Republika Hrvatska
Repubblica di Croazia
Posl.br. Ovr-464/2025-16
Općinski sud u Puli-Pola
Tribunale comunale di Pula-Pola
Stalna služba u Rovinju-Rovigno
Sezione distaccata di Rovinj-Rovigno
Rovinj, Obala P. Budicin 4
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
R J E Š E N J E
Općinski sud u Puli-Pola, Stalna služba u Rovinju-Rovigno, po sutkinji Alessandri Gržinić-Matika, na temelju prijedloga više sudske savjetnice Sanje Vukojević Kučerka, u pravnoj stvari predlagateljice osiguranja 1. ZS iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupana po punomoćnici Marini Osmančević Šoštarić, odvjetnici u Rovinju, i punomoćnicima iz OD Terešak i partneri d.o.o., odvjetnicima u Zagrebu, i 2. ES iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupana po punomoćniku Shain Lou Pacheco Vinković, odvjetniku u Puli, protiv protivnika osiguranja 1. SUNKER, proizvodnja pohištva ter ostale storitve d.o.o., Suhor 8331, [adresa], Slovenija, OIB: 00617442062, kojeg zastupa punomoćnik Andrija Bagarić, odvjetnik u Zagrebu, 2. MS iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Andrija Bagarić, odvjetnik u Zagrebu 3. TS, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnik Andrija Bagarić, odvjetnik u Zagrebu 4. ZSF iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], i 5. US, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Andrija Bagarić, odvjetnik u Zagrebu, radi osiguranja privremenom mjerom, 17. rujna 2025.
r i j e š i o j e
I. Odbacuje se prijedlog za osiguranje privremenom mjerom od 21. svibnja 2025. u odnosu na protustranku US, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj].
II. Odbija se prijedlog za osiguranje privremenom mjerom od 21. svibnja 2025. u cijelosti.
III. Odbija se prijedlog za izvođenjem dokaza za saslušanjem stranaka, pribavljanjem očitovanja od upravitelja Rubini d.o.o. o redovitim troškovima održavanja nekretnine, uviđajem na licu mjesta, financijsko knjigovodstvenim vještačenjem, hortikulturalnim vještačenjem te pribavljanjem hortikulturalnog projekta od td. Trojanović d.o.o.
Obrazloženje
1. Predlagateljice osiguranja podnijele su 21. svibnja 2025. prijedlog radi smanjenja pričuve na primjereniznos, u kojem je sadžan i prijedlog za određivanje privremene mjere. U prijedlogu u bitnome navode da su predlagateljice i protustranke suvlasnici nekretnine na adresi [adresa], a koja nekretnina u naravi predstavlja novoizgrađeni objekt izgrađen na nekretnini koja je u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Puli, Zemljišnoknjižnog odjela Rovinj upisana kao k. č. br. [katastarska čestica], u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]. Svi stanovi te okućnica su uredno etažirani, a suvlasnički omjeri su sukladno članku 2. Međuvlasničkog ugovora od dana 13. ožujka 2024. godine podijeljeni na način da predlagateljica ZS ima 14,91 % suvlasničkog udjela, predlagateljica Terezija Haber 16,35 %, protustranka Sunker d.o.o. 19,57 %, protustranka TS 14,90%, protustranka MS 17,91 %, te HS 16,35%. Predstavnik stanara je US, slovenski državljanin s prebivalištem i boravištem u [adresa], direktor društva Sunker d.o.o. (zajedno sa suprugom BS), raniji vlasnik jednog od stanova te ujedno i investitor izgradnje predmetne nekretnine, a koju su osobu ujedno vlasnici stanova TS i MS ovlastili da na sastancima stanara može glasati umjesto njih. Ujedno se ističe da je US svoj stan prodao upravo g. MS, a da odnedavno u svojstvu davatelja uzdržavanja s TS ima zaključen i Ugovor o doživotnom uzdržavanju (uz prijenos imovine u času smrti), posl.br. OV-2293/2025 od dana 17.04.2025, a koje je postojanje ugovora zabilježeno u zemljišnim knjigama na suvlasničkom dijelu protustranke TS. Shodno svemu navedenome, US kao predstavnik stanara na sastancima stanara raspolaže s ukupno 52,38% glasova te na takav način zakazuje i održava sastanke stanara, izglasava odluke, čak i kada drugi stanari nisu u mogućnosti pristupiti na iste sastanke. Pored navedenog, predstavnik stanara otvoreno izglasava isključivo vlastite prijedloge, dok prijedloge ostalih stanara jedva uvažava te odbija. Predlagateljice ističu da redoviti mjesečni troškovi održavanja zgrade iznose 