Poslovni broj: P-7170/2022-36

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu po sutkinji toga suda Ines Gutzmirtl Špehar kao sucu pojedincu, a temeljem prijedloga više sudske savjetnice-specijalista PO, u pravnoj stvari tužitelja KO iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Ivo Frangeš, odvjetnik iz Zagreba, protiv tuženika KLINIČKI BOLNIČKI CENTAR ZAGREB, Zagreb, Kišpatićeva 12, OIB: 46377257342, kojeg zastupa punomoćnik Krešimir Grubišić, odvjetnik iz Zagreba, radi plateža, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene dana 02. rujna 2025. godine u nazočnosti punomoćnika tužitelja Ive Frangeša, i zamjenika punomoćnika tuženika Tibora Vrbanića, odvjetnika iz Zagreba, dana 29. rujna 2025. godine,

p r e s u d i o  j e

I Nalaže se tuženiku isplatiti tužitelju iznos od 1.393,56 EUR, sa zakonskom zateznom kamatom od dana 16. prosinca 2022. godine do isplate, kao i naknaditi tužitelju trošak parničnog postupka u iznosu od 3.044,83 EUR, sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 29. rujna 2025. godine do isplate, i to do 31. prosinca 2022. godine po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, a od 01. siječnja 2023. godine do 29. prosinca 2023. godine, po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotnih poena, a od 30. prosinca 2023. do isplate, po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 01. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 01. srpnja te godine, dok je referentna stopa kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, sve u roku od 15 dana.

II Odbija se kao neosnovan zahtjev tužitelja za naknadu parničnog troška u preostalom dijelu, kao i zahtjev tuženika za naknadu parničnog troška u cijelosti.

