REPUBLIKA HRVATSKA
Visoki trgovački sud Republike Hrvatske
Savska cesta 62, Zagreb

Poslovni broj: 24 Pž-564/2023-3

R E P U B L I K A H R V A T S K A

R J E Š E NJ E

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, u vijeću sastavljenom od sudaca
Maria Vukelića, predsjednika vijeća, Kamelije Parać, suca izvjestitelja i Marine Veljak,
članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja KAUFLAND HRVATSKA k.d., Donje Svetice
14, Zagreb, OIB 47432874968, kojeg zastupa punomoćnik Marko Paulinović,
odvjetnik iz Zagreba, protiv tuženika OPTIMUM 1990 d.o.o., Ivane Brlić-Mažuranić
15, Zagreb, OIB 41085719385, kojeg zastupa punomoćnik Mate Lovrić, odvjetnik iz
Zagreba, radi predaje u posjed, odlučujući o tuženikovoj žalbi protiv presude
Trgovačkog suda u Varaždinu poslovni broj P-24/2021-25 od 20. prosinca 2022., u
sjednici vijeća održanoj 6. rujna 2023.

r i j e š i o j e

I. Ukida se presuda Trgovačkog suda u Varaždinu poslovni broj P-24/2021-25
od 20. prosinca 2022. u točkama I. i III. izreke pa se predmet u tom dijelu vraća sudu
prvog stupnja na ponovno suđenje.

II. Ostavlja se o troškovima žalbenog postupka odlučiti u konačnoj odluci.

Obrazloženje

1. Sud prvog stupnja presudio je:

„I. Nalaže se tuženiku OPTIMUM 1990 d.o.o., Ivane Brlić-Mažuranić 15,
Zagreb, OIB: 41085719385 da preda tužitelju KAUFLAND HRVATSKA k.d., Donje
Svetice 14,Zagreb, OIB: 47432874968 u posjed, slobodan od osoba i stvari, dio
kč.br. 16466, Koprivnička ulica, ukupne površine 17521 m2, upisane u zk. ul. 6642
k.o. Varaždin, u naravi dio parkirališta Trgovačkog centra Kaufland Varaždin,
Koprivnička ulica 17, Varaždin, površine 164 m2, na južnom dijelu navedene
zemljišnoknjižne čestice, na kojem se nalaze 4 boksa za samoposlužnu
autopraonicu, u roku od 15 dana.

II. Sa zahtjevom za predaju u posjed dijela kč.br. 16466, Koprivnička ulica,
ukupne površine 17521 m2, upisane u zk. ul. 6642 k.o. Varaždin, u naravi dio
parkirališta Trgovačkog centra Kaufland Varaždin, Koprivnička ulica 17, Varaždin u
površini od 431 m2, tužitelj se odbija.

III. Nalaže se tuženiku da plati tužitelju trošak ovog postupka u iznosu od 5.811,75 kn / 771,35 eura1, u roku od 15 dana.“

Poslovni broj: 24 Pž-564/2023-3 2

2. Iz obrazloženja proizlazi da je tako odlučio prvostupanjski sud a obzirom na
to da je u Ugovoru o zakupu površine za izgradnju i rada autopraonice broj
40005250, člankom 34. jasno i nesporno među strankama ugovoreno kako su
sklopljeni samo oni sporazumi koji su pismeno utvrđeni ugovorom o zakupu i
njegovim prilozima, da ne postoje nikakvi dodatni usmeni dogovori te da su
pravovaljane samo one izmjene, dopune i otkazi ovog Ugovora koje su donesene u
pisanom obliku, to sud temeljem citiranog ugovora kojeg su potpisale ovlaštene
osobe stranaka, a imajući u vidu osnovna načela obveznih odnosa (načelo slobode
uređivanja obveznih odnosa, načelo ravnopravnosti sudionika u obveznom odnosu,
načelo savjesnosti i poštenja, te ponašanje s pažnjom dobrog gospodarstvenika)
nesporno zaključuje kako među strankama nije sklopljen usmeni ugovor po kojem bi
tuženik imao pravo imati svoje samoposlužne autopraonice na nekretninama na
kojima su tužiteljevi trgovački centri u razdoblju od 25 godina (glavni Ugovor).

