Republika Hrvatska

Županijski sud u Zagrebu

Trg Nikole Šubića Zrinskog 5

Poslovni broj Gž-3424/2025-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Zagrebu, kao sud drugog stupnja, u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda, Sabine Dugonjić kao predsjednice vijeća, suca Josipa Grubišića kao člana vijeća i suca izvjestitelja, te suca Vedrana Medakovića kao člana vijeća, u predmetu tužitelja ČE, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupan po punomoćniku Albinu Hotiću, odvjetniku u Zagrebu, protiv tuženika Republike Hrvatske, OIB: 52634238587, zastupan po Općinskom građanskom državnom odvjetništvu Zagreb, radi isplate, odlučujući o žalbi tuženika izjavljenoj protiv presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu od 23. svibnja 2025., poslovni broj P-3328/2018-85, u sjednici vijeća 30. rujna 2025.,

p r e s u d i o  j e

Odbija se žalba tuženika kao neosnovana i potvrđuje presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu od 23. svibnja 2025., poslovni broj P-3328/2018-85.

Obrazloženje

1. Pobijanom presudom je naloženo tuženiku isplatiti tužitelju 4.553,63 eur zajedno sa pripadajućim zateznim kamatama te naknaditi tužitelju troškove postupka od 2.597,48 eur također zajedno sa zakonskim zateznim kamatama.

2. Protiv presude žali se tuženik zbog svih žalbenih razloga iz čl. 353. st. 1. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 28/13, 89/14, 70/19, 80/22 dalje ZPP) uz prijedlog da sud drugog stupnja pobijanu presudu ukine, odnosno preinači istu u smislu žalbenih navoda, potražuje trošak žalbenog postupka.

3. Žalba je neosnovana.

4. Predmet spora je zahtjev tužitelja za isplatu razlike ugovorene zaštićene najamnine koje plaća najmoprimac i tržišne najamnine koju bi mogao ostvariti za stan u njegovu vlasništvu, u ukupnom iznosu od 4.553,63 eur za razdoblje od srpnja 2017. do ožujka 2018.

5. U provedenom postupku utvrđeno je:

- da je tužitelj vlasnik peterosobnog stana na IV katu, na adresi u [adresa], površ. 194,12 m2, koji se sastoji od dva stana, jedan dio stana površine 89,37 m2 koristi zaštićeni najmoprimac HE, dok drugi dio stana površine 89,70 m2, koristi zaštićeni najmoprimac CE, dok oba najmoprimca koriste zajednički prostor stana i to predsoblje ukupne površ. 15,05 m2,

- da su tužitelj kao najmodavac i zaštićeni najmoprimac CE sklopili ugovor najmu stana u kojem se CE obvezao plaćati najamninu od 262,44 kn mjesečno (2,70 kn/m2),

- da tržišna najamnina za predmetni stan povr. 97,23 m2 iznosi: 43,64 kn/m2 za razdoblje od 06.07.2017.-30.09.2017., 45,28 kn/m2 za razdoblje od 01.10.2017. - 31.12.2017., 45,99 kn/m2 za razdoblje od 01.01.2018. -16.03.2018.,

- da zaštićena najamnine kroz utuženo razdoblje od 06.07.2017. do 31.07.2017. iznosi 220,11 kuna/29,21 eur, od 01.08.2017. do 28.02.2018. iznosi po 262,44 kuna/34,83 eur mjesečno te za razdoblje od 01.03.2018. do 16.03.2018. iznosi 135,45 kuna/17,98 eur mjesečno,

- da tražbina tužitelja nije zastarjela primjenom čl. 230. st. 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23, dalje: ZOO).

6. Polazeći od navedenih utvrđenja sud prvoga stupnja je prihvatio u cijelosti tužbeni zahtjev, utvrđujući da je tuženik odgovoran za naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine.