Obrazloženje

1. Dana 30.12.2022.g. tužitelj je podnio tužbu pred ovim sudom protiv tuženika radi isplate iznosa od 1.393,56 eura. Iz navoda u tužbi proizlazi da su tužitelj i tuženik temeljem presude Naslovljenog suda poslovnog broja: Ps 45/16 od 26. lipnja 2017., u obveznom odnosu najma sa zaštićenom najamninom, i to na način da je tuženik najmodavac, dok je tužitelj zaštićeni najmoprimac, s time da je predmetni Ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom na snazi i sadržan je u izreci citirane presude. Nekretnina koja je predmetom navedenog Ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom je zbog neodržavanja generalno dotrajala te je u općenito lošem stanju, što je utvrđeno i u nalazu i mišljenju stalnog sudskog vještaka za graditeljstvo, dipl. ing. arh. ĆO, iz rujna 2022. koji je u svom mišljenju, među ostalim, naveo da je krov dotrajao, izveden starijim, azbestnim, valovitim salonit pločama. Na više mjesta vidljiva procurjevanja oborinske vode kroz krov. Potrebna je hitna sanacija krova, unutar kuće potrebno je provjeriti elektroinstalaciju, zbog mogućeg vlaženja, i zbog procurjevanja oborinskih voda. Tužitelj napominje da odredba članka 13. Zakona o najmu stanova (“Narodne novine”91/96, 48/98, 66/98, 22/06; dalje u tekstu: “ZNS”) određuje da je najmodavac dužan održavati stan koji se daje u najam u stanju pogodnom za stanovanje, u skladu s ugovorom o najmu, a odredba članka 14. stavka 3. ZNS-a određuje da je najmoprimac dužan obavijestiti najmodavca o nužnim popravcima u stanu i na zajedničkim dijelovima zgrade, koje je dužan snositi najmodavac. Tužitelj je, kao najmoprimac, postupio sukladno svojoj zakonskoj obvezi u više navrata pozivajući tuženika na ispunjenje njegove zakonske obveze te je uslijed tuženikove pasivnosti, tužitelj je angažirao stalnog sudskog vještaka ĆO, da o stanju predmetne nekretnine izradi nalaz i mišljenje te da navede koji su to popravci nužni kako bi nekretnina bila u stanju pogodnom za stanovanje. Tuženik je pristustvovao očevidu na licu mjesta, ali se na dostavljeni nalaz i mišljenje nije očitovao, a isto se tako tuženik oglušio i na tužiteljevo ponovljeno traženje da se saniraju makar najurgentniji od nužnih popravaka koje je vještak u svom elaboratu naveo. Nakon ostavljanja primjerenog roka te unaprijed obavijestivši tuženika o svojoj namjeri, tužitelj je samostalno angažirao izvoditelja radova za sanaciju dijela krova koji je najkritičnije prokišnjavao, kako bi izbjegao po život opasnu mogućnost strujnog udara. O sadržaju izvoditeljeve ponude kao i o izvršenim radovima te izdanom računu, tužitelj je tuženika također pravovremeno obavijestio, o čemu se tuženik, očekivano, nije očitovao. Navodi da je tužitelj račun za izvršene radove po njegovu dospijeću podmirio uplativši iznos od 10.500,00 kn na račun izvoditelja. S obzirom na citirane odredbe ZNS-a, kao i na općenite odredbe o ugovoru o najmu iz Zakona o obveznim odnosima, tužitelj ima pravo na naknadu iznosa od 10.500,00 kn koju, s obzirom na držanje tuženika, nema kako drugačije ostvariti pa ustaje ovom tužbom, predlaže usvojiti tužbeni zahtjev uz naknadu troška.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu predlaže prije daljnjeg upuštanja u raspravljanje o meritumu stvari, radi postizanja intervencijskog efekta, kao umješača u ovom predmetu na strani tuženika pozvati treću osobu, Sveučilište u Zagrebu, Medicinski fakultet, OIB: 45001686598, obzirom na činjenicu da se nekretnina, u odnosu na koju tužitelj traži naknadu troškova navodne sanacije, nalazi u vlasništvu takve treće osobe, a ne tuženika. Tuženik se izrijekom protivi tužbi tužitelja, kako njezinoj osnovi tako i visini, postavljenom tužbenom zahtjevu kao i svim navodima tužbe, obzirom da su isti krajnje paušalni te s tim u svezi neistiniti, nedokazani i neosnovani. Tuženik ističe i prigovor promašene pasivne legitimacije, obzirom da isti nije niti je ikada bio nositelj prava korištenja niti vlasnik predmetne nekretnine, a u odnosu na koju je tužitelj navodno izvršio i platio radove sanacije krovišta, već je to uvijek bila treća osoba (za vrijeme dok se predmetna nekretnina nalazila u društvenom vlasništvu kao nositelj prava korištenja bio je upisan Dekanat Medicinskog fakulteta Sveučilišta u Zagrebu, a po izvršenoj pretvorbi prava vlasništva njegov pravni sljednik Sveučilište u Zagrebu, Medicinski fakultet, OIB: 45001686598, [adresa]). U tom smislu, evidentno se može zaključiti kako je tužitelj, pod uvjetom da je uopće izvršio bilo kakva ulaganja u nekretninu, povećao imovinu odnosno učinio izdatak za drugoga, odnosno za vlasnika takve nekretnine, slijedom čega i svoj imovinskopravni zahtjev treba postaviti upravo prema vlasniku nekretnine koji je jedini nositelj svih prava i obveza po osnovi takvog svojeg vlasništva, a ne prema ovdje tuženiku koji s nekretninom nema nikakve veze. S tim u svezi, za predmet ovog spora apsolutno su nebitni navodi tužitelja i pozivanje na Presudu Općinskog građanskog suda u Zagrebu posl. br. Ps-45/16 od dana 26.06.2017. godine kojom se između ovdje tužitelja i tuženika zaključuje ugovor o najmu stana (dalje u tekstu: presuda), obzirom da iz takve presude odnosno ugovora o najmu kojeg presuda zamjenjuje nigdje ne proizlazi obveza tuženika na snošenje bilo kakvih troškova održavanja predmetne nekretnine koju tužitelj koristi. Ne ulazeći u razloge zbog kojih je takva presuda uopće donesena te činjenicu da je ista ne samo protivna odredbama Zakona o najmu stanova već i pravnoj i životnoj logici, takva je presuda obuhvaćena pravomoćnošću i egzistira u stvarnosti, međutim ista ne daje tužitelju za pravo da kao pasivno legitimiranu osobu u ovom sporu titulira ovdje tuženika. Pri tom, tuženik smatra važnim ukazati kako je tužbeni zahtjev presude, a koji predstavlja sadržaj Ugovora o najmu koji je prisilno sklopljen između tužitelja i tuženika, postavio i odredio upravo sam tužitelj, dakle ovo bez bilo kakve intervencije tuženika, a iz kojeg sadržaja ugovora jasno proizlazi osnovanost svega naprijed navedenog. Ističe da presuda odnosno Ugovor o najmu koji je njome sklopljen, u svojem članku 7. jasno propisuje da se najmoprimac obvezuje osim zaštićene najamnine plaćati ovlaštenim nadleštvima sve troškove u svezi sa stanovanjem (struja, telefon, odvoz kućnog smeća i dr.), dok nekih drugih odredbi o snošenju troškova održavanja u ugovoru, inače za ovakvu vrstu poslova uobičajenih, u konkretnom slučaju nema, slijedom čega je jasno kako je upravo na tužitelju teret snošenja svih troškova u svezi sa stanovanjem, a koji po logici stvari obuhvaćaju i troškove održavanja nekretnine u stanju pogodnom za stanovanje. Tuženik ovdje još jednom ukazuje kako je sam sadržaj ugovora o najmu, koji je tuženiku nametnut presudom, produkt volje i tužbenog zahtjeva samog tužitelja, a na koji tuženik nije imao nikakvog utjecaja, slijedom čega se sukladno odredbi članka 320. Zakona o obveznim odnosima, sve nejasne odredbe imaju tumačiti u korist druge strane, odnosno one strane koja nije pripremala niti predlagala sadržaj ugovora. Pri tom niti odredba članka 13. Zakona o najmu stanova, a koju tužitelj, očito bez njezinog pravilnog razumijevanja, paušalno citira u svojoj tužbi i koja glasi da je najmodavac dužan održavati stan koji se daje u najam u stanju pogodnom za stanovanje, u skladu s ugovorom o najmu, izrijekom ne propisuje kako bi troškovi održavanja stana koji je dan u najam silom zakona predstavljali obvezu najmodavca, ovdje tuženika, već i sam Zakon u takvoj svoj odredbi kod reguliranja takve obveze upravo vraća na sam ugovor o najmu i ono što je u njemu određeno o takvoj obvezi najmodavca. Okolnost da Ugovor o najmu, kojeg je svojim tužbenim zahtjevom postavio upravo tužitelj, ne sadrži niti jednu odredbu o tome da bi tuženik na bilo koji način bio u obvezi snošenja troškova održavanja nekretnine, vjerojatno leži u činjenici kako se tuženik u trenutku sklapanja takvog ugovora o najmu odnosno u trenutku donošenja presude već nalazio u dugogodišnjem posjedu predmetne nekretnine/stana, što je uostalom utvrđeno u odredbi članka 8. ugovora o najmu, a iz koje odredbe, također, jasno proizlazi kako se stan tužitelju daje u najam u stanju u kojem se nalazio u trenutku zaključenja ugovora o najmu. Dakle, u trenutku sklapanja ugovora o najmu odnosno donošenja presude (2017. godine) tužitelj je itekako bio svjestan svih nedostataka predmetne nekretnine, s obzirom da nedostaci o kojima tužitelj govori u svojoj tužbi (stanje krova) nisu nastali nakon sklapanja takvog ugovora. Štoviše, prema ograničenju iz članka 12. stavka 2. ugovora o najmu, tužitelj niti ne smije obavljati bilo kakve preinake u stanu, zajedničkim prostorijama i uređajima zgrade bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca, a koju suglasnost tužitelj nema niti ju je ikada dobio od tuženika. U smislu takve pravno značajne činjenice, tužitelj je svakako bio dužan prije poduzimanja bilo kakvih radnji te posljedično tome snošenja troškova vezanih za održavanje nekretnine, ishoditi pisanu suglasnost tuženika, odnosno u slučaju da je nije dobio, prije poduzimanja bilo kakvih aktivnosti bio je dužan pokrenuti sudski postupak protiv tuženika radi ishođenja takve suglasnosti, što isti nije učinio. Konačno, tuženik ovdje ukazuje i na činjenicu kako je tužitelj u sudskom postupku koji se kod naslovnog Suda vodi pod posl.br. Ps-81/18 odbijen sa svojim tužbenim zahtjevom da od ovdje tuženika otkupi predmetni stan/nekretninu, ovo upravo iz razloga jer je prvostupanjski sud zaključio kako tuženik nije vlasnik takve nekretnine, pa da nije niti pasivno legitimiran s tužiteljem niti sklopiti ugovor o otkupu stana. Ističe da je nejasno kako tuženik onda uopće može biti pasivno legitimiran u ovom sporu i plaćati troškove održavanja koji niti proizlaze iz njegova vlasništva nekretnine niti iz ugovora o najmu. Iz svega naprijed navedenog jasno proizlazi kako tužitelju za pravnu osnovanost njegovog tužbenog zahtjeva nedostaju sve naprijed opisane materijalnopravne i procesne pretpostavke, međutim koje tužitelj ne bi bio dužan ispuniti da je svoj tužbeni zahtjev, kao poslovođa bez naloga, postavio prema vlasniku takve nekretnine - Sveučilište u Zagrebu, Medicinski fakultet, koji jedini, uz tužitelja, ima koristi od eventualnih poboljšica koje bi tužitelj poduzeo o svom trošku. Nadalje, u odnosu na navode tužitelja o izvršenim radovima te s tim u svezi visini postavljenog tužbenog zahtjeva, tuženik se istima, u cijelosti, protivi i osporava sve dostavljene isprave s tim u svezi. Tuženik tako u cijelosti osporava nalaz i mišljenje sudskog vještaka ĆO iz rujna 2022. godine, obzirom da je sporni Nalaz i mišljenje izrađen isključivo na zahtjev tužitelja te kao takav nije relevantan za predmet ovog postupka. Također se ukazuje kako konkretan nalaz i mišljenje ne predstavlja nikakvo osiguranje dokaza koje je provedeno u skladu s odredbama članka 272. – 276. Zakona o parničnom postupku. Obzirom na navedeno, tuženik u cijelosti spori nužnost popravaka, njihovo izvršenje kao i činjenicu urednog podmirenja takvih popravaka od strane tužitelja, budući da tužitelju nije niti nastala nikakva šteta koja bi mu se eventualno trebala naknaditi. Predlaže odbiti tužbeni zahtjev u cijelosti kao neosnovan, uz naknadu parničnog troška.