3. Protiv dijela ove presude pod točkama I. i III. izreke zbog svih žalbenih
razloga iz članka 353. stavka 1. i članka 354. stavka 2. točke 6. i 11. Zakona o
parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 148/11-pročišćeni tekst, 25/13, 89/14,
70/19 i 80/22; dalje: ZPP), žalbu je podnio tuženik te predlaže presudu u pobijanom
dijelu preinačiti, podredno ukinuti.

4. Tužitelj u odgovoru na žalbu navodi da je neosnovana i predlaže da ovaj
sud potvrdi prvostupanjsku presudu i traži trošak odgovora na žalbu u iznosu od
744,91 EUR.

5. Žalba je osnovana.

6. Predmet spora je predaja u posjed dijela parkirališta trgovačkog centra tužitelja na kojem je izgrađena samoposlužna autopraonica.

7. Pravilno je stajalište suda prvog stupnja da se u konkretnom slučaju
primjenjuju odredbe članka 519. do 549. Zakona o obveznim odnosima („Narodne
novine“ broj: 35/05, 41/08, 125/11 i 78/15; dalje: ZOO), jer se radi o zakupu dijela
parkirališta trgovačkog centra na kojem je tuženik kao zakupnik postavio samo
uslužnu autopraonicu.

8. Među strankama nije sporno da su stranke u poslovnom odnosu od 26.
travnja 2010. te da tužitelj nakon isteka roka od 10 godina tuženiku nije produžio
zakup.

9. Među strankama je sporno je li prije pisanih ugovora o zakupu bio sklopljen
usmeni ugovor o zakupu temeljem kojeg je bilo ugovoreno da će zakupni odnos
trajati najmanje 25 godina s time što će se zbog politike tužitelja tipskim ugovorima
sklapati ugovori o zakupu na kraća razdoblja, ali će se rok zakupa takvim ugovorima
produžavati do najmanje 25 godina.

10. Sud prvog stupnja ocijenio je neosnovanim tuženikove navode da su
stranke sklopile usmeni ugovor o zakupu prije sklapanja pisanog ugovora, jer da je
ugovorom iz 2010. godine navedeno da su sklopljeni samo oni sporazumi koji su

Poslovni broj: 24 Pž-564/2023-3 3

pismeno utvrđeni ovim ugovorom o zakupu i njegovim prilozima, te ne postoje nikakvi
dodatni usmeni ugovori, pravovaljane su samo one izmjene, dopune i otkazi Ugovora
koje su donesene u pismenom obliku (članak 34. Ugovora), a zbog čega je sud prvog
stupnja i odbio sve dokazne prijedloge tuženika na okolnost postojanja usmenog
ugovora kao nepotrebne.

11. Ne može se prihvatiti stajalište suda prvog stupnja da je neosnovan
tuženikov navod o postojanju usmenog ugovora, samo iz razloga što je u pisanom
ugovoru o zakupu navedeno - da su sklopljeni samo oni sporazumi koji su pismeno
utvrđeni ovim ugovorom o zakupu i njegovim prilozima (članak 34. Ugovora).

