Republika Hrvatska

Općinski sud u Varaždinu

Varaždin, Braće Radić 2

Poslovni broj: R1-9/2024-21

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

R J E Š E N J E

Općinski sud u Varaždinu, po sutkinji toga suda Ani Lazić, u izvanparničnom predmetu predlagatelja PĆ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćnicima iz Zajedničkog odvjetničkog ureda Franjo Šebijan i Mihaela Carović Rukavina, odvjetnicima iz Varaždina, Pavlinska 5, protiv protustranke ŠĆ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnik Krunoslav Vukalović, odvjetnik iz Varaždin, Vladimira Nazora 14, radi razvrgnuća suvlasničke zajednice na nekretnini, izvan ročišta 18. rujna 2025.

r i j e š i o  j e

I. Razvrgava se suvlasnička zajednica između predlagatelja PĆ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i protustranke ŠĆ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], na nekretnini upisanoj u zemljišne knjige Općinskog suda u Varaždinu, čk. br. 2386, broj D.L. 9-3 [adresa], oranica površine 939 m2, dvorište površine 586 m2, kuća površine 64 m2, [adresa], nadstrešnica površine 15 m2, ruševina površine 27 m2, ukupno 1631 m2, upisana u zk. uložak [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], isplatom, na način da protustranci ŠĆ pripada u samovlasništvo predmetna nekretnina u cijelosti, uz obvezu da u roku od 30 dana od dana pravomoćnosti ovog rješenja isplati predlagatelju PĆ, iznos od 11.800,00 eura (jedanaest tisuća osamsto eura).

II. Ovlašćuje se protustranka ŠĆ da na temelju ovog rješenja, a po njegovoj pravomoćnosti, zatraži i ishodi uknjižbu svog prava vlasništva na suvlasničkom dijelu predlagatelja, tako da se izvrši uknjižba prava vlasništva na nekretnini čk. br. 2386, broj D.L. 9-3 [adresa], oranica površine 939 m2, dvorište površine 586 m2, kuća površine 64 m2, [adresa], nadstrešnica površine 15 m2, ruševina površine 27 m2, ukupno 1631 m2, upisana u zk. uložak [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], u korist ŠĆ na suvlasničkom dijelu 123/352, uz istodobno brisanje tog prava sa imena PĆ u 123/352 dijela, uz predočenje uplatnice iz koje će se vidjeti da je isplatila u cijelosti predlagatelja PĆ.

III. Do isplate vrijednosti njegova suvlasničkog dijela predlagatelj PĆ ima založno pravo na nekretnini označenoj u točci I. ovog rješenja koja je pripala protustranci pa može tražiti upis istog u zemljišnim knjigama ovog suda.

IV. Nalaže se protustranci ŠĆ da predlagatelju PĆ naknadi trošak ovog izvanparničnog postupka u iznosu od 324,66 eura (tristo dvadeset četiri eura i šezdeset šest centi) u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Predlagatelj je podnio ovome sudu prijedlog za razvrgnuće suvlasništva nekretnine opisane u toč. II. izreke u kojoj predlagatelj i protustranka dolaze upisani kao suvlasnici i to predlagatelj PĆ u 123/352 dijela, a ŠĆ u 229/352 dijela. Navodi da je suvlasnička zajednica teretna te smatra da u konkretnom slučaju nije moguće nekretninu podijeliti geometrijski pa je predložio da se nakon obavljenog uviđaja u prisustvu vještaka donese rješenje o civilnoj diobi nekretnine.

