REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U POŽEGI

Sv. Florijana 2, POŽEGA

Poslovni broj: P-147/2025-6

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Požegi po sutkinji ovoga suda Meliti Novak ako sucu pojedincu u parničnom predmetu tužiteljice SB iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupana po punomoćniku Domagoju Miličeviću, odvjetniku u Požegi protiv tužene Općine Kaptol, Kaptol, Školska 3, OIB: [osobni identifikacijski broj], radi sklapanja ugovora o zakupu za poljoprivredno zemljište u Vlasništvu Republike Hrvatske, 18.rujna 2025. nakon održane i dovršene glavne javne rasprave u nazočnosti punomoćnika tužiteljice i z.z. tuženika AB, načelnika [adresa], dana 30.rujna 2025.

p r e s u d i o  j e

Tužiteljica SB iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj],odbija se s tužbom i tužbenim zahtjevom koji glasi:

"Nalaže se tuženiku, Općini Kaptol iz Kaptola (Općina Kaptol), Školska 3, OIB [osobni identifikacijski broj], da u roku od petnaest dana po donošenju ove presude sa tužiteljicom, SB iz [adresa] ([adresa]), [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], sklopi ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske i to sljedećeg sadržaja:

Na temelju članka 38. stavak 1. Zakona o poljoprivrednom zemljištu (Narodne novine, broj 20/18, 115/18, 98/2019 i 57/22) REPUBLIKA HRVATSKA, OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupana po Općinskom načelniku Zakupodavac)

i SB, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kao primatelj poljoprivrednog zemljišta u zakup (u daljnjom tekstu: Zakupnik), sklopili su

U G O V O R

o zakupu poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države

na području Općine Kaptol broj 19/2024

UVODNE ODREDBE

Članak 1.

Ugovorne strane suglasno utvrđuju da:

- je na temelju Odluke o raspisivanju javnog natječaja za zakup poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske na području Općine Kaptol („Službeni glasnik Općine Kaptol“ broj 06/23), za k. o. [katastarska općina], Doljanovci, Češljakovci, Kaptol i Podgorje na mrežnim stranicama i oglasnoj ploči Općine Kaptol objavljen Javni natječaj za zakup poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske na području Općine Kaptol,

- je Javni natječaj objavljen za:

1. PTC 77 u k. o. [katastarska općina], površine 2 7548 m2 , za početnu zakupninu u iznosu od 171,54 EUR,

- je na prijedlog Povjerenstva za zakup Općinsko vijeće Općine Kaptol donijelo Odluku o izboru najpovoljnijih ponuda na natječaju za zakup poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu RH na području Općine Kaptol, dana 20. lipnja 2024. godine, KLASA: 320-

02/23-01/17, URBROJ:2177-5-1-24-42, nakon pribavljene suglasnosti Ministarstva poljoprivrede, KLASA:320-02/23-02/135, URBROJ:525- 06/175-24-6 od 08. travnja 2024. godine, kojom se Zakupniku kao ponuditelju s najpovoljnijom ponudom dodjeljuje u zakup:

1. PTC 77 (k. č. br. [katastarska čestica]) u k. o. [katastarska općina] za godišnju zakupninu u iznosu od 285,80 EUR,

PREDMET UGOVORA

Članak 2.

U odnosu na utvrđenje u članku 1. ovog Ugovora o zakupu poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države na području općine Kaptol (u daljnjem tekstu: Ugovor o zakupu), Zakupodavac daje, a Zakupnik prima u zakup poljoprivredno zemljište u vlasništvu države na području Općine Kaptol, koje je prema posjedovnom listu Državne geodetske uprave, Područnog ureda za katastar Požega označeno kao:

[katastarska općina]

(Mbr. 327379)

Proizvodnotehnološka

cjelina Broj katastarske čestice

Način uporabe

katastarske čestice/

Katastarska kultura

Površina (m2 )

77 2249 oranica 2 7548

UKUPNO 2 7548

Poljoprivredno zemljište iz ovog članka upisano je u zemljišne knjige Općinskog suda u Požegi:

ZK uložak broj [broj ZK uloška] kao kč. br. [katastarska čestica], katastarska kultura oranica, ukupne površine 2 7548 m2

VRIJEME TRAJANJA ZAKUPA

Članak 3.

Poljoprivredno zemljište pobliže označeno u članku 2. ovog Ugovora o zakupu daje se u zakup na rok od 15 godina kao proizvodno-tehnološka cjelina PTC 77.

NAMJENA KORIŠTENJA ZEMLJIŠTA

Članak 4.

Poljoprivredno zemljište iz članka 2. ovog Ugovora daje se za ratarsku proizvodnju. Godišnja zakupnina za poljoprivredno zemljište iz članka 2. ovog Ugovora o zakupu iznosi 285,80 EUR (slovima: dvijestoosamdesetpet eura i osamdeset centi) za jednu kalendarsku godinu.

Zakupnik se obvezuje plaćati zakupninu iz stavka 1. ovoga članka do kraja prosinca za svaku tekuću godinu.

Iznimno, za prvu godinu zakupa zakupninu plaća u roku od 15 dana od dana uvođenja u posjed, u visini razmjernoj razdoblju koje je preostalo do isteka tekuće godine. Na iznos zakupnine koji nije plaćen u roku plaća se zakonska zatezna kamata. Zakupnina se plaća kao zajednički prihod državnog proračuna, proračuna jedinice područne (regionalne) samouprave i proračuna jedinice lokalne samouprave i uplaćuje se u korist računa Općine Kaptol, [broj bankovnog računa], broj modela „HR67“, a u polje poziv na broj primatelja upisuje se OIB Zakupnika, s naznakom: „Prihod od zakupa poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države“

Članak 6.

Radi očuvanja vrijednosti zakupnine, godišnja zakupnina za vrijeme trajanja Ugovora o zakupu revalorizirat će se sukladno odredbama Zakona o poljoprivrednom zemljištu i odredbama podzakonskog propisa.

Zakupodavac će sukladno stavku 1. ovog članka u slučaju kada je prosječni godišnji indeks potrošačkih cijena (ukupno) jednak ili veći od 103,0 u odnosu na prethodnu godinu i to za indeks tog uvećanja, izvršiti revalorizaciju godišnje zakupnine i pisano izvijestiti Zakupnika o novoj visini godišnje zakupnine i roku plaćanja.

PRAVA I OBVEZE

Članak 7.

Zakupnika uvodi u posjed Povjerenstvo za uvođenje u posjed u roku od 30 dana od dana sklapanja ovog Ugovora o zakupu.

Iznimno, ukoliko se prilikom uvođenja u posjed utvrdi da je zemljište iz članka 2. ovog Ugovora u posjedu treće osobe, Zakupnik će biti uveden u posjed po skidanju usjeva dosadašnjeg posjednika i dobrovoljnoj odnosno prinudnoj predaji posjeda Zakupodavcu.

O uvođenju u posjed se obavezno sastavlja i potpisuje zapisnik.

Prava i obveze iz ovog Ugovora o zakupu teku od dana uvođenja u posjed, osim ako Zakonom o poljoprivrednom zemljištu i/ili ovim Ugovorom nije određeno drugačije.

Članak 8.

Zakupnik se obvezuje koristiti poljoprivredno zemljište pobliže označeno u članku 2. ovog Ugovora sukladno Gospodarskom programu, koji čini sastavni dio ovog Ugovora, a na način kojim će osigurati primjenu agrotehničkih i drugih mjera propisanih Zakonom o poljoprivrednom zemljištu u cilju zaštite okoliša.

Zakupnik se obvezuje Općini Kaptol podnositi godišnje izvješće o ispunjavanju ciljeva Gospodarskog programa iz stavka 1. ovoga članka, do 31. ožujka tekuće godine za prethodnu godinu.

Zakupodavac i Zakupnik mogu sklopiti aneks ovog Ugovora o zakupu u slučaju opravdane potrebe za izmjenom Gospodarskog programa uvjetovane podizanjem profitabilnosti u provođenju Gospodarskog programa uz prethodnu suglasnost Ministarstva poljoprivrede.

Članak 9.

Zakupnik ne smije poljoprivredno zemljište u vlasništvu države iz članka 2. ovog Ugovora dati u podzakup odnosno ne može zakupljeno poljoprivredno zemljište dati u zakup trećoj osobi.

Zakupnik ne može prenijeti prava i obveze iz ovog Ugovora na drugu osobu, osim iznimno u slučajevima utvrđenim Zakonom o poljoprivrednom zemljištu, uz prethodnu suglasnost Ministarstva poljoprivrede.

Zakupnik se obvezuje za cijelo vrijeme trajanja zakupa plaćati zakupninu kao i sve naknade i doprinose koji proizlaze s osnova korištenja poljoprivrednog zemljišta pobliže označenog u članku 2. ovog Ugovora o zakupu.

Članak 11.

Zakupnik se obvezuje pratiti stanje poljoprivrednog zemljišta pobliže označenog u članku 2. ovog Ugovora o zakupu na način da ovlaštenom laboratoriju dostavlja uzorke tla na analizu i to tijekom prve godine nakon uvođenja u posjed i zadnje godine prije isteka ovog Ugovora te periodično najmanje svake četvrte godine za vrijeme trajanja ovog Ugovora.

Troškove analize tla snosi Zakupnik.

Članak 12.

Zakupodavac može Zakupniku dozvoliti postavljanje građevina gospodarske namjene, pomoćnih uređaja i objekata za iskorištavanje zemljišta ako je to u skladu s dokumentima prostornog uređenja i graditeljstva, te izvođenje potrebnih radova neophodnih za korištenje poljoprivrednog zemljišta pobliže označenog u članku 2. ovog Ugovora u ugovorene svrhe, bez prava na povrat uloženih sredstava. Po isteku Ugovora ili raskidu na zahtjev Zakupodavca a bez krivnje Zakupnika, Zakupnik u roku od šest mjeseci od raskida ili isteka Ugovora može uzeti one dijelove građevina i uređaja koje je izgradio i/ili ugradio, može tražiti naknadu neamortizirane vrijednosti trajnih nasada, objekata i uređaja koje nije moguće odnijeti te koji su uvećali vrijednost poljoprivrednog zemljišta ako je Zakupnik podignuo trajne nasade i postavio uređaje i objekte uz suglasnost nadležnog Ministarstva.

Zakupodavac ima pravo tražiti da Zakupnik o svom trošku ukloni postavljene gospodarske, pomoćne i druge građevine i objekte na predmetnom poljoprivrednom zemljištu podignute bez suglasnosti Ministarstva, a ukoliko Zakupnik to ne izvrši, isto će izvršiti Zakupodavac na trošak Zakupnika.

PRESTANAK UGOVORA

Članak 13.

Ovaj Ugovor o zakupu prestaje protekom vremena na koji je sklopljen.

Zakupodavac i Zakupnik mogu u svako vrijeme sporazumno raskinuti ovaj Ugovor. Ukoliko dođe do sporazumnog raskida ovog Ugovora o zakupu ili jednostranog odustajanja Zakupnika prije isteka vremena zakupa, Zakupnik nema pravo na potraživanje prema Zakupodavcu s osnova povrata uplaćene zakupnine ili naknade štete.

Članak 14.

Ugovor o zakupu raskida se ako Zakupnik:

- ne plati zakupninu do kraja prosinca tekuće godine, osim u slučaju više sile, ili drugih nepredviđenih okolnosti koje nisu krivnja Zakupnika,

- ne koristi poljoprivredno zemljište u vlasništvu Republike Hrvatske kao dobar gospodar,

- ne ostvaruje ciljeve Gospodarskog programa, koji čini sastavni dio ovog Ugovora o zakupu dvije godine uzastopno od dana sklapanja Ugovora o zakupu, osim u slučaju više sile,

- obrađuje poljoprivredno zemljište suprotno odredbama ovog Ugovora,

- da je zakupljeno poljoprivredno zemljište u vlasništvu države u podzakup,

- prenese prava i obveze iz ovog Ugovora o zakupu na treće osobe bez prethodne suglasnosti Ministarstva poljoprivrede,

- bez odobrenja Zakupodavca izvrši investicijske radove na poljoprivrednom zemljištu koji prelaze granice uobičajenoga gospodarenja ili promijeni način korištenja poljoprivrednog zemljišta,

- obavlja aktivnosti suprotno propisima o zaštiti prirode ili radnje koje imaju negativan utjecaj na bogatstvo ili stanje prirodnog područja ili ako na bilo koji način ugrožava opstanak prirodnih vrijednosti ili ukoliko se ne pridržava mjera ublažavanja negativnih utjecaja na ciljeve očuvanja i cjelovitost područja ekološke mreže,

- ne koristi sustave javnog navodnjavanja koji su izgrađeni ili će biti izgrađeni na poljoprivrednom zemljištu iz članka 2. ovog Ugovora o zakupu,

- u roku od dvije godine od dana sklapanja ugovora ne izjednači potreban broj uvjetnih grla stoke po hektaru na koje se obvezao u svom Gospodarskom programu koji je sastavni dio ovog Ugovora o zakupu,

- ne pridržava se ostalih ograničenja u odnosu na specifičnosti poljoprivrednog zemljišta iz članka 2. ovog Ugovora o zakupu,

- u ponudi na javni natječaj pobliže označen u članku 1. ovog Ugovora nije dao točne, istinite i potpune podatke ili je bio u zakašnjenju s ispunjenjem ugovorne obveze vezane uz korištenje poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države kao i da nije poštivao presudu ili drugu odluku suda ili drugog pravosudnog ili upravnog tijela s osnove korištenja poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države, a na osnovu takvih podataka sklopljen je ovaj Ugovor o zakupu,

- ne iskrči poljoprivredno zemljište u vlasništvu države koje nije u funkciji poljoprivredne proizvodnje ili je obraslo višegodišnjim raslinjem u roku od 2 godine

od dana uvođenja u posjed.

Ugovor o zakupu raskida se ako nakon otvaranja stečajnog postupka Zakupnik, kao stečajni dužnik, ne nastavi korištenje poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države. Ugovor o zakupu raskida se i ako zakupljeno poljoprivredno zemljište u vlasništvu države iz članka 2. ovog Ugovora prestane biti poljoprivredno zemljište zbog promjene namjene ili ako se poljoprivredno zemljište koristi suprotno odredbama ovoga Ugovora o zakupu ili odredbama Zakona o poljoprivrednom zemljištu.

Ukoliko dođe do raskida ovoga Ugovora prije isteka zakupa zbog naprijed navedenih razloga, Zakupnik nema pravo ni na kakvo potraživanje prema Zakupodavcu s osnova povrata uplaćene zakupnine, eventualnih ulaganja, naknade štete i slično. Ovaj Ugovor o zakupu se smatra raskinutim danom dostave obavijesti o raskidu Zakupniku.

U obavijesti o raskidu mora se odrediti rok u kojem Zakupnik ima pravo skinuti usjeve, odnosno plodove.

Zakupnik se obvezuje predati zemljište u posjed vlasniku putem Povjerenstva iz članka 7. ovog Ugovora o zakupu, u roku od 30 dana od dana prestanka Ugovora o zakupu, odnosno po skidanju usjeva, odnosno plodova.

U slučaju jednostranog raskida ugovora od strane Zakupnika, Zakupnik se obvezuje predati zemljište u posjed vlasniku putem Povjerenstva iz članka 7. ovoga Ugovora o zakupu u roku od 30 dana od prestanka Ugovora.

Zakupnik nema pravo na povrat neamortizirane vrijednosti zasađenih trajnih nasada, uređenih i postojećih građevina i uređaja na poljoprivrednom zemljištu u vlasništvu države ako se ugovor raskida na njegov zahtjev ili njegovom krivnjom.

Članak 15.

Protekom roka iz članka 3. ovog Ugovora o zakupu ili u slučaju raskida ovog Ugovora o zakupu, Zakupnik se obvezuje predmetno zemljište predati u posjed Zakupodavcu oslobođeno od posljedica provođenja Gospodarskog programa korištenja poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države, ukoliko se one ne odnose na neposrednu poljoprivrednu proizvodnju.

OVRŠNA KALUZULA

Članak 16.

Zakupnik je suglasan da se na temelju ovog Ugovora o zakupu a radi naplate bilo koje tražbine iz ovog Ugovora o zakupu, po njenoj dospjelosti, može neposredno provesti prisilna ovrha na njegovoj pokretnoj ili nepokretnoj imovini, tražbini i drugim imovinskim, materijalnim pravima i dionicama koje su njegovo vlasništvo, kao i na računima i novčanim sredstvima kod bilo koje banke ili druge pravne osobe koja obavlja poslove platnog prometa, a prema izvatku iz poslovne knjige Općine Kaptol, a sukladno odredbama Ovršnog zakona.

Zakupnik je suglasan i potpisom ovog Ugovora o zakupu izričito dozvoljava Zakupodavcu da na temelju ovog Ugovora o zakupu može neposredno provesti ovrhu radi predaje u posjed zemljišta iz članka 2. ovog Ugovora o zakupu, u slučaju da Zakupnik ne preda zemljište dobrovoljno u posjed Zakupodavcu po isteku Ugovora o zakupu, otkaznog roka ili raskidu Ugovora o zakupu, u skladu s odredbama ovog Ugovora o zakupu.

Zakupnik je suglasan da ovaj Ugovor o zakupu, zbog svog sadržaja, u odnosu na njega ima učinak i snagu ovršnog javnobilježničkog akta nakon solemnizacije i stavljanja potvrde ovršnosti od strane javnog bilježnika.

Ugovorne strane su suglasne da javni bilježnik može na zahtjev Zakupodavca na ovaj Ugovor o zakupu staviti klauzulu ovršnosti, nakon što Općina Kaptol dostavi javnom bilježniku izvadak iz poslovnih knjiga, izjavu JLS da je obveza koja proizlazi iz Ugovora o zakupu dospjela a nije podmirena od strane Zakupnika odnosno dokaz o poslanom pismenom otkazu ovog Ugovora ili zapisnik Povjerenstva iz kojeg je razvidno da Zakupnik nije dobrovoljno izvršio predaju posjeda.

OSTALE ODREDBE

Članak 17.

U slučaju da se pravomoćnom sudskom odlukom ili pravomoćnim upravnim rješenjem utvrdi postojanje stvarnog prava treće osobe na pojedinim katastarskim česticama poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države pobliže označenog u članku 2. ovog Ugovora o zakupu, isti će se u tom dijelu raskinuti i u tom slučaju Zakupnik nema pravo ni na kakvo potraživanje s bilo koje osnove prema Zakupodavcu, a nema pravo niti na naknadu štete.

Zakupnik se obvezuje trećoj osobi iz stavka 1. ovog članka predati u posjed katastarske čestice poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države iz stavka 1. ovog članka najkasnije u roku od 15 dana od skidanja usjeva sa tih katastarskih čestica. U suprotnom odgovara za štetu koja je uslijed toga nastala.

Članak 18.

Zakupodavac se obvezuje radi upisa zakupa na česticama koje su predmet ovog Ugovora o zakupu i praćenja, putem Općine/Grada, primjerak ovog Ugovora o zakupu i zapisnika o uvođenju u posjed, dostaviti nadležnom Područnom uredu za katastar Državne geodetske uprave, Zemljišnoknjižnom odjelu nadležnog Suda, Županiji, Hrvatskim vodama, Ministarstvu nadležnom za vodno gospodarstvo i Ministarstvu poljoprivrede, u roku od 30 dana od uvođenja u posjed.

Zakupodavac ovlašćuje Zakupnika da na temelju ovoga Ugovora o zakupu, bez svakog daljnjeg pitanja i odobrenja Zakupodavca, može zatražiti uknjižbu prava zakupa, na svoje ime, na nekretninama pobliže označenim u članku 2., do isteka Ugovora o zakupu.

Zakupnik ovlašćuje Zakupodavca da nakon isteka ili su slučaju raskida ovog Ugovora, bez svakog daljnjeg pitanja i odobrenja može zatražiti brisanje uknjižbe prava zakupa na nekretninama pobliže označenim u članku 2. ovog Ugovora.

Članak 19.

Na sve odnose između ugovornih strana koji nisu riješeni ovim Ugovorom o zakupu podredno će se primjenjivati odredbe Zakona o poljoprivrednom zemljištu, Zakona o obveznim odnosima i drugih važećih propisa Republike Hrvatske.

Članak 20.

Sve eventualne sporove nastale iz ovog Ugovora o zakupu, ugovorne strane nastojat će riješiti sporazumno, a u slučaju spora ugovaraju nadležnost stvarno i mjesno nadležnog suda.

Članak 21.

Ovaj Ugovor o zakupu sklopljen je u 8 (osam) istovjetnih primjeraka od kojih Zakupniku pripada jedan primjerak, jedan primjerak će za sebe zadržati jedinica lokalne samouprave, a po jedan primjerak je jedinica lokalne samouprave dužna dostaviti pravnim osobama u skladu s člankom 38. stavkom 10. Zakona o poljoprivrednom zemljištu.

Potpisnici ovog Ugovora o zakupu obvezuju se ovaj Ugovor solemnizirati kod javnog bilježnika. Solemnizirani Ugovor o zakupu ima snagu ovršnog javnobilježničkog akta, snagu javne isprave.

Troškove solemnizacije ovog Ugovora o zakupu snosi Zakupnik.

Ugovorne Strane dozvoljavaju, na zahtjev jedne od ugovornih strana, naknadno izdavanje pisanih otpravaka ovog javnobilježničkog akta bez ograničenja, trošak naknadnog izdavanja pisanih otpravaka snosi strana koja će zatražiti izdavanje takvog otpravka.

Članak 22.

Ugovorne strane potvrđuju da su upoznate sa svim odredbama ovog Ugovora preuzimaju sva prava i obveze iz ovog Ugovora o zakupu te ga u znak prihvata vlastoručno potpisuju.

Ovaj Ugovor o zakupu smatra se sklopljenim danom solemnizacije Ugovora od strane Zakupnika. a koji će ugovor u protivnom u cijelosti zamijeniti ova presuda po njenoj pravomoćnosti."

Obrazloženje

1.Tužiteljica SB podnijela je tužbu protiv tužene Općine Kaptol radi sklapanja ugovora o zakupu za poljoprivredno zemljište u Vlasništvu Republike Hrvatske.

1.1. U tužbi navodi da ovom tužbom traži od suda da naloži Općini Kaptol sklapanje ugovora o zakupu poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske, a sukladno provedenom i pravomoćno dovršenom prethodnom postupku propisanom Zakonom o poljoprivrednom zemljištu ("Narodne novine" br. 20/18.,115/18., 98/19., 57/22.), u kojem je njezina ponuda odabrana kao najpovoljnija, uz prethodnu suglasnost Ministarstva poljoprivrede. Navodi da je Županijskog državnog odvjetništva u Slavonskom Brodu nezakonito odbilo dati mišljenje o pravnoj valjanosti ugovora, iako se nije očitovalo o ugovoru, nego o ponudi – na što nije ovlašteno. Takvo prekoračenje ovlasti dovelo je do situacije u kojoj valjano i zakonito stečeno pravo tužiteljice ne može biti realizirano bez intervencije suda. Spor se vodi radi činidbe, odnosno radi zamjene nedopuštenog uskraćivanja mišljenja Županijskog državnog odvjetništva sudskom odlukom, kojom bi se tuženiku naložilo sklapanje predmetnog ugovora pod istim uvjetima kako je već bio pripremljen i dostavljen na mišljenje.

1.2. Navodi da je 13. studenoga 2023. godine Općinsko vijeće Općine Kaptol donijelo je Odluku o raspisivanju javnog natječaja za zakup poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske na području Općine Kaptol, temeljem članka 31. stavaka 5. i 7. Zakona o poljoprivrednom zemljištu ("Narodne novine", broj 20/18, 115/18, 98/19,57/22), Programa raspolaganja poljoprivrednim zemljištem za Općinu Kaptol na koji je prethodno dana suglasnost Ministarstva poljoprivrede, te članka 30. Statuta Općine Kaptol. Natječaj je obuhvaćao čestice u katastarskim općinama [katastarska općina], [adresa] i [adresa], uz rok zakupa od 15 godina za oranice i pašnjake, odnosno 25 godina za trajne nasade. Tekst javnog natječaja objavljen je na mrežnoj stranici i oglasnoj ploči Općine Kaptol te Ministarstva poljoprivrede u trajanju od 30 dana.

1.3.Tužiteljica ističe da je podnijela pravodobnu i urednu ponudu na javni natječaj za zakup poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske, raspisan od strane Općine Kaptol. Ponuda se odnosila na katastarske čestice koje su prema natječajnoj dokumentaciji bile predviđene za zakup u svrhu ratarske proizvodnje, i to katastarske čestice opisane proizvodne-tehnološkom cjelinom, katastarskom općinom, brojem katastarske čestice i površinom izraženom u m2, za koje čestice je tužiteljica ponudila godišnju zakupninu u ukupnom iznosu od 1.756,90 EUR, što iznosi više od propisane početne zakupnine u ukupnom iznosu od 924,74 EUR, sukladno uvjetima javnog natječaja.

1.4. Ponuda tužiteljice zaprimljena u sklopu provedenog javnog natječaja za zakup poljoprivrednog zemljišta, prihvaćena je kao najpovoljnija za zakup čestice k. č. br. [katastarska čestica], proizvodno-tehnološka cjelina PTC 77, k. o. [katastarska općina], ukupne površine 27548 m2.Odlukom Općinskog vijeća Općine Kaptol od 20. lipnja 2024. godine, KLASA: 320- 02/23-01/17, URBROJ: 2177-5-1-24-42, dodijeljen joj je zakup na rok od 15 godina, uz godišnju zakupninu u iznosu od 285,80 EUR, sukladno članku 36. stavku 1. Zakona o poljoprivrednom zemljištu. Navedena odluka donesena je nakon prethodno provedenog javnog otvaranja ponuda dana 15. siječnja 2024. godine, u kojem je utvrđeno da je ponuda SB za predmetnu česticu pravodobna, potpuna i najpovoljnija.

1.5 Sukladno članku 31. stavku 20. Zakona o poljoprivrednom zemljištu ("Narodne novine", broj 20/18, 115/18, 98/19, 57/22), Ministarstvo poljoprivrede je dalo prethodnu suglasnost na Prijedlog odluke o izboru najpovoljnije ponude za zakup poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske na području Općine Kaptol. Suglasnost je dana dopisom Ministarstva poljoprivrede, KLASA: 320-02/23-02/135, URBROJ: 525- 06/175-24-6, od 8. travnja 2024. godine, čime su se ispunili zakonski preduvjeti za donošenje odluke o izboru najpovoljnije ponude od strane Općinskog vijeća Općine Kaptol.

1.6. Po donošenju odluke o izboru najpovoljnije ponude za zakup poljoprivrednog zemljišta od strane Općinskog vijeća Općine Kaptol, sukladno članku 38. stavku 1. Zakona o poljoprivrednom zemljištu ("Narodne novine", broj 20/18, 115/18, 98/19, 57/22), općinski načelnik je, u ime Republike Hrvatske, izradio nacrt ugovora o zakupu predmetne katastarske čestice k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], za koju je najpovoljnijom ponudom izabrana SB. U skladu s člankom 38. stavkom 3. istog Zakona, nacrt ugovora mora biti dostavljen na prethodno mišljenje o pravnoj valjanosti Županijskom državnom odvjetništvu na čijem području se zemljište nalazi. Time se osigurava zakonitost pravnog akta kojim se uspostavlja zakupni odnos između Republike Hrvatske kao vlasnika zemljišta i izabranog zakupnika. Tek ako Županijsko državno odvjetništvo izda pozitivno mišljenje, ugovor o zakupu može biti sklopljen i solemniziran kao ovršna isprava, sukladno odredbi stavka 2.istoga članka. U predmetnom slučaju, Općina Kaptol je nakon dobivanja prethodne suglasnosti Ministarstva poljoprivrede, izradila nacrt ugovora te ga u zakonskom roku dostavila Županijskom državnom odvjetništvu u Slavonskom Brodu na davanje mišljenja. Tužiteljica ističe da je predmetna katastarska čestica k. č. br. [katastarska čestica] dana 8. travnja 2025. upisana u novi zemljišnoknjižni uložak broj [broj ZK uloška] umjesto dosadašnjeg zemljišnoknjižni uložak broj [broj ZK uloška].

1.7. Županijsko državno odvjetništvo u Slavonskom Brodu, postupajući sukladno članku 38. stavku 3. Zakona o poljoprivrednom zemljištu, dalo je negativno mišljenje na dostavljeni nacrt Ugovora o zakupu broj 19/2024, koji se odnosi na zakup katastarske čestice k. č. br. [katastarska čestica], PTC 77, k. o. [katastarska općina], s ponuditeljicom SB. Tužiteljica navodi da se sadržaj dostavljenog mišljenja nedvojbeno potvrđuje da se negativno očitovanje ne odnosi na sam nacrt ugovora niti na njegovu pravnu valjanost u formalnopravnom smislu, već isključivo na sadržaj Gospodarskog programa koji je priložen uz ponudu. U mišljenju se navodi da gospodarski program nije popunjen na način i ne sadrži elemente propisane Zakonom o poljoprivrednom zemljištu i Pravilnikom o Gospodarskom programu ("Narodne novine" broj 104/22 i 52/23), iako je prethodno Ministarstvo poljoprivrede, u skladu s člankom 31. stavkom 20. Zakona, dalo suglasnost na prijedlog odluke o izboru najpovoljnije ponude. Tužiteljica smatra da je Županijsko državno odvjetništvo izašlo iz okvira svojih zakonskih ovlasti koje se prema članku 38. stavku 3. Zakona odnose isključivo na prethodnu provjeru pravne valjanosti ugovora, a ne na ponovnu ocjenu zakonitosti i sadržajne potpunosti ponude ili gospodarskog programa koji je već prošao dvostupanjski nadzor nadležnih tijela – Općine i Ministarstva.

1.8. S obzirom na to da tužiteljica smatra da je je Županijsko državno odvjetništvo u Slavonskom Brodu (dalje ŽDO) u postupku davanja mišljenja na nacrt ugovora o zakupu, prekoračilo zakonom propisane ovlasti iz članka 38. stavka 3. Zakona o poljoprivrednom zemljištu, očitujući se ne o pravnoj valjanosti ugovora, nego o već prethodno ocijenjenoj i potvrđenoj ponudi, tužiteljica traži da sud nadomjesti mišljenje Županijskog državnog odvjetništva, te da se Općini [adresa] naloži sklapanje ugovora o zakupu s tužiteljicom, u istovjetnom sadržaju kakav je bio izrađen i dostavljen ŽDO-u na mišljenje, budući je nacrt ugovora izrađen je u skladu sa Zakonom, dobivena je prethodna suglasnost Ministarstva poljoprivrede, ugovor sadrži sve zakonom propisane elemente, uključujući ovršnu klauzulu, te kao takav ispunjava sve pretpostavke za sklapanje. ŽDO nije utvrdilo nikakvu pravnu nevaljanost ugovora, zbog čega nije imalo zakonsku osnovu odbiti davanje pozitivnog mišljenja. Slijedom navedenoga, smatra da je Općina Kaptol dužna sklopiti ugovor s tužiteljicom, a osporavanje temeljem nenadležnog i nezakonitog postupanja ŽDO-a ne može zaustaviti pravno valjano ostvareno pravo izabranog ponuditelja.

1.9. Zbog navedenoga tužiteljica predlaže da sud donese presudu kojom će tuženoj Općini Kaptol naložiti da u roku od 15 dana sklopi navedeni ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske.

2. Tužena Općina Kaptol u odgovoru na tužbu ne osporava navode iz tužbe, ali ističe da Općina Kaptol, u ime Republike Hrvatske, nije potpisala predmetni Ugovor jer je Županijsko državno odvjetništvo izdalo mišljenje kojim zaključuje da predmetna ponuda SB za zakup poljoprivrednog zemljišta nije mogla biti predmet razmatranja na navedenom natječaju jer Gospodarski program, koji je obvezni dio ponude, nije popunjen na način i ne sadrži potrebne elemente koji su propisani Zakonom o poljoprivrednom zemljištu i Pravilnikom o gospodarskom programu korištenja poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu RH, pa da je stoga navedeni Ugovor bez pozitivnog mišljenja ŽDO ništetan.

3. U dokaznom postupku sud je izvršio će se uvid u Odluku o raspisivanju javnog natječaja za zakup poljop.zemljiša u vlasništvu RH na području Općine Kaptol, općinskog vijeća općine kaptol od 13.studenog 2023., u javni natječaj za zakup poljop.zemljišta u vlasništvu RH na području Općine Kaptol, popis kat.čestica koje su predmet zakupa, ponuda SB od 11.prosinca 2023., zapisnik o javnom otvaranju ponuda općine [adresa] od 15.siječnaj 2024., odluka o zakupu poljop.zemljišta u vlasništvu RH Općinsko vijeće općine Kaptol od 20.lipnja 2024., očitovanje Ministarstva poljoprivrede od 8.travnja 2024., nacrt ugovora o zakupu općine Kaptol broj 19/2024., mišljenje ŽDO u Slavonskom Brodu od 13.veljače 2025., broj M-DO- 188/2024-4.

4. Nakon ovako provedenog dokaznog postupka, uz savjesnu i brižljivu ocjenu svakog dokaza posebno i svih dokaza zajedno, sud je nedvojbeno utvrdio da je tužbeni zahtjev tužiteljice neosnovan.

5. Naime, poljoprivredno zemljište u vlasništvu Republike Hrvatske ne pripada općini, već državi, a općina Ugovore o zakupu državnog poljoprivrednog zemljišta sklapa uz obveznu suglasnost nadležnog Županijskog državnog odvjetništva koje zastupa vlasnika-Republiku Hrvatsku.

6. Zakon o poljoprivrednom zemljištu ("Narodne novine" broj20/18, 115/18, 98/19 i 57/22, dalje ZPZ) u članku 38.stavak 3. propisuje da se nacrti ugovora o zakupu moraju prije potpisivanja dostaviti na prethodno mišljenje o pravnoj valjanosti županijskom državnom odvjetništvu na čijem području se poljoprivredno zemljište nalazi, a ako županijsko državno odvjetništvo izda negativno mišljenje, ugovor o zakupu ne može se sklopiti, a prema članku 35., stavak 5.,6. i 7. sastavni dio ponude na javnom natječaju za zakup je Gospodarski program korištenja poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države (u daljnjem tekstu: Gospodarski program) koji sadrži podatke o podnositelju ponude, opis gospodarstva, vrsta poljoprivredne proizvodnje kojom se namjerava baviti na zemljištu koje je predmet zakupa, lokalitet zemljišta, podatke o planiranim investicijama, podatke o novom zapošljavanju te podatke o površinama koje se nalaze u području obuhvata izgrađenih ili planiranih sustava javnog navodnjavanja i podnosi se na obrascu čiji sadržaj ministar propisuje pravilnikom.

7. Pravilnikom o Gospodarskom programu korištenja poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske("Narodne novine"broj104/22 i 52/23, dalje Pravilnik) propisuje člankom 1. da se istim Pravilnikom propisuje sadržaj Gospodarskog programa korištenja poljoprivrednog zemljišta i ribnjaka u vlasništvu Republike Hrvatske, a člankom 2. da je Gospodarski program sastavni dio ponude na javnom natječaju za zakup poljoprivrednog zemljišta i ribnjaka u vlasništvu Republike Hrvatske te sastavni dio ugovora o zakupu.

7.1. Gospodarski program mora sadržavati sve obvezne elemente-površine, plan proizvodnje, broj stoke, mehanizaciju, rokove realizacije itd. i ako isto ne sadrži ili je program nepotpun ili neusklađen s pravilnikom to može biti valjan razlog za negativno mišljenje ŽDO-a ,a time i za nemogućnost sklapanja ugovora.

8. Budući je nadležno Županijsko državno odvjetništvo u Slavonskom Brodu odbilo dati suglasnost za sklapanje ugovora Općina Kaptol ne može zakonito sklopiti ugovor. Prema tome, Općina Kaptol nije ovlaštena raspolagati zemljištem bez suglasnosti Županijskog državnog odvjetništva u Slavonskom Brodu, a Republika Hrvatska putem ŽDO-a zadržava kontrolu nad sklapanjem takvih ugovora.

9. Budući je u ovom slučaju tužena Općina Kaptol odbila zaključenje ugovora o zakupu jer nije dobila prethodnu suglasnost ŽDO-a, u ovome predmetu tužena Općina Kaptol nije pasivno legitimirana jer tužitelj mora tužiti onoga tko je sukladno zakonu imao zakonsku obvezu ili ovlast, jer nije ispunjen zakonski uvjet suglasnosti, a to u ovome slučaju nije Općina Kaptol nego ŽDO za RH.

10. Mišljenje Županijskog držanog odvjetništva u postupku zakupa državnog poljoprivrednog zemljišta je obavezna kontrola pravne valjanosti nacrta ugovora i dokumentacije koja čini njegov sastavni dio Gospodarskog programa. Budući ŽDO smatra da Gospodarski program tužiteljice SB ne ispunjava zakonom propisane uvjete, ono ga je negativno ocijenilo, navodeći da ponuda SB nije mogla biti predmetom razmatranja po objavljenom javnom natječaju za dodjelu zakupa za poljoprivredno zemljište u vlasništvu države na području Općine Kaptol. Kako Gospodarski program nije samo prilog, već bitan element ponude i osnove za sklapanje ugovora, a budući je jedan od njegovih ključnih priloga nepravilno izrađen, odnosno popunjen je na način da ne sadrži potrebne elemente koji su propisani Zakonom o poljoprivrednom zemljištu i Pravilnikom o Gospodarskom programu korištenja poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske, a koji su nužni za praćenje ispunjavanja gospodarskog programa, ponuda tužiteljice nije dobila pozitivnu ocjenu.

11. Suglasnost Ministarstava poljoprivrede na temelju članak 31.stavak 20. Zakona o poljoprivredno zemljištu, odnosi se na odluku o izboru najpovoljnijeg ponuditelja, a ne na ocjenu pravne valjanosti ugovora kao takvog jer Ministarstvo ne ulazi detaljno u sadržaj gospodarskih programa nego provjerava ispunjavanje uvjeta iz natječaja i zakonitosti postupka izbora.

12. Mišljenje ŽDO dolazi nakon suglasnosti Ministarstva i ono je kontrola zakonitosti prije sklapanja ugovora, s posebnim naglaskom na zaštitu državne imovine.

13. Zbog svega navedenoga sud je tužiteljicu odbio s tužbenim zahtjevom.

Požega, 30.rujna 2025.

Sutkinja:

Melita Novak

Uputa o pravu na žalbu: Protiv ove presude dozvoljena je žalba u roku 15 dana od dana objave presude. Žalba se podnosi ovome sudu, a o istoj odlučuje županijski sud.

Dna:

1. Domagoj Miličević, odvjetnik, Požega

2. Općina Kaptol