Poslovni broj: P-3021/2021-30

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sutkinji toga suda Jesenki Jurić Šojat kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja PUN POGODAK d.o.o., OIB: 67853790331, Zagreb, Molvanska 3, zastupan po punomoćniku Saši Poldanu, odvjetniku u Odvjetničkom uredu Poldan, Gatara, Vižintin, Komorski, Ilić, Freuk H, protiv tuženika GRAD ZAGREB, OIB: 61817894937, Zagreb, Trg Stjepana Radića 1, radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene dana 11. rujna 2025. u nazočnosti punomoćnika tužitelja, a u odsutnosti uredno pozvanog tuženika, istoga dana,

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se prvopostavljeni eventualno kumulirani tužbeni zahtjev koji glasi:

"I/ Utvrđuje se da tužitelju pripada pravo zadržanja na nekretnini – poslovnom prostoru na adresi [adresa], u IV zoni, na temelju zaključka gradonačelnika Grada Zagreba, klasa: 372-03/18-03/153, urbroj: 251-03-02-18-2 od 15.03.2018. godine, koji se sastoji od velike prostorije, čajne kuhinje i sanitarnog čvora u prizemlju ulične zgrade, ukupne površine 181,49 m2, a koji je predmet Ugovora o zakupu poslovnog prostora od dana 15.03.2018. godine sve do namirenja tužitelja PUN POGODAK d.o.o., Zagreb, Molvanska 3, OIB: 67853790331 odnosno isplate u iznosu od 6.950,69 EUR-a.

II/ Nalaže se tuženiku GRAD ZAGREB, Zagreb, Trg Stjepana Radića 1, OIB: 67853790331 naknaditi tužitelju PUN POGODAK d.o.o., Zagreb, Molvanska 3, OIB: 67853790331 trošak parničnog postupka s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za osam postotnih poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 01. siječnja te godine, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 01. srpnja te godine dok je referentna stopa kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, a sve u roku od 8 dana., a sve to u roku od 8 dana."

II. Prihvaća se slijedeći eventualno kumulirani tužbeni zahtjev i sudi:

Nalaže se tuženiku GRADU ZAGREBU, Zagreb, Trg Stjepana Radića 1, OIB: 67853790331 isplatiti tužitelju PUN POGODAK d.o.o., Zagreb, Molvanska 3, OIB: 67853790331 iznos od 6.950,69 EUR-a s zakonskim zateznim kamatama tekućim od 15.04.2021. pa do 31.12.2022. po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godinu dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunatoj za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za tri postotna poena koju kamatnu stopu utvrđuje HNB prema čl. 29. st. 2. i 8. Zakona o obveznim odnosima, a od 01.01.2023. do 29.12.2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za 3 (tri) postotna poena, a od 30. prosinca 2023. pa do isplate po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, koja referentna stopa je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, sve to u roku od 15 dana.

III. Nalaže se tuženiku GRADU ZAGREBU, Zagreb, Trg Stjepana Radića 1, OIB: 67853790331 naknaditi tužitelju PUN POGODAK d.o.o., Zagreb, Molvanska 3, OIB: 67853790331 trošak parničnog postupka u iznosu od 2.303,46 € s zakonskim zateznim kamatama tekućim od 11.09.2025. pa do isplate po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, koja referentna stopa je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, sve to u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi navodi da je nakon provedenog javnog natječaja s tuženikom dana 23. svibnja 2018. sklopio Ugovor o zakupu poslovnog prostora na adresi [adresa], koji se sastoji od velike prostorije, čajne kuhinje i sanitarnog čvora u prizemlju ulične zgrade, ukupne površine 181,49 m2, a koji poslovni prostor će zakupnik sukladno odredbi čl. 3. predmetnog Ugovora koristiti za obavljanje djelatnosti Caffe bara- pripremanje i usluživanje kave i drugih napitaka, te raznih slastica i voća. Odredbom čl. 8. Ugovora o zakupu je ugovoreno da će tužitelj izvršiti radove potrebne za uređenje poslovnog prostora uključujući i vanjsko uređenje poslovnog prostora u roku od 3 mjeseca od dana potpisivanja Ugovora i započeti sa obavljanjem ugovorene djelatnosti.

