REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U PAZINU

Franjevačke stube 2

52000 Pazin

P 806/2023-30

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Pazinu po sutkinji Kristijani Matejčić u pravnoj stvari tužitelja Slovenske železnice d. o. o. Slovenija, Ljubljana, Kolodvorska ulica 11, OIB 17936908270, kojeg zastupa punomoćnik Jovica Krtinić, odvjetnik u Umagu, Obala Josipa Broz Tita 4/II, protiv tuženika AĐ iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], radi raskida ugovora i predaje u posjed nekretnine, nakon glavne rasprave zaključene 11. rujna 2025. u prisutnosti punomoćnika tužitelja, 13. listopada 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Odbijaju se se tužbeni zahtjevi koji glase:

1. Raskida se ugovor o kupoprodaji nekretnine od 7. listopada 2019. pod brojem 10101-45/2019 kojim je tužitelj u svojstvu prodavatelja, prodao tuženiku, u svojstvu kupca nekretninu k. č. [katastarska čestica] kuća, dvorište i pašnjak s ukupno 2235 m2, u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], posebni dio neetažirane zgrade s kojim je povezano pravo vlasništva na stanu na II. katu, broj 4, ukupne površine 69,93 m2, kojem pripadaju odgovarajući suvlasnički dijelovi cijele nekretnine na adresi [adresa].

2. Nalaže se tuženiku da tužitelju na ime naknade štete prouzrokovane raskidom ugovora o kupoprodaji nekretnine od 7. listopada 2019. pod brojem 10101- 45/2019 isplati 604,51 eura (šesto četiri eura i pedeset jedan cent) u roku 15 dana.

3. Nalaže se tuženiku da tužitelju preda u posjed nekretninu k. č. [katastarska čestica] kuća, dvorište i pašnjak s ukupno 2235 m2, u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], posebni dio neetažirane zgrade s kojim je povezano pravo vlasništva na stanu na II. katu, broj 4, ukupne površine 69,93 m2, kojem pripadaju odgovarajući suvlasnički dijelovi cijele nekretnine na adresi [adresa], slobodnu od stvari i osoba u roku 15 dana.

II. Odbija se zahtjev tužitelja za naknadu troškova postupka u cijelosti.

Obrazloženje

1. Tužitelj je podnio tužbu protiv tuženika radi raskida ugovora o kupoprodaji nekretnine od 7. listopada 2019. kojim je tuženiku prodao nekretninu k. č. [katastarska čestica] kuća, dvorište i pašnjak s ukupno 2235 m2, u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], posebni dio neetažirane zgrade s kojim je povezano pravo vlasništva na stanu na II. katu, broj 4, ukupne površine 69,93 m2, kojem pripadaju odgovarajući suvlasnički dijelovi cijele nekretnine, te radi naknade štete prouzrokovane raskidom navedenog ugovora o kupoprodaji isplatom 604,51 eura i radi predaje u posjed te nekretnine slobodne od osoba i stvari.