7. U žalbenom postupku je sporna visina tužbenog zahtjeva.

8. Odredbom čl. 31. st. 1. Zakona o najmu stanova (Narodne novine br. 91/96., 48/98., 66/98., 22/06., i 68/18, u daljnjem tekstu: ZNS) je propisano da vlasnik stana i osoba koja je do stupanja toga zakona imala stanarsko pravo na tom stanu, te je stupanjem na snagu toga zakona stekla status najmoprimca, sklapaju ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme, s time da najmoprimac za to vrijeme ima pravo ugovoriti zaštićenu najamninu. Pri tome je vlasnik stana dužan održavati stan koji se daje u najam (čl. 13. ZNS) Isto tako, odredbom čl. 7. ZNS propisano je da se zaštićena najamnina određuje na temelju uvjeta i mjerila koje utvrđuje Vlada Republike Hrvatske.

9. Nadalje prema odredbi čl. 30. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 129/00., 114/01., 79/06. i 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 143/12. i 152/14. - dalje ZV) propisano je da je pravo vlasništva stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svog nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima.

10. Pravilan je zaključak prvostupanjskog suda da je propisivanjem gore navedenih ograničenja za vlasnike stanova sa zaštićenim najmoprimcima došlo do miješanja u njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnim sloboda (Narodne novine, Međunarodni ugovori, br. 18/97., 6/99., 14/02., 13/03., 9/05., 1/06. i 2/10. - u daljnjem tekstu: Konvencija). Takvim miješanjem tuženika, nametnut je vlasnicima nekretnina u kojima žive zaštićeni najmoprimci pretjerani teret koji se ne može opravdati pravednom raspodjelom socijalnog i financijskog tereta u uvjetima društvenih reformi. Naime, pri uređenju prava zaštićenih najmoprimaca na stanovima u privatnom vlasništvu bitno je narušena ravnoteža u pravima vlasnika stanova u vidu razlike između zaštićene i tržišne najamnine.

11. Upravo ovakvo stajalište proizlazi iz presude Statileo protiv Hrvatske (Zahtjev br. 12027/10) od 10. srpnja 2014. koji je donio Europski sud za ljudska prava (dalje: ESLJP), te je u tom postupku ESLJP u t. 117 presude sud utvrdio da je sadašnjim zakonodavstvom došlo do povrede čl. 1. Protokola br. 1 uz Konvenciju, kojim je propisano da svaka fizička ili pravna osoba ima pravo na mirno uživanje svojega vlasništva, te se nitko ne smije lišiti svoga vlasništva, osim u javnom interesu, i to samo uz uvjete predviđene zakonom i općim načelima međunarodnog prava. Naime, stajalište je ESLJP da je došlo do miješanja u vlasnička prava vlasnika stanova na temelju odredbi Zakona o najmu stanova, jer zaštićeni najmoprimci tj. zaštićeni najam ima za posljedicu niz ograničenja koja onemogućavaju najmodavce, vlasnike stanova, u ostvarivanju prava na korištenje svoje imovine. Ta se ograničenja odnose na nemogućnost fizičkog posjedovanja stanova jer su zaštićeni najmoprimci u stanovima na neodređeno vrijeme, te su vlasnici onemogućeni i u pravu na iznajmljivanje stanova, a što uključuje pravo na dobivanje tržišne najamnine, kao i u pravu na otkaz najma.

12. Odluke ESLJP u Strasbourgu kojima je utvrđena povreda Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda i pridružujućih Protokola obvezatna je za sve sudove u Republici Hrvatskoj i ona djeluje prema svima, a kako je to jasno izraženo i u odluci Ustavnog suda Republike Hrvatske broj U-I-745/1999 od 8. studenoga 2000. ("Narodne novine", broj 112/00). Naime, Ustavni sud Republike Hrvatske je u toj odluci zauzeo načelno ustavnopravno stajalište da svaka nesuglasnost nacionalnog zakona s Konvencijom ujedno znači i nesuglasnost nacionalnog zakona s načelom vladavine prava propisanim čl. 3., načelom ustavnosti i zakonitosti propisanim čl. 5. i načelom pravnog monizma nacionalnog i međunarodnog prava propisanim čl. 134. Ustava.