2. Tužitelj je uveden u posjed poslovnog prostora dana 07. lipnja 2018. Po ulasku u poslovni prostor tužitelj je s tvrtkom H 3 Studio d.o.o. ugovorio izradu idejnog projekta za navedeni poslovni prostor, te započeo postupak ishođenja potrebnih suglasnosti radi uređenja poslovnog prostora i privođenja istog ugostiteljskoj namjeri. Dana 19.07.2018. tužitelj se obratio Gradu Zagrebu, Gradskom uredu za imovinsko-pravne poslove i imovinu Grada u svezi dobivanja suglasnosti za privođenje prostora namjeni za obavljanje ugovorene djelatnosti, te je istima dostavio i idejni projekt za navedeni poslovni prostor, a koji je izradio H3 Studio d.o.o. Tužitelj je izradio idejni projekt, pribavio potrebne suglasnosti, kupio potrebnu opremu, te je namjeravao započeti s radovima u predmetnom poslovnom prostoru. U međuvremenu je utvrđeno da prokišnjava ravna neprohodna terasa stambenog objekta koja se nalazi izvan predmetnog poslovnog prostora, te su od strane GSKG-a kao upravitelja zgrade organizirani radovi na sanaciji terase, zbog čega tužitelj nije mogao započeti s uređenjem poslovnog prostora. O činjenici da tužitelj ne može izvesti radove na uređenju poslovnog prostora, tuženik je dopisom od 06.11.2018. izvijestio upravitelja zgrade da tužitelju ne naplaćuje zakupninu i ostale naknade. Time su u studenom 2018. odgođeni rokovi za uređenje prostora. Radovi na uređenju prostora nisu započeli od 06. studenog 2018. pa do 30. siječnja 2020. kada je Grad Zagreb obavijestio tužitelja da je sanacija krova na samom završetku i da je tužitelj dužan poslovni prostor privesti namjeni do 15.02.2020. Iz te činjenice jasno proizlazi da poslovni prostor tužitelj nije mogao privesti namjeni u razdoblju od 2018. do 30.01.2020.

3. U veljači 2020. izvođeni su novi radovi od strane GSKG-a na sanaciji glavnih vodova vodovoda i odvodnje za stambenu zgradu [adresa], a koji prolaze kroz predmetni poslovni prostor. Ti se radovi nisu svakodnevno izvodili, dok radovi na uređenju predmetnog poslovnog prostora nisu niti mogli biti započeti dok radovi na sanaciji glavnih vodova i odvodnje predmetne stambene zgrade nisu dovršeni. Konačno u srpnju 2020. prodor vode u poslovni prostor je otklonjen i o čemu je GSKG d.o.o., Područna služba Dubrava tužitelju izdala potvrdu dana 10.08.2020. U toj potvrdi od 20.03.2020. navodi da su se tijekom veljače i ožujka 2020. odvijali radovi na otklanjanju uzroka prodora vode u atomsko sklonište koje se nalazi ispod predmetnog poslovnog prostora u vlasništvu Grada Zagreba, te da kroz isti prolazi sva instalacija vode za stambenu zgradu, a obzirom da nije utvrđen točan uzrok prodora vode, bit će potrebno izvesti konačnu sanaciju vodovodne instalacije u podu predmetnog poslovnog prostora.

4. U potvrdi od dana 10.08.2020. navode da i nadalje nisu utvrdili točan uzrok prodora vode u atomsko sklonište.

5. S obzirom na tijek događanja jasno je da tužitelj nije mogao početi sa radovima na uređenju poslovnog prostora prije srpnja 2020., te je tužitelj u tom smislu i tražio od tuženika da se reguliraju svi međusobni odnosi stranaka i da se utvrde novi rokovi u kojima će tužitelj biti obvezan urediti poslovni prostor i započeti s radom u istome. Zaključkom od dana 29.07.2020. tuženik je otkazao predmetni Ugovor navodeći da je utvrđeno da prostor nije priveden ugovornoj namjeni. S obzirom na ovu kronologiju prostor nije mogao biti priveden namjeni jer je tužitelj zbog radova koje je u predmetnom poslovnom prostoru izvodio GSKG d.o.o. nije bio u mogućnosti pristupiti radovima sukladno ugovorenoj namjeni.

6. Neovisno o Zaključku o otkazu Ugovora, tužitelj i tuženik su nakon Zaključka o otkazu Ugovora vodili daljnje pregovore oko otklanjanja nejasnoća i dogovora o stavljanju zaključka Gradonačelnika o otkazu Ugovora van snage.

7. Nadalje, tužitelj navodi da iako je tuženik u više dopisa upućenih tužitelju jasno potvrdio postojanje i izvođenje radova zbog kojih je tužitelj onemogućen izvršiti potrebne radove, tuženik je tužitelju otkazao Ugovor o zakupu. Tužitelj se poziva na odredbu čl. 72. st. 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne Novine" broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15 i 29/18; dalje u tekstu ZOO) koji propisuje da vjerovnik dospjele tražbine u čijim se rukama nalazi neka dužnikova stvar ima pravo zadržati je dok mu ne bude ispunjena tražbina. Tužitelj ističe kako je od samog trenutka sklapanja Ugovora o zakupu pa do dana otkaza nije bilo moguće privesti prostor svrsi kako je ugovoreno Ugovoru o zakupu jer je to sam tuženik svojim radovima onemogućio.

