Republika Hrvatska
Općinski sud u Pazinu
Stalna služba u Poreču - Parenzo
Turistička 2, 52440 Poreč-Parenzo
Posl. br. P-605/2023-22
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski sud u Pazinu, Stalna služba u Poreču - Parenzo, po sucu toga suda Sanji Oroz, kao sucu pojedincu u pravnoj stvari tužiteljice FŽ, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupane po punomoćnicima Tomislavu Brajkoviću i dr., odvjetnicima u Poreču, protiv tuženika PLAVA LAGUNA d.d., OIB: 57444289760, iz Poreča, R. Končara 12, zastupanog po punomoćniku DŽ, dipl. pravniku zaposlenom kod tuženika, radi isplate, nakon javne glavne rasprave zaključene 07. srpnja 2025., u prisutnosti tužiteljice i punomoćnika stranaka, 04. rujna 2025.,
p r e s u d i o j e
I Nalaže se tuženiku PLAVA LAGUNA d.d., iz Poreča, R. Končara 12, OIB: 57444289760, da u roku od 15 dana tužiteljici FŽ, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], M. [adresa], isplati slijedeće novčane iznose:
- 4.719,00 eura uvećan za zakonske zatezne kamate tekuće od 05. lipnja 2019.,
- 4.719,00 eura uvećan za zakonske zatezne kamate tekuće od 05. lipnja 2020.,
- 4.719,00 eura uvećan za zakonske zatezne kamate tekuće od 05. lipnja 2021.,
- 4.719,00 eura uvećan za zakonske zatezne kamate tekuće od 05. lipnja 2022.,
- 4.719,00 eura uvećan za zakonske zatezne kamate tekuće od 05. lipnja 2023, po kamatnoj stopi određenoj sukladno odredbi čl. 29. st. 2. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 145/23., 155/23.).
II Dužan je tuženik naknaditi tužiteljici parnični trošak u iznosu 4.171,06 eura, uvećanom za zakonsku zateznu kamatu koja na taj iznos teče od dana presuđenja pa do isplate po stopi određenoj sukladno odredbi čl. 29. st. 2. ZOO, u roku 15 dana, dok se u preostalom dijelu iznad dosuđenog zahtjev tužiteljici za nadoknadu parničnog troška odbija.
Obrazloženje
1. Tužiteljica je podnijela tužbu u kojoj navodi da je suvlasnica nekretnine oznake k. č. br. [katastarska čestica], upisane u z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] u 168/9000 dijela, koja u naravi predstavlja više nogometnih igrališta, dok je tuženik suvlasnik te nekretnine u 2520/9000 dijela. Tuženik u obavljanju svoje djelatnosti da koristi cijelu nekretninu i objavljuje ju kao dio svog asortimana. Odredbom čl.1120. ZOO-a da je propisano: “Kada je netko tuđu stvar uporabio u svoju korist, vlasnik može zahtijevati…da mu ovaj nadoknadi korist koju je imao od uporabe“. Sukladno navedenom, tužiteljica da ima pravo od tuženika zahtijevati naknadu za isključivo korištenje predmetne nekretnine. Vezano za navedeno ističe da tuženik nogometna igrališta na predmetnoj nekretnini objavljuje kao dio svoje ponude, sadržaja usluga koje nudi, kao dio renomea sportske i rekreativne destinacije i da sigurno zbog te ponude privuče određeni veći broj gostiju. Predlaže da se opisano reklamiranje predmetnih nogometnih igrališta kao dijela ponude i imidža sportske i rekreativne destinacije cijeni kao poseban način i oblik korištenja te nekretnine. Nadalje navodi da su ta nogometna igrališta uredno održavana (s navodnjavanjem i košnjom trave) od tuženika iz čega slijedi, da je korištenje istih komercijalno isplativo, odnosno da se ista uredno isplativo koriste. Uzimajući u obzir djelatnost tuženika i prije navedeno cijeni da bi tuženik trebao tužiteljici plaćati pravičnu naknadu od 5,00 eura po m2 godišnje. Suvlasnički udio tužiteljice da predstavlja 943,82 m2. Što bi značilo da godišnja naknada iznosi 943,82 m2 x 5,00 eura=4.719,10 eura. Stoga potražuje godišnju naknadu počev od 05. lipnja 2018. pa do 05. lipnja 2019. u iznosu 4.719,10 eura; od 05. lipnja 2019. pa do 05. lipnja 2020. u iznosu 4.719,10 eura; od 05. lipnja 2020. pa do 05. lipnja 2021. u iznosu 4.719,10 eura; od 05. lipnja 2021. pa do 05. lipnja 2022. u iznosu 4.719,10 eura i od 05. lipnja 2022. pa do 05. lipnja 2023. u iznosu 4.719,10 eura. Slijedom svega navedenoga predlaže donošenje presude sadržaja kao u izreci.