3. Tijekom postupka izvođenja dokaza sud je proveo dokaz saslušanjem svjedoka ĆO i NO te je izvršio uvid u potvrdu o plaćanju iznosa od 10.500,00 kn od 17.11.2022.g. (list 4 spisa), presudu ovog suda broj Ps- 45/2016 od 26.06.2017.g., (list 17-22 spisa), presliku izvatka iz zemljišnih knjiga za nekretninu koja je predmet ovog postupka (list 31 spisa), mail korespondenciju između stranaka (list 94-101 spisa), nalaz i mišljenje stalnog sudskog vještaka za graditeljstvo, dipl. ing. arh. ĆO, iz rujna 2022.g., podneske stranaka, kao i ostalu priležeću dokumentaciju. Provedeno je također građevinsko vještačenje po stalnom sudskom vještaku, d.i.g. Žarku Željku koji je dana 17. ožujka 2025. godine dostavio sudu pisani nalaz i mišljenje, te je ujedno proveden i očevid u nekretnini koja je predmet ovog postupka dana 27.11.2024.g. za potrebe građevinskog vještačenja. Ostale dokaze sud nije provodio jer se provođenje drugih dokaza nije ukazalo potrebitim za donošenje odluke u smislu čl. 8 ZPP-a. Cijeneći sve provedene dokaze u smislu odredbe čl. 8. ZPP-a, svaki dokaz za sebe i sve dokaze u njihovoj ukupnosti, sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev u cijelosti osnovan.

4. Kako je među strankama sporna pasivna legitimacija, sud je izvršio uvid u presudu ovog suda Ps-45/16 od dana 26.06.2017.g., a koja je presuda postala pravomoćna i ovršna dana 12.07.20217.g. u odnosu na točku I izreke presude.

