Republika Hrvatska
Općinski sud u Virovitici
Virovitica, Tomaša Masaryka 8
Poslovni broj: P-416/2023-42
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski sud u Virovitici, po sucu tog suda Arsenu Vaneku, u pravnoj stvari tužitelja ŽR iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] zastupanog po punomoćnicima odvjetnicima iz Odvjetničkog društva Volić i dr iz Virovitice, protiv tužene HR, [adresa], zastupane po privremenom zastupniku Siniši Prodanoviću odvjetniku iz Virovitice, radi utvrđenja prava vlasništva na nekretninama tuženika, nakon zaključene glavne javne rasprave 24. rujna 2025. u nazočnosti punomoćnika tužitelja i tužitelja osobno, a u odsutnosti uredno pozvanog privremenog zastupnika tuženika temeljem čl. 335. st 4., Zakona o parničnom postupku ( NN 53/91-114/22 dalje ZPP- a), 30. rujna 2025. objavio je i
p r e s u d i o j e
Prihvaća se u cijelosti kao osnovan tužbeni zahtjev koji glasi :
„Utvrđuje se da je tužitelj ŽR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], vlasnik nekretnine upisane u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Virovitici, Zemljišnoknjižni odjel Virovitica, u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], i to kčbr. [katastarska čestica] KUĆA, DVOR I ORANICA U SELU MAJKOVAC, površine 4001 m2, što mu je tužena ŽRC, [adresa], a sada nepoznata, vlasnica u 1/3 dijela, dužna priznati i trpjeti upis prava vlasništva u zemljišnim knjigama na ime i u korist tužitelja, sve u roku od 15 dana.“
Obrazloženje
1. Tužitelj je kod ovog suda podnošenjem tužbe pokrenuo postupak radi utvrđenja prava vlasništva nekretnina upisanih u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] koje se sastoje od čkbr. [katastarska čestica] kuće, dvor i oranica u selu Majkovac, sa 40001 m2 a koja se u zemljišnim knjigama ovog suda vodi kao vlasništvo na ravne dijelove i to I. tužene ŽRC, [adresa] II. tužene GR, PADINSKA [adresa], i III. Tužene JR ROĐ. GR, [adresa]. Pravomoćnim rješenjem ovog suda P-416/2023-23 od 20.ožujka 2025 ( 67-69) utvrđeno je da je po tužitelju tužba u ovom predmetu povučena u odnosu II tuženu GR , [adresa], i III tuženu JR rođ. GR , [adresa], te je postavljen tužbeni zahtjev za utvrđenjem prava vlasništva tužitelja na nekretnini koja je predmet spora u odnosu na tuženu HR rođenoj GR , [adresa] koji sada glasi cit „Utvrđuje se da je tužitelj ŽR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], vlasnik nekretnine upisane u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Virovitici, Zemljišnoknjižni odjel Virovitica, u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], i to kčbr. [katastarska čestica] KUĆA, DVOR I ORANICA U SELU MAJKOVAC, površine 4001 m2, što mu je tužena ŽRC, [adresa], a sada nepoznata, vlasnica u 1/3 dijela, dužna priznati i trpjeti upis prava vlasništva u zemljišnim knjigama na ime i u korist tužitelja, sve u roku od 15 dana". U nastavku postupka pravomoćnim rješenjem P-416/2023-27 od 06.svibnja 2025 tuženoj HR rođenoj GR , [adresa] radi zaštite prava i interesa u ovom postupku postavljen je privremeni zastupnik u osobi odvjetnika Siniše Prodanovića iz Virovitice sve temeljem čl. 84 st 2 toč 5 ZPP-a.
2. U činjeničnim navodima tužbe na kojim se temelji osnovanost zahtjeva kojim se traži utvrđenja prava vlasništva po postavljenom tužbenom zahtjevu ( 66) u odnosu na nekretninu koja je predmet spora , a dolazi upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] koja se sastoji od 1/3 dijela čkbr. [katastarska čestica] kuća, dvor i oranica u selu Majkovac površine 4001m2 vlasništvo tužene HR rođene GR , [adresa] ističe se slijedeće cit " I. U zemljišnim knjigama Općinskog suda u Virovitici, Zemljišnoknjižni odjel Virovitica, na nekretninama upisanim u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], i to kčbr. [katastarska čestica] KUĆA, DVOR I ORANICA U SELU MAJKOVAC, površine 4001 m2, kao vlasnici upisani su tuženici. DOKAZ: Uvid u ZK izvadak. II. U nesmetanom odnosno zakonitom, poštenom i istinitom posjedu nekretnine opisane u točki I. ove tužbe nalazi se tužitelj. Tužitelj se doselio u [adresa] iz Njemačke 1997. godine. Navedenu nekretninu tužitelj je stekao od ZR, no nikada nisu sklopili pisani ugovor o tome, a također niti zemljišnoknjižno stanje tada nije bilo uređeno te tužitelj nije prepisao vlasništvo na sebe. Predmetne nekretnine tužitelj obrađuje od 1998. godine. Tužitelj nema nikakvih saznanja o ZR. Dakle, tužitelj i njegovi pravni prednici predmetnu nekretninu uživaju preko 30 godina i to na način da su pravni prednici