13. Kako je, dakle, citiranom presudom Statileo protiv Republike ESLJP u Strasbourgu zauzeo jasno pravno stajalište da je odredbama Zakona o najmu stanova izvršeno miješanje države u pravo vlasništva vlasnika stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci i da je to miješanje bilo pretjerano, odnosno da time nije postignuta potrebna ravnoteža između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava vlasnika stanova, proizlazi da je tim odlukama utvrđeno pravo vlasnika stanova da od Republike Hrvatske potražuju naknadu imovinske štete koja se sastoji iz razlike u visini zaštićene najamnine, koju su primali kroz određeno razdoblje i tržišne najamnine koju bi ostvarili iznajmljivanjem tih stanova na tržištu.

14. Ratifikacijom Konvencije o zaštiti ljudskih prava 1997. godine tuženica se obvezala primjenjivati ju, a to znači i postojeće propise uskladiti s preuzetim međunarodnim obvezama, što, kada su u pitanju status i prava zaštićenog najmoprimca s jedne strane te obveze i prava vlasnika stanova opterećenih pravima zaštićenih najmoprimaca s druge strane, nije učinjeno.

15. Slijedom svega navedenog, prvostupanjski sud je primjenom materijalnog prava pravilno zaključio da tužitelju pripada razlika tržišne i ugovorene najamnine, s obzirom da ne može posjedovati stan niti njime slobodno raspolagati.

16. Tuženik prigovara da je pogrešno utvrđena visina tržišne najamnine jer da vještak Dario Šerer nije izvršio očevid stana već je nalaz i mišljenje temeljio na pretpostavci prosječne opremljenosti i održavanosti stana, a ujedno i da je prvostupanjski sud propustio obračunati eventualni iznos poreza na dohodak od imovine sukladno odredbama Zakona o porezu na dohodak („Narodne novine“ broj, 115/16., 106/18., 121/19., 32/20. i 138/20.).

17. Neosnovani su navodi tuženika da je radi utvrđivanja visine tržišne najamnine trebalo obaviti uviđaj. To stoga što stanje predmetnog stana ne može biti od utjecaja na visinu štete jer tužitelj ne treba dokazati da bi predmetnu nekretninu iznajmio za iznos tržišne najamnine, već je dovoljno dokazati visinu tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji u utuženom razdoblju (tako i Vrhovni sud Republike Hrvatske u rješenju broj Rev-2364/2016-3 od 19. prosinca 2018.). Osim toga, očevid je pokušan dva puta, ali zaštićeni najmoprimac nije dopustio ulazak u stan, slijedom čega se odustalo od dokaznog prijedloga (list 198-200 spisa).

18. Neodlučni su i navodi da je odšteta u vidu razlike ugovorene i tržišne najamnine uvećana za porez i prirez na dohodak koji bi tužitelj kao najmodavac plaćao po redovnom tijeku stvari. Naime, prema članku 8. stavak 2. točka 5. Zakona o porezu na dohodak, porez na dohodak se ne plaća na odštete koje nisu u svezi s gospodarskom djelatnošću. U ovom slučaju, ne radi se o dohotku, već o naknadi štete koja odgovara razlici između tržišne i zaštićene najamnine, slijedom čega nije niti potrebno obračunavati porez.

19. I odluka o troškovima postupka je pravilna (čl. 154. st. 1. ZPP), a što tuženik u žalbi ne osporava određeno.

20. Slijedom svega navedenog, a kako nisu nađene bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. ZPP na koje sud drugog stupnja pazi po službenoj dužnosti, valjalo je temeljem čl. 368. st. 1. ZPP odlučiti kao u izreci presude.

U Zagrebu 30. rujna 2025.

Predsjednik vijeća:

Sabina Dugonjić