5. Uvidom u presudu ovog suda broj Ps-45/2016 od 26.06.2017.g., sud je nedvojbeno utvrdio da je istom u točki I izreke naloženo I tuženiku Kliničkom bolničkom centru Zagreb iz Zagreba, Kišpatićeva 12, OIB 46377257342 sklopiti s tužiteljem DO iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom, pa je tako u čl. 1 određeno da najmodavac i najmoprimac navedenim Ugovorom uređuju međusobna prava i obveze u svezi najma stana koji se nalazi u [adresa], u prizemlju, površine 70 m2, a koji stan se sastoji od tri sobe, kuhinje, ulaznog prostora, kupaone i WC-a. Članak 2 propisuje da se ugovorom najmodavac daje najmoprimcu u najam stan opisan u čl. 1 ovog Ugovora, kao zaštićenom najmoprimcu u smislu Zakona o najmu stanova (NN 91/96, 48/98, 66/98 i 22/06). Najmoprimac ima u zgradi pravo koristiti se zajedničkim prostorijama, uređajima i zemljištem. Nadalje, članak 3. određuje da će najmoprimac stan opisan u čl. 1 ovog Ugovora koristiti isključivo za stanovanje, sa zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade i zemljištem koje služi za uporabu zgrade te prostorijama iz čl. 2 ovog Ugovora, samo u skladu s njihovom namjenom, a članak 4. da ugovorne strane utvrđuju da najmoprimac ima obvezu plaćati zaštićenu najamninu u iznosu od 214,29 kn mjesečno. Člankom 5 je određeno da se najamnina plaća mjesečno do 21.-og u mjesecu za tekući mjesec i to na žiro račun najmodavca ili izravno na blagajni najmodavca. Najmodavac će početkom mjeseca za svaki mjesec ispostaviti račun - uplatnicu najmoprimcu za mjesečnu najamninu. Članak 6. Određuje da ugovorne strane utvrđuju da će visinu najamnine utvrđivati najmodavac svake godine sukladno promjeni propisa koji reguliraju visinu zaštićene najamnine, dok čl. 7 propisuje da se najmoprimac obvezuje osim zaštićene najamnine plaćati ovlaštenim nadleštvima sve troškove u svezi sa stanovanjem (struja, telefon, odvoz kućnog smeća i dr.). Članak 8. Određuje da najmodavac daje u najam stan opisan u čl. 1 ovog Ugovora u stanju u kojem se stan nalazi u trenutku zaključenja ovog ugovora, a kako je najmoprimac već u posjedu stana, neće se obavljati posebna primopredaja, a članak 9. da najmoprimac ne može stan ili dio stana potanko opisanog u čl. 1 ovog Ugovora dati drugoj osobi u podnajam ili ga iznajmljivati za privremeni smještaj. Članak 10. određuje da zajedno s najmoprimcem stan kao članovi njegovog obiteljskog domaćinstva koriste i njegova supruga ĐO iz [adresa] te njihovi sinovi ZO iz [adresa] i ČO iz [adresa]. Osobe navedene u ovom članku upisuju se u ovaj ugovor o najmu stana u smislu čl. 37 Zakona o najmu stanova (NN 91/96, 48/98, 66/98 i 22/06), a članak 11. da se ovaj Ugovor se zaključuje na neodređeno vrijeme. Članak 12. Propisuje da je najmoprimac dužan koristiti se stanom, zajedničkim dijelovima, uređajima i zemljištem zgrade na način da ih čuva od oštećenja. Najmoprimac ne smije obavljati preinake u stanu, zajedničkim prostorijama i uređajima zgrade bez prethodne pismene suglasnosti najmodavca. Najmoprimac je dužan najmodavcu omogućiti jedanput godišnje razgledavanje stana, uz prethodnu pismenu ili telefonsku najavu. Članak 13. određuje da se na prava i obveze ugovornih strana koje nisu utvrđene ovim Ugovorom primjenjivat će se odredbe Zakona o najmu stanova (NN 91/96, 48/98, 66/98 i 22/06), a članak 14. da je ugovor sastavljen u četiri primjerka za najmodavca i dva primjerka za najmoprimca. Članak 15. utanačuje da ugovorne strane primaju prava i obveze iz ovog Ugovora pa ga u znak prihvata vlastoručno potpisuju, sve u roku od 15 dana, a u suprotnom će ova presuda zamijeniti Ugovor istog sadržaja.

6. Nadalje, iako iz izvatka iz zemljišnih knjiga za nekretninu koja je predmet ovog postupka (list 31 spisa) nedvojbeno proizlazi utvrđenje da je u vrijeme vođenja ovog postupka treća osoba Sveučilište u Zagrebu, Medicinski fakultet, a ne tuženik uknjižen kao vlasnik zgrade, sud ocjenjuje kao neosnovan tuženikov prigovor promašene pasivne legitimacije.

7. Naime, tuženikov prigovor promašene pasivne legitimacije temelji se na pogrešnom shvaćanju razlike između pojmova najmodavca i vlasnika nekretnine. Posve je, naime, pravno irelevantno tko je vlasnikom nekretnine koja je predmetom najma, kad je upravo isključivo najmodavac taj koji je nositelj prava i obveza koje proizlaze iz obveznopravnog odnosa najma sukladno odredbama Zakona o najmu stanova (NN 91/96, 48/98, 66/98 i 22/06 68/18, 105/20 i 36/24; dalje u tekstu: ZNS). Obveznopravni odnos između tužitelja i tuženika zasnovan je Ugovorom o najmu stana čije su ugovorne strane nitko drugi do – tužitelj i tuženik.

8. Slijedom iznijetoga, kako je nedvojbeno utvrđeno da su upravo parnične stranke iz ovog postupka stranke ugovornog odnosa o najmu stana na adresi u [adresa], te kako iz stanja spisa proizlazi da je predmetni ugovor o najmu utvrđen presudom ovog suda broj Ps-45/2016 bio na snazi u vrijeme utuženih troškova radi sanacije nekretnine (studeni 2022.g.) i proizvodio pravne učinke za obje ugovorne strane, sud je u cijelosti otklonio prigovor promašene pasivne legitimacije.

9. Sud je ujedno otklonio prigovor tuženika da je ugovor o najmu sadržan u presudi Ps-45/16 od 26. lipnja 2017.g. ništetan, a koji prigovor temelji na činjenici da je isti suprotan prisilnim propisima (odredbama ZVDSP-a o vlasništvu), sukladno odredbi članka 322. stavka 1. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15; dalje u tekstu: ZOO) te obzirom na činjenicu da je nakon donošenja predmetne presude Ps-45/16, kao isključivi vlasnik predmetne nekretnine uknjiženo isključivo Sveučilište u Zagrebu – Medicinski fakultet, i to temeljem odredbe članka 360. ZVDSP-a. Tuženik smatra da uslijed ništetnosti ugovora o najmu, isti nije obvezan činiti bilo kakve radnje koje predstavljaju obveze najmodavca, a koje su propisane ZOO-om i Zakonom o najmu stanova.