2. U svom odgovoru na tužbu tuženik uvodno napominje da je tužiteljica 16. rujna 2015. pred Općinskim sudom u Puli- Pola, Stalnom službom u Poreču-Parenzo protiv tuženika bila podnijela tužbu, zahtijevajući s iste činjenične i pravne osnove kao u ovopredmetnoj tužbi isplatu naknade za korištenje iste nekretnine, ali za ranije razdoblje od 2011. do 2015. Slijedom navedenog, predlaže da se priklopi taj spisjer mu prileže dokazi relevantni za ovaj spor. Osporava osnovanost i visinu tužbenog zahtjeva, kao neosnovane za razdoblje nakon datuma 01. svibnja 2020., jer nekretnina koja je predmetom ovog spora predstavlja neprocijenjeno građevinsko zemljište u smislu Zakona o neprocijenjenom građevinskom zemljištu („Narodne novine" broj 50/20, u daljnjem tekstu: ZNGZ). Naime, tuženik je trgovačko društvo koje primarno obavlja ugostiteljsko-turističku djelatnost i ostale popratne gospodarske djelatnosti, između ostalog i na predmetnoj nekretnini. Prema odredbama ZNGZ-a, titulari prava vlasništva neprocijenjenog građevinskog zemljišta obuhvaćenog istim Zakonom mogu biti samo Republika Hrvatska i/ili jedinica lokalne samouprave u kojoj se nalazi nekretnina i/ili trgovačko društvo definirano tim Zakonom, dok zakupnik istoga može biti samo trgovačko društvo definirano tim Zakonom. Eventualno upisane treće osobe da su to dužne trpjeti, i to od dana stupanja ZNGZ-a na snagu, tj. od 02 svibnja 2020. S obzirom da predmetna nekretnina potpada pod primjenu ZNGZ-a, navedeno znači da je tužiteljica suvlasnik nekretnine do 01. svibnja 2020., dok su od 02. svibnja 2020. stvarni (i isključivi) (su)vlasnici nekretnine ex lege: Republika Hrvatska i/ili jedinica lokalne samouprave (Općina Funtana) i/ili tuženik, pa i neovisno o drukčijem ranijem (sadašnjem) zemljišno-knjižnom upisu. Budući da tužiteljica nakon 01. svibnja 2020. više nije suvlasnik predmetne nekretnine, nakon tog datuma nije ovlaštena zahtijevati isplatu naknade za korištenje predmetne nekretnine, odnosno naknadu može zahtijevati samo za razdoblje od 05. lipnja 2018. do 01. svibnja 2020. Dalje, tužiteljica da od tuženika zahtijeva isplatu naknade za isključivo korištenje predmetne nekretnine u visini od 5 eura/m2 godišnje, odnosno 4.719,10 eura godišnje za suvlasnički dio nekretnine od oko 943 m2. Tuženik se protivi visini postavljenog tužbenog zahtjeva i smatra da je isti suviše visoko određen prije svega, jer je nejasno temeljem kojih parametara je odmjeren iznos naknade naveden u tužbenom zahtjevu. Nadalje, nesporno da je da su tužiteljica i tuženik u zemljišnim knjigama upisani kao suvlasnici uvodno naznačene nekretnine, i to tužiteljica u 168/9000 dijela (ukupan zbroj 12. i 14. suvlasničkog dijela nekretnine), a tuženik u 2520/9000 dijela (1. suvlasnički dio nekretnine). Nekretnina da je u posjedovnici zemljišne knjige opisana kao pašnjak površine 16503 m2 