REPUBLIKA HRVATSKA

VRHOVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE

Z A G R E B

Broj: Rev-132/2025-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Vrhovni sud Republike Hrvatske u vijeću sastavljenom od sudaca Marine Paulić, predsjednice vijeća, Ivana Vučemila, člana vijeća i suca izvjestitelja, Darka Milkovića, člana vijeća, mr. sc. Senije Ledić članice vijeća i mr. sc. Neri Radas, članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja PICARDO d.o.o., Zagreb, Veselka Tenžere 5, OIB 46394216675, kojeg zastupa punomoćnik Mislav Ivanišević, odvjetnik iz Zagreba, Račićeva 16, protiv tuženika TEHNIKA ZVONIMIR d.o.o., Zagreb, Ulica grada Vukovara 274, OIB 85950064896, radi utvrđenja osnovanosti osporene tražbine, tužitelja, odlučujući o reviziji tužitelja protiv presude Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske broj Pž-1195/2024-2 od 23. travnja 2024., ispravljene rješenjem istog suda broj Pž-1195/2024-4 od 6. svibnja 2024., kojom je potvrđena presuda Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj P-710/2020-41 od 25. siječnja 2024., u sjednici održanoj 14. listopada 2025.,

p r e s u d i o  j e:

I. Prihvaća se revizija tužitelja, te se preinačuje presuda Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske broj Pž-1195/2024-2 od 23. travnja 2024., ispravljena rješenjem istog suda broj Pž-1195/2024-4 od 6. svibnja 2024. i presuda Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj P-710/2020-41 od 25. siječnja 2024. u toč. I. i III. izreke i sudi:

Prihvaća se tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

Utvrđuje se da postoji i da je osnovano potraživanje tužitelja PICARDO d.o.o., Zagreb, Veselka Tenžere 5, OIB: 46394216675 prema tuženiku TEHNIKA ZVONIMIR d.o.o., Zagreb, Ulica grada Vukovara 274, OIB: 85950064896 u iznosu od 45.133,17 EUR/340.055,86 kn koje je tužitelj kao predstečajni vjerovnik prijavi u predstečajnom postupku koji se pred Trgovačkim sudom u Zagrebu vodi pod brojem St-2950/18 u odnosu na tuženika kao predstečajnog dužnika a koje potraživanje je tužitelju u predstečajnom postupku osporeno rješenjem Trgovačkgo suda u Zagrebu posl.br. St-2950/18-14 od 2. travnja 2009. u točki IV. izreke predmetnog rješenja pod rednim brojem 11.

II. Nalaže se tuženiku da tužitelju nadoknadi troškove prvostupanjskog postupka u iznosu od 10.722,22 EUR, troškove žalbenog postupka u iznosu od 2.060,78 eura i troškove revizijskog postupka u iznosu od 4.745,56 eura, sve sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od 14. listopada 2025. (dana donošenja odluke Vrhovnog suda Republike Hrvatske), pa do isplate prema članku 29. stavak 2. Zakona o obveznim odnosima po stopi koja se za svako polugodište određuje uvećanjem referentne stope za tri (3) postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, i pri čemu je referentna stopa kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Prvostupanjskom presudom u točki I. odbijen je tužbeni zahtjev kojim je tužitelj tražio da se utvrdi da postoji i da je osnovano potraživanje tužitelja prema tuženiku u iznosu od 45.133,17 EUR / 340.055,86 kn, koje je tužitelj kao predstečajni vjerovnik prijavio u predstečajnom postupku koji se pred Trgovačkim sudom u Zagrebu vodi pod brojem St-2950/18, u odnosu na tuženika kao predstečajnog dužnika, a koje potraživanje je tužitelju u predstečajnom postupku osporeno rješenjem Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj St-2950/18-14 od 2. travnja 2009., u točki IV. izreke navedenog rješenja, pod rednim brojem 11. (točka I. izreke). U točki II. izreke odbijen je kumulativni tužbeni zahtjev kojim je tužitelj zahtijevao isplatu iznosa od 82.243,56 EUR u protuvrijednosti kuna, po srednjem tečaju Hrvatske narodne banke, na dan plaćanja s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama (točka II. izreke), te je odbijen kao neosnovan tužiteljev zahtjev za naknadu parničnog troška u iznosu od 10.722,22 EUR, zajedno sa zakonskim zateznim kamatama (točka III. izreke).