275,00 EUR mjesečno za troškove čišćenja zgrade, novčani iznos od 168,95 EUR za troškove naknade upravitelju Rubini d.o.o., novčani iznos između 6,52 - 84,74 EUR za struju te novčani iznos između 4,81 - 74,00 EUR za troškove vode. To znači da ukupni mjesečni redoviti troškovi zgrade iznose maksimalno 602,69 EUR, a što u ovom trenutku prema povećanim iznosima pričuve gotovo da može u cijelosti pokriti samo jedan stanar zgrade. Naime, zbog malicioznih odluka predstavnika stanara, pričuve za stanove predlagateljica sada iznose približno 500 EUR mjesečno (po osobi), dok su tijekom 2024. godine iznosile približno 100 EUR mjesečno i koja okolnost izrazito ugrožava financijsku situaciju predlagateljica te posljedično njihovo zdravlje. Dana 13.08.2021.godine, stranke su među sobom zaključile Ugovor o zajedničkom ulaganju, ovjeren od strane javnog bilježnika Ljerke Gec, broj ovjere OV-5717/2021 te javnog bilježnika Rine Zujića, broj ovjere OV-3701/2021, a kojim su ugovorile da će investitori društvo Sunker d.o.o., zastupano po direktorici BS, te US (kao fizička osoba) na nekretnini k. č. br. [katastarska čestica] te k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (sada k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]), sagraditi stambenu zgradu koja je predmetom ovog postupka. Sestre TS su po principu “ključ u ruke” u vlasništvo trebale steći 4 stana, dok su investitori Sunker d.o.o. te US privatno trebali steći ukupno 2 stana. Predlagateljice otvoreno sumnjaju da ih predstavnik stanara povećavanjem troškova pričuve pokušava natjerati da mu prodaju svoje nekretnine (sukladno ugovorenom pravu prvokupa na kojem je isti kao investitor inzistirao), a s obzirom na okolnost da je predlagateljicama teško održavati i plaćati konstantne troškove koje isti neopravdano i neobrazloženo putem samoizglasavanja odluka nameće. Usprkos svemu ugovorenom kroz Ugovor o zajedničkom ulaganju, okoliš zgrade nije dovršen po glavnom projektu te je za potpuni dovršetak svih radova potrebno izvršiti investicijske radove za koje su sestre TS pristale sudjelovati u troškovima, i to za uređenje prilaznog puta, postavljanje ulazne kapije, postavljanje vrata na ulazu s morske strane, postavljanje video nadzora, postavljanje alarmnog sustava, te postavljanje vrata u spremišta izgrađena u garažnom prostoru. Stranke do danas nisu pristupile izvođenju ovih radova, a obzirom da predstavnik stanara inzistira na samo njemu poznatim standardima izgradnje te usput odbija stanarima predati specificirane ponude za izvođenje radova te očekuje da predlagateljice uplate novac naslijepo. Naime, predstavnik stanara inzistira na tome da stanari izvrše jednokratne uplate u ukupnom novčanom iznosu od 50.000,00 EUR, a ovo prije no što se uopće krene sa prikupljanjem ponuda. Stranke su dana 13.03.2024. godine među sobom zaključile Međuvlasnički ugovor, a kojim je čl. 9 istog ugovora predviđena pričuva u iznosu od 1,00 EUR za m2 stana te iznos od 0,50 EUR za m2 parkirnog mjesta u garaži. S navedenim iznosima, svi su suvlasnici bili suglasni, pa tako i predlagateljice čija je ukupna mjesečna pričuva iznosila 83,88 EUR za stan u vlasništvu predlagateljice ZS, te 92,44 EUR za stan u vlasništvu predlagateljice ES. Međutim, dana 21.11.2024. godine predstavnik stanara je sazvao sastanak stanara te protivno volji predlagateljica, po “kazni” zbog nepristanka na jednokratne uplate u pričuvu, izglasao pričuvu na iznos od 4,50 EUR po m2 za stan i iznos od 1,50 m2 za parkiralište. Ukupni iznos mjesečne pričuve sada za predlagateljicu ZS iznosi 441,90 EUR, dok za predlagateljicu ES iznosi 484,70 EUR, što predstavlja peterostruko veći iznos od iznosa pričuve uređenog Međuvlasničkim ugovorom od dana 13.03.2021. godine, ali ujedino i iznos koji je rezultat izračunat 5 EUR po m2 i za stan i za parkiralište, a što nije ni u skladu s donesenim odlukom povećanja iz zapisniku od 21.11.2024. godine. Iako na sastanku dana 18. travnja 2025. godine nije došlo do dodatnog povećanja pričuve, predstavnik stanara najavio je uvođenje novog dodatnog koeficijenta od po 2,00 po m2 za vrtove, a što je novo sredstvo prisile, sve uzevši u obzir mizernu količinu