REPUBLIKA HRVATSKA

TRGOVAČKI SUD U ZAGREBU

ZAGREB, Trg J. F. Kennedyja 11

POVRV-118/2022-46

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E NJ E

Trgovački sud u Zagrebu, po sutkinji Maji Josipović, na prijedlog sudskog savjetnika Marija Jeraka, u pravnoj stvari tužitelja KAUFLAND HRVATSKA k.d., Zagreb, Donje Svetice 14, OIB: 47432874968, kojeg zastupa opunomoćeni Zvonimir Buterin, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Buterin & Partneri d.o.o., protiv tuženika ZP ABSTERGO d.o.o., Zagreb, Kvintička 57, OIB: 53054116135, kojeg zastupa opunomoćeni Tomislav Bulić, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Stefanović, Krvavica, Bulić i Pletikosa d.o.o., radi isplate, nakon glavne i javne rasprave održane 11. srpnja 2024. i 4. prosinca 2024., zaključene 2. rujna 2025. u prisutnosti punomoćnika tužitelja i punomoćnika tuženika, na ročištu za objavu presude 9. listopada 2025.

p r e s u d i o  j e

I/ Održava se na snazi platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi javne bilješkinje ČZ poslovni broj Ovrv-798/2021 od 21. travnja 2021. u dijelu kojim je naloženo tuženiku ZP ABSTERGO d.o.o., Zagreb, Kvintička 57, OIB: 53054116135, da tužitelju KAUFLAND HRVATSKA k.d., Zagreb, Donje Svetice 14, OIB: 47432874968, plati iznos od 11.399,69 sa zateznim kamatama koje teku:

- na iznos od 216,11 EUR od 6. svibnja 2019.,

- na iznos od 621,31 EUR od 6. lipnja 2019.,

- na iznos od 621,31 EUR od 6. srpnja 2019.,

- na iznos od 621,31 EUR od 6. kolovoza 2019.,

- na iznos od 621,31 EUR od 6. rujna 2019.,

- na iznos od 621,31 EUR od 6. listopada 2019.,

- na iznos od 621,31 EUR od 6. studenoga 2019.,

- na iznos od 621,31 EUR od 6. prosinca 2019.,

- na iznos od 621,31 EUR od 6. siječnja 2020.,

- na iznos od 621,31 EUR od 6. veljače 2020.,

- na iznos od 621,31 EUR od 6. ožujka 2020.,

- na iznos od 621,31 EUR od 6. travnja 2020.,

- na iznos od 621,31 EUR od 6. svibnja 2020.,

- na iznos od 621,31 EUR od 6. lipnja 2020.,

- na iznos od 621,31 EUR od 6. srpnja 2020.,

- na iznos od 621,31 EUR od 6. kolovoza 2020.,

- na iznos od 621,31 EUR od 6. rujna 2020.,

- na iznos od 621,31 EUR od 6. listopada 2020. i

- na iznos od 621,31 EUR od 6. studenoga 2020.

do isplate, po stopi koja se za razdoblje od dospijeća svakog pojedinog računa od 6. svibnja 2019. do 31. prosinca 2022. obračunava u visini prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećane za pet postotnih poena, od 1. siječnja do 29. prosinca 2023. po stopi prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećane za osam postotnih poena, a od 30. prosinca 2023. do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke za osam postotnih poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

II/ Održava se na snazi platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi javne bilješkinje ČZ poslovni broj Ovrv-798/2021 od 21. travnja 2021. u dijelu kojim je naloženo tuženiku ZP ABSTERGO d.o.o., Zagreb, Kvintička 57, OIB: 53054116135, da tužitelju KAUFLAND HRVATSKA k.d., Zagreb, Donje Svetice 14, OIB: 47432874968, plati trošak ovršnog postupka u iznosu 266,97 EUR / 2.011,50 HRK sa zateznim kamatama koje na taj iznos teku od 9. listopada 2025. do isplate, po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem za osam postotnih poena referentne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, u roku od 15 dana.

III/ Utvrđuje se da ne postoji tražbina tuženika prema tužitelja u iznosu od 2.909,28 EUR.

IV/ Nalaže se tuženiku ZP ABSTERGO d.o.o., Zagreb, Kvintička 57, OIB: 53054116135, naknaditi tužitelju KAUFLAND HRVATSKA k.d., Zagreb, Donje Svetice 14, OIB: 47432874968, troškove parničnog postupka u iznosu od 2.500,00 EUR sa zateznim kamatama koje teku od 9. listopada 2025. pa do isplate, prema stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem za osam postotnih poena referentne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, u roku od 15 dana.

V/ Odbija se zahtjev tužitelja za naknadom troškova parničnog postupka u iznosu od 410,48 EUR.

r i j e š i o  j e

Utvrđuje se da je tužba povučena za iznos od 3,12 EUR.