10. Naime, iz presude ovog suda broj Ps-45/2016 proizlazi da je ugovor o najmu između stranaka sadržan u istoj presudi sklopljen dana 26.06.2017.g. temeljem činjenice da zgrada u kojoj se nalazi predmetni stan nije bila upisana u zemljišnim knjigama, dok je kao vlasnik zemljišta na kojem je zgrada izgrađena upisan II-tuženik, odnosno Medicinski fakultet u Zagrebu, slijedom čega je sud obzirom na činjenicu da je predmetna zgrada izgrađena u režimu društvenog vlasništva, dok je I-tuženik KBC Zagreb imao pravo upravljanja, korištenja i raspolaganja tom nekretninom. Kako u vrijeme donošenja predmetne presude zgrada, pa tako i stan koji je predmet ovog postupka, nije bio upisan u zemljišne knjige, nego je to učinjeno tek 2023.g. nakon donošenja pravomoćne presude iz 2017.g., te i kada je prilikom upisa zgrade uknjižen kao vlasnik Medicinski fakultet u Zagrebu, sud nalazi da nisu ispunjene pretpostavke za ništetnost ugovora sadržanog u presudi od 26.06.2017.g., već je tuženik po uknjižbi treće osobe kao vlasnika zgrade imao mogućnost tražiti raskid ugovora o najmu uslijed promijenjenih okolnosti, a što imenovani nije učinio, slijedom čega je ugovor o najmu stana između stranaka i dalje bio na snazi u vrijeme sanacijskih radova na krovu koji su predmet ovog postupka.

10. Nadalje, kako za tužitelja taj odnos s jedne strane proizvodi novčanu obvezu u vidu plaćanja najamnine i podmirivanja režijskih troškova (čl. 4 i 7 predmetnog ugovora o najmu), tako i s druge strane tuženik ima obvezu održavati predmet najma u stanju pogodnom za stanovanje, sukladno odredbama zakona. Naime, u skladu s dispozitivnim karakterom odredaba obveznopravnih propisa (pa tako i Zakona o obveznim odnosima kao lex generalis, a i Zakona o najmu stanova kao lex specialis), u slučaju da neka odredba nije sadržana u konkretnom ugovoru,u pogledu te obveze se tada primjenjuje relevantan zakon. Drugim riječima, činjenica da konkretnim ugovorom o najmu nije izričito propisano da će najmodavac snositi troškove održavanja predmetne nekretnine u stanju pogodnom za stanovanje ne ostavlja najmoprimca bez prava da od najmodavca zahtijeva to održavanje temeljem zakona, budući da se Zakonom o najmu stanova (lex specialis), a onda i Zakonom o obveznim odnosima (kao lex generalis), primjenjuju u pogledu svega onoga što konkretnim ugovorom nije uređeno, a na što upućuje i sam ugovor o najmu u članku 13 sadržan u presudi ovog suda od 16.06.2017.g.

11. Obveza tuženika kao najmodavca na održavanje nekretnine u stanju pogodnom za stanovanje nedvosmisleno proizlazi iz odredaba članka 13. ZNS-a koja određuje da je najmodavac dužan održavati stan koji se daje u najam u stanju pogodnom za stanovanje, u skladu s ugovorom o najmu, te iz odredbi članka 14. stavka 3. ZNS-a koja propisuje da je najmoprimac dužan obavijestiti najmodavca o nužnim popravcima u stanu i na zajedničkim dijelovima zgrade, koje je dužan snositi najmodavac.

12. Zakonodavčeva intencija da održavanje predmeta najma bude na teret najmodavcu a ne vlasniku predmeta najma jasno je vidljiva upravo iz činjenice da je citiranom odredbom dužnost održavanja predmeta najma eksplicitno povjerena upravo najmodavcu, a ne vlasniku, što je u skladu, kako s gramatičkim, tako i sistemskim, odnosno teleološkim tumačenjem predmetne pravne norme. Nadalje, tuženikovo tumačenje ugovorne odredbe, kojom je propisano da se najmoprimac obvezuje osim zaštićene najamnine plaćati ovlaštenim nadleštvima sve troškove u vezi sa stanovanjem (struja, telefon, odvoz kućnog smeća i dr.), na način da bi ti troškovi uključivali i troškove održavanja nekretnine u stanju pogodnom za stanovanje je isto tako u cijelosti promašeno te kao takvo u suprotnosti sa zakonskim odredbama te ustaljenom sudskom praksom.

13. Obzirom da je među stranaka sporna osnov i visina tužbenog zahtjeva u odnosu na trošak utuženih radova, odnosno da li su utuženi radovi bili nužni, odnosno potrebni da nekretnina bude pogodna za stanovanje. sud je saslušao svjedoke ĆO i NO te je izvršeno građevinsko vještačenje po vještaku Žarku Željku, te je ujedno za potrebe vještačenja proveden očevid dana 27.11.2024.g. kojem je prisustvovao i svjedok NO.