zelenih površina oko kuće te enorman iznosa (5.419,38 EUR godišnje) koji izvođač Trojanović d.o.o. angažiran po predstavniku suvlasnika naplaćuje za “održavanje” istih. Svakako, na sastanku održanom 18.4.2025.godine, predstavnik stanara je ipak protuzakonito izglasao odnosno prihvaćao ponude za izvođenje investicijskih radova, iako nije imao suglasnost svih stanara, sve sukladno čl.53. Zakona o upravljanju i održavanju zgrada. Predstavnik stanara nije imao glasove svih stanaara, a niti je dao na glasanje najmanje tri neovisne i usporedive ponude, a koje su stanari dužni pribaviti za izglasavanje poslova na održavanju zgrade čija je vrijednost veća od 2.500,00 eura. Predstavnik stanara tako potpuno ignorira i čl. 3.st.4.Međuvlasničkog ugovora koji jasno predviđa da je za radove na zajedničkim dijelovima i uređajima koji povećavaju vrijednost stambene zgrade potrebna suglasnost svih suvlasnika. Isti ujedno ignorira i odredbe Zakona o upravljanju i održavanju zgrada. Usprkos tome, predstavnik stanara je putem e-maila dostavio stanarima već prethodno izrađen troškovnik i projekt, ukazujući na jasnu namjeru predstavnika suvlasnika da nastavi sa svojim protupravnim radnjama te uzrokuje nove troškove na teret svih sustanara. Stranke su dana 13.03.2024. godine među sobom zaključile i Sporazum suvlasnika o načinu korištenja i posjedovanja nekretnine. Odredbom čl.18. Sporazuma, ugovorne strane su ugovorile da je sadnja i održavanje svih vrsta biljaka, raslinja i nasada na zajedničkim dijelovima te posebnim dijelovima (pripadcima), uključujući i košnju, dozvoljena isključivo uz prethodnu suglasnost većine suvlasnika prema suvlasničkim omjerima upisanim u zemljišnoj knjizi, a sve prema projektu društva Trojanović d.o.o. iz [adresa] ili u izvedbi ovlaštene stručne fizičke ili pravne osobe koja se bavi poslovima hortikulture i uređenjem krajobraza. Predstavnik stanara predmetnu odredbu uporno pogrešno tumači na način da su pripaci, odnosno posebni suvlasnički dijelovi vrta, također dio nekretnine za koji su stanari dužni plaćati substancijalne iznose u zajedničku pričuvu. U konačnici, predstavnik suvlasnika je bez provođenja glasovanja angažirao trgovačko društvo Trojanović d.o.o. za održavanje tih “zelenih površina” za cijelu 2024.godinu te je u konačnici, usprkos prigovoru i protivljenju predlagateljica, iz sredstava zajedničke pričuve - naložio plaćanje novčanog iznosa od čak 5.419,38 EUR za podmirenje tog računa. Nadalje, predlagateljice ukazuju na narušeno povjerenje u predstavnika stanara. Predstavnik stanara u e-mail korespondenciji otvoreno priznaje da ima različite interese od ostalih stanara te iz istog razloga odbija pristupiti modelu prikupljanja ponuda. Predstavnik stanara konstantno ispostavlja račune za raznorazne popravke unutar zgrade, kao npr. garažna vrata, staklene stijenke i sl., a koji su računi potpuno neosnovani i neopravdani kada se uzme u obzir da je zgrada potpuno nova. Pored navedenog, predlagateljice ističu da im predstavnik stanara, unatoč opetovanim traženjima, nikada nije dostavio ni jamstvene listove za dijelove zgrade te različite instalacije unutar njihovih vlastitih stanova, a sve uzevši u obzir da je bilo riječ o gradnji “ključ u ruke”. Nadalje, predstavnika stanara je izmislio novu e-mail adresu za zgradu te očekivao da se e-mail pošta šalje isključivo njemu (ne i ostalim stanarima) i to u određenom obliku (poznatom samo njemu), te je tako otvoreno ODBIO prihvatiti dostavljene prijedloge za izglasavanje od strane punomoćnika predlagateljica, navodeći da nisu dostavljene u njemu prihvatljivom formatu i da o njima neće raspravljati na sastanku. Dodatno, predlagateljice ukazuju kako je predstavnik stanara troškovnik za investicijske radove dostavio 08.05.2025. godine i to nakon održavanja sastanka 18.04.2025. godine (unatoč spriječenosti predlagateljica,) a na kojem je sastanku izglasao ponude za radove koji predstavljaju dio investicijskih radova - ponovno pogrešno utvrđujući da ima potrebnu većinu glasova, iako su predlagateljice i njihovi punomoćnici više puta upozoravali da je za investicijske radove potrebna suglasnost 100% suvlasnika. Predlagateljice