8. Pri tome je tužitelj imao troškove koji su nastali do trenutka dok nije utvrđeno postojanje procurijevanja vode u prostoru, pa je tako tužitelj po računu H3 Studio d.o.o. broj: 21-1-1 od dana 23.10.2018. isplatio iznos od 15.000,00 kn, po računu H3 Studio d.o.o. broj: 9-1-1 od dana 19.02.2019. isplatio je iznos od 30.495,00 kn, te je po računu H3 Studio broj: 39-1-1 od 04.12.2019. isplatio iznos od 6.875,00 kn, što zajedno daje svotu od 53.370,00 kn, a preračunato u valutu euro taj iznos predstavlja svotu od 6.950,69 €. Ovim iznosom su plaćeni troškovi izrade idejnog projekta, glavnog projekta i troškovi budućeg nadzora.

9. Tužitelj nadalje navodi da u trenutku tužbe ima dospjelu tražbinu prema tuženiku i da se nalazi u posjedu poslovnog prostora u vlasništvu tuženika kao i da je taj posjed predmetnog poslovnog prostora stekao na zakonit način budući mu je Grad Zagreb taj poslovni prostor predao u posjed nakon sklapanja Ugovora o zakupu koji Ugovor o zakupu je sklopljen dana 25.03.2018., a tuženik je tužitelja uveo u posjed tog poslovnog prostora dana 07.06.2018. Stoga tužitelj postavlja eventualno kumulirani tužbeni zahtjev prema odredbi č. 188. st. 2. Zakona o parničnom postupku ("Narodne Novine" broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11 (pročišćeni tekst) 25/13, 89/14, 70/19, i 80/22, 114/22 i 155/23; dalje u tekstu ZPP), kojim predlaže da sud donese presudu kojom će utvrditi da tužitelju pripada pravo zadržanja na nekretnini – poslovnom prostoru na adresi [adresa] u četvrtoj zoni na temelju Zaključka Gradonačelnika Grada Zagreba od 15.03.2018., sve uz naknadu pripadajućeg parničnog troška. Za slučaj da sud ne prihvati prvopostavljeni eventualno kumulirani tužbeni zahtjev, predlaže da sud obveže tuženika Grad Zagreb na plaćanje iznosa od 6.950,69 € s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama tekućim od dana podnošenja tužbe pa do isplate s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama uz naknadu parničnog troška.

10. U odgovoru na tužbu i tijekom postupka tuženik potvrđuje da su stranke sklopile Ugovor o zakupu poslovnog prostora dana 04.04.2018., a na temelju Zaključka Gradonačelnika Grada Zagreba od 15.03.2018., a koji poslovni prostor se sastoji od velike prostorije, čajne kuhinje i sanitarnog čvora u prizemlju ulične zgrade ukupne površine 181,49 m2. Člankom 6. Ugovora o zakupu je određeno kako je zakupnik dužan plaćati porez zakupnine i pričuvu i druge troškove u svezi s korištenjem poslovnog prostora, komunalnu naknadu, troškove električne energije, grijanja vode, kao i svaki drugi trošak koji se odnosi na dotični prostor. Nadalje tuženik se poziva na čl. 8. Ugovora o zakupu kojim je ugovoreno kako je zakupnik dužan izvršiti radove potrebne za uređenje poslovnog prostora uključujući i vanjsko uređenje poslovnog prostora u roku od 3 mjeseca od sklapanja Ugovora o zakupu.

11. Nadalje, tuženik navodi da je čl. 18. predmetnog Ugovora ugovoreno kako je tužitelj suglasan da Grad Zagreb može neposredno na temelju predmetnog Ugovora kao ovršne isprave u slučaju da korisnik ne preda u posjed Gradu Zagrebu predmetni prostor slobodan od osoba i stvari protiv njega zatražiti prisilnu ovrhu radi ispražnjenja i predaje poslovnog prostora.

12. S obzirom da je Zaključkom Gradonačelnika Grada Zagreba od 29.07.2020. otkazan Ugovor o zakupu poslovnog prostora, tuženik je pozvan da navedeni prostor preda slobodan od osoba i stvari.

