Republika Hrvatska

Trgovački sud u Splitu

Split, Sukoišanska 6

Poslovni broj: P-421/2024-22

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Splitu, po sutkinji Rajani Buljan, u pravnoj stvari tužitelja H.L. DVORAC d.o.o., Maslinica, Sv. Nikole 51, OIB: 55568258508, zastupanog po punomoćniku Mirku Bogdanoviću, odvjetniku u Odvjetničkom društvu Bogdanović, Dolički & Partneri d.o.o. iz Zagreba, protiv tuženika Općine Šolta, Grohote, Podkuće 8, OIB: 38621571773, zastupanog po punomoćniku Vinku Samardžiću, odvjetniku u Splitu, radi ispunjenja ugovorne obveze, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 4. rujna 2025. u prisutnosti punomoćnika tužitelja Maria Ivančeva i Mirka Bogdanovića, odvjetnika u Odvjetničkom društvu Bogdanović, Dolički & Partneri d.o.o. iz Zagreba i zamjenice punomoćnika tuženika Anite Marasović, odvjetnice u Splitu, na ročištu za objavu presude 15. listopada 2025.

p r e s u d i o  j e

I Nalaže se tuženiku Općini Šolta u roku od 6 (šest) mjeseci izvršiti izmjenu Prostornog plana Općine Šolta na način da će oni dijelovi nekretnine oznake k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina], koji se prema trenutačnom Prostornom planu Općine Šolta nalaze izvan turističko-komercijalne zone, tim izmijenjenim Prostornim planom Općine Šolta, nalaziti unutar turističko-komercijalne zone, sve u skladu s nacrtom prijedloga izmjena i dopuna PPUO Šolta i izmjena i dopuna UPU naselja Maslinica, koji mu je dostavljen od strane trgovačkog društva URBOS, biro za prostorno planiranje, urbanizam i zaštitu okoliša, d.o.o., Split, dopisom oznake MM56/24 od 21. ožujka 2024.

II Nalaže se tuženiku Općini Šolta naknaditi tužitelju H.L. DVORAC d.o.o. trošak parničnog postupka u iznosu od 37.711,54 EUR-a, zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje teku na taj iznos od 15. listopada 2025. pa do isplate, po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 (petnaest) dana.

III Odbija se kao neosnovan zahtjev tužitelja za naknadu troškova postupka u iznosu od 197,77 EUR-a, zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje teku na taj iznos od 15. listopada 2025. pa do isplate, po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.

Obrazloženje

1. Tužitelj je 29. kolovoza 2024. ovom sudu podnio tužbu protiv tuženika, radi ispunjenja ugovorne obveze. Tužitelj u tužbi navodi kako su tužitelj kao kupac i tuženik kao prodavatelj 20. ožujka 2002. sklopili prvi, a 31. svibnja 2002. i drugi Ugovor o prodaji zemljišta u mjestu Maslinica na otoku Šolti, nakon provedenog javnog natječaja. Zemljište koje je bilo predmet kupoprodaje u ožujku 2002. je u vrijeme kupnje bilo manjim dijelom u statusu građevinskog zemljišta, namijenjeno za gradnju ugostiteljsko-turističkih sadržaja (i to površine 3100 m2), a većim, preostalim dijelom, izvan turističko komercijalne zone, odnosno radilo se o negrađevinskom zemljištu (i to površine 8953 m2), dok je u slučaju Ugovora o prodaji iz svibnja 2002. predmet kupoprodaje bilo više pojedinačnih zemljišta od kojih su se neka i to dio čest. zem. [katastarska čestica] i dio čest. zem. [katastarska čestica], obje k. o. [katastarska općina], nalazila izvan turističko- komercijalne zone.

2. Nadalje, tužitelj u tužbi navodi kako je tužitelj na natječaju ponudio te u konačnosti i isplatio kupoprodajnu cijelu kao da je kompletno zemljište građevinsko, prikladno za privođenje turističko komercijalnoj namjeni. Naime, tužitelj je to učinio iz razloga što se tuženik kao prodavatelj obvezao da će za onaj dio predmetnog zemljišta koji nije bio u trenutku sklapanja kupoprodajnog ugovora u "građevinskom" statusu izmijeniti prostorno-plansku dokumentaciju na način da i taj preostali dio postane građevinsko zemljište namijenjeno ugostiteljsko-turističkoj namjeni.

3. Međutim, bez obzira na to što je tuženik svakim predmetnim ugovorom preuzeo takvu obvezu, on do podnošenja tužbe nije ispunio tu obvezu iako mu je tužitelj to u proteklom vremenu predlagao i u konačnici s njim 2019. sklopio novi ugovor, sve s ciljem da konačno nakon dvadesetak godina tuženik ispuni svoju obvezu prenamjene svakog predmetnog zemljišta te time omogući tužitelju ostvarenje svrhe zbog koje je tužitelj 2002. kupio i platio to zemljište.

4. Svrha kupnje predmetnih zemljišta od tuženika je bila ta da na predmetnom zemljištu izgradi objekte ugostiteljsko-turističke namjene kao proširenje ugostiteljsko- turističkih usluga koje sada tužitelj pruža na toj lokaciji u hotelu Martinis Marchi i marini koje se obje nalaze u neposrednoj blizini predmetnog zemljišta.

5. Tužitelj u tužbi navodi kako on i dalje želi ostvarivanje svog poslovnog cilja zbog kojeg je kupio predmetna zemljišta te da iz tog razloga ne želi raskinuti ugovore i ustraje na ispunjenju ugovorom preuzete obveze od strane tuženika. Stoga, tužitelj u ovom postupku zahtijeva da tuženik provede postupak izmjene prostorno-planske dokumentacije u skladu sa svakim predmetnim ugovorom i to tako da odgovarajući dio predmetnih zemljišta postane odgovarajuća turističko-komercijalna zona.

6. Tužitelj u tužbi navodi kako je društvo tužitelja osnovano na temelju izjave o osnivanju društva od 22. studenog 2001. Osnivač društva je bila obitelj Ledemacher iz Njemačke i to prvenstveno gospodin UK, sada član društva, zajedno sa svojim sinom UKU. Tužitelj je osnovan 2001. za potrebe poslovnog pothvata i ulaganja na području Republike Hrvatske i to prvenstveno na području otoka Šolte. Tužitelj navodi kako je isti 2001. stekao u vlasništvo dvorac Martinis-Marchi u Maslinici na otoku Šolti, koji je sagrađen još 1706., a koji je tada bio ruševno zdanje nekadašnjeg prenoćišta Avlija. Tijekom vremena, tužitelj je za potrebe uređenja dvorca Martinis-Marachi u skladu sa svim pravilima struke (konzervatorskim i sl.) i njegovog privođenja turističkoj svrsi uložio oko 75 milijuna kuna. Naime, u trenutku kada je tužitelj počeo ulagati u taj dvorac, odnosno u otok Šoltu, na samom otoku da nije postojao niti jedan jedini hotel, a danas je dvorac Martinis-Marchi pretvoren u luksuzni hotel-baštinu (heritage hotel) i jedan je od najekskluzivnijih turističkih objekata na Jadranu.

7. Nadalje, tužitelj navodi kako se isti u mjestu Maslinica na otoku Šolti upustio u razvoj projekta izgradnje privezišta za nautička plovila zajedno sa izgradnjom prijeko potrebne maritimne zaštite koja bi bila na tom privezištu (nautičke luke).

8. Tužitelj u tužbi navodi kako je u ta dva projekta tužitelj uložio oko 105 milijuna kuna te da je takvo ulaganje nesporno utjecalo na mjesto Maslinica i otok Šolta.

9. Nadalje, tužitelj u tužbi navodi da je Općina Šolta, ovdje tuženik, objavila 2002. natječaj za prodaju zemljišta u Maslinici na otoku Šolta i to za tadašnju k. č. [katastarska čestica] (ukupne površine 239 m2) i k. č. [katastarska čestica] (ukupne površine 18.563 m2), obje Donje Selo. Na temelju tog javnog natječaja tužitelj kao kupac (stjecatelj) i tuženik kao prodavatelj (prenositelj) su 20. ožujka 2002. sklopili Ugovor o prodaji.

10. U članku 1. tog Ugovora je navedeno da tuženik jamči tužitelju da je pravi i isključivi vlasnik i posjednik predmetnih nekretnina. Na temelju istog ugovora tuženik je prodao, a tužitelj kupio točno određeni dio k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] površine 12053 m2 (od ukupno 18.563 m2) te u cijelosti k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (površine 239 m2).

