REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U POŽEGI

Sv. Florijana 2, POŽEGA

Poslovni broj: P-127/2025-4

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Požegi, po sucu ovog suda Ilki Leko u pravnoj stvari tužitelja Republika Hrvatska, OIB 52634238587, zastupana po ODO u Požegi protiv tužene AK, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], koju zastupa, punomoćnik ČK, odvjetniku iz [adresa], radi isplate, nakon glavne rasprave održane 10. rujna 2025. u nazočnosti zamjenice u ODO u Požegi NK, tužene AK i punomoćnika tužene ČK odvjetnika iz [adresa] i presude objavljene 30. rujna 2025.

p r e s u d i o  j e

I Odbija se tužiteljica s tužbom i tužbenim zahtjevom koji glasi:

"Nalaže se tuženoj AK, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa] da Republici Hrvatskoj, OIB 52634238587 na ime najamnine za stan u [adresa], za razdoblje od studenog 2017. do 1. lipnja 2021. plati iznos od ukupno 2.015,32 eura sa zakonskim zateznim kamatama koje na iznos od:

- 51,67 eura (za mjesec travanj 2018.) teku od 22. travnja 2018.

- 51,67 eura (za mjesec svibanj 2018.) teku od 28. svibnja 2018.

- 51,67 eura (za mjesec lipanj 2018.) teku od 24. lipnja 2018.

- 51,67 eura (za mjesec srpanj 2018.) teku od 22. srpnja 2018.

- 51,67 eura (za mjesec kolovoz 2018.) teku od 23. kolovoza 2018.

- 51,67 eura (za mjesec rujan 2018.) teku od 21. rujna 2018.

- 51,67 eura (za mjesec listopad 2018.) teku od 20. listopada 2018.

- 51,67 eura (za mjesec studeni 2018.) teku od 23. studenog 2018.

- 51,67 eura (za mjesec prosinac 2018.) teku od 21. prosinca 2018.

- 51,67 eura (za mjesec siječanj 2019.) teku od 25. siječnja 2019.

- 51,67 eura (za mjesec veljaču 2019.) teku od 22. veljače 2019.

- 51,67 eura (za mjesec ožujak 2019.) teku od 21. ožujka 2019.

- 51,67 eura (za mjesec travanj 2019.) teku od 20. travnja 2019.

- 51,67 eura (za mjesec svibanj 2019.) teku od 20. svibnja 2019.

- 51,67 eura (za mjesec lipanj 2019.) teku od 22. lipnja 2019.

- 51,67 eura (za mjesec srpanj 2019.) teku od 20. srpnja 2019.

- 51,67 eura (za mjesec kolovoz 2019.) teku od 23. kolovoza 2019.

- 51,67 eura (za mjesec rujan 2019.) teku od 20. rujna 2019.

- 51,67 eura (za mjesec listopad 2019.) teku od 18. listopada 2019.

- 51,67 eura (za mjesec studeni 2019.) teku od 22. studenog 2019.

- 51,67 eura (za mjesec prosinac 2019.) teku od 20. prosinca 2019.

- 51,67 eura (za mjesec siječanj 2020.) teku od 20. siječnja 2020.

- 51,67 eura (za mjesec veljaču 2020.) teku od 20. veljače 2020.

- 51,67 eura (za mjesec ožujak 2020.) teku od 19. ožujka 2020.

- 51,67 eura (za mjesec travanj 2020.) teku od 24. travnja 2020.

- 51,67 eura (za mjesec svibanj 2020.) teku od 22. svibnja 2020.

- 51,67 eura (za mjesec lipanj 2020.) teku od 18. lipnja 2020.

- 51,67 eura (za mjesec srpanj 2020.) teku od 18. srpnja 2020.

- 51,67 eura (za mjesec kolovoz 2020.) teku od 20. kolovoza 2020.

- 51,67 eura (za mjesec rujan 2020.) teku od 19. rujna 2020.

- 51,67 eura (za mjesec listopad 2020.) teku od 19. listopada 2020.

- 51,67 eura (za mjesec studeni 2020.) teku od 20. studenog 2020.

- 51,67 eura (za mjesec prosinac 2020.) teku od 19. prosinca 2020.

- 51,67 eura (za mjesec siječanj 2021.) teku od 22. siječnja 2021.