14. Iz iskaza svjedoka ĆO u bitnome proizlazi da je tužitelj naručio njegove usluge 2022., ne sjeća se točno mjeseca, da napravi osiguranje dokaza. Htio je da utvrdi zatečeno stanje a razlog za njegov nalaz, kako mu je rekao tužitelj, je bio taj što je krovište, po njemu, bilo u jako lošem stanju, a što je i svjedok utvrdio očevidom na licu mjesta. Na očevidu je bio prisutan tužitelj zasigurno, njegov odvjetnik, čije ime sada ne zna i još jedna osoba, za koju postoji mogućnost da bi možda predstavljala tuženika, no ne može biti siguran. Očevidom je utvrdio da je krov zaista u jako lošem stanju, da su azbestne valovite ploče dotrajale i popucale, krov je improvizirano saniran na način da je stavljena folija da spriječi curenje. Navodi da kada je ušao u unutrašnjost kuće, vidio je tragove procurivanja u više prostorija na stropu. On je to sve fotografirao i napravio nalaz koji je predao tužitelju. I dalje stoji iza tog nalaza. Nakon što je izradio nalaz, nije više imao kontakta sa tužiteljem. Na predočenje izvornika nalaza i mišljenja, a čija preslika prileži listu 6-16 spisa, svjedok navodi da potvrđuje da je riječ o njegovom mišljenju kojeg je izradio za tužitelja. Riječ je o prizemnici u neposrednoj blizini bolnice Šalata, u parku koji okružuje bolničku zgradu. Na poseban upit tuženika što je vještak mislio kada je u nalazu naznačio da je objekt generalno dotrajao, improvizirano održavan, vještak navodi da je mislio na foliju koja je improvizirano sanirala krovište. Na poseban upit tuženika navodim da je zapravo točno da bi to značilo da je objekt improvizirano saniran, a ne održavan. Nema saznanja tko je na taj način improvizirano sanirao krov. Na poseban upit tuženika da li je improvizirana sanacija bila od utjecaja na procurivanje u unutrašnjost objekta, svjedok je iskazao da nije bila od utjecaja, ona je postavljena da se smanji procurivanje i najvjerojatnije je ona postavljena kada je došlo do procurivanja. Na poseban upit tuženika da li je prilikom identifikacije nekretnine i provjerom u zemljišnim knjigama utvrdio identitet vlasnika nekretnine, svjedok je naveo da to nije bio njegov zadatak. Na poseban upit koji bi bili radovi da se sanira procurivanje, svjedok je iskazao da bi u svakom slučaju trebalo promijeniti cijeli krovni pokrov jer bi se pravo stanje moglo utvrditi tek kada se ukloni dio krovnog pokrova i vidi stanje podkonstrukcije i toplinske izolacije jer vlaga kada uđe u toplinsku izolaciju poništava njena svojstva. Također napominje da se azbestne ploče u pravilu mijenjaju jer se po zakonu ne smiju više niti staviti. On je na licu mjesta utvrdio i da je stolarija dotrajala i deformirana, starijeg tipa te nema funkciju kojoj služi. On nije radio te dodatne radove, poput uklanjanja dijelova krovnog pokrova.

15. Nadalje, na održanom očevidu dana 27.11.2024.g. svjedok NO je iskazao da ga je nazvao gospodin KO i rekao mu je da mu sve curi po kuhinji jer je tih dana dosta padala kiša, rekao je da curi i po struji, što nije nikada dobro i on je došao vidjeti što treba popraviti. Kada je došao, vidio je da je razlog procurivanja u kuhinju rupe u krovu, odnosno valovite salonit ploče su bile puknute i pomaknute. Njegov posao je bio taj da je trebao maknuti salonit ploče i odvesti na posebno odlagalište, maknuti trulu građu, za koju se sjeća da je bilo i umjesto toga postaviti OSB ploče, na to ceradu i to učvrstiti letvama. Prvi dan je došao sanirati krov sa dvoje radnika i taj dan su bili gotovi. Također napominje da se odlaganje starih azbestnih ploča na deponij posebno plaća i taj je trošak uračunao u troškove radova tužitelju. Sada se ne može sjetiti koliko su koštali radovi, no može provjeriti u svojoj arhivi. Tužitelj je uredno platio račun. Radovi koje je izvršio za tužitelja nisu mogli čekati jer nije bila riječ o vlaženju, već o pravom curenju vode u stan. Na poseban upit tuženika da li je utvrdio da je na krovu prije nešto bilo rađeno ili krpano, svjedok navodi da se ne može sjetiti. Gospodin KO mu nije pomagao u radovima, osim ako je možda donio kakav alat ili skuhao kavu, jer on i inače ne da ljudima da se penju na krov.

16. Sud je u cijelosti prihvatio iskaz svjedoka ĆO i NO kao vjerodostojne i istinite, obzirom su imenovani svjedoci iskazivali životno, logično, uvjerljivo i bez zastajkivanja te čiji su iskazi u cijelosti sukladni ostalim provedenim dokazima.

17. Iz nalaza i mišljenja vještaka Žarka Željka proizlazi utvrđenje da je prilikom uviđaja obavljenog 27.11.2024. godine izvršen pregled zgrade na adresi [adresa], i kada je utvrđeno da je zgrada koja je predmet uviđaja građena materijalima slabije kvalitete. Na svim dijelovima zgrade su vidljivi tragovi dotrajalosti materijala, te oštećenja nastala djelovanjem atmosferilija, procurivanja i vlage. U unutarnjim dijelovima zgrade su na stropu i zidovima vidljivi tragovi prijašnjeg procurivanja kroz krovnu konstrukciju. Na krovu je, na dijelu iznad kuhinje i kupaonice (na istočnoj strani zgrade) postavljena debela PVC folija koja je osigurana od odizanja drvenim gredama i gredicama. Na preostalom dijelu krova su vidljive valovite azbest cementne ploče, koje su u dotrajalom stanju. Prema stanju predmetne nekretnine vidljivom u nalazu i mišljenju vještaka ĆO, dipl.ing.arh., snimljenom 22.9.2022. godine, vidljivo je da zgrada u [adresa] nije bila pogodna za stanovanje, pogotovo zbog procurivanja oborinskih voda kroz krovnu konstrukciju, zbog čega je boravak u istoj predstavljao opasnost za život i zdravlje. Iz toga je vidljivo da je bilo nužno izvesti radove na sanaciji krova, kako bi se spriječilo prodiranje atmosferilija u unutarnje dijelove zgrade. Prema stanju zatečenom na uviđaju, iskazu tužitelja i svjedoka prilikom uviđaja, proizlazi da su izvedeni radovi sanacije navedeni u točki 1.4. u tablici 1. Procijenjena vrijednost radova sanacije izvedenih na zgradi u [adresa] iznosi 2.000 EUR.