11. U članku 4. tog Ugovora navedeno je da je jedan dio k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], koji se stječe u vlasništvo od strane tuženika, smješten u turističko-komercijalnu zonu (površine 3100 m2), dok je preostali dio navedene k. č. [katastarska čestica] (površine 8953 m2) prema istom prostornom planu izvan turističko-komercijalne zone.

12. Tužitelj u tužbi navodi kako su se stranke sporazumjele da tužitelj plaća jednaki iznos za svaki četvorni metar zemljišta bez obzira na to nalazili li se unutar ili izvan turističko-komercijalne zone. Razlog za to je to što se tuženik i prilikom pregovora i u samom ugovoru, u članku 8. stavak 1. točka 3., obvezao u odnosu na onaj dio k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] koji se prema prostornom planu nalazi izvan turističko- komercijalne zone (u površini od 8953 m2) pretvoriti ga u turističko-komercijalnu zonu, a tuženiku je taj novac trebao "unaprijed" zbog izvođenja radova na kanalizaciji. Protekom vremena, zbog razno raznih razloga ta obveza tuženika da nije ispunjena te da do danas nije izmijenjen prostorni plan kako je to predviđeno člankom 8. predmetnog ugovora.

13. Jedan od najvažnijih razloga za to je to što je Republika Hrvatska osporavala navedeni ugovor o prodaji zbog toga što je smatrala da Općina Šolta nije vlasnik predmetnih nekretnina i s tim u vezi je pokrenula sudske postupke protiv Općine Šolta i H.L. Dvorac d.o.o. Zbog promjene važećih i primjenjivih propisa te želje da se spor riješi na miran način, sklopljena je nagodba pred Općinskim sudom u Splitu između Republike Hrvatske kao tužitelja s jedne strane te Općine Šolta i H.L. Dvorac d.o.o. s druge strane.

14. Na taj način je tužitelj i dalje ostao vlasnikom predmetne nekretnine, međutim, sporni prostorni plan je i dalje ostao neizmijenjen kao i u trenutku sklapanja predmetnih Ugovora o prodaji (20. ožujka 2002. i 31. svibnja 2002.), što za posljedicu ima da od strane tuženika nije ispunjena obveza iz članka 8. predmetnog Ugovora o prodaji.

15. Naime, tuženik se obvezao točno određeni dio k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], površine 8952 m2 pretvoriti u turističko-komercijalnu zonu, a što nije učinio iako mu je tužitelj dostavljao odgovarajuće urbanističko-arhitektonske programe koje je trebao prihvatiti i u skladu s njima izmijeniti na odgovarajući način prostorno-plansku dokumentaciju.

16. Nadalje, tužitelj navodi da su na isti način kao i Ugovor o prodaji od 20. ožujka 2002., stranke sklopile 31. svibnja 2002. i Ugovor o prodaji u vezi s k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. U tom ugovoru da je jasno naznačeno da se dio k. č. br. [katastarska čestica] nalazi u turističko-komercijalnoj zoni, a da se dio k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica] nalazi izvan turističko-komercijalne zone (članak 4.) i da se tuženik obvezuje u odnosu na k. č. br. [katastarska čestica] izvršiti izmjene prostorno- planske dokumentacije tako da se one ubuduće nalaze u turističko-komercijalnoj zoni (članak 8.).

17. Tužitelj u tužbi navodi da su stranke 4. rujna 2019. sklopile Ugovor o izradi izmjena i dopuna urbanističkog plana uređenja naselja Maslinica kako bi se konačno ispunio opisani dio iz članka 8. Ugovora o prodaji iz 2002. Osim tužitelja i tuženika, kao ugovorne strane da se pojavljuju i Urbos d.o.o. i T.U.T.I d.o.o. Split.

18. Prema tom ugovoru tuženik je bio nositelj izrade izmjena i dopuna predmetnog prostornog plana, tužitelj je investitor i naručitelj odnosno onaj koji plaća sve prethodne i pripremne radnje za odgovarajuće promjene prostorno-planske dokumentacije, dok URBOS d.o.o. i T.U.T.I. d.o.o. prema ugovoru imaju svojstvo izvršitelja. Člankom 2. stavak 3. propisano je da je tužitelj obvezan prezentirati idejno arhitektonsko-urbanističko rješenje tuženiku (općinskom vijeću otoka Šolta). Prva prezentacija idejnog rješenja je bila na 43. sjednici Općinskog vijeća otoka Šolta 2021., druga prezentacija istog rješenja i postupka za novo vijeće je bila na 6. sjednici Općinskog vijeća otoka Šolta 2021. te je u konačnici točka o odgovarajućem elaboratu bila i na 13. sjednici Općinskog vijeća otoka Šolte u 2022. te na njegovim kasnijim sjednicama.

19. Dakle, tužitelj je idejno rješenje dostavio tuženiku i članovima Općinskog vijeća tuženika prije više od tri i pol godine, u siječnju 2021., a tuženik nije imao primjedbi na dostavljeno idejno rješenje niti je zatražio korekcije tog idejnog rješenja u skladu s člankom 2. stavak 3. ugovora iz 2019. te je u svrhu ispunjenja predmetnog ugovora potrebno da se o tome donese formalna odluka. Međutim, tuženik takvu odluku ne donosi i na taj način da nanosi štetu tužitelju.

20. Nadalje, tužitelj u tužbi navodi kako se tuženik oglušio na sve pozive tužitelja i ostalih sudionika ugovora iz 2019. za poduzimanje onih radnji iz njegove nadležnosti iako su ostale ugovorne strane poduzele sve radnje koje su bile obvezne prema ugovoru.

21. Tužitelj u tužbi navodi i kako je člankom 20. Ugovora o prodaji iz ožujka i svibnja 2002. predviđeno da radi osiguranja tražbine tužitelja prema tuženiku u svezi s prenamjenom predmetnog zemljišta odnosno izmjene odgovarajuće prostorno- planske dokumentacije, tuženik prenese na tužitelja vlasništvo nekretnine kolokvijalnog naziva "Pod kamenica", a to bi bila k. č. [katastarska čestica], zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]. Tuženik je to učinio i prenio je vlasništvo te nekretnine na tužitelja. Novčana vrijednost te tražbine je određena u iznosu od 247.977,17 EUR-a.

22. Tijekom vremena tuženiku se pojavila potreba za tom nekretninom zbog izgradnje dječjeg vrtića te je zatražio od tužitelja da mu vrati u vlasništvo tu nekretninu, što je tužitelj i učinio i na taj način da je pokazao svoju dobru volju da se pronađe rješenje za ovu spornu situaciju.

23. Međutim, dogodilo se to da je tužitelj izgubio sredstvo osiguranja za ispunjenje predmetne obveze koje mu je dano od strane tuženika jer je išao u korist općeg dobra i interesa samog tužitelja (izgradnje dječjeg vrtića), a tuženik mu unatoč svemu tome nije ispunio predmetnu obvezu iz prenamjene odgovarajuće prostorno- planske dokumentacije u skladu s ugovorima o prodaji iz ožujka i svibnja 2002. ni prihvaćanja prezentiranog arhitektonsko urbanističkog rješenja koje mu je tužitelj dostavio u skladu s člankom 2. i Prilogu 1. Ugovoru iz 2019.

24. Tužitelj ističe kako mu nije jasno zbog čega tuženik izbjegava donošenje takve odluke te navodi da tužitelju zbog takvog postupanja tuženika nastaje materijalna šteta u iznosu od 1,7 milijuna eura, koja se odnosi na razliku između vrijednosti predmetnog zemljišta prema sadašnjim prostornim planovima (60 eura po m2) i vrijednosti zemljišta koju bi isto imalo da je tuženik ispunio svoju obvezu i prenamijenio prostorno-plansku dokumentaciju te da je predmetno zemljište unutar komercijalno- turističke zone (250,00 eura po m2). Osim toga, tužitelj navodi da je isti potrošio više od 200.000,00 eura za izrade procjena, studija, pravnih i drugih savjetnika.

25. Stoga, tužitelj predlaže da sud nakon provedenog postupka donese presudu kojom će naložiti tuženiku da izvrši izmjenu prostornog plana Općine Šolta na način da će se oni dijelovi nekretnina oznake k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica], svi k. o. [katastarska općina], koji se prema trenutačnom prostornom planu Općine Šolta, nalaze izvan turističko-komercijalne zone, tim izmijenjenim prostornim planom Općine Šolta, nalaziti unutar turističko-komercijalne zone, sve u skladu sa nacrtom prijedloga izmjena i dopuna PPOU Šolta i izmjena i dopuna UPU naselja Maslinica, koji mu je dostavljen od strane trgovačkog društva Urbos d.o.o. dopisom oznake MM56/24 od 21. ožujka 2024., kao i da tužitelju naknadi trošak postupka.

