REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Posl. br. P-5082/2022-45

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu po sucu toga suda Heleni Frigo Bomeštar, u pravnoj stvari tužiteljice CNB iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćniku Ozrenu Tatarcu odvjetniku iz Zagreba, protiv tuženika Republike Hrvatske, OIB:52634238587 zastupane po Općinskom građanskom državnom odvjetništvu u Zagrebu, radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave dana 9. srpnja 2025. godine zaključene u prisutnosti punomoćnika stranaka, dana 12. rujna 2025. godine

p r e s u d i o  j e

I Nalaže se tuženiku isplatiti tužiteljici iznos od 15.876,59 eur sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od dospijeća svakog pojedinog iznosa i to: na iznos od 348,30 eura, od dana 16.07.2019.g.,

na iznos od 348,30 eura, od dana 16.08.2019.g.,

na iznos od 348,30 eura, od dana 16.09.2019.g.,

na iznos od 359,11 eura, od dana 16.10.2019.g.,

na iznos od 359,11 eura, od dana 16.11.2019.g,

na iznos od 359,11 eura, od dana 16.12.2019.g.,

na iznos od 368,51 eura, od dana 16.01.2020.g.,

na iznos od 368,51 eura, od dana 16.02.2020.g.,

na iznos od 368,51 eura, od dana 16.03.2020.g.,

na iznos od 373,36 eura, od dana 16.04.2020.g.,

na iznos od 373,36 eura, od dana 16.05.2020.g.,

na iznos od 373,36 eura, od dana 16.06.2020.g.,

na iznos od 369,34 eura, od dana 16.07.2020.g.,

na iznos od 369,34 eura, od dana 16.08.2020.g.,

na iznos od 369,34 eura, od dana 16.09.2020.g.,

na iznos od 384,18 eura, od dana 16.10.2020.g.

na iznos od 384,18 eura, od dana 16.11.2020.g.,

na iznos od 384,18 eura, od dana 16.12.2020.g.,

na iznos od 384,12 eura, od dana 16.01.2021 .g.,

na iznos od 384,12 eura, od dana 16.02.2021.g.,

na iznos od 384,12 eura, od dana 16.03.2021.g.,

na iznos od 403,87 eura, od dana 16.04.2021.g.,

na iznos od 403,87 eura, od dana 16.05.2021 .g.,

na iznos od 403,87 eura, od dana 16.06.2021 .g.,

na iznos od 409,55 eura, od dana 16.07.2021 .g.,

na iznos od 409,55 eura, od dana 16.08.2021 .g.,

na iznos od 409,55 eura, od dana 16.09.2021 .g.,

na iznos od 419,87 eura, od dana 16.10.2021.g.,

na iznos od 419,87 eura, od dana 16.11.2021 .g.,

na iznos od 419,87 eura, od dana 16.12.2021.g.,

na iznos od 448,45 eura, od dana 16.01.2022.g.,

na iznos od 448,45 eura, od dana 16.02.2022.g.,

na iznos od 448,45 eura, od dana 16.03.2022.g.,

na iznos od 466,45 eura, od dana 16.04.2022.g.,

na iznos od 466,45 eura, od dana 16.05.2022.g.,

na iznos od 466,45 eura, od dana 16.06.2022.g.,

na iznos od 486,38 eura, od dana 16.07.2022.g.,

na iznos od 486,38 eura, od dana 16.08.2022.g.,

na iznos od 486,38 eura, od dana 16.09.2022.g.,

na iznos od 212,12 eura, od dana 13.10.2022.g.

do 31. prosinca 2022. godine po prosječnoj kamatnoj stopi na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunatoj za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za tri postotna poena, koju kamatnu stopu utvrđuje Hrvatska narodna banka, a od 1. siječnja 2023.godine do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotnih poena u roku od 15 dana.