tužitelja i tužitelj istu nesmetano posjedovali te ih u tome nikad nitko nije smetao. Tužitelj ne poznaje osobe koje su upisane kao vlasnici nekretnine opisane u točki I. ove tužbe. Sukladno članku 160. stavku 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, u daljnjem tekstu: ZV) u vrijeme potrebno za dosjelost uračunava se vrijeme za koje su prednici tužiteljice neprekidno posjedovali predmetnu nekretninu kao zakoniti, pošteni i istiniti samostalni posjednici, odnosno kao pošteni samostalni posjednici. Nadalje, u zemljišnim knjigama kao vlasnici predmetnih nekretnina vode se tuženici ŽRC, [adresa] i HRC, [adresa], odnosno osobe koje su tužitelju i ostalima nepoznate te se za iste ne može ništa utvrditi niti u jednom javnom registru. Tužitelj je prije pokretanja ovog postupka pokušao doći do informacija iz evidencija MUP-a te iz dopisa MUP-a proizlazi kako se isti ne vode u evidencijama. DOKAZ: Uvid u izvod iz katastarskog plana, uvid u posjedovni list, uvid u uvjerenje MUP-a, saslušanje svjedoka ČR iz [adresa], saslušanje svjedoka PR iz [adresa], saslušanje svjedoka DR iz [adresa], a po potrebi i drugi dokazi. III. Obzirom na navode iz točke II. ove tužbe, tužitelj predlaže postaviti privremenog zastupnika tuženiku sukladno članku 84. Zakona o parničnom postupku (NN 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, u daljem tekstu ZPP), a sve s obzirom da je prebivalište i boravište tuženika već dulje nepoznato. Tužitelj predlaže da se tuženicima kao privremeni zastupnik postavi odvjetnik Krunoslav Jandriček iz Virovitice, Ul. Tomaša Masaryka 4, koji je voljan prihvatiti tu obvezu. DOKAZ: Uvid u presliku uvjerenja MUP- a, a po potrebi i drugi dokazi…..." ,predlaže se sudu da se donese presuda kojom će se tužitelj utvrditi vlasnikom nekretnine sve na način kako je to naznačeno u postavljenom tužbenom zahtjevu ( 66).
3. Kao dokaze osim saslušanja predloženih svjedoka i same stranke uz podnesenu tužbu priložena je punomoć za zastupanje ( 4), dopis MUP-a ( 5), izvadak iz zemljišne knjige za nekretninu koja je predmet spora ( 6) izvadak iz posjedovanog lista za navedenu nekretninu ( 7-9), izvod iz katastarskog plana ( 10).
4. Tužba je sa prilozima dostavljena na odgovor privremenom zastupniku tuženika koji se u dostavljenom odgovoru očitovao na načina kako slijedi cit "Rješenjem naslovnog suda u predmetu pod brojem gornjim od dana 06.05.2025.g., odvjetnik Siniša Prodanović iz Virovitice, postavljen je kao privremeni zastupnik za tuženika ŠR iz [adresa] . DOKAZ uvid u ovosudni spis P- 416/23 Dana 06.06.2025.g., privremeni zastupnik zaprimio je tužbu tužitelja na koju se isti očituje kako slijedi : Privremeni zastupnik tuženika, opreza radi protivi se tužbu i tužbenom zahtjevu u cijelosti. Nastavo isti ističe da mu nisu poznate činjenice o kojima ovisi odluka u ovoj pravnoj stvari, kako i da isti nije bio u mogućnosti kontaktirati s tuženikom, a da sam nema neposrednih saznanja o samoj kupovini predmetnih nekretnina . Nadalje ističe kako se neprotivi predloženim dokazima tužitelja kako pisanim tako i saslušanju predloženih svjedoka. Privremeni zastupnik ističe kako osporava da bi jedini vlasnik predmetne nekretnine bila ZR jer to neproizlazi iz niti jednog dokaza, niti postoji pisani ugovor koji bi potvrdio bilo kakvu kupovinu što je iako dave 1997.g. bilo nužno da se predmetna kupoprodaja zaključi u pisanom obliku . Nastavno obzirom na predno i da nepostojei niti jedan uvjet za stjecanje vlasništva nejasno je ako nepostoji nikakav ugovor koja je osnov stjecanja vlasništva tužitelja na predmetnoj nekretnini. Obzirom na sve predno predlaže se odbiti tužitelja s tužbenim zahtjevom."
5. Tijekom postupka sud je izvršio uvid u tužbu sa prilozima ( 1-10), rješenje ( 11- 12) rješenje zemljišnoknjižnog odjela ovog suda ( 14-15), izvršen je uvid u ispravu temeljem koje je izvršen upis prava vlasništva tužene na predmetu spora ( 24-26), kao i u izvadak iz Matice rođenih za I-III tuženu (33-37), izvršen je uvid u zaprimljenu dokumentaciju dostavljenu u spis od strane pravosudnih tijela Republike Srbije temeljem zahtjeva koji je upućen od strane ovog suda za pružanjem međunarodne prave pomoći ( 51-61), izvršen je uvidu u podnesak tužitelja ( 65,66), rješenje suda ( 67-69), izvršen je uvid u dopis suda ( 72-73), rješenje suda ( 76-79), odgovor na tužbu tužene ( 93-94), pročitan je zapisnik sa ročišta od 08.07.2025 ( 95-96), zapisnik sa ročišta od 24. rujna 2025. ( 103-104), te je izvršen uvid u cjelokupnu dokumentaciju koja se nalazi u spisu.