Obrazloženje

1. Na temelju prijedloga za ovrhu na temelju vjerodostojne isprave tužitelja, ranije ovrhovoditelja, javna bilješkinja u [adresa] TZ donijela je rješenje o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave poslovni broj Ovrv-798/2021 od 21. travnja 2021. kojim je tuženiku, ranije ovršeniku, naloženo isplatiti tužitelju iznos od 11.402,82 EUR / 85.914,56 HRK s pripadajućim zateznim kamatama. Istim je rješenjem tuženiku naloženo naknaditi tužitelju nastale troškove ovršnog postupka u iznosu od 266,97 EUR / 2.011,50 HRK sa zateznim kamatama od dana donošenja rješenja o ovrsi.

2. Protiv navedenog rješenja tuženik je podnio prigovor u kojem navodi kako u cijelosti osporava osnovu i visinu uključujući i troškove postupka. Ističe kako ništa ne duguje ovrhovoditelju po bilo kojoj osnovi te da je utuženo potraživanje nepostojeće i neosnovano. Obrazlaže kako se s tužiteljem nalazio u poslovnom odnosu na temelju ugovora o zakupu površine za izgradnju i rad autopraonice broj 40005200 iz 2009 i kako je navedenim ugovorom površina zakupa utvrđena kao 300 m2 pa je na temelju tako utvrđene površine određena i mjesečna zakupnina koju je ovršenik podmirivao punih 10 godina odnosno od 2009. do 2019. Ističe kako je 27. travnja 2018. društvo Miernik d.o.o., Prelog, Glavna 29, OIB: 39363910717 izradilo izmjeru zakupljene površine i utvrdilo da je zakupljena površina u stvarnosti veličine 146 m2 odnosno više nego duplo manja nego što je utvrđeno u samom ugovoru. O navedenom je saznanja izvijestio tužitelja ističući kako postoji nesrazmjer ugovornih činidbi te zatražio smanjenje iznosa zakupnine za polovicu i povrat preplaćenih iznosa. S obzirom da tužitelj nije izvršio povrat preplaćenih sredstava, tuženik je prestao plaćati zakupninu navodeći kako ju je preplatio za narednih 10 godina. Također, prigovara kako vjerodostojna isprava, izvod otvorenih stavki na temelju koje je doneseno rješenje o ovrsi uopće ne sadrži sve što je potrebno da bi se na osnovi toga moglo postupati. Ističe kako su kamate koje ovrhovoditelj potražuje nezakonite, jer ni ne postoji glavna obveza. Osporava i troškove tužitelja, jer isti nisu niti nastali. Predlaže sudu odbiti tužbeni zahtjev tužitelja uz naknadu troškova tuženika.

3. Sud je rješenjem poslovni broj 10 Povrv-118/2022 od 28. ožujka 2022. stavio izvan snage spomenuto rješenje o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave, u dijelu u kojem je određena ovrha, ukinuo provedene radnje te odlučio da će se daljnji postupak nastaviti kao u povodu prigovora protiv platnog naloga.

