REPUBLIKA HRVATSKA

TRGOVAČKI SUD U ZAGREBU

Zagreb, Trg Johna Fitzgeralda Kennedyja 11

P-613/2025-9

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E N J E

Trgovački sud u Zagrebu po sucu pojedincu Tini Jakupak u pravnoj stvari tužitelja APEX INSTAR d.o.o. Zagreb, Ulica Viktora Kovačića 16, OIB: 42674921151 zastupano po punomoćniku Ivi Farčiću, odvjetniku u Zagrebu, protiv tuženika ARENA CENTAR ZAGREB d.o.o. Zagreb, Ulica Vice Vukova 6, OIB: 83997642580, zastupano po punomoćnicima VP, Marku Borsky i Arni Hladniku, odvjetnicima u Zagrebu, radi utvrđenja (VPS 10.000,00 EUR), nakon održane glavne rasprave, zaključene 4. rujna 2025. u prisutnosti punomoćnika tužitelja i punomoćnika tuženika, s objavom 1. listopada 2025.

p r e s u d i o  j e

I Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

„IV Utvrđuju se ništetnim ugovorne odredbe Ugovora o podzakupu površine u Arena centru za autopraonicu Br. AP1/2013, sklopljenog između tužitelja APEX INSTAR d.o.o., te tuženika ARENA CENTAR UPRAVLJANJE d.o.o., i to.: 1) pod brojem 1.2 koja glasi: -„ Zakupnik je svjestan, razumije i prihvaća da Zakupodavac u ovom Ugovoru crpi svoje pravo iz zakupa naspram vlasnika tj. društva TriGranit Lanište d.o.o. prema kojem ugovoru je Zakupodavac od vlasnika tražio i ishodio odobrenje za ovaj podzakup. Međutim, Zakupnik je isto tako svjestan, razumije i prihvaća da u slučaju bilo kakvog prestanka učinaka ovog Ugovora o podzakupu između Zakupodavca i vlasnika, dolazi i do prestanka učinaka ovog Ugovora (o podzakupu) između Zakupodavca i Zakupnika, te u tom slučaju Zakupnik neće imati bilo koje pravo naknade štete ili ugovorne kazne zbog tog prijevremenog prestanka učinaka ili raskida ovog Ugovora.“ - u cijelosti.

2) pod brojem 2.4 koja glasi: .“Svaku licencu, dozvolu, potvrdu, odobrenje ili ovlaštenje nužno za zakonitu realizaciju radova izgradnje i opremanja Autopraonice, kao i za pravilno i zakonito korištenje Površine i Autopraonice tijekom razdoblja zakupa Zakupnik će ishoditi i održavati o svom trošku. Zakupnik je također odgovoran za izradu potrebne projektne dokumentacije za Autopraonicu i pribavljanje potrebnih odobrenja i potvrda na istu (primjerice potvrdu glavnog projektanta Arena Centra i odobrenje nadležnog tijela vlasti). Zakupnik će se strogo držati pravila izvođenja građevinskih radova, što uključuje i imenovanje i plaćanje nadzornih inženjera.“ -u cijelosti.

3) pod brojem 2.5 koja glasi: „Bilo kakva odobrenja Zakupodavca ili vlasnika Arena Centra ne utječu na obvezu Zakupnika da ishodi licence, dozvole ili ovlaštenja u skladu s primjenjivim zakonskim odredbama koje uključuju između ostalog i potvrde glavnog projekta te ishođenje uporabne dozvole, minimalnih tehničkih uvjeta, itd. ukoliko je isto potrebno za zakonito izvođenje radova izgradnje i opremanja Autopraonice odnosno obavljanje ugovorom dopuštene Aktivnosti. Kako bi se izbjegla bilo kakva sumnja, ugovorne stranke su suglasne da odobrenjem bilo kakve dokumentacije Zakupnika Zakupodavac ili vlasnik Arena Centra nije odgovoran za njen sadržaj i usklađenost sa zakonskim propisima. U slučaju da samo Zakupodavac ili vlasnik Arena Centra može formalno zatražiti neku dozvolu ili odobrenje, Zakupodavac će dati odgovarajuće ovlaštenje Zakupniku.“ -u cijelosti.

4) Pod brojem 13.11 koja glasi – „Ugovorne strane suglasno utvrđuju da se Zakupnik izričito odriče svih prava koja može imati u skladu s hrvatskim propisima, a vezano uz korištenje administrativnih ili pravnih instrumenata protiv Zakupodavca u smislu zabrane ometanja posjeda.“ -u cijelosti.

5) Pod brojem 13.14 koja glasi – „Ako Zakupnik ostane na Površini ili u Autopraonici nakon isteka razdoblja zakupa ili raskida Ugovora, a bez prethodnog pisanog odobrenja Zakupodavca, Zakupnik se obvezuje platiti dnevnu ugovornu kaznu u iznosu od EUR 300 (tristo eura) sve dok ne preda Površinu ili Autopraonicu. Smatrat će se da je Zakupnik ostao na Površini ako ostavi bilo kakve ugrađene dijelove ili stvari na Površini bez prethodne pisane suglasnosti Zakupodavca, a nakon isteka razdoblja zakupa ili raskida Ugovora.“ -u cijelosti.