6. Na temelju brižljive i savjesne ocjene svih dokaza kako u njihovoj zasebnosti tako i međusobnoj povezanosti, ocjenom rezultata provedenog dokaznog postupka temeljem čl. 8 ZPP-a ocjena je suda da je tužbeni zahtjev ( 66) osnovan u cijelosti.
7. Predmet spora je zahtjev tužitelja za utvrđenjem prava vlasništva dosjelošću na nekretninama koje su predmet spora a dolaze upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], kao kčbr. [katastarska čestica] Kuća, Dvor i oranica u selu Majkovac, površine 4001 m2, vlasništvo HR rođ. GR, [adresa] u 1/3 dijela.
8. Kada se tužbeni zahtjev radi utvrđenja prava vlasništva temelji na dosjelosti, radi se o zakonom propisanom temelju izvornog načina stjecanja prava vlasništva iz čl. 129 st 1 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ( NN 91/96-94/17 dalje ZV- a) , gdje sam zakon uz ispunjenje određenih zakonskih pretpostavki u vidu utvrđenih činjenica kao nastalu pravnu posljedicu veže mogućnosti stjecanja prava vlasništva ( sposobnosti stvari da bude objektom prava vlasništva, sposobnost dosjedatelja- uzukapijenta da može steći stvar koja je predmetom stjecanja prava vlasništva po navedenom pravnom temelju , kakvoća posjeda, kao i vrijeme koje je potrebno da bi se u ovisnosti od kakvoće posjeda vlasništvo moglo steći putem tzv redovne ili izvanredne dosjelosti) sve prema čl. 159 st 1 ZV-a.
9. U odnosu na prvu pretpostavku da li nekretnina koje je predmetom spora može biti predmetom stjecanja prava vlasništva ocjena je suda potvrdna jer nema dokaza da bi se zaključilo suprotno ( čl. 3 st 1 i 2 ZV-a).U odnosu na drugu pretpostavku koja se odnosi na činjenicu da li tužitelj može steći pravo vlasništva odgovor suda je potvrdan jer nema dokaza koji bi ukazivali na drugačiju ocjenu, ili da bi po nekoj drugoj osnovi bio ograničen u mogućnost stjecanja takvog prava.
10. U odnosu na treću i četvrtu pretpostavku koje se odnosi na kakvoću posjeda i tijek vremena koje se treba navršiti da bi se staklo vlasništvo dosjedanjem , sud se referira na način kako slijedi:
-u načelnom osvrtu sud ističe da kada je u pitanju dosjedanje kao institut stvarnog prava,a koju osnovu sam Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisuje kao temelj stjecanja vlasništva na stvari bilo pokretnoj ili nepokretnoj, izražava se u osnovnoj pretpostavci koja mora biti ispunjena u pogledu kakvoće posjeda a ta je da posjed mora biti pošten što proizlazi iz odredbe st 3 čl. 159 ZV-a, te da se stvar mora posjedovati samostalno dakle kao da je posjednik ujedno i vlasnik stvari ili nositelj toga prava ( čl. 11 st 1 ZV-a) ,a posjed je pošten ako posjednik kada ga je stekao nije znao niti imao dovoljno razloga posumnjati da mu ne pripada "pravo na posjed", ali to poštenje prestaje čim sazna da mu "pravo na posjed" ne pripada dakle kada sazna da nema valjani pravni temelj posjeda iz čl. 18 st 1 ZV-a.
11. Kakvoća tako utvrđenog posjeda koji se ocjenjuje kao pošten na strani dosjedatelja kada su nekretnine u pitanju i kada se stvar posjeduje samostalnim posjedovanjem dakle na način kao da je dosjedatelj njezin vlasnik ( čl. 11 st 1 ZV-a) odnosno na način da sam dosjedatelj posjed kao faktičnu vlast na stvari ( čl. 10 st 1 ZV-a) ostvaruje ili manifestria kao jedno od vlasničkih ovlaštenja iz čl. 30 st 2 u vezi sa st 1 navedenog člana ZV-a, uvjetuje i vrijeme koje je potrebno da se takva stvar posjeduje ( samostalnim posjedovanjem nekretnine kao pošteni posjednik) kroz period od 20 godine, računajući rok trajanja od onog trenutka kada je samostalni posjednik stupio u posjed stvari (čl. 160 st 1 Zv-a ).Kada se stvar posjeduje kroz tzv "kvalificirani posjed" dakle samostalnim posjedovanjem stvari kao zakoniti , pošteni i istiniti posjednik vrijeme koje je potrebno da bi takav posjednik kao dosjedatelj stekao vlasništvo na stvari je 10 godina, računajući od dana kada je posjednik stupio u samostalni posjed stvari što proizlazi iz st 2 čl. 160 ZV-a.
12. U odredbama čl. 388 st 2 i 3 ZV-a je propisano da se stjecanje, promjena , pravni učinci i prestanak stvarnih prava do stupanja na snagu navedenog zakona prosuđuje prema pravilima koja su se primjenjivala u trenutku stjecanja, promjena i prestanka prava i njihovih pravnih učinaka ( st 2 čl. 388 ZV-a) dok rokovi koji su za stjecanja i prestanaka stvarnih prava određenih navedenim zakonom ako su bili počeli teći prije nego što je on stupio na snagu nastavljaju teći u skladu sa odredbom st 2 navedenog člana ( 388) ali ne dulje nego što bi trebao isteći rok određen ovom zakonom ako bi početo teći u času njegova stupanja na snagu.