13. Tuženik navodi da je zatražio ovrhu, te je provedena ovrha rješenjem o ovrsi Općinskog građanskog suda u Zagrebu pod poslovnim brojem Ovr-682/21 temeljem kojeg je Grad Zagreb stupio u prostor predmetnog poslovnog prostora u predmetu Ovr- 682/21 koju ovrhu je pokrenuo radi ispražnjenja i predaje nekretnine.

14. Predmetni ovršni postupak je obustavljen ovršnih rješenjem Općinskog građanskog suda u Zagrebu pod poslovnim brojem Ovr-682/21 od dana 30.08.2022. jer je Grad Zagreb obavijestio sud podneskom od 24.08.2022. da je preuzeo u posjed predmetni poslovni prostor, te da ne postoji potreba za daljnjim vođenjem postupka.

15. Stoga, Grad Zagreb predlaže da sud u cijelosti odbije tužbeni zahtjev tužitelja iz razloga što je do raskida predmetnog Ugovora o zakupu došlo krivnjom tužitelja jer tužitelj predmetni poslovni prostor nije priveo svrsi u roku od 3 mjeseca od dana sklapanja Ugovora o zakupu poslovnog prostora na adresi u [adresa] sastojećeg od velike prostorije, čajne kuhinje i sanitarnog čvora u prizemlju, ukupne površine 181,49 m2.

16. U dokaznom postupku sud je pročitao Ugovor o zakupu poslovnog prostora (list 8- 12 spisa, list 39-43 spisa), pročitan je izvadak iz sudskog registra (list 16-18), računi H3 Studio d.o.o. na svote koji su u cijelosti plaćeni na iznos od 15.000,00 kn (list 20, list 21 i list 22 spisa), pročitan je zahtjev za dobivanje suglasnosti za privođenje prostora namjeni koji je tužitelj zatražio od Grada Zagreba (list 23), pročitana je korespodencija između stranaka glede pribavljanja dokumentacije odnosno glavnog projekta kako bi se moglo provesti uređenje prostora u zakupu [adresa] (list 24-26), pročitana je potvrda Grada Zagreba, Područne službe Dubrava kojim je potvrđeno da su se u veljači i ožujku 2020. odvijali radovi na otkrivanju uzroka prodora vode u atomsko sklonište (list 27-28), pročitan je Zaključak Grada Zagreba od 15.03.2018. kojim je poslovni prostor dan u zakup društvu PUN POGODAK d.o.o. (list 29-30), pročitan je dopis Gradskog ureda za upravljanje imovinom Grada od 18.02.2022., potvrda GSKG od 17.02.2021., Zapisnik od 17.02.2021., dopis tužitelja Gradskom uredu za upravljanje imovinom Grada od 12.02.2021., Zapisnik od dana 18.03.2021., Zapisnik od dana 26.04.2021., dopis Gradskog ureda za upravljanje imovinom grada od 29.04.2021., Zapisnik od dana 27.10.2020., dopis Gradskog ureda za upravljanje imovinom grada od dana 30.09.2020., dopis Gradskog ureda za upravljanje imovinom grada od 01.09.2020. (list 45-65 spisa, list 80-87), pregledane su fotografije poslovnog prostora (list 88-94, list 107-111 spisa), pročitano je rješenje Općinskog građanskog suda u Zagrebu pod brojem Ovr-682/21 od 30.08.2022. (list 117-120 spisa), Zapisnik od 25.05.2022., od 08.08.2022. (list 121-123 spisa), te su saslušani svjedoci HE (list 139-140), IE (list 152- 153), LE (list 153-154), zastupnica po Zakonu ispred tužitelja UE (list 154-155 spisa).

17. Cijeneći rezultate dokaznog postupka temeljem odredbe čl. 8. ZPP-a sud je utvrdio da je prvopostavljeni eventualno kumulirani tužbeni zahtjev tužitelja neosnovan, dočim je osnovan drugopostavljeni eventualno kumulirani tužbeni zahtjev.

18. Među strankama je neprijeporno da su stranke sklopile Ugovor o zakupu poslovnog prostora na adresi [adresa] u površini od 181,49 m2 koji prostor je trebao biti korišten za obavljanje djelatnosti Caffe bara, te je neprijeporno da su se stranke sporazumjele da će tužitelj izvršiti radove potrebne za uređenje poslovnog prostora uključujući i vanjsko uređenje poslovnog prostora u roku od 3 mjeseca od dana potpisivanja Ugovora i započeti sa obavljanjem ugovorene djelatnosti.