26. Tužitelj je sukladno članku 188. stavak 2. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine " broj 53/1991., 91/1992., 58/1993., 112/1999., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 02/2007., 84/2008., 96/2008., 123/2008., 57/2011., 148/2011., 25/2013., 89/2014., 70/2019., 80/23022., 114/2022. i 155/2023. – dalje: ZPP) postavio i eventualni tužbeni zahtjev kojim je predložio da sud, za slučaj da ne prihvati glavni tužbeni zahtjev, prihvati podredni tužbeni zahtjev i naloži tuženiku da tužitelju naknadi štetu u visini od 1.901.070,00 EUR-a, zajedno sa zakonskim zateznim kamatama.

27. Tužitelj je predložio da sud u dokazne svrhe pregleda i pročita isprave i dokumentaciju koja je sadržana u spisu te da provede dokaz saslušanjem zastupnika po zakonu tužitelja NK, prokurista tužitelja ĆK, svjedoka NKU te da po potrebi provede dokaz vještačenjem po sudskom vještaku procjenitelju radi utvrđivanja vrijednosti spornog dijela zemljišta.

28. Sukladno odredbi članka 284. ZPP-a tužba je tuženiku dostavljena na odgovor.

29. Tuženik je u odgovoru na tužbu u bitnom naveo kako uređenje prostora i urbanističkog planiranja ne može biti određeno ugovorom nego se određuje na temelju zakona, zbog čega takva činidba nije dopuštena na temelju ugovornog odnosa niti se na temelju ugovornog odnosa može tražiti njeno ispunjenje. Zbog toga tuženik smatra kako tužbeni zahtjev nije osnovan.

30. Osim toga, tuženik ističe i prigovor zastare te navodi kako je proteklo zakonom određeno vrijeme u kojem je tužitelj na temelju ugovora mogao tražiti ispunjenje ugovorne obveze od strane tuženika. Naime, ugovor o prodaji zaključen je između stranaka 20. ožujka 2002. i 31. svibnja 2002., a tuženik se tim ugovorima obvezao izvršiti izmjenu prostornog plana najkasnije do 20. ožujka 2004.

31. Tuženik navodi kako je člankom 8. određeno da će prodavatelj prihvatiti urbanistički arhitektonski program izgrađen od strane kupca, prethodno verificiran od strane mjesnog odbora Maslinica, nakon pribavljenih mišljenja nadležnih županijskih i državnih tijela te na temelju istog urbanističko-arhitektonskog plana izvršiti izmjenu prostornog plana Općine Šolta. Međutim, tužitelj da nije dokazao da su ispunjeni prethodni uvjeti niti da je nastupila obveza tuženika na ispunjenje kako to tužitelj traži.

32. Stoga, tuženik predlaže da sud odbije tužbeni zahtjev kao neosnovan, kako glavni tako i eventualno kumulirani te da naloži tužitelju da tuženiku naknadi trošak postupka.

33. Tuženik je predložio da sud u dokazne svrhe pregleda i pročita isprave i dokumentaciju koja je sadržana u spisu te da provede dokaz saslušanjem zastupnika po zakonu stranaka i svjedoka NKU i GK.

34. Tužitelj je tijekom postupka ustrajao u navodima iz tužbe, dok je tuženik isticao da nisu ostvarene zakonom predviđene pretpostavke i uvjeti za izmjenu i dopunu Prostornog plana općine Šolta jer je izostala odluka o donošenju odluke o izmjeni prostornog plana koju donosi Općinsko vijeće Općine Šolta. Pored već ranije predloženih dokaza tuženik je predložio da sud izvede dokaz saslušanjem svjedoka BK, LK, ĆKU te da provede dokaz vještačenjem po vještaku geodetske struke na okolnost identifikacije i utvrđenja da se promjena namjene površine na području zapadno od postojeće ugostiteljsko turističke namjene (hotel T1) koja se nalazi na kat. čest. [katastarska čestica] i kat. čest. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina] i to prenamjenom iza zaštitno zelene površine (Z), odnosno javnog parka (Z1) u ugostiteljsko turističku namjenu naselja Maslinica odnosi na nekretnine koje su bile predmet kupoprodaje između parničnih stranaka iz Ugovora o prodaji od 20. ožujka 2002. i 31. svibnja 2002.

35. Predmet postupka je zahtjev tužitelja da sud naloži tuženiku na ispuni ugovorom preuzetu obvezu i da izvrši izmjenu prostornog plana Općine Šolta sukladno Ugovorima o prodaji od 20. ožujka 2002. i 31. svibnja 2002., podredno zahtjev tužitelja za naknadu štete u iznosu od 1.901.070,00 eura, zajedno sa zakonskim zateznim kamatama.

36. U dokazne svrhe ovaj sud je pregledao i pročitao isprave i dokumentaciju sadržanu u spisu i to: ugovor o prodaji sklopljen između Općine Šolta i trgovačkog društva H.L. Dvorac d.o.o. 20. ožujka 2002. (listovi 17-21 spisa), sudska nagodba u spis Općinskog suda u Splitu poslovni broj Po-169/14 od 27. ožujka 2015. (listovi 22- 24 spisa), ugovor o prodaji sklopljen 31. svibnja 2002. između Općine Šolta i trgovačkog društva H.L. Dvorac d.o.o. (listovi 25-29 spisa), Ugovor o izradi Izmjena i dopuna Urbanističkog plana uređenja naselja Maslinica sklopljen 4. rujna 2019. između Općine Šolta, trgovačkog društva H.L. Dvorac d.o.o. i URBOS, Biro za prostorno planiranje, urbanizam i zaštitu okoliša d.o.o. (listovi 30-34 spisa), dopis Urbos za Općinu Šolta od 16. studenog 2021. (listovi 35-36 spisa), dopis URBOS za Općinu Šolta od 21. ožujka 2024. (list 37 spisa), presuda Županijskog suda u Splitu poslovni broj Gžx-552/14 od 6. studenog 2015. (listovi 47-51 spisa), rješenje Vrhovnog suda Republike Hrvatske poslovni broj Rev-4784/2019-2 od 17. prosinca 2019. (listovi 52-53 spisa), Savezni službeni list za Republiku Austriju izdano 18. srpnja 2024. (listovi 62-63 spisa), poziv za prikupljanje ponuda za kupnju zemljišta (od 27. studenog 2001. (listovi 73-76 spisa), odluku Općinskog vijeća Općine Šolta o izboru ponuditelja za kupnju zemljišta, Klasa: 021-05/01-04/10-1, Ur.broj: 2181/03-01-01 od 30. studenog 2001. (list 77 spisa), ugovor o prodaji sklopljen 20. ožujka 2002. između Općine Šolta i trgovačkog društva H.L. Dvorac d.o.o. (listovi 78-81 spisa), skicu uz Ugovor o prodaji od 20. ožujka 2002. (list 82 spisa), Ugovor o prodaji od 20. ožujka 2002. sklopljen između Općine Šolta i trgovačkog društva H.L. Dvorac d.o.o. (list 83 spisa), predugovor o prodaji sklopljen između Općine Šolta i trgovačkog društva H.L. Dvorac d.o.o. 20. ožujka 2002. (listovi 84-86 spisa), poziv za prikupljanje ponuda za kupnju zemljišta od 16. travnja 2002. (list 87 spisa), Ugovor o prodaji sklopljen 31. svibnja 2002. između Općine Šolta i trgovačkog društva H.L. Dvorac d.o.o. (listovi 88-91 spisa), skicu uz ugovor o prodaji od 31. svibnja 2002. (list 92 spisa), izvadak iz zemljišne knjige za nekretninu označenu kao kat. čest. zem. [katastarska čestica] Z. U. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina] (listovi 93-94 spisa), sporazum radi osiguranja tražbine prijenosom vlasništva na nekretnini zaključen između trgovačkog društva H.L. Dvorac d.o.o. i Općine Šolta 13. svibnja 2002. (listovi 95-98 spisa), aneks ugovora o kupoprodaji sklopljen između Općine Šolta i trgovačkog društva H.L. Dvorac d.o.o. 27. rujna 2011. (listovi 99-104 spisa), ugovor o izradi Izmjena i dopuna Urbanističkog plana uređenja naselja Maslinica sklopljen 4. rujna 2019. između Općine Šolta, trgovačkog društva H.L. Dvorac d.o.o. i URBOS, Biroa za prostorno planiranje, urbanizam i zaštitu okoliša d.o.o. (listovi 105-109 spisa), zapisnik sa 42. sjednice Općinskog vijeća Općine Šolta, Klasa: 024-02/24-01/06, Ur.broj: 2181-49-01-24-2 od 28. lipnja 2024. (listovi 110-119 spisa), zapisnik sa sjednice mjesnog odbora Maslinica održane 25. srpnja 2024. u prostorijama Općine Šolta (listovi 120-121 spisa), zapisnik sa 44. sjednice Općinskog vijeća Općine Šolta, Klasa: 024-02/24-01/08, Ur.broj: 2181-49-01/2-2 od 26. kolovoza 2024. (listovi 122- 128 spisa), Odluku o vremenu i mjestu održavanja Zbora građana naselja Maslinica, Klasa: 024-05/24-01/07, Ur.broj: 2181-49-01-24-03 od 26. kolovoza 2024. (list 129 spisa), zapisnik sa Zbora naselja Maslinica koji je održan 7. rujna 2024. u prostorijama Doma kulture, Grohote, Klasa: 042-05/24-01/07, Ur.broj: 2181-49-01-24-05 (listovi 130-136 spisa), dostavu nacrta prijedloga izmjena i dopuna PPUO Šolta i izmjena i dopuna UPU naselja Maslinica od 21. ožujka 2024. (list 142 spisa), zajedničku odluka o izradi izmjena i dopuna urbanističkog plana uređenja naselja Maslinica i s tim u vezi izmjena i dopuna prostornog plana uređenja Općine Šolta od 29. studenog 2022. (listovi 143-148 spisa), tužbu Republike Hrvatske protiv Općine Šolta i trgovačkog društva H.L. Dvorac d.o.o. od 10. lipnja 2003. (listovi 176-177 spisa), dopis Općini Šolta s financijskim elaboratom od 6. travanja 2022. (listovi 178-235 spisa) te je izveden dokaz saslušanjem zakonskog zastupnika tužitelja NK, prokurista tužitelja ĆK, zakonskog zastupnika tuženika NKU te svjedoka BK.