II Nalaže se tuženiku naknaditi tužiteljici prouzročen parnični trošak u iznosu od 6.328,55 eur sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 12. rujna 2025. godine do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotnih poena u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužiteljica u tužbi podnesenoj ovom sudu dana 27. rujna 2022.godine navodi da se prije podnošenja tužbe dana 30. lipnja 2022. obratila tuženiku sa zahtjevom za mirno rješenje spora no isti je izvijestio tužiteljicu da ne prihvaća zahtjev. Tužiteljica nadalje u tužbi navodi da je vlasnica nekretnine upisane kod ovog suda u zemljišnoknjižnom odjelu u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to z. k. č. br. [katastarska čestica] obiteljska stambena zgrada pop.br.1642 dvorište i vrt Ul. Gorana Kovačića br.18 ukupne površine 286,5 čhv, odnosno 1030 m2. Navodi da je predmetnu nekretninu stekla temeljem rješenja o nasljeđivanju koje je donijela javna bilježnica Ivana Macanić iz Zagreba, u ostavinskom postupku iza pokoj. C (Nikice) Zuech (Znech) iz Zagreba, I. G. Kovačića 18, rođene **.**.1935., umrle dana **.**.2018., pod posl.br. O-10125/18, UPP/OS- 83/18-17 od 6. rujna 2019. U potkrovlju nekretnine nalazi se u naravi trosoban stan ukupne površine 60,63 čm u kojem stanu od 1964. pa nadalje stanuje ŽNB rođ. Ž sa svojom obitelji. Imenovana je isprva stanovala u navedenom stanu kao nositelj stanarskog prava, a stupanjem na snagu Zakona o najmu stanova stekla je status zaštićenog najmoprimca i pravo na zaštićenu najamninu te sa tadašnjim vlasnicima predmetne nekretnine, pravnim prednicima tužiteljice, dana 24. travnja 1997. sklopila Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom. Časom smrti pravne prednice tužiteljice pokoj. C (Nikice) Zuech (V), a temeljem čl.24. st.1 Zakona o najmu stanova sva prava i dužnosti najmoprimca iz navedenog ugovora o najmu stana prešla su na tužiteljicu kao njenu nasljednicu. Odredbom čl. IV a Ugovora o najmu stana od dana 24. travnja 1997. određeno je da zaštićena najamnina za predmetni trosobni stan iznosi 64,28 kn mjesečno i da se plaća svaki mjesec najkasnije do 15.-og u mjesecu. Sukladno izračunu visine zaštićene najamnine za predmetnu nekretninu sačinjenom dana 12.10.2018. od strane GSKG i to na zahtjev zaštićenog najmoprimca, zaštićena najamnina za predmetnu nekretninu prema podacima koji su bili na snazi do 31.8.2018. iznosi mjesečno 164,70 kn. Navedeni mjesečni iznos od 164,70 kn zaštićeni najmoprimac je podmirivao do rujna 2020., a od listopada 2020. pa nadalje zaštićeni najmoprimac na ime zaštićene najamnine za predmetnu nekretninu podmiruje iznos od 143,96 kn. Tužiteljica nadalje navodi da zbog proteke vremena ne raspolaže svim uplatnicama kojima je zaštićeni najmoprimac podmirivao navedene iznose, ali raspolaže uplatnicama koje su dostavljene uz tužbu i to za razdoblje od siječnja do lipnja 2019. na iznos od 164,70 kn, za razdoblje od siječnja do prosinca 2021. na iznos od 143,96 kn i za razdoblje od siječnja do svibnja 2022. na iznos od 143,96 kn. Obzirom da tužiteljica ne raspolaže uplatnicama kojima je zaštićeni najmoprimac podmirivao zaštićenu najamninu