ovim putem ujedno ističu kako su ZS te protustranka ZSF nezaposlene. Predlagateljica ES zaposlena s mjesečnom neto plaćom od oko 1.300,00 EUR. Predlagateljice ističu kako im je predmetna situacija s predstavnikom stanara uvelike otežala životnu situaciju. Od preuzimanja stanova od investitora (predstavnika stanara), odmah su započeli problemi, a obzirom da stanovi nisu sadržavali sve što su po projektu trebali sadržavati. Nedugo nakon toga, predstavnik stanara je počeo s prohtjevima da se izvrše uplate novčanog iznosa od 50.000,00 EUR za dovršetak cjelokupne investicije, odbijajući im pritom prikazati troškove za te radove te bilokakve ponude. Zbog postupanja, konstatnih prijetnji te ponižavanja koje doživljavaju od strane predstavnika stanara, stanarke ZS, ZSF i ES razvile su različite zdravstvene poteškoće kao posljedicu stressa kojeg doživljavaju. Jednako tako, predlagateljice sada strahuju da će doći i do ovrhe te novih povećanja troškova, a u konačnici i da će ih US uspjeti istjerati iz vlastitih stanova. Predlagateljice strahuju da će radi nemogućnosti podmirenja računa u konačnici biti primorane prodati stanove. Predlagateljice su tek pred nekoliko tjedana uplatile novčana sredstva koja su pokrila njihova dugovanja po povećanoj pričuvi od siječnja do travnja 2025.godine, no navedeno ne jer priznaju odluku radi povećanja pričuve već isključivo da bi izbjegle ovrhu kojom im je prijetio predstavnik stanara te u svrhu podmirenja računa za osiguranje nekretnine koji jednom godišnje (u travnju) dospijeva na naplatu. Predlagateljice su sada već uvjerene da se US želi okoristiti pravom prvokupa na kojem je inzistirao prilikom zaključenja Ugovora o zajedničkoj investiciji te da sada radi apsolutno sve kako bi im održavanje ovih stanova u njihovom vlasništvu učinio nemogućim te ih natjerao da mu prodaju stanove. Nastavno na sve izneseno u prijedlogu radi uređenja pričuve na prikladan iznos, evidentno je da predlagateljice imaju aktivnu nenovčanu tražbinu očuvati iznos mjesečne pričuve na životno primjerenom iznosu, ali i onemogućiti predstavnika stanara da s nedovoljno glasova poduzima radnje i poslove van poslova redovite uprave te neovlašteno uzrokuje troškove na teret pričuve. Ukoliko predlagateljice budu dužne nastaviti plaćati pričuvu u iznosima od gotovo 500 EUR mjesečno, istu neće moći redovno podmiriti i što će nedvojbeno dovesti do pokretanja ovršnih postupaka protiv njih te blokade njihovih bankovnih računa. S druge strane, predstavnik stanara je najavio dodatno povišavanje troškova pričuve, za dijelove nekretnine koji uopće ne predstavljaju zajedničke dijelove i što će dodatno opteretiti kućni budžet predlagateljica, kao i iznos tražbine za koji će biti zablokiran njihov bankovni račun. Predlagateljice su nedvojbeno dokazale opravdanu opasnost da će im bez predložene mjere nastati nenadoknadiva materijalna i nematerijalna šteta u vidu egzistencijalne ugroze, ali i pogoršanja vlastitog zdravstvenog stanja koje je izravan nusprodukt proživljenog stresa zbog iracionalno visoko povećane pričuve, najava dodatnog povećanja troškova pričuve te najave provođenja investicijskih radova bez zakonom propisane potrebne većine glasova. Predlagateljice su u opasnosti da dugoročno ostanu bez nekretnina za koje se u ovom postupku traži određivanje privremene pričuve. S druge strane, evidentno je da protustranke donošenjem privremene mjere ne trpe apsolutno nikakvu štetu, a sve imajući u vidu činjenicu da predlagateljice apsolutno žele da se dovrše svi potrebni investicijski radovi na nekretnini te su spremne ravnopravno platiti svoj udio u troškovima, no sve po ponudama pribavljenima i izglasanima na zakonom propisani način. Slijedom navedenog, predlagateljice privremenom mjerom traže da se privremeno regulira stanje među strankama glede iznosa pričuve i to na način kako je prvotno bilo izglasano u Međuvlasničkom ugovoru od 13.03.2024.godine. Također, sukladno čl. 346. st.1.t. 6., predlagateljice traže da se odredi zabrana protivniku osiguranja da poduzima radnje koje mogu nanijeti štetu predlagateljima osiguranja te zabranu da se provedu promjene na stvarima na koje je upravljena tražbina.