1. 1. U tužbi je naveo da je izvanknjižni vlasnik nekretnine k. č. [katastarska čestica] kuća, dvorište i pašnjak s ukupno 2235 m2, upisanoj u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], posebni dio neetažirane zgrade s kojim je povezano pravo vlasništva na stanu na II. katu, broj 4, ukupne površine 69,93 m2, kojem pripadaju odgovarajući suvlasnički dijelovi cijele nekretnine na adresi [adresa]. Predmetna nekretnina (stan) se nalazi na popisu nekretnina po Ugovoru o uređenju međusobnih odnosa između Hrvatskih željeznica i Slovenskih železnica od 1. kolovoza 2001. po kojem je taj stan pripao njemu, kao jednom od pravnih sljednika Jugoslavenskih državnih željeznica. U zemljišnim knjigama k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] dolazi upisana kao vlasništvo Republike Hrvatske na temelju rješenja Općinskog suda u Pazinu pod posl. br. Z 2408/2007, iako je ranije bilo upisano pravo korištenja u korist Ž.T.O. Postojna OOUR za održavanje i upravljanje pruga Pula, čiji je pravni sljednik. U svojstvu prodavatelja je s tuženikom, kao kupcem, sklopio ugovor o kupoprodaji navedene nekretnine pod brojem 10101- 45/2019 dana 7. listopada 2019. Ugovorili su kupoprodajnu cijenu u iznosu 29.000,00 eura, uvećano za 6 mjesečni Euribor i 2 % kamata, uz obvezu tuženika da isplati kupoprodajnu cijenu u 300 jednakih mjesečnih obroka u roku 25 godina, a koji obroci dospijevaju na naplatu zadnjeg dana u mjesecu za tekući mjesec uplatom u korist TRR prodavatelja. U čl. 5. ugovoreno je da ako kupac kasni, djelomično i/ili u cijelosti s plaćanjem prvog mjesečnog obroka ili s dva uzastopna mjesečna obroka, za cijelo vrijeme trajanja ugovornog odnosa, tada kupcu mora pisanim putem ostaviti primjeren rok za ispunjenje dospjelih i neispunjenih obveza po ugovoru, koji rok ne smije biti kraći od 15 dana. Ugovoreno je i da može jednostrano odustati od ovog ugovora ako kupac ne plati dospijele obveze niti u dodatnom roku iz prethodnog stavka. Tuženiku se, u smislu čl. 5. ugovora pokušalo u dva navrata, pisano i usmeno, pomoći, iako duguje 26 obroka, da riješi svoje dugovanje i zadrži stan po uvjetom da nastavi uredno izvršavati svoje kreditne obveze. Tuženik nije ništa uradio po tom pitanju, iako je njegovim djelatnicima i njegovom punomoćniku to obećao. Tuženiku je s danom 31. svibnja 2023. obračunato 43 mjesečna obroka u iznosu 5.320,27 eura. Ranije je platio 26 mjesečnih obroka u iznosu 3.074,48 eura. Po osnovi nepodmirenih dospjelih obroka njegov dug iznosi 2.246,79 eura. Pored toga dug se uvećava za najamninu za predmetni stan od listopada 2019. do 31. svibnja 2023. za iznos 2.408,00 eura, kao i za sve troškove u vezi s prodajom koje je snosio (procjena tržišne vrijednosti stana 207,40 eura, trošak energetske iskaznice 61,00 eura, objava javnog prikupljanja ponuda u javnim glasilima 70,59 eura, porez na promet nekretnina 870,00 eura, ovjera potpisa prodavatelja kod javnog bilježnika 61,00 eura) ili ukupno 3.677,99 eura. Ako se to obračuna i dovede u korelaciju s uplatama tuženika, tuženik mu ostaje dužan 604,51 eura. Slijedom navedenog jednostrano odustaje od kupoprodaje predmetne nekretnine uslijed neplaćanja više mjesečnih obroka kupovnine. Ujedno kao vlasnik traži predaju posjeda predmetne nekretnine od tuženika, koji je drži u posjedu bez valjane pravne osnove.

2. Tuženiku su tužba i poziv za podnošenje odgovora na tužbu uredno dostavljeni, međutim on u tijeku postupku nije odgovorio na tužbu.

3. U dokaznom postupku pročitani su izvadak iz zemljišne knjige s povijesnim prikazom (str. 5-6), ugovor o kupoprodaji nekretnine s ovjerenim prijevodom sa slovenskog na hrvatski jezik (str. 7-18), izvadak iz sudskog/poslovnog registra s ovjerenim prijevodom sa slovenskog na hrvatski jezik (str. 20-32), obračun podmirenih i nepodmirenih obroka po osnovi predmetnog ugovora o kupoprodaji nekretnine (str. 33-35). Odbijeni su dokazni prijedlozi tužitelja da se postupku izvedu dokazi saslušanjem svjedoka TĐ, NĐ i PĐ na okolnosti da se tužitelj putem svojih djelatnika obraćao tuženiku radi podmirenja dugovanja po osnovi predmetnog ugovora, kao nepotrebni.

4. Tužbeni zahtjevi nisu osnovani.

5. Predmet spora je zahtjev tužitelja da se raskine ugovor o kupoprodaji nekretnine k. č. [katastarska čestica] kuća, dvorište i pašnjak s ukupno 2235 m2, u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], posebni dio neetažirane zgrade s kojim je povezano pravo vlasništva na stanu na II. katu, broj 4, ukupne površine 69,93 m2, kojem pripadaju odgovarajući suvlasnički dijelovi cijele nekretnine na adresi [adresa] kojeg je 7. listopada 2019. sklopio s tuženikom, kao kupcem, da mu tuženik naknadi štetu koja mu je nastala raskidom ugovora te da mu tuženik preda u posjed navedenu nekretninu slobodnu od osoba i stvari.