tijekom 2020., a imajući u vidu da je upravo tijekom te godine dana 25. rujna 2020. u Narodnim novinama objavljen, a i toga dana stupila na snagu odluka Ustavnog suda to tužiteljica ističe da joj je do rujna 2020. zaštićeni najmoprimac na ime mjesečne zaštićene najamnine za navedenu nekretninu podmirivao iznos od 164,70 kn, a od listopada 2020. pa nadalje mjesečno iznos od 143,96 kn . Presudom Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske br. 12027/10 od 10. srpnja 2014. godine utvrđeno je da je na vlasnike stanova u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci stavljen nesrazmjeran i pretjeran teret bez postignute potrebne ravnoteže između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava čime je povrijeđen čl.1 Protokola 1. Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda. Vlasnička prava tužiteljice na predmetnoj nekretnini koju je naslijedila zajedno sa zaštićenim najmoprimcem u istoj nekretnini su nesrazmjerno i nepravično ograničena bez postignute potrebne ravnoteže između općih interesa zajednice i zaštite prava, a do tog ograničenja došlo je isključivo postupanjem tuženika. Tužiteljica ima pravo i potražuje od tuženika naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine za predmetnu nekretninu. Tužiteljica kao vlasnica stana ne treba dokazivati da bi predmetnu nekretninu iznajmila i to za iznos tržišne najamnine jer se na taj način traži od vlasnika da dokaze nemoguće s obzirom na to da vlasnik zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva nije mogao iznajmljivati predmetni stan već je dovoljno dokazati visinu tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji u utuženom razdoblju i visinu zaštićene najamnine na koju vlasnik ima pravo. Nadalje navodi da od tuženika potražuje isplatu razlike između tržišne najamnine koju bi kao vlasnica nekretnine mogla ostvariti njenim iznajmljivanjem i zaštićene najamnine koju prima mjesečno od zaštićenog najmoprimca i to sve sa zakonskom zateznom kamatom. Tužiteljica je zahtjevom za mirno rješenje spora dostavljenom tuženiku 30.6.2022. potraživala mjesečne iznose razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine koju prima mjesečno od zaštićenog najmoprimca i to za razdoblje unatrag tri godine od podnošenja zahtjeva za mirno rješenje spora, odnosno od srpnja 2019. pa do časa podnošenja zahtjeva za mirno rješenje spora. Imajući u vidu da su u međuvremenu od podnošenja zahtjeva za mirno rješenje spora do dana podnošenja tužbe dospjelo još mjesečnih iznosa, to tužiteljica konačno postavljenim tužbenim zahtjevom i to podneskom od 24. srpnja 2024. potražuje isplatu iznosa pobliže označenih u izreci ove presude uz naknadu prouzročenog parničnog troška.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu podneskom od 24. listopada 2022.godine protivi se tužbi i tužbenom zahtjevu u cijelosti. U bitnom dijelu osporava visinu tržišne najamnine navodeći da ista ne predstavlja primjerenu najamninu stoga osporava visinu tužbenog zahtjeva u cijelosti. Ističe prigovor zastare potraživanja za iznose starije od tri godine i konačno predlaže odbiti tužbeni zahtjev uz naknadu prouzročenog parničnog troška.

