Republika Hrvatska

Županijski sud u Varaždinu

Varaždin, Međimurska 26D

Poslovni broj: Gž-1298/2023-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V AT S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E NJ E

Županijski sud u Varaždinu, u vijeću sastavljenom od sutkinje Sanje Bađun kao predsjednice vijeća, te Tatjane Ledinšćak-Babić kao članice vijeća i sutkinje izvjestiteljice i Milka Samboleka, kao člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja ŠE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćnici Marini Franulović Ažman, odvjetnici iz Rijeke, protiv tuženika KA-SA PROJEKT d.o.o. iz Matulja, Kvarnerska cesta 16A, OIB:29589141572, zastupanog po punomoćniku Zlatku Šmitranu, odvjetniku iz Kostrene, radi isplate, povodom žalbe tuženika izjavljene protiv presude i rješenja Općinskog suda u Rijeci, Stalne službe u Opatiji poslovni broj P-949/22-28 od 24. veljače 2023., dana 2. listopada 2025.,

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se kao neosnovana žalba tuženika te se u cijelosti potvrđuje presuda Općinskog suda u Rijeci, Stalne službe u Opatiji poslovni broj P-949/22-28 od 24. veljače 2023. pod točkom I. i II. izreke i u dosuđujućem dijelu pod točkom III. izreke.

II. U nepobijanom odbijajućem dijelu pod točkom III. izreke navedena presuda ostaje neizmijenjena.

r i j e š i o  j e

I. Odbija se kao neosnovana žalba tuženika te se potvrđuje rješenje Općinskog suda u Rijeci, Stalne službe u Opatiji poslovni broj P-949/22-28 od 24. veljače 2023.

Obrazloženje

1. Pobijanom presudom pod točkom I. izreke utvrđeno je da je raskinut Predugovor o kupoprodaji nekretnine sklopljen 13. svibnja 2021. između tužitelja kao kupca i tuženika kao prodavatelja, dok je pod točkom II. izreke naloženo tuženiku da isplati tužitelju iznos od 63.960,27 EUR-a/481.908,62 kn s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom tekućom na naznačene pojedinačne iznose počevši od dospijeća pa do isplate, a pod točkom III. izreke naloženo je tuženiku da naknadi tužitelju prouzročeni parnični trošak u iznosu od 11.186,00 EUR-a/84.280,92 kn s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom tekućom od 17. siječnja 2023. pa do isplate dok je s preostalim dijelom zahtjeva za naknadu parničnog troška tužitelj odbijen. Ujedno je rješenjem istog suda odbijen kao neosnovan prijedlog tuženika da se umjesto nekretnine u odnosu na koju je donesena privremena mjera ista odredi na nekretnini iz zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

2. Navedeno odluku pravodobno podnesenom žalbom pobija tuženik iz svih zakonom dozvoljenih žalbenih razloga, s prijedlogom da ovaj sud istu stavi izvan snage, te da predmet vrati sudu prvog stupnja na ponovno odlučivanje.

3. U odgovoru na žalbu tužitelj osporava sve žalbene navode kao pretežito neistinite i u cijelosti pravno neosnovane, pa predlaže da ovaj sud žalbu tuženika odbije u cijelosti te naloži istom da tužitelju naknadi troškove postupka po žalbi.

4. Žalba tuženika nije osnovana.

5. Nije sporno da su stranke zaključile Predugovor o kupoprodaji nekretnine 13. svibnja 2021. kojim se tuženik obvezao tužitelju prodati stan koji se nalazi u prizemlju objekta [adresa] u [adresa] i do 1. rujna 2021. okončati cjelokupni projekt i dovesti nekretninu do stupnja dovršenosti ključ u ruku, s time da je obveza prodavatelja bila između ostalog i ishoditi uporabnu dozvolu nakon završetka gradnje, a radi upisa objekta u katastar i zemljišne knjige. Osim toga nije sporno da je tužitelj prilikom zaključenja Predugovora na ime kapare platio tuženiku iznos od 23.000,00 EUR-a u protuvrijednosti u kunama, kao i da je uložio u predmetni stan iznos od 135.969,66 kn, koji iznos tuženik ne spori po visini, već ističe da je ovaj iznos tužitelj uložio za svoj račun obzirom na obvezu tuženika iz čl. 2. st. 6. Predugovora o kupoprodaji nekretnine koju je tuženik u cijelosti ispunio.