2. Protustranka opovrgava da bi suvlasnička zajednica između ovdje stranaka bila teretna, te navodi da u ničemu ne ometa predlagatelja u njegovim suvlasničkim pravima, već da predlagatelj uopće ne izvršava svoja suvlasnička prava na nekretnini, za istu se ne brine niti doprinosi za održavanje iste već sve troškove održavanja predmetne nekretnine snosi isključivo protustranka. Navodi da predlagatelj uopće nije obrazložio zašto ne bi bilo moguće razvrgnuće suvlasništva geometrijskom diobom nekretnine tim više imajući u vidu kako je predlagatelj ujedno vlasnik susjedne nekretnine (čkbr [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]) pa bi uslijed geometrijske diobe predmetne nekretnine čkbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], predlagatelj imao svakodoban pristup na istu. Protustranka ističe kako je ista vlasnica susjedne nekretnine čkbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], a koja nekretnina međaši sa nekretninom koja je predmet ovog postupka te protustranka ima opravdani interes da se utvrdi njezino pravo na razvrgnuće isplatom, a osnovom čl. 51. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Stoga se protivi razvrgnuću suvlasničke zajednice civilnom diobom kako to predlaže predlagatelj te predlaže da se odredi razvrgnuće suvlasničke zajednice isplatom od strane protustranke. Protivi se i plaćanju razmjernog dijela troškova ovog postupka budući da se ne radi o teretnoj suvlasničkoj zajednici.

3. Sukladno čl. 47. st.1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima NN br. 91/96; 68/98; 137/99; 22/00; 73/00; 114/01; 79/06; 141/06; 146/08; 38/09; 153/09; 143/12; 152/14; 81/15 - pročišćeni tekst i 94/17 - ispravak, dalje: ZV) suvlasnik ima pravo na razvrgnuće suvlasništva, ako je moguće i dopušteno; to mu pravo ne zastarijeva. Člankom 48. ZV je dalje propisano da svaki suvlasnik može svoje pravo na razvrgnuće ostvarivati zahtijevajući ga potpuno ili samo djelomično. Način sudskog razvrgnuća uređen je u čl. 50. ZV koji propisuje da je sud vezan u prvom redu strogim zakonskim odredbama, a podredno valjanim sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća, ako takav postoji i ako je moguć i dopušten, a i pravo na razvrgnuće isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju pravnog posla ili zakona (st.1). Ako sud nije glede načina razvrgnuća vezan u smislu st. 1. ovog članka sud će djeljive pokretne stvari dijeliti fizički, a nekretnine geometrijski (st.2.). Ako dioba iz stavka 2. ovog članka nije moguća, a da se znatno ne umanji vrijednost sud će odlučiti da se stvar proda na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiveni iznos podijeliti razmjerno suvlasničkim dijelovima (civilno razvrgnuće) (st.4.).

4. U dokaznom postupku sud je izvršio uvid u izvod iz katastarskog plana, izvadak iz BZP za nekretninu označenu pod čkbr. [katastarska čestica] broj D.L. 9-3 upisana u zk. uložak [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], u izvadak iz BZP za nekretninu označenu čkbr. [katastarska čestica] broj D.L. 9-3 [adresa], upisana u zk. uložak [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], u izvadak iz BZP za nekretninu označenu čkbr. [katastarska čestica] broj D.L. 9-3 [adresa], dvorište površine 547 m2, put površine 91 m2, dvorišna zgrada površine 17 m2, kuća, [adresa] površina 73 m2, garaža površine 26 m2, nadstrešnica površine 21 m2, gospodarska zgrada 28 m2, ukupno 803 m2, upisana u zk. uložak [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], proveden je uviđaj u prisustvu vještaka građevinske struke P d.o.o. kojeg zastupa direktor AĆ, dipl.ing.građ., pročitan je nalaz te dopunski nalaz građevinskog vještaka, te je saslušan direktor sudskog vještaka.

5. Uvidom u dostavljene podatke iz BZP-a za ranije navedene nekretnine utvrđeno je da su stranke suvlasnici predmetne nekretnine čkbr. [katastarska čestica], i to predlagatelj u 123/352 dijela, a protustranka u 229/352 dijela, te je uvidom u izvod iz katastarskog plana i podatke iz BZP-a da je predlagatelj vlasnik susjedne nekretnine – čkbr. [katastarska čestica] od predmetne čkbr. [katastarska čestica], a protustranka da je vlasnica susjedne čkbr. [katastarska čestica] od ovdje predmetne nekretnine.