3. Tijekom dokaznog postupka sud je proveo po strankama sve predložene dokaze i to dokaz uvidom u zahtjev za mirno rješenje spora na listu 10 do 16 spisa, u dopis tuženika na listu 17 spisa, u z.k. izvadak na listu 18 spisa, u rješenje o nasljeđivanju na listu 19 do 21 spisa, u ugovor o najmu stana na listu 28 do 31 spisa, u izračun visine zaštićene najamnine na listu 34 do spisa, u uplatnice na listu 35 do 41 spisa, u procjembeni elaborat na listu 49 do 68 spisa, u izvadak iz zemljišne knjige na listu 87 do 119 spisa, dokaz građevinskim vještačenjem po stalnom sudskom vještaku ing. Mladenu Ožić, dokaze pisanim očitovanjem vještaka uz dokaz usmenim očitovanjem vještaka i dokaz uvidom u svu ostalu dokumentaciju koja prileži spisu.

4. Na temelju tako provedenog dokaznog postupka, brižljivom i savjesnom ocjenom svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno kao i na temelju cjelokupnog postupka dokazivanja, a temeljem odredbe čl. 8 Zakona o parničnom postupku (NN 53/01, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 - nastavno ZPP), sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev tužiteljice u cijelosti osnovan.

5. Potraživanje tužitelja odnosi se na naknadu štete, odnosno gubitak zarade od najamnine, a ona dospijeva mjesečno slijedom čega se primjenjuje rok određen čl.230 st.1 Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 45/08, 125/11,78/15. -nastavno ZOO), odnosno trogodišnji zastarni rok (isto tako i VS RH Rev. 1104/18 od 22. siječnja 2019.godine). S obzirom da je tužitelj zahtjev za mirno rješenje spora podnio 30. lipnja 2022. godine, u navedenom trenutku je došlo do zastoja zastare u smislu odredbe čl.186 st.3 ZPP-a u svezi s čl. 215 st.1 ZOO-a, a prvi utuženi iznos na ime najamnine je dospijeća 16. srpnja 2019.godine, a tužba u ovoj pravnoj stvari je podnesena 27. rujna 2022.godine. Slijedom navedenog tužba u ovoj pravnoj stvari je podnesena unutar trogodišnjeg zastarnog roka stoga je u cijelosti neosnovan istaknuti prigovor zastare potraživanja.

6. Uvidom u zk izvadak za predmetnu nekretninu na listu 18 spisa utvrđeno je da je tužiteljica vlasnica nekretnine upisane z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to z. k. č. br. [katastarska čestica] obiteljska stambena zgrada pop.br.1642 dvorište i vrt Ul. Gorana Kovačića br.18 ukupne površine 286,5 čhv, odnosno 1030 m2.

7. Među strankama nije sporno da u predmetnom stanu živi zaštićeni najmoprimac i da isti plaća zaštićenu najamninu.

8. Sporna je osnova i visina zaštićene najamnine u odnosu na visinu tržišne najamnine.

9. U pogledu navoda tuženika iznesenih tijekom trajanja ovog postupka valja istaći da pravna pozicija vlasnika stana u kojem živi tzv. zaštićeni najmoprimac je propisana prije svega odredbama ZNS-a pa tako u bitnome zaštićeni najmoprimac stanovati u stanu i za to plaćati tzv. zaštićenu najamninu, dok je vlasnik stana dužan plaćati pričuvu i održavati stan.

10. U domaćem zakonodavstvu koje uređuje nekadašnja stanarska prava i iz njih proizašle statuse zaštićenih najmoprimaca (prije svega ZNS, ali potom i ZV te porezni zakoni) postoji čitav niz zaštitnih mjera u korist tzv. zaštićenog najmoprimca pa tako primjerice:

- vlasnik stana je obvezan sklopiti ugovor o najmu sa zaštićenim najmoprimcem na neodređeno vrijeme,

- vlasnik stana nema nikakav utjecaj na izbor najmoprimca,

- vlasnik stana je obvezan primiti samo tzv. zaštićenu najamninu koja je znatno niža od tržišne sukladno Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine,

- vlasnik stana nema nikakav ili vrlo mali utjecaj na sadržaj ugovora o najmu i njegove bitne sastojke,

- vlasnik stana je dužan plaćati pričuvu i održavati stan,

- vlasnik stana je dužan plaćati porez na dohodak od najamnine,

- otežani su i strogi kriteriji za otkaz ugovora o najmu što daje tek neznatnu vjerojatnost da će najmoprimac dobrovoljno napustiti stan,

- ne postoji bilo kakvo vremensko ograničenje trajanja sustava zaštićenog najma, čime je vlasnicima stanova sa zaštićenim najmoprimcem nametnut prekomjeran teret bez ikakvog mehanizma zaštite prava vlasnika stana.

10.1. Kako je pravo vlasništva prema čl. 30. ZV-a stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svojeg nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima, (pa tako i dati stan u najam po tržišnim cijenama) onda je razvidno da je uvođenjem ovakvih brojnih ograničenja za vlasnike stanova sa zaštićenim najmoprimcima prije svega odredbama ZNS-a došlo do miješanja u njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju.

10.2. Obzirom na raniji (ZSO-om predviđeni) institut nositelja stanarskog prava ovo miješanje tuženika u pravo vlasništva tužitelja i drugih vlasnika takvih stanova je u skladu s općim interesom zajednice (tj. gospodarskom dobrobiti države i zaštitom prava drugih - zaštićenih najmoprimaca).