37. Tužitelj je predlagao da sud, po potrebi provede dokaz vještačenjem po vještaku procjenitelju radi utvrđivanja vrijednosti spornog dijela predmetnog zemljišta prama sadašnjim prostornim planovima i vrijednosti istog tog spornog dijela predmetnog zemljišta u slučaju da se ono prema prostorno-planskoj dokumentaciji nalazi u turističko-komercijalnoj zoni. Taj dokazni prijedlog tužitelja je vezan za podredni tužbeni zahtjev o kojem ovaj sud nije odlučivao iz razloga što je nakon provedenog postupka ocijenio da je osnovan glavni tužbeni zahtjev. Stoga, izvođenje tog dokaza nije bilo potrebno.

38. Tuženik je predlagao da sud izvede dokaz saslušanjem svjedoka GK, LK i ĆKU te da provede dokaz vještačenjem po vještaku geodetske struke na okolnost identifikacije i utvrđenja da se promjena namjene površine na području zapadno od postojeće ugostiteljsko turističke namjene (hotel T1) koja se nalazi na kat. čest. [katastarska čestica] i kat. čest. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina] i to prenamjenom iza zaštitno zelene površine (Z), odnosno javnog parka (Z1) u ugostiteljsko turističku namjenu naselja Maslinica odnosi na nekretnine koje su bile predmet kupoprodaje između parničnih stranaka iz Ugovora o prodaji od 20. ožujka 2002. i 31. svibnja 2002. Ovaj sud je takve dokazne prijedloge tuženika odbio kao nepotrebne iz razloga što su sve odlučne činjenice važne za donošenje odluke u ovoj pravnoj stvari utvrđene izvođenjem dokaza saslušanjem zastupnika po zakonu stranaka, prokurista tužitelja i svjedoka BK koji imaju neposredna saznanja o predmetu spora.

39. Tužbeni zahtjev je osnovan.

40. Među strankama nije sporno da su tužitelj kao kupac i tuženik kao prodavatelj 20. ožujka 2002. sklopili Ugovor o prodaji zemljišta, kao ni to da su stranke 31. svibnja 2002. sklopile Ugovor o prodaji zemljišta. Predmet tih ugovora je zemljište u mjestu Maslinica na otoku Šolta, a sklapanju ugovora je prethodio javni natječaj.

41. Među strankama nije sporno da je predmet ugovora iz ožujka 2002. zemljište koje je u trenutku zaključenja ugovora manjim dijelom bilo u statusu građevinskog zemljišta namijenjeno za izgradnju ugostiteljsko-turističkih sadržaja (površine 3100 m2), a većim dijelom izvan turističko komercijalne zone (negrađevinsko zemljište) u površini od 8953 m2. Među strankama nije sporno ni to da je predmet ugovora iz svibnja 2002. više pojedinačnih zemljišta od kojih su neka, i to dio čest. zem. [katastarska čestica] i dio čest. zem. [katastarska čestica], obje k. o. [katastarska općina], nalaze izvan turističko-komercijalne zone.

42. Među strankama nije sporno ni to da se tuženik ugovorom obvezao da će za onaj dio predmetnog zemljišta koji nije u trenutku sklapanja ugovora o kupoprodaji u "građevinskom" statusu izmijeniti prostorno-plansku dokumentaciju na način da i taj preostali dio postane građevinsko zemljište namijenjeno ugostiteljsko-turističkoj namjeni. Nije sporno ni to da je tužitelj platio tuženiku kupoprodajnu cijenu koja je određena tako da je iznosila 152 kn/m2 neovisno o tome radi li se o građevinskom ili negrađevinskom dijelu zemljišta.

43. Nadalje, među strankama nije sporno da tuženik nije ispunio tu obvezu pa da tužitelj sada u ovom postupku zahtijeva da sud naloži tuženiku da u roku od šest mjeseci izvrši izmjenu prostornog plana Općine Šolta na način da će oni dijelovi nekretnina oznake k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica], svi k. o. [katastarska općina], koji se prema trenutačnom prostornom planu Općine Šolta nalaze izvan turističko- komercijalne zone, tim izmijenjenim prostornim planom nalaziti unutar turističko- komercijalne zone, sve u skladu sa nacrtom prijedloga izmjena i dopuna PPUO Šolta i izmjena i dopuna UPU naselja Maslinica. Podredno, tužitelj potražuje naknadu štete u iznosu od 1.901.070,00 EUR-a, zajedno sa zakonskim zateznim kamatama.

44. Sporno je među strankama može li tužitelj od tuženika zahtijevati izmjenu prostornog plana na način kako je to traženo u tužbi, podredno je li osnovan zahtjev za naknadu štete, kao i je li nastupila zastara.

45. Uvidom u Ugovor o prodaji od 20. ožujka 2002. utvrđeno je da je taj ugovor sklopljen između Općine Šolta kao prodavatelja i H.L. Dvorac d.o.o. kao kupca. Predmet tog ugovora su nekretnine koje se nalaze u Maslinici na otoku Šolti, k. o. [katastarska općina] i to dio k. č. br. [katastarska čestica] i to baš u površini od 12053 m2 od ukupne površine 18563 m2, s tim da je dio koji je predmet tog Ugovora posebno označen u skici izmjere izrađene po tvrtci Geobiro d.o.o. Split, koja skica je sastavni dio ugovora te nekretnina označena kao k. č. br. [katastarska čestica] koja ima površinu od 239 m2.

46. Člankom 4. predmetnog Ugovora ugovoreno je da su stranke suglasne da je dio nekretnine iz članka 3. tog Ugovora označene kao čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], u površini od 3100 m2, prema sada važećem Prostornom planu Općine Šolta smješten u turističko-komercijalnu zonu, a koji dio je u skici izmjere iz članka 3. podstavka 1. Ugovora pobliže označen slovima A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, A i plavom bojom, dok se preostali dio te nekretnine, u površini od 8953 m2, prema istom Prostornom planu nalazi izvan turističko-komercijalne zone, a koji dio je u istoj skici označen slovima A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, P, R, S, T, U, V, A i crvenom bojom.

47. Stranke su suglasno utvrdile prodajnu cijenu za predmetnu nekretninu iz članka 3. Ugovora u iznosu od 152,00 kune po jednom metru četvornom, odnosno ukupno 1.868.384,00 kuna (članak 5. Ugovora).