13. Na sporne okolnosti koje se odnose na kakvoću posjeda i tijek vremena koji se treba navršiti da bi se staklo vlasništvo dosiedanjem izveden je dokaz saslušanjem po tužitelju predloženih svjedoka kako iz tužbe tako i sa pripremnog ročišta održanog dana 08.07.2025 ( 95-95), te tužitelja kao stranke u svrhu dokazivanja.
14. Svjedok PR je u svojem iskazu naveo slijedeće cit "Živim u [adresa] na adresi [adresa], poznato mi je gdje se lokacijski nalazi sporna nekretnina, a to je odmah do kuće tužitelja u selu [adresa], ona u naravi predstavlja oraničnu površinu i derutnu kuću koja nije u stanju korištenja, a mislim da se u posjed kuće ne može niti ući. Otkad znam za sebe, tu nekretninu iskorištava tužitelj, a po mome mišljenju od početka 2000. godine, a o navedenoj okolnosti imam i neposredno saznanje jer živim u [adresa]. Obzirom da se sporna nekretnina nalazi do kuće tužitelja, a koji ima adresu prijavljeno na kbr. 49 bana [adresa], mislim da bi kući broj sporne čestice bio 51. Nemam saznanja temeljem čega je tužitelj počeo koristiti spornu česticu i na osnovu kojeg dopuštenja. Nisu mi poznate osobe HR, GR i JR. Ja sam rođen u R. Srbiji a u RH sam došao 1993. Tužitelja nitko otkad se ja sjećam u posjedu sporne čestice nije smetao na bilo koji način niti mu ograničavao pravo pristupa na istu. Koliko je meni poznato nitko se od zk. vlasnika nekretnine spora nije pojavljivao na spornoj čestici. Nemam saznanja o činjenici tko snosi režijske troškove oko sporne kuće (struja, voda, odvoz kom. Otpada), a mislim da ista nije niti priključena na komunalnu infrastrukturu, električnu i vodovodnu mrežu…"
Svjedok ČR je u svojem iskazu naveo slijedeće cit "Ja živim u [adresa], bivši Majkovac i poznato mi je gdje se lokacijski nalazi sporna čestica, na kraju sela, tik uz kuću tužitelja u zapadnom dijelu sela. Mislim da se radi o kbr. 53 ili 51 koje u naravi predstavlja kućno mjesto, dvor, bašću na koju se naslanja oranica. Kuća je u ruševnom stanju i ona se sama od sebe zapravo ruši. Mislim da kuća nije priključena na bilo koju infrastrukturu. Za zemljišnoknjižne vlasnice za HR, GR i JR ja sam čuo da postoje. Nikada s njima nisam bio u kontaktu ali znam da je JR dolazila u selo prije 40 godina, prije rata. U selo nakon toga ona nije dolazila, možda i je ali ja je nisam vidio. Ne znam temeljem čega je tužitelj ušao u posjed sporne čestice, na temelju kojeg i čijeg dopuštenja, o tome neposredno saznanja nemam, a tužitelj održava tu česticu, kosi dvorište koje je uredno i obrađuje oranicu koja se nadovezuje na kućno mjesto i bašću i nekretnina nikad nije zapuštena. On iskorištava nekretninu od 1997./98. godine do danas praktično otkada je doselio u to mjesto. Nikada ga nitko u posjedu nije smetao, a nikakvi zahvati na kući nisu poduzimani od tužitelja. Od zemljišnjoknj. vlasnica u selu se nitko nikada nije pojavljivao. Ja nisam bio radoznao u tom smislu i nikada nisam s njim pričao u vezi toga da li je on tu nekretninu kupio. Daljnjih pitanja nema, to je sve što imam za iskazati. Trošak pristupa na ročište ne tražim ".
Svjedok DR , je iskazao cit "Ja sam rođen u [adresa], živio sam u Kukuljevcima u R. Srbiji, a 1992. za vrijeme rata sam došao u Hrvatsku gdje sam se nastanio sa adresom prebivališta u [adresa]. Poznato mi je gdje se sporna nekretnina nalazi, 500-600m od moje kuće, tik uz nekretninu u kojoj boravi tužitelj. Znam da tužitelj godinama tu česticu održava, uređuje, kosi da ne bude zapuštena zbog toga što se njegova kuća nalazi do te nekretnine jer je u selu svaka druga kuća napuštena. Zemljišnoknjiž. vlasnice nekretnine spora ne poznajem i nije mi poznato kako je tužitelj ušao u posjed nekretnine spora i temeljem čijeg dopuštenja. Osim što kosi, održava dvorište, tužitelj i obrađuje oranicu koja se veže na bašću, a sama kuća je u derutnom stanju, nije za stanovanje i mislim da nije priključena na komunalnu mrežu. Tužitelja nitko nikada nije smetao u posjedu navedene nekretnine, a mislim da održava istu i obrađuje zemlju preko 20 godina. Daljnjih pitanja nema, to je sve što imam za iskazati. Trošak pristupa na ročište ne tražim ".
Tužitelj ŽR u odnosnu na relevante činjenice koje se odnose na duljinu trajanja posjeda kao i osnovu njegova stjecanja je iskazao slijedeće cit "Ja sam od 1992.-1997. bio u Njemačkoj na radu i od ušteđevine sam kupio kuću staru koju sam srušio i na njezinim temeljima izgradio novu kuću na kojoj imam adresu prebivališta [adresa] koja se nalazi do nekretnine spora. Ta čestica je bila zapuštena, obrasla u travu, iz kuće koja je već tad bila u ruševnom stanju je izlazio bršljan i 1998. godine u ljeto došla je ZR sa svojim sinom Ž te sam s njima kao susjed stupio u kontakt. Ona mi je predložila da ja održavam dvorište a zauzvrat da bi mi dopustila mogućnost obrade zemljišta. Meni to nije odgovaralo, ja sam rekao da bih to onda kupio od nje a ona je rekla da mora vidjeti sa svojim sestrama. U to vrijeme nije bilo mobitela ni ničega tako da u tom trenutku sestre nije zvala. Kod definiranja visine cijene ona je rekla da ne bi tražila visoke novce, ja sam joj ponudio protuvrijednost za kunski iznos koji je tada iznosio 1200 eura. Ona je prihvatila te novce. Uvid u zemljišne knjige nisam izvršavao niti sam znao kako se zovu njezine sestre. Poslije sam pribavio br. telefona njezinog sina H koji je živio isto u Osijeku kao i JR, kako bi definirali uvjete i mogućnost sastava ugovora o kupoprodaji nekretnine, ali da mora vidjeti sa mamom i tetama oko dostave punomoći i to mi je svaki put govorio, a kontaktirao sam ga sigurno 3-4 puta. Nakon toga mi se više nije javljao na taj broj, a po mom saznanju živi i radi u Njemačkoj. Nikada me nitko nakon toga nije smetao u posjedu niti ograničavao isti, a niti se nakon što sam isplatio iznos kupovnine JR više pojavljivala u selu, kao niti njezine sestre koje ne znam kako izgledaju. Kuća u vrijeme 98. godine nije bila za stanovanje, iz godine u godinu sve više propada, nije priključena na infrastrukturu, nema niti vode, plina, struje, a nemam saznanja niti da li Flora odvozi otpad sa te adrese jer na tom kbr. 51 nitko nije prijavljen. Ja sam već 11 godina u Njemačkoj, da je netko od zemljišnoknjižnih vlasnica dolazio u RH, obilazio kuću, interesirao se, to bi mi sigurno od susjeda netko javio. Strah postoji zbog činjenice da se na parceli tužene nalaze 3 ogromna oraha za koje se bojim da bi se moglo srušiti i oštetiti mi kuću. Tim više što sam prošle godine dao 20.000 eura za rekonstrukciju krovišta, a kako se radi o ogromnim orasima koji imaju debelo korijenje, bojim se da bi mi mogli narušiti statiku kuće. Daljnjih pitanja nema, to je sve što imam za iskazati.
15. Provedena kritička analiza sadržaja iskaza svih saslušanih svjedoka i samog tužitelja kada se reduciraju u pogledu utvrđenja odlučnih činjenica za donošenjem meritorne odluke u ovom postupku kojom se pruža pravna zaštita tužitelju u odnosu na postavljeni tužbeni zahtjev koji je usmjeren na ostvarenje njegova prava vlasništva dosjelošću na nekretnini koja je predmetom spora, ukazuje se da su njihovi iskazi suglasni u potpunosti u pogledu utvrđenja slijedećih relevantnih činjenica:
-prvo činjenice da se sporna čestica označena kao čkbr [katastarska čestica] iz zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] nalazi u mjestu [adresa] ( opaska suda prije Majkovac) i to locirana geografski svojim položajem odmah do nekretnine tužitelja ŽR na kbr 51 u [adresa]
-drugo svi iskazi saslušanih svjedoka i samog tužitelja podudarni su i u pogledu utvrđenja činjenice da tužitelja nikada nitko nije ometao , smetao ili ga na drugi način ograničavao ili isključio u potpunosti u načinu korištenja navedene nekretnine koju je kosio ( dvorište) , održavao da ne bude zapuštena te obrađivao dio čestice koja se nadovezuje na bašću a nalazi se u produžetku iste i predstavlja oraničnu površinu kao i u pogledu utvrđenja činjenice dugotrajnosti vršenja posjeda od strane tužitelja koji se na takav način izvršavao u trajanju od preko 20 godina, gdje svjedok PR na navedenu okolnosti ističe cit "tu nekretninu iskorištava tužitelj, a po mome mišljenju od početka 2000. godine, a o navedenoj okolnosti imam i neposredno saznanje jer živim u [adresa]..",, svjedok ČR cit "On iskorištava nekretninu od 1997./98. godine do danas praktično otkada je doselio u to mjesto. Nikada ga nitko u posjedu nije smetao, a nikakvi zahvati na kući nisu poduzimani od tužitelja. Od zemljišnjoknj. vlasnica u selu se nitko nikada nije pojavljivao", svjedok DR cit "Tužitelja nitko nikada nije smetao u posjedu navedene nekretnine, a mislim da održava istu i obrađuje zemlju preko 20 godina"
-treće činjenice da saslušani svjedoci nemaju neposredno saznanje što je bila osnova stjecanja posjeda sporne nekretnine od strane tužitelja te je na tu okolnost iskazivao samo tužitelj u dijelu svog iskaza koji sud citira " Ja sam od 1992.-1997. bio u Njemačkoj na radu i od ušteđevine sam kupio kuću staru koju sam srušio i na njezinim temeljima izgradio novu kuću na kojoj imam adresu prebivališta [adresa] koja se nalazi do nekretnine spora. Ta čestica je bila zapuštena, obrasla u travu, iz kuće koja je već tad bila u ruševnom stanju je izlazio bršljan i 1998. godine u ljeto došla je ZR sa svojim sinom Ž te sam s njima kao susjed stupio u kontakt. Ona mi je predložila da ja održavam dvorište a zauzvrat da bi mi dopustila mogućnost obrade zemljišta. Meni to nije odgovaralo, ja sam rekao da bih to onda kupio od nje a ona je rekla da mora vidjeti sa svojim sestrama. U to vrijeme nije bilo mobitela ni ničega tako da u tom trenutku sestre nije zvala. Kod definiranja visine cijene ona je rekla da ne bi tražila visoke novce, ja sam joj ponudio protuvrijednost za kunski iznos koji je tada iznosio 1200 eura. Ona je prihvatila te novce. Uvid u zemljišne knjige nisam izvršavao niti sam znao kako se zovu njezine sestre. Poslije sam pribavio br. telefona njezinog sina H koji je živio isto u Osijeku kao i JR, kako bi definirali uvjete i mogućnost sastava ugovora o kupoprodaji nekretnine, ali da mora vidjeti sa mamom i tetama oko dostave punomoći i to mi je svaki put govorio, a kontaktirao sam ga sigurno 3-4 puta. Nakon toga mi se više nije javljao na taj broj, a po mom saznanju živi i radi u Njemačkoj".