10.3. Međutim, takvim miješanjem tuženika je vlasnicima nekretnina u kojima žive zaštićeni najmoprimci nametnut prekomjerni individualni teret. U zakonodavstvu ne postoje nikakva procesna jamstva koja bi omogućila postizanje pravedne ravnoteže između interesa vlasnika takvog stana i zaštićenog najmoprimca.

10.4. Slijedom navedenog proizlazi da pozitivni pravni propisi u RH za područje zaštićenih najamnina ne ostvaruju pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta jer je taj teret neopravdano prebačen na samo jednu društvenu skupinu, najmodavce. Najmodavac, odnosno vlasnik stana (pa tako i tužitelji u predmetnoj stvari), mora sam snositi većinu socijalnih i financijskih obveza stambenog zbrinjavana zaštićenog najmoprimca zbog čega je povrijeđeno pravo tužitelja na mirno uživanje vlasništva, a koje pravo im je zajamčeno Ustavom RH i Konvencijom koja je u odnosu na RH stupila na snagu još 5.11.1997. Iz navedenog su utvrđeni aktivna i pasivna legitimacija te sukladno čl. 41. Konvencije i odgovornost tuženika za štetu koja je nastala tužiteljima povredom njihovog Ustavom RH i Konvencijom zajamčenog prava na mirno uživanje vlasništva odnosno propuštanjem ostvarenja pravedne ravnoteže između zaštite općeg interesa zajednice i zaštite pojedinačnog prava tužitelja na mirno uživanje vlasništva, sve na štetu prava tužitelja (test razmjernosti).

10.5. Kako je utvrđeno da je tuženik uvođenjem instituta tzv. zaštićenog najmoprimca kroz odredbe ZNS-a i Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine propustio istim odredbama ostvariti pravednu ravnotežu općeg interesa zajednice i pojedinačnog prava tužitelja, to su tužitelji pretrpjeli imovinsku štetu uslijed činjenice da je u utuženom razdoblju bili spriječeni naplatiti najamninu za svoj stan u visini slobodno ugovorene, tržišne vrijednosti najamnine u tom razdoblju.

11. Radi utvrđenja tržišne vrijednosti najma stana za utuženo razdoblje i to prosječne, odnosno s pretpostavkom prosječne uređenosti proveden je dokaz građevinskim vještačenjem.

12. Iz nalaza i mišljenja stalnog sudskog vještaka ing. Mladena Ožića od 22. rujna 2023. proizlazi da na temelju očevida te ranije iznesenih podataka i izračuna, a vezano za zadatak vještaka, može iskazati vrijednost tržišne najamnine predmetne nekretnine tj. stana. Predmetni stan je površine 60,63 m2.Nekretnina je sagrađena na katastarskoj čestici k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Predmetna kuća, upisana je u z.k. kao katastarska općina 999901 Grad Zagreb. U utuženom periodu, 16.07.2019. do 13.10.2022.godine, ukupan iznos tržišne najamnine za predmetni stan iznosi 16.931,35 Eur (127.569,26 kn). U navedenom iznosu nisu obračunate kamate kao niti uplaćene zaštićene najamnine za taj period, a po drugim osnovama pošto nema saznanja o zaštićenoj najamnini niti da li je ista uplaćivana.

12.1. Tužiteljica nije imala primjedbe niti prigovora na provedeno vještačenje dok je tuženik podneskom od 2. studenog 2023. godine prigovorio provedenom vještačenju.

13. U svom pisanom očitovanju od 3. travnja 2024. stalni sudski ing. Mladen Ožić je naveo, a vezano za navode i primjedbe tuženika, o očevidu na licu mjesta, da je vještački nalaz napravljen u skladu s zadatkom suda, a s pretpostavkom prosječne opremljenosti I održavanja predmetnog stana. Zadatkom nije bio određen očevid, a vještak nema kompetencije samostalno ulaziti I pregledavati tuđe stanove. Slike objekta su dostavljene s javno dostupnih servisa, kao identifikacija i ilustracija tipa nekretnine. Ukoliko tuženik ima saznanja da nalaz ne odgovara stvarnom stanju nekretnine u utuženom periodu treba dostaviti takve podatke ili zatražiti očevid na licu mjesta ako smatra da se to očevidom može utvrditi. Vještački nalaz je napravljen u skladu s pravilima struke, primijenjeni su odgovarajući indeksi a kod izračuna koeficijenata za pojedinu godinu, matematički je svejedno da li se koristi jedan godišnji uprosječeni koeficijent ili pojedinačni kvartalni koeficijenti pošto to u konačnom izračunu za pojedinu godinu daje identičan rezultat. Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina N.N. 78/15, ne odnosi se na metode utvrđivanje tržišne vrijednosti najma,nego na procjenu vrijednosti nekretnina te su primjedbe tuženika vezane za nepridržavanje odredbi toga zakona bespredmetne. Podaci o realiziranim najmovima, pribavljeni su službenim putem od Službe za vrednovanje Grada Zagreba. Izvršeno je međuvremensko izjednačavanje I statistička analiza. Navodi tuženika da nisu uzete u obzir nekretnine na Pantovčaku 17 I u Bosanskoj 20, potpuno su netočne, a što je vidljivo iz nalaza. Navod tuženika da je za nekretninu u Bosanskoj ul.20, pogrešno upisan najam od 450 Eur umjesto 400 Eur mjesečno je točan te se navedena pogreška ispravlja u prilogu ovoga očitovanja. Navod tuženika da je zbog velike površine trebalo isključiti stan u [adresa] , nije točna, pošto nema nesporne činjenice koje pokazuje da su stanovi manje površine skuplji za najam od većih ili obratno. To je vidljivo I iz usporednih nekretnina gdje je stan od 95 m2 skuplji za najam po m2 od stanova od 64,4 m2 ili 68 m2 ili je npr. stan od 68,47 skuplji od stana od 95 m2 ali I od stana od 64 m2. pa je vidljivo da su primjedbe tuženika potpuno neutemeljene. Zadatak vještaka nije bio izračun utvrđivanje poreznog statusa tužiteljice ili izračun poreznih davanja, a niti je to kompetencija građevinskog vještaka . O izračunu zaštićene najamnine ne može se izjašnjavati niti o tome ima saznanja. Također se ne može izjašnjavati o drugim pravnim pitanjima. U podnesku tuženik navodi da je vještak naveo da je proveden očevid na licu mjesta. Taj navod je potpuno netočan te ne odgovara činjenicama iz vještačkog nalaza. U nalazu nigdje nije navedeno da je napravljen očevid na licu mjesta,a niti je to bio zadatak vještaka. Jasno je navedeno da se nalaz izrađuje s pretpostavkom prosječne uređenosti i opremljenosti stana.

13.1. Podneskom od 29. travnja 2024. tuženik je opetovano prigovorio pisanom očitovanju vještaka kao i tužiteljica podneskom od 2. svibnja 2024. te su predložili pisano očitovanje vještaka.

