REPUBLIKA HRVATSKA

Županijski sud u Puli - Pola

Kranjčevićeva 8, 52100 Pula - Pola

Poslovni broj: Gž-1203/2025-2

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

R J E Š E NJ E

Županijski sud u Puli - Pola, u vijeću sastavljenom od sudaca Alenke Paus kao predsjednika vijeća, Dolores Peruško kao suca izvjestitelja i člana vijeća te Ive Kancijanić kao člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja SF (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa] (kao nasljednika iza pok. JF, OIB: [osobni identifikacijski broj]), zastupanog po punomoćniku Pašku Guciću, odvjetniku u Zagrebu, protiv tuženika ABC (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa], zastupanog po punomoćnici Sanji Artuković, odvjetnici u Zagrebu, radi isplate, odlučujući o žalbi tužitelja protiv presude Općinskog suda u Zadru, Stalne službe u Pagu poslovni broj: P-204/2022-52 od 09. lipnja 2025., u sjednici vijeća održanoj 07. listopada 2025.,

r i j e š i o  j e

I. Prihvaća se kao osnovana žalba tužitelja, ukida se presuda Općinskog suda u Zadru, Stalne službe u Pagu poslovni broj: P-204/2022-52 od 09. lipnja 2025. - i predmet se vraća sudu prvog stupnja na ponovno suđenje.

II. Ostavlja se da se o troškovima žalbenog dijela postupka odluči u konačnoj odluci.

Obrazloženje

1. Presudom suda prvog stupnja (u st. I.) odbijen je tužbeni zahtjev tužitelja kojim je isti zahtijevao da se naloži tuženiku kao zakonskom nasljedniku iza pok. JF da mu isplati odustatninu u iznosu od 80.000,00 kuna što da odgovara iznosu od 10.617,82 eura sa pripadajućom zakonskom zateznom kamatom od 25. rujna 2019. do isplate kao i da mu isplati s osnova ulaganja iznos od 13.100,00 kuna što odgovara iznosu od 1.738,66 eura sa zakonskom zateznom kamatom od 18. rujna 2019. do isplate kao i da mu naknadi parnični trošak.

1.1. Odlukom o troškovima postupka (u st. II.) tužitelju je naloženo da tuženiku naknadi taj trošak isplatom iznosa od 2.062,50 eura dok je u preostalom dijelu zahtjev tuženika odbijen kao neosnovan.

2. Protiv te odluke pravovremenu i dopuštenu žalbu putem svojeg punomoćnika podnosi tužitelj iz svih žalbenih razloga. Navodi da prividnost Ugovora bi valjalo tumačiti u odnosu na mogućnost, dopuštenost, određenost ili odredivost činidbe predmeta iz tog Ugovora, a ne u odnosu na ugovorne strane. Predugovor je djelomično i jednostrano izvršen – kapara je dana bez obzira tko ju je dao dok prodavatelj niti jednu svoju obvezu iz Predugovora nije izvršio, a sada se poziva na prividnost Ugovora. Stoga je sud prvog stupnja zauzeo pogrešno stajalište kada je utvrdio da bi predmetni Predugovor predstavljao prividan ugovor iz čl. 285. Zakona o obveznim odnosima (dalje ZOO). Premda je sud prvog stupnja naveo da je cijenio iskaz tuženika i to kao vjerodostojan po mišljenju tužitelja sud nije savjesno i brižljivo cijenio iskaz tuženika. Tuženik tako iako je primio kaparu nije izvršio niti jednu svoju obvezu preuzetu Predugovorom pa čak i smatra da to nije njegova obveza već da bi to bila obveza gruntovnice, zatim potpisuje Predugovor s JF iako je prije toga primio prvi obrok kapare od SF, a i nakon potpisa i ovjere Predugovora prima od SF tri obroka kapare, izjavljuje da je primio 30.000,00 kuna na ime kapare, a iz dokumentacije u spisu proizlazi da je isplaćeno 40.000,00 kuna, obroke kapare prima na ruke a ne na svoj račun a tvrdi da do sklapanja glavnog ugovora nije došlo zbog nemogućnosti vršenja gradnje na njegovoj obiteljskoj kući jer da navodno SF radi na crno i ima porezni dug, za vrijeme trajanja spora prodaje nekretninu trećoj osobi što nije zabranjeno ali pokazuje njegov stav o izvršavanju svojih obveza.

2.1. Žalbeni je prijedlog tužitelja da se preinači pobijana presuda "prihvati tužbeni zahtjev tužitelja uz naknadu traženog parničnog troška".

3. Sa tom je žalbom postupljeno u smislu odredbe čl. 359. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj: 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23 – dalje ZPP).

4. Odgovor na tu žalbu nije dostavljen.

5. Žalba tužitelja je osnovana.

6. Predmet ovog postupka je zahtjev tužitelja (stranica 3 i 4 spisa) da mu tuženik isplati dvostruku kaparu sa osnova Predugovora sklopljenog 27. siječnja 2018. u iznosu od 10.617,82 eura sa zakonskom zateznom kamatom od 25. rujna 2019. do isplate, kao i da mu isplati iznos od 1.738,66 eura sa zakonskom zateznom kamatom od 18. rujna 2019. do isplate, s osnova ulaganja u nekretninu tuženika.

7. U ovom predmetu nije sporno:

-da je između sada pok. JF (kao kupca) i tuženika (kao prodavatelja) sklopljen 27. siječnja 2018. Predugovor o kupoprodaji nekretnina (stranica 6 i 7 spisa) na kojem su isti ovjerili svoj potpis kod javnog bilježnika Elizabete Škunca 29. svibnja 2018. pod brojem OV-1598/18;

-da je u tom Predugovoru navedeno da je predmet istog nekretnina označena kao kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], upisana u zk. ul. [broj ZK uloška], u naravi pašnjak, vrtić, ukupne površine 3539 m[2] i to u dijelu od 400/3539, da je ugovorena kupoprodajna cijena od 14.000,00 eura, da je kupac isplatio iznos od 30.000,00 kuna kao kaparu prije potpisa Ugovora, a ostatak iznosa da se obvezuje isplatiti dijelom u obavljenim građevinskim radovima na obiteljskoj kući prodavatelja a dijelom isplatom u gotovini kod potpisa glavnog Ugovora;

- da je predmet prodaje jugoistočni dio nekretnine uz poljski put koji se proteže od mora pravcem jugozapad-sjeveroistok sa kojega je pristup na predmetnu nekretninu a da se na dijelu čestice nalazi izgrađen betonski temelj gospodarske zgrade dimenzije cca 9x7,5 m, da kupac ima pravo koristiti bunar koji se nalazi na istoj parceli južnije od dijela čestice koji je predmet kupoprodaje, da se prodavatelj obvezuje prije zaključenja glavnog Ugovora izvršiti parcelaciju i formirati samostalnu katastarsku česticu koja će biti predmetom glavnog Ugovora, da je na nekretnini upisano pravo doživotnog uživanja u korist ĐF koje se prodavatelj obvezuje brisati na novoformiranoj katastarskoj čestici;

-da prema Predugovoru u posjed kupljene nekretnine kupac stupa nakon potpisa Predugovora, a da će isti nakon zaključenja glavnog Ugovora snositi sve troškove u vezi vlasništva i korištenja navedene nekretnine.

8. Sporno je, s obzirom na postavljeni zahtjev tužitelja, prvenstveno koji iznos kapare je dan jer tužitelj tvrdi da je to iznos od 40.000,00 kuna dok tuženik u tom pravcu priznaje iznos od 30.000,00 kuna. Isto tako sporno je da li je tužitelj na navedenoj nekretnini izvršio različita ulaganja koja se odnose na čišćenje parcele i postavljanje ogradne žice, odvodne cijevi i sl. u ukupnom iznosu od 1.738,66 eura (13.100,00 kuna). S obzirom na navode tuženika sporno je da li navedeni Predugovor predstavlja prividni ugovor.

9. Sud prvog stupnja odbija zahtjev tužitelja uz utvrđenja da navedeni Predugovor o kupoprodaji nekretnine predstavlja prividan Ugovor kojim se htjelo "prikriti stvarno sklopljeni Ugovor o kupoprodaji nekretnine između RF kao prodavatelja i SF kao kupca, a riječ je o bratu pok. JF", da prividan ugovor nema učinka između ugovornih strana pozivom na odredbu čl. 285. st. 1. ZOO-a ("Narodne novine" broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22 i 155/23) pa da stoga tužitelju ne pripada pravo tražiti dvostruku iznos kapare na ime odustatnine niti povrat iznosa s osnova izvršenih ulaganja. Nadalje, s obzirom da je navedeni Ugovor u konkretnom slučaju prikrivao usmeno sklopljeni Ugovor o kupoprodaji nekretnina između tuženika i SF, a takav Ugovor da bi bio pravno valjani mora biti sklopljen u pismenom obliku prema odredbi čl. 377. ZOO-a zaključuje da ni taj Ugovor nije valjan.

9.1. Isto tako, da tužitelj nije dokazao da bi s se osnova Predugovora njegov prednik nalazio u posjedu predmetne nekretnine i izvršio određena ulaganja u tu nekretninu kao ni da je SF prilikom sklapanja Predugovora i predaje kapare postupao kao posrednik ranijeg tužitelja pok. JF. U konačnosti da tužitelj nije dokazao ni visinu izvršenih ulaganja jer da se ona mogla "eventualno utvrditi građevinskim vještačenjem", a da je tužitelj odustao od tog dokaznog prijedloga i "predložio zaključenje rasprave".

10. Ispitujući ovu presudu u granicama žalbe, a pazeći po službenoj dužnosti na apsolutno bitne povrede odredaba procesnog prava i na pravilnu primjenu materijalnog prava, ocjena je ovog suda, da je činjenično stanje ostalo nepotpuno utvrđeno što je rezultat pogrešnog materijalno-pravnog pristupa prvostupanjskog suda u presuđenju ovog predmeta.

11. Prema čl. 285. st. 1. ZOO-a prividan ugovor nema učinka među ugovornim stranama ali ako prividan ugovor prikriva neki drugi ugovor, taj drugi vrijedi ako je udovoljeno pretpostavkama za njegovu pravnu valjanost (st. 2. čl. 285. ZOO-a). Prividnost ugovora ne može se isticati prema trećoj savjesnoj osobi (st. 3. čl. 285. ZOO-a).

11.1. Prividan ugovor je ugovor koji nije sklopljen suglasnošću volje ugovornih strana nego je nastao voljom stranaka o stvaranju lažnog, prividnog dojma o sklopljenom ugovoru. Dakle, prividan ugovor sadrži svjesni nesklad između volje i očitovanja. S tim u vezi postoje dvije vrste ovakvih ugovora: apsolutna simulacija (fiktivni ugovor) kada stranke ne žele taj niti neki drugi ugovor; relativna simulacija ili disimulirani ugovor kada stranke ne žele taj ugovor ali stvarno žele neki drugi koji je prikriven.

12. Posljedica prividnog ugovora nije njegova ništavost već to da između ugovornih strana prividan ugovor nema učinaka – pravno nepostojeći pravni posao.

13. Prije svega valja reći da sklopljeni Predugovor o kupoprodaji nekretnine svojim sadržajem predstavlja ugovor o prodaji predmetne nekretnine jer kada su se stranke sporazumjele o predmetu i cijeni – tada ugovor ima sve bitne karakteristike ugovora o prodaji, a sama okolnost da su se stranke sporazumjele da će nakon što se izvrši cijepanje i parcelacija predmetne nekretnine naknadno sklopiti glavni ugovor ne čini taj pravni posao predugovorom.

13.1. Stranke ugovora su se navedenim ugovorom sporazumjele o plaćanju kapare koja je nesporno plaćena u iznosu od 30.000,00 kuna (tuženik navedeno ne osporava).