2. U podnescima od18. lipnja 2025. i 24. lipnja 2025. protivnici osiguranja TS i MS naveli su da je nesporno da bi predlagateljice i protustranke bile suvlasnice nekretnine opisane na način kako je to navedeno u prijedlogu te da je nesporno je da su stranke ovog postupka upisane upravo u onim suvlasničkim omjerima kako to navode predlagateljice. Privremena mjera se, sukladno čl. 344. i čl. 346. Ovršnog zakona ("Narodne novine" br. 112/2012, 25/2013, 93/2014, 55/2016, 73/2017, 131/2020, 114/2022, 6/2024), može odrediti samo ako postoji vjerojatnost da bi bez nje nastala nenadoknadiva šteta ili da bi osiguranje tražbine bilo otežano. U konkretnom slučaju predlagateljice ne dostavljaju vjerodostojne, objektivne i čvrste dokaze kojima bi potkrijepile tvrdnju o postojanju ozbiljne i neposredne opasnosti već se paušalno i subjektivno pozivaju na subjektivne osjećaje nelagode, stres i financijsku nelikvidnost što svakako ne može predstavljati pravno relevantnu osnovu za donošenje privremene mjere. Nadalje, sudska praksa jasno zahtijeva da za donošenje privremene mjere mora postojati opasnost koja je konkretna, stvarna i neposredna, a ne samo hipotetska ili potencijalna. Tako županijski sudovi u nizu odluka naglašavaju kako "financijska nestabilnost i subjektivni osjećaj ugroženosti nisu dostatan razlog za donošenje privremene mjere ako ne postoji stvarni i neposredni rizik od nenadoknadive štete" (npr. ŽS Zagreb, Gž-1127/2018; ŽS Split, Gž-3984/2020). U konkretnom slučaju, predlagateljice ne dokazuju da bi neodređivanje privremene mjere imalo za posljedicu stvarnu nemogućnost daljnjeg financijskog opstanka, ovrhu ili gubitak vlasništva nad nekretninama. Naprotiv, same navode da su izmirile pričuvu retroaktivno upravo kako bi izbjegle ovrhu, što dodatno ukazuje na činjenicu da ovrha nije pokrenuta i da postoji realna mogućnost plaćanja. Također, zdravstvene tegobe koje navode (migrene, žgaravica, stres), nisu potkrijepljene medicinskom dokumentacijom, niti se iz dostavljenih priloga može zaključiti postojanje uzročno-posljedične veze između navedenih tegoba i visine pričuve. Zaključno, tvrdnje predlagateljica nisu potkrijepljene relevantnim dokazima ni po pitanju postojanja opasnosti ni po pitanju nastanka nenadoknadive štete, te stoga ne postoje uvjeti za određivanje privremene mjere. Vrhovni sud Republike Hrvatske u više je navrata zauzeo stav da se institut privremene mjere ne smije koristiti kako bi se prejudicirala odluka u glavnoj stvari (npr. Rev-421/2020), kao i da sama financijska opterećenost nije dostatan pravni temelj za zaključak o ugroženosti prava ako postoji druga pravna mogućnost zaštite putem redovnog parničnog postupka. Odluka o povećanju pričuve donesena je sukladno Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada, temeljem većinskog glasanja suvlasnika. Predstavnik stanara ima zakonitu punomoć i većinski udio u glasovima, te se nije radilo o samovoljnoj odluci. Zgrada ima redovne i izvanredne troškove koji nadilaze iznos od 1 €/m2. Smanjenjem pričuve, onemogućava se redovno održavanje, podmirivanje postojećih obveza i planiranje investicijskih radova. To bi dovelo do pogoršanja stanja nekretnine i moguće štete za sve suvlasnike, što je protivno interesu zgrade kao cjeline. Predlagateljice putem privremene mjere pokušavaju zaobići volju većine suvlasnika i zakonite procedure odlučivanja u zgradi. Takvo postupanje predstavlja zloupotrebu instituta privremene mjere radi postizanja ciljeva koji su isključivo osobne prirode. Slijedom svega navedenog predlaže se naslovnom sudu odbiti prijedlog radi izdavanja privremene mjere kao neosnovan te naložiti Predlagateljicama naknaditi Protustranci prouzročeni parnični trošak.