i igralište površine 34059 m2, tj. sveukupne površine 50562 m2. Prema tome, tužiteljičin navod da predmetna nekretnina u naravi predstavlja „više nogometnih igrališta" da nije potpuno točan, jer se uz nogometna igrališta koja obuhvaćaju veći dio predmetne nekretnine, dio nekretnine odnosi i na pašnjak. Tuženik da kao dio svoje ponude oglašava isključivo nogometna igrališta, a ona obuhvaćaju otprilike 2/3 nekretnine (tj. 34059 m2, naspram ukupne površine od 50562 m2), što znači da tuženik koristi 635,77 m2 dijela nekretnine u suvlasništvu tužiteljice, a ne svih 943,82 m2. Naknada određena tužbenim zahtjevom da ne odgovara stvarnom stanju na tržištu, prije svega uzevši u obzir da je predmetna nekretnina smještena u području koje je u Prostornom planu uređenja Općine Funtana označeno kao građevinsko područje izvan naselja, i to kao područje turističke namjene - izgrađeno (T1 - hotel), dok je planom nižeg reda kojim se pobliže označava namjena površina, tj. Urbanističkim planom uređenja područja Zelena laguna, određena sportsko - rekreacijska namjena Nekretnine (R1 - sport). Obzirom na navedeno, da je evidentno da je mogućnost korištenja predmetne nekretnine ograničena, što itekako utječe na visinu naknade koju tužiteljica potražuje tužbom. Osim toga, napominje da, iako je tužiteljica upisana kao suvlasnik na predmetnoj nekretnini, isključivo tuženik da snosi trošak održavanja čitave nekretnine za cijelo vrijeme njezina iskorištavanja te je sam izvršio sva ulaganja, odnosno njegovi pravni prednici. To da je zapravo nesporno budući i sama tužiteljica u tužbi ističe da su ta predmetna nogometna igrališta uredno održavana (s navodnjavanjem i košnjom trave) od strane tuženika. Međutim, iako je tužiteljica trenutno upisana kao jedan od suvlasnika na predmetnoj nekretnini, da je potrebno razlučiti vrijeme i temelj navedenog upisa. Naime, nekretnina oznake k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] da je osnovana 2003. godine, a provedbom nove izrade katastra nekretnina i preoblikovanja zemljišne knjige za katastarsku općinu [katastarska općina] da je ista upisana u novi zemljišnoknjižni uložak broj [broj ZK uloška] preoblikovane zemljišne knjige k. o. [katastarska općina]. U postupku preoblikovanja zemljišne knjige Zapisnikom Broj Z- 3535/2002/844 od 07. svibnja 2003. da je utvrđeno da su s k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] identične čestice starih oznaka: 5698, 5699, 5716, 5717, 5718/1, 5724, 5725, 5726, 2727 i 5728, sve k. o. [katastarska općina]. Prednik tužiteljice RŽ, pok. F, [adresa], da je bio upisan kao vlasnik na nekretnini stare oznake k. č. br. [katastarska čestica], upisane u z. k. ul. br. [broj ZK uloška], za k. o. [katastarska općina], i to u 16/24, a cjelokupna nekretnina bila je površine 10.954 m2 lako ta čestica nije navedena u točki III spomenutog Zapisnