Republika Hrvatska
Općinski sud u Karlovcu
Stalna služba u Ogulinu
Bernardina Frankopana 1
47300 Ogulin
Posl.br. Ps-23/2020-26
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski sud u Karlovcu, Stalna služba u Ogulinu, po sucu Blaženki Glad, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužiteljice JH, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa] zastupana po punomoćnici Ivi Žuvanić Štambuk, odvjetnici iz [adresa], protiv tužene Republike Hrvatske, OIB:52634238587, zastupane po Općinskom državnom odvjetništvu u Karlovcu, radi isplate, nakon ročišta glavne i javne rasprave zaključene 23. rujna 2025. u nazočnosti zamjeničkog pun. tužitelja Tina Zdravkovića, odvjetnika u Zagrebu i zastupnice tužene BH, zamjenice u Općinskom državnom odvjetništvu u Karlovcu, na ročištu radi objave i uručenja presude 14. listopada 2025.,
p r e s u d i o j e
I. Nalaže se tuženoj Republici Hrvatskoj; OIB: 52634238587 isplatiti tužiteljici JH, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] iznos od 8.940,90 eur-a EUR sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od:
16.02.2016. na iznos od 186,24 EUR
16.03.2016. na iznos od 186,24 EUR
16.04.2016. na iznos od 186,24 EUR
16.05.2016. na iznos od 186,24 EUR
16.06.2016. na iznos od 186,24 EUR
16.07.2016. na iznos od 179,10 EUR
16.08.2016. na iznos od 179,10 EUR
16.09.2016. na iznos od 179,10 EUR
16.10.2016. na iznos od 179,10 EUR
16.11.2016. na iznos od 182,67 EUR
16.12.2016. na iznos od 182,67 EUR
16.01.2017. na iznos od 175,53 EUR
16.02.2017. na iznos od 175,53 EUR
16.03.2017. na iznos od 175,53 EUR
16.04.2017. na iznos od 186,24 EUR
16.05.2017. na iznos od 186,24 EUR
16.06.2017. na iznos od 186,24 EUR
16.07.2017. na iznos od 186,24 EUR
16.08.2017. na iznos od 186,24 EUR
16.09.2017. na iznos od 186,24 EUR
16.10.2017. na iznos od 189,81 EUR
16.11.2017. na iznos od 189,81 EUR
16.12.2017. na iznos od 189,81 EUR
16.01.2018. na iznos od 182,67 EUR
16.03.2018. na iznos od 182,67 EUR
16.04.2018. na iznos od 182,67 EUR
16.05.2018. na iznos od 182,67 EUR
16.06.2018. na iznos od 182,67 EUR
16.07.2018. na iznos od 186,24 EUR
16.08.2018. na iznos od 186,24 EUR
16.09.2018. na iznos od 139,34 EUR
16.10.2018. na iznos od 142,91 EUR
16.11.2018. na iznos od 142,91 EUR
16.12.2018. na iznos od 142,91 EUR
16.01.2019. na iznos od 139,34 EUR
16.02.2019. na iznos od 139,34 EUR
16.03.2019. na iznos od 139,38 EUR
16.04.2019. na iznos od 142,91 EUR
16.05.2019. na iznos od 142,91 EUR
16.06.2019. na iznos od 142,91 EUR
16.07.2019. na iznos od 146,48 EUR
16.08.2019. na iznos od 146,48 EUR
16.09.2019. na iznos od 120,89 EUR
16.10.2019. na iznos od 131,00 EUR
16.11.2019. na iznos od 131,00 EUR
16.12.2019. na iznos od 131,00 EUR
16.01.2020. na iznos od 131,00 EUR
16.02.2020. na iznos od 131,00 EUR
16.03.2020. na iznos od 131,00 EUR
16.04.2020. na iznos od 141,71 EUR
16.05.2020. na iznos od 141,71 EUR
16.06.2020. na iznos od 141,71 EUR
16.07.2020. na iznos od 138,14 EUR
16.08.2020. na iznos od 138,14 EUR
16.09.2020. na iznos od 112,55 EUR
određenu do 31. prosinca 2022. godine uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih za razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, od 1. siječnja 2023. godine pa do 31. prosinca 2023. godine prema stopi zatezne kamate koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta uvećanoj za tri postotna poena, od 1. siječnja 2024. godine do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, a koja referentna stopa je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, a sve to u roku 15 dana.
II. Odbija se dio tužbenog zahtjeva koji glasi:
"I. Nalaže se tuženoj Republici Hrvatskoj; OIB: 52634238587 isplatiti tužiteljici JH, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] iznos od 744,96 EUR sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od:
01.10.2015. na iznos od 186,24 EUR
01.11.2015. na iznos od 186,24 EUR
01.12.2015. na iznos od 186,24 EUR
01.01.2016. na iznos od 186,24 EUR
i to po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita odobrenih za razdoblje dulje od godine dana neprofitnim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodni tekućem polugodištu za tri postotna poena, u roku 15 dana.
II. Nalaže se tuženoj Republici Hrvatskoj; OIB: 52634238587 isplatiti tužiteljici JH, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] iznos od: 1.990,84 EUR sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 25. siječnja 2019. pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, a od 1.1.2024. po stopi određuje se, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi za dan 1. srpnja te godine, u roku 15 dana", kao neosnovan.
III. Odbija se dio tužbenog zahtjeva iznad mjesečnih dosuđenih iznosa glavnice i za iznos zakonske zatezne kamate na dosuđene iznose iz točke I. ove presude od 1. do
15. u mjesecu, kao neosnovan.
IV. Nalaže se tuženoj Republici Hrvatskoj; OIB: 52634238587 naknaditi tužiteljici JH, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] parnični trošak u iznosu od 1.405,60 eur- a, sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od pravomoćnosti prvostupanjske presude pa do isplate po stopi određuje se, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi za dan 1. srpnja te godine, u roku 15 dana.
Obrazloženje
1. Tužiteljica u tužbi navodi da je vlasnica dvosobnog stana u prizemlju stambene jednokatne dvorišne zgrade, koji se sastoji od dvije sobe, kuhinje, kupaonice, hodnika i izbe, ukupne površine 59,50 m2, koji stan se nalazi u [adresa], koja nekretnina je upisana u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Karlovcu, ZK odjela Karlovac u zk. ul. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina] A. [adresa] površine 514 m2, Dvorište površine 195 m2, Stambena [adresa] površine 210 m2, Dvorišna [adresa] površine 17m2, Dvorišna [adresa] površine 92m2, ukupne površine 514 m2, izgrađen na k. č. br. [katastarska čestica], K. o. [katastarska općina], koji stan je upisan kao 32.
Suvlasnički dio 1/8 etažno vlasništvo (E-31).
Predmetni stan stekla je temeljem djelomičnog rješenja Ureda državne uprave u Karlovcu, Službe za prostorno uređenje, zaštitu okoliša, graditeljstvo i imovinsko pravne poslove, Odsjek za imovinsko pravne poslove i obnovu Klasa: UP/I-942-05/04- 01/02, urbroj: 2133-04-03/3-04-08 od 19. svibnja 2004. i temeljem Rješenja o nasljeđivanju O-1497/07 od 19.12.2007. i 30.12.2019. U predmetnom stanu stanuje LH, koji je cit. rješenjem stekao položaj zaštićenog najmoprimca. Navodi da je za predmetni stan koji se nalazi na adresi u [adresa], površine 59,50 m2, mogla ostvariti tržišnu mjesečnu najamninu u iznosu od najmanje 170 Eura mjesečno tj. oko 1.300,00 kn mjesečno. Zbog nemogućnosti naplate odgovarajuće najamnine za svoj stan propustila je dobit. Smatra da pravo na naknadu izmakle dobiti ima od 05.11.1997., (tj. dana stupanja na snagu Konvencije u odnosu na RH) do dana podnošenja ove tužbe. Potražuje naknadu za period posljednjih 5 godina do podnošenja tužbe.
Odlukom Europskog suda za ljudska prava br. 12027/10 od 10. srpnja 2014. (tzv. predmet Statileo protiv RH) utvrđeno je da u slučajevima poput ovoga tuženi obvezan na isplatu naknade zbog propuštene zarade i nemogućnosti korištenja nekretninom u vlasništvu tužiteljice, a kojom ne može raspolagati niti koju može koristiti uslijed postojanja zaštićenog najmoprimca.
Odlukom Europskog suda za ljudska prava br. 37006/13 od 4. travnja 2017. (tzv. Predmet Gošović protiv RH) potvrđena je sudska praksa utemeljena ranije cit. presudom.
Europski sud za ljudska prava je već u više navrata presudio da je zbog postojanja pravnog instituta zaštićenog najma vlasnik stana pretrpio štetu, a da je za naknadu te štete odgovorna tužena RH.
Stajalište koje je zauzeo ESLJP je u ovome predmetu relevantno temeljem Čl. 46. Europske konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda (NN-MU 18/97 → 2/10), a u vezi sa čl. 134. i 115. Ustava RH, a što potvrđuje Ustavni sud u svojoj odluci RH br. U-III/3304/2011 od 23. siječnja 2013. godine.
I kasnijom presudom U-I-3242/2018 od 14. rujna 2020. Ustavni sud u točki 27. ponovno potvrđuje da su stambeni odnosi naslijeđeni iz bivše države rezultirali dugogodišnjim faktičnim lišavanjem jedne skupine vlasnika njihovih vlasničkih prava, te da su navedeni odnosi u određenoj mjeri modificirani 1996. godine, ali su i nakon toga, kao normativni koncept, ostali neusklađeni s Ustavom i Konvencijom koja Republiku Hrvatsku obvezuje od 1997. godine. Trpeći ovako izloženo protupravno stanje tužiteljica je pretrpjela neimovinsku štetu u vidu povrede prava osobnosti u skladu sa čl. 1046. i 1100. i u vezi sa čl. 19. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05 → 29/18), budući da je patila od straha, nelagode i neizvjesnosti za svoju egzistenciju i dobrobit. Nadalje, stanje u kojem se postupanjem tužene nalazila tužiteljica predstavlja i umanjenje životne aktivnosti, budući da si tužiteljica nije mogla priuštiti sve aktivnosti koje bi inače uvećale njezinu životnu aktivnost. S ove osnove tužiteljica potražuje pravičnu novčanu naknadu u iznosu 15.000,00 HRK. Pri čemu tužiteljica potražuje i zakonsku zateznu kamatu na taj iznos od dana podnošenja zahtjeva za mirno rješavanje spora sukladno čl. 1103. ZOO. Slijedom navedenoga i budući je tužiteljica onemogućena u raspolaganju sa svojim stanom već preko 20 godina, te je u tome razdoblju pretrpjela imovinsku i neimovinsku štetu to se dana 25.01.2019. obratila općinskom državnom odvjetništvu u [adresa] sa zahtjevom za mirno rješenje spora sukladno čl. 186.a st. 1, predmetni zahtjev nije prihvaćen. Predlaže da se u cijelosti prihvati specificirani tužbeni zahtjev.
2. Tužena u odgovoru na tužbu navodi da smatra da nisu ispunjeni uvjeti za isplatu razlike između ekonomske najamnine i zaštićene najamnine.
Obzirom na navedeno tuženik osporava pravni osnov nastupanja i zasnivanja odnosa zaštićenog najmoprimca i zaštićenog najmodavca.
Naime, tužiteljica uz zahtjev nije priložila nikakav dokaz o sklapanju ugovora sa zaštićenim najmodavcem. Tuženik osporava navedene činjenične dokaze obzirom da iz zakonski odredbi Zakona o najmu stanova ("Narodne novine" broj: 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18 i 105/20) proizlazi da su zaštićeni najmoprimac i zaštićeni najmodavac bili dužni sklopiti ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom. Dokaz o sklopljenom ugovoru između podnositelja i zaštićenog najmoprimca nije dostavljen u prilogu zahtjevu. Člankom 30. navedenog Zakona o najmu stanova istaknuto je da danom stupanja na snagu istog prestaje stanarsko pravo osobama koje su to pravo stekle prema propisima koji su vrijedili do dana stupanja na snagu tog zakona. Stavkom 2. istog članka propisano je da osobe iz stavka 1. danom stupanja na snagu toga zakona stječu prava i obveze najmoprimca. Prema tome da bi nastupio status zaštićenog najmoprimca bilo je potrebno da najmoprimac sklopi ugovore o najmu stana s zaštićenom najamninom ili sukladno odredbi članka 33. stavka 3. zatraži od suda donošenje presude koja će zamijeniti taj ugovor. Odredbom članka 31. stavka 1. propisano je da vlasnik stana i osoba iz članka 30. koja ispunjava uvjete najmoprimca sklapaju, sukladno odredbama tog zakona, ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme s time da najmoprimac za to vrijeme ima pravo ugovoriti zaštićenu najamninu.
Nadalje, daljnje odredbe članka 32. do 39. razrađuju uvjete, način i rokove sklapanja ugovora o najmu stana, u ovom slučaju sa zaštićenom najamninom. Stoga, ako je i postojao odnos stvarnosti de facto, nije postojao de iure ako nije sklopljen u pisanom obliku, a sve u skladu sa gore navedenim odredbama.
Opreza radi, obzirom se tužiteljica u tužbi poziva na presudu Statileo, tužena ističe kako je iz presude Europskog suda za ljudska prava, Statileo protiv Republike Hrvatske broj 12027/10 od 10. srpnja 2014. godine, vidljivo da je temeljem navedene presude Republika Hrvatska bila u obvezi isplatiti na opisani način utvrđenu pravičnu naknadu za zahtijevani period te da je bila u obvezi poduzeti konkretne zakonodavne mjere kojima će riješiti probleme nastale nametanjem prekomjernog tereta vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci te kojima će spriječiti mogućnost daljnjih istovjetnih povreda konvencije u domaćem pravnom sustavu, ali uz osiguranje ravnoteže između interesa najmodavac i zaštićenih najmoprimaca. U tom smislu u presudi Statileo suci prilikom donošenja navedene presude imali su u vidu odgovarajuću najamninu, a ne tržišnu najamninu. U cilju utvrđivanja odgovarajuće najamnine u ovom predmetu, Europski sud je izvršio procjenu uzimajući osobito u obzir informacije dobivene od stranaka, Vlade Republike Hrvatske i zastupnika tužitelja, o visini tržišne najamnine za usporedive stanove za relevantno razdoblje i zaštićene najamnine koju je podnositelj zahtjeva Statileo imao pravo primati u tom razdoblju za najam svog stana. Tuženik podsjeća da je u istaknutom predmetu razdoblje koje se uzelo u obzir datira o mjeseca rujna 2002. do veljače 2011. godine. Shodno tome kao i podacima dobivenih od službenih tijela, sud je smatrao da je razumno dosuditi za taj navedeni period od 102 mjeseca iznos od 8.200,00 eura što znači oko 81,00 euro za mjesec (točka 158.). U obrazloženju navedenog vijeće Europskog suda uzelo je u obzir da su informacije od Vlade Republike Hrvatske o prosječnom mjesečnom iznosu tržišne najamnine za stanove na navedenoj lokaciji u gradu Splitu u razdoblju od studenog 1997. godine. Vlada Republike Hrvatske dostavila je informacije prema kojima se mjesečna tržišna najamnina za iznajmljivanje stanova u blizini stana podnositelja Statilea u razdoblju od siječnja 2004. godine do prosinca 2011. kretala u iznosima od 1.000,00 kuna do 5.104,40 kuna ovisno o veličini, uređenosti i trajanju najma (točka 112.).
Obzirom na navedeno tuženik osporava visinu tržišne najamnine, kako je ista utvrđena u predmetnom zahtjevu, obzirom da ista ne predstavlja odgovarajuću primjerenu najamninu te osporava i visinu iznosa koji je preciziran u tužbenom zahtjevu. Također tuženik smatra da tužiteljica nije dokazala visinu mjesečnog iznosa tržišne najamnine i zahtjeva. Navedeni parametri "prosječne tržišne najamnine" nikako se ne mogu uzeti u obzir budući da je temeljem gore navedene presude Statileo, Republika Hrvatska bila u obvezi isplatiti na, u njoj opisani način, utvrđenu pravičnu naknadu za zahtijevani period, a ne naknadu za tržišno iznajmljivanje. Nastavno na prethodno navedeno, iz spisa predmeta nije razvidno da li je stan u kojem stanuje zaštićeni najmoprimac u održavanom stanju i kao takav da li može postići cijenu na tržištu primjerenu tržišnoj odnosnoj ekonomskoj cijeni. Samo praksa je pokazala da obično stanovi u kojima žive zaštićeni najmoprimci nisu stanovi u takvom stanju za koje bi se mogla postići tržišna cijena najma jer se u iste nije godinama ulagalo niti je iste adaptirao vlasnik stana. Kao dokaz za navedeno, tuženik se ne protivi svjedočenju samog najmoprimca koji bi posvjedočio o ulaganjima i stanju stana, a što bi bilo od značaja na procjenu i utvrđene visine tržišne cijene stana. Također, sukladno odredbi članka 26. Zakona o najmu stana, najmodavac je dužan ugovor o najmu stana kao i sve promjene glede visine najamnine dostaviti upravnom odjelu jedinice lokalne samouprave odnosno grada [adresa] te nadležnoj poreznoj upravi.
Nadalje, tuženik ističe i prigovor zastare potraživanja. Naime, člankom 230. stavkom 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj: 35/05, 41/08, 125/11) propisano je da tražbina naknade štete zastarijeva za tri godine od kada je oštećenik doznao za štetu i za osobu koja je štetu učinila. Stavkom 2. istog članka propisano je da u svakom slučaju ta tražbina zastarijeva za pet godina od kada je šteta nastala, te je stavkom 3. istog članka propisano da tražbina naknade štete nastale povredom ugovorne obveze zastarijeva za vrijeme određeno za zastaru te obveze. Člankom 229. Zakona o obveznim odnosima propisano je da tražbina zakupnine i najamnine, bilo da je određeno da se plaća povremeno, bilo u jednom ukupnom iznosu, zastarijeva za tri godine. Sve navedeno potvrđeno je i presudom Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj Rev 1104/18-3 od 22. siječnja 2019.
Također, sukladno Zakonu u porezu na dohodak ("Narodne novine" broj: 115/16, 106/18, 121/19), razlika između najamnine i izdataka u visini od 30% predstavljala bi dohodak od imovine te bi na dobiveni iznos valjalo platiti porez na dohodak po stopi od 12% na način kako je to istaknuto u presudi broj 13 P-1583/2019-18 od 28. veljače 2020. u predmetu J kontra Republika Hrvatska.
Slijedom iznijetog, u cijelosti se protivi tužbi i tužbenom zahtjevu te predlaže da sud odbije tužiteljicu s tužbom i tužbenim zahtjevom uz naknadu tuženiku prouzročenog parničnog troška.
3. Nakon provedenog građevinskog vještačenja tužiteljica je konačni tužbeni zahtjev specificirala u podnesku od 22. rujna 2025.
4. Sud je tijekom postupka izvršio uvid i čitanje Rješenja o nasljeđivanju (l.br. 5-6 spisa), Izvatka iz BZP-a (l.br. 7 spisa), Djelomičnog rješenja (l.br. 9-10 spisa), rukom pisanog teksta (l.br. 11-12 spisa), zahtjeva za mirno rješavanje spora (l.br. 13-17 spisa), Rješenja (l.br. 18-20 spisa), Ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom (l.br. 41-42 spisa), Nalaza i mišljenja građevinskog vještaka GH (l.br. 62-88 spisa), cijelog spisa Upravnog odjela za opću upravu Karlovačke županije, Odsjek za državnu imovinu i imovinsko-pravne poslove klasa: UP/I- 942-05/04-01/02. Proveden je očevid na licu mjesta uz građevinskog vještaka (l.br. 54-55 spisa), saslušani su svjedoci CH, KH i FH.
5. Temeljem tako provedenih dokaza, a cijeneći svaki dokaz zasebno i sve dokaze zajedno, na osnovi čl. 8. Zakona o parničnom postupku (''Narodne novine'' broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 28/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23 – dalje: ZPP), ovaj sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev djelomično osnovan.
6. Tužiteljica je prije podnošenja ove tužbe postupila sukladno odredbi čl. 186.a ZPP- a i obratila se tuženici zahtjevom za mirno rješenje spora podnesenim 25. siječnja 2019., što među strankama nije sporno.
7. Uvidom u Izvadak iz BZP-a utvrđeno je da je tužiteljica vlasnica dvosobnog stana u prizemlju stambene jednokatne dvorišne zgrade, koji se sastoji od dvije sobe, kuhinje, kupaonice, hodnika i izbe, ukupne površine 59,50 m2, koji stan se nalazi u [adresa], koja nekretnina je upisana u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Karlovcu, ZK odjela Karlovac u zk. ul. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina] A. [adresa] površine 514 m2, Dvorište površine 195 m2, Stambena Zgrada A. [adresa] površine 210 m2, [adresa] površine 17m2, [adresa] površine 92m2, ukupne površine 514 m2, izgrađen na k. č. br. [katastarska čestica], K. o. [katastarska općina], koji stan je upisan kao 32. suvlasnički dio 1/8 etažno vlasništvo (E-31).
8. Tužiteljica je predmetni stan stekla temeljem Djelomičnog rješenja Ureda državne uprave u Karlovcu, Službe za prostorno uređenje, zaštitu okoliša, graditeljstvo i imovinsko pravne poslove, Odsjek za imovinsko pravne poslove i obnovu Klasa: UP/I- 942-05/04-01/02, urbroj: 2133-04-03/3-04-08 od 19. svibnja 2004., pravomoćnog 28. siječnja 2009. i temeljem Rješenja o nasljeđivanju O-1497/07 od 19.12.2007. i 30.12.2019. U predmetnom stanu stanuje LH, koji je citiranim rješenjem stekao položaj zaštićenog najmoprimca, a što proizlazi iz priloženog spisa Ureda državne uprave u Karlovcu i priloženih Rješenja o nasljeđivanju i nije sporno među strankama.
9. Uvidom u Ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom (list 41-42 spisa) razvidno je da je isti sklopljen između JH kao najmodavca i LH kao zaštićenog najmoprimca 8. ožujka 2019., da najmodavac daje u najam zaštićenom najmoprimcu dvosobni stan u prizemlju stambene jednokatne dvorišne zgrade površine 59,50 m2 na adresi [adresa]. Člankom 3. navedenog ugovora najmoprimac je za navedeni stan dužan plaćati zaštićenu najamninu u smislu odredbe čl. 7. Zakona o najmu i čl. 2. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova koja se plaća najmodavcu do 15. u mjesecu za tekući mjesec u iznosu od 353,43 kn (46,90 eur-a) za period od 1. ožujka 2019. do 31. kolovoza 2019., 546,21 kn (72,49 eur-a) za period od 1. rujna 2019. do 31. kolovoza 2020., 738,99 kn (98,08 eur-a) za period od 1. rujna 2020. do 31. kolovoza 2021., 931,77 kn za period od 1. rujna 2021. do 31. kolovoza 2022., 1.124,55 kn za period od 1. rujna 2022. do 31. kolovoza 2023. Nadalje, najmoprimac je dužan u roku od 15 dana od potpisa ovog ugovora uplatiti razliku zaštićene najamnine u smislu odredbe čl. 2. Zakona o izmjenama i dopuni Zakona o najmu stanova za period od 1. rujna 2018. do 1. ožujka 2019. u iznosu 2.120,58 kn (281,45 eur-a : 6 mjeseci = 46,90 eur-a). Stranke su suglasno utvrdile da se najmoprimac već nalazi u posjedu stana koji je predmet ovog ugovora.
10. Saslušani su svjedoci CH (list 97 spisa), KH (list 98 spisa) i FH (list 98-99 spisa).
10.1. Svjedok CH, u iskazu navodi da je oženjen za ĆH, unuku JH. Cijela situacija oko ovoga stana i povrata u vlasništvo te nemogućnosti raspolaganja stanom samostalno od strane JH je obiteljska trauma. Posebno je pogodila MH. Oni su tamo na adresi B. [adresa] i ne može se ništa obnavljati i to konstantno stvara tenzije i stvara stres i gđi. ĆH i njenoj kćeri KH i Višnjinom mužu FH. Taj konstantan stres odrazio se i na zdravstveno stanje gđe. ĆH. Ona je teško pokretna, imala je moždani udar i u polufunkcionalnom je stanju. Ona ima 86 godina. Ova problematika oko stana dugo traje i taj stres je dugo prisutan i zato je utjecao na njeno zdravstveno stanje. Operativno rješavanje problematike preuzeli su kćerka KH i njen suprug tako da su oni više bili izloženi konfliktnim situacijama i stresu. Svjedok je obitelj upoznao 2011. godine i od tada su preuzeli to rješavati kćer KH i njen suprug FH. MH obratila se liječniku vezano uz stres kada je imala moždani udar, a to se vide iz medicinske dokumentacije.
10.2. Svjedok KH, kćerka tužiteljice u iskazu navodi da je njena majka podnijela tužbu iz razloga što za svoju imovinu najprije nije dobivala nikakvu naknadu, a onda misli 2018. je donesena odluka isplate zaštićene najamnine koja je bila krajnje niska, možda nekih 50,00 kuna mjesečno po stanu. Niti se je pričuva plaćala, ni ništa. Ova je tužba podnesena za stan u kojem je zaštićeni najmoprimac bio LH. On je bio do prije mjesec dana, to je stambena kućica u dvorištu koja je nakon njegovog izlaska spremna za rušenje. On u nju nije ništa uložio. Cijela obitelj bila je pogođena situacijom oko imovine, odnosno ovih stanova i konkretno i ovog. Još prije JH vlasnici su bili njezin otac HH i sin HH, koji nisu ni imali pravo ulaska u kuću. Na njenu majku jako je utjecala i smrt njenog oca HH koji je dobio moždani udar, koji je jednim dijelom pospješen i neriješenom dugogodišnjom situacijom oko ove zgrade. Zbog gubljenja silnih financijskih sredstava oko sudova u neimaštini je umro i njezin brat HH što bi možda da je situacija drugačija bilo povoljnije za njegovu kvalitetu života. To sve zajedno utjecalo je na zdravstveno stanje njene majke JH. Majka je imala umanjenu kvalitetu života jer je njezin tata svakodnevno dolazio kod nje i stalno pričao o ovoj spornoj kući. To je njenom ocu bila „rak rana“. Oni su u tu nekretninu uložili sav novac koji su imali i onda su sve izgubili. Svjedokinja navodi da je više ona vodila računa o majci, a da je bio drugi ishod s imovinom sigurno da bi i ona kvalitetnije živjela. Država se je jako maćehinski ponijela prema njima najmodavcima.
10.3. Svjedok FH, zet tužiteljice, u iskazu navodi da se za sve stanove u toj zgradi [adresa], pa tako i za ovaj stan nije plaćala zaštićena najamnina, pričuva. Sudovi se razvlače godinama i to od početka povrata imovine s kojim je započeo djed HH i njegov sin HH, a koji nije zasnovao obitelj i nakon njegove smrti taj povrat su započeli njegova punica MH i tast RH. To traje godinama ispočetka nisu smjeli ni ući u zgradu. Obitelj je računala na tu svoju imovinu jer je to bilo bogatstvo, ali nije mogla ostvariti povrat. Ujak od njegove žene HH nadao se je povratu i radi toga što nije došlo do povrata nije se ženio. Cijela obitelj je propala, pokojni djed je bio i u zatvoru nakon konfiskacije. To je sve utjecalo na zdravstveno stanje punice. Punica je dosta emotivna bila i to se je skupljalo cijeli život. Nadale se je da će se imovina vratiti, da će nešto malo užiti, ali eto odlazi i život, ona ima 88 godina. Ona je sada loše, prije godinu dana imala je moždani udar i ne voli uopće više razgovarati o toj kući.
11. U pogledu samog pravnog osnova zahtjeva tužiteljice valja reći slijedeće. Pravna pozicija vlasnika stana u kojem živi tzv. zaštićeni najmoprimac je propisana prije svega odredbama Zakona o najmu stanova (''Narodne novine'' br. 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18 i 105/20 – dalje: ZNS) pa tako u bitnome zaštićeni najmoprimac može stanovati u stanu i za to plaćati tzv. zaštićenu najamninu, dok je vlasnik stana (ovdje tužiteljica) dužna plaćati pričuvu i održavati stan.
12. U domaćem zakonodavstvu koje uređuje nekadašnja stanarska prava i iz njih proizašle statuse zaštićenih najmoprimaca (prije svega ZNS, ali potom i Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, ''Narodne novine'' broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14
- dalje: ZV te porezni zakoni) postoji čitav niz zaštitnih mjera u korist tzv. zaštićenog najmoprimca pa tako primjerice:
- vlasnik stana je obvezan sklopiti ugovor o najmu sa zaštićenim najmoprimcem na neodređeno vrijeme,
- vlasnik stana nema nikakav utjecaj na izbor najmoprimca,
- vlasnik stana je obvezan primiti samo tzv. zaštićenu najamninu koja je znatno niža od tržišne sukladno Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine,
- vlasnik stana nema nikakav ili vrlo mali utjecaj na sadržaj ugovora o najmu i njegove bitne sastojke,
- vlasnik stana je dužan plaćati pričuvu i održavati stan,
- vlasnik stana je dužan plaćati porez na dohodak od najamnine,
- otežani su i strogi kriteriji za otkaz ugovora o najmu što daje tek neznatnu vjerojatnost da će najmoprimac dobrovoljno napustiti stan.
13. Kako je pravo vlasništva prema čl. 30. ZV-a stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svojeg nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima, (pa tako i dati stan u najam po tržišnim cijenama) onda je razvidno da je uvođenjem ovakvih brojnih ograničenja za vlasnike stanova sa zaštićenim najmoprimcima prije svega odredbama ZNS-a došlo do miješanja u njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju.
14. Obzirom na raniji (ZSO-om predviđeni) institut nositelja stanarskog prava ovo miješanje tuženice u pravo vlasništva tužiteljice i drugih vlasnika takvih stanova je u skladu s općim interesom zajednice (tj. gospodarskom dobrobiti države i zaštitom prava drugih - zaštićenih najmoprimca).
15. Međutim, takvim miješanjem tuženice je vlasnicima nekretnina u kojima žive zaštićeni najmoprimci nametnut prekomjerni individualni teret. U zakonodavstvu ne postoje nikakva procesna jamstva koja bi omogućila postizanje pravedne ravnoteže između interesa vlasnika takvog stana i zaštićenog najmoprimca.
16. Slijedom navedenog proizlazi da pozitivni pravni propisi u RH za područje zaštićenih najamnina ne ostvaruju pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta jer je taj teret neopravdano prebačen na samo jednu društvenu skupinu, najmodavce. Najmodavac, odnosno vlasnik stana (pa tako i tužiteljica u predmetnoj stvari), mora sama snositi većinu socijalnih i financijskih obveza stambenog zbrinjavana zaštićenog najmoprimca zbog čega je povrijeđeno pravo tužiteljice na mirno uživanje vlasništva, a koje pravo joj je zajamčeno Ustavom RH i Konvencijom koja je u odnosu na RH stupila na snagu još 5.11.1997.
17. Stoga tuženica odgovara za štetu koja je nastala tužiteljici povredom njenog Ustavom RH i Konvencijom zajamčenog prava na mirno uživanje vlasništva odnosno propuštanjem ostvarenja pravedne ravnoteže između zaštite općeg interesa zajednice i zaštite pojedinačnog prava tužiteljice na mirno uživanje vlasništva, sve na štetu prava tužiteljice (test razmjernosti). Stoga nije osnovan istaknuti prigovor promašene pasivne legitimacije.
18. Kako je utvrđeno da je tuženica uvođenjem instituta tzv. zaštićenog najmoprimca kroz odredbe ZNS-a i Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine propustila istim odredbama ostvariti pravednu ravnotežu općeg interesa zajednice i pojedinačnog prava tužiteljice, to je tužiteljica pretrpjela imovinsku štetu uslijed činjenice da je tužiteljica bila spriječena naplatiti najamninu za ovaj svoj stan u visini slobodno ugovorene, tržišne vrijednosti najamnine.
19. Prilikom donošenja odluke u ovom predmetu sud je cijenio i presude Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu i to Statileo protiv [adresa] te L i drugi protiv Republike Hrvatske. Odluke Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu kojima je utvrđena povreda Konvencije i pridružujućih Protokola obvezatna je za sve sudove u Republici Hrvatskoj i ona djeluje prema svima. Kako je presudom Statileo protiv Republike Hrvatske Europski sud za ljudska prava u Strasbourgu zauzeo jasno pravno stajalište da je odredbama ZNS-a izvršeno miješanje države u pravo vlasništva vlasnika stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci i da je to miješanje bilo pretjerano, odnosno da time nije postignuta potrebna ravnoteža između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava vlasnika stanova, proizlazi da je tim odlukama utvrđeno pravo vlasnika stanova da od Republike Hrvatske potražuju naknadu imovinske štete koja se sastoji iz razlike u visini zaštićene najamnine, koju su primali kroz određeno razdoblje i tržišne najamnine koju bi ostvarili iznajmljivanjem tih stanova na tržištu.
20. Ratifikacijom Konvencije o zaštiti ljudskih prava 1997. godine tuženica se obvezala primjenjivati ju, a to znači i postojeće propise uskladiti s preuzetim međunarodnim obvezama, što, kada su u pitanju status i prava zaštićenog najmoprimca s jedne strane, te obveze i prava vlasnika stanova opterećenih pravima zaštićenih najmoprimaca s druge strane, nije učinjeno.
21. U okolnostima konkretnog slučaja prema kojima tužiteljica nije imala ni najmanje utjecaja na visinu neprimjereno niske zaštićene najamnine s obzirom na odredbe ZNS- a, koje su tužiteljicu kao vlasnicu stana u tom pogledu stavile u nepovoljan položaj kao i u pogledu (ne) mogućnosti otkaza ugovora o najmu sklopljenog sa zaštićenim najmoprimcem na neodređeno vrijeme tako da je tužiteljici godinama uskraćeno uživanje vlasništva čime joj je nametnut prekomjeran individualan teret, a ostavljene su joj obveze kao što su plaćanje pričuve i snošenje određenih troškova popravka odnosno održavanja, a da nije nađeno optimalno zakonsko rješenje kojim bi se ostvarila raspodjela socijalnog i financijskog tereta koji je nepravedno prebačen na tužiteljicu u kakvim okolnostima postoji neravnoteža između interesa tužiteljice kao vlasnice stana i zaštićenog najmoprimca, pa je tužiteljici povrijeđeno pravo vlasništva zajamčeno citiranim odredbama članka 1. Protokola broj 1. uz Konvenciju, kao i odredbama članka 48. stavka 1. uz ograničenja prema članku 50. stavku 1. Ustava Republike Hrvatske, iz čega proizlazi osnovanost tužbenog zahtjeva istaknutog na naknadu štete.
22. Tužiteljica nije imala utjecaja ni na uplatu najamnine od zaštićenog najmoprimca LH iz razloga dugogodišnjih vođenja upravnih postupaka te parničnog postupka što je razvidno iz priloženog upravnog spisa, stoga iz Ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom se i navode i razlike najamnine u cijelosti u iznosu 2.120,58 kn (281,45 eur-a) za razdoblje od 1. rujna 2018. do 1. ožujka 2019., što sve potvrđuje navode svjedoka KH da do 2018. LH nije plaćao najamninu, kao i iskaza FH, pa stoga za utuženo razdoblje (koje nije u zastari) od veljače 2016. do kolovoza 2018. sud smatra tužbeni zahtjev osnovan u cijelosti prema G i mišljenju građevinskog vještaka.
23. Iz svega navedenog sud smatra i nalazi kako je tužiteljica dokazala osnov svog tužbenog zahtjeva.
24. U odnosu na visinu tužbenog zahtjeva sud je dana 21. svibnja 2025. proveo očevid na licu mjesta u prisutnosti sudskog vještaka za graditeljstvo i prociienu nekretnina. Pregledan je stan a u stan je sudu ulazak omogućio LH, zaštićeni zajmoprimac.
Tijekom ovog postupka iz iskaza svjedoka KH proizlazi da je zaštićeni najmoprimac nakon očevida u ovom predmetu a tijekom postupka iselio iz stana, a iz Nalaza vještaka proizlazi da je tužiteljica darovala predmetni stan kćeri KH, što sve nije od utjecaja na odluku za utuženi period.
25. Sudski vještak Matija Kovačić dostavio je svoj pisani Nalaz i mišljenje dana 16. srpnja 2025. U istome je opisao pregledani stan i priložio fotografije.
Iz Nalaza i mišljenja proizlazi da se stan sastoji od dvije sobe, kuhinje, kupaonice, hodnika i izbe, ukupne površine 59,50 m2. Prostorije imaju provedene instalacije električne energije, vodoopskrbe i odvodnje. Grijanje je na peć na drva. Unutarnja i vanjska stolarija je drvena. Na podnim površinama je postavljen tepison i linoleum osim kupaonice koja je obložena u keramičke pločice. Zidovi su oličeni, prostorije su namještene.
Za procjenu tržišne vrijednosti najma predmetne nekretnine odabrana je poredbena metoda, sukladno čl. 23. i 24. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina (NN br. 78/15, dalje u tekstu: Zakon), koja je primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta, a koristi se i za procjenu vrijednosti samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža kao pomoćne građevine, garažnih parkirnih mjesta, parkirnih mjesta i poslovnih prostora. Poredbenom metodom tržišna se vrijednost najma određuje usporedbom vrijednosti najma procjenjivane nekretnine i vrijednosti sličnih nekretnina u stvarnim transakcijama i to na temelju najmanje tri cijene najma poredbenih nekretnina koje ne mogu biti starije od četiri godine u odnosu na dan vrednovanja.
U svrhu izračuna visine iznosa tržišne vrijednosti najma za predmetnu nekretninu, primjenom poredbene metode, pribavljeni su podaci sukladno čl. 57., 58. i 59. Zakona, koji nisu stariji od četiri godine od dana vrednovanja nekretnine, a radi se o stvarno realiziranim cijenama na istoj ili najbližoj lokaciji, sa istim ili sličnim obilježjima, prema podacima iz službenog preglednika eNekretnina Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine. Sukladno čl. 35. Pravilnika, za izvođenje poredbenih cijena koriste se cijene najma onih nekretnina koje sa procjenjivanom nekretninom pokazuju dovoljno podudarna obilježja sukladno čl. 19. Pravilnika, stoga su kao poredbene nekretnine odabrane su one nekretnine koje s predmetnom pokazuju najviše podudarnih obilježja i sličnosti.
Bilo kakvi poznati nedostaci i prednosti poredbenih nekretnina uzimaju se u obzir kroz faktore prilagodbe tržištu, a kroz postupak prilagođavanja treba odgovoriti na pitanje koliko bi cijenu imala usporedna nekretnina kada bi imala jednaka svojstva kao i predmetna nekretnina.
Osnovica za vrednovanje nekretnina jest tržišna vrijednost nekretnine koja se utvrđuje prema propisanim metodama za procjenu vrijednosti nekretnina. Tržišna vrijednost najma nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti unajmljena na dan vrednovanja, između voljnog najmoprimca i voljnog najmodavca, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile (čl. 29. Zakona). Procjena vrijednosti najma nekretnine izrađuje se na temelju općih vrijednosnih odnosa na tržištu nekretnina na dan vrednovanja i stanja nekretnine na dan kakvoće. Opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina obuhvaćaju cjelinu okolnosti koje su mjerodavne za oblikovanje cijene nekretnina na dan vrednovanja, pri uobičajenom poslovnom kretanju ponude i potražnje kao sto su opća gospodarska situacija, tržište kapitala te gospodarski i demografski razvoj područja.
Prilikom izrade procjene vrijednosti najma nekretnina redovito se uzima u obzir sljedeći redoslijed: 1. opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina (prilagodba tržištu), 2. stanje (kakvoća) nekretnine i posebna značajna obilježja procjenjivane nekretnine, 3. statistička obrada i izračun.