13.2. U svom pisanom očitovanju od 16. srpnja 2024. stalni sudski vještak je naveo, a vezano za navode i primjedbe tužiteljice, o primjedbi o razlici u decimalnom dijelu indeksa DZS za međuvremensko izjednačavanje, uvažava se te se isti ispravlja s 193,94 na 193,34. Primjedba tužiteljice da je kod statističke analize, vještak uzeo pet nekretnina umjesto šest je točna ali to je ispravan postupak. Isto je potrebno napraviti jer se iz izračuna isključuju nekretnine čija je razlika vrijednosti veća od 30% u odnosu na prosjek. Vezano za vrijednost koeficijenata po godinama, uzeta je uprosječena vrijednost koeficijenta dok je zbog preciznijeg izračuna kod dopune, za zadnju godinu, iskazan koeficijent po kvartalima. Navod iz vještačkog nalaza da je zadatkom suda određen „očevid na licu mjesta“ je omaškom upisan u nalaz. Takav zadatak sud nije dao, a isto se može utvrditi uvidom u sudski spis. U nalazu je jasno navedeno da se očevid nije radio, a najam je izračunat s pretpostavkom prosječnog stanja stana. Ukoliko tuženik raspolaže preciznim podacima o stanju predmetnog stana ili osigura ulazak na novom očevidu, spreman je razmotriti dostavljenu dokumentaciju te po potrebi korigirati nalaz. Vezano za utvrđivanje najma godišnje i po kvartalima, isto je objasnio u ranijem očitovanju. Kako bi se izbjeglo daljnje ponavljanje istog prigovora, iskazati će najam i po kvartalima i u tom smislu napraviti odgovarajući izračun. Navodi tuženika da ne postoji poseban propis kojim je regulirana procjena tržišne vrijednosti najma je točan te je u suprotnosti s ranijim primjedbama o obaveznoj primijenio Zakon o procjeni nekretnina. Činjenica je da Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina, ne bavi izračunom najmova, ne navodi niti jednu metodu za procjenu vrijednosti najma niti se na to odnosi, a što mu i samo ime govori. Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine I utvrđivanje tržišne vrijednosti najma su potpuno različite vrijednosne kategorije i zavise od drugačijih parametara. Navod tuženika da se vještak u popisu primijenjenih propisa poziva na Zakon i Pravilnik o procjeni nekretnina nije točan. U nalazu se jasno navodi da se ti akti primjenjuju samo “djelomično” tj. primjenjuje se samo elementi analize koji bi se mogli odnositi na utvrđivanje vrijednosti najma, npr. lokacija objekta i pribavljanje podataka o realiziranim najmovima putem nadležnog gradskog tijela. Navodi tuženika da vještak nije uzeo u obzir nekretninu na Pantovčaku 17 nije točna. Uvidom u nalaz vještaka, vidljivo je da je predmetna nekretnina uzeta u razmatranje (list 10. osnovnog nalaza). S obzirom da su u dostavljenim podacima Službe za vrednovanje dostavljeni podaci za istu nekretninu Pantovčak 17 dva puta, u razmatranje se uzeo noviji podatak. Za izračun je prema pravilu struke potrebno minimalno tri usporedne nekretnine, a u svom nalazu je upotrijebio šest nekretnina te nije narušeno pravilo struke.

13.3 . Tužiteljica nije imala primjedbe niti prigovora na pisano očitovanje vještaka te je podneskom od 24. srpnja 2024. postavila konačni tužbeni zahtjev, dok je tuženik podneskom od 26. kolovoza 2024. iznio primjedbe u pogledu pisanog očitovanja vještaka.

13.4. Na ročištu održanom dana 9. srpnja 2025. godine proveden je dokaz usmenim očitovanjem vještaka.

13.5. U svom usmenom očitovanju stalni sudski vještak je naveo da u cijelosti ostaje kod svog pisanog nalaza i mišljenja tj. dopunskog nalaza i mišljenja koji je naknadno napravio po podnesku tužitelja od 2.5.2024. te je u cijelosti ostao kod dopune nalaza i mišljenja.

13.6. Nakon usmenog očitovanja vještaka tuženik je naveo da nema primjedbe niti prigovora na nalaz i mišljenje vještaka dok je u cijelosti ostao kod navoda iz podneska od 26.8.2024.

14. Sud je u cijelosti prihvatio nalaz i mišljenja stalnog sudskog vještaka dipl. ing. Mladena Ožića, pisana očitovanja kao i usmeno očitovanje vještaka cijeneći ga stručnim i objektivnim, izrađenim od strane struče osobe i u skladu s pravilima struke.

15. Provedenim građevinskim vještačenjem nedvojbeno je utvrđeno tržišna vrijednost najamnine za predmetni stan.

16. Slijedom svega navedenog tuženik je u obvezi tužiteljici, kao vlasnici stana u kojem i dalje živi zaštićeni najmoprimac, naknaditi imovinsku štetu koju trpi uslijed činjenice da u utuženom razdoblju od 16. srpnja 2019. do 16. lipnja 2022. bila onemogućena naplatiti najamninu za svoju nekretninu/ stan u visini slobodno ugovorene/tržišne vrijednosti, pri čemu tužiteljica nije dužne dokazivati da bi tu nekretninu/stan iznajmila jer bi se na taj način od vlasnika tražilo da dokaže nemoguće s obzirom da zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva istu nije niti mogle iznajmljivati (tako i Vrhovni sud Republike Hrvatske, Rev 2364/16 od 18. siječnja 2018.).