19. Među strankama je neprijeporno i da tužitelj nije mogao odmah u lipnju 2018. započeti sa privođenje poslovnog prostora svrsi Caffe bara iz razloga što je došlo do procurijevanja ravne neprohodne terase koja se nalazi iznad predmetnog lokala, te da su stranke izmijenile širu korespondenciju, da su trajali radovi na saniranju te ravne neprohodne terase i da su svi ti radovi trajali do 30.01.2022., te da je Grad Zagreb izdao potvrdu iz koje proizlazi da su tek tijekom veljače i ožujka 2020. izvođeni radovi na otklanjanju uzroka prodora vode u atomsko sklonište. Neprijeporno je da je Grad Zagreb temeljem Ugovora o zakupu u kojem je ugovoreno da se temeljem toga Ugovora može zatražiti neposredna ovrha, započeo postupak ovrhe protiv tužitelja, te da je taj ovršni postupak pod brojem Ovr-682/21 obustavljen iz razloga što je taj predmetni prostor u cijelosti ispražnjen.

20. Prijeporno je, je li tuženik imao pravo dana 29.07.2020. otkazati predmetni Ugovor o zakupu uz navođenje da poslovni prostor nije priveden ugovornoj namjeni. Prijeporno je, je li s obzirom na procurijevanje vode i na sve druge radove koje je izvodilo GSKG d.o.o. na sanaciji uzroka procurijevanja vode u poslovni prostor koji je trebao biti preuređen u Caffe bar tužitelj mogao stići do srpnja 2020. privesti poslovni prostor namjeni s obzirom da su radovi izvođeni do kraja ožujka 2020.

21. Prijeporno je, ima li tužitelj pravo zadržanja poslovnog prostora prema odredbi čl. 72. ZOO-a, dok mu tuženik ne naknadi troškove koje je imao, a kako bi mogao započeti preuređenje poslovnog prostora u Caffe bar jer je najprije trebalo sačiniti idejno rješenje, izradu glavnog projekta i projekte terase ugostiteljskog objekta s obzirom da su stranke ugovorile da će tužitelj izvršiti uređenje poslovnog prostora.

22. Radi utvrđivanja prijepornih okolnosti sud je izveo dokaz saslušanjem svjedoka i zakonske zastupnice tužitelja.

23. Svjedok HE koji je voditelj Područnog ureda za Odsjek Dubrava u GSKG d.o.o. iskazao je da je vlasnik lokala na adresi u [adresa] i poznato mu je da je on kontaktirao sa vlasnikom društva PUN POGODAK d.o.o. i da je taj lokal bio u neupotrebljivom stanju. Poznato mu je da je te razgovore i pregled lokala izvršio prije par godina. Ima osobnog saznanja da je lokal na adresi u [adresa] bio neupotrebljiv iz razloga što je curilo sa ravnog krova terase koji se nalazi iznad tog lokala i taj nedostatak je kasnije saniran, a svjedok misli da je to bilo otprilike negdje 2021. Dodaje da je taj lokal [adresa] i nadalje neupotrebljiv jer u podu tog lokala ima barem 100 metara toplovoda i cijevi tog toplovoda cure na više mjesta. Pod toga lokala je trebalo kompletno raskopati da se nađe gdje je glavno procurijevanje, a dodatni problem je što se ispod tog lokala nalazi atomsko sklonište koje je također poplavljeno. Svjedoku je poznato da u tom prostoru nije niti otvoren, niti uređen bilo kakav lokal jer to nije bilo moguće.

24. Svjedoku su predočene fotografije poslovnog prostora kakve postoje u spisu konkretno listovi 107-111 spisa, svjedok je potvrdio da je prostor u istom stanju kada ga je on vidio zadnji puta.

25. Svjedok EE je u vrijeme sklapanja Ugovora o zakupu bio suvlasnik trgovačkog društva PUN POGODAK d.o.o. koje trgovačko društvo je sklopilo Ugovor s Gradom Zagrebom za svrhu da na tom mjestu bude otvoren kafić, te je bilo potrebno urediti kompletan prostor. Angažirali su arhitekta koji je izradio idejni projekt i sukladno tom projektu, a nakon dobivenih suglasnosti su željeli izvršiti ono što je bilo ugovoreno. Kada su htjeli započeti radove, vidjeli su da je prostor procurio i da je došlo do prodora vode sa neke ravne terase. Navodi da im je iz Grada Zagreba u jednom trenutku javljano da je sve sanirano i da se može pristupiti uređenju prostora, međutim taj prostor je i dalje bio vlažan. Sjeća se da su u vrijeme korone i lock down-a dobili naredbu Grada Zagreba da moraju srediti i privesti prostor svrsi, a to nije bilo moguće jer tada nije bilo moguće niti naći izvoditelje s obzirom da je prije toga bio u ožujku potres u Gradu Zagrebu i nije se uopće moglo pristupiti izvođenju radova. Također glede plaćanja zakupa navodi da su najprije dobili obavijest Grada Zagreba da ne moraju plaćati na ime zakupnine ništa dok se prostor ne uredi i ne privede svrsi, a onda su nakon nekog vremena dobili zahtjev Grada Zagreba da trebaju plaćati zakupninu, no ne sjeća se jesu li plaćali zakupninu ili ne. Potvrđuje da im je od strane Grada Zagreba otkazan Ugovor o zakupu, te se pristupilo provođenju ovršnog postupka.