6. Iz nalaza sudskog vještaka, koji je sud prihvatio u cijelosti kao stručan i objektivan, proizlazi kako geometrijska dioba predmetne nekretnine nije moguća. Iz nalaza vještaka proizlazi kako se predmetna nekretnina sastoji od zemljišta koje je izduženog nepravilnog trapezoidnog oblika, te da je prilaz zemljištu moguć preko susjednih čestica jer direktnog prilaza na prometnicu nema. Na zemljištu se nalazi stambena građevina – prizemnica s podrumom te urušena građevina bez građevinske vrijednosti i neograđeno dvorište. Vještak je prosječnu tržišnu vrijednost nekretnine u nalazu od 23. rujna 2024. procijenio u iznosu od 29.400,00 eur, a u dopunskom nalazu od 17. rujna 2025. na iznos od 33.700,00 eura, te je izvršio izračun tržišne vrijednosti suvlasničkog dijela nekretnine predlagatelja u iznosu od 11.800,00 eur, a vrijednost suvlasničkog dijela nekretnine protustranke u iznosu od 21.900,00 eur. Nalazu vještaka stranke nisu prigovarale.

7. Protustranka je u podnesku od 11. listopada 2024. navela da i nadalje predlaže razvrgnuće suvlasničke zajednice isplatom budući da je vlasnica susjedne nekretnine čkbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], a koja nekretnina međaši sa nekretninom koja je predmet ovog postupka te protustranka ima opravdani interes da se utvrdi njezino pravo na razvrgnuće isplatom, a osnovom čl. 51. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Na predmetnoj susjednoj nekretnini protustranka stanuje sa svojom obitelji, a ista je uslijed pasivnosti predlagatelja, zajedno sa članovima svoje obitelji bila primorana dugi niz godina održavati te brinuti se o nekretnini koja je predmetom razvrgnuća suvlasničke zajednice. Navodi da kao što je bilo viđeno i na samom uviđaju, predmetna nekretnina u daljnjem periodu zahtijeva intenzivno održavanje te potrebne radove i to u vidu ili obnove postojećih objekata ili pak uklanjanja istih jer bi daljnjom pasivnošću predlagatelja i/ili nekog trećeg, postojala opasnost od djelomičnog urušavanja istih te ugroze života i zdravlja članova obitelji protustranke, posebice njezinih unuka koji žive u kući protustranke. Navodi da je protustranka suvlasnica predmetne nekretnine u skoro dvostruko većem suvlasničkom omjeru te je spremna isplatiti predlagateljev suvlasnički dio u skladu sa procijenjenom tržišnom vrijednosti istog, odnosno ponudila je predlagatelju isplatu od 10.273,30 eura, te razvrgnuće suvlasničke zajednice tako da protustranci pripadne suvlasnički dio predlagatelja.

8. U podnesku od 4. studenog 2024. predlagatelj je naveo da se protivi prijedlogu protustranke te navodi da činjenica da protustranka stanuje sa svojom obitelji na susjednoj nekretnini, nikako ne može biti osobito opravdanim razlogom da njoj pripadne nekretnina u cijelosti. Smatra da objekt nije održavan, a da su u isti ulagali prednici predlagatelja, dok sada isti zahtijeva značajnija ulaganja. Smatra da je predlagatelj više vezan uz predmetnu nekretninu od protustranke, budući da je u stambenom objektu rođen te je u ranoj mladosti u njemu živio.

9. Na ročištu održanom 18. rujna 2025. na kojemu je sudski vještak iznio podatke iz dopunskog nalaza i mišljenja o procijenjenoj tržišnoj vrijednosti nekretnine na taj dan, stranke su ostale kod svojih prijedloga, odnosno predlagatelj kod prijedloga za razvrgnućem suvlasničke zajednice civilnom diobom, time da je ujedno predložio razvrgnuće isplatom, ali na način da predlagatelj isplati protustranku, dok je protustranka ostala kod prijedloga za razvrgnućem isplatom.