6) Pod brojem 14.1 koja glasi:-“Ugovorne strane suglasno utvrđuju da je u roku od najkasnije 30 (trideset) dana po isteku odnosno raskidu Ugovora, Zakupnik dužan predati Površinu u urednom stanju, slobodnu od osoba i stvari odnosno ukloniti Autopraonicu (samo u slučaju ukoliko je Zakupnik ispunio sve financijske obveze preuzete ovim Ugovorom odnosno ako Ugovor nije raskinut radi kršenja finacijskih obveza Zakupnika po Ugovoru). Nakon isteka tog roka Zakupnik nema više nikakva prava na Površini i ovime ovlašćuje Zakupodavca, bez daljnjih pitanja ili dozvola, da odmah u prisutnosti javnog bilježnika na način predviđen ovim Ugovorom uđe u posjed predmetnog Površine odnosno uskrati sve usluge na način predviđen čl. 13. i čl. 15. ovog Ugovora. Ukoliko bi Zakupnik imao dug po osnovi eksploatacije Površine odnosno Autopraonice, Zakupodavac je ovlašten robu, opremu ili namještaj koji bi zatekao u Autopraonici zadržati s osnova prava zadržavanja (retencija/zalog) kao djelomičnu kompenzaciju za eventualne dugove do pune naplate, a da bi se izbjegla svaka sumnja, Zakupodavac je u slučaju uskraćivanja svih prava na Površini i ulasku u puni posjed Površine odnosno Autopraonice u prisutnosti javnog bilježnika ovlašten stvari (robu i opremu) uskladištiti izvan Autopraonice ili Površine koji je predmet ovog Ugovora. Vrijednost pripisana tim dobrima bit će vrijednost eventualne realizacije, odnosno djelomične kompenzacije.“ -u cijelosti.

7) Pod brojem 14.3 koja glasi :-„O primopredaji po prestanku zakupa sastavit će se poseban Protokol - zapisnik o primopredaji. U slučaju da Zakupodavac mora primijeniti prisilnu ovrhu ili druge mjere za ulazak u posjed predviđene člancima 13. i 15. ovog Ugovora, Zakupodavac može obaviti primopredaju i bez prisutnosti Zakupnika ukoliko se Zakupnik ne odazove primopredaji u terminu utvrđenom u pisanoj obavijesti.“ -u cijelosti.

V Nalaže se tuženiku nadoknaditi tužitelju troškove ovoga postupka.“

r i j e š i o  j e

I Odbacuje se tužba od 18. veljače 2025. u dijelu i to u točkama I, II i III koje glase:

„I Utvrđuje se da je tuženik ARENA CENTER ZAGREB d.o.o., u svojstvu podzakupnika, nije ispunio ugovorne obveze iz Ugovora o podzakupu površine u Arena centru za autopraonicu Br. AP1/2013, sklopljenog sa tužiteljem APEX INSTAR d.o.o., na način da nije pribavio potrebnu lokacijsku, građevinsku i uporabnu dozvolu za građevinski objekt autopraonicu Br. AP1/2013 na površini od 375 m2, smještenu u podzemnom parkiralištu u Arene centra, Zagreb, Ulica Vice Vukova 6 na etaži -1, a koju je tužitelj izgradio temeljem iz Ugovora o podzakupu površine u Arena centru za autopraonicu Br. AP1/2013 te projekta ovlaštenog arhitekte MP, dipl.ing.arh, studeni 2013., Ur.broj 314-01-03-1 Klasa UP/I-350-07/03-01/2964 R.broj: 2946.

II Utvrđuje se da se tužitelj APEX INSTAR d.o.o. nalazi u mirnom posjedu autopraonice Br. AP1/2013, površine 375 m2, smještene u podzemnom parkiralištu Arene centra, Zagreb, Ulica Vice Vukova 6, na etaži -1.

III Zabranjuje se tuženiku ARENA CENTER ZAGREB d.o.o., na bilo koji način ometati tužitelja APEX INSTAR d.o.o. u mirnom posjedu autopraonice Br. AP1/2013, površine 375 m2, smještene u podzemnom parkiralištu Arene centra, Zagreb, Ulica Vice Vukova 6, na etaži -1., i to do ostvarenja zakonskih uvjeta za usklađenje objekta sa pozitivnom legislativom, odnosno u naknadnom primjerenom roku od 60 dana.“