26. Svjedok HET po zanimanju arhitekta, koji je direktor i projektant društva H3 Studio d.o.o. navodi da je bio angažiran 2018. od strane trgovačkog društva PUN POGODAK d.o.o. da se izradi glavni i po mogućnosti izvedbeni projekt za uređenje poslovnog prostora na adresi [adresa]. Sukladno sklopljenom Ugovoru pristupili su izradi projekta i u cijelosti su određeni idejni glavni projekt i izvedbeni projekt i svi ti projekti su u cijelosti plaćeni. Bili su razgovori da bi oni obavili posao nadzora uređenja tog prostora, ali do izvedbe uređenja tog poslovnog prostora nije došlo iz razloga što je ravni krov iznad tog poslovnog prostora prokišnjavao i prostor je bio vlažan.

27. Kako se radilo o zajedničkim dijelovima zgrade, suvlasnici su trebali postići dogovor da se sanira to procurijevanje vode i da se troškovi sanacije plate što suvlasnici nisu bili suglasni pa nisu poduzeti radovi na zajedničkim dijelovima zgrade koji su bili neophodni da bi tužitelj mogao pristupiti radovima na koje se obvezao Ugovorom o zakupu.

28. Za navedeni projekt preuređenja poslovnog prostora u Caffe bar morali su pribaviti dokumentaciju koja se sastoji od čitavog niza odobrenja i koji su pribavljali kako od Grada Zagreba tako i od HEP Toplinarstva i ostala odobrenja koja su trebala, a to se zove potvrda glavnog projekta. Te dozvole su vrijedile maksimalno dvije godine od dana izdavanja.

29. Svjedok je potvrdio da su napravili projekt i da su im svi radovi koji su odradili za tužitelja PUN POGODAK plaćeni, a plaćeni su po izdanim računima. Zastupnica po Zakonu UE iskazala je da su Ugovor o zakupu sa Gradom Zagrebom potpisali 2018. Sam prostor je bio u derutnom stanju, ali su ipak odlučili sklopiti Ugovor o zakupu jer su namjeravali cijeli prostor urediti otpočetka. U trenutku kada su sklapali Ugovor o zakupu nisu znali da postoje curenja oborinskih voda u taj prostor sa vanjske terase. Otprilike u isto vrijeme kada su oni to uočili i GSKG ih je obavijestio da postoji curenje iz tog poslovnog prostora u atomsko sklonište i da GSKG mora sanirati atomsko sklonište. Da bi GSKG mogao pristupiti sanaciji cijevi koje su curile, morali su radove obavljati u predmetnom poslovnom prostoru pa su zato tražili i ključ od tužitelja da im oni predaju ključ kako bi se mogli radovi odvijati. Pri tome su bila neprestana procurijevanja vode u taj prostor i oni niti u jednom trenutku nisu mogli početi uređivati taj prostor za svrhu poslovne djelatnosti kafića i održavanja različitih događanja.

30. Potvrđuje da su u svrhu uređenja prostora angažirali arhitekta za izradu idejnog nacrta glavnog i izvedbenog projekta, svi ti radovi su i obavljeni i od strane PUN POGODAK d.o.o. je plaćeno. Također imali su i Ugovore s dobavljačima koje nisu mogli realizirati i tu su imali gubitke jer nisu mogli realizirati unaprijed sklopljene Ugovore sa Zagrebačkom pivovarom, sa Franckom d.d. i ostalim dobavljačima.

31. Zaključno direktorica tuženika navodi da od trenutka sklapanja Ugovora o zakupu pa do trenutka dok im isti nije otkazan, oni nisu mogli pristupiti privođenju predmetnog prostora svrsi koja je ugovorena Ugovorom o zakupu i to isključivo zbog toga što je taj prostor curio, i zbog toga što je GSKG izvodio radove i pri tome nije otklonio razloge procurijevanja vode.

32. Svjedok AE koji je tijekom 2020. bio pročelnik Gradskog ureda za upravljanje imovinom navodi da je on samo kao pročelnik Gradskog ureda potpisivao dokumente, međutim nikakvih posebnih konkretnih saznanja o predmetnom Ugovoru o zakupu i o otkazu Ugovora o zakupu nema.