6. Pozivajući se na odredbu čl. 362. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18 i 126/21 – dalje: ZOO) sud je utvrdio da je raskinut Predugovor o kupoprodaji nekretnine, s obrazloženjem da u konkretnom slučaju ispunjenje u roku nije bio bitan sastojak navedenog Predugovora, jer to stranke nisu ugovorile, pa da je neispunjenjem u roku do 1. rujna 2021. tuženik pao u zakašnjenje, ali je zadržao pravo ispuniti obvezu u primjerenom naknadom roku kojeg mu je ostavio tuženik.

7. Pojašnjava da je u konkretnom slučaju tuženik bio dužan izgraditi stan po sistemu ključ u ruke i dobiti uporabnu dozvolu do 1. rujna 2021. koju je ishodio 21. rujna 2022. te tvrdi da je do 12. srpnja 2022. tuženiku od strane tužitelja dan krajnji rok do kojeg se mora dovršiti gradnja stana i zgrade, odnosno ishoditi uporabna dozvola, pa zaključuje da je došlo do raskida Predugovora o kupoprodaji podnošenjem tužbe tužitelja, obzirom da tuženik nije ishodio uporabnu dozvolu, a bilo je neizvjesno kada će tuženik otkloniti uočene nedostatke te kada će komisija ponovno izaći na lice mjesta.

8. Kako nije sporno da je tužitelj živio s obitelji u drugoj nekretnini tuženika do kraja lipnja 2022. kada je morao iseliti, sud tvrdi da je logično da je 12. srpnja 2022. bio dodatni rok koji je tužitelj dao tuženiku da ishodi uporabnu dozvolu, pa iako se radi o kratkom roku, navodi da smatra da je isti bio dostatan jer je vezan uz izlazak tehničke komisije, obrazlažući da nije logično da tužitelj daje tuženiku još jedan rok cijeneći da je tuženik trebao ishoditi uporabnu dozvolu 10 mjeseci ranije.

9. Stoga, obzirom da tužitelj traži u ovom postupku dvostruki iznos kapare, a nije sporno da je ista plaćena u iznosu od 23.000,00 EUR-a, sud primjenom odredbe čl. 304. st. 2. ZOO-a smatra da tužitelju treba dosuditi iznos koji je zatražen tužbom sa zateznom kamatom tekućom od 13. svibnja 2021. kada je ista plaćena.

10. Osim toga, tužitelju je dosuđen i iznos od 18.046,28 EUR-a s osnova izvršenog ulaganja u stan koji je bio predmet kupoprodaje, obzirom da je tužitelj bio u posjedu stana i vršio određena ulaganja u isti, opravdano očekujući da će stranke zaključiti glavni ugovor predmet kojeg će biti stan koji je ugovoren Predugovorom.

11. Kako iznos ulaganja nije sporan, to je sud stava, primjenom odredbe čl. 1111. ZOO-a (sud očitom pogreškom u pisanju naznačuje čl. 1011.), da tužitelj osnovano potražuje dosuđeni iznos temeljem osnove koja je otpala, s obrazloženjem da je tužitelj opravdano očekivao da će to biti njegov stan u kojem će živjeti pa je u njega ulagao, dok je tuženik iznos ulaganja stekao bez osnove, jer njegovom krivnjom nije zaključen ugovor o kupoprodaji, dok je zatezna kamata dosuđena od dana podnošenja tužbe pa do isplate, jer je s danom 18. srpnja 2022. tužitelj odustao od zaključenja kupoprodajnog ugovora pa se ima smatrati da je utuženi iznos tuženik stekao s tim danom.

12. Prijedlog tuženika da se odredi privremena mjera na drugoj nekretnini odbijen je kao neosnovan, s obrazloženjem da tuženik nije sudu pružio dostatan dokaz je li vrijednost te nekretnine dostatna da bi zamijenila vrijednost nekretnine u odnosu na koju je određena privremena mjera.

13. U žalbi tuženik ne osporava činjenicu zaključenja Predugovora o kupoprodaji nekretnine od 13. svibnja 2021., primitak kapare od 23.000,00 EUR-a kao i da je rok za dovršenje gradnje i predaje stana tužitelju bio 1. rujna 2021., a ne čini spornim ni zaključak suda da ispunjenje u roku nije bio bitan sastojak sklopljenog Predugovora. Isto tako kako je nesporno da tuženik nije tužitelju isporučio stan u ugovorenom roku, to tuženik ukazuje da je o objektivnim razlozima kašnjenja u ispunjenju svoje ugovorene obveze (okolnosti izazvane virusom COVID-19, sporost administracije i dr.) pravodobno obavještavao tužitelja. Navodi da kako iz njegovog držanja nije bilo sporno da želi ispuniti svoju ugovornu obvezu, tvrdi da se tužitelj složio sa zakašnjenjem u ispunjenju obveze, a da to potvrđuje i činjenica da je tužitelj aktivno s tuženikom radio na uređenju stana, opremajući ga opremom i uređajima po svom odabiru i to nakon proteka ugovorenog roka za predaju stana.