12. Osnovan je žalbeni navod da je počinjena bitna povreda postupka iz
članka 354. stavka 2. točke 11. ZPP-a jer prvostupanjski sud nije raspravio niti
ocijenio navod tuženika da je Ugovor o zakupu (Ugovor iz 2010.) tipski ugovor u
smislu članka 295. ZOO-a i da su zato moguće posebne pogodbe u smislu stavka 3.
navedenog članka jer, ako se radi o tipskom ugovoru, onda su moguće posebne
pogodbe koje isključuju primjenu drugačijih odredbi tipskog ugovora. Ovakvim
obrazloženjem, a propuštanjem iznošenja bilo kakvih drugih razloga za zauzimanje
stava da Glavni ugovor ne postoji, prvostupanjski sud je propustio obrazložiti zbog
čega pojedine nedosljednosti Ugovora iz 2010. godine i odstupanja njegovih odredbi
od stvarnog stanja smatra posve irelevantnima. Također, prvostupanjski sud ne
obrazlaže zbog čega smatra da je člankom 34. Ugovora iz 2010. godine ugovoreno
isključivo to da su pravovaljane samo one izmjene, dopune i otkazi ugovora koje su
donesene u pisanom obliku, kada iz cjeline navedene odredbe proizlazi da su takve,
usmene izmjene, moguće i dopuštene.

13. Ugovor o zakupu prema odredbama Zakona o obveznim odnosima nastaje
kada su se ugovorne strane sporazumjele o bitnim elementima ugovora (predmetu
zakupa i visini zakupnine) neovisno je li naknadno sačinjen i pisani ugovor.

14. Odbijanjem tuženikovih dokaznih prijedloga na okolnost postojanja
usmenog ugovora o zakupu sud prvog stupnja onemogućio je tuženika u
raspravljanju, jer mu je onemogućio dokazati činjenične tvrdnje, pa je time počinjena
bitna povreda odredaba parničnog postupka propisana odredbom članka 354. stavka

2. točke 6. ZPP-a, kao što to pravilno ističe tuženik u žalbi.

15. Na temelju odredbe članka 369. stavka 1. ZPP-a valjalo je odlučiti kao u točki I. izreke ovog drugostupanjskog rješenja.

16. Budući da je ukinuta odluka o glavnoj stvari, valjalo je ukinuti i odluku o
parničnom trošku, jer je neizvjestan uspjeh stranaka u sporu.

17. O troškovima žalbenog postupka odlučeno je na temelju odredbe članka

166. stavka 3. ZPP-a kao u točki II. izreke ovog drugostupanjskog rješenja.

18. U ponovnom suđenju sud prvog stupnja izvest će predložene tuženikove
dokaze na okolnost postojanja usmenog ugovora o zakupu, a pri čemu je potrebno
utvrditi što je bio predmet ugovora, koja je bila ugovorena zakupnina i na koje

Poslovni broj: 24 Pž-564/2023-3 4

razdoblje je eventualno sklopljen takav usmeni ugovor o zakupu, utvrditi koliko je bila
procijenjena tuženikova investicija, koliki je bio očekivani i stvarni godišnji povrat
investicije, ocijeniti radili li se o tipskim pisanim ugovorima o zakupu.

19. U nepobijenom dijelu pod točkom II. izreke prvostupanjska presuda ostaje
neizmijenjena (članak 365. stavak. 1. ZPP-a).

Zagreb, 6. rujna 2023.

Predsjednik vijeća
Mario Vukelić

Broj zapisa: 9-3085c-2c122

Kontrolni broj: 09b0c-60397-6525e

Ovaj dokument je u digitalnom obliku elektronički potpisan sljedećim certifikatom:
CN=Mario Vukelić, O=VISOKI TRGOVAČKI SUD REPUBLIKE HRVATSKE, C=HR

Vjerodostojnost dokumenta možete provjeriti na sljedećoj web adresi: https://usluge.pravosudje.hr/provjera-vjerodostojnosti-dokumenta/

unosom gore navedenog broja zapisa i kontrolnog broja dokumenta.

Provjeru možete napraviti i skeniranjem QR koda. Sustav će u oba slučaja
prikazati izvornik ovog dokumenta.

Ukoliko je ovaj dokument identičan prikazanom izvorniku u digitalnom obliku,
Visoki trgovački sud Republike Hrvatske potvrđuje vjerodostojnost
dokumenta.