33. Sud je u cijelosti prihvatio iskaze svih saslušanih svjedoka, kao i direktorice tužitelja, te je temeljem tih suglasnih iskaza, a posebice iskaza svjedoka HE koji je zaposlenik GSKG d.o.o., Područnog ureda Dubrava, te iskazom IET koji su posve objektivni i nepristrani svjedoci i koji ni na koji način nisu zainteresirani za ishod ovog spora utvrdili da tužitelj nije mogao ispoštovati odredbe Ugovora o zakupu, da nije mogao taj poslovni prostor privesti svrsi jer je bilo stalno i nepristrano procurijevanje vode, a da je tužitelj sa svoje strane poduzeo sve kako bi doista mogao u ugovorenim rokovima privesti svrsi preuređenje poslovnog prostora u Caffe bar za ugostiteljsku djelatnost.

34. Slijedom utvrđenog, evidentno je da do činjenice što nije tužitelj uredio zakupljeni poslovni prostor u Caffe bar, da je do toga došlo jedino i isključivo iz razloga što je u tom prostoru stalno procurijevala ravna terasa, procurijevao krov, zbog toga što su curile toplovodne cijevi u podrumu i što je taj prostor stalno bio vlažan, tako da nije postojala mogućnost da se isti privede svrsi.

35. Stoga ni na koji način nije osnovan Zaključak Gradonačelnika Grada Zagreba od dana 29.07.2020. kojim je otkazan Ugovor o zakupu poslovnog prostora jer da prostor nije priveden namjeni, a sud utvrđuje da tužitelj zbog detaljno opisanih objektivnih razloga nije mogao do dana 29.07.2020. privesti prostor ugovorenoj namjeni.

36. Nadalje iz dokaznog postupka sud je sa sigurnošću utvrdio da je Grad Zagreb započeo ovršni postupak protiv tuženika, te je ta ovrha obustavljena jer je Grad Zagreb obavijestio sud da je predmetni poslovni prostor ispražnjen i prazan.

37. Stoga ovaj sud nalazi da u konkretnom slučaju nije osnovan prvopostavljeni eventualno kumulirani tužbeni zahtjev tužitelja kojim tužitelj traži da se utvrdi da mu pripada pravo zadržanja na nekretnini – poslovnom prostoru na adresi [adresa] u IV. zoni na temelju Zaključka Gradonačelnika Grada Zagreba Klasa: 372-03/18- 03/153; UR.broj 251-0302-18-2 od 15.03.2018., a koji se sastoji od velike prostorije, čajne kuhinje i sanitarnog čvora u prizemlju ulične zgrade, ukupne površine 181,49 m2, a koji je predmet Ugovora o zakupu poslovnog prostora od dana 15.03.2018. pa sve do namirenja tužitelja PUN POGODAK d.o.o. odnosno isplate u iznosu od 6.950,69 €. Prihvaćanju ovako prvopostavljenog tužbenog zahtjeva nema mjesta jer za pojam zadržanja je potrebno da vjerovnik drži u svom posjedu dužnikovu stvar koju je dobio na valjani i zakoniti način pod uvjetom da je pravodobno obavijestio vjerovnika o naplati iz vrijednosti zadržane stvari. U konkretnom slučaju dužnik Grad Zagreb je svojom voljom bio predao poslovni prostor tužitelju radi zakupa i tužitelj je postojećim računima u spisu dokazao da ima dospjelu tražbinu prema tuženiku, ali s obzirom da tužitelj u vrijeme presuđenja ne drži u posjedu dužnikovu stvar jer je taj poslovni prostor u tijeku ovog sudskog postupka izašao iz posjeda tužitelja tako da je taj poslovni prostor u cijelosti ispražnjen i predan Gradu Zagrebu, tako ne postoje zakonski uvjeti da bi tužitelj mogao zadržati dužnikovu stvar, jer tu dužnikovu stvar više ne drži u svom posjedu.

38. Prema pravilu čl. 188. st. 2. Zakona o parničnom postupku ("Narodne Novine" broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11 (pročišćeni tekst) 25/13, 89/14, 70/19, i 80/22, 114/22 i 155/23; dalje u tekstu ZPP) kod eventualno kumuliranih tužbenih zahtjeva sud će ako nađe da prvopostavljeni tužbeni zahtjev nije osnovan, isti odbiti, te će potom odlučiti o slijedećem postavljenom tužbenom zahtjevu. Obzirom da slijedećim eventualno kumuliranim tužbenim zahtjevom tužitelj traži isplatu svote od 6.950,69 €, a što zajedno preračunato u kune daje svotu od 53.370,00 kn koji iznos je tužitelj platio H3 Studiu radi izrade idejnog, izvedbenog i glavnog projekta, to je osnovan tužbeni zahtjev tužitelja na isplatu iznosa od 6.950,69 €.