6. Tužitelj, kao prodavatelj, i tuženik, kao kupac sklopili su ugovor o kupoprodaji nekretnine broj: 1011-45/2019 dana 7. listopada 2019., predmet kojeg je bila k. č. [katastarska čestica] kuća, dvorište i pašnjak s ukupno 2235 m2 u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], posebni dio neetažirane zgrade s kojim je povezano pravo vlasništva na stanu na II. katu, broj 4, ukupne površine 69,93 m2, kojem pripadaju odgovarajući suvlasnički dijelovi cijele nekretnine, na adresi [adresa], za cijelo (čl. 2. ugovora). Tuženik se obvezao tužitelju isplatiti kupoprodajnu cijenu u iznosu 29.000,00 eura u tristo jednakih mjesečnih obroka, koji dospijevaju na naplatu zadnjeg dana u mjesecu za tekući mjesec, uvećano za kamate. U slučaju da kupac kasni djelomično i/ili u cijelosti s plaćanjem dva uzastopna mjesečna obroka, za cijelo vrijeme trajanja ovog ugovornog odnosa, prodavatelj mu mora pisanim putem ostaviti primjeren rok za ispunjenje svih dospjelih i neispunjenih obveza po ovom ugovoru, koji rok ne smije biti kraći od 15 dana. Prodavatelj može jednostrano odustati od ovog ugovora, ako kupac ne plati dospjele obveze niti u dodatnom roku (čl. 5. ugovora). U trenutku kupoprodaje tuženik se već nalazio u posjedu nekretnine. Potpis zakonskog zastupnika tužitelja ovjeren je kod javnog bilježnika Jerneja Jeromana pod posl. br. OV 1708/2019 od 28. listopada 2019. i tuženika kod javnog bilježnika Željka Krajine pod posl. br. OV-10800/2019 od 15. studenog 2019.

6. 1. Iz obračuna od 31. svibnja 2023. (str. 34 spisa) vidljivo je da je tuženik podmirio obroke po osnovi isplate kupoprodajne cijene u razdoblju od 30. studenog 2019. do 31. prosinca 2020. ukupno 3.073,48 eura. U daljnjem razdoblju od siječnja 2021. pa nadalje nije podmirio niti jedan obrok (ukupno 17 rata do dana 31. svibnja 2023. što iznosi 2.246,79 eura).

7. Tužitelj u ovom postupku zahtijeva raskid predmetnog ugovora o kupoprodaji nekretnine zbog neispunjenja obveze tuženika (niti u naknadno mu ostavljenom primjernom roku).

8. Prema čl. 360. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine br. 35/2005., 41/2008., 125/2011., 75/2015., 29/2018., dalje: ZOO) u dvostranoobveznim ugovorima kad jedna strana ne ispuni svoju obvezu, druga strana može, ako nije što drugo određeno, zahtijevati ispunjenje obveze ili, pod pretpostavkama predviđenim u idućim člancima, raskinuti ugovor jednostavnom izjavom, ako raskid ugovora ne nastupa po samom zakonu, a u svakom slučaju ima pravo na naknadu štete.

9. U slučaju kada je ugovor raskinut zbog neispunjenja obveze sud je ovlašten jedino donijeti deklaratornu presudu utvrđenjem da je ugovor raskinut, ali samo u slučaju ako bi takav deklaratorni tužbeni zahtjev bio postavljen.

10. Do raskida ugovora na temelju odluke suda, kako to predlaže tužitelj u ovom postupku, može doći samo u slučaju raskida zbog promijenjenih okolnosti iz čl. 369. ZOO-a, a u drugim slučajevima do raskida dolazi jednostavnom izjavom ugovorne strane koja je ovlaštena raskinuti ugovor ili po samom zakonu (čl. 360. ZOO-a). Tako i Vrhovni sud Republike Hrvatske u odluka posl. br. Rev 1762/2015-2 od 5. lipnja 2019., posl. br. Rev-x 158/11-2 od 28. travnja 2011.).

11. Kako je u predmetnom slučaju tužitelj postavio tužbeni zahtjev kojim traži konstitutivni raskid ugovora, a iz činjeničnih navoda tužbe proizlazi da isti traži raskid ugovora zbog neispunjenja ugovorne obveze u roku, to je valjalo u tom dijelu odbiti tužbeni zahtjev kao neosnovan.