16. Polazeći od konstatacija koje su iznesene u toč 10 i 11 obrazloženja ove odluke kada se radi o stjecanju prava vlasništva dosjelošću kao jednim od Zakonom o vlasništvu propisanim načinom izvornog stjecanja prava vlasništva na nekretnini koja je objektom stjecanja toga prava ( čl. 129 st 1 , čl. 159, 160 ZV-a) da bi se to pravo steklo bez obzira na vremensku duljinu posjedovanja stvari, minimalni zakonski uvjet je da se posjed mora izvršavati samostalnim posjedovanjem stvari i to kao pošteni posjednik , dakle sam posjed kao faktična vlast na stvari ( čl. 10/1 ZV-a) se mora od strane posjednika izvršavati kao sadržaj jednog od vlasničkih ovlaštenja ( čl. 11/2 ZV- a) , odnosno na način da se posjednik smatra vlasnikom stvari ( čl. 11/1 ZV-a) uz dodatni uvjet koji je zakonom propisan da se sama faktična vlast na objektu posjeda ( ovdje nekretnini) mora od strane posjednika izvršavati kroz pošteni posjed ( čl. 18 st 3 ZV-a) , odnosno na način da posjednik u trenutku kada je stjecao posjed nije znao ili barem imao razloga posumnjati u to da mu "pravo na posjed" ne pripada, dakle da nema valjani pravni temelj posjeda ( čl. 18 st 1 ZV-a) koji predstavlja osnovu stjecanja prava vlasništva a koju pravnu posljedicu u smislu ostvarenja stvarnih učinaka u tome slučaju posjed kao faktična vlast na stvari ostvaruje. Kod dosjelosti kao Zakonom propisanog izvornog načina stjecanja prava vlasništva, dolazi do derivatnog načina prenošenja posjeda i to izvan knjižnim načinom njegova stjecanja a koji posjed predstavlja valjanu pravnu osnovu za stjecanje prava vlasništva, te se kod takva način stjecaja posjeda presumira da je isti pošten sve dok se ne dokaže protivno ( čl. 18 st 5 ZV-a), odnosno poštenje prestaje onoga trenutka kada je posjednik saznao da mu pravo na taj posjed ne pripada ( čl. 18 st 3 Zv-a).Dakle iz ovog se može zaključiti da se kod stjecanja prava vlasništva dosjelošću po tužitelju a koji tužbenim zahtjevom od strane suda traži ostvarenja svoga prava vlasništva po tome osnovu mora dokazati da se posjed prenosio izvanknjižnom načinom njegova stjecanja i to pravnom osnovom koja predstavlja valjanu osnovu stjecanja prava vlasništva ( darovanje, ugovor o kupoprodaji, zamjena, nasljeđivanje, arondacija,…) i to neprekinutim nizom takovog načina stjecanja od upisanog knjižnog vlasnika do samog tužitelja kao stjecatelja.
17. Tuženik u odgovoru na tužbu problematizira po ovome sudu u osnovi dvije stvari, jedna je pravo vlasništva tužene i drugo je činjenica ne postojanja pisanog ugovor o kupoprodaji nekretnine sklopljenog između stranaka spora. U odnosu na prvu činjenicu po sudu se ukazuje da je izvadak iz zemljišne knjige javna isprava ( čl. 8/1 Zakona o zemljišni knjigama NN 63/19-123/24 dalje ZZK), dakle za nju važi presumpcija istinitosti odnosno oborivosti onog što se njome činjenično određuje ili utvrđuje (presumptio iuris et de iure) te svatko tko tvrdi suprotno to treba i dokazati ( čl. 230 st 1 i 3 ZPP-a) , a kako po tuženiku na kojem je bio teret dokaza činjenice da tužena nije vlasnica nekretnine odnosno da je izvan knjižno stanje različito od knjižnog stanja ( čl. 8 st 2 ZZK) nije dokazana osim načelnom tvrdnjom iz odgovora na tužbu, to se ima smatrati da u pogledu nekretnine spora zemljišnoknjižni izvadak ( 6) uživa svojstvo javne isprave u pogledu onih činjenica koji se njima potvrđuju a to je da je tužena (su) vlasnica nekretnine i da zemljišna knjiga u pogledu konkretne nekretnine koja je predmet spora odražava u potpunosti činjenično i pravno stanje u pogledu toga zemljišta ( čl. 8 st 2 ZZK-a).