4. U nastavku postupka tužitelj ističe kako je prigovor tuženika u cijelosti neosnovan. Navodi kako je ugovor o zakupu s tuženikom sklopljen na razdoblje od 7 godina te istekao 24. listopada 2017. Po isteku navedenog ugovora, tuženik nije vratio tužitelju predmet zakupa u posjed već je morao pokrenuti postupak radi iseljenja i predaje u posjed koji se vodio pred Trgovačkim sudom u Varaždinu pod poslovnim brojem P-227/2017 i u kojem je donesena pravomoćna i ovršna presuda, a kojom se nalaže tuženiku da iseli s predmeta zakupa i isti preda tužitelju u posjed. S obzirom da tuženik nije postupio sukladno pravomoćnoj i ovršnoj presudi, tužitelj je pokrenuo ovršni postupak pred Općinskim sudom u Čakovcu poslovni broj Ovr- 441/2020 koji je donio pravomoćno i ovršno rješenje o ovrsi. Ističe da je tuženik predmet zakupa vratio tek nakon pokretanja ovršnog postupka odnosno 18. lipnja 2021. Paralelno s vođenjem navedenih postupaka tužitelj je tuženiku nastavio izdavati račune, ali ne po osnovi ugovora o zakupu nego kao naknadu za neovlašteno korištenje nekretnine dok je visina naknade određena prema zakupnini koju je tuženik plaćao za vrijeme trajanja ugovora o zakupu. Ističe da utuženi računi nisu izdani temeljem trajanja ugovora o zakupu već radi naplate koristi koju je tuženik ostvario neovlaštenim korištenjem predmeta zakupa po prestanku ugovora o zakupu. Navodi kako je točno da je predmetnim ugovorom o zakupu određeno da površina zakupa iznosi 300 m2, ali ističe kako je člankom 1. stavkom 2. propisano da zakupodavac ne garantira veličinu površine zakupa te da ona nije temelj za obračun zakupnine već služi isključivo opisu objekta. Nadalje, navodi kako je člankom 6. ugovora određeno da se zakupnina ugovara po prometu. Zaključuje kako visina zakupnine ni na koji način nije bila povezana s veličinom zakupljene površine. Ukazuje kako je iz zapisnika o primopredaji razvidno da je tuženiku predana u posjed površina veličine 300 m2, a što je bilo utvrđeno i u okviru parničnog postupka pred Trgovačkim sudom u Varaždinu poslovni broj P-227/2017. Ističe da je tuženik plaćao naknadu za neovlašteno korištenje nekretnine do svibnja 2019. pa je i najstariji utuženi račun djelomično plaćen što dokazuje da je tuženik bio svjestan svoje obveze. S obzirom da je tuženik i nakon isteka ugovora o zakupu pa i nakon donošenja presude u parničnom postupku nastavio koristiti predmetnu nekretninu postao je nepošteni posjednik jer je znao da mu pravo na posjed više ne pripada. Ističe da zbog te činjenice tuženik mora naknaditi vlasniku ili osobi koju ovaj odredi sve koristi koje je imao za vrijeme svog posjedovanja. Također, ističe da je društvo Europa-upravljanje nekretninama d.o.o. iz Zagreba, kao vlasnik nekretnine, dalo tužitelju suglasnost za sklapanje ugovora o zakupu pa je time ovlašten potraživati utuženu tražbinu. Utuženi računi ispostavljeni su sukladno uvjetima iz ranije važećeg ugovora o zakupu. Korištenjem navedene nekretnine za obavljanje poslovne djelatnosti tuženik je ostvario materijalnu korist. Nekretninu je tuženik mogao zakupiti jedino od tužitelja i isključivo pod uvjetima koji su bili definirani ranije važećim ugovorom o zakupu. U odnosu na površinu predmeta zakupa ističe kako je ista nebitna, jer se zakupnina plaćala po prometu. U odnosu na prigovor zastare ističe kako je isti neosnovan, jer je najstariji utuženi račun dospio 1. svibnja 2019. dok je postupak pokrenut 3. ožujka 2021. U pogledu istaknutog prigovora radi prebijanja ističe da je isti neosnovan jer za to ne postoje zakonske pretpostavke. Osnovni je preduvjet da tuženik ima protutražbinu prema tužitelju. Obrazlaže da je tuženikov uplaćeni predujam u cijelosti iskorišten za plaćanje neplaćenih naknada za korištenje i to na način da je ukupno 21.920,00 HRK iskorišteno za podmirenje računa za razdoblje od prosinca 2018. do svibnja 2019. S obzirom da je navedeni depozit u cijelosti iskorišten, ne postoji tražbina tuženika na povrat. Ističe prigovor zastare navodeći kako bi obveza za povrat depozita, kada bi i postojala, dospjela po isteku ugovora o zakupu.

5. U nastavku postupka tuženik ističe kako tužitelj nije dokazao postojanje niti jedne zakonske pretpostavke za naplatu naknade za neovlašteno korištenje tuđe stvari. Također, ističe da nije jasno kako je tužitelj odredio visinu naknade za neovlašteno korištenje. Osporava da bi bio nepošteni posjednik, jer tužitelj to ničim ne dokazuje. Navodi kako iz presude Trgovačkog suda u Varaždinu iz 2018. ne proizlazi da je tuženik nekretninu zadržao u posjedu do 2021. već ju je pravodobno predao tužitelju slobodu od osoba i stvari sukladno navedenoj presudi. Ističe prigovor zastare potraživanja. Ističe prigovor radi prebijanja međusobno dospjelih tražbina. Obrazlaže kako je sukladno članku 11. stavku 2. Ugovora o zakupu platio tužitelju kao zakupodavcu osiguranje zakupnine u iznosu od 2.909,28 EUR, a koji iznos je služio kao sigurnost za sva potraživanja na koju zakupodavac ima pravo temeljem navedenog ugovora. Ističe kako ima dospjelo potraživanje prema tužitelju odnosno zahtijevati povrat uplaćenog iznosa na ime osiguranja zakupnine, a posebno uzimajući u obzir da je ugovorni odnos prestao 24. listopada 2017. S obzirom da obje tražbine glase na novac, ispunjene su zakonske pretpostavke za prijeboj tražbina ako sud utvrdi da postoji tražbina tužitelja. Zaključuje kako je u tom slučaju sudskom odlukom potrebno izvršiti prijeboj te umanjiti tužiteljevo potraživanje za iznos od 2.909,28 EUR. Također, ističe kako navedeno potraživanje tuženika po osnovi plaćenog osiguranja nesporno nije bilo zastarjelo u trenutku ispunjenja pretpostavki za prijeboj. U odnosu na navode tužitelja o tome da je već izvršen prijeboj s računima za razdoblje od prosinca 2018. do svibnja 2019. navodi kako tužitelj nije mogao prebiti svoje potraživanje s plaćenim osiguranjem bez prethodne izjave o prijeboju, jer prijeboj ne nastaje u trenutku ispunjenja pretpostavki prijeboja, već tek izjavom o prijeboju. U odnosu na odbitak pretporeza, ističe da u odnosu na račun broj 2966- 9997-5005 u iznosu od 621,47 EUR nije koristio pravo na odbitak pretporeza, dok je u odnosu na ostale račune koristio pravo na odbitak pretporeza.