48. Iz članka 8. stavak 1. predmetnog Ugovora proizlazi da se prodavatelj (ovdje tužitelj) obvezao prethodno izvršiti uknjižbu predmetnih nekretnina na svoje ime, ako kupac prije toga iste nekretnine ne uknjiži na svoje ime u skladu s člankom 7. tog Ugovora; ishoditi suglasnost Općinskog državnog odvjetništva u Splitu za sklapanje ugovora; izmijeniti kulturu u katastru zemljišta za predmetne čestice, prema stvarnom i prostornoplanskom stanju; u odnosu na dio čes.zem. 238 k. o. [katastarska općina], koji se sada po važećem Prostornom planu Općine Šolta ne nalazi u turističko-komercijalnoj zoni, a pobliže je opisan u članku 4. tog Ugovora, prihvatiti urbanističko-arhitektonski program izrađen od strane kupca (ovdje tužitelja), kojeg će prethodno verificirati mjesni odbor Maslinica te nakon pribavljenih mišljenja nadležnih županijskih i državnih tijela temeljem istog urbanističko-arhitektonskog programa izvršiti izmjenu Prostornog plana Općine Šolta tako da će taj dio čestice biti pretvoren u turističko-komercijalnu zonu, a koju obvezu je prodavatelj dužan izvršiti najkasnije u roku od dvije godine od potpisivanja ugovora.

49. Člankom 8. stavak 2. Ugovora stranke su suglasno utvrdile da obveza prodavatelja iz stavka 1. tog članka predstavlja nenovčanu tražbinu čija vrijednost iznosi 1.868.384,00 kuna.

50. Radi osiguranja tražbine kupca iz članka 8. stavak 2. tog Ugovora prodavatelj je prenio pravo vlasništva s imena prodavatelja na ime kupca na nekretnini "Pod kamenica" koja je upisana u zemljišnoj knjizi Općinskog suda u Splitu, k. o. [katastarska općina], zk. ul. br. [broj ZK uloška], čest. zem. [katastarska čestica] koja se prema važećem Prostornom planu Općine Šolta u cijelosti nalazi u turističko-komercijalnoj zoni.

51. Uvidom u zapisnik s ročišta koje je održano 27. ožujka 2015. pred Općinskim sudom u Splitu, u postupku Po-169/14, utvrđeno je da su tužitelj Republika Hrvatska i tuženici Općina Šolta i H.L. Dvorac d.o.o. sklopili nagodbu kojom je Republika Hrvatska tuženiku H.L. Dvorac d.o.o. priznala pravo vlasništva koje je H.L. Dvorac d.o.o. stekao na temelju ugovora o prodaji zaključenih s tuženikom Općina Šolta, a Općina Šolta se obvezala Republici Hrvatskoj uplatiti iznos kojeg je primila od ovdje tužitelja na ime kupoprodajne cijene.

52. Uvidom u tužbu Republike Hrvatske protiv tuženika Općine Šolta i H.L. Dvorac d.o.o. od 10. lipnja 2003. utvrđeno je da je Republika Hrvatska tom tužbom tražila utvrđenje ništetnim Ugovora o kupoprodaji koji je zaključen između stanaka 20. ožujka 2002. zbog toga što su nekretnine koje su predmet tog ugovora u vlasništvu Republike Hrvatske.

53. Uvidom u Ugovor o prodaji koji je zaključen između stranaka 31. svibnja 2002. utvrđeno je da je na temelju tog ugovora ovdje tuženik Općina Šolta prodao ovdje tužitelju H.L. Dvorac d.o.o. nekretnine u Maslinici na otoku Šolti i to dio k. č. br. [katastarska čestica] u površini od 896 m2 (od ukupne površine od 1042 m2), s tim da je dio koji je predmet Ugovora pobliže označen u skici izmjere koja je izrađena od strane trgovačkog društva Geobiro d.o.o., brojkama 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 1 i zelenom bojom, a koja skica je sastavni dio ugovora; dio k. č. br. [katastarska čestica] i to baš u površini od 902 m2 (od ukupne površine 1769 m2), s tim da je dio koji je predmet tog Ugovora pobliže označen u skici izmjere koja je izrađena od strane trgovačkog društva Geobiro d.o.o. slovima A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, A i označena je plavom bojom, a skica je sastavni dio tog Ugovora; dio k. č. br. [katastarska čestica] i to baš u površini od 205 m2 (od ukupne površine od 1974 m2) s tim da je dio koji je predmet tog Ugovora pobliže označen u skici izmjere iz podstavka 2. tog Ugovora slovima A, B, C, D, E, F, A i crvenom bojom.

54. Iz članka 4. tog Ugovora proizlazi da su stranke suglasno utvrdile da je dio k. č. br. [katastarska čestica] iz članka 3. stavak 1. tog Ugovora prema sada važeće Prostornom planu Općine Šolta nalazi u turističko-komercijalnoj zoni, a da se dio k. č. br. [katastarska čestica] i dio k. č. br. [katastarska čestica] iz članka 3. podstavka 2. i podstavka 3. tog Ugovora nalazi izvan turističko- komercijalne zone.

55. Stranke su suglasno utvrdile prodajnu cijenu za predmetnu nekretninu iz članka 3. Ugovora u iznosu od 152,00 kune po jednom metru četvornom, odnosno ukupno 304.456,00 kuna (članak 5. Ugovora).

56. Iz članka 8. stavak 1. predmetnog Ugovora proizlazi da se prodavatelj (ovdje tužitelj) obvezao prethodno izvršiti uknjižbu predmetnih nekretnina na svoje ime, ako kupac prije toga iste nekretnine ne uknjiži na svoje ime u skladu s člankom 7. tog Ugovora; ishoditi suglasnost Općinskog državnog odvjetništva u Splitu za sklapanje ugovora; izmijeniti kulturu u katastru zemljišta za predmetne čestice, prema stvarnom i prostornoplanskom stanju; u odnosu na dio čes.zem. 243/5 u dio čest. zem. [katastarska čestica], obje k. o. [katastarska općina], koji se sada po važećem Prostornom planu Općine Šolta ne nalazi u turističko-komercijalnoj zoni, a pobliže je opisan u članku 4. tog Ugovora, prihvatiti urbanističko-arhitektonski program izrađen od strane kupca (ovdje tužitelja), kojeg će prethodno verificirati mjesni odbor Maslinica te nakon pribavljenih mišljenja nadležnih županijskih i državnih tijela temeljem istog urbanističko-arhitektonskog programa izvršiti izmjenu Prostornog plana Općine Šolta tako da će taj dio čestice biti pretvoren u turističko-komercijalnu zonu, a koju obvezu je prodavatelj dužan izvršiti najkasnije do 20. ožujka 2004.

57. Člankom 8. stavak 2. Ugovora stranke su suglasno utvrdile da obveza prodavatelja iz stavka 1. tog članka predstavlja nenovčanu tražbinu kuca čija vrijednost iznosi 304.456,00 kuna.

58. Radi osiguranja tražbine kupca iz članka 8. stavak 2. tog Ugovora prodavatelj je prenio pravo vlasništva s imena prodavatelja na ime kupca na nekretnini "Pod kamenica" koja je upisana u zemljišnoj knjizi Općinskog suda u Splitu, k. o. [katastarska općina], zk. ul. br. [broj ZK uloška], čest. zem. [katastarska čestica] koja se prema važećem Prostornom planu Općine Šolta u cijelosti nalazi u turističko-komercijalnoj zoni.

59. Uvidom u Ugovor o izradi izmjena i dopuna Urbanističkog plana uređenja naselja Maslinica i s tim u vezi Izmjena i dopuna Prostornog plana uređenja Općine Šolta te ostalih radnji potrebnih za donošenje navedenih planskih dokumenata utvrđeno je da je isti zaključen između Općine Šolta kao nositelja izrade, H.L. Dvorac d.o.o. kao naručitelja te trgovačkih društava URBOS d.o.o. i T.U.T.I. d.o.o. kao izvršitelja.

60. Iz dopisa trgovačkog društva URBOS d.o.o. od 21. ožujka 2024. (list spisa 37) utvrđeno je da je to trgovačko društvo tuženiku dostavilo nacrt prijedloga izmjena i dopuna PPUO Šolta i izmjena i dopuna UPU naselja Maslinica. Iz prijamnog pečata proizlazi da je tuženik taj dopis s prilozima zaprimio 22. ožujka 2024.

61. Dakle, kao sporno u ovom postupku je trebalo utvrditi može li tužitelj od tuženika zahtijevati izmjenu prostornog plana na način kako je to traženo u tužbi, podredno je li osnovan zahtjev za naknadu štete, kao i je li nastupila zastara.