14. Odredbom čl. 303. ZOO-a propisano je da se, ako je u trenutku sklapanja jedna ugovorna strana dala drugoj strani stanoviti iznos novca ili stanovitu količinu drugih zamjenjivih stvari kao znak da je ugovor sklopljen (kapara), ugovor se smatra sklopljenim kada je kapara dana – ako nije što drugo ugovoreno. Kapara je potvrda o sklapanju ugovora, a davanje kapare kao znak sklapanja ugovora protivi se pravnoj prirodi predugovora što također upućuje na navedeni zaključak da je zaključen Predugovor zapravo glavni ugovor o prodaji.

15. Tuženik je očito imao namjeru prodati predmetnu nekretninu i u tome se je, kao sa kupcem, dogovarao sa SF, a prava volja stranaka bila je prijenos vlasništva sa tuženika na SF. Međutim, isto tako, tuženiku je bilo poznato da će predmetni Predugovor biti potpisan od strane JF, brata SF, i kao takav isti je potpis ovjerio kod javnog bilježnika. Dakle, predmetni Predugovor ne može biti prividan ugovor jer je prema sad već nespornim činjenicama namjera ugovornih stranaka bila sklapanje upravo takvog pravnog posla, a tuženik je bio upoznat da će predmetni Ugovor umjesto SF potpisati JF ali samo ta činjenica ne daje značaj prividnosti navedenom sklopljenom Ugovoru.

16. Budući da stranke Ugovora (pa ni SF) nisu zaključili glavni ugovor odnosno nisu tražili sklapanje konačnog ugovora koji bi sadržavao sve potrebne odredbe (nakon parcelacije nekretnine i formiranje nove katastarske čestice) da je tužitelj očito napustio posjed predmetne nekretnine s obzirom da je nesporno, jer to i tuženik priznaje (maknuo je žicu koju je tužitelj postavio), da tuženik nije postupio a ni nema namjeru postupiti po obvezama preuzetim Predugovorom (formiranje samostalne čestice) – očito je iz ponašanja stranaka da je sklopljeni Ugovor između njih raskinut.

17. Tuženik i SF su ugovorili predmetnim Predugovorom način vraćanja kapare, odnosno isplate dvostruke kapare koja je propisana i odredbom čl. 304. ZOO- a. S tim u vezi u postupku je bilo potrebno utvrditi tko je odgovoran za raskid (neispunjenje) Ugovora o čemu bi nadalje ovisila i obveza, odnosno pravo zadržanja i vraćanja nesporno plaćene kapare. Tužitelj bi trebao dokazati da je kapara dana u većem iznosu od one koja je navedena u Predugovoru, a koju tuženik priznaje. Da su određeni radovi izvedeni na nekretnini tuženika priznaje i sam tuženik pa stoga ne stoji navod suda prvog stupnja da tužitelj nije (barem djelomično) dokazao da su izvršena ulaganja u tu nekretninu (barem postavljanjem žice).

18. Slijedom navedenog, zbog pogrešnog pravnog pristupa, sud prvog stupnja nije utvrdio činjenice važne za donošenje odluke pa je valjalo prema odredbi čl. 370. ZPP- a ukinuti prvostupanjsku presudu i predmet vratiti istom sudu na ponovno suđenje.

19. U ponovljenom postupku sud će na odgovarajući način dopuniti činjenično stanje radi utvrđenja tko je odgovoran za raskid (neispunjenje) predmetnog Ugovora, koji iznos kapare je doista dat tuženiku kao i da li su, i koji radovi na predmetnoj nekretnini izvedeni, uvažavajući stajališta iznesena u ovoj odluci te ponovo odlučiti o osnovanosti zahtjeva tužitelja novom pravilno obrazloženom odlukom (čl. 338. st. 4. ZPP-a) kao i o troškovima postupka.

20. Odluka o troškovima žalbenog dijela postupka temelji se na odredbi čl. 166. st. 3. ZPP-a.

U Puli - Pola 07. listopada 2025.

Predsjednik vijeća

Alenka Paus