6. U tijeku postupka sud je izveo dokaze čitanjem Izvoda otvorenih stavki na dan 25. studenoga 2020. za kupca Zp Abstergo d.o.o. (list 12 spisa), Ugovora o zakupu površine za izgradnju i rad autopraonice broj 40005200 od 5. studenoga 2009. (list 47-78), Skice predmetne nekretnine (list 79 spisa), Zapisnika o primopredaji površine / pregledu pred otvorenje od 25. listopada 2010. (list 80-82 spisa), Ankesa broj 1 ugovoru o zakupu broj 40005200 od 28. veljače 2011. (list 83- 84 spisa), Ankesa broj 2 ugovoru o zakupu broj 40005200 od 14. studenoga 2012. (list 85-86 spisa), Ankesa broj 3 ugovoru o zakupu broj 40005200 od 30. lipnja 2017. (list 87-88 spisa), Presudu Trgovačkog suda u Varaždinu poslovni broj 5 P-227/17- 15 od 26. listopada 2018. (list 89-96 spisa), Računa broj 1495-9997-5005 od 1. svibnja 2019., Računa broj 1861-9997-5005 od 1. lipnja 2019., Računa broj 2247- 9997-5005 od 1. srpnja 2019., Računa broj 2608-9997-5005 od 1. kolovoza 2019., Računa broj 2966-9997-5005 od 1. rujna 2019., Računa broj 3317-9997-5005 od 1. listopada 2019., Računa broj 3673-9997-5005 od 1. studenoga 2019., Računa broj 4022-9997-5005 od 1. prosinca 2019., Računa broj 8-9997-5005 od 2. siječnja 2020., Računa broj 380-9997-5005 od 1. veljače 2020., Računa broj 759-9997-5005 od 1. ožujka 2020., Računa broj 1108-9997-5005 od 1. travnja 2020., Računa broj 1640- 9997-5005 od 1. svibnja 2020., Računa broj 2027-9997-5005 od 1. lipnja 2020., Računa broj 2381-9997-5005 od 1. srpnja 2020., Računa broj 2726-9997-5005 od 1. kolovoza 2020., Računa broj 3069-9997-5005 od 1. rujna 2020., Računa broj 3429- 9997-5005 od 1. listopada 2020., Računa broj 3791-9997-5005 od 1. studenoga 2020., Izjavu o suglasnosti od 28. prosinca 2009. (list 131 spisa), Izjavu o jednostranoj kompenzaciji od 29. srpnja 2024. (list 157 spisa), saslušao tuženika (list 166-168 spisa) i izveo financijsko-knjigovodstveno vještačenje (list 190-193 spisa).

7. Na temelju savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno, a i na temelju rezultata cjelokupnog postupka, u skladu s člankom 8. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91., 91/92., 58/93., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 02/07., 84/08., 96/08., 123/08., 57/11., 148/11., 25/13., 89/14., 70/19. dalje ZPP), sud je zaključio da je tužbeni zahtjev osnovan.

8. Predmet spora je zahtjev tužitelja za isplatu naknade za neovlašteno korištenje nekretnine za razdoblje od svibnja 2019. do studenoga 2020. u visini od 11.399,69 EUR.

9. Među strankama nije sporno da su sklopili ugovor o zakupu površine za izgradnju i rad autopraonice broj 40005200 od 5. studenoga 2009. izmijenjenog aneksima. Sporno je kada je tuženik vratio tužitelju posjed predmeta zakupa po prestanku navedenog ugovora i posljedično postoji li utužena tražbina tužitelja prema tuženiku.

10. Iz ugovora o zakupu površine za izgradnju i rad autopraonice broj 40005200 od 9. studenoga 2009. proizlazi da tužitelj kao zakupodavac daje tuženiku kao zakupniku u zakup površinu zemljišta koja se nalazi u blizini Trgovačkog centra Kaufland Čakovec, Obrtnička 1, k. o. [katastarska općina], zk. ul. [broj ZK uloška]. Proizlazi kako ugovorne strane polaze od toga da površina za zakup obuhvaća otprilike 300 m2. Također, zakupodavac ne garantira veličinu površine zakupa te ona nije temelj za obračun zakupnine nego služi isključivo opisu objekta. Nadalje, utvrđeno je da je vrijeme zakupa određeno na 7 godina. Zakupnina se ugovara po prometu, a ista iznosi 10% od neto prometa za prvu i drugu godinu zakupa, a 15% od neto prometa za razdoblje od treće do uključujući sedme godine zakupa. Nadalje, zakupnik mora u svakom slučaju plaćati mjesečnu osnovnu zakupninu koja iznosi 2.915,00 HRK. Također, zakupnik uz zakupninu mora platiti doprinos za centralne troškove upravljanja nekretninom u iznosu od 480,00 HRK plus PDV. Za utrošak struje i vode ugovara se mjesečna akontacija u iznosu od 2.195,00 HRK plus PDV. Uz to, zakupodavac je dužan plaćati i indirektne troškove koji su dodatni troškovi a odnose se na zajedničke površine i postrojenja koji se ne mogu rasporediti pojedinačnim zakupcima i iznose 350,00 HRK plus PDV. Također, iz navedenog ugovora proizlazi kako zakupnik mora predati zakupodavcu osiguranje zakupnine u iznosu od 21.920,00 HRK.