3. Protivnik osiguranja SUNKER d.o.o. je u podnesku od 18. srpnja 2025. naveo da je bio investitor prilikom izgradnje predmetne nekretnine zajedno s predlagateljicama i protustrankama TS i ZSF te da je u cijelosti ispunio sve svoje obveze preuzete tijekom izgradnje, uređenja i uspostave sustava upravljanja zgradom. Protustranka Sunker d.o.o., kao suvlasnik nekretnine na adresi [adresa], u cijelosti osporava osnovanost prijedloga predlagateljica ZS ZSF i ES za donošenje privremene mjere. Temelj za donošenje svih odluka suvlasnika predmetne nekretnine je Međuvlasnički ugovor od 11. listopada 2021. godine, koji obvezuje sve suvlasnike, uključujući i predlagateljice. Predlagateljice su stoga imale na raspolaganju odgovarajući pravni put – pokretanje zasebnog postupka radi izmjene međuvlasničkog ugovora, ukoliko smatraju da postoje elementi koji bi opravdali takvu izmjenu. Međutim, do dana podnošenja ovog podneska, one nisu niti pokušale koristiti taj pravni put, što dodatno ukazuje na nepostojanje stvarne i pravno utemeljene opasnosti koja bi zahtijevala donošenje privremene mjere. Predlagateljice ne navode niti jednu konkretnu i dokazivu radnju koju bi protivnik osiguranja poduzeo kako bi promijenio postojeće stanje ili spriječio ostvarenje njihove tražbine. Naprotiv, sve tvrdnje u prijedlogu temelje se na subjektivnim dojmovima, vlastitom neslaganju s odlukama zajednice, općenitim kritikama na rad predstavnika stanara, spekulacijama o budućem povećanju pričuve. Nadalje, čak i kada bi se uzelo da postoji bilo kakva potreba radi promjene postojećeg načina odlučivanja, takva promjena neće spriječiti nastanak štete već upravo suprotno – postojeća šteta nastaje zbog pokušaja blokiranja zakonito izglasanih obveza, što se već sada reflektira u nemogućnosti podmirenja osnovnih obveza suvlasnika prema trećima (komunalije, održavanje, sigurnosni sustavi itd.). S obzirom da je pričuva financijski mehanizam stabilnosti zgrade, svako umanjivanje njezina iznosa ugrožava funkcioniranje zajednice. Očito je da bi donošenjem privremene mjere došlo do veće štete, a ne sprječavanja štete, kako to pogrešno sugeriraju predlagateljice. Osim toga, predlagateljice ne nude niti jedan alternativni način rješavanja situacije. U prilogu dostavlja i dokaz o stvarnom stanju računa zajednice suvlasnika, kojeg je izdao ovlašteni upravitelj stambene zgrade, a iz kojeg jasno proizlazi da se zajednica suvlasnika već nalazi u negativnom stanju pričuve (tzv. 'minusu'), što dodatno potvrđuje kako bi donošenje privremene mjere izazvalo direktnu financijsku štetu svim suvlasnicima, uključujući i same predlagateljice. Protustranka ističe kako predmetni prijedlog predlagateljica ne sadrži jasno određenu nenovčanu tražbinu u smislu članka 346. Ovršnog zakona. Umjesto konkretno definirane obveze koju bi trebalo osigurati, predlagateljice neodređeno traže očuvanje sredstava pričuve i sprječavanje navodnih budućih odluka zajednice, čime izlaze izvan okvira primjene instituta privremene mjere kao sredstva osiguranja tražbine. S obzirom na to da se ne traži ispunjenje određene obveze druge strane, već se pokušava sudski intervenirati u autonomne odluke zajednice suvlasnika, pravna priroda prijedloga ne odgovara tražbini iz čl. 346. st. 1. Ovršnog zakona. Stoga se predlaže naslovnom sudu prvenstveno odbaciti Prijedlog radi određivanja privremene mjere kao nerazumljiv i nepotpun, a podredno ga odbiti kao neosnovan te naložiti predlagateljicama snošenje troškova postupka.
4. U podnesku od 18. srpnja 2025. protivnik osiguranja US naveo je da nije suvlasnik predmetne nekretnine niti ima vlasnički udio u istoj. Njegova uloga predstavnika stanara, kako je definirana zakonom ograničena je na poslove redovite uprave i zastupanja zajednice u skladu s većinskim odlukama suvlasnika, ali mu ne daje status samostalne procesne stranke u postupcima koji se tiču imovinskih prava pojedinih suvlasnika ili samih suvlasnika međusobno. S obzirom da se predmetni prijedlog odnosi na vlasnička i imovinska prava, koja se mogu ostvarivati isključivo osobno ili putem punomoćnika, protustranka predlaže da sud utvrdi da nije ovlašten samostalno sudjelovati kao stranka u ovom postupku. Obzirom da je US kaopredstavnik stanara upoznat sa očitovanjima koje su dali ostali sudionici u postupku, opreza radi ističe kako je suglasan sa očitovanjima koje su dale Protustranke pod 1, 2 i 3. i kako se istima pridružuje.