62. Jedno od osnovnih načela obveznog prava je načelo slobode uređivanja obveznih odnosa pa je tako člankom 2. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 35/2005., 41/2008., 125/2011., 78/2015., 29/2018., 126/2021., 114/2022., 156/2022., 155/2023. – dalje: ZOO) propisano da sudionici u prometu slobodno uređuju obvezne odnose, a ne mogu ih uređivati suprotno Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima i moralu društva.

63. U zasnivanju obveznih odnosa i ostvarivanju prava i obveza iz tih odnosa sudionici su dužni pridržavati se načela savjesnosti i poštenja (članak 4. ZOO-a).

64. Sudionici obveznih odnosa dužni su surađivati radi potpunog i urednog ispunjenja obveza i ostvarivanja prava u tim odnosima (članak 5. ZOO-a).

65. Sudionik u obveznom odnosu dužan je ispuniti svoju obvezu i odgovoran je za njezino ispunjenje (članak 9. ZOO-a).

66. Nije sporno da je tuženik člankom 8. stavak 1. predmetnih Ugovora o prodaji preuzeo obvezu da će u odnosu na one čest.zem. koje su predmet ugovora o prodaji, a koje se ne nalaze u turističko-komercijalnoj zoni, prihvatiti urbanističko-arhitektonski program izrađen od strane kupca (ovdje tužitelja), kojeg je prethodno verificirati mjesni odbor Općine Maslinica te da će nakon pribavljenih mišljenja nadležnih županijskih i državnih tijela, na temelju istog urbanističko-arhitektonskog programa izvršiti izmjenu prostornog plana Općine Šolta tako da će taj dio navedenih čestica biti pretvoren u turističko-komercijalnu zonu.

67. Tuženik je tijekom postupka tvrdio da je takva činidba nedopuštena jer je za takve poslove nužno odobrenje drugih tijela, kao i da je nastupila zastara s obzirom na to da su ugovori o prodaji sklopljeni 2002. godine, a tuženik se obvezao ispuniti tu obvezu u roku od dvije godine od dana sklapanja ugovora o prodaji.

68. Odredbama Zakona o prostornom uređenju ("Narodne novine" broj 153/2013., 65/2017., 114/2018., 39/2019., 98/2019., 67/2023. – dalje: ZPU) propisano je na koji način je moguće izmijeniti prostorni plan pa je tako člankom 75. tog zakona propisano da se prostorni plan uređenja grada, odnosno općine donosi se obvezno za područje grada, odnosno općine.

69. Člankom 85. stavak 1. ZPU-a propisano je da izradu prostornog plana lokalne i područne (regionalne) razine, kao i njegovih izmjena i dopuna može inicirati svatko.

70. Člankom 109. stavak 4. ZPU-a propisano je da prostorni plan uređenja grada, odnosno općine donosi gradsko vijeće, odnosno općinsko vijeće.

71. Dakle, općinsko vijeće kao predstavničko tijelo tuženika je nadležno za donošenje izmjene prostornog plana.

72. Kako bi utvrdio sporne činjenice koje su važne za donošenje odluke u ovoj pravnoj stvari sud je izveo dokaz saslušanjem zastupnika po zakonu stranaka, prokurista tužitelja ĆK te svjedoka BK.

73. Svjedok BK je od 2001. do 2005. bio predsjednik općinskog vijeća, a od 2005. do 2009. je bio načelnik Općine Šolta. Isti je u svom iskazu naveo da mu je poznato da je tuženik s tužiteljem zaključio dva ugovora i to jedan u ožujku 2002., a drugi u svibnju 2002. Tim ugovorima između stranaka da je dogovoreno tko i što je dužan napraviti. Isti je u svom iskazu naveo kako mu je poznato da se tuženik obvezao izvršiti prenamjenu dijela zemljišta u turističku zonu, kao i da je između stranaka ugovoreno da je investitor taj koji je u roku od 2 godine od sklapanja ugovora trebao podnijeti zahtjev za prenamjenu, međutim, kako tužitelj takav zahtjev nije podnio, nije niti izvršena prenamjena zemljišta. Isti je u svom iskazu naveo da se 2013. između tužitelja i tuženika nastavilo govoriti o prenamjeni zemljišta, međutim, tek 2019. je tužitelj podnio prijedlog koji je zapravo predstavljao maketu. Zaključak je bio da se ponovno uključe svi akteri kako bi se to predočilo mjesnom odboru i uputilo na općinsko vijeće koje bi moglo odlučiti o prenamjeni zemljišta. Međutim, koliko je njemu poznato, u sljedećih 5 godina, odnosno do sada da se ništa po tom pitanju nije dogodilo.

74. Svjedok je u svom iskazu naveo kako se tužitelj nakon sklapanja kupoprodajnih ugovora upisao kao vlasnik u karton zemljišta. Tri godine nakon sklapanja ugovora da su se Hrvatske šume javile sa zahtjevom da dio tog zemljišta predstavlja njihovo vlasništvo, odnosno da se radi o šumskom području. Taj postupak je prema navodima svjedoka trajao neko vrijeme, međutim, isti smatra da to nije utjecalo na tužitelja s obzirom na to da je isti bio uknjižen cijelo vrijeme.

75. Nadalje, svjedok je u svom iskazu naveo kako je tuženik preuzeo obvezu da će u roku dvije godine od sklapanja tih ugovora izvršiti prenamjenu prostornog plana zbog toga što je tuženik mogao garantirati da će u tom razdoblju imati većinu u vijeću i da bi takav prijedlog mogao proći.

76. Zastupnik po zakonu tužitelja NK je u svom iskazu naveo da je 2001. bilo govora o investiciji u Republici Hrvatskoj te da su se iz tog razloga raspitivali o različitim objektima na području Dubrovnik i Splita. Međutim, isti je naveo da je bilo jako teško pronaći nekretninu zbog problema s vlasništvom. Na kraju je izbor pao na nekretninu koja se nalazi na otoku Šolti, a koju je prodavala Općina Šolta. Isti je naveo kako mu to činilo kao najbolji odabir jer nekretninu prodaje državno tijelo pa da je mislio kako je to sigurna kupnja. Međutim, na kraju se pokazalo da ta nekretnina nije bila u vlasništvu tuženika. Isti je naveo kako nije mogao vjerovati da državno tijelo prodaje nekretninu koja nije u njegovom vlasništvu. Nadalje, isti je u svom iskazu naveo kako je njegova namjera bila kupiti samo dvorac. Međutim, u razgovoru sa tadašnjim zastupnikom po zakonu tuženika BK, koji ga je zapravo nagovorio na kupnju zemljišta, rečeno mu je da će se zemljište prenamijeniti i da će ga moći koristiti pa da je zbog toga kupio i zemljište. Isti je naveo da je za njega zemljište bezvrijedno ako ga ne može koristiti za gradnju. Nadalje, isti je naveo kako mu je općina rekla da moraju izgraditi kanalizaciju pa da je zbog toga on platio novac u tako kratkom roku.

77. Nadalje, zastupnik po zakonu tužitelja je u svom iskazu naveo kako su se ubrzo nakon sklapanja ugovora o prodaji javile Hrvatske šume koje su tvrdile da je vlasnik tog zemljišta zapravo Republika Hrvatska te su tražili poništenje ugovora o prodaji koji su zaključeni između tužitelja i tuženika 2002. Taj postupak da je na kraju okončan sudskom nagodbom koja je sklopljena 2015. Međutim, tužitelj da tada nije mogao koristiti niti iznajmljivati zemljište jer je imao zabranu.

78. Isti je naveo kako su nakon okončanja tog postupka s Republikom Hrvatskom ponovno krenuli u pregovore s tuženikom vezano za prenamjenu zemljišta, kao i da je tužitelj na nagovor gospodina Bogdanovića i ĆK vratio tuženiku zemljište koje mu je dano kao osiguranje jer je vjerovao da tuženik ima dobre namjere i da će realizirati ono što je dogovoreno još 2002. Međutim, tužitelj da se sada nalazi u situaciji da zemljište nije prenamijenjeno, a da isti nema niti drugo zemljište kao osiguranje svoje tražbine.

79. Nadalje, isti je u svom iskazu naveo kako je od njega traženo da da donaciju Općini Šolta u visini od oko 200.000,00 EUR-a, međutim, on da na to nije pristao sada. Naveo je kako je spreman dati donaciju, ali tek nakon što se izvrši prenamjena zemljišta te da je o tome tuženik i pisano obaviješten.

80. Zastupnik po zakonu tužitelja je u svom iskazu naveo kako je on u ponudi za kupnju zemljišta ponudio 52,00 kune po metru kvadratnom, a u ugovoru da je naveden iznos od 152,00 kune jer mu je od strane tuženika rečeno da će se izvršiti prenamjena zemljišta u građevinsko pa da je time tuženik opravdavao razliku.