- 51,67 eura (za mjesec veljaču 2021.) teku od 19. veljače 2021.

- 51,67 eura (za mjesec ožujak 2021.) teku od 22. ožujka 2021.

- 51,67 eura (za mjesec travanj 2021.) teku od 18. travnja 2021.

- 51,67 eura (za mjesec svibanj 2021.) teku od 21. svibnja 2021.

- 51,67 eura (za mjesec lipanj 2021.) teku od 18. lipnja 2021.,

do 31. prosinca 2022. po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 3 postotna poena, a od 1. siječnja 2023. pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za osam postotnih poena, a u ostalim odnosima za tri postotnih poena.

II Svaka stranka snosi svoje troškove.

Obrazloženje

1. Tužiteljica Republika Hrvatska podnijela je tužbu protiv tužene AK radi isplate. U tužbi navodi da je tužena koristila stan u vlasništvu Republike Hrvatske koji se nalazi na adresi [adresa], površine 64,89 m2, u zgradi sagrađenoj na k. č. br. [katastarska čestica], sveukupne površine 50090 m2, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] u k. o. [katastarska općina] te nije plaćala najamninu niti naknadu za korištenje stana za razdoblje od studenog 2017. do lipnja 2021., koji stan je napustila koncem lipnja 2021., slijedom čega tužiteljica nema pravni interes u ovom postupku tražiti predaju stana u posjed tužiteljici. Tužiteljica je predmetni stan stekla od Grada Požege, a tužena je ugovor o najmu stana sklopila s Gradom Požega 1. kolovoza 2007., na određeno vrijeme od 5 godina, koji ugovor je istekao 31. srpnja 2012., a tužena nakon toga nije sklopila novi ugovor o najmu stana s Gradom Požega niti s Republikom Hrvatskom. Odredbom čl. 24. st. 1. Zakona o najmu stanova (Narodne novine, broj: 91/96, 48/98, 66/98, 22/06 i 68/18) propisano je da u slučaju smrti ili promjene najmodavca, odnosno prestanka najmodavca kao pravne osobe, prava i dužnosti najmodavca iz ugovora o najmu stana prelaze na njegova nasljednika ili pravnog slijednika. Odredbom čl. 25. st. 1. tog Zakona propisano je da ugovor o najmu stana sklopljen na određeno vrijeme će se smatrati prešutno obnovljenim za isto vrijeme trajanja ako ni jedna ugovorna strana najmanje 30 dana prije isteka ugovorenog vremena ne obavijesti u pisanom obliku drugu ugovornu stranu da ne namjerava sklopiti ugovor na određeno vrijeme za daljnje razdoblje. Sukladno tome predmetni ugovor o najmu od 1. kolovoza 2012. prešutno je obnovljen na daljnjih 5 godina, dakle, do 1. kolovoza 2017., a na dan 1. kolovoza 2017. taj ugovor je ponovno prešutno obnovljen do 1. kolovoza 2022., što znači da je predmetni ugovor o najmu na snazi čitavo vrijeme. Nakon utvrđivanja vlasništva Republike Hrvatske nad predmetnim stanom temeljem čl. 49. Zakona o upravljanju državnom imovinom (Narodne novine, broj: 145/2010) u predmetnom ugovoru došlo je do promjene na strani najmodavca na način da je Republika Hrvatska kao pravni slijednik Grada Požega stupila u ugovorni odnos s tuženom kao najmodavac, preuzevši sva prava i obveze Grada Požega iz istog. Stanom koji je predmet ovog postupka upravlja društvo Državne nekretnine d.o.o. temeljem ugovora o poslovno tehničkoj suradnji broj klasa 943-01/14-01/38, koji je Republika Hrvatska zaključila s Državnim uredom za upravljanje državnom imovinom. Državne nekretnine d.o.o. su tuženoj redovito dostavljale uplatnice radi plaćanja najamnine, a tužena nije podmirila dugovanje niti za jedan mjesec. Slijedom navedenog tužiteljica Republika Hrvatska predlaže da sud donese presudu kojom se nalaže se tuženoj da Republici Hrvatskoj na ime najamnine za stan u [adresa], za razdoblje od studenog 2017. do 1. lipnja 2021. plati iznos od ukupno 2.273,67 eura/17.130,96 kuna sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od dospijeća svakog pojedinog mjesečnog iznosa pa do isplate kao i da se tuženoj naloži da tužiteljici naknadi trošak parničnog postupka.

