Republika Hrvatska
Županijski sud u Rijeci
Žrtava fašizma 7
51000 Rijeka
Poslovni broj: Gž-1077/2025-3
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Županijski sud u Rijeci, u vijeću sastavljenom od sudaca Ksenije Dimec, kao predsjednika vijeća, Larise Gačanin, kao suca izvjestitelja i Ive Smokvina Dadasović, kao člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja 1. SI iz [adresa], (ranije S, u.i.m), OIB: [osobni identifikacijski broj] te 2. OI iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], osobno i kao nasljednika ranije tužiteljice sada pok. JI s posljednjim prebivalištem u [adresa] (ranije O 143), OIB: [osobni identifikacijski broj]), zastupanih po punomoćniku Robertu Ristu, odvjetniku u Krku, protiv tuženika ZI iz [adresa] (ranije b 96c), OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćnici Ljiljani Smiljanić, odvjetnici u G, radi naknade štete, odlučujući o žalbi tužitelja izjavljenoj protiv presude Općinskog suda u Crikvenici, Stalna služba u Krku, poslovni broj: Pn-36/2024-10 od 13. lipnja 2025., u sjednici vijeća održanoj 8. listopada 2025.,
p r e s u d i o j e
I. Odbija se žalba tužitelja, kao neosnovana te potvrđuje presuda Općinskog suda u Crikvenici, Stalna služba u Krku, poslovni broj: Pn-36/2024-10 od 13. lipnja 2025., u točkama I i II izreke.
II. Odbija se zahtjev tuženika za naknadu troškova sastava odgovora na žalbu.
Obrazloženje
Pobijanom presudom odbijen je tužbeni zahtjev za isplatu naknade štete od 13.405,00 eur, tužiteljima je naloženo tuženiku naknaditi trošak postupka od 4.750,00 eur, a u preostalom dijelu zahtjev tuženika za naknadu troška je odbijen. Protiv točaka I i II izreke žalbu podnose tužitelji, pozivom na sve žalbene razloge iz čl. 353. st. 1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj 53/91., 91/92., 111/99., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 84/08., 123/08., 57/11., 148/11., 25/13., 43/13., 89/14., 70/19., 80/22; dalje ZPP) te predlažu pobijanom dijelu preinačiti prvostupanjsku presudu, odnosno podredno istu ukinuti te sam provesti ponovni postupak.
Odgovorom na žalbu tuženik osporava žalbene navode te predlaže odbiti žalbu tužitelja i potvrdi prvostupanjsku presudu.
Žalba nije osnovana.
Predmet spora zahtjev je tužitelja, kao suvlasnika k. č. br. [katastarska čestica], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], koja predstavlja etažiranu zgradu, koji su od tuženika kupili određene etažne dijelove nekretnine, da im tuženik isplati naknadu štete. Naime sukladno ugovoru zgrada da u vrijeme kupoprodaje nije imala uporobnu dozvolu, a zgrada da je izgrađena s manjkavostima koje priječe izdavanje uporabne dozvole. Za ishođenje uporabne dozvole da je bilo potrebito da prodavatelj primjerice sanira dimnjake, jer isti nemaju otvore za čišćenje niti ugrađena vratašca u svakom stanu a što da nalažu pravila struke u građevinarstvu, da ugradi poštanske sandučiće, da uredi okoliš sukladno projektu, da ishodi kućni broj zgrade, da uskladi projektnu dokumentaciju sa elaboratom etažiranja ili obratno, da izgrađeno i stvarno stanje uskladi s projektnom dokumentacijom i da pribavi sve potrebne dozvole i odobrenja te ishodi uporabnu dozvolu.
Budući da je nekretnina bila opterećena teretom obveze ishođenja uporabne dozvole, tužitelji traže ispunjenje ugovora (ishođenje uporabne dozvole za objekt) te naknadu štete u iznosu cijene ishođenja uporabne dozvole te otklanjanja svih građevinskih nedostataka.
Iz provedenih dokaza prvostupanjski sud utvrđuje:
-da je OI bio stekao vlasništvo u 153/1000 dijela, povezano s vlasništvom posebnog dijela nekretnine, stana „B“ u prizemlju, ukupne površine 54,06 m2 upisanog u poduložak
-da je JI (čiji je nasljednik LI) bila stekla vlasništvo u 163/1000 dijela povezano s vlasništvom posebnog dijela nekretnine, stana „B1“ na prvom katu površine 57,76 m2 upisanog u [broj poduloška], kao i u 195/1000 dijela povezano s vlasništvom posebnog dijela nekretnine, stana „A“ u prizemlju površine 68,75 m2 upisanog u [broj poduloška],
-da je SI bio stekao vlasništvo u 163/1000 dijela povezanog s vlasništvom stana „A2“ u potkrovlju ukupne površine 57,76 m2 i upisanog u [broj poduloška], sve zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], svi sklapanjem ugovora o kupoprodaji nekretnina sa tuženikom, i to OI i SI ugovorom od 7. siječnja 2004., a sada pok. JI ugovorom od 9. rujna 2024.,
-da su kupci isplatili kupoprodajnu cijenu,
-da u vrijeme sklapanja kupoprodajnih ugovora za objekt nije bila izdana uporabna dozvola,
-da je tuženik ishodovao uporabnu dozvolu 8. prosinca 2008.
Uzimajući u obzir opisane dokaze te cijeneći iskaze saslušanih stranaka i svjedoka prvostupanjski sud navodi da nedostatak uporabne dozvole ne predstavlja pravni nedostatak niti ograničenje javnopravne prirode već materijalni nedostatak nekretnine, jer da stvar nema svojstvo koje je propisano. Budući da je tijekom postupka tuženik sam, o svom trošku, pribavio uporabnu dozvolu za građevinu tužbeni zahtjev da je u tom dijelu neosnovan.
Dodaje da je i sam tužitelj SI u svom iskazu naveo da im je KI, koji je za tuženika vodio sve dogovore, već prilikom pregovora o kupnji stana odmah rekao da zgrada nema uporabnu dozvolu već da ima samo građevinsku dozvolu, a koja činjenica da je bila javno publicirana i u zemljišnoj knjizi pa je ista kupcima bila poznata, odnosno nije mogla ostati nepoznata.
Neosnovanim ocjenjuje i dio zahtjeva kojim se tuženiku prigovara da nije ishođen kućni broj za nekretninu, jer da iz iskaza svjedoka KI, kao i samog tužitelja SI, proizlazi da je kućni broj ishođen, a da ga je tužitelj SI samo fizički preuzeo u Općini Malinska te da je i postavljen na stambenu zgradu.
U odnosu na zahtjeve – izostanak postavljenih poštanskih sandučića, neuređeni okoliš iza stambene zgrade, kao i nepostojanje vratašaca za čišćenje dimnjaka u svakom stanu, ističe da je odredbama čl. 478. do čl. 500. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine br. 53/91, 73/91, 111/93, 3/94, 107/95, 7/96, 91/96, 112/99, 88/01, u daljnjem tekstu: ZOO) uređen pravni institut odgovornosti prodavatelja za materijalne nedostatke stvari.
Čl. 479. ZOO-a da je propisano da nedostatak postoji: 1) ako stvar nema potrebna svojstva za njezinu redovnu uporabu ili za promet, 2) ako stvar nema potrebna svojstva za naročitu upotrebu za koju je kupac nabavlja, a koja je bila poznata prodavatelju ili mu je moral biti poznata, 3) ako stvar nema svojstva ili odlike koje su izričito ili prešutno ugovorene odnosno propisane, 4) kad je prodavalac predao stvar koja nije jednaka uzorku ili modelu, osim ako su uzorak ili model pokazani samo radi obavijesti te ocjenjuje da po tužiteljima opisani nedostaci nisu bili takve prirode da bi se uopće mogli smatrati nedostacima na koje se odnose odredbe čl. 479. ZOO-a.
Ističe da je zgrada imala potrebna svojstva za redovitu uporabu i svojstva ili odlike koje su propisane, a što da potvrđuje i činjenica da su stanovi bili etažirani i prije sklapanja kupoprodajnog ugovora te upisani u zemljišnoj knjizi kao vlasništvo tužitelja, koji su ih počevši od 2003. godine koristili, a sada da su ih i prodali. Tužitelji da nisu bili onemogućeni upisati pravo vlasništva na svoje ime i time ostvariti svrhu konkretnog pravnog posla – ugovora o prodaji. Činjenicu da je zgrada imala svojstva koja su propisana da potvrđuje i činjenica da je za zgradu izdana uporabna dozvola 8. prosinca 2008. i to nakon očevida održanog 27. studenog 2008. Ovom očevidu da je bio prisutan i tužitelj SI te ističe da je isti upravo na tom očevidu mogao ukazati na stanje okoliša, stoga otklanja njegov navod da prilikom očevida nije pregledan okoliš sa stražnje strane.