2. Drugostupanjskom presudom potvrđena je presuda Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj Povrv-710/2020-41 od 25. siječnja 2024. u točkama I. i III. izreke.

3. Rješenjem Vrhovnog suda Republike Hrvatske poslovni broj Revd-3384/2024-2 od 23. listopada 2024., tužitelju je protiv presude Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske broj Pž-1195/2024-2 od 23. travnja 2024., ispravljene rješenjem istog suda broj Pž-1195/2024-4 od 6. svibnja 2024., dopušteno podnošenje revizije zbog sljedećeg pravnog pitanja:

"U slučaju kad se prodavatelj (investitor gradnje), ovdje tuženik, obveže kupcu, ovdje tužitelju, prodati/isporučiti precizno specificirani (ugovoreni) posebni dio nekretnine koji je kupac jedino kao takav i pristao kupiti, a formiranje tog posebnog dijela nekretnine i njegov upis u zemljišne knjige zavise o pristanku (suglasnosti) ostalih suvlasnika zgrade, jer se radi o prenamjeni zajedničkog dijela nekretnine u posebni dio nekretnine, smatra li se izostanak takvog pristanka (suglasnosti) ostalih suvlasnika zgrade izvanrednom i vanjskom okolnošću o kojoj prodavatelj primjenom dužne pažnje nije trebao voditi računa prilikom ugovaranja predmeta prodaje i može li se takvo postupanje prodavatelja podvesti pod odredbu članka 373. ZOO-a (nemogućnost ispunjenja za koju ne odgovara nijedna strana ugovora), ili se ima smatrati da je prodavatelj odgovoran za neispunjenje ugovora jer je prodavao (nudio) točno precizirani posebni dio bez da je prethodno pribavio nužnu i potrebnu suglasnost ostalih suvlasnika, a koja suglasnost je, uz to, i kasnije izostala, odnosno prodavatelju ju niti kasnije nije ishodio, pa primjenom članka 304. st. 2. ZOO-a kupac ima pravo na traženje vraćanja dvostruke kapare?".

4. Postupajući po navedenom dopuštenju, protiv navedene presude tužitelj je pozivom na čl. 385.a st. 1. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22 i 114/22 – dalje: ZPP) podnio reviziju zbog pravnog pitanja zbog kojeg je dopuštena. Predlaže da ovaj sud prihvati reviziju i preinači pobijanu presudu u pobijanom dijelu i prihvati žalbu tužitelja od 6. veljače 2024. podnesenu protiv dijela iz toč. I. i III. izreke presude Trgovačkog suda u Zagrebu broj P-710/2020-41 od 25.01.2024., i to tako da preinači prvostupanjsku presudu u pobijanom dijelu iz toč. I. i III. izreke i u tom dijelu usvoji tužbeni zahtjev u cijelosti, te naloži tuženiku da nadoknadi tužitelju troškove parničnog postupka zatražene kod zaključenja glavne rasprave (troškovnik od 14.12.2023.), troškove žalbe od dana 06.02.2024., i troškove revizijskog postupka sve zajedno sa zakonskim zateznim kamatama, a podredno da ukine pobijanu drugostupanjsku presudu i vrati predmet drugostupanjskom sudu na ponovno suđenje, uz naknadu troškova revizijskog postupka.

5. Odgovor na reviziju nije podnesen.

6. Revizija je osnovana.

7. U skladu s odredbom čl. 391. st. 3. ZPP-a revizijski sud ispitao je pobijanu odluku samo u dijelu u kojem je revizija dopuštena i samo zbog pitanja iz čl. 385.a ZPP-a zbog kojeg je dopuštena.

8. Predmet spora je zahtjev tužitelja na utvrđenje osnovanom (postojanje) tužiteljeve tražbine prema tuženiku u iznosu od 45.133,17 EUR / 340.055,86 kn, koje je tužitelj kao predstečajni vjerovnik prijavio u predstečajnom postupku nad tuženikom.