10. Sukladno članku 51. st. 1. ZV suvlasnik ima pravo na razvrgnuće isplatom ako je to posebno određeno zakonom ili pravnim poslom, ili ako učini vjerojatnim da za to postoji osobito ozbiljan razlog, pa će sud odrediti da mu pripadne stvar u cijelosti, a da on ostalim suvlasnicima isplati vrijednost njihovih dijelova u roku koji će sud odrediti prema okolnostima. U stavku 2. istog članka propisano je da u slučaju iz stavka 1. ovoga članka ostali suvlasnici imaju do isplate založno pravo na stvari koja je pripala tražitelju razvrgnuća. Ne isplati li ih u roku, oni mogu zahtijevati ispunjenje ili naplatu iz vrijednosti zaloga, a mogu i tražiti da se poništi odluka o razvrgnuću isplatom.

11. Uzevši u obzir sve navode stranaka i nakon obavljenog uviđaja sud je našao, s obzirom na sve navedene okolnosti da je protustranka učinila vjerojatnim postojanje osobito ozbiljnog razloga da joj nekretnina pripadne u cijelosti, a da se suvlasnička zajednica razvrgne isplatom.

12. Naime, kao što je i na samom uviđaju ustanovljeno, u predmetnoj nekretnini ne živi niti jedna od stranaka niti itko treći, a ista se nalazi u nastavku nekretnine u vlasništvu protustranke čkbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] koja se sastoji od dvorišta, puta, dvorišne zgrade, kuće, garaže, nadstrešnice i gospodarske zgrade u kojoj živi protustranka s obitelji time da nekretnina koja je predmet razvrgnuća nema direktan prilaz na prometnicu već se istoj prilazi služnim putem preko opisane čkbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] nekretnine protustranke ili preko nekretnine predlagatelja čkbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (oranica). Nadalje, utvrđeno je samim uviđajem, a isto je vidljivo i iz katastarskog plana te nalaza vještaka kako predmetna nekretnina svojim položajem i oblikom zajedno sa nekretninom prostustranke čkbr. [katastarska čestica] u kojoj ista stanuje čini jednu cjelinu radi čega je prijedlog protustranke da se razvrgnuće suvlasničke zajednice izvrši isplatom tako da protustranka isplati predlagatelja logičan. Kada se u obzir uzme i suvlasnički omjer stranaka u predmetnoj nekretnini, pri čemu predlagateljev iznosi 35%, a protustrankin 65% u predmetnoj nekretnini, sud nalazi vjerojatnim postojanje osobito ozbiljnog razloga da predmetna nekretnina ostane u vlasništvu protustranke, a da se predlagatelja isplati u vrijednosti njegova suvlasničkog dijela. Dakle, položaj predmetne nekretnine koja se nastavlja na nekretninu protustranke u kojoj protustranka stanuje s obitelji, pristup nekretnini preko nekretnine prostustranke kao i veličina suvlasničkog omjera protustranke u predmetnoj nekretnini su razlozi objektivne naravi i predstavljaju ozbiljne razloge za razvrgnuće suvlasničke zajednice isplatom. Kod donošenja ove odluke, sud je razmatrao i to kako predlagatelj ničime nije obrazložio radi čega se protivi razvrgnuću isplatom te u kojem smislu bi razvrgnuće civilnom diobom za njega bilo povoljnije, a kako nalazu vještaka kojim je, između ostaloga, utvrđena prosječna tržišna vrijednost nekretnine predlagatelj nije prigovorio, sud je stajališta da razvrgnućem suvlasničke zajednice isplatom isti nije oštećen u svojim pravima budući da je ishod razvrgnuća civilnom diobom isplata svakog suvlasnika sukladno njegovom suvlasničkom dijelu pa je, dakle očekivano da bi i razvrgnuće civilnom diobom imalo iste posljedice za predlagatelja. Prijedlog predlagatelja da se razvrgnuće izvrši isplatom, ali na način da predlagatelj isplati protustranku u njenom suvlasničkom dijelu (koji prijedlog je iznesen prvi puta tek na ročištu 17. rujna 2025.) sud nije našao osnovanim, budući da je sud našao više ozbiljnih razloga na strani protustranke koji opravdavaju razvrgnuće isplatom na način da protustranka isplati predlagatelja nego na strani predlagatelja iz već ranije opisanih razloga – položaja nekretnine, mogućnosti korištenja nekretnine zbog pristupa nekretnini i veličine suvlasničkog dijela protustranke u nekretnini.