Slijedom svega navedenog, za tržišnu jediničnu vrijednost najma procjenjivane nekretnine uzima se srednja vrijednost poredbenih nekretnina koja iznosi 5,90 €/m2. Uz primjenu navedene jedinične cijene ukupna cijena mjesečnog najma predmetnog stana na dan vrednovanja iznosi:
59,50 m2 x 5,90 €/m2 = 351,05 €.
Za predmetni dvosobni stan u prizemlju stambene jednokatne dvorišne zgrade na adresi [adresa], koji dolazi upisan na nekretnini oznake k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], kao suvlasnički dio 1/8 etažno vlasništvo (E-31), utvrđuju se mjesečne najamnine za razdoblje od 1.10.2015. do 1.9.2020. u ukupnom iznosu od 11.402,82 € bez PDV-a što zaokruženo iznosi: 11.400,00 € (jedanaest tisuća četiristo eura). Vještak je u tablici 2.5 dao izračun najamnine za utuženo razdoblje od 1. listopada 2015. do 1. rujna 2020. po mjesecima (list 79-80 spisa).
24. Provedenim građevinskim vještačenjem po stalnom sudskom vještaku građevinske struke GH, mag.ing.aedif. utvrđeno je da tržišna vrijednost najamnine za predmetni stan od 59,50 m2 za razdoblje od 1. listopada 2015. do 1. rujna 2020. iznosi 11.400,00 eur-a.
25. Na navedeni nalaz i mišljenje stranke nisu imale primjedbe na procijenjenu visinu tržišne najamnine.
26. Pisani nalaz i mišljenje sudskog vještaka prihvaća i ovaj sud obzirom je isti objektivan, prihvatljiv te u skladu sa zadatkom suda. Na ročištu održanom 23. rujna 2025. stranke su izjavile kako nemaju daljnjih dokaznih prijedloga te da predlažu zaključiti glavnu raspravu.
27. Tužiteljica s obzirom na utvrđene jedinične cijene najma u utuženom periodu, a sukladno nalazu i mišljenju stalnog sudskog vještaka GH, mag.ing.aedif. konačno preciziranim tužbenim zahtjevom od 22. rujna 2025. potražuje iznos najma za 59,50 m2 stana za period od siječnja 2015. do rujna 2020. u iznosu od 11.402,82 eur-a sa zateznom kamatom po pojedinačnim mjesečnim iznosima najamnine utvrđene od strane građevinskog vještaka. Ovaj sud zaključuje, primjenom odredbe čl. 223. ZPP-a, da je tužiteljica mogla ostvariti zatražene mjesečne iznose s naslova imovinske štete - razliku između tzv. zaštićene najamnine iz Ugovora o najmu sa zaštićenim najmoprimcem i najamnine utvrđene vještačenjem, mjesečno, počevši od rujna 2018. na dalje, te su time utvrđeni osnov i visina imovinske šete.
28. Kako je notorno da bi tužiteljica da je mogla dati stan u najam po slobodno ugovorenoj najamnini na slobodnom tržištu, mjesečne iznose najamnine primala svakog 15. u mjesecu za taj mjesec (kao što je to bila obveza i tzv. zaštićenog najmoprimca temeljem Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 8. ožujka 2019., to joj pored utvrđene razlike mjesečne najamnine pripada pravo i na zakonske zatezne kamate na svaki pojedinačni iznos razlike najamnine počevši od svakog 16. u mjesecu za taj mjesec (prvi dan zakašnjenja) do isplate što također spada u osnov i visinu štete. Kako je tužiteljica zatražila zakonsku zateznu kamatu na utužene iznose od 01. u mjesecu za svaki mjesec, a što je u suprotnosti s dospijećem iz Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 8. ožujka 2019., koji iznos se ujedno oduzima i od utvrđene tržišne najamnine za predmetnu nekretninu, valjalo je stoga odbiti zahtjev za iznos zakonske zatezne kamate na dosuđene iznose od 1. do 15. u mjesecu, kao neosnovan. Slijedom navedenog odlučeno je kao pod točkom I. i III. izreke ove presude.
29. Na tuženikov prigovor zastare valja reći da je Vrhovni sud Republike Hrvatske u odluci Rev-1104/2018-3 od 22. siječnja 2019., zauzeo shvaćanje da se predmetna tražbina odnosi na naknadu štete - gubitak zarade od najamnine, koja dospijeva godišnje pa da se u pogledu zastare te tražbine primjenjuje trogodišnji zastarni rok iz čl. 230. st. 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 35/05, 41/08, 125/11,78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22 i 155/23 - dalje: ZOO).
30. S obzirom da utuženo potraživanje ne predstavlja povremenu tražbinu iz čl. 226. ZOO, nema dakle mjesta primjeni ni odredbe čl. 227. ZOO kojom je uređena zastara prava iz kojeg proistječu povremene tražbine (tako i Rev- 1203/2021 od 5. listopada 2022.).
31. Gubitak zarade od najamnine tužiteljica traži za razdoblje od 1. listopada 2015. do 16. rujna 2020. što znači da od dospijeća najstarije tražbine 1. listopada 2015. kao i 1. studenog 2015., 1. prosinca 2015. i 1. siječnja 2016.pa do podnošenja odštetnog zahtjeva 25. siječnja 2019. kojim se tužiteljica nesporno obratila tuženiku radi mirnog rješenja ovog i prekinula tijek zastare je protekao trogodišnji zastarni rok iz čl. 230. st. 1. ZOO slijedom čega je tuženikov prigovor zastare osnovan za dio tužbenog zahtjeva do siječnja 2016., dok je za ostali utuženi period neosnovan. Budući je prigovor zastare materijalno pravni prigovor valjalo je odbiti taj dio tužbenog zahtjeva koji je u zastari, kao neosnovan, kao u točci II. izreke presude.
32. Sud nije usvojio prijedlog tužene za pribavom podataka o porezu koji bi tužiteljica plaćala da je sklopila ugovore o najmu budući u ovom slučaju nije riječ o "najamnom odnosu" već je predmet spora naknada štete zbog prekomjernog ograničenja prava vlasništva čija se visina određuje prema kriteriju visine tržišne najamnine. Prema članku 8. stavak 2. točka 5. Zakona o porezu na dohodak (NN broj, 115/16., 106/18., 121/19., 32/20. i 138/20.) porez na dohodak se ne plaća na odštete koje nisu u svezi s gospodarskom djelatnošću, a tužiteljica se u ovom slučaju nikako ne bavi gospodarskom djelatnošću i ne ostvaruje dohodak, već pravo na naknadu štete koja odgovara razlici između tržišne i zaštićene najamnine, slijedom čega nije niti potrebno obračunavati porez.