9. Nižestupanjski sudovi odbili su glavni i podredni tužbeni zahtjev tužitelja nakon što su utvrdili:

- da je tužitelj pokrenuo ovaj postupak radi isplate iznosa od 82.243,56 EUR, na ime dvostruke kapare, s obzirom na to da je nad tuženikom otvoren postupak predstečajne nagodbe,

- da je tužitelj podnio prijavu iznosa od 86.289,04 EUR u predstečajnom postupku, pri čemu mu je priznat iznos od 41.121,78 EUR, dok je za preostali iznos od 45.133,17 EUR tužitelj upućen na njegovo ostvarenje u parničnom postupku,

- da su tužitelj (u svojstvu kupca) i tuženik (u svojstvu prodavatelja), 28. prosinca 2017. sklopili Predugovor o kupoprodaji nekretnina br. 8753/17 i 30. siječnja 2018. Dodatak br. 1. tom Predugovoru, predmet kojeg su posebni dijelovi nekretnine koji će biti izgrađeni u poslovnom dijelu „poslovno stambene građevine Z4 s trafostanicom“ koja se gradi na z.k. č. br. [katastarska čestica] oznake zemljišta, dvorište [adresa], površine 1429 m2 upisane u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to nakon upisa objekta i svih posebnih dijelova (etažiranje) u zemljišnim knjigama sa svim potrebnim dozvolama i bez ikakvih tereta i prava trećih osoba na posebnim dijelovima nekretnine i to poslovne prostore koji prema važećoj građevinskoj dozvoli imaju oznake PP7, PP8, PP9 i PP10 te dio hodnika, a što će sve prema novoj građevinskoj dozvoli biti označeno kao jedinstven poslovni prostor oznake PP5 sukladno nacrtu koji je prilog Predugovoru i pripadajuću loggiu, koji se nalaze na 3. katu predmetne građevine, te odgovarajući suvlasnički dio zgrade uključujući zemljište i zajedničke dijelove i uređaje zgrade,

- da je na ime ispunjenja obveza iz Predugovora tužitelj tuženiku uplatio kaparu u iznosu od 41.121,78 EUR,

- da stranke nisu sklopile glavni ugovor o kupoprodaji nekretnina, odnosno kupoprodaja predmetne nekretnine nije realizirana, slijedom čega tužitelj potražuje dvostruki iznos kapare, a imajući u vidu da mu je u predstečajnom postupku nad tuženikom priznat iznos od 41.121,78 EUR (iznos koji je uplatio na ime kapare), to u ovome postupku traži utvrđenje osnovanim preostalog iznosa, odnosno razliku do dvostruke kapare.

- da prema navodima tužitelja do sklapanja glavnog ugovora nije došlo iz razloga što tuženik nije ispunio svoje obveze preuzete Predugovorom jer su stranke ugovorile da će tužitelj kupiti jedan objedinjeni poslovni prostor s loggiom i terasom koja u trenutku izdavanja Ponude i sklapanja Predugovora predstavljala krov koji je trebalo izmijeniti, te stoga terasa nije navedena u Predugovoru u čl. 1. kao predmet predugovora već samo četiri poslovna prostora (koji će se u novoj građevinskoj dozvoli objediniti u jedan) i pripadajuća loggia. Sama terasa je sadržana u Nacrtu koji je priložen uz Predugovor,

- da je u Predugovoru konstatirano da će se promjene u opisu nekretnine, nakon izmjene lokacijske i građevinske dozvole, te nakon upisa objekta i posebnih dijelova u zemljišne knjige, regulirati glavnim ugovorom,

- da tuženik nije uspio ishoditi izmjenu postojeće građevinske i lokacijske dozvole na način da se objedine svi poslovni prostori zajedno s loggiom i terasom, sukladno dogovoru stranaka i preuzetim obvezama po Predugovoru, niti je izradio i u zemljišnim knjigama proveo Elaborat na način da se uknjiži jedinstven poslovni prostor, već je izradio i u zemljišnim knjigama proveo etažni elaborat sa četiri zasebna poslovna prostora upisanih kao suvlasnički udjeli u zk. ul. [broj ZK uloška] k.o. [katastarska općina] pod rednim brojem 42, 43, 44, 45 odnosno radi se o etažama E41 (poslovni prostor P7), E42 (poslovni prostor P8), E43 (poslovni prostor P9) i E44 (poslovni prostor P10),

- da je tuženik naknadno obavijestio tužitelja da neće biti moguće izvesti pripajanje terase poslovnom prostoru unatoč dogovoru i nacrtu koji čini sastavni dio Predugovora.

