REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: Ps-245/2024-9

U IME REPUBLIKE HRVATSKE

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sucu toga suda Marijanu Glavašu, u pravnoj stvari tužiteljice FO (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa], protiv tuženika VO (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa], kojega zastupa punomoćnik Petar Ćubela, odvjetnik u Zagrebu, radi donošenja presude kojom se zamjenjuje ugovor o najmu stana, nakon održane i zaključene glavne i javne rasprave 15. rujna 2025. u prisutnosti tužiteljice i punomoćnika tuženika, 26. rujna 2025.

p r e s u d i o  j e

I Prihvaća se tužbeni zahtjev koji pravilno glasi:

Zamjenjuje se Ugovor o najmu stana sljedećeg sadržaja:

" VO, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], kao vlasnik stana i najmodavac (u daljnjem tekstu: Najmodavac) s jedne strane

i

FO, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa] kao najmoprimac (u daljnjem tekstu: Najmoprimac) s druge strane, temeljem čl. 31. st. 1. Zakona o najmu stanova sklapaju

U G O V O R O N A J M U S T A N A

sa zaštićenom najamninom

Članak 1.

Najmodavac daje Najmoprimcu u najam stan u [adresa], I. kat, koji se sastoji od dvije sobe, sobice, kuhinje, kupaonice, WC-a, smočnice i predsoblja, ukupne površine 73,75 m2, a nalazi se u I. katu kuće u [adresa] sagrađene na čestici 1341/7 upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] katastarska općina: 999901, Grad Zagreb.

Članak 2.

Najmoprimac ima pravo u zgradi koristiti se zajedničkim prostorijama, uređajima, zemljištem, a osobito dvorištem radi pristupa samom stanu u opsegu kojeg kao vlasnik stana ima Najmodavac u smislu odredaba čl. 18. st. 1. Zakona o najmu stanova.

Članak 3.

Najamnina je zaštićena i iznosi 32,81 EUR mjesečno i plativa do 05. u mjesecu za tekući mjesec poštanskom uplatom na račun Najmodavca.

Uz zaštićenu najamninu Najmoprimac je dužan plaćati i troškove u svezi sa stanovanjem koji se odnose na komunalne troškove prema pristiglim računima Najmodavca.

Članak 4.

Najmoprimac je dužan i dalje nastaviti s plaćanjem troškova u vezi sa stanovanjem prema pristiglim računima na ime Najmoprimca kao što su struja, voda, telefon i slično.

Članak 5.

Najmodavac daje u najam Najmoprimcu stan koji je predmet ovog Ugovora u stanju u kojem se stan nalazi na dan sklapanja ovog Ugovora.

Članak 6.

S Najmoprimcem stan će koristiti kao član obiteljskog domaćinstva – SO – brat, rođen **.**.1942. god.

Članak 7.

Najmoprimac se može koristiti stanom samo za stanovanje, a zajedničkim dijelovima i uređajima u zgradi i zemljištem koje služi za uporabu zgrade samo u skladu sa njihovom namjenom.

Članak 8.

Najmoprimac ne može dati drugoj osobi dio stana u podnajam ili ga iznajmljivati za privremeni smještaj.

Članak 9.

Najmoprimac je dužan dopustiti Najmodavcu ili osobi koju najmodavac ovlasti pregled stana i ostalih prostorija kojima se koristi na temelju ovog Ugovora jedanput godišnje uz prethodnu pisanu najavu.

Članak 10.

Ovaj se Ugovor zaključuje na neodređeno vrijeme.

Članak 11.

Otkaz odnosno raskid ovog Ugovora Najmodavac može dati samo iz razloga i na način utvrđen odredbama Zakona o najmu stanova.

Članak 12.

Najmoprimac je dužan koristiti se stanom, zajedničkim dijelovima i uređajima u zgradi i zemljištem koje služi za uporabu zgrade na način da ih čuva od oštećenja.

Članak 13.

Na prava i obveze ugovornih strana koje nisu uređene ovim Ugovorom primjenjivat će se odredbe Zakona o najmu stanova."

II Odbijaju se zahtjevi stranaka za naknadu troškova postupka.

Obrazloženje

1.Tužiteljica u tužbi navodi da je pravomoćnom i ovršnom presudom Općinskog suda u Zagrebu od 25.5.2005. br. Ps-1931/97 zamijenjen ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom između najmodavca MO i najmoprimca ovdje tužiteljice FO i to za etažni stan od dvije sobe, sobice, kuhinje i WC- a, predsoblja i smočnice u [adresa], I. katu, površine 74 m2. Kao osoba koja s tužiteljicom koristi stan naveden je brat iste ŠO koji je u cijelosti lišen poslovne sposobnosti, a skrbnica mu je tužiteljica. U vrijeme donošenja citirane presude vlasnik nekretnine-kuće u kojoj se nalazi opisani stan bio je MO, dok je u međuvremenu vlasnikom postao ovdje tuženik VO kojem je tužiteljica 9.5.2022. preporučeno poštom uputila zahtjev za sklapanje ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom, a na što se isti oglušio. Slijedom toga, tužiteljica predlaže donijeti presudu kojom će se zamijeniti ugovor o najmu predmetnog stana sa zaštićenom najamninom sadržaja kao u izreci, uz naknadu parničnog troška.

2. Tuženik se u odgovoru na tužbu protivi tužbenom zahtjevu u cijelosti. U bitnom navodi da je još 1997. ishodio upis uknjižbe založnog prava na nekretnini u kojoj se nalazi sporni stan, a u to vrijeme tuženik nije imao saznanja o kakvom pravu tužiteljice niti je to pravo bilo upisano u zemljišnoj knjizi. Kao založni vjerovnik tuženik je pristupio u ovršni postupak koji se vodio pred ovim sudom pod br. Ovr-875/16 protiv ovršenika MO ovrhom na spomenutoj nekretnini te je u istom postupku tuženik kupio nekretninu i ista mu je rješenjem od 15.9.2021. pravomoćno dosuđena. Takvom dosudom nekretnine u ovršnom postupku tuženik kao kupac stekao je nekretninu neopterećenu bilo kakvim neupisanim pravima ili teretima pa tako i bez eventualnog prava najma tužiteljice koje prethodno nije bilo upisano u zemljišnoj knjizi. Kasnije je tijekom postupka na ročištu opreza radi i usmeno otkazao najamni odnos zbog neplaćanja najamnine te u konačnici predlaže odbiti tužbeni zahtjev uz naknadu troškova postupka.

4. U provedenom postupku sud je izvršio uvid u presudu Općinskog suda u Zagrebu od 25.5.2005. br. Ps-1931/97 s rješenjem od 1.9.2005., presudu Županijskog suda u Zagrebu od 19.9.2006. br. Gž-5188/05-2, rješenje Centra za socijalnu skrb Zagreb, Podružnica Gornji grad – Medveščak od 21.11.2013. klasa: UP/I-555-05/13- 03/5, zahtjev tužiteljice od 9.5.2022. za sklapanje ugovora o najmu s potvrdom o primitku, povijesni prikaz izvatka iz zemljišne knjige zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], ovosudne spise R1-2267/95, Ovr-829/98 i Ovr-875/16, ugovor o zajmu od 26.2.1997., izračun visine zaštićene najamnine od 11.12.2024., račune o izvršenim plinskim, vodoinstalaterskim i električnim radovima, odnosno radovima na krovištu, saslušana je tužiteljica.

5. Svi provedeni dokazi ocijenjeni su sukladno odredbi čl. 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", br. 53/91., 91/92., 112/99., 117/03., 88/05.,

02/07., 84/08., 96/08., 123/08., 57/11. i 148/11. - pročišćeni tekst, 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22. i 155/23. - dalje: ZPP).

6. Tužbeni zahtjev je osnovan.

7. Uvidom u pravomoćnu presudu Općinskog suda u Zagrebu od 25.5.2005. br. Ps-1931/97 ispravljenu rješenjem od 1.9.2005. pod istim poslovnim brojem, utvrđeno je da je istom zamijenjen ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom između najmodavca MO (tamo tuženika) i najmoprimca FO (tamo i ovdje tužiteljice te bivše nositeljice stanarskog prava) i to za etažni stan od dvije sobe, sobice, kuhinje i WC-a, predsoblja i smočnice u [adresa] na I. katu, površine 74 čm, u višestambenoj zgradi, [adresa]. U čl. 3. ugovora određeno je da sa zaštićenim najmoprimcem stan koristi i SO, kao brat iste i član domaćinstva.

8. Između stranaka nije sporno da je u vrijeme donošenja te presude vlasnik nekretnine zk.č.br. 1341 – kuća u [adresa] i dvorište, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], a na kojoj se nalazi gore opisani stan, bio spomenuti najmodavac MO, dok je sada vlasnik te nekretnine pa tako i spornog stana kao sastavnog dijela iste ovdje tuženik VO. Nesporno je da je tuženik predmetnu nekretninu kupio u ovršnom postupku koji se vodio pred ovim sudom pod br. Ovr-875/16 između ovrhovoditelja Erste Card Club d.o.o. i ovršenika MO te mu je ista nekretnina dosuđena rješenjem od 15.9.2021. br. Ovr-875/16-125. Nije sporno niti da je prethodno ovdje tuženik od 6.3.1997. na toj nekretnini imao upisano založno pravo za iznos od 200.000,00 tadašnjih DEM u kunskoj protuvrijednosti, a na temelju ugovora o zajmu od 26.2.1997. sklopljenog sa zajmoprimcem ZO. Kao založni vjerovnik tuženik je u gornjem ovršnom postupku bio oslobođen plaćanja kupovnine. Nadalje, nesporno i da je ovdje tuženik još 28.5.1998. pokrenuo ovrhu protiv ovršenika MO radi namirenja gornjeg potraživanja iz založene nekretnine, a isti postupak obustavljen je pravomoćnim rješenjem ovoga suda od 21.4.2011. br. Ovr-829/98-138.

9. Iz dopisa tužiteljice od 9.5.2022. s potvrdom o primitku proizlazi da se ista tada obratila tuženiku radi sklapanja ugovora o najmu gornjeg stana sa zaštićenom najamninom, a s obzirom da je isti postao vlasnik. Nesporno je da takav ugovor između stranaka nije sklopljen.

10. Prema odredbi čl. 24. st. 1. Zakona o najmu stanova ("Narodne novine", br. 91/96., 48/98., 66/98., 22/06., 68/18. i 105/20. – dalje: ZONS) u slučaju smrti ili promjene najmodavca, odnosno prestanka najmodavca kao pravne osobe, prava i dužnosti najmodavca iz ugovora o najmu stana prelaze na njegova nasljednika ili pravnog sljednika.

11. Odgovarajuće primjenjujući citiranu odredbu u ovoj pravnoj stvari, sud nalazi da je u konkretnom slučaju promjenom vlasništva nekretnine na kojoj se nalazi sporni stan došlo i do promjene najmodavca tako da je sada isti ovdje tuženik na kojega su prešla prava i dužnosti iz ranijeg ugovora o najmu, zbog čega je tužiteljica ovlaštena od njega zahtijevati i sklapanje ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom. Tuženik svojim navodima nije uspio osporiti takvo pravo tužiteljice. Naime, nije sporno da je tužitelj kao založni vjerovnik u smislu odredbe čl. 297. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine", br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 143/12., 152/14., 81/15. i 94/17.) bio ovlašten namiriti svoju tražbinu iz založene nekretnine, što je u konkretnom slučaju i učinio. Isto tako, nesporno je i da je odredbom čl. 88. st. 2. Ovršnog zakona ("Narodne novine", br. 112/12., 25/13., 93/14., 55/16., 73/17., 131/20.) propisano da ugovori o najmu ili zakupu koji nisu upisani u zemljišnu knjigu prije stjecanja založnog prava ili prava namirenja radi čijega se ostvarenja ovrha traži, prestaju pravomoćnošću rješenja o dosudi nekretnine kupcu. Potonja odredba štiti načelo povjerenja u zemljišne knjige založnog vjerovnika i kupca nekretnine u ovršnom postupku, što je u ovom slučaju ovdje tuženik. Nije sporno da u vrijeme upisa založnog prava tuženika u zemljišne knjige na predmetnoj nekretnini u istoj nije bilo upisanog ugovora o najmu za sporni stan. Međutim, prema stajalištu ovoga suda gore citirana odredba OZ-a ovdje bi došla do primjene samo ukoliko tuženik u vrijeme sklapanja ugovora o zajmu i traženja uknjižbe založnog prava nije znao niti je imao dovoljno razloga za posumnjati da postoje određena prava trećih osoba na toj nekretnini, jer tada isti ne bi bio u dobroj vjeri. Iz spomenutog ugovora o zajmu od 26.2.1997. razvidno da su u čl. IX. ugovorne strane (ovdje tuženik i MO) sporazumno utvrdile da je nekretnina koja se daje u zalog opterećena sa stanarima, odnosno da su svi stanovi koji se nalaze u istoj opterećeni s režimom stanarskih prava slijedom čega je nekretnina neuseljiva. Tuženik je i kasnije tijekom vođenja ovršnog postupka protiv MO pod br. Ovr-829/98 bio obaviješten o pravu tužiteljice (podnesci iste od 9.2.2001., 30.5.2005. i 11.1.2008. kao treće osobe), odnosno to je bio slučaj i u postupku ovrhe u predmetu br. Ovr- 875/16 (pravomoćnim rješenjem od 20.1.2023. br. Ovr-875/16-179 po prijedlogu ovdje tužiteljice tamo treće osobe odgođena je ovrha radi iseljenja ovršenika iz sporne nekretnine do konačne odluke u predmetu kojeg je tužiteljica podnijela protiv stranaka ovršnog postupka i kupca ovdje tuženika). Cijeneći sve navedeno, tuženik glede prava tužiteljice za razliku od iste (tužiteljica je još 1997. pokrenula postupak protiv tadašnjeg vlasnika za sklapanje ugovora o najmu, odredba o upisu ugovora o najmu u zemljišne knjige ne predstavlja bitan sastojak tog ugovora te može biti unesena u isti samo uz suglasnost ugovornih strana, aktivno je sudjelovala u gornjim ovršnim postupcima) nije bio u dobroj vjeri te stoga u sukobu tako suprostavljenih prava i interesa stranaka (tužiteljice kao zaštićenog najmoprimca i tuženika kao novog vlasnika) prema nalazu suda preteže pravo tužiteljice. Postupak za otkaz ugovora zbog neplaćanja najamnine propisan je odredbama čl. 19. u svezi odredaba čl. 22. st. 1. i čl. 40. st. 1. ZONS-a (otkaz ugovora u pisanom obliku s obrazloženjem neposredno uz potpis najmoprimca ili preporučeno poštom uz prethodnu opomenu koja nije potrebna u slučaju višekratnog postupanja suprotno ugovoru), dok tuženik ničim ne dokazuje da bi tuženici otkazao najam na tako propisani način (izjava punomoćnika tuženika na pripremnom ročištu o otkazivanju najma opreza radi zbog neplaćanja najamnine svakako ne predstavlja valjani otkaz najma). Stoga nesporna okolnost da tužiteljica tuženiku ne plaća najamninu kraj prethodnih utvrđenja sada nije odlučna (tužiteljica je ranijem vlasniku najamninu plaćala na sudski polog – spis ovoga suda R1-2267/95).

12. Slijedom svega izloženoga, a s obzirom da tužiteljica ispunjava sve pretpostavke za sklapanje ugovora o najmu spornog stana sa zaštićenom najamninom s ovdje tuženikom kao vlasnikom, valjalo je odgovarajućom primjenom odredaba čl. 31. st. 1. i čl. 33. st. 3. u svezi odredaba čl. 5. i čl. 24. st. 1. ZONS-a prihvatiti tužbeni zahtjev kao pod toč. I. izreke i presudom zamijeniti taj ugovor. Iznos zaštićene najamnine (32,81 EUR) sud je utvrdio na temelju izračuna visine zaštićene najamnine za predmetni stan od Gradskog stambeno komunalnog gospodarstva d.o.o. od 11.12.2024. a koji izračun sud u cijelosti prihvaća budući da je sačinjen od ovlaštene osobe i u smislu odredaba čl. 7. ZNS-a.

13. Preostale navode stranaka i provedene dokaze sud nije posebice cijenio, a s obzirom da su činjenice utvrđivane istima između stanaka nesporne, odnosno kraj svih gornjih utvrđenja više nisu od utjecaja na odluku u ovoj pravnoj stvari.

14. Sud je odbio zahtjev tužiteljice za naknadu troškova postupka budući da nije određeno navela troškove za koje potražuje naknadu (čl. 164. st. 2. ZPP-a), odnosno odbijen je i zahtjev tuženika za naknadu troškova s obzirom da je u cijelosti izgubio ovu parnicu (čl. 154. st. 1. ZPP-a).

U Zagrebu 26. rujna 2025.

S U D A C:

MARIJAN GLAVAŠ

POUKA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe na županijski sud, u roku od 15 dana putem ovog suda.

DNA:

1. tužiteljici

2. tuženiku po pun.