14. Stoga, unatoč nesporno utvrđenoj okolnosti da je tuženik sagradio stan koji je bio predmet kupoprodaje, da je stan bio podoban za stanovanje, da je tužitelj bio u posjedu stana, te da mu je omogućeno stanovanje u njegovoj drugoj nekretnini do useljenja, ukazuje prema mišljenju tuženika da sud prvog stupnja njega smatra odgovornim za neispunjenje ugovora, a da pri tome svoju odluku temelji jedino i isključivo na tvrdnji tužitelja da je tuženiku dao dodatni krajnji rok do 12. srpnja 2022. kao dan do kojeg se mora dovršiti gradnja stana i zgrade, odnosno ishoditi uporabna dozvola. Pojašnjava da su obavljenim tehničkim pregledom utvrđeni određeni manji nedostaci na građevini koje je tuženik promptno otklonio i ishodio uporabnu dozvolu 15. rujna 2022., koja je postala pravomoćna 21. rujna 2022. Brani tezu da tužitelj nikada nije pismeno izvijestio tuženika da je 12. rujna 2022. krajnji rok za ispunjenje obveze, a da je to i točno da mu se trebao ostaviti naknadno primjereni rok za ispunjenje, sukladno odredbi čl. 362. ZOO-a. Stoga smatra da tužiteljevo odustajanje od sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnine u trenutku kada je tuženik ispunio sve svoje obveze i kada je jedino trebalo potpisati i ovjeriti ugovor o kupoprodaji nekretnine nije učinjeno u dobroj vjeri već jedino i isključivo sa ciljem nanošenja štete tuženiku, jer je isti imao pravo i mogućnost da odustane od sklopljenog Predugovora ranije, a to pravo nije iskoristio, već odustaje u trenutku kad je tuženik ispunio sve svoje obveze iz sklopljenog Predugovora. Tvrdi da je u konkretnom slučaju trebalo primijeniti odredbu čl. 367. ZOO-a koji propisuje da se ne može raskinuti ugovor zbog neispunjenja neznatnog dijela obveze.

15. U odnosu na odluku o određivanju privremene mjere na zamjenskoj nekretnini, ukazuje da je njena procijenjena vrijednost iz 2020. gotovo 100% veća od iznosa potraživanja tužitelja, a da je sud trebao od tuženika zatražiti novu procjenu ukoliko je smatrao da je to odlučno za odluku o navedenom prijedlogu.

16. Ispitujući pobijanu odluku sukladno žalbenim navodima, ovaj sud smatra da u istoj nije počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 11. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07 - Odluka USRH, 84/08, 96/08 – Odluka USRH, 123/08 - ispravak, 57/11, 148/11 - pročišćeni tekst, 25/13, 89/14 – Odluka USRH i 70/19 – dalje: ZPP) na koju sadržajno ukazuje tuženik, jer ista nema nikakvih nedostataka zbog kojih ovaj sud ne bi mogao ispitati pravilnost i zakonitost iste, dok su razlozi o odlučnim činjenicama jasno određeni te bez proturječja sa stanjem spisa. Isto tako ovaj sud nije utvrdio da bi u istoj bila počinjena ijedna druga bitna povreda na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti primjenom odredbe čl. 365. st. 2. ZPP-a.

17. Nadalje, kako tuženik ne osporava utvrđenje prvostupanjskog suda da se obvezao navedenim Predugovorom prodati stan koji se nalazi u prizemlju objekta [adresa] u [adresa] i do 1. rujna 2021. okončati cjelokupni projekt i dovršiti nekretninu do stupnja dovršenosti ključ u ruke, te ishoditi uporabnu dozvolu nakon završetka gradnje, kao i zaključak da ispunjenje obveze u određenom roku nije bio bitan sastojak navedenog Ugovora, za ocjenu osnovanosti tužbenog zahtjeva za raskid navedenog Predugovora valja primijeniti odredbu čl. 362. ZOO-a.