10. Imajući u vidu obveze tuženika preuzete ugovorom (objedinjavanje poslovnih prostora zajedno s loggiom i terasom i ishođenje izmjene građevinske i lokacijske dozvole za takve preinake), nižestupanjski sudovi smatraju da do neispunjenja konkretne preuzete obveze od strane tuženika nije došlo zbog razloga koji se mogu prepisati krivnji ugovorne strane koja je obvezu preuzela, odnosno konkretno krivnji tuženika, čime zapravo ukazuju na nemogućnost ispunjenja obveze iz čl. 373. st. 1. ZOO-a. To iz razloga što je tuženik već prethodno ishodio lokacijsku i građevinsku dozvolu za cjelokupan projekt, ali nije uspio ishoditi njihove izmjene kako je to zahtijevao tužitelj, a na što tuženik nije mogao utjecati. Iz navedenog razloga smatraju da tužitelju ne pripada pravo na povrat dvostruke kapare, već samo na vraćanje onog što je dano na ime ispunjenja ugovora (plaćena kapara u iznosu od 41.121,78 EUR) po pravilima o vraćanju stečenog bez osnove, te s obzirom da je tužitelju u predstečajnom postupku nad tuženikom priznat iznos od 41.121,78 EUR, a da tuženik u ovom postupku traži razliku do dvostruke kapare, to je primjenom odredbe čl. 373. st. 1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj 35/05 i 41/08 - dalje: ZOO) tužbeni zahtjev trebalo odbiti.

11. Izneseno pravno shvaćanje nižestupanjskih sudova nije pravilno.

12. 1. Prema odredbi čl. 376. st. 1. ZOO-a ugovorom o kupoprodaji prodavatelj se obvezuje predati kupcu stvar u vlasništvo, a kupac se obvezuje platiti mu cijenu, a prema odredbi čl. 247. ZOO-a ugovor je sklopljen kad su se ugovorne strane suglasile o bitnim sastojcima ugovora.

12. 2. Predugovor je ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi glavni ugovor (čl. 268. st. 1. ZOO-a). Predugovor obvezuje po čl. 268. st. 3. ZOO-a ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora s time što propisi o obliku glavnog ugovora vrijede i za predugovor. Prema odredbi čl. 303. st. 1. ZOO-a, ako je u trenutku sklapanja ugovora jedna strana dala drugoj stanoviti iznos novca ili stanovitu količinu drugih zamjenjivih stvari kao znak da je ugovor sklopljen (kapara), ugovor se smatra sklopljenim kad je kapara dana, ako nije što drugo ugovoreno, a ako što drugo nije ugovoreno, strana koja je dala kaparu ne može odustati od ugovora ostavljajući kaparu drugoj strani, niti to može učiniti druga strana vraćanjem dvostruke kapare (st. 3.).

12. 3. Međutim, prema odredbi čl. 304. st. 1. ZOO-a ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je dala kaparu, druga strana može po svojem izboru zahtijevati ispunjenje ugovora, ako je to još moguće, ili tražiti naknadu štete, a kaparu uračunati u naknadu ili vratiti ili se zadovoljiti primljenom kaparom, a ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je primila kaparu, druga strana može, po svojem izboru zahtijevati ispunjenje ugovora, ako je to još moguće, ili tražiti naknadu štete i vraćanje kapare, ili tražiti vraćanje dvostruke kapare (st. 2. čl. 304. ZOO-a).

12. 4. Odredbom čl. 373. st. 1. ZOO-a određeno je da se u situaciji kad je ispunjenje obveze jedne strane u dvostrano obveznom ugovoru postalo nemoguće zbog izvanrednih vanjskih događaja nastalih nakon sklapanja ugovora, a prije dospjelosti obveze, koji se u vrijeme sklapanja ugovora nisu mogli predvidjeti, niti ih je ugovorna strana mogla spriječiti, izbjeći ili otkloniti te za koje nije odgovorna ni jedna ni druga strana, gasi i obveza druge strane, a ako je ova nešto ispunila od svoje obveze, može zahtijevati vraćanje po pravilima o vraćanju stečenog bez osnove.

