REPUBLIKA HRVATSKA
UPRAVNI SUD U ZAGREBU
Avenija Dubrovnik 6, Zagreb
Poslovni broj: Us I-4146/2024-8
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Upravni sud u Zagrebu, po sucu pojedincu toga suda Tamari Bogdanović, uz sudjelovanje Valentine Pergar, zapisničarke, u upravnom sporu tužitelja DELTA PAPA d.o.o., Zagreb, Kaptol 13, OIB: 52003090260, kojeg zastupa opunomoćenik Davor Plišo, odvjetnik u Zagrebu, Kaptol 13, OIB: [osobni identifikacijski broj], protiv tuženika Ministarstva financija Republike Hrvatske, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, Zagreb, Koturaška 43/IV, OIB: 18683136487, radi poreza na promet nekretnina, nakon održane usmene i javne rasprave, 14. listopada 2025.,
p r e s u d i o j e
I Poništava se rješenje Ministarstva financija Republike Hrvatske, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, KLASA: UP/II-410-20/24- 01/391, URBROJ: 513-04-24-3 od 30. kolovoza 2024.
II Poništava se rješenje Ministarstva financija Republike Hrvatske, Porezne uprave, Područnog ureda Zagreb, Ispostave Centar, KLASA: UP/I-410- 20/2023-001/00244, URBROJ: 513-007-01-01-2024-0005 od 13. travnja 2024. III Nalaže se tuženiku da tužitelju naknadi trošak upravnog spora u ukupnom iznosu od 1.250,00 eur (tisućudvjestopedeset eur) u roku od petnaest dana od dana dostave pravomoćne presude.
Obrazloženje
1. Osporavanim rješenjem tuženika Ministarstva financija Republike Hrvatske, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, KLASA: UP/II-410-20/24- 01/391, URBROJ: 513-04-24-3 od 30. kolovoza 2024. odbijena je žalba izjavljena protiv poreznog rješenja Ministarstva financija Republike Hrvatske, Porezne uprave, Područnog ureda Zagreb, Ispostave Centar, KLASA: UP/I-410-20/2023-001/00244, URBROJ: 513-007-01-01-2024-0005 od 13. travnja 2024. kojim je tužitelju utvrđena razlika osnovice poreza na promet nekretnina utvrđena privremenim poreznim rješenjem Ministarstva financija, Porezne uprave, Područnog ureda Zagreb, Ispostave Centar, KLASA: UP/I-410-20/2023-001/00244, URBROJ: 513-007-01-01- 2023-0002 od 22. ožujka 2023. u iznosu od 510.157,28 eur, a na razliku navedene osnovice utvrđena je obveza plaćanja poreza na promet nekretnina po stopi od 3% u iznosu od 15.304,72 eur, te je porezni obveznik dužan platiti razliku utvrđenog iznosa poreza na promet nekretnina u roku od petnaest dana od dana dostave rješenja u korist računa navedenog u prvostupanjskom rješenju, a u slučaju nepravodobno uplaćenog poreza na promet nekretnina obračunavaju se i plaćaju zatezne kamate, te žalba ne odgađa izvršenje rješenja.
2. Tužitelj pobija zakonitost osporavanog rješenja i ističe da tuženik nije obrazložio iz kojeg razloga nisu prihvaćeni dokazi o troškovima kupca koje je imao na kupljenoj nekretnini, odnosno dokazi o troškovima koji su dokumentirani nisu spomenuti u obrazloženju rješenja.
3. Nadalje, kupoprodajna cijena predstavlja stvarnu tržišnu vrijednost nekretnine prema stanju nekretnine u trenutku zaključenja ugovora, a članak 9. stavak 1. Zakona o porezu na promet nekretnina propisuje da se porezna obveza određuje na temelju tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku stjecanja, pri čemu se treba uzeti u obzir stanje i fizička svojstva nekretnine kao što je kvaliteta gradnje, starost građevine, opremljenost komunalijama i dr.
4. Radi se o nekretnini oštećenoj u potresu koja u trenutku kupnje nije bila etažirana, koja je bila opterećena sporovima radi dugovanja prodavateljice nekretnine i drugim sporovima vezanim za rješavanje imovinsko-pravnih odnosa, dugovanjima za režijske troškove i odvjetničke troškove, pa je ugovorom o kupoprodaji kupac na sebe preuzeo financiranje rješavanja svih sporova kao i troškova koji se odnose na troškove uknjižbe, troškove geodetskih elaborata, arhitektonskih nacrta, troškove procjene statičkog stanja zgrade nakon potresa, troškove etažiranja i dr.