81. Prokurist tužitelja ĆK je u svom iskazu naveo kako je on prokurist tužitelja od 2013. te da je u to vrijeme bio u tijeku spor između Hrvatskih šuma i Općine Šolta vezano za zemljište koje je predmet ugovora kojeg je tužitelj sklopio s tuženikom. S obzirom na to da je tada bio u tijeku sudski spor, tužitelj da nije mogao poduzimati nikakve radnje niti graditi sadržaj oko dvorca sve do 2015. kada je taj spor riješen nagodbom. Nadalje, isti je naveo kako je 2016. tuženik donio izmjene i dopune prostornog plana pa da se i tada tužitelj obraćao tuženiku sa zahtjevom da uvrsti i ove izmjene, međutim, zahtjev tužitelja da nije prihvaćen jer je u međuvremenu ova zona uvrštena u kulturno povijesnu cjelinu koja je zaštićena pa je trebalo pribaviti suglasnosti od strane Ministarstva kulture. U dogovoru s tuženikom tužitelj je izradio konzervatorski elaborat te je pribavio suglasnost od nadležnog Ministarstva kulture jer je to sada bio uvjet da se krene s prenamjenom zemljišta. Taj elaborat je prihvaćen 2018. te da su se tada ponovno stekli uvjeti da se počne razgovarati o prenamjeni zemljišta. Isti je naveo da je 2019. sklopljen ugovor kojim je svaka stranka preuzela određene obveze kako bi došlo do toga da se uopće na dnevni red općinskog vijeća stavi ta točka koja se odnosi na izmjenu prostornog plana i prenamjenu zemljišta. Isti je naveo kako je izrađena i maketa koja je predstavljena općinskom vijeću i nalazi se izložena u zgradi [adresa]. Nadalje, isti je u svom iskazu naveo kako je tuženik 2022. donio Odluku o izmjeni prostornog plana na općinskom vijeću te da je odlučivanje o ovoj temi već sedam ili osam puta bilo na vijeću. Radni nacrt da je dobio sve potrebne suglasnosti, međutim, unatoč tome rasprava još nije održana.

82. Zastupnik po zakonu tuženika GKU je u svom iskazu u bitnom naveo da je on načelnik Općine Šolta od 2009., a prije njega da je načelnik bio BK. Isti je naveo da je on imao uvid u ugovore te da je s istima upoznat, kao i da je upoznat s tim da je 2015. sklopljena nagodba s Republikom Hrvatskom s obzirom na to da su Hrvatske šume tražile utvrđenje ništetnim ugovora koji su zaključeni između stranaka. Tuženik da je obeštetio Republiku Hrvatsku i da su se nakon toga ponovno aktualizirali razgovori vezano za prenamjenu zemljišta. Isti je u svom iskazu naveo kako je on želio da se ispoštuje procedura i da nikakva odluka ne bude donesena na štetu Općine, zbog toga je vijeće i tražilo da se o svemu očituje mjesni odbor i zbor građana. Isti je u svom iskazu naveo da od strane Općine i dalje postoji volja da se ovaj problem riješi, ali ne na štetu Općine niti u korist investitora.

83. Ovaj sud iskaze zastupnika po zakonu tužitelja i prokurista tužitelja ĆK ocjenjuje u cijelosti kao vjerodostojne. Naime, isti su u svojim iskazima detaljno iskazivali o razlozima kupnje zemljišta od tuženika, visini kupoprodajne cijene i odnosu s tuženikom vezano za prenamjenu zemljišta. Iskaze svjedoka BK i zastupnika po zakonu tuženika NKU ovaj sud ocjenjuje kao usmjerene isključivo na opravdanje postupaka tuženika te usmjerene na prebacivanje odgovornosti zbog kojih nije došlo do prenamjene zemljišta na tužitelja, kao i usmjerene isključivo na navođenje razloga zbog kojih tuženik izbjegava donijeti odluku o prenamjeni zemljišta.

84. Međutim, iz svih dokaza koji su izvedeni tijekom postupka proizlazi da je tuženik kao javnopravno tijelo na sebe preuzeo obvezu da će u odnosu na dio čes.zem. 238 k. o. [katastarska općina], dio čest. zem. [katastarska čestica] i dio čest. zem. [katastarska čestica], obje k. o. [katastarska općina], koji se sada po važećem Prostornom planu Općine Šolta ne nalazi u turističko- komercijalnoj zoni, a pobliže je opisan u članku 4. tog Ugovora, prihvatiti urbanističko- arhitektonski program izrađen od strane kupca (ovdje tužitelja), kojeg će prethodno verificirati mjesni odbor Maslinica te nakon pribavljenih mišljenja nadležnih županijskih i državnih tijela temeljem istog urbanističko-arhitektonskog programa izvršiti izmjenu Prostornog plana Općine Šolta tako da će taj dio čestice biti pretvoren u turističko- komercijalnu zonu, a koju obvezu je prodavatelj dužan izvršiti u roku od dvije godine od dana potpisivanja tog Ugovora.

85. Kada javnopravna tijela, poput ovdje tuženika Općine Šolta odbijaju ispuniti obveze koje su preuzele time se ozbiljno narušava ne samo načelo dužnosti ispunjenja preuzetih obveza nego i načelo pravne sigurnosti i povjerenja građana u javni poredak. Javnopravna tijela su dužna postupati u skladu sa zakonom i vlastitim odlukama. Dakle, kad javnopravno tijelo sklopi ugovor i preuzme na sebe određene obveze, isto je dužno poštivati preuzete obveze i poduzeti sve potrebne radnje kako bi takve obveze ispunilo.

86. Postupanje tuženika od samog zaključenja Ugovora o prodaji pa do danas može se smatrati postupanjem koje je protivno načelu savjesnosti i poštenja te protivno načelu dužnosti suradnje, dakle, protivno jednim od temeljnih načela obveznog prava.

87. Naime, zemljišta koja su predmet ugovora o prodaji iz 2002. su se prodavala od strane tuženika kao javnopravnog tijela, putem javnog natječaja i tužitelj je tada ponudio cijenu od 52,00 kune po metru kvadratnom te je tužitelj nakon što mu je od strane predstavnika tuženika obećano (na što se tuženik i obvezao ugovorom) da će tuženik izvršiti prenamjenu čestica koje se ne nalaze u turističko-komercijalnoj zoni u turističko-komercijalnu zonu, kupoprodajna cijena je suglasnošću stranaka ugovorena u iznosu od 152,00 kune po metru kvadratnom, bez obzira na to radi li se o zemljištu koje se nalazi unutar turističko-komercijalne zone ili izvan te zone.

88. Navedeno također upućuje na zaključak da je tuženik taj koji je tužitelja uvjerio da će izvršiti prenamjenu zemljišta jer u protivnom tužitelj zasigurno ne bi pristao platiti cijenu koja je viša od one koju je dao u ponudi kada se javljao na javni natječaj, a koja ponuda je kao takva i prihvaćena.

89. Tuženik je tijekom postupka isticao kako je tužitelj taj koji je trebao izraditi urbanističko-arhitektonski program kojeg treba verificirati mjesni odbor te da se tek nakon pribavljanja suglasnosti od nadležnih tijela može izvršiti promjena Prostornog plana pa kako tužitelj nije na vrijeme izradio taj program, tuženik da nije mogao izvršiti svoju ugovorom preuzetu obvezu.

90. Naime, kao što je to već ranije navedeno, stranke su 2019. zaključile Ugovor koji je predstavljao hodogram daljnjih aktivnosti stranaka vezano za promjenu Prostornog plana te je tuženik 22. ožujka 2024. zaprimio nacrt prijedloga i dopuna PPUO Šolta i izmjena i dopuna UPU naselja Maslinica. Međutim, ni nakon toga tuženik nije pristupio izmjeni prostornog plana niti je takav plan dostavljen općinskom vijeću kako bi se isto moglo očitovati na taj plan.

91. Zastupnik po zakonu tuženika GKU je u svom iskazu naveo kako on želi da se o tome izjasni i zbor građana. Međutim, kako takva obveza nije predviđena niti ugovorom, niti propisima koji reguliraju izmjenu prostornog plana, takvo postupanje tuženika se ne može okarakterizirati nikako drugačije nego daljnje odugovlačenje sa ispunjenjem svoje ugovorom preuzete obveze. Naime, ZPU je detaljno propisana procedura izmjene prostornog plana te je tuženik dužan ispoštovati proceduru propisanu tim Zakonom.