11. Iz zapisnika o primopredaji površine / pregledu pred otvorenje od 25. listopada 2010. proizlazi kako je zakupodavac predao zakupniku u posjed asfaltiranu površinu od 300,00 m2 kao dio parkirališta, a koja je predana bez nedostataka.

12. Presudom Trgovačkog suda u Varaždinu poslovni broj 5 P-227/17-15 od 26. listopada 2018. naloženo je tuženiku iseliti s predmetne nekretnine i istu osloboditi od osoba i stvari te je predati tužitelj u posjed. Nadalje, rješenjem o ovrsi Općinskog suda u Čakovcu poslovni broj 24 Ovr-441/2020-2 od 17. prosinca 2020. određena je ovrha na temelju ovršne isprave, pravomoćne i ovršne presude Trgovačkog suda u Varaždinu poslovni broj P-227/2017-15 od 26. listopada 2018. radi predaje navedene nekretnine u posjed, ispražnjenjem i predajom iste.

13. Osoba ovlaštena za zastupanje tuženika LZ saslušan kao stranka na ročištu od 4. prosinca 2024. iskazivao je kako je suradnja s tužiteljem u početku bila vrlo dobra te je tužitelj bio maksimalno kooperativan. Obrazlaže kako je u razdoblju od dvije godine, koliko je bilo potrebno za ishođenje građevinske dozvole, napravio velike investicije na nekretnini u iznosu od otprilike 180.000,00 EUR, a što se odnosi na vodu i struju. Navodi kako je u početku suradnje bilo određenih poteškoća s plaćanjem, ali da mu je tužitelj svaki put izašao u susret na način da ga je pričekao dok ne bi skupio novac. Ističe da ga je brinuo kratak rok na koji se sklapa ugovor o zakupu, ali ga je tužitelj uvjerio da se ne treba brinuti i da dok je ondje prisutan tužitelj da može biti prisutan i tuženik. Ističe da je u siječnju 2017. pozvan na sastanak s direktorima tužitelja na kojem mu je priopćeno da se ugovor o zakupu ipak neće produžiti iako je prethodni dogovor bio da će se ugovor produžiti na isto razdoblje. Na navedenom sastanku tužitelj mu je poručio da se fokusira na potragu za novom lokacijom, jer da produženje ugovora nikako neće biti moguće. Potom je izvršio provjeru u katastru i zemljišnim knjigama te uočio da je površina zakupljenog prostora 101 m2. Navodi kako po saznanjima za smanjenu površinu nije tražio smanjenje zakupnine, jer je bio zadovoljan postojećim uvjetima te je htio samo nastavak suradnje pod istim uvjetima. Obrazlaže da po isteku ugovoru nije iselio s nekretnine, jer je morao nastaviti raditi i nije imao drugog izbora te je na nekretnini ostao do ljeta 2021. U odnosu na preseljenje, ističe kako bi se s nekretnine iselio i ranije, ali mu je preseljenje na drugu nekretninu u Sesvetama bilo osporeno što je odužilo čitavi postupak. U odnosu na neplaćene iznose zakupnine navodi kako je smatrao da će prebiti neplaćene iznose zakupnine s obzirom na problematiku u vezi s površinom zakupa.

14. Člankom 165. stavkom 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" broj: 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 129/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 143/12., 152/14., 81/15. i 94/17. dalje ZV) propisano je da nepošteni posjednik tuđe stvari mora je predati vlasniku ili osobi koju taj odredi te naknaditi sve štete koje su na njoj nastale i sve koristi koje je imao za vrijeme svog posjedovanja, pa i one koje bi stvar dala da ih nije zanemario. Nadalje, člankom 18. stavkom 3. ZV-a propisano je da je posjed pošten ako posjednik kad ga je stekao nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati da mu ne pripada pravo na posjed, ali poštenje prestaje čim posjednik sazna da mu pravo na taj posjed ne pripada, dok je stavkom 4. istog članka propisano da ako je u sporu o pravu na posjed pravomoćno odlučeno da pravo na posjed ne pripada posjedniku, njegov je posjed nepošten od časa kad je primio tužbu.