5. Nabraja račune koji potvrđuju troškove koje je kao kupac nekretnine imao na kupljenoj nekretnini, a koji su prema tim računima ukupno iznosili 227.093,19 eur, te su navedeni računi priloženi kao vjerodostojna dokumentacija kojima se dokazuju troškovi koje je kupac imao na kupljenoj nekretnini, te je upravo nakon analize visokih troškova ulaganja u nekretninu, kao i daljnjih ulaganja da bi se nekretnina privela svrsi, kupac je donio odluku da se predmetna nekretnina proda Humanističkoj gimnaziji ugovorom o kupoprodaji s izvodom iz zemljišnih knjiga iz kojeg je vidljivo da su sporovi koji su opterećivali nekretninu brisani, pa je nekretnina prodana po cijeni od 1.000.000,00 eur, a cijena po kojoj je kupac stekao nekretninu iznosila je 760.000,00 eur plus troškovi ulaganja u iznosu od 227.093,19 eur čine iznos od 987.093,19 eur, a što znači da je eventualna razlika između vrijednosti prodane nekretnine i vrijednosti kupljene nekretnine s troškovima ulaganja cca 12.906,81 eur.
6. Elaborat o procjeni na koji se poziva tuženik i na temelju kojeg je utvrđena razlika osnovice rađen je za potrebe kupca Humanističke gimnazije koja je kupnju financirala kreditom Erste banke u iznosu od 1.040.000,00 eur prema dokazu izvoda iz zemljišnih knjiga s upisanim založnim pravom na kupljenoj nekretnini u korist Erste banke, a elaborat o procjeni rađen je od društva Erste nekretnine d.o.o.
7. Prvo privremeno porezno rješenje donesen je bez provjere činjenica bitnih za utvrđivanje poreza, a naknadnom provjerom činjenica bitnih za utvrđivanje poreza na temelju članka 24. Zakona o porezu na promet nekretnina uzeta je vrijednost iz elaborata o procjeni nekretnine, dok nisu uzete u obzir činjenice tj. plaćeni računi za stvarne troškove koje je kupac imao na kupljenoj nekretnini i koji su priloženi u predmetu, porezno rješenje kojim je utvrđen porez na razliku porezne osnovice doneseno je bez sudjelovanja stranke u postupku i bez izjašnjavanja stranke slaže li se s utvrđenom razlikom osnovice, a što je suprotno članku 69. i članku 7. Općeg poreznog zakona.
8. Nadalje, u obrazloženju rješenja upravno tijelo se poziva na uvid u podatke iz informacijskog sustava Porezne uprave, ali se ne navodi koji su to podaci, već samo da je korišten elaborat o procjeni.
9. Predlaže sudu da poništi osporavano drugostupanjsko rješenje i naloži prvostupanjskom tijelu da razmotri stvarne troškove vezane za kupljenu nekretninu i da kupcu omogući sudjelovanje u postupku i izjašnjavanje slaže li se s utvrđenom vrijednosti nekretnine kao osnovice za utvrđivanje poreza na promet nekretnina.
10. Tuženik u odgovoru na tužbu u cijelosti ostaje kod navoda danih u obrazloženju osporavanog rješenja.
11. Predlaže sudu da bez održavanja rasprave odbije tužbeni zahtjev.
12. Tužitelj je u podnesku istakao da tuženik u odgovoru na tužbu nije naveo koji su to podaci iz informacijskog sustava Porezne uprave, već se i dalje poziva na elaborat o procjeni koji nije u bilo kakvoj vezi s utvrđivanjem vrijednosti predmetne nekretnine, te ostaje kod ranije iznesenog tužbenog zahtjeva.
13. Tužbeni zahtjev je osnovan.
14. Sud je održao usmenu i javnu raspravu u prisutnosti opunomoćenika tužitelja i u odsutnosti uredno pozvanog tuženika, na temelju ovlaštenja iz članka 89. stavka 4. Zakona o upravnim sporovima (Narodne novine, broj: 36/24), a o čemu je tuženik uredno bio upozoren u pozivu za raspravu.
15. Na raspravi opunomoćenik tužitelja ponovio je navode iz tužbe i zatražio trošak upravnog spora u ukupnom iznosu od 1.250,00 eur.
16. Ocjenjujući zakonitost osporavanog rješenja, te razmatrajući sporna činjenična i pravna pitanja, sud je izvršio uvid u sudski spis predmeta i spis tuženika.
17. Prema podacima spisa predmeta, osporavanim rješenjem od 30. kolovoza 2024., žalba tužitelja je odbijena s obrazloženjem da se u smislu članka 4. stavka 1., članka 6. stavka 1. i članka 9. stavka 1., Zakona o porezu na promet nekretnina (Narodne novine, broj: 115/16 i 106/18) za tržišnu vrijednost nekretnine u pravilu utvrđuje ona vrijednost koja je navedena u ispravi o stjecanju osim u slučaju ocjene da vrijednost nije odgovarajuća cijenama nekretnina koje se postižu na tržištu u vrijeme stjecanja nekretnine, a u kojem slučaju je porezno tijelo ovlašteno procjenom utvrditi tu vrijednost sukladno pokazateljima tržišta nekretnina na tom području.