39. Naime, sud je uvidom u plaćene račune koji su plaćeni H3 Studio d.o.o. i to račun broj: 22-1-1 (list 20) utvrdio da je tužitelj H3 Studio za izradu idejnog rješenja isplatio iznos od 15.000,00 kn, da je za izmjenu idejnog rješenja interijera za glavni projekt i za izmjenu idejnog projekta platio daljnji iznos od 30.495,00 kn dana 01.03.2019., te da je za izradu troškovnika za uređenje Caffe bara platio daljnji iznos od 6.875,00 kn dana 12.12.2019. sud je utvrdio da tužitelj ima valjanu tražbinu po plaćenim računima koji plaćeni računi zajedno daju zbroj od 53.370,00 kn, a preračunato u eure 6.950,69 €.

40. Ovaj sud navodi da se nikako i ni u kojem slučaju ne može primijeniti čl. 10. Ugovora o zakupu sklopljen između stranaka dana 04.04.2018., da se zakupnik odriče prava potraživanja naknade od zakupodavca za uložena sredstva u poslovni prostor s bilo koje osnove, bez obzira da li su sredstva uložena sa ili bez pisane suglasnosti zakupodavca, a to iz razloga što tužitelj upravo zbog krivnje tuženika ni na koji način nije mogao početi sa korištenjem toga prostora, a uložio je značajna sredstva kako bi ispoštovao odredbe Ugovora, a umjesto da je Grad Zagreb kao zakupodavac sa svoje strane ispoštovao Ugovor, on taj Ugovor nije ispoštovao, još ga je i otkazao tužitelju dana 29.07.2020. i proveo ispražnjenje iz prostora, pa tužitelj osnovano zahtjeva navedeni iznos kojega je sud našao osnovanim i cijelosti dosudio.

41. Tužitelj je zatražio kamatu od dana podnošenja tužbe na iznos glavnice od 6.950,69 €, a koji zahtjev je u cijelosti osnovan, jer je tužiteljev zahtjev dospio najkasnije u vrijeme podnošenja tužbe dana 15.04.2021.

42. Odluka o kamatama temelji se na odredbi čl. 29. st. 2. i 8. Zakona o obveznim odnosima.

43. Parnični trošak će se odrediti primjenom Tbr. 52. st. 3. Tarife o nagradama i naknadi troška za rad odvjetnika (NN 138/23), a koja propisuje da kada sud odlučuje o nagradi troškova zastupanja na teret protivne strane primjenjuje tarifu i vrijednost boda koja je na snazi u vrijeme donošenja odluke o parničnom trošku.

44. Odluka o parničnom trošku temelji se na čl. 154. st. 1. ZPP-a, a sastoji se od troška sastava tužbe u iznosu od 100 bodova, troška sastava 1 podneska od 19.04.2021. u iznosu od 25 bodova, trošak sastava 2 podneska (30.09.2022. i 03.10.2022.), svako po 100 bodova, troška pristupa na 1 ročište 03.10.2022. u iznosu od 50 bodova i troška zastupanja na 5 ročišta (16.03.2023., 07.11.2023., 06.06.2024., 06.02.2025. i 11.09.2025.), svako po 100 bodova, a sve prema Tbr 7/1, Tbr 8/1, Tbr 8/3, Tbr 9/1, Tbr 9/2 i Tbr 46. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika. Vrijednost boda iznosi 2,00 € prema Tbr. 54. Odvjetničke tarife.

45. Zbrojeno parnični trošak tužitelja iznosi 875 bodova / 1.750,00 €.

46. Ovom iznosu pribrojen je trošak 25% PDV-a u iznosu od 437,50 €, troška sudske pristojbe na tužbu u iznosu od 57,98 € i troška pristojbe na prvostupanjsku presudu u iznosu od 57,98 € temeljem Zakona o sudskim pristojbama, čime je tužitelju sveukupno dosuđen parnični trošak u iznosu od 2.303,46 €.

47. Sud je tužitelju dosudio kamatu na parnični trošak sukladno čl. 151. st. 3. ZPP-a.

48. Radi navedenog odlučeno je kao u toč. I. do III. izreke presude.

U Zagrebu, dana 11. rujna 2025. godine

Sutkinja:

Jesenka Jurić Šojat

POUKA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana od dana primitka iste. Žalba se podnosi u 4 primjerka pisano putem ovog suda na Županijski sud.

Dostaviti:

pun. tužitelja

pun. tuženika