12. Iako tužitelj nije postavio deklaratorni zahtjev na utvrđenje da je predmetni ugovor raskinut, o tome je valjalo odlučiti kao o prethodnom pitanju radi daljnje odluke o zahtjevu tužitelja za naknadu štete po osnovi raskida ugovora. S obzirom na to da je tužitelj podnio tužbu zbog neispunjenja obveze (niti u naknadno ostavljenom roku), a koja sadržajno ima značaj njegovog priopćenja tuženiku da raskida predmetni ugovor, ima se smatrati da je predmetni ugovor raskinut u skladu s čl. 360. ZOO-a .

13. Tužitelj je tužbi naveo da mu je zbog raskida ugovora nastala šteta u skladu s čl. 360 ZOO-a i to po osnovi najamnine za predmetni stan od listopada 2019. do svibnja 2023. za iznos 2.408,00 eura, kao i za troškove prodaje koje je snosio – procjenu tržišne vrijednosti stana 207,40 eura, trošak energetske iskaznice 61,00 eura, objavu javnog prikupljanja ponuda u javnim glasilima 70,59 eura, porez na promet nekretninama 870,00 eura, ovjeru potpisa prodavatelja kod javnog bilježnika 61,00 eura ili ukupno 3.677,99 eura. Navedeni iznos umanjio je za uplate tužitelje po osnovi 26 mjesečnih obroka plaćane kupoprodajne cijene ukupno 3.073,48 eura. Razlika iznosi 604,51 eura, pa taj iznos potražuje u skladu s čl. 360. ZOO-a po osnovi nastale štete. Međutim, tužitelj propušta u tužbi obrazložiti na koji način je utvrdio cijenu mjesečne najamnine za predmetni stan. Ujedno ne dostavlja isprave iz kojih bi bilo moguće utvrditi da je snosio troškove sklapanja ugovora o kupoprodaji u iznosima naznačenim u tužbi.

14. Prema čl. 7. st. 1. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine br. 53/1991., 91/1992., 112/1999., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 2/2007., 84/2008., 123/2008., 57/2011., 148/2011., 25/2013., 89/2014., 70/2019., 80/2022., 114/2022. i 155/2023., dalje: ZPP) stranke su dužne iznijeti činjenice na kojima temelje svoje zahtjeve i predložiti dokaze kojima se utvrđuju te činjenice. Također u čl. 219. st. 1. ZPP-a određeno je da je stranka dužna iznijeti činjenice i predložiti dokaze na kojima temelji svoj zahtjev, a na što je tužitelj posebno upozoren u pozivu na pripremno ročište (str.68-69), kao i na pripremnom ročištu 11. rujna 2025.

15. Teret dokazivanja u postupku snosi stranka za koju je utvrđenje o postojanju neke činjenične pretpostavke, prema normama primjenom kojih treba donijeti odluku, povoljno u smislu da o tom postojanju ovisi njezin uspjeh u sporu. Ta stranka snosi onda i štetne posljedice, odnosno rizik neuspjeha da se određena pravno relevantna činjenica utvrdi u postupku. Pravila o teretu dokazivanja u parničnom postupku nalažu, u načelu, da je tužitelj dužan dokazati ono što u tužbi tvrdi i na čemu zasniva svoj tužbeni zahtjev, a teret dokazivanja suprotnog je na tuženiku.

15. 1. U čl. 221. a ZPP-a je određeno da ako sud ne temelju izvedenih dokaza (članak 8.) ne može sa sigurnošću utvrditi neku činjenicu, o postojanju činjenice zaključit će primjenom pravila o teretu dokazivanja. Ovo u konkretnom slučaju znači da je tužitelj bio taj koji je na nedvojben način, trebao dokazati da mu je nastala šteta koju navodi u tužbi, a on to nije učinio.

16. Slijedom navedenog odbijen je tužbeni zahtjev i u dijelu u kojem je tužitelj zahtijevao da mu tuženik naknadi štetu zbog raskida ugovora o kupoprodaji isplatom 604,51 eura kao neosnovan.

17. Preostalo je za odlučiti o zahtjevu tužitelja da mu tuženik preda u posjed nekretninu k. č. [katastarska čestica] kuća, dvorište i pašnjak s ukupno 2235 m2, u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], posebni dio neetažirane zgrade s kojim je povezano pravo vlasništva na stanu na II. katu, broj 4, ukupne površine 69,93 m2, kojem pripadaju odgovarajući suvlasnički dijelovi cijele nekretnine na adresi [adresa], slobodnu od stvari i osoba.