18. U odnosu na drugo pitanje da li ugovor o prodaji nekretnine mora biti zaključen u pisanoj formi koji se problematizira od strane privremenog zastupnika tužene treba reći da se ovdje ne radi o stjecanju prava vlasništva temeljem pravnog posla koji predstavlja osnovu stjecanja prava vlasništva dok se samo takvo pravo stječe uknjižbom istoga u zemljišni knjigu ( čl. 115 st 1, čl. 119 st 1 i čl. 120 st 1 Zv-a) uz napomenu da sam pravni posao koji predstavlja osnovu stjecanja prava vlasništva kao isprava po svojem obliku i sadržaju mora odgovarati pravilima zemljišnoknjižno prava ( čl. 120 st 2 ZV-a u vezi sa čl. 57-60 ZZK-a) i mora biti sastavljen u pisanom obliku- formi ( čl. 115 st 3 ZV-a). Ovdje se radi o prenošenju posjeda kojim se dokazuje neprekinuti izvanknjižni način njegova stjecanja temeljem pravne osnove koja predstavlja valjani pravni temelj za stjecanje prava vlasništva a koja isprava po svojem sadržaju i obliku ne mora nužno odgovarati pravilima zemljišnoknjižnog prava i koja bi stoga morala biti sačinjena u pisanom obliku te po svojoj formi kao i po svojem sadržaju odgovarati valjanoj zemljišnoknjižnoj ispravi ( čl. 57-60 ZZK-a), podobnoj za upis navedenog knjižnog prava.
19. Posjed se stoga može prenositi i sklapanjem usmenog ugovora o prodaji nekretnine ili nekog drugog pravnog posla kojem je cilj stjecanje prava vlasništva ( prodaja , zamjena, darovanje) i gdje nedostatak pisane forme ne čini takav ugovor ništetnim nego naprotiv pod određenim okolnostima takav navedeni pravni posao može konvalidirati ( čl. 294 Zakona o obveznim odnosima NN 35/05-155/23 dalje ZOO- a), i to ispunjenjem preuzetih obveza koja iz njega za ugovorne strane proizlaze bilo u cijelosti ili u pretežitom dijelu. Sa stajališta sklopljenog usmenog ugovora o prodaji nekretnine zaključenog po navodu tužitelja sa sestrom tužene ZR kao prodavateljem, nekretnina je tužitelju predana u posjed kao kupcu dakle ispunjena je ugovorom preuzeta obveza prodavatelja, a sa stajališta tužitelja kao kupca ispunjena je njegova ugovorna obveza na način da je sestri tužene ZR HR, i to ZR kao prodavatelju isplaćena kupovnina u ondašnjoj kunskoj protuvrijednosti za iznos od 1.200,00 Eur-a. Kako nije sporno da se po utvrđenju suda tužitelj nalazi u posjedu sporne nekretnine u svakom slučaju preko 20 godina ( vidjeti toč 15 obrazloženja) a činjenicu da isplatu iznosa ugovorene kupovnine u kunskoj protuvrijednosti za iznos od 1.200,00 Eur-a tuženik nije osporio ima se zaključiti da je navedeni usmeni ugovor o prodaji nekretnine konvalidirao u smislu odredbe čl 299 ZOO-a, odnosno u to vrijeme važeće odredbe čl. 76 Zakona o obveznom odnosima ( NN 53/91-88/01 koji je bio važeći u trenutku sklapanja navedenog pravnog posla-ljeto 1998 godine) i da nedostatak pismene forme ne predstavlja razlog zbog čega sklopljeni usmeni ugovor o prodaji nekretnine ne bi predstavljao valjanu pravnu osnovu stjecanja samostalnog posjeda kod derivativnog izvanknjižnog načina njegova prenošenja sa sestre tužene HR na samog tužitelja.
20. Činjenica je a po priznanju samog tužitelja da isti nije u trenutku sklapanja usmenog ugovora o prodaji nekretnine vršio uvid u zemljišne knjige ovog suda , ali mu isto tako nije mogla ostati nepoznata činjenica da je ŠR imala sestre jer to proizlazi iz njegova stranačkog iskaza u dijelu koji sud citira cit " ,.. ja sam rekao da bih to onda kupio od nje a ona je rekla da mora vidjeti sa svojim sestrama". Saznanje činjenice da je tužiteljica imala sestre sa kojima je morala vidjeti oko prodaje nekretnine nije okolnosti koja bi po ocjeni suda mogla utjecati na poštenje tužitelja kod stjecanja posjeda sporne nekretnine odnosno pobudila sumnju u to da ne ostvaruje "pravo na posjed nekretnine" i da nema valjani pravni temelj koji predstavlja osnovu stjecanja prava vlasništva ( usmeno konvalidiranog ugovora) zbog čega mu posjed ne bio zakonit.
21. Po ocjeni ovog suda savjesnost posjeda neke osobe , kao i činjenica da je posjedovana nekretnina u zemljišnim knjigama upisana kao (su) vlasništvo nekih drugih osoba te moguće saznanje o upisu tih osoba ( sestara ŠR kao prodavtelja) samo po sebi ne čini posjed nepoštenim , kao i što do nepoštenja ne dovodi ni propust posjednika ovdje tužitelja da provjerava stanje upisa u zemljišnim knjigama , osobito ako prema svim ostalim okolnostima u kojima je posjed vršen nije imao nekog ozbiljnog razloga sumnjati u svoje pravo na posjed kao što je slučaj u konkretnom predmetu. Zaključak o nepoštenju posjeda moguće je donositi uvažavanjem svih okolnosti konkretnog slučaja ne samo uzimanjem u obzir navedenih činjenica koje se tiču izvršenog uvida u zemljišne knjige ili spoznaje o zemljišnoknjižnom vlasnicima, nego i okolnosti koje se odnose na ponašanje i postupanje u zemljišnoj knjizi tako upisanih vlasnika prema osobi posjednika, načinu kako se zemljišno knjižni vlasnici odnose prema nekretnini, da li je održavaju , snose troškove njezina uređenja budući vlasništvo i obvezuje ( čl. 48 Ustava RH) , okolnosti da li bez obzira što se vode kao zemljišno knjižni vlasnici istih imaju saznanja gdje se doista one nalaze, ili svojom voljom i ponašanjem jasno manifesiraju posvemašnju nezaineresiranost i pasivnost za nekretnine što je sve činjenično pitanje koje se ima utvrditi u postupku. Stav koji je iznio ovaj sud u vezi toga da možebitno saznanje za osobe koje su upisane u zemljišnim knjigama kao vlasnici nekretnine, ili propustu da se izvrši uvid u njih ne utječe na činjenicu da bi iz toga razloga posjed bio nesavjestan iznio je i VSRH u svojim odlukama koje za potrebe obrazloženja ove odluke sud navodi ( Rev-1209/2016, Rev-2426/1990, Rev-4993/2019, Rev 2353/17) ,sve to pod pretpostavkom da okolnosti konkretnog slučaja pod kojima se posjed izvršavao ukazuju na to da je posjed savjestan dakle da se izvršavao na način kao da je posjednik vlasnik stvari.
22. U konkretnom slučaju utvrđene su slijedeće činjenice:
- da je isplatom iznosa kupovnine od 1.200,00 Eur-a u kunskoj protuvrijednosti sestri tužene ŠR, u ljetu 1998 tužitelj isplatio dogovorenu kupovninu, te da mu je nekretnina predana u posjed i da je na taj način usmeni ugovor u smislu odredbe čl. 76 tada važećeg ZOO-a konvalidirao i predstavlja valjani pravni temeljem prenošenja samostalnog posjeda koji predstavlja valjanu pravnu osnovu stjecanja prava vlasništva dosjedanjem
-da ga u utvrđenom vremenskom razdoblju od preko 20 godina nitko nije uznemiravao u posjedu, bilo da mu isti oduzet ili da je na drugi način ograničen u njegovom vršenju -da kroz cijelo vrijeme izvršavanja posjeda na nekretnini koja je predmetom spora od ljeta 1998 godine nitko od zk. vlasnika nije obilazio nekretnine, vodio računa o njima , ulagao u iste, interesirao se u kakvom se stanju nalaze, dale drugim riječima kroz razdoblje od preko 27 godina iskazivao na taj način krajnju pasivnost i nezainteresiranost za iste, ukazuje na to da je tužitelj cijelo vrijeme posjedovanja nekretnine od ljeta 1998 do podnošenja tužbe ovome sudu dana 20.07.2023 ( budući pretpostavke stjecanje prava vlasništva dosjedanjem moraju biti ispunjene do trenutka podnošenja tužbe) predajom nekretnine u njegov posjed i isplatom iznosa ugovorene kupovnine imao osnovanog razloga vjerovati da je samostalni posjednik iste odnosno da posjed izvršava kao pošteni posjednik i vlasnik nekretnine i da su stoga u ovome slučaju u smislu odredbe čl. 159 st 2 u vezi sa čl. 388 st 2 ZV-a koji se ima primijeniti u konkretnom slučaju ( stupio na snagu 01.01.1997) ispunjene zakonske pretpostavke u vidu utvrđenih činjenica da je tužitelj kao samostalni posjednik kojem je posjed pošten protekom roka od 20 godina neprekidnog samostalnog posjedovanja dosjedanjem stekao pravo ( su) vlasništva na spornoj nekretnini ( najranije početkom 2019 godine, obzirom da se u samostalnom posjedu prema njegovom kazivanju nalazi od ljeta 1998 godine), zbog čega je valjalo odlučiti kao u izreci rješenja.
U Virovitici 30. rujna 2025.
Sudac:
Arsen Vanek
NAPUTAK O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ove presude dopuštena je žalba Županijskom sudu .Žalba se podnosi pismeno u dva primjerka putem ovog suda u roku od 15 dana od dana primitka pismenog prijepisa ove presude.
Dostaviti:
1. Tužitelj-po punomoćnicima odvjetnicima iz Odvjetničkog društva Volić i dr. iz Virovitice
2. Tuženik-po privremenom zastupniku Siniši Prodanoviću, odvjetniku iz Virovitice