13. 1. Drugostupanjski sud, kako je navedeno, svoju odluku je utemeljio na primjeni odredbe čl. 373. st. 1. ZOO-a, smatrajući da se radilo o budućoj i neizvjesnoj činjenici i neispunjenju odgodnog uvjeta sadržanog u Predugovoru i učinci Predugovora nisu niti mogli nastati i primjenom te odredbe isključuje postojanje odgovornosti tuženika za neispunjenje preuzete obveze, a prema toj odredbi, kako je navedeno, da bi postojala nemogućnost ispunjenja ugovora za koju ne odgovara niti jedna ugovorna strana, moraju se kumulativno ispuniti sljedeće pretpostavke: mora se raditi o izvanrednom vanjskom događaju, mora biti riječ o događaju koji je nastao nakon sklapanja ugovora, a prije dospjelosti obveze, mora biti riječ o događaju koji se u vrijeme sklapanja ugovora nije mogao predvidjeti i mora biti riječ o događaju koji nijedna strana ugovora nije mogla spriječiti, izbjeći ili otkloniti, te za koji nije odgovorna nijedna ugovorna strana.

13. 2. Budući se razlozi nemogućnosti ispunjenja svode na uskratu suglasnosti ostalih suvlasnika zgrade za izmjenu lokacijske dozvole (točka 33. obrazloženja prvostupanjske odluke: "da je terasa inicijalnim projektom bila predviđena kao zajednički dio građevine, ali je tuženik računao da će suvlasnici dati pristanak za predmetnu terasu da postane poseban dio, međutim, suvlasnici su se u međuvremenu usprotivili tako izmijenjenoj lokacijskoj dozvoli...nije došlo do prihvaćanja od strane nadležnog gradskog ureda izmijenjene lokacijske dozvole radi protivljenja suvlasnika" i točka 34. "sklapanje glavnog ugovora postalo nemoguće radi činjenice što tuženiku nije odobrena izmjena lokacijske dozvole kako su stranke dogovorile, radi protivljenja suvlasnika zgrade") tužitelj smatra da se ti razlozi ne mogu podvesti pod odredbu članka 373. st. 1. ZOO-a.

14. 1. Prema odredbi čl. 73. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 94/17 - dalje: ZVDSP) vlasništvo posebnoga dijela nekretnine uspostavlja se na temelju pisane suglasnosti svih suvlasnika te nekretnine, a prema odredbi čl. 85. st. 1. ZVDSP-a cijelom nekretninom na kojoj je na jednom ili više suvlasničkih dijelova osnovano vlasništvo određenoga posebnog dijela upravljaju suvlasnici po općim pravilima o upravljanju suvlasničkom stvari, ako ovim Zakonom nije što drugo određeno.

14. 2. Odredbom čl. 86. ZVDSP-a definirani su poslovi redovne uprave, a čl. 87. ZVDSP-a regulirani su poslovi izvanredne uprave, te je u st. 1. te odredbe navedeno da osim za one poslove koji se i inače smatraju izvanrednim poslovima, za donošenje odluke o poduzimanju poboljšice zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine potreban je pristanak svih suvlasnika nekretnine, a samo iznimno, od odredbe stavka 1. toga članka, ipak nije potreban pristanak svih ako suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova odluče da se poboljšica učini, a da će oni sami snositi troškove ili se ti troškovi mogu pokriti iz pričuve, ne ugrožavajući time mogućnost da se iz pričuve podmire potrebe redovitoga održavanja, te ako te poboljšice neće ići suviše na štetu nadglasanih suvlasnika.