15. U tijeku ovog postupka utvrđeno je da su stranke bile u poslovnom odnosu po ugovoru o zakupu površine za izgradnju i rad autopraonice broj 40005200 od 5. studenoga 2009., a koji je izmijenjen trima aneksima. Predmet ugovora je zakup površine ispred trgovačkog centra tužitelja, a radi izgradnje i rada autopraonice tuženika. Utvrđeno je da je navedeni ugovor sklopljen na razdoblje od sedam godina te je istekao 24. listopada 2010. Utvrđeno je da tuženik, po prestanku ugovornog odnosa, nije vratio tužitelju posjed nekretnine već je istu nastavio rabiti i ostvarivati korist putem izgrađene autopraonice. Dakle, po prestanku navedenog ugovora tuženik je bez pravne osnove nastavio koristiti predmet zakupa ostvarivši time korist uporabom tuđe stvari u smislu članka 165. stavka 1. ZV-a. Dodatno, o tome svjedoči i presuda Trgovačkog suda u Varaždinu poslovni broj 5 P-227/17-15 od 26. listopada 2018. kojom je naloženo tuženiku iseliti s nekretnine i osloboditi od osoba i stvari u roku od 15 dana. Navedena presuda postala je pravomoćna 29. srpnja 2020. U tom smislu, tuženik je nepošteni posjednik sukladno članku 18. stavku 3. ZV-a zato što je znao da mu pravo na posjed nekretnine više ne pripada. Upravo iz navedenih razloga, trebalo je prihvatiti tužbeni zahtjev i tuženiku naložiti plaćanje naknade za neovlašteno korištenje nekretnine kao nepoštenom posjedniku.

16. Iz podneska od 24. srpnja 2024. proizlazi kako tuženik nije koristio pravo na odbitak pretporeza po računu broj 2966-9997-5005 u iznosu od 621,47 EUR, dok je u odnosu na preostale utužene račune koristio pravo na odbitak pretporeza.

17. Člankom 221.b stavkom 1. ZPP-a propisano je da ako tužitelj dokaže da je tuženik za tražbinu koju je tužitelj utužio na temelju vjerodostojne isprave koristio pravo na odbitak pretporeza, smatrat će se da tražbina postoji, osim ako tuženik ne dokaže protivno.

18. Sukladno pravilu o teretu dokazivanja smatra se da tražbina tužitelja u ovoj pravnoj stvari postoji. To naime zato što je tuženik sam, u ranije citiranom podnesku od 24. srpnja 2024. jasno naveo kako je po gotovo svim utuženim računima tužitelja koristio pravo na odbitak pretporeza pa i je na temelju članka 221.b stavka 1.

ZPP-a trebalo utvrditi postojanje tražbine tužitelja.

19. U odnosu na visinu tužbenog zahtjeva provedeno je financijsko- knjigovodstveno vještačenje po sudskoj vještakinji financijske struke Lidiji Tkalec Gradinščak. Iz nalaza i mišljenja od 27. svibnja 2025. proizlazi da je mjesečna zakupnina prema odredbama ugovora o zakupu od 5. studenoga 2009. s PDV-om iznosila 4.681,25 HRK dok je tužitelj u računima zakupninu utvrdio u iznosu od 4.682,50 HRK. Zaključno, ukupni iznos zakupnine, umanjene za dio depozita od 3.052,94 HRK, za utuženo razdoblje iznosi 11.399,69 EUR.

20. Pozvan da se očituje na nalaz i mišljenje vještaka, tuženik u podnesku od 10. lipnja 2025. navodi kako osporava nalaz i mišljenje u cijelosti. Ističe kako izračun mjesečne zakupnine koju je vještakinja utvrdila u visini od 4.681,25 HRK nije u skladu s navodima tužitelja iz tužbe. Obrazlaže kako predmet ovog postupka nije plaćanje obveza sukladno ugovoru o zakupu, jer je ugovor prestao važiti pa nije bio ni na snazi u utuženom razdoblju. Nastavno, navodi kako tužitelj potražuje naknadu za neovlašteno korištenje nekretnine u razdoblju od prestanka ugovora do trenutka iseljenja iz prostora temeljem odredaba Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, a ne ZOO-a. S obzirom da tužitelj ne utužuje potraživanja po osnovi dvostranog obveznog odnosa, nije moguće kao osnovu izračuna uzeti stavke koje je vještakinja uzela u obzir pri izradi izračuna. Navodi da je tužitelj utužene račune izdao kao da se ugovorni odnos nastavio pa smatra kako navedeno može biti znak da je ugovorni odnos prešutno nastavljen na neodređeno vrijeme. Navodi kako tuženik može biti eventualno nepošteni posjednik samo u odnosu na zemljište, jer se autopraonica u konkretnom slučaju ne može smatrati tuđom stvari budući je izgrađena njegovim sredstvima. U tom smislu tužitelj bi mogao imati osnovu samo obračunavati naknadu koju bi eventualno mogao ostvariti davanjem u zakup zemljišta bez autopraonice. Prigovara također da vještakinja nije navela iznos obveza koje je tuženik podmirio uplatom osiguranja zakupnine u iznosu od 21.920,00 HRK pa nije jasno koje su obveze podmirene iz navedenog iznosa. Pozvan da se očituje na nalaz i mišljenje sudske vještakinje, tužitelj u podnesku od 11. lipnja 2025. navodi da je suglasan s nalazom i mišljenjem te usklađuje tužbeni zahtjev sukladno nalazu i mišljenju.