16.1. Imovinska šteta tužiteljice je razliku između pretpostavljene slobodno ugovorene/tržišne najamnine i zaštićene najamnine ukupnom iznosu od 15.876,59 eur i navedeni iznos je i dosuđen tužiteljicama temeljem prethodno citiranih propisa u vezi s čl.29.st.1. i 2. i čl.1089 ZOO-a te presudom ELJSP u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske od 10. srpnja 2014 godine te je odlučeno kao pod točkom I izreke ove presude.

16.2. Sud smatra općepoznatom činjenicom da bi tužiteljica da je mogla dati stan u najam po slobodno ugovorenoj najamnini na slobodnom tržištu, mjesečne iznose najamnine primala svakog 15. u mjesecu za taj mjesec (kao što je to bila obveza i tzv. zaštićenog najmoprimca temeljem Ugovora o najmu), to joj pored utvrđene razlike mjesečne najamnine pripada pravo i na zakonske zatezne kamate na svaki pojedinačni iznos razlike najamnine počevši od svakog 15. u mjesecu što također spada u osnov i visinu štete.

17. Neovisno od prednjeg utvrđenja suda valja istaći da se vlasništvo nekretnine stječe upisom u zemljišne knjige, a kao što je već rečeno uvidom u dostavljeni zemljišnoknjižni izvadak nedvojbeno je utvrđeno da je tužiteljica vlasnica predmetne nekretnine stoga se prigovori tuženika o pravnom stjecanju nekretnine ukazuju neosnovanim.

18. Odluka o kamati temelji se na odredbi čl. 29 ZOO-a, a odluka o kamati na parnični trošak temelji se na odredbi čl. 27 Ovršnog Zakona.

19. Odluka o parničnom trošku temelji se na odredbi čl.154 st. 1 u svezi s čl.155 ZPP-a, a sastoji se od troška zastupanja istih po punomoćnicima-odvjetnicima i isti je odmjeren u skladu s važećom Tarifom o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (NN 138/23) i temeljem zatraženog troškovnika.

19.1. Trošak tužiteljice sastoji se od troška zahtjeva za mirno rješenje spora po tbr. 32 od 250 bodova, troška sastava tužbe po tbr.7 toč.1 od 250 bodova, troška sastava četiri podneska po tbr.8 od 1000 bodova, troška pristupa na tri ročišta po tbr.9 toč.1 (8.2.2023., 4.4.2023. i 9.7.2025.) od 750 bodova, odnosno sveukupno 2250 bodova, što prema važećoj vrijednosti boda po tbr.54, a prema vrijednosti predmeta spora sveukupno iznosi 4.500,00 eur uz 25% povećanja po tbr.46 u iznosu od 1.125,00 eur i troška plaćenog predujma za vještačenje u iznosu od 331,81 eur te uz trošak sudske pristojbe na tužbu u iznosu od 166,02 eur i na presudu u iznosu od 205,72 eur, sveukupno iznosi i čini trošak tužiteljice od 6.328,55 eur.

20. Slijedom svega navedenog odlučeno je kao u izreci ove presude.

U Zagrebu, 12. rujna 2025. godine

Sudac:

Helena Frigo Bomeštar

POUKA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana, a koji rok se računa :

- od dana održavanja ročišta na kojem se presuda objavljuje, ukoliko je stranka uredno obaviještena o ročištu za objavu, bez obzira da li je na isto pristupila, odnosno - od dana primitka prijepisa presude, ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje.

Žalba se podnosi pisano, u četiri istovjetna primjerka, putem ovog suda Županijskom sudu.

Dna:

1. Punomoć. tužiteljice uz rješenje za plaćanje sudske pristojbe na presudu u iznosu od 205,72 eur

2. Tuženiku