15. 1. U ovom konkretnom slučaju, u trenutku kad je tužitelj kupovao terasu kao sastavni dio poslovnog prostora i kad je s tuženikom sklapao predugovor, tuženik je znao, odnosno morao znati, da terasa po postojećem projektu, kojeg je sam ishodio, predstavlja zajednički dio nekretnine (krovište). Primjenom dužne pažnje dobrog gospodarstvenika i dobrog stručnjaka, tuženik, kao profesionalac je morao znati da za prenamjenu takve vrste treba pristanak ostalih suvlasnika i da je to odlučna pretpostavka za izmjenu projektne i tehničke dokumentacije. Prema tome, uskrata pristanka suvlasnika za prenamjenu se ne može tretirati kao izvanredni i vanjski događaj ili kao okolnost koja se pojavila nakon sklapanja ugovora, a koje je u vrijeme sklapanja bila nepredvidiva. Upravo suprotno tome, potreba pristanka suvlasnika treba smatrati kao predvidivom, unaprijed poznatom pretpostavkom koju je trebalo ispuniti, i to pretpostavku koja je tuženiku bila, a u najmanjem slučaju morala biti poznata, a to stoga što se ne radi o nečemu s čime tuženik nije trebao ili nije mogao računati kad je preuzimao ugovornu obvezu. Okolnosti vezane uz izmjenu tehničke i projektne dokumentacije, konkretno uz ishođenje potrebne suglasnosti ostalih suvlasnika zgrade, nemaju ta druga obilježja potrebna po članku 373. ZOO-a, tj. ne radi se o vanjskim, izvanrednim i nepredvidivim okolnostima, već o redovnim okolnostima koje su bile u potpunosti predvidive.

15. 2. Činjenica da su ostali suvlasnici zgrade naknadno uskratili svoju suglasnost za prenamjenu zajedničkog dijela nekretnine u posebni (iz krovišta u terasu kao pripadak pojedinoj etaži), ni po ovome sudu nije pravno relevantna u okolnostima predmetnog slučaja jer je tuženik već u vrijeme kada je tužitelju davao ponudu i kada je s njime sklapao predugovor imao na raspolaganju postojeći, važeći projekt, a on nije predviđao ono što je tuženik nudio tužitelju, pri čemu nije odlučno što je tuženik to znao, nego je odlučno da je tuženik znajući da mora mijenjati dozvole i projekt nudio tužitelju ono što u tom trenutku nije bilo isporučivo i što nije bilo sadržano u tada postojećem projektu, te je time tuženik na sebe preuzeo rizik u vezi s ispunjenjem predmeta prodaje. Stoga u takvom postupanju tuženika nema elemenata vanjskog, izvanrednog i nepredvidivog, već je sve bilo u okviru redovnog i predvidivog, i to prema poslovnoj odluci samog tuženika koji je radi ostvarivanja zarade odlučio na tržištu ponuditi predmet kupnje koji još nije bio formiran.

16. Nemogućnost izmijenjene projektne i tehničke dokumentacije bez suglasnosti suvlasnika također nije nikakav vanjski, izvanredan ili nepredvidiv razlog jer je predvidivo da se zajednički dio nekretnine može prenamijeniti u posebni dio nekretnine (pripojiti posebnom dijelu) samo po suglasnosti ostalih suvlasnika (v. čl. 73. st. 1. i čl. 85. st. 1. ZV-a). Tuženik kao profesionalac je morao unaprijed znati da će mu za ispunjenje onoga što je sam ponudio u konačnici trebati takav pristanak. Kako je riječ o unaprijed propisanoj i poznatoj pravnoj pretpostavki, kojoj je trebalo udovoljiti ponajprije stoga što je tuženik uopće odlučio nuditi na tržištu zajednički dio nekretnine kao dio posebnog dijela nekretnine, toj se unaprijed poznatoj i propisanoj pravnoj pretpostavci ne mogu pripisivati obilježja koja ona nema (vanjsko, izvanredno i nepredvidivo). pri tome činjenica da su mjerodavne osobe u tuženika „procijenile“ da će ishoditi takvu suglasnost, jer su "vjerovali da ostali suvlasnici neće imati ništa protiv", ali da ostale suvlasnike prethodno nisu kontaktirali. Iz ovog proizlazi da ne može biti govora o nečemu nepredvidivom, neizvjesnom i vanjskom, već o neispunjenju nečega što je tuženiku bilo unaprijed poznato i za što je nesporno preuzeo obvezu, ali to nije ispunio uslijed pogrešne poslovne procjene koja je bila posljedica izostanka dužne pažnje.