2. Tužena AK u odgovoru na tužbu navela je da je točno da živi u dvije prostorije kuće koja se nalazi u [adresa]. Tužena navodi da iz historijata tužbe proizlazi da tužiteljica potražuje za najamninu mjesečno iznos od 51,67 kuna, međutim, kako tužena živi u kući koja je u ruševnom stanju, jasno je da najamnina ne može niti približno odgovarati zatraženom iznosu. Naime, već u ranijim sudskim postupcima, u kojima je tužena već tužena za isto, građevinski vještak je konstatirao da u toj ruševnoj kući, ne postoje niti najminimalniji uvjeti za život. Praktično tužena tu živi na vlastitu odgovornost (krov u kući djelomično urušen, problem sa kanalizacijom i sl.), pa je jasno, da zatražene najamnina je višestruko pretjerana. Naime, tuženik pretpostavlja, da tužitelji nemaju stvarnog saznanja u kakvom je stanju ta nekretnina, (tj. da u njoj ne postoje uvjeti sa stanovanje i život), jer da tužitelj imaju saznanja u kakvom je stanju ta nekretnina, to bi sigurno imalo učinka na ovu tužbu. Tužena je također istakla 4 Poslovni broj: P-63/2023-11 prigovor zastare potraživanja, te predložila da sud odbije tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti.

3. Tužena se u podnesku od 17. listopada 2023. pozvala na opći zastarni rok budući je tužba predana 9. ožujka 2023. te se ističe prigovor zastare od 23. ožujka 2018. do 18. lipnja 2019.

4. Tužiteljica je u podnesku od 19. listopada 2023. navela da povlači dio tužbenog zahtjeva za razdoblje koje je u zastari i to 5 najamnina što iznosi sveukupno 258,35 eura i tužiteljica umjesto iznosa od 2.273,67 eur potražuje sveukupno iznos od 2.015,32 eur. Prvi iznos najamnine koji nije u zastari odnosi se na mjesec travanj 2018. s tijekom zakonske zatezne kamate od 22. travnja 2018. te tužiteljica ostaje kod tužbenog zahtjeva za razdoblje od travnja 2018. do zaključno lipnja 2021.

5. U dokaznom postupku izvršen je uvid u izvadak iz zemljišne knjige zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], izvadak iz otvorenih stavki Državnih nekretnina d.o.o., zahtjev za mirno rješenje spora od 3. studenog 2022., izvršen je uvid u spis ovoga suda broj Povrv-193/2017 i iz tog spisa pročitan je zapisnik s očevida održanog 15. ožujka 2018. te nalaz i mišljenje građevinskog vještaka EK od 26. svibnja 2018. te je u svrhu dokazivanja saslušana tužena AK.

6. Uvidom u izvadak iz zemljišne knjige zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] utvrđeno je da je Republika Hrvatska vlasnica kč. br. [katastarska čestica] zgrada, dvorište i oranica površine 50090 m2, a nesporno je da se predmetni stan na adresi [adresa] nalazi u zgradi sagrađenoj na naprijed navedenoj katastarskoj čestici.

7. Tužena ne osporava i da je u utuženom periodu živjela u stanu u naprijed navedenoj zgradi na adresi [adresa] navodeći da je u tom objektu koji je u ruševnom stanju ne postoje nit najminimalniji uvjeti za život što je utvrđeno po sudskom vještaku u ranijim postupcima koji su se vodili protiv tužene po istoj pravnoj stvari.

8. Nije sporno da tuženica u utuženom razdoblju nije plaćala najamninu niti Gradu Požegi niti tužiteljici.

9. Uvidom u izvadak otvorenih stavki Državnih nekretnina d.o.o. od 21. listopada 2022. razvidno je da za razdoblje od studenog 2017. do lipnja 2021. tužena duguje iznos od 17.130,96 kuna i koja naknada za korištenje stanova u vlasništvu Republike Hrvatske je prihod Državnih nekretnina d.o.o. temeljem Ugovora o poslovno tehničkoj suradnji broj klasa 943-01/14-01/38, koji je Republika Hrvatska zaključila s Državnim uredom za upravljanje državnom imovinom.