18. Sud je u cijelosti ocijenio nalaz vještaka vjerodostojnom jer je u svemu postupio prema zadatku suda te objektivno i savjesno u skladu s pravilima struke izradio nalaz i mišljenje poštujući sve relevantne okolnosti konkretne situacije kao i pravila znanosti i prakse, a i na prigovore tuženika je odgovoreno na način koji prihvaća sud. Iako je tuženik ostao kod primjedbi na nalaz i mišljenje građevinskog vještaka nije predložio niti jedan adekvatan dokazni prijedlog usmjeren na njegovo pobijanje u smislu čl. 219 ZPP-a (poput saslušanja imenovanog vještaka ili predlaganja novog građevinskog vještačenja po drugoj osobi vještaka, s time da je u podnesku od 14.04.2025.g. decidirano iskazao da ne predlaže saslušanje imenovanog vještaka na ročištu, niti će snositi troškove takvog saslušanja, ukoliko bi ono bilo određeno na prijedlog tužitelja ili po službenoj dužnosti), slijedom čega je sud primjedbe tuženika u cijelosti otklonio kao neosnovane i ničim dokazane.

19. Imajući u vidu ranije iznesena utvrđenja koja proizlaze iz iskaza svjedoka ĆO i NO, a čiji je iskaz sud u cijelosti prihvatio kao vjerodostojne, te povezujući isti sa rezultatima provedenog građevinskog vještačenja, sud nalazi utvrđenim osnov tužbenog zahtjeva, obzirom da pravni osnov u predmetnoj stvari predstavlja vraćanje koristi zbog stečenog bez osnove u visini sanacionih troškova po utuženom računu. Temelj za isto proizlazi iz odredbe čl 1120. st. 1 ZOO-a kojom je propisano da je kad dio imovine jedne osobe na bilo koji način prijeđe u imovinu druge osobe, a taj prijelaz nema osnove u pravnom poslu ili zakonu, stjecatelj dužan vratiti tu imovinu, te da je, ako vraćanje imovine nije moguće, dužan nadoknaditi vrijednost ostvarene koristi, dok je stavkom 2. istog Zakona propisano da se pod prijelazom imovine podrazumijeva i stjecanje koristi izvršenom radnjom.

20. Slijedom iznijetoga, a kako je tijekom postupka nedvojbeno utvrđeno da predmetna nekretnina već u rujnu 2022.g. nije bila pogodna za stanovanje, pogotovo zbog procurivanja oborinskih voda kroz krovnu konstrukciju, zbog čega je boravak u istoj predstavljao opasnost za život i zdravlje, te zbog čega je bilo nužno izvesti radove na sanaciji krova učinjene u studenom 2022.g., kako bi se spriječilo prodiranje atmosferilija u unutarnje dijelove zgrade, to je sud nedvojbeno utvrdio da je tužitelj kao najmoprimac opravdano i potrebno, bez suglasnosti tuženika kao najmodavca sanirao nužan trošak procurivanja krova u smislu odredbi čl. 13 i 14 ZNS-a, a u vezi s čl.1120 ZOO-a te je stoga utvrđen osnov tužbenog zahtjeva.

21. Također valja napomenuti da je uvidom u mail korespondenciju stranaka nedvojbeno utvrdio kako je tuženik obavještavao tuženika o stanju nekretnine i prije samih radova, odnosno u rujnu 2022.g., te je i pozvao predstavnika tuženika da prisustvuje očevidu za potrebe utvrđivanja zatečenog stanja od strane sudskog vještaka ĆO, i na kojem je očevidu bila prisutna predstavnica tuženika, iz čega je razvidno da je tuženik u cijelosti udovoljio zakonskoj obvezi da obavijesti najmodavca o potrebi za sanacijom nekretnine. Kako iz stanja spisa proizlazi da se najmodavac oglušio o tužiteljeve pozive u vezi sanacije nekretnine, to sud nalazi da je najmoprimac opravdano izvršio sanaciju ne čekajući suglasnost najmodavca budući je boravak u istoj predstavljao opasnost za život i zdravlje, sukladno iskazima svjedoka, kao i nalazu i mišljenja vještaka ĆO, a čiji je nalaz potvrđen i u ovom postupku od strane sudskog vještaka Žarka Željka.

22. Sud je ujedno otklonio prigovor tuženika da je tužitelj u trenutku sklapanja ugovora o najmu odnosno donošenja presude (2017. godine) bio svjestan svih nedostataka predmetne nekretnine, s obzirom da nedostaci o kojima tužitelj govori u svojoj tužbi (stanje krova) nisu nastali nakon sklapanja takvog ugovora, obzirom da takvu tvrdnju nije ničim dokazao u smislu čl. 219 ZPP-a.

23. Nadalje, kako je iz potvrde o plaćanju od 17.11.2022.g. razvidno da je tužitelj podmirio trošak sanacije koji je iznosio 10.500,00 kn, te obzirom na utvrđenje građevinskog vještaka da procijenjena vrijednost radova sanacije izvedenih na zgradi u [adresa] iznosi 2.000,00 eura, sud je ocijenio osnovanim potraživanje tužitelja u iznosu od 1.393,56 eura ( iako 10.500,00 kn iznosi 1.393,59 eura, sud nalazi da je na dispoziciji tužitelja da li će tražiti manji iznos budući da isto ne ide na štetu tuženika).