II Nalaže se tužitelju naknaditi tuženiku parnične troškove ovog postupka u iznosu od 500,00 EUR, sve u roku 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi od 18. veljače 2025. navodi da je dana 06. rujna 2013. sklopio Ugovor o podzakupu površine u Arena centru za autopraonicu Br. AP1/2013 (dalje u tekstu Ugovor o podzakupu) sa podzakupodavcem trgovačkim društvom ARENA CENTAR UPRAVLJANJE d.o.o., Zagreb, Lanište 32, OIB: 01553343407. Ugovor je sklopljen na razdoblje od 10 godina, a odnosi se na površinu od 375 m2, smještenu u podzemnom parkiralištu u Arene centra, Zagreb, Ulica Vice Vukova 6 na etaži -1. Vlasnik nekretnine koja je predmet Ugovora o podzakupu je bio i sad je tuženik, međutim tuženik je u to vrijeme nosio ime TRIGRANIT LANIŠTE d.o.o., Zagreb, Lanište 32, OIB: 839976425800, a naknadno je promijenio ime u ARENA CENTAR ZAGREB d.o.o. Dakle, iako je formalno tužitelju podzakupodavac bilo društvo ARENA CENTAR UPRAVLJANJE d.o.o., Zagreb, Lanište 32, OIB: 01553343407, to društvo je osnovano i postojalo isključivo kao upravitelj imovine tuženika, te su se u tome smislu sve odredbe predmetnog ugovora faktično usuglašavale između tužitelja i tuženika, dok je društvo ARENA CENTAR UPRAVLJANJE d.o.o. imalo ulogu posrednika. Nadalje, tužitelj navodi da sukladno sklopljenom Ugovoru o podzakupu tužitelj je bio ovlašten izgraditi, urediti i opremiti objekt u svrhu obavljanja djelatnosti ručne autopraonice. U tu svrhu tužitelj je morao izraditi projekt izgradnje, uređenja i opremanja autopraonice te za isto dobiti odobrenje podzakupodavca, odnosno njegovu pisanu suglasnost kao i dostaviti projektnu dokumentaciju. Nakon ishođenja, odnosno odobrenja projekta od strane podzakupodavca tužitelj je na zakupljenoj lokaciji izgradio objekt/autopraonicu i opremio ju uređajima i predmetima potrebnim za obavljanje djelatnosti kao i zaposlio radnike radi obavljanja svoje djelatnosti. Tužitelj je uredio prostor autopraonice, koji se naravi sastoji od više prostorija, a u kojima se nalaze razne instalacije, uređaji i oprema koja je uglavnom ugrađena u ili nadograđena na nekretninu, tako da se predmetni objekt prostire na površini od ukupno 375 m2, odnosno u naravi zauzima preko 30 parkirnih mjesta predmetne garaže. Tužitelj je na površini koja je sukladno ugovoru tužitelju dana u zakup izgradio i postavio 321 m² zidova, na koje je utrošeno 1140 m2 Knauf GK ploča, 43 m² čeličnih/Lexan pregradnih zidova, 305 m² epoksidnog poda, 127 m² keramičkih obloga, odvodnih kanala štemanih u betonu u duljini od 30 metara, 1,5 kilometar kablova i instalacija, sustav nadzora sa 26 nadzornih kamera, 3 velika (3m x 1m) putokaza na ulazima u garažu za koje je po zahtjevu zakupodavca izrađen projekt statike, uljni separator zapremine 3.600 litara, izrađen po mjeri isključivo za ovu lokaciju, ugrađen u građevinski objekt koji je zidan od betona i cigli, visine skoro 5 metara. Budući da su svi troškovi od projekta do izgradnje i opreme prostora bili na tužitelju kao podzakupniku, vrijednost ukupne investicije tužitelja iznosi okvirno 160.000 EUR. Društvo ARENA CENTAR UPRAVLJANJE d.o.o. je u međuvremenu prestalo postojati, što tužitelj kao podzakupodavac nije ni primjetio budući da je uredno izvršavao svoje obveze prema tuženiku, kao i od početka trajanja ugovora te o svemu bitnom oduvjek komunicira s istom osobom. Tužitelj je dana 02. siječnja 2025. godine zaprimio obavijest tuženika kojim je tužitelj obavješten o isteku predmetnog ugovora o podzakupu. Prema navedenom dopisu, a pozivajući se na Ugovor o podzakupu tužitelj je pozvan ukloniti predmetnu autopraonicu, budući je tužitelj, prema predmetnom ugovoru, površinu u zakupu dužan vratiti u stanju kakvom je površinu zaprimio, odnosno u ugovoru stoji da površina mora biti uredna a autopraonica uklonjena. Tuženi se u dopisu obraća tužitelju kojim ga poziva na iseljenje, te se poziva na Ugovor o zakupu te Sporazum o kratkoročnom produženju predmetnog ugovora u Arena centru za autopraonicu br. AP1/2013, sklopljenim između trgovačkog društva ARENA CENTAR UPRAVLJANJE d.o.o., Zagreb, Lanište 32, OIB: 01553343407 kao podzakupodavcem, trgovačkim društvom TRIGRANIT LANIŠTE d.o.o., tuženik; sada ARENA CENTER ZAGREB d.o.o.) kao zakupodavcem, te tužiteljem kao podzakupnikom. Sukladno točki II. tripartitnog Sporazuma o uvjetnom nastavku zakupa u Arena centru za autopraonicu br.AP1/2013, u slučaju prestanka ugovora ili učinka za zakup parkirališta zakupodavac, TRIGRANIT LANIŠTE d.o.o. će preuzeti položaj kojeg ima podzakupodavac odnosno ARENA CENTAR UPRAVLJANJE d.o.o. prema podzakupu. Odnosno u slučaju da ARENA CENTAR UPRAVLJANJE d.o.o. izgubi pravo, koje je prenio na tužitelja zaključenjem Ugovora o podzakupu i to prvi dan nakon posljednjeg dana u kojem je ARENA CENTAR UPRAVLJANJE d.o.o. valjano davao zakupniku podzakup, smatrati će se da je izvršenje ugovora preuzelo trgovačko društvo TRIGRANIT LANIŠTE d.o.o. Dakle, tužitelj je po pozivu podzakupodavca dužan srušiti i izvaditi sve što je u predmetnom prostoru izgradio, nadogradio i ugradio i to u zadanom roku koji je istekao 14. veljače 2025. godine. Ukoliko tužitelj ne postupi po navedenom, sukladno odredbi 13.14. Ugovora o podzakupu smatrati će se da je ostao na površini i u obvezi je platiti ugovornu kaznu u iznosu od 300 EUR dnevno sve dok ne preda površinu, a sukladno članku 14.1. Ugovora o podzakupu, po kojoj je tužitelj dužan površinu predati u urednom stanju slobodnu od osoba i stvari odnosno ukloniti autopraonicu. Ukoliko tužitelj ne ukloni autopraonicu odnosno ne preda površinu tuženiku, tuženik je temeljem članka 14.1. Ugovora o podzakupu ovlašten uči u posjed predmetnog prostora uključujući i objekt ako isti nije uklonjen. Tužitelj dalje navodi, pojašnjenja radi, da sukladno predmetnom ugovoru o podzakupu članku 2.2. podzakupodavac je u slučaju pozitivnog odgovora na dostavljenu projektnu dokumentaciju tužitelja bio dužan dokumentaciju dostaviti Glavnom projektantu Arena centra radi ishođenja potrebnih lokacijskih, građevinskih i ostalih dozvola (članak 2.2. Ugovora o podzakupu). Tužitelj je svoju obvezu u potpunosti i o svom trošku izvršio, te temeljem projektne dokumentacije, te pisanog odobrenja Zakupodavca, izgradio predmetnu autopraonicu, ne sumnjajući u usklađenost iste sa pozitivnom legislativom. No, kako je tužitelj naknadno saznao, i to tek po isteku predmetnog ugovora, podzakupodavac je propustio izvršiti gore spomenutu obvezu propisanu ugovorom, odnosno propustio je pribaviti dozvole potrebne da bi se predmetni objekt mogao smatrati legalno izgrađenim. Uslijed navedenog propusta podzakupodavca, tuženi, sa tužiteljem nije obnovio ugovorni odnos i produžio ugovor o zakupu za daljnje razdoblje ne mareći za veliku investiciju tužitelja u izgradnju objekta u svrhu obavljanja djelatnosti te isti opremio visokovrijednom opremom, a na posljetku pružao uslugu od koje je i tuženik ostvarivao korist, i to od; izravnih prihoda od mjesečno plaćanog najma, prelijevanja prihoda od gostiju autopraonice, te dodatak uslužnoj ponudi centra, kao jedini zakupac koji je pružao takvu uslugu. Intencija je bila, već prilikom sklapanja Ugovora o podzakupu, a i kasnije tijekom ugovornog odnosa, ugovorni odnos obnoviti i zadržati postojeće stanje. Ovo naročito obzirom na kompleksnost izgrađenog i opremljenog objekta autopraonice, potrebu prenamjene djela objekta na kojem se vrši gradnja te ishođenja potrebne dozvole od strane podzakupodavca (koja obveza na kraju nikada nije ispunjena) kao i kompleksnost uklanjanja tako izgrađenog objekta. Dodano je osiguranje tužitelju predstavljala činjenica što su predstavnici Trigranit korporacije, investitora i vlasnika tuženika, uvjeravali tužitelja da predmetna velika investicija tužitelja nije ograničena rokom od 10 godina, zbog toga što je jedna ovako kompleksna građevina namjenjena da trajno ostaje u centru, no da interna pravila tuženika ne dozvoljavaju sklapanje ugovora za dulje razdoblje od navedenog, sve naravno pod uvjetom da tužitelj uredno izvršava svoje financijske obveze te da centar ne prima prigovore na kvalitetu usluge. Tužitelj je uredno izvršavao svoje financijske obveze prema tuženiku, te da je kroz 10 godina rada predmetna autopraonica obavila uslugu na preko 70.000 vozila, i to bez da je centar primio i jednu reklamaciju na kvalitetu iste. No obzirom da je predmetni objekt tamo nelegalno, tuženik sada pozivom na odredbe predmetnog ugovora o zakupu zahtijeva poduzimanje radnji koje tužitelj objektivno ne može poduzeti bez da pritom ne povrijedi zakon i to upravo obzirom na okolnost da se radi o kompleksnom i ujedno nelegalnom objektu. Prema stavu tužitelja, osim što je tužitelj zbog propusta zakupodavca, da se pribave potrebne dozvole u svrhu usklađenja objekta autopraonice sa pozitivnom legislativom, stavljen u nepovoljnu poslovnu poziciju zbog kojeg mu je uskraćena mogućnost produžetka ugovora, sada se od njega još dodatno traži da rušenjem ukloni čitav objekt iz prostora zajedno sa svim uređajima, instalacijama i vrijednom opremom, i to bez potrebnih dozvola i zakonskih uvjeta koji se trebaju ispuniti za uklanjanje takvog objekta, a koje tužitelj može ishoditi jedino uz suglasnost tuženika obzirom na činjenicu vlasništva nad predmetnom nekretninom. Obzirom da je tuženik i preuzimatelj mjesta podzakupodavca u predmetnom ugovoru o podzakupu, a i zakupodavac iz toga istog ugovora, okolnost što je neka prošla uprava tog društva, suprotno ugovorenom i bez znanja tužitelja, propustila pribaviti potrebne dozvole za predmetni prostor, nikako tuženiku ne daje pravo da takvu odgovornost prebaci na tužitelja, pogotovo kada se radi o zahvatu koje tužitelj ni ne može samostalno poduzeti bez suradnje tuženika kao vlasnika nekretnine. Tužitelj dalje objašnjava da predmetna autopraonica predstavlja građevinu za koju sukladno Zakonu o gradnji postoji obveza izrade projekta uklanjanja (čl. 76.) te obveza prijave početka radova uklanjanja (čl. 153. st. 1.), a osim toga potrebno je i osigurati poštivanje svih odredbi vezane uz postupak uklanjanja građevine. Osim toga, obzirom da se ovdje radi o bespravnom objektu, vjerojatno se radi o još složenijem postupku koji pretpostavlja prethodnu legalizaciju objekta. U slučaju uništavanja objekta, ne bi nastala samo materijalna šteta, već i nenadoknadiv gubitak jedinstvenog operativnog sustava, koji se ne može jednostavno preseliti ili reproducirati na drugoj lokaciji. Dodatna otegotna okolnost u predmetnoj situaciji, koju ističe tužitelj, jest činjenica da je tuženik, tijekom trajanja Ugovora o podzakupu, unutar zakupljenog prostora ugradio željezni potporni stup i to jer je prema neslužbenim saznanjima tužitelja, u nekom je trenutku došlo do narušavanja statike građevine u kojoj se nalazi zakupljeni prostor. Tužitelj nikada nije bio obaviješten o navedenom, a uprava tuženika je službeno demantirala tvrdnje o statičkim pomacima zgrade. Međutim, s obzirom na to da se opisani događaj dogodio unutar zakupljene površine, tužitelj posjeduje fotodokumentaciju iz koje je vidljivo ulegnuće nosivog zida te naknadna ugradnja željeznog potpornog stupa. Prilikom izvođenja ovih radova, tuženik je uklonio keramičke pločice koje je postavio tužitelj s nosivog stupa na kojem je izvedena intervencija, a također je započeo uklanjanje pločica na susjednom stupu, bez ikakve prethodne obavijesti ili suglasnosti tužitelja. Navedeni zahvat obavljen je bez znanja tužitelja, tijekom noći, bez prethodne obavijesti ili službenog očitovanja tuženika. Radi boljeg razumijevanja predmetne situacije, važno je naglasiti da je razvoj autopraonice zahtijevao značajan vremenski i organizacijski angažman. Od prvog sastanka s predstavnikom Trigranit Lanište d.o.o. do otvaranja objekta proteklo je 4 godine i 6 mjeseci. U slučaju uništavanja objekta, ne bi nastala samo materijalna šteta, već i nenadoknadiv gubitak jedinstvenog operativnog sustava, koji se ne može jednostavno preseliti ili reproducirati na drugoj lokaciji. Tužitelj tvrdi da ga tuženik ucjenjuje objesno i previsoko postavljenim penalima ili mogućim gubitkom/oduzimanjem čitave investicije od strane tuženika u slučaju ako ne pristupi nezakonitim te potencijalno opasnim zahvatima uklanjanja predmetnog objekta, s naglaskom na činjenicu da su takvi zahvati nezakoniti i opasni upravo zbog toga što je tuženik povrijedio ugovornu obvezu prema tužitelju u vidu pribavljanja lokacijske, građevinske i uporabne dozvole. Obzirom da sam tuženi tvrdi da temeljem Sporazuma o uvjetnom nastavku zakupa u Arena centru za autopraonicu br. AP1/2013: tuženi ima prava zakupodavca iz Ugovora o podzakupu površine u Arena centru za autopraonicu Br. AP1/2013 sklopljenog između tužitelja kao podzakupnika te trgovačkog društva ARENA CENTAR UPRAVLJANJE d.o.o., Zagreb, Lanište 32, OIB: 01553343407 kao podzakupodavca, onda bi tuženik u svakom slučaju bio dužan preuzeti na sebe i obveze svoga prednika koje proizlaze iz toga ugovora, uključujući i odgovornost za propuste u postupanju. Nadalje, tužitelja tužbenim zahtjevom traži da sud utvrdi ništetnim ugovorne odredbe kao naznačene u petitu iz razloga jer su protivne načelu savjesnosti i poštenja, nemogućnost ispunjenja, neravnoteže ugovornih obveza. Osim što se radi o odredbama ugovora koje objektivno nije moguće ispuniti, u subjektivnoj situaciji inzistiranje na takvim odredbama je protivno prisilnim propisima te načelu savjesnosti i poštenja te načelu zabrane prouzročenja štete. Naime, propuštanje ishođenja potrebnih dozvola od strane podakupodavca, uz istovremeno zadržavanje prava na uklanjanje objekta na teret podzakupnika, može predstavljati postupanje protivno ovom temeljnom načelu obveznog prava. Osim toga, tužitelj navodi da postoji izravna uzročno-posljedična veza između propuštanja ishođenja dozvola i trenutne pravne nesigurnosti objekta. Zakupodavac i podzakupodavac su svojim nečinjenjem prouzročili okolnosti koja se sada koristi kao osnovu za uklanjanje objekta te postavljanje objektivno nemogućih i nedopuštenih zahtjeva prema tužitelju. Takvo postupanje tužitelja smatra da se može kvalificirati kao zlouporaba prava u smislu članka 6. Zakona o obveznim odnosima.