5. U provedenom postupku sud je izveo dokaze uvidom u isprave koje su dostavljene u spis ovog predmeta. Odbijeni su dokazni prijedlozi za izvođenjem dokaza za saslušanjem stranaka, pribavljanjem očitovanja od upravitelja Rubini d.o.o. o redovitim troškovima održavanja nekretnine, uviđajem na licu mjesta, financijsko knjigovodstvenim vještačenjem, hortikulturalnim vještačenjem te pribavljanjem hortikulturalnog projekta od td. Trojanović d.o.o. obzirom da se relevantno činjenično stanje moglo utvrditi iz dokaza dostavljenih u spis.
6. Prijedlog za osiguranje privremenom mjerom nije osnovan.
7. Sukladno čl. 346. st. 1. Ovršnog zakona, radi osiguranja nenovčane tražbine može se odrediti privremena mjera ako predlagatelj osiguranja učini vjerojatnim postojanje svoje tražbine, zatim: 1. ako učini vjerojatnom i opasnost da bi bez takve mjere protivnik osiguranja spriječio ili znatno otežao ostvarenje tražbine, osobito time što bi promijenio postojeće stanje stvari, ili 2. ako učini vjerojatnim da je mjera potrebna da bi se spriječilo nasilje ili nastanak nenadoknadive štete koja prijeti.
8. U pogledu prve pretpostavke za određivanje privremene mjere – vjerojatnosti postojanja tražbine, utvrđeno je da ova pretpostavka nije ispunjena. Naime, u konkretnom slučaju su predlagateljice osiguranja svoju nenovčanu tražbinu označile kao očuvanje iznosa mjesečne pričuve na primjerenom iznosu i prevenciju generiranja investicijskih troškova po ponudama koje nisu izglasane u skladu sa zakonski potrebnom većinom te plaćanja istih troškova. Pri tome, iz podnesenog prijedloga, proizlazi da bi primjereni iznos za zajedničku pričuvu iznosio 1,00 EUR za m2 stana i 0,50 EUR za m2 parkirnog mjesta, za razliku od približno 500,00 EUR za svaki stan predlagateljica, koliko doprinos zajedničkoj pričuvi sada iznosi.
8.1. Sukladno odredbi čl. 2. t. 2. Ovršnog zakona, izraz tražbina označava pravo na neko davanje, činjenje, nečinjenje ili trpljenje. Nenovčana tražbina koja bi se sastojala od očuvanja iznosa mjesečne pričuve na primjerenom iznosu, kojeg predlagateljice osiguranja same definiraju, ne predstavlja tražbinu u smislu čl. 2. t. 2. Ovršnog zakona, već obveznopravni zahtjev predlagateljica osiguranja, koji je usmjeren na smanjenje mjesečnog iznosa doprinosa zajedničkoj pričuvi sa sadašnjeg iznosa od 4,50 EUR po m2 za stan i 1,50 m2 za parkiralište na 1,00 EUR za m2 stana i 0,50 EUR za m2 parkirnog mjesta. Obzirom da je odluka o visini doprinosa pričuve koja je sada na snazi donesena većinom suvlasničkih udjela, zahtjev za njegovim smanjenjem na prethodno ugovorenu visinu, odnosno očuvanje tog iznosa kao primjenjivog iznosa, nikako ne predstavlja tražbinu na neko davanje, činjenje, nečinjenje ili trpljenje, već isključivo zahtjev jedne strane za smanjenjem već prihvaćene visine doprinosa, o kojem je potrebno raspraviti unutar zakonom propisanog postupka.
8.2. Iako se tražbina prevencije generiranja investicijskih troškova po ponudama koje nisu izglasane u skladu sa zakonski potrebnom većinom te plaćanje istih može podvesti pod definiciju tražbine iz čl. 2. t. 2. Ovršnog zakona, navedena tražbina svakako predstavlja novčanu tražbinu, a ne nenovčanu tražbinu. Tome u prilog zapravo ide i argumentacija predlagateljica osiguranja iz prijedloga za osiguranje privremenom mjerom obzirom da iz istog proizlazi da predlagateljice zapravo osporavaju odluke o povećanju visine doprinosa za zajedničku pričuvu, kao i donesene odluke o investicijskim ulaganjima, te da radi privremenog uređenja ovih imovinskopravnih odnosa traže donošenje predložene privremene mjere.