33. Što se tiče zahtjeva za naknadu štete zbog povrede prava osobnosti, valja ukazati da sud nije utvrdio postojanje ikakvih elemenata protupravnosti u radnji donošenja ZNS i uvođenja instituta zaštićene najamnine od strane tužene, pa shodno tome nema mjesta ni zaključku da bi navedenim radnjama tužiteljica pretrpjela štetu u smislu odredbe čl. 1100. ZOO-a, koja bi joj opravdavala dosudu pravične novčane naknade. Naime, kako tijekom postupka nije uopće utvrđeno da bi bilo kojim štetnim radnjama počinjenim od strane tužene bila uzrokovana šteta tužiteljici radi koje bi ona trpjela fizičke bolove, strah, duševne bolove zbog smanjenja životne aktivnosti te radi koje bi joj bila potrebna tuđa pomoć i njega. Tužiteljica tijekom postupka ne tvrdi, a još manje dokazuje postojanje bolesnog stanja ili bolesti, koje bi se mogle dovesti u uzročno posljedičnu vezu s radnjama tužene glede reguliranja instituta zaštićene najamnine. Činjenica da si tužiteljica nije mogla priuštiti sve aktivnosti koje bi inače uvećale njezinu životnu aktivnost, da se nije mogla pomoći niti najamninom obzirom je zaštićeni najmoprimac nije plaćao a niti je mogla ući u predmetnu nekretninu zbog zaštićenog najmoprimca, da se osjećala nelagodno i neizvijesno obzirom se u njihovom stanu nalazila druga osoba, a ona pritom nije mogla imati pristup vlastitoj nekretnini, da je to sve subjektivno doživjela kao ometanje, psihički pritisak i slično, nije ujedno i dokaz na okolnost nastanka štete koja se tužbenim zahtjevom potražuje, to tim više što navedeno ne proizlazi niti iz provedenih dokaza saslušanja svjedoka na te okolnosti CH (list 97 spisa), KH (list 98 spisa) i FH (list 98-99 spisa), a nije ni priložena medicinska dokumentacija, koja bi predstavljala objektivizirano uporište za zaključak o postojanju zdravstvenih smetnji tužiteljice. Naime, pravila o teretu dokazivanja obvezuju sud da uzme da nije istinita tvrdnja za čiju istinitost stranka, koja se na određenu činjenicu poziva u svoju korist, nije bila u stanju pružiti sudu dovoljno adekvatnih dokaznih sredstava. Stoga je taj dio tužbenog zahtjeva sud odbio kao neosnovan te je odlučeno kao pod točkom II. izreke ove presude.
34. U odnosu na odluku o parničnom trošku valja navesti da je odredbom čl. 154. st. 2 ZPP-a propisano da ako su stranke djelomično uspjele u parnici, sud će najprije utvrditi postotak u kojemu je svaka od njih uspjela, zatim će od postotka one stranke koja je u većoj mjeri uspjela oduzeti postotak one stranke koja je u manjoj mjeri uspjela, nakon toga će utvrditi iznos pojedinih i iznos ukupnih troškova stranke koja je u većoj mjeri uspjela u parnici koji su bili potrebni za svrhovito vođenje postupka te će toj stranci odmjeriti naknadu dijela takvih ukupnih troškova koji odgovara postotku koji je preostao nakon navedenog obračuna postotka u kojima su stranke uspjele u parnici. Omjer uspjeha u parnici ocjenjuje se prema konačno postavljenom tužbenom zahtjevu, vodeći računa i o uspjehu dokazivanja u pogledu osnove zahtjeva, dok je odredbom stavka 5. istoga članka propisano da sud može odlučiti da jedna stranka nadoknadi sve troškove koje su protivna stranka i njezin umješač imali ako protivna stranka nije uspjela samo u razmjerno neznatnom dijelu svog zahtjeva, a zbog tog dijela nisu nastali posebni troškovi. Shodno izloženom, a imajući u vidu da su tužitelji uspjeli sa tužbenim zahtjevom u omjeru od 83,38% (100% u osnovi+66,75% u visini : 2=83,38%), a tuženik u omjeru od 16,62%. Kada se uspjeh tužiteljice oduzme od uspjeha tuženika u postupku tužiteljici je odmjerena naknada dijela ukupnih troškova u omjeru od 66,76%.
33. Primjenom odredaba čl. 154. st. 2. ZPP i čl. 155. ZPP, tužiteljici je, sukladno odredbama Tarife o nagradama i naknadi za rad odvjetnika, prema vrijednosti predmeta spora te zatraženom troškovniku priznat trošak sastava tužbe u iznosu od 200,00 eur-a, zastupanje na ročištu 23. rujna 2025. u iznosu 200,00 eur-a, zastupanje na ročištu 12. veljače 2025. u iznosu 200,00 eur-a, za sastav podneska od 22. rujna 2025. u iznosu 200,00 eur-a kao i PDV na gornje radnje od 25% u iznosu 200,00 eur- a te sudska pristojbe na tužbu u iznosu 178,25 eur-a i sudska pristojba na presudu u iznosu 178,25 eur-a što ukupno iznosi 1.356,50 eur-a. Kako tužiteljici pripada naknada dijela ukupnih troškova u omjeru od 66,76 % istoj pripada trošak u iznosu od 905,60 eur-a.
Navedeni iznos valjalo je uvećati za trošak izlaska na lice mjesta i građevinskog vještačenja u iznosu 500,00 eur-a, tako da ukupno dosuđeni trošak tužiteljici iznosi 1.405,60 eur-a.
34. Na dosuđeni iznos parničnog troška, tužiteljici je dosuđena i zatezna kamata od presuđenja do isplate u skladu s odredbom 151. st. 3. ZPP-a, po stopi propisanoj čl. 29. st. 2. ZOO i Uredbe o izmjeni ZOO-a (Narodne novine broj 156/22).
35. Slijedom navedenog, odlučeno je kao u izreci presude.
U Ogulinu 14. listopada 2025.
Sudac
Blaženka Glad
Uputa o pravnom lijeku:
Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana od dana dostave prijepisa presude koji se stranci koja je pristupila na ročište za objavu presude uručuje i time se dostava smatra izvršenom (čl. 335. st. 8. ZPP).
Za stranku koja nije pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje, a uredno je obaviještena o ročištu, smatrat će se da joj je dostava presude obavljena onog dana kada je održano ročište za objavu presude (čl. 335. st. 9. ZPP). Ovjereni prijepis presude stranka može preuzeti u sudskoj zgradi.
U slučaju iz st. 9. čl. 335. ZPP sud će istaknuti presudu na internetskoj stranici e- oglasna ploča sudova gdje presuda mora biti istaknuta 8 dana, računajući od dana kada je održano ročište na kojem se presuda objavljuje.
Stranci koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje sud će presudu dostaviti prema odredbama ZPP o dostavi pismena te joj rok za izjavljivanje žalbe teče od dana dostave presude (čl. 335. st. 11. ZPP).
Žalba se podnosi pisano ovome sudu. O žalbi odlučuje županijski sud.
Dostaviti:
1. Iva Žuvanić Štambuk, odvjetnica iz Zagreba
2. Općinsko državno odvjetništvo u Karlovcu
(na broj P-DO-141/2020)