17. Iz navedenog razloga, nemogućnost izmjene lokacijske dozvole uslijed izostanka potrebnog pristanka suvlasnika zgrade nije posljedica nečega što se nije moglo predvidjeti, već je to posljedica profesionalnog propusta odgovornih osoba tuženika u neispunjenju unaprijed poznatih pretpostavki. Stoga, kada je tuženik preuzeo ugovornu obvezu isporuke dogovorenog predmeta kupnje, koja se temelji na prethodnom ispunjenju unaprijed poznatih pretpostavki, on je postao odgovoran i za to hoće li ili neće takve pretpostavke ispuniti. te se nisu ostvarile ključne pretpostavke iz čl. 373. st. 1. ZOO-a, jer se u konkretnom slučaju ne radi o nikakvoj vanjskoj, izvanrednoj ili nepredvidivoj okolnosti, a k tome nije riječ niti o okolnosti za koju tuženik nije odgovoran ili koju nije mogao izbjeći, nego je riječ o redovnoj i predvidivoj okolnosti, te je tuženik odgovoran zbog povrede obvezno-pravnih načela dužnosti ispunjenja obveza i dužnosti postupanja dužnom pažnjom (čl. 9. i 10. ZOO-a).

18. Slijedom iznesenog, odgovor na postavljeno pitanje glasi:

U slučaju kad se prodavatelj (investitor gradnje), ovdje tuženik, obveže kupcu, ovdje tužitelju, prodati/isporučiti precizno specificirani (ugovoreni) posebni dio nekretnine koji je kupac jedino kao takav i pristao kupiti, a formiranje tog posebnog dijela nekretnine i njegov upis u zemljišne knjige zavise o pristanku (suglasnosti) ostalih suvlasnika zgrade, jer se radi o prenamjeni zajedničkog dijela nekretnine u posebni dio nekretnine, izostanak takvog pristanka (suglasnosti) ostalih suvlasnika zgrade ne smatra se izvanrednom i vanjskom okolnošću o kojoj prodavatelj primjenom dužne pažnje nije trebao voditi računa prilikom ugovaranja predmeta prodaje, te se takvo postupanje prodavatelja ne može podvesti pod odredbu članka 373. ZOO-a (nemogućnost ispunjenja za koju ne odgovara nijedna strana ugovora), nego se smatra da je prodavatelj odgovoran za neispunjenje ugovora jer je prodavao (nudio) točno precizirani posebni dio bez da je prethodno pribavio nužnu i potrebnu suglasnost ostalih suvlasnika, a koja suglasnost je, uz to, i kasnije izostala, odnosno prodavatelju ju niti kasnije nije ishodio, pa primjenom članka 304. st. 2. ZOO-a kupac ima pravo na traženje vraćanja dvostruke kapare.

19. Prema navedenom tuženik je odgovoran za neispunjenje ugovora, te primjenom odredbe članka 304. st. 2 ZOO-a on kao primatelj kapare treba vratiti dvostruki iznos kapare, što je tužitelj od tuženika i tražio u ovom postupku.

20. Preinačenjem presude tužitelj je u cijelosti uspio u sporu pa je primjenom čl. 154. st. 1. u vezi s čl. 155. st. 1. i čl. 166. st. 2. ZPP-a valjalo odlučiti o parničnom trošku tužitelja. Tužitelju pripada trošak prema VPS od 45.133,17 eura za zastupanje prema Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“, broj 42/12, 103/14, 118/14, 107/15, 37/2022, 126/2022 i 138/23 - dalje: Tarifa) i to troškovi prvostupanjskog postupka u iznosu od 10.722,22 EUR, (prema podnesku od 14. prosinca 2021.), troškovi žalbenog postupka u iznosu od 2.060,78 eura (za sastav žalbe 1250,00 eura, PDV-a 312,50 eura i pristojbe na žalbu 497,78 eura) i troškovi revizijskog postupka u iznosu od 4.745,56 eura (prijedlog za dopuštenje revizije i revizija), sve zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od dana donošenja odluke Vrhovnog suda Republike Hrvatske, kako je tužitelj i zatražio.

Zagreb, 14. listopada 2025.

Predsjednica vijeća

Marina Paulić