Dodatno navodi da, ako bi se ipak i radilo o nedostacima u smislu čl. 479 ZOO- a, da se tada radi o nedostacima za koje tuženik u smislu odredbe čl. 480 st. 1 ZOO- a ne odgovara, budući da ova odredba propisuje da prodavatelj ne odgovara za nedostatke iz točke 1 i 3, pod koje bi se ukoliko se uopće radi o nedostacima imali svrstati nedostaci koje ističu tužitelji, ako su u času sklapanja ugovora bili poznati kupcu ili mu nisu mogli ostati nepoznati. Prvostupanjski sud smatra se opisani nedostatci nisu mogli ostati nepoznati kupcu jer se radi o nedostacima koje bi brižljiva osoba s prosječnim znanjem i iskustvom mogla lako opaziti pri uobičajenom pregledu. Nepostojanje uporabne dozvole, nepostojanje poštanskih sandučića, vratašaca i neuređen okoliš da su nedostaci koji tužiteljima prije sklapanja ugovora nisu mogli ostati nepoznati (nedostatak uporabne dozvole, obrazloženo u točki 25 ) odnosno bili su im poznati (okoliš, sandučići, vratašca na dimnjacima).
Sklopljenim kupoprodajnim ugovorima da nije ni ugovorena obveza tuženika da uredi okoliš, postavi vratašca na dimnjake i sandučiće, a ističe da je sve ugovore sastavljao tužitelj SI koji je po zanimanju diplomirani pravnik i koji da, primjerice nije propustio ugovoriti kamate od 22 % u slučaju da se tužitelji ne uspiju uknjižiti.
Ocjenjuje da obveza uređenja okoliša iz lokacijske dozvole jest obveza koju je tuženik imao u odnosu na javnopravna tijela, ali ne i u odnosu na tužitelje. Budući da je uporabna dozvola nesporno izdana, da je očito da nedostaci koje ističu tužitelji nisu takve prirode da bi sprječavali izdavanje uporabne dozvole. Tužitelji da su preuzimanje takve obveze od strane tuženika prema njima propustili ugovoriti ugovorima o kupoprodaji iako da su za nedostatke znali pa tuženik prema njima nije u obvezi.
Prilikom sklapanja ugovora o prodaji tužiteljima da su svi nedostaci koje ističu u ovom sporu bili poznati pa zbog toga tuženik, kao prodavatelj, prema odredbi čl. 480 st. 1 ZOO-a ZOO ne odgovara. Pravo na naknadu štete povezano je s primjenom kojih od prava iz čl. 488 st.1 ZOO-a pa kako tužitelji nemaju pravo na jedno od njih, nemaju pravo niti na naknadu štete te prvostupanjski sud odbija tužbeni zahtjev.
Odluku o troškovima postupka temelji na čl. 154. st. 1. ZPP-a.
Donošenjem pobijane presude nije počinjena niti jedna od bitnih povreda postupka na koje ovaj sud, temeljem čl. 365. st. 2. ZPP-a pazi po službenoj dužnosti. Nije počinjena niti povreda iz čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP-a budući da su u presudi, temeljem provedenih i obrazloženih dokaza, izneseni jasni stavovi te je presudu moguće ispitati.
U odnosu na žalbene navode kojima se tužitelji referiraju na pitanje preinake tužbe i time naknadu štete zbog nemogućnosti iznajmljivanja, valja istaknuti da je rješenjem prvostupanjskog suda posl.br. Pn-326/2016 od 5. studenog 2018. odbijen zahtjev za preinaku, a koja je odluka potvrđena rješenjem ovog suda posl.br. Gž- 1893/2024-2 od 17. prosinca 2024.
Ističe se da su tužitelji stekli stanove u ''viđenom stanju'' i sukladno stanju upisa u zemljišnoj knjizi u vrijeme postupka kupoprodaje, a tuženik je tijekom 2008. ishodovao uporabnu dozvolu, što je i upisano u zemljišnoj knjizi te je prvostupanjski sud danim obrazloženjem i pravilnom primjenom materijalnog prava osnovano odbio tužbeni zahtjev. Dodaje se, da obzirom na stav prvostupanjskog suda, nije bilo niti potrebe provesti dokaz građevinskim vještačenjem.
Valja istaknuti da sami tužitelji, u tužbi opisane nedostatke, ističu kao razlog nemogućnosti ishodovanja uporabne dozvole. Činjenica je da je vezano uz postupak ishodovanja uporabne dozvole proveden očevid od strane nadležnog organa, očevidu je prisustvovao i tužitelj SI te je imao mogućnost ukazati na eventualne propuste, a očito je da je, obzirom na izdavanje dozvole, građevina izgrađena u skladu sa svom dokumentacijom i bez nedostataka.
Pravilna je i odluka o troškovima postupka.
Tuženiku nije priznat trošak sastava odgovora na žalbu, budući da se radi o trošku koji nije potreban za vođenje ovog postupka (čl. 155. ZPP-a).
Tužitelji nisu postavili zahtjev za naknadu troškova sastava žalbe.
Slijedom svega navedenog temeljem čl. 368. st. 1. ZPP-a odlučeno je kao u izreci.
Točka III. izreke prvostupanjske presude, kao nepobijana, ostaje neizmijenjena.
U Rijeci 8. listopada 2025.
Predsjednica vijeća
Ksenija Dimec