2. Tuženik se u odgovoru na tužbu protivi tužbi i tužbenom zahtjevu kako slijedi. U odnosu na točku I tužbenog zahtjeva tuženik navodi da je isti nedopušten i da isti treba odbaciti. U odnosu na točku II tužbenog zahtjeva ističe kako tužitelj nije dokazao svoj mirni posjed pa iz toga razloga isti treba odbaciti, kao i točku III tužbenog zahtjeva. Nadalje, u odnosu na točku IV tužbenog zahtjeva tuženik navodi da je predmetni Ugovor privatna isprava koju je solemnizirao javni bilježnik u postupku i formi propisanim Zakonom o javnom bilježništvu, što ju čini javnobilježničkim aktom. Kao takav, predmetni Ugovor ima svojstva javnih isprava i izjednačen je s presudama i drugim odlukama sudova i drugih tijela u Republici Hrvatskoj. Osim toga, predmetni Ugovor je i ovršna isprava budući da je u njemu utvrđena određena obveza na činidbu o kojoj se stranke mogu nagoditi i sadrži izjavu obvezanika o tome da se na temelju tog akta može radi ostvarenja dužne činidbe, nakon dospjelosti obveze, neposredno provesti prisilno izvršenje odnosno ovrha. Ističe da u parničnom postupku stranke mogu dokazivati da je u javno-bilježničkoj ispravi neistinito utvrđena činjenica ili da je isprava neistinito sastavljena. No, tužitelj u tužbi ne osporava da bi Ugovor kao cjelina bio valjano sklopljen, da je u njemu kakva činjenica utvrđena neistinito, da je sklopljen između trgovaca, ne osporava da je uredno solemniziran, ne dovodi u pitanje da ima svojstva javne isprave niti osporava da je Ugovor konzumiran (ugovoreni period zakupa je istekao). Tužitelj ne osporava niti da je svojevoljno i svjesno potpisao Ugovor, već odabire sedam članaka Ugovora, koji se igrom slučaja u pretežnom dijelu odnose na njegove Ugovorom preuzete obveze, u pogledu kojih traži od suda da sada, nakon isteka zakupnog odnosa, utvrdi njihovu ništetnost. Pritom, iz tužbe nije vidljiva svrha toga traženja. Tužitelj, ukoliko mu je šteta nastala, nema pravni interes za podnošenje tužbe za utvrđenje jer bi to svoje pravo mogao ostvariti podnošenjem tužbe na činidbu odnosno ostvarenjem kondemnatorne zaštite. Što se pak tiče štete koja bi tužitelju mogla nastati, ni takav zahtjev ne može biti predmet deklaratorne zaštite jer se njime traži utvrđenje budućeg pravnog odnosa odnosno pravnog odnosa koji ne postoji već se njegovo zasnivanje tek očekuje. Stoga tuženik predlaže, budući da tužitelj nema pravni interes za postavljanje zahtjeva iz točke IV u smislu odredaba čl. 187. st.2. ZPP-a, tužbeni zahtjev odbaci.

3. U dokaznom postupku sud je izvršio uvid u isprave: Ugovor o podzakupu površine u Arena centru za autopraonicu Br. AP1/2013; povijesni izvod iz sudskog registra za tuženog; fotografije predmetne autopraonice; projekt sačinjen po ovlaštenom arhitektu MP, dipl.ing. arh, studeni 2013., Ur.broj 314-01- 03-1 Klasa UP/I-350-07/03-01/2964 R.broj: 2946 - tloct objekta; Tripartitni Sporazum o uvjetnom nastavku zakupa u Arena centru za autopraonicu Br.AP1/2013; poziv na uklanjanje (rušenje) i iseljenje; potvrda primitka projektne dokumentacije; projekti: arhitektura, hidroinstalacije, elektroinstalacije, protupožarni sustav, strojarstvo; izjava sukladnosti i uvjerenje za uljni separator; projekt statike za viseće putokaze veličine 3x1m. Sud je odbio dokaze: građevinsko vještačenje po stalnom sudskom vještaku sa područja građevine, na okolnost vrste/tipa građevine te prikladnog načina uklanjanja takve građevine, te uviđaj na licu mjesta uz prisustvo građevinskog vještaka; dokaz saslušanjem tužitelja i svjedoka, sve kao nesvrsishodne u ovoj pravnoj stvari iz navoda koji slijede u nastavku obrazloženja.