8.3. Dakle, uzimajući u obzir da su zapravo oba zahtjeva predlagateljica osiguranja, koja su označena kao nenovčane tražbine, imovinskopravni zahtjevi predlagateljica, zauzeto je stajalište da u ovom predmetu nije učinjeno vjerojatnim postojanje nenovčane tražbine predlagateljica osiguranja radi čijeg osiguranja je podnesen prijedlog za određivanjem privremene mjere.
9. Nadalje, druga pretpostavka koju su predlagateljice trebale u ovom postupku učiniti vjerojatnom jest nastanak nenadoknadive štete koja prijeti predlagateljicama. Predlagateljice osiguranja ovu štetu definiraju kao nenadoknadivu materijalnu štetu u pogledu opasnosti da bi mogle ostati bez nekretnina, koje imaju u vlasništvu, te kao nematerijalnu štetu egzistencijalne ugroze zbog pogoršanja zdravlja kao izravnog nusprodukta stresa koji je u svezi sa povećanjem pričuve i najavljenim investicijskim radovima.
9.1. Nastanak nematerijalne štete pogoršanja zdravlja nije učinjen vjerojatnim obzirom da iz dostavljene medicinske dokumentacije predlagateljice ZS proizlazi da je liječnica u nalazu konstatirala navod same predlagateljice da u posljednjih 6 mjeseci ima problema povezanih sa nekretninom u kojoj je vlasnica jednog stana. Međutim, iz predmetnog nalaza ne proizlazi da je liječnica utvrdila da je postavljena dijagnoza u izravnoj vezi s problemima predlagateljice oko nekretnine, koje ista navodi. Za predlagateljicu ES nisu dostavljeni nikakvi dokazi iz kojih bi proizlazila vjerojatnost nastanka nematarijalne štete u vidu pogoršanja zdravlja.
9.2. Nadalje, navodi oko nastanka nenadoknadive štete u pogledu gubitka nekretnine ocijenjeni su paušalnim obzirom da predlagateljice ovaj navod nisu učinile vjerojatnim. Premda su predlagateljice dostavile potvrde o svojim prihodima, nejasno je da li navedeni prihodi predstavljaju njihovu jedinu imovinu koju imaju, pored vlasništva na predmetnim stanovima, i da li bi im zbog visine doprinosa za pričuvu i visine navedenih prihoda doista prijetila nenadoknadiva šteta ukoliko doprinos za pričuvu ne bi redovito podmirile.
10. Dakle, uzimajući u obzir sve navedeno, utvrđeno je da nisu kumulativno ispunjene pretpostavke za određivanje privremene mjere iz čl. 346. st. 1. Ovršnog zakona, pa je slijedom navedenog odlučeno kao u točci II. izreke ovog rješenja.
11. Prijedlog za osiguranje privremenom mjerom odbačen je u odnosu na protivnika osiguranja US obzirom da je uvidom u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] utvrđeno da navedeni protivnik osiguranja nije suvlasnik nekretnine označene kao k. č. br. [katastarska čestica], dok iz dostavljenog Međuvlasničkog ugovora od 13. ožujka 2024. i zapisnika sa skupštine stanara proizlazi da isti obnaša samo ulogu predstavnika suvlasnika, čije su ovlasti sukladno čl. 42. Zakona o upravljanju i održavanju zgrada ("Narodne novine" br. 152/2024) ograničene na predstavljanje stanara u svezi s upravljanjem i održavanjem zgrade u skladu s predmetnim zakonom, a ne i na donošenje odluka u svezi s visinom doprinosa za pričuvu i investicijskim ulaganjima. Slijedom navedenog, utvrđeno je da protivnik osiguranja US u ovom predmetu nije pasivno legitimiran.
U Rovinju, 17. rujna 2025.
Sutkinja:
Alessandra Gržinić-Matika
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ovog rješenja dopuštena je žalba u roku od 8 (osam) dana od dana primitka pismenog otpravka istog. Žalba se podnosi ovome sudu u tri istovjetna primjerka a o istoj odlučuje nadležni županijski sud.
Dna:
-1. predlagateljici osiguranja po pun.,
- 2. predlagateljici osiguranja po pun.,
- 1. protivnik osiguranja po pun.,
- 2. protivnik osiguranja po pun.,
- 3. protivnici osiguranja po pun.,
- 4. protivnici osiguranja,
- 5. protivnik osiguranja po pun.