21. U očitovanju na prigovore stranaka od 18. kolovoza 2025. sudska vještakinja navodi kako je tužitelj potraživanje obračunao kao naknadu za neovlašteno korištenje nekretnine, a visina naknade određena prema zakupnini koju je tuženik plaćao za vrijeme trajanja ugovora o zakupu. S obzirom na navedeno, ističe kako je sukladno odredbama ugovora o zakupu utvrđena i naknada u nalazu i mišljenju. U odnosu na prigovor da nije specificirano koje su obveze zatvorene iznosom plaćenim na ime osiguranja zakupnine, vještakinja navodi kako je tužitelj u podnesku od 11. travnja 2023. prikazao račune zatvorene navedenom iznosom, ali ti računi nisu predmet ovog sudskog postupka pa prilikom izrade nalaza i mišljenja nije utvrđivana visina i ispravnost zatvaranja nespornih računa, već je u obzir uzet samo iznos koji tužitelj priznaje kao podmirenje obveza u spornom razdoblju.

22. Sud je u cijelosti prihvatio nalaz i mišljenje sudske vještakinje Lidije Tkalec Gradinščak ocjenjujući ga objektivnim, uvjerljivim i u skladu s pravilima struke te u izrađenim u granicama zadataka. Iako nema stručnog znanja za razjašnjenje pojedinih okolnosti u konkretnom predmetu, sud je prihvatio navedeni nalaz i mišljenje jer ne nalazi proturječnosti ili nedostatke, a također nije se pojavila niti osnovana sumnja u pravilnost danog nalaza i mišljenja. Dodatno, sud ističe kako je prigovore tuženika sudska vještakinja u cijelosti otklonila u pisanom očitovanju od 18. kolovoza 2025. stoga sud nema razloga posumnjati u vjerodostojnost i istinitost danog nalaza i mišljenja.

23. Članak 195. stavak 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj: 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22. i 155/23. dalje ZOO) propisano je da dužnik može prebiti tražbinu s protutražbinom vjerovnika, ako obje tražbine glase na novac ili druge zamjenljive stvari istog roda i iste kakvoće i ako su obje dospjele. Stavkom 2. istog članka propisano je da nakon izjave o prijeboju smatra se da je učinak prijeboja nastao onoga trenutka kad su se ispunile pretpostavke za to.

24. U odnosu na prigovor radi prebijanja koji je istaknuo tuženik u podnesku od 8. ožujka 2023. sud ističe kako u tijeku ovog postupka nije utvrđeno postojanje tražbine tuženika. Naime, tuženik je pri sklapanju predmetnog ugovora o zakupu za izgradnju i rad autopraonice predao tužitelju osiguranje zakupnine u visini od 2.909,28 EUR / 21.920,00 HRK. Takva obveza tuženika proizlazi iz ugovora o zakupu koji u članku 11. propisuje da zakupnik mora predati osiguranje zakupnine u iznosu od 21.920,00 HRK u vidu pisane, neograničene, neopozive i odmah unovčive bankarske garancije te da je zakupnik obvezan iskorišten iznos osiguranja odmah namiriti, tako da iznos odgovara ugovorenom osiguranju zakupnine. Takvo osiguranje zakupnine služi kao sigurnost za sva potraživanja na koja zakupodavac naspram zakupnika, u svezi ugovora o zakupu ima pravo, a što uključuje primjerice potraživanja na ime plaćanja zakupnine, dodatnih troškova, doprinosa za troškove upravljanja nekretninom i drugo. Sud u tom smislu smatra da je tuženikova tražbina po osnovi povrata osiguranja zakupnine prestala prijebojem s tužiteljevim ranijim tražbinama odnosno dugovanjima po računima za razdoblje od prosinca 2018. do svibnja 2019. Takav stav sud je zauzeo na temelju pisane izjave o jednostranoj kompenzaciji tužitelja od 29. srpnja 2024., a koju je tužitelj uredno dostavio tuženiku. Navedena izjava ima pravni značaj izjave o prijeboju iz članka 196. stavka 2. ZOO-a, a nakon koje se smatra da je prijeboj nastao onog trenutka kad su se ispunile zakonske pretpostavke. S obzirom da obje tražbine glase na novac te su obje dospjele, do prijeboja je došlo na način da su iz uplaćenog osiguranja tuženika zatvoreni računi tužitelja za razdoblje od prosinca 2018. ( u dijelu) do svibnja 2019. (u dijelu). Zaključno, nije od značaja činjenica da je navedena izjava o prijeboju izrađena 29. srpnja 2024., zato jer to tužitelj ranije u postupku nije niti mogao isticati s obzirom da je tuženik prigovor radi prebijanja istaknuo tek u podnesku od 8. ožujka 2023. Iz navedenih je razloga trebalo prihvatiti izjavu o prijeboju tužitelja odnosno utvrditi kako je tražbina tuženika na povrat plaćenog osiguranja prestala prijebojem, a sve temeljem navedene izjave. Dakle, trebalo je utvrditi kako ne postoji tražbina tuženika stavljena u prijeboj pa je odlučeno kao u točki III/ izreke.