4. Izvođenje drugih dokaza stranke nisu predložile (čl. 7. Zakona o parničnom postupku- 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 84/08., 123/08., 57/11., 25/13., 70/19 i dr. u daljnjem tekstu: ZPP). Temeljem članka 219. ZPP-a svaka je stranka dužna iznijeti činjenice i predložiti dokaze na temelju kojih temelji svoj zahtjev a prema članku 299. ZPP-a tužitelj je to dužan učiniti već u tužbi. Članak 232. ZPP-a propisuje da je stranka dužna sama podnijeti ispravu na koju se poziva za dokaz svojih navoda. Članak 221.a ZPP-a upućuje sud, ako na temelju izvedenih dokaza ne može sa sigurnošću utvrditi neku činjenicu, o postojanju činjenice zaključuje primjenom pravila o teretu dokazivanja.

5. Analizom ovako izvedenih dokaza u smislu čl. 8. ZPP-a sud je ocijenio da tužbeni zahtjev na utvrđenje ništetnosti odredbi ugovora tužitelja su neosnovani, dok je tužba u dijelu utvrđenja činjenica nedopuštena, a u dijelu kondemnacije nedostaje pravni interes.

6. Predmet spora je tužbeni zahtjev tužitelja na utvrđenje ništetnosti pojedinih odredbi Ugovor o podzakupu, kao i utvrđenje postojanje činjenice da tuženik nije ispunio ugovornu obvezu i zaštita posjeda.

7. Osnovanost tužbenog zahtjeva sud je prosuđivao kroz relevantne odredbe Zakona o obveznim odnosima.

8. Među strankama nije sporan sadržaj i forma Ugovora o podzakupu, kao niti da je isti konzumiran, da je valjano sklopljen između dva trgovačka društva, da je isti solemniziran. Među strankama je sporno da li su naznačene odredbe ugovora o podzakupu (1.2, 2.4, 2.5, 13.11, 13.14, 14.1, i 14.3) ništetne, iz razloga koje navodi tužitelj, i s tim u vezi da li tužitelj uživa mirni posjed, kao i da li je tuženik povrijedio ugovorne obveze.

9. Ništetnost je (teži) oblik nevaljalosti pravnog posla te djeluje ex tunc, odnosno od trenutka sklapanja pravnog posla. To znači da ugovor nikad ni nije bio sklopljen jer ne proizvodi pravne učinke koje bi inače proizvodio da je valjan. Općenito, ništetnim ugovorom se smatra ugovor koji je protivan Ustavu Republike Hrvatske, kogentnim normama ili moralu društva, osim ako cilj povrijeđenog pravila ne upućuje na neku drugu pravnu posljedicu ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje nešto drugo. Razlozi ništetnosti ugovora mogu biti nedostatak poslovne sposobnosti, mane volje poput šale, fizičke sile, nesporazuma i simulacije. Ostali razlozi ništetnosti postoje i ako je predmet ugovora činidba koja je nemoguća, nedopuštena, neodređena i neodrediva ili ako je sklopljen iz nedopuštenih pobuda ili ako nije sklopljen u propisanoj formi. Za takav pravni odnos koji je nastao na temelju ništetnog pravnog posla smatra se da uopće nije ni nastao, tj. ne postoji. U konkretnom predmetu tužitelj ne traži utvrđenje ništetnosti cijelog ugovora nego točno određenih 7 članaka koji se odnose na obveze tužitelja. Djelomična ništetnost postoji kada u ugovoru postoji ništetnost neke odredbe bez koje ugovor može opstati i koja nije odlučujuća u ugovoru. Odlučujućom odredbom se smatra odredba koje je uvjet ili odlučujuća pobuda ugovora radi koje je ugovor i sklopljen. Iznimno, ugovor može ostati valjan čak i ako je ništetna odlučujuća odredba ako je ništetnost ustanovljena upravo da bi ugovor bio oslobođen te odredbe i vrijedio bez nje. Svrha deklaratorne tužbe na utvrđenje ništetnosti određenih odredbi ugovora je da se donese presuda kojom će se zaštiti prava ili pravni interesi tužitelja, tj. da se donese deklaratorna presuda kojom tužitelj za buduće vrijeme osigurava svoja prava i interese. Kod podizanja deklaratorne tužbe postojanje pravnog interesa je obvezan uvjet na čije ispunjenje pazi sud po službenoj dužnosti, ali može i od tužitelja tražiti da učini vjerojatnim postojanje svog pravnog interesa.