18. Nadalje se obrazlaže ovlast za utvrđivanje porezne obveze neposrednim rješavanjem sukladno članku 22. i 24. navedenog Zakona, pa je razlika u visini porezne osnovice naknadno utvrđena uz primjenu članka 9. stavka 5. i to na temelju tržišne vrijednosti procjembenog elaborata Erste nekretnine d.o.o., stalnog sudskog vještaka za graditeljstvo i procjenu nekretnina od 22. studenoga 2022. kojeg je naručio tužitelj i temeljem kojeg je utvrđena tržišna vrijednost nekretnine.
19. Odredbom članka 9. stavka 1. Zakona o porezu na promet nekretnina propisano je da je osnovica poreza na promet nekretnina tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze.
Stavkom 2. navedenog članka Zakona propisano je da Ministarstvo financija, Porezna uprava (u daljnjem tekstu: Porezna uprava) utvrđuje osnovicu poreza na promet nekretnina kao tržišnu vrijednost nekretnine, u pravilu, iz isprave o stjecanju ako je ukupan iznos naknade koju daje ili isplaćuje stjecatelj približno jednak cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu.
Stavkom 3. navedenog članka Zakona propisano je da se ukupnim iznosom naknade smatra sve ono što stjecatelj ili druga osoba za stjecatelja da ili plati za stjecanje nekretnine, kao što je isplata u novcu, ustupljene druge nekretnine, stvari ili prava, preuzeti dugovi bivšeg vlasnika i drugo.
Stavkom 4. navedenog članka Zakona propisano je da je Porezna uprava ovlaštena procjenom utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine ako je ukupan iznos naknade iz stavaka 2. i 3. ovoga članka manji od cijena koje se postižu ili se mogu postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze.
Stavkom 5. navedenog članka Zakona propisano je da Procjenu tržišne vrijednosti nekretnine iz stavka 4. ovoga članka utvrđuje službenik Porezne uprave na temelju usporednih podataka o kretanju tržišnih vrijednosti sličnih nekretnina s približno istog područja u približno isto vrijeme.
20. Prema ocjeni suda, osporavanim rješenjem povrijeđen je zakon na štetu tužitelja.
21. Naime, nije sporno da je tužitelj predmetnu nekretninu kupio 21. prosinca 2022., a da se tuženik u poreznom rješenju od 13. travnja 2024. pozvao na utvrđenu tržišnu vrijednost predmetne nekretnine iz elaborata vrijednosti nekretnine od 22. studenog 2022., a koji nije priložen spisu predmeta, pa sud nema osnove zaključiti da je tim elaboratom sastavljenim radi odobravanja kredita kasnijem kupcu predmetne nekretnine zaista utvrđeno činjenično stanje u odnosu na tržišnu vrijednost nekretnine u vrijeme stjecanja nekretnine 21. prosinca 2022., nadalje sud iz priloženih računa ima osnove zaključiti da je tužitelj nakon kupnje nekretnine 21. prosinca 2022. za iznos od 760.000,00 eur uložio u predmetnu nekretninu iz kojeg razloga je istu nekretninu 21. ožujka 2023. tužitelj mogao prodati novom kupcu za iznos od 1.000.000,00 eur.
22. Iz navedenih razloga sud je poništio osporavano drugostupanjsko i prvostupanjsko rješenje, te nakon ove presude ukoliko postane pravomoćna na stazi ostaje privremeno porezno rješenje od 22. ožujka 2023. kojim je porezna obveza tužitelja određena prema vrijednosti nekretnine iz isprave o stjecanju.
23. Kako je tužitelj uspio u sporu, sud je sukladno članku 144. stavku 1. i članku 147. stavku 1. Zakona o upravnim sporovima naložio tuženiku da tužitelju naknadi trošak upravnog spora za pristup na ročište u iznosu od 1.000,00 eur sukladno Tbr. 27/1 i 27/2 Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“, broj: 138/23), uz pripadajući PDV, a što iznosi ukupno 1.250,00 eur.
24. Stoga je sud na temelju članka 117. stavka 1. Zakona o upravnim sporovima presudio kao u izreci.
U Zagrebu 14. listopada 2025.
Sutkinja:
Tamara Bogdanović, univ. spec. iur.
Uputa o pravnom lijeku:
Protiv ove presude žalba je dopuštena. Žalba se podnosi Visokom upravnom sudu Republike Hrvatske, putem ovog suda, u dovoljnom broju primjeraka za sud i sve stranke u sporu, u roku od 15 dana od dana dostave presude.
DNA:
1. Odvjetnik Davor Plišo, putem e-kom
2. Ministarstvo financija Republike Hrvatske, Samostalni sektor za drugostupanjski upravni postupak, putem e-kom
3. U spis