18. Stoga, kako je nakon isteka roka od 1. rujna 2021. tuženik zadržao pravo da i nakon navedenog roka ispuni svoju obvezu, jer je tužitelj zahtijevao njegovo ispunjenje, a kraj činjenice da iz provedenog postupka jasno proizlazi da je tijekom 2022. tužitelju ponuđen na sklapanje Ugovor o kupoprodaji s drugom pravnom osobom kao prodavateljem, da mu je uvjetovana isplata dijela kupovnine na ruke, da je upoznat sa činjenicom da je na zgradi gdje se nalazi predmetni stan upisano založno pravo u korist Zagrebačke banke d.d. Zagreb radi osiguranja novčane tražbine od 1.700,000,00 kn s danom 2. lipnja 2022., koji zalog nije bio upisan u vrijeme sklapanja Predugovora i to u vrijeme kada je tužitelj bio u fazi ishođenja kredita za isplatu dijela ugovorene cijene sukladno navedenom Predugovoru, zbog čega nisu uspjeli realizirati isti u dva navrata i ovaj sud smatra da je datum 12. srpnja 2022. definiran kao primjeren dodatni rok tužitelja za ispunjenje obveze tuženika, odnosno za dobivanje uporabne dozvole i brisanje zaloga, obzirom da je tog dana bio zakazan tehnički pregled za zgradu, a da je tuženik kasnio s ispunjenjem obveze skoro godinu dana, pa se tužitelj morao iseliti iz svog stana kojeg je prodao s namjerom da se useli u stan kojeg je kupio od tuženika, te da od tog dana isti nije imao trajno riješeno stambeno pitanje već je živio u drugoj nekretnini tuženika ili bio u najmu drugog stana, a uvjeti koji su mu nuđeni tijekom 2022. nisu bili povoljni za tužitelja, odnosno bili su puno nepovoljniji od uvjeta kojeg su ugovorile stranke Predugovorom slijedom čega neosnovano ukazuje tuženik da u konkretnom slučaju valja primijeniti odredbu čl. 367. ZOO-a.

19. Kako ni u vrijeme podnošenja tužbe tuženik nije ispunio svoje obveze iz navedenog Predugovora, pravilno je prvostupanjski sud primijenio materijalno pravo kad je primjenom odredbe čl. 362. ZOO-a usvojio tužbeni zahtjev na raskid istog.

20. Osim toga, kako je sukladno naprijed navedenom očito da je za neispunjenje ugovora odgovoran tuženik, jer nije dokazao da je kasnio s navedenim radnjama zbog okolnosti za koje isti nije odgovoran, sukladno odredbi čl. 304. st. 2. ZOO-a tužitelj ima pravo na vraćanje dvostruke kapare, slijedom čega je zakonito sud naložio tuženiku da istu isplati tužitelju sukladno njegovom zahtjevu (visina kapare nije sporna) i to sve s kamatom od trenutka kad je tuženik kaparu primio pa do isplate.

21. Isto tako kako nije sporna visina ulaganja tužitelja u stan vlasništvo tuženika, pa se može zaključiti da je tuženik primio navedenu vrijednost obzirom na osnovu koja je kasnije opala, pravilno je prvostupanjski sud primijenio materijalno pravo kad je navedeni iznos ulaganja dosudio tužitelju primjenom odredbe čl. 1111. ZOO-a, dok je kamata zakonito dosuđena od dana podnošenja tužbe pa do isplate sukladno odredbi čl. 1115. ZOO-a.

22. Neosnovani su i žalbeni navodi tuženika u svezi odluke suda kojom je odbijen prijedlog da se privremena mjera odredi na drugoj nekretnini u odnosu na onu koja je određena rješenjem od 13. rujna 2022., obzirom da pravilno ukazuje prvostupanjski sud da tuženik nije sudu predočio nikakav dokaz da bi vrijednost navedene nekretnine bila dostatna da zamijeni vrijednost nekretnine u odnosu na koju je određena privremena mjera iako je na tuženiku teret dokaza navedene okolnosti.

23. Stoga je valjalo primjenom odredbe čl. 368. st. 1. ZPP-a odbijanjem žalbe tuženika potvrditi pobijanu presudu pod točkom. I. i II. izreke te u dosuđujućem dijelu točke III. izreke obzirom da primjenom odredbe čl. 365. st. 2. ZPP-a ovaj sud ne pazi po službenoj dužnosti na primjenu materijalnog prava u pogledu odluke o troškovima postupka, a tuženik navedenu odluku žalbom uopće ne pobija, dok je primjenom odredbe čl. 380. toč. 2. ZPP-a odbijanjem žalbe tuženika valjalo potvrditi i rješenje kojim je odbijen prijedlog tuženika da se odredi privremena mjera na drugoj nekretnini od one koja je određena rješenjem od 13. rujna 2022.

24. U nepobijanom odbijajućem dijelu pod točkom III. izreke navedena presuda ostaje neizmijenjena.

U Varaždinu 2. listopada 2025.

Predsjednica vijeća

Sanja Bađun