10. Prije svega valja istaknuti da je predmetni ugovor konzumiran – ugovoreni period zakupa je istekao. Nadalje, sud utvrđuje da tužitelj ne potražuje štetu. U odnosu na navod da se radi o javnobilježničkoj ispravi valja reći da solemnizirani ugovor može sadržavati ništetne odredbe ili može biti ništetan kao cjelina, ako su ispunjeni zakonski razlozi za ništetnost. Solemnizacija ne štiti od ništetnosti, ali može otežati dokazivanje ništetnosti ako se osporava autentičnost ili valjanost potpisa, što ovdje nije slučaj. Ako se traži ništetnost, tužitelj mora dokazati da je sadržaj ugovora suprotan zakonu ili javnom poretku, unatoč solemnizaciji. Sud će u tom slučaju posebno pažljivo razmotriti valjanost odredbi i njihovu sukladnost s pravnim poretkom. U tom smislu je postupio i ovaj sud i razmotrio je razloge koje tužitelj ističe u tužbi.

11. Prema stajalištu ovog suda predmetne odredbe nisu protivne načelu savjesnosti i poštenja, nemogućnost ispunjenja niti neravnoteže ugovornih obveza iz razloga koji slijede. Radi se o odredbama koje su u dispoziciji ugovornih stranaka.

12. Prema čl. 4. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 145/23., 155/23 dalje ZOO) u zasnivanju obveznih odnosa i ostvarivanju prava i obveza iz tih odnosa sudionici su dužni pridržavati se načela savjesnosti i poštenja. Člankom 208. ZOO-a propisano je da obveza prestaje kad njezino ispunjenje postane nemoguće zbog okolnosti zbog kojih dužnik ne odgovara. Dužnik mora dokazati okolnosti koje isključuju njegovu odgovornost. Prema čl. 374. ZOO kad je ispunjenje obveze jedne strane u dvostranoobveznom ugovoru postalo nemoguće zbog događaja za koji odgovara druga strana, njezina obveza se gasi, ali ona zadržava svoju tražbinu prema drugoj strani, s tim što se smanjuje za onoliko koliko je ona mogla imati koristi od oslobođenja od vlastite obveze. Osim toga, ona je dužna ustupiti drugoj strani sva prava koja bi imala prema trećim osobama u vezi s objektom svoje obveze čije je ispunjenje postalo nemoguće. U pogledu ravnoteže valja reći da, osim propisanog ZOO-om, neravnoteža nastaje kada su ugovorne obveze dviju strana bitno nerazmjerne, odnosno kada jedna strana snosi znatno veći teret nego druga, a to nije opravdano okolnostima. Takva neravnoteža može biti posljedica nepravednih, nepoštenih ili nejasnih ugovornih odredbi.

13. U nastavku sud analizira svaku ugovornu odredbu koja je predmet tužbenog zahtjeva za utvrđenje ništetnosti kroz prizmu razloga ništetnosti koju ističe tužitelj u tužbi i tijekom postupka: odredba 1.2. koja propisuje prijevremeni prestanak učinaka ili raskida Ugovora, nije protivna razlozima koje ističe tužitelj, kao niti Ustavu, zakonu i dr. budući je ugovor istekao protekom roka. Odredbe 2.4. i 2.5. koje određuju pribavljanje potrebnih odobrenja i potvrda, valja reći da je navedeno ugovoreno na način koji nije protivan ni Ustavu niti zakonima niti moralu budući su stranke ugovorile hodogram ishođenja dozvola i odobrenja koje su poslovno i životno logične te istovremeno štite i interese zakupodavca i interese zakupnika. Također nisu protivne načelu savjesnosti i poštenja, niti nemogućnosti ispunjenja (potrebna je koordinacija obje strane), a ne postoji niti ugovorna neravnoteža jer zakupodavac je zadržao (opravdano) pravo da daje suglasnosti budući se ne radi samo o autopraoni, već o objektu koji ima niz poslovnih i drugih prostorija. Sud ne nalazi da je prebačena odgovornost na podzakupnika kako to tvrdu tužitelja. radi se o odredbi prema kojoj ugovorne strane (opravdano) moraju koordinirati svoje postupke vezano za ishođenje dozvola u jednom tako velikom kompleksu. Kada bi zakupodavac dao zakupnicima da rade po svome, njegovo upravljanje kompleksom bilo bi (vrlo vjerojatno) otežano, možda i nemoguće. U odredbi 13.11 sud ne nalazi da bi ista bila ništetna iz bilo kojeg od istaknutih razloga budući se radi o odredbi vezano za zaštitu posjeda. S tim u vezi nisu ništetne niti odredbe 13.4, 14.1, i 14.3 kojima je propisana zakupnikova obveza vratiti predmet zakupa u urednom stanju. Radi se o zakonskim odredbama koji određuju zakupne odnose (čl. 536. ZOO i čl. 20. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora - »Narodne novine«, br. 125/11., 64/15. i 112/18.). U konkretnom slučaju izvršenje obveza zakupnika nije nemoguće, već je zakonom određeno. Svako tužiteljevo pozivanje na 'nemoguće' je izbjegavanje obveze propisane i ugovorom i zakonom. Tužitelj zaboravlja da se radi o ugovornom odnosu između dvije strane u kojem odnosu su strane mogle pregovarati (kada je bilo vrijeme-u vrijeme sklapanja ugovora). Nisu razumljivi navodi tužitelja da je isti onemogućen u vraćanju zakupljenog prostora u prvobitno stanje. S tim u vezi nisu osnovani navodi tužitelja o 'prijetnji' ugovornom kaznom. Ugovornu kaznu zbog propusta predaje u posjed predmeta zakupa ugovorne stranke su slobodno dogovorile, tužitelj je jedna od ugovornih stranaka. Tužitelj nije pružio druge dokaze vezano za ništetnost predmetnih ugovornih odredbi te je stoga sud odlučio kao u izreci. Pri tom sud ističe da dokazi saslušanjem stranaka i svjedoka nisu adekvatni dokazi u postupku radi utvrđenja ništetnosti ugovora između dva trgovca, ugovora solemniziranog kod javnog bilježnika, a koji ugovor je istekao protekom roka. Uz to provođenje dokaza građevinskim vještačenjem sud ocjenjuje nesvrsishodnim, ali i nebitnim s obzirom na predmet spora, jer čak da je bilo propusta na strani tuženika u pribavljanju dozvola i navodnoj statici građevine, tužitelj ranije navedeno nije isticao (nije dostavio dokaze), a s obzirom na istek ugovora navedeno je bespredmetno. Isto tako ukoliko je zakupodavac nešto i popravljao za vrijeme trajanja zakupa (potporni stup), kako to tvrdi ali ne dokazuje tužitelj, on je to bio ovlašten (ukloniti sukladno zakonu).