10. Saslušana u svrhu dokazivanja tužiteljica je iskazala da je za kuću u [adresa] zaključila ugovor o najmu sa Gradom Požegom i njima plaćala najamninu dok je iznosila 147,00 kuna. Prestala je plaćati najamninu kada je Republika Hrvatska postala vlasnik i kada su najamninu podigli na 380,00 kuna. Imala je 900,00 kuna mirovine i dvoje djece i nije mogla plaćati ovaj iznos. Žalila se na uplatnice koje je primala, ali ništa se nije promijenilo. U kući je živjela do 2021. godine, nakon čega se odselila te se ponovno vratila 2023. a to je bilo nakon nevremena u [adresa], morala je potpuno mijenjati krov jer je bio uništen i stolariju a to je učinila od pomoći mještana. Kad je "fajerman" pao Grad Požega joj je pomogao to popraviti. Prostor nije bio adekvatan za život, curilo je kroz stropove, a stakla su ispadala iz okvira tako da ih je morala pridržavati dok pere prozore. Strop i zidovi su bili puni vlage, otpadalo je sa stropova. Trajno je odselila iz ove nekretnine 5. lipnja 2023. Kada je u stan uselila on je bio takav da je imao veliki hodnik, predsoblje i imao je površinu od oko 64 m2. Prije nje u stanu je živio njen brat i on je hodnik i predsoblje preuredio tako da je od jednog djela predsoblja napravio kupaonicu tako da je bila kada, a ona je to renovirala i postavila tuš kabinu i wc školjku i pločice. Ima jedna veća i jedna manja soba i kuhinja, a ona je postavila kuhinjske elemente dok su podovi bili drveni.

11. Dakle, na temelju ovako provedenog dokaznog postupka nesporno je utvrđeno da je tužena bila posjednica stana u utuženom razdoblju na adresi [adresa] te da je vlasnik zgrade u kojoj se stan nalazi tužiteljica Republika Hrvatska. Tužena je sa Gradom Požegom za taj stan imala zaključen ugovor o najmu na određeno vrijeme u trajanju od pet godina, odnosno ugovor o najmu stana trajao je do 31. srpnja 2012. nakon čega tužena nije sklopila novi ugovor o najmu stana sa Gradom Požega niti sa Republikom Hrvatskom.

12. Sporno je u ovom postupku po kojoj pravnoj osnovi je tužena koristila predmetni stan te je li stan podoban za najam i za stanovanje.

13. Točno je kako to navodi tužiteljica da je odredbom članka 24.stavak 1. Zakona o najmu stanova (91/96,48/98,66/98,22/06 i 68/18) propisano je da u slučaju smrti ili promjene najmodavca, odnosno prestanka najmodavca kao pravne osobe, prava i dužnosti najmodavca iz ugovora o najmu stana prelaze na njegova nasljednika ili pravnog slijednika. Odredbom članka 25. stavak 1. tog Zakona propisano je da ugovor o najmu stana sklopljen na određeno vrijeme će se smatrati prešutno obnovljenim za isto vrijeme trajanja ako ni jedna ugovorna strana najmanje 30 dana prije isteka ugovorenog vremena ne obavijesti u pisanom obliku drugu ugovornu stranu da ne namjerava sklopiti ugovor na određeno vrijeme za daljnje razdoblje. Sukladno tome tužiteljica smatra da je predmetni ugovor o najmu od 1. kolovoza 2012. prešutno je obnovljen na daljnjih 5 godina, dakle, do 1. kolovoza 2017., a na dan 1. kolovoza 2017. taj ugovor je ponovno prešutno obnovljen do 1. kolovoza 2022., što znači da je predmetni ugovor o najmu na snazi čitavo vrijeme.

14. Međutim, sud je stava da tužiteljica Republika Hrvatska s tuženom AK nije sklopila ugovor najmu stana te da tuženica nije dužna platiti tužiteljici najamninu za korištenje predmetnog stana, a koji nesporno koristi bez zaključenog ugovora o najmu.