25. U odnosu na djelomično povlačenje tužbe u ovoj pravnoj stvari, sud ističe kako je tužitelj, po zaprimanju nalaz i mišljenja sudske vještakinje, u podnesku od 11. lipnja 2025. specificirao tužbeni zahtjev odnosno smanjio ga za iznos od 3,12 EUR. Navedeno predstavlja djelomično povlačenje tužbe sukladno članku 193. ZPP-a. S obzirom da se tuženik navedenom djelomičnom povlačenju nije protivio pisanim putem niti na ročištu za glavnu raspravu održanom 2. rujna 2025., trebalo je sukladno članku 193. stavku 2. ZPP-a utvrditi da je tužba povučena u tom dijelu.

26. Odluka o trošku donesena je na temelju članka 154. stavka 1. i članka 155. ZPP-a te budući da je tuženik izgubio parnicu dužan je naknaditi tužitelju troškove parničnog i ovršnog postupka u cijelosti pri čemu su uzeti u obzir samo troškovi koji su bili potrebni za vođenje parnice i odmjereni prema Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj: 8/11., 114/12. dalje Tarifa). U odnosu na trošak ovršnog postupka, tužitelju je priznat trošak javnobilježničkog predujma što s pripadajućim PDV-om iznosi 31,25 HRK sukladno članku 7. Stavku 1. Pravilnika o nagradama i naknadi troškova javnih bilježnika u ovršnom postupku („Narodne novine“ broj: 8/11. i 114/12. dalje Pravilnik), ostatka naknade javnog bilježnika u iznosu od 534,15 HRK što s pripadajućim PDV-om iznosi 667,75 HRK i trošak sukladno članku 6. Pravilnika u iznosu od 50,00 HRK što s pripadajućim PDV- om iznosi 62,50 HRK. Također, tužitelju je priznat trošak sastava ovršnog prijedloga u iznosu od 1.000,00 HRK što s pripadajućim PDV-om iznosi ukupno 1.250,00 HRK sukladno Tbr. 7.1. Tarife. Dakle, ukupno priznat ovršni trošak ovrhovoditelja iznosi 266,97 EUR / 2.011,50 HRK. Iz navedenih razloga odlučeno je kao u točki II/ izreke.

27. Nadalje, u odnosu na trošak parničnog postupka tužitelj je priznat trošak podneska od 22. travnja 2022. u visini od 100 bodova sukladno Tbr. 8.1. Tarife, trošak podneska od 20. rujna 2022. u visini od 100 bodova sukladno Tbr. 8.1. Tarife, trošak zastupanja na ročištu od 9. ožujka 2023. u visini od 100 bodova sukladno Tbr. 9.1. Tarife, trošak podneska od 11. travnja 2023. u visini od 100 bodova sukladno Tbr. 8.1. Tarife, trošak zastupanja na ročištu od 25. travnja 2023. u visini od 100 bodova sukladno Tbr. 9.1. Tarife, trošak zastupanja na ročištu od 11. srpnja 2024. u visini od 100 bodova sukladno Tbr. 9.1. Tarife, trošak podneska od 2. listopada 2024. u visini od 100 bodova sukladno Tbr. 8.1. Tarife, trošak zastupanja na ročištu od 4. prosinca 2024. u visini od 100 bodova sukladno Tbr. 9.1. Tarife, trošak podneska od 11. lipnja 2025. u visini od 50 bodova sukladno Tbr. 8.3. Tarife, trošak podneska od 26. lipnja 2025. u visini od 50 bodova sukladno Tbr. 8.3. Tarife, trošak zastupanja na ročištu od 2. rujna 2025. u visini od 100 bodova sukladno Tbr. 9.1. Tarife. Ukupno priznati trošak tužitelju iznosi 1000 bodova. Kada se ukupni broj bodova pomnoži s vrijednosti boda od 2,00 EUR sukladno Tbr 54. Tarife, tužitelju je priznat trošak u iznosu od 2.000,00 EUR što s pripadajućim PDV-om iznosi 2.500,00 EUR. Tužitelj je odbijen u dijelu troška koji se odnosi na pristojbu za prvostupanjsku presudu, jer isti trošak nije nastao kao i u dijelu zahtjeva kojim je trošak suviše visoko određen. Iz navedenih razloga odlučeno je kao pod točkama IV/ i V/ izreke.

28. Zbog svega navedenog odlučeno je kao u izreci.

U Zagrebu 9. listopada 2025.

Sutkinja

Maja Josipović

Nacrt odluke izradio sudski savjetnik Mario Jerak

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ove presude dopušteno je podnijeti žalbu u roku od 15 dana od dana kada se smatra da je dostava presude obavljena, odnosno od dana kada je održano ročište na kojem se presuda objavljuje. Žalba se podnosi putem ovog suda, a o njoj odlučuje Visoki trgovački sud Republike Hrvatske.