14. Na kraju valja istaknuti, stranke predmetnog ugovora su pravne osobe i zastupnici po zakonu stranaka dužni su u pravnom prometu postupati s pažnjom dobrog stručnjaka (čl. 10. st. 2. ZOO-a). Tužitelji u predmetnoj pravnoj stvari međusobne poslovne odnose svode na odnose članova uprava stranaka. Sukladno odredbama čl. 430. u vezi s čl. 252. Zakona o trgovačkim društvima (Zakon o trgovačkim društvima ("Narodne novine" br. 111/93., 34/99., 121/99., 52/00., 118/03., 107/07., 146/08., 137/09., 152/11. - službeni pročišćeni tekst, 111/12., 125/11., 68/13., 110/15., 40/19., 34/22., 114/22., 18/23., 130/23., 136/24.) članovi uprave moraju voditi poslove društva s pozornošću urednog i savjesnog gospodarstvenika i pri donošenju poduzetničke odluke trebaju razumno pretpostaviti da djeluju za dobrobit društva i u slučaju povrede ove obveze odgovaraju društvu za štetu.

15. U odnosu na Sporazum o uvjetnom nastavku zakupa u Arena Centru za autopraonicu br.AP1/2013 koji je sklopljen između zakupodavca, podzakupodavca i zakupnika (ovdje tužitelj) utvrđeno je da je isti sastavljen 28. svibnja 2013. i prema sadržaju nema izravan utjecaj na predmetni ugovor o podzakupu. Sporazumom zakupodavac izjavljuje da će u slučaju prestanka ugovora ili učinaka za zakup parkirališta, on preuzeti položaj koji ima podzakupodavac prema Sporazumu.

16. U odnosu na zahtjev tužitelja na davanje posjedovne zaštite tužitelju u odnosu na predmet zakupa u točkama I II i III tužbenog zahtjeva, valja reći da isto nije dopušteno s obzirom na istek ugovora, kao i zbog zakonskih odredbi. Ocjena je ovog suda da se radi o zahtjevu za utvrđenje činjenica kakav zahtjev se u smislu odredbe čl. 187. st.1. ZPP-a ne može isticati jer se prema toj zakonskoj odredbi tužbom može tražiti da sud samo utvrdi postojanje odnosno nepostojanje kakva prava ili pravnog odnosa ili istinitost odnosno neistinitost kakve isprave. Tužitelj kao trgovac, osim samog potpisivanja ugovora, bio je svjestan svih činjenica koje ističe u tužbi: trajanja ugovora, uvjeta ugovora, kao i visine ulaganja u prostor zakupa. Osim toga, tužitelj uopće ne spominje čin smetanja što je bitan dio tužbenog zahtjeva u predmetima radi smetanja posjeda. Naime, Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 90/10., 143/12., 94/17. - službeni pročišćeni tekst, 152/14., 81/15. - službeni pročišćeni tekst) propisuje pravo na zaštitu posjeda. Prema utvrđenju ovog suda, tužitelj nije dokazao prema pravilima o teretu dokaza čin smetanja, niti je ispunjena bilo koja od navedenih zakonskih pretpostavki. Posjed nije pravo, nego faktično stanje zaštićeno pravom, te se ostvarenje kondemnatorne posjedovne zaštite u smislu odredbi Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima može tražiti samo u sklopu odgovarajuće parnice radi smetanja posjeda, nakon nastupa čina smetanja i unutar jasno propisanih rokova, a što sve ovdje nije slučaj. Iz svega navedenog tužitelj nema ni pravni interes za takvo utvrđenje (čak i kada bi bilo dopušteno). Budući da tužitelj točkom I i II tužbenoga zahtjeva ne postavlja ni jedan zahtjev koji u smislu odredaba čl. 187. st. 1. ZPP-a može biti predmetom tužbe na utvrđenje valjalo je odlučiti kao u izreci rješenja. U odnosu na točku III zbog nedostataka pravnog interesa, valjalo je tužbu i u tom djelu odbaciti. Slijedom iznijetog sud je odlučio kao u rješenju.

17. Odluka o trošku postupka temelji se na odredbi čl. 154. st. 1., 155. i 164. ZPP- a, a prema vrijednosti tužbenog zahtjeva i određenom zahtjevu tuženika za naknadu troškova. Tuženik je uspio u cijelosti stoga je sud obračunao trošak tuženika u cijelosti kako je zatraženo. Visina naknade troškova za rad odvjetnika utvrđena je temeljem Tbr. 7., 8., 9., 48. i 50. Tarifa o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" br. 138/23., 107/25.), porez na dodanu vrijednost obračunat je prema Tbr. 48. Tarifa i Zakonu o porezu na dodanu vrijednost („Narodne novine“ broj 73/13 i dalje.). Odluka o trošku temelji se na navedenim odredbama, a tuženiku su priznati troškovi sastava tužbe u iznosu od 200,00 EUR i trošak pristupa na ročište 4. rujna 2025. u iznosu od 200,00 EUR, sve uvećano za PDV 25%. Slijedom navedenog, riješeno je kao u izreci rješenja.

U Zagrebu, 1. listopada 2025.

Sudac

Tina Jakupak

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU: Protiv ove presude dopuštena je žalba Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u roku od 15 dana od dana kada se smatra da je dostava presude obavljena (za stranku koja je bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), odnosno u roku od 15 dana po primitku presude (za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), koja se podnosi putem ovog suda u dva primjerka za sud i u jednom primjerku za svaku protivnu stranku.

DNA:

1. tužitelju po pun – sp na presudu

2. tuženiku po pun

3. kal pravomoćnosti – 30 dana