13. Sud je nedokazanima našao tvrdnje obje strane glede troškova održavanja nekretnine i to navode protustranke koja ističe da isključivo ona doprinosi održavanju predmetne nekretnine jer ista nije ni navela niti dokazala o kojim se troškovima održavanja radi, a isto tako paušalnim nalazi navode predlagatelja koji je naveo da građevina nije održavana, te da protustranka nije reagirala na njegove pozive za predaju u suposjed budući da takve navode nije uopće konkretizirao niti predložio dokaze na te okolnosti. S druge strane, prilikom uviđaja ustanovljeno je kako između nekretnine predlagatelja i ovdje predmetne nekretnine ne postoji nikakva ograda, niti prepreka zbog koje predlagatelj ne bi mogao ondje vršiti svoja suvlasnička prava, stoga je sud našao takve navode predlagatelja neosnovanima, no isti nisu niti bili od važnosti kod donošenja odluke o načinu razvrgnuća suvlasničke zajednice.

14. S obzirom na to da u konkretnom slučaju nije moguća geometrijska dioba nekretnine ispunjene su pretpostavke iz članka 51. stavak 1. ZV, radi čega je sud odlučio da se razvrgnuće provede na način da protustranci pripadne cijela predmetna nekretnina, a da ona isplati predlagatelju vrijednost njegovog suvlasničkog omjera od 123/352 dijela. Sud je stoga odlučio suvlasničku zajednicu na predmetu diobe sukladno odredbi čl. 51. st. 1 ZV. razvrgnuti isplatom. Vrijednost suvlasničkog dijela predlagatelja od 123/352 dijela, sukladno nalazu i mišljenju sudskog vještaka Arsing d.o.o. i dopunskom nalazu od 17. rujna 2025. procijenjena je na iznos od 11.800,00 eur (vrijednost cijele nekretnine procijenio je u iznosu od 33.700,00 eura), dok vrijednost suvlasničkog dijela od 229/352 dijela protustranke ŠĆ prema nalazu iznosi 21.900,00 eur. Sud je sukladno vještačkom nalazu odredio iznos koji je, dakle protustranka dužna podmiriti kako bi isplatom suvlasnici razvrgnuli suvlasništvo i ŠĆ postala vlasnicom cijele nekretnine, od 11.800,00 eur. Navedeni iznos protustranka je dužna predlagatelju platiti u roku od 30 dana od dana pravomoćnosti ovog rješenja.

15. Prema odredbi čl. 54 ZV-a, troškove razvrgnuća snose suvlasnici razmjerno veličini svojih suvlasničkih dijelova. Budući da je predlagatelj u cijelosti podmirio troškove uviđaja i građevinskog vještačenja (koji ne obuhvaća trošak dopunskog nalaza) u iznosu od 499,48 eur, a njegov suvlasnički dio u nekretnini iznosi 35%, to je predlagatelj bio dužan podmiriti iznos od 174,82 eur, a protustranka čiji je suvlasnički dio u nekretnini 65% iznos od 324,66 eur pa je prostustranka dužna navedeni iznos vratiti predlagatelju. Stoga je odlučeno kao u točci IV.

U Varaždinu 18. rujna 2025.

Sutkinja

Ana Lazić

Uputa u pravnom lijeku:

Protiv ovog rješenja stranka može izjaviti žalbu u roku od 15 dana od dana primitka iste. Žalba se podnosi ovome sudu, u tri primjerka, a o žalbi odlučuje nadležni županijski sud.

Dostaviti:

1. Pun. predlagatelja EĆ, odvjetnik iz Zajedničkog odvjetničkog ureda Franjo Šebijan i Mihaela Carović Rukavina iz Varaždina - uz dopunski nalaz sudskog vještaka od 17. rujna 2025.

2. Punomoćnik prostustranke Krunoslav Vukalović, odvjetnik iz Varaždina - uz dopunski nalaz sudskog vještaka od 17. rujna 2025.