18. Prema čl. 161. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br. 91/1996., 68/1998., 137/1999., 22/2000., 73/2000., 114/2001., 79/2006., 141/2006., 146/2008., 38/2009., 153/2009., 90/2010., 143/2012., 152/2014., dalje: ZV) vlasnik ima pravo zahtijevati od osobe koja posjeduje njegovu stvar da mu ona preda svoj posjed te stvari.

19. Prema tome za tužiteljev uspjeh glede prave vlasničke tužbe nužno je da on dokaže vlasništvo stvari te da je tuženik u posjedu te stvari. Da je tuženik u posjedu nekretnine proizlazi iz čl. 6. predmetnog ugovora o kupoprodaji nekretnine, pa je valjalo utvrditi da li je tužitelj dokazao pravo vlasništva predmetne nekretnine (neetažiranog stana u zgradi sagrađenoj na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]).

20. U zemljišnoj knjizi kao vlasnik nekretnine k. č. [katastarska čestica] kuća, dvorište i pašnjak s ukupno 2235 m2, u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] dolazi upisana Republika Hrvatska, u cijelosti. Iz djelomičnog povijesnog izvatka utvrđeno je da je ranije navedena nekretnina bila upisana kao društveno vlasništvo s upisanim pravom korištenja Ž.T.O. Postojna OOUR za održavanje i upravljanje pruga Pula“. Navedeni upis je brisan na temelju prijedloga Općinskog državnog odvjetništva u Pazinu od 16. srpnja 2007. rješenjem nadležnog zemljišnoknjižnog odjela posl. br. Z 2408/2007, kada je proveden upis prava vlasništva u korist Republike Hrvatske.

21. Tužitelj je u tužbi naveo da je izvanknjižni vlasnik predmetne nekretnine te se poziva na Ugovor o uređenju međusobnih odnosa između Hrvatskih željeznica i Slovenskih železnica od 1. kolovoza 2001. po kojem je taj stan pripao njemu, kao jednom od pravnih sljednika Jugoslavenskih državnih željeznica. Te činjenice se navode i u čl. 1. predmetnog ugovora o kupoprodaji nekretnine. Međutim, tužitelj u ovom postupku ne dostavlja isprave iz kojih bi bilo moguće utvrditi s izvjesnošću da je stekao izvanknjižno vlasništvo predmetne nekretnine i to konkretno navedeni ugovor od 1. kolovoza 2001. Ujedno u tužbi navodi da je pravni sljednik Ž.T.O. Postojna OOUR za održavanje i upravljanje pruga Pula, ali to ne proizlazi iz isprava dostavljenih uz tužbu.

22. Kako tužitelj niti jednim pisanim dokazom nije argumentirao tužbene navode i pravno-relevantne činjenice na okolnosti stjecanja vlasništva predmetne nekretnine, a imajući u vidu i čl. 3. st. 1. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine br. 53/1991., 91/1992., 112/1999., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 2/2007., 84/2008., 123/2008., 57/2011., 148/2011., 25/2013., 89/2014., 70/2019., 80/2022., 114/2022. i 155/2023., dalje: ZPP), u skladu s čl. 221.a ZPP-a nije prihvaćen kao osnovan njegov zahtjev da se tuženiku naloži da mu preda posjed nekretnine k. č. [katastarska čestica] kuća, dvorište i pašnjak s ukupno 2235 m2, u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], posebni dio neetažirane zgrade s kojim je povezano pravo vlasništva na stanu na II. katu, broj 4, ukupne površine 69,93 m2, kojem pripadaju odgovarajući suvlasnički dijelovi cijele nekretnine na adresi [adresa], slobodnu od stvari i osoba.

23. Slijedom navedenog odlučeno je kao u t. I. izreke.

24. Budući da tužitelj nije uspio u sporu, na temelju čl. 154. st. 1. ZPP-a odbijen je njegov zahtjev za naknadu troškova postupka u cijelosti (t. II. izreke).

U Pazinu 13. listopada 2025.

Sutkinja

Kristijana Matejčić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ove presude dopuštena je žalba nadležnom županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda u roku 15 dana od dostave presude.

DNA:

1. tužitelj p. p.,

2. tuženik, uz zapisnik od 11. rujna 2025.