24. Sud je također riješio kako neće provoditi dokaz saslušanjem tužitelja obzirom sud nalazi da bi provođenje navedenog dokaznog prijedloga samo dovelo do odugovlačenja postupka i stvaranja dodatnog troška za stranke. Naime, obzirom da je punomoćnik tužitelj iskazao na posljednjem ročištu da se tužitelj nedavno preselio izvan Zagreba u mjesto blizu Pakraca, a koju je činjenicu sud utvrdio uvidom u terminal MUP-a za tužitelja iz kojeg je razvidno da tužitelj ima prijavljeno prebivalište u [adresa] od 17.01.2025.g. te obzirom da sud nalazi da je činjenično stanje u dovoljnoj mjeri utvrđeno za donošenje zakonite i pravilne odluke, slijedom čega za utvrđenje spornih činjenica nije bilo potrebno saslušavati tužitelja u smislu čl. 264 ZPP-a, to je sud raspravnim rješenjem od 02.09.2025.g.odbio dokazni prijedlog za saslušanjem tužitelja kao nepotrebnim.

25. Temeljem svega ranije iznesenog, sud je utvrdio obvezu tuženika na snašanje utuženog troška po sanacijskim radovima u iznosu od 1.393,56 eura, slijedom čega je valjalo usvojiti tužbeni zahtjev i odlučiti kao u točci I izreke presude.

26. Sukladno odredbi čl. 29. st. 1 ZOO-a, dužnik koji zakasni s ispunjenjem novčane obveze, duguje osim glavnice i zateznu kamatu utvrđenu zakonom, dok je odredbom čl. 183 st. 1 ZOO-a određeno da dužnik dolazi u zakašnjenje kad ne ispuni svoju obvezu u roku određenom za ispunjenje. Slijedom iznijetoga, obzirom je tužitelj podmirio trošak sanacije dana 17.11.2022.g., to je imenovani pravilno potraživao platež zatezne kamate počev od 16.12.2022.g. do isplate, kako to proizlazi iz točke I izreke presude. Visina stope zatezne kamate određena je po stopi sukladno odredbi čl. 29 st. 2 ZOO-a.

27. Obveza tuženika da naknadi trošak tužitelju temelji se na odredbi čl. 154 st. 1 i čl. 155 st. 1 ZPP-a. Trošak se odnosi na trošak zastupanja tužitelja koji su u ovosudnom postupku bili zastupani po punomoćniku odmjeren u skladu s važećom Tarifom o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika, koja je bila na snazi u vrijeme poduzimanja parnične radnje i to temeljem Tbr 7 toč. 1, Tbr 8 toč. 1, Tbr. 9 toč. 1, Tbr 11 toč 1, te Tbr. 42 i 50. Tarife.. Trošak postupka odnosi se na trošak sastava tužbe u visini od 100 bodova temeljem Tbr 7 toč. 1, trošak pristupa na ročišta na dane 03.10.2023.g., 10.07.2024.g., 02.10.2024.g. i 02.09.3025.g. temeljem Tbr 9 toč. 1, svaki u visini od 100 bodova, na trošak pristupa na očevid održan dana 27.11.2024.g. temeljem Tbr 9 toč. 1 u visini od 100 bodova, na trošak sastava podneska od 22.03.2023.g. i od 16.02.2024.g., svaki u visini od 100 bodova temeljem Tbr 8 toč. 1, na trošak sastava podnesaka od 06.10.2023.g. i od 11.10.2024.g., svaki visini od 25 bodova temeljem Tbr 8 toč. 3, što ukupno iznosi 850 bodova, što uz vrijednost boda od 2,00 eura iznosi 1.700,00 eura, i što uvećano za 25% PDV-a od 425,00 eura iznosi 2.125,00 eura. Tužitelju je također priznat trošak građevinskog vještačenja u iznosu od 800,00 eura, kao i trošak od 40,20 eura za izlazak sudske komisije na očevid obzirom da su isti bili nužni za utvrđenje osnovanosti i visine tužbenog zahtjeva, te trošak pristojbe na tužbu u iznosu od 26,54 eura i na presudu u iznosu od 53,09 eura, sukladno Zakonu i Tarifi o sudskim pristojbama (Narodne novine 125/11), slijedom čega sveukupan trošak postupka iznosi 3.044,83 eura. Na tako određeni trošak tužitelju je temeljem čl. 151. st. 3. ZPP- a dosuđena zakonska zatezna kamata tekuća od donošenja prvostupanjske presude pa do isplate po stopi određenoj čl. 29 st. 2 ZOO-a te je odlučeno kao u točci I izreke.

28. Sud nije priznao zahtjev tužitelja za naknadu troška za pristup ročištu dana 16.02.2024.g. jer isto nije održano zbog bolesti suca, a nije mu niti priznat trošak sastava podnesaka od 06.10.2023.g. i od 11.10.2024.g. temeljem Tbr 8 toč. 1 budući mu je priznao navedeni trošak temeljem Tbr 8 toč. 3 jer nije riječ o obrazloženim podnescima. Stoga je odlučeno kao u točci II izreke presude.

29. Sud je odbio zahtjev tuženika za naknadu parničnog troška u smislu čl. 154 st. 1 ZPP-a budući je izgubio spor te je stoga odlučeno kao u točci II izreke presude.

U Zagrebu, 29. rujna 2025. godine

Sutkinja:

Ines Gutzmirtl Špehar

POUKA O PRAVNOM LIJEKU:

Žalba protiv ove presude se podnosi putem ovog suda Županijskom sudu, pismeno, u četiri istovjetna primjerka, u roku od 15 dana, a koji rok se računa:

- od dana održavanja ročišta na kojem se presuda objavljuje, ukoliko je stranka uredno obaviještena o ročištu za objavu, bez obzira da li je na isto pristupila, odnosno

- od dana primitka prijepisa presude, ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje.

Dna:

1. tužitelju po pun. uz rješenje na platež pristojbe na presudu u iznosu od 53,09 eura

2. tuženiku po punomoćniku

U Zagrebu, 29. rujna 2025. godine