92. Stoga, kako je u ovom postupku utvrđeno da tuženik nije ispunio ugovorom preuzetu obvezu, valjalo je prihvatiti tužbeni zahtjev i naložiti tuženiku da u roku od 6 mjeseci izvrši izmjenu prostornog plana Općine Šolta na način da će se oni dijelovi nekretnina oznake k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], koji se prema trenutačnom Prostornom planu Općine Šolta nalaze izvan turističko- komercijalne zone, tim izmijenjenim Prostornim Planom Općine Šolta, nalaziti unutar turističko-komercijalne zone, sve u skladu s nacrtom prijedloga i dopuna PPUO Šolta i izmjena i dopuna UPU naselja Maslinica koji je tuženiku dostavljen od strane trgovačkog društva URBOS d.o.o. 21. ožujka 2004.

93. Tuženik je tijekom postupka isticao i prigovor zastare. Ovaj sud takav prigovor tuženika ocjenjuje kao neosnovanog iz više razloga. Naime, iako je Ugovorom o prodaji od 20. ožujka 2002. ugovoreno da je tuženik dužan tu obvezu izvršiti najkasnije u roku od dvije godine od potpisivanja ugovora, a Ugovorom o prodaji od 31. svibnja 2002. je ugovoreno da je tuženik dužan tu obvezu izvršiti najkasnije do 20. ožujka 2004., s obzirom na to da je nakon potpisivanja tih Ugovora o prodaji iz 2002. došlo do pokretanja sudskih postupaka od strane Republike Hrvatske koja se legitimirala kao vlasnik nekretnina koje su predmet te prodaje, a tužitelju je bilo onemogućeno raspolaganje i poduzimanje bilo kakvih radnji po pitanju tih nekretnina, tuženik se ne može pozivati na zastaru. Tužba kojom je traženo utvrđenje ništetnosti ugovora o prodaji je podnesena 2003., a postupak je okončan nagodbom iz 2015.

94. Naime, iz sadržaja sudske nagodbe koja je sklopljena pred Općinskim sudom u Splitu jasno proizlazi da je Republika Hrvatska utvrđena vlasnikom tih nekretnina koje je tuženik prodao tužitelju Ugovorom o prodaji iz ožujka 2002. te se tuženik obvezao istoj isplatiti onaj iznos kojeg je primio od tuženika, a zauzvrat Republika Hrvatska priznaje pravo vlasništva tužitelja koje je stekao na temelju Ugovora o prodaji koji su zaključeni s tuženikom. Nagodba je sklopljena tek 2015. godine.

95. Međutim, potrebno je naglasiti i da su stranke 4. rujna 2019. sklopile Ugovor o izradi izmjene i dopuna Urbanističkog plana uređenja naselja Maslinica i s tim u vezi izmjena i dopuna Prostornog plana uređenja Općine Šolta te ostalih radnji potrebnih za donošenje navedenih planskih dokumenata kojim su detaljnije razrađene radnje koje je svaka od stranaka dužna poduzeti kako bi došlo do izmjene Prostornog plana pa je tako i tuženik naveo kako ima interes da se za područje zahvata izmjeni i dopuni prostorno planska dokumentacija kako bi se zona ugostiteljske turističke namjene proširila na područje zapadno od hotela Martinis Marchi. Stoga, čak i kad bi se članak 8. stavak 1. Ugovora o prodaji tumačio doslovno po pitanju roka ispunjenja preuzete obveze od strane tuženika, sklapanjem ovog Ugovora od 4. rujna 2019. tuženik se odrekao zastare te je zastara za ispunjenje preuzet obveze počela ponovno teći.

96. Slijedom navedenog, odlučeno je kao pod točkom I. izreke ove presude.

97. S obzirom na to da je prihvaćen glavni tužbeni zahtjev sud nije odlučivao o eventualnom tužbenom zahtjevu.

98. Tužitelj je postavio zahtjev i za naknadu troškova parničnog postupka.

99. Kako je tužitelj u cijelosti uspio sa tužbenim zahtjevom, odluka o troškovima postupka donesena je sukladno odredbi članka 154. stavak 1. ZPP-a kojom je propisano da je stranka koja u cijelosti izgubi parnicu dužna protivnoj stranci i njezinu umješaču nadoknaditi troškove izazvane vođenjem postupka, u svezi s odredbama članaka 164. stavak 1. ZPP-a i 155. stavak 1. ZPP-a.

100. Odredbom članka 164. stavak 1. ZPP-a propisano je da o naknadi troškova odlučuje sud na određen zahtjev stranke, bez raspravljanja, dok iz stavka 2. istog članka proizlazi da je stranka dužna u zahtjevu određeno navesti troškove za koje traži naknadu.

101. Odredbom članka 155. stavak 1. ZPP-a propisano je da će sud prilikom odlučivanja o troškovima postupka stranci odrediti naknadu samo onih troškova koji su bili potrebni za vođenje parnice. O tome koji su troškovi bili potrebni te o visini troškova odlučuje sud ocjenjujući brižljivo sve okolnosti, osobito vodeći računa o pravilima ovoga Zakona koja za pripremanje glavne rasprave određuju upućivanje podnesaka i jedno pripremno ročište te jedno ročište za glavnu raspravu.

102. Po ocjeni ovog suda, uzimajući u obzir vrijednost predmeta spora, tužitelju je valjalo priznati 1.866 bodova za sastavljanje tužbe (Tbr. 8.1. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj 138/2023. – dalje: Tarife), u svezi s Tbr. 7.1. Tarife), po 1.866 bodova za zastupanje na ročištima održanim 6. ožujka 2025., 23. svibnja 2025. i 4. rujna 2025. (Tbr. 9.1. Tarife), kao i trošak sastavljanja četiri obrazložena podneska (Tbr. 8.1. Tarife) u visini od po 1.866 bodova (podnesci od 29. studenog 2024., 23. siječnja 2025., 6. lipnja 2025. i 21. kolovoza 2025.). Dakle, tužitelju je valjalo priznati ukupno 14.928 bodova. Kako vrijednost boda iznosi 2,00 eura (Tbr. 54. Tarife), tužitelju je valjalo priznati ukupno 29.856,00 EUR-a, uvećano za 25% PDV-a (7.464,00 EUR-a), odnosno sveukupno 37.320,00 EUR-a.

103. Pored tog iznosa tužitelju je priznat i trošak sudske pristojbe za tužbu u iznosu od 331,81 EUR-a, sukladno Uredbi o tarifi sudskih pristojbi (Tar.br. 1. stavak 1. Uredbe o tarifi sudskih pristojbi ("Narodne novine" broj 37/2023.), kao i trošak sudskog tumača u iznosu od 59,73 EUR-a.

104. Dakle, tužitelju je valjalo priznati ukupan trošak postupka u iznosu od 37.711,54 EUR-a.

105. Tužitelju je na dosuđeni trošak postupka u iznosu od 37.711,54 EUR-a priznata i zakonska zatezna kamata koje teče na taj iznos od donošenja ove presude (15. listopada 2025.) pa do isplate, sukladno odredbi članka 151. stavak 3. ZPP-a, po stopi određenoj člankom 29. stavak 2. ZOO-a za ostale odnose.

106. Slijedom navedenog, odlučeno je kao pod točkom II. izreke ove presude.

107. Zahtjev tužitelja odbijen je kao neosnovan za više zatraženi trošak postupka u iznosu od 197,77 EUR-a. Naime, tužitelju nije priznat trošak sastavljanja podneska od 5. svibnja 2025. jer taj podnesak nije bio potreban za vođenje postupka, kao ni trošak pristupa na ročište za objavu presude jer punomoćnik tužitelja nije pristupio na to ročište. Tužitelju je priznat trošak sudskog tumača u visini od 59,73 EUR-a umjesto zatraženih 70,00 EUR-a jer je sudskom tumaču Dragani Mihanović obistinjen trošak prevođenja u visini od 59,73 EUR-a.

108. Slijedom, navedenog, odlučeno je kao pod točkom III. izreke ove presude.

U Splitu 15. listopada 2025.

Sutkinja

Rajana Buljan

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude stranke mogu izjaviti žalbu u roku od 15 (petnaest) dana od dana primitka pisanog otpravka presude. Žalba se podnosi putem ovog suda, a o žalbi odlučuje Visoki trgovački sud Republike Hrvatske.

Dostaviti:

- tužitelju po punomoćniku Mirku Bogdanoviću, odvjetniku u Odvjetničkom društvu Bogdanović, Dolički & Partneri d.o.o. iz Zagreba

- tuženiku po punomoćniku Vinku Samardžiću, odvjetniku u Splitu

- u spis