15. Prema odredbi članka 2. Zakona o najmu stanova (Narodne novine broj 91/96, 49/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20) određeno je da se stanom smatra skup prostorija namijenjenih za stanovanje s prijeko potrebnim sporednim prostorijama koje čine jednu zatvorenu građevinsku cjelinu i imaju poseban ulaz. Ostale prostorije u zgradi koje najmoprimac koristi (garaža, praonica rublja, sušionica rublja i sl.) mogu biti predmetom ugovora o najmu stana, a za njihovo korištenje se plaća posebna naknada.

15.1. Prema odredbi članka 3,. istoga zakona ugovorom o najmu stana obvezuje se najmodavac predati stan za stanovanje najmoprimcu uz za to određenu najamninu. Ugovorom o najmu stana uređuju se međusobni odnosi ugovornih strana. Uvjete sklapanja ugovora o najmu stana koji nisu propisani ovim zakonom stranke ugovaraju slobodno.

16. Između stranaka nije sporno da je tuženica u utuženom razdoblju koristila stan kojeg je tužiteljica vlasnik i tužiteljičino pravo na naknadu za korištenje stana bi se moglo temeljiti na odredbi članka 165. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine broj 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09,153/09, 143/12 i 152/14) kojom je propisano da nepošteni posjednik tuđe stvari mora je predati vlasniku ili osobi koju taj odredi te naknaditi sve štete koje su na njoj nastale i sve koristi koje je imao za vrijeme svojega posjedovanja, pa i one koje bi stvar dala da ih nije zanemario.

17. Nesporno je da je tuženica bila nepoštena posjednica predmetnog stana u utuženom razdoblju budući da je znala da nije vlasnica stana i da nema nikakav pravni osnov koji bi joj dao pravo da koristi stan.

18. Stoga sud nalazi da ne postoji pravna osnova po kojem tužiteljica od tuženice traži plaćanje najamnine za korištenje predmetnog stana za utuženo razdoblje budući je nesporno utvrđeno da s tuženom nije sklopila ugovor o najmu stana.

19. Osim toga uvidom u spis ovoga suda broj Povrv-193/2017 u kojem postupku je proveden očevid i vještačenje po vještaku građevinske struke EK utvrđeno je da je tužena koristila hodnik, kuhinju, dnevni boravak te kupaonicu i podrumski prostor u predmetnoj zgradi, a radi se o prizemnici s podrumom ispod djela kuće koja je izgrađena prije više od 100 godina i zadovoljava tek minimalne sanitarno-tehničke uvjete i to samo za privremeni smještaj i sporna nekretnina je u lošem stanju. Tužiteljica je u tom postupku pravomoćno odbijena sa tužbenim zahtjevom protiv tužene radi neplaćene dospjele rate najamnine za razdoblje od listopada 2013. do travnja 2014. za predmetni stan. Iz iskaza tužiteljice proizlazi da je nekretnina bila nesigurna za stanovanje, bilo je vlažno, otpadalo je sa stropova, a u konačnici se srušio "fajerman".

20. Temeljem izvedenih dokaza sud je utvrdio da je predmetni prostor ne predstavlja stan u smislu odredbe članka 2. Zakona o najmu stanova tako da taj prostor tužiteljica Republika Hrvatska nije niti mogla davati u najam i naplaćivati najamninu. Time Republika Hrvatska nije trpjela nikakvu štetu niti je tužena ostvarila korist korištenjem stambenog prostora u zgradi u vlasništvu tužiteljice.

21. Obzirom na sve naprijed navedeno sud nalazi da nisu ispunjene pretpostavke za plaćanje tužiteljici naknade za korištenje nekretnine tužiteljice niti po osnovi članka 165. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i sud nalazi da tužena nije u obvezi platiti tužiteljici naknadu za korištenje stana na ime najamnine pa je sud tužbeni zahtjev tužbe tužiteljice odbio kao neosnovan i odlučio kao u izreci.

22. Budući da je tužena u ovom postupku uspjela, a trošak postupka nije tražila sud je odlučio da svaka stranka snosi svoje troškove.

23. Zbog svega navedenog odlučeno je kao u izreci.

U Požegi 30. rujna 2025.

Sudac:

Ilka Leko

Naputak o pravnom lijeku: Protiv ove presude dopuštena je žalba županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda u roku od 15 dana od dana objave presude, odnosno od primitka prijepisa presude u 3 istovjetna primjerka.

DNA:

1. ODO u Požegi na broj P-DO-2/2023

2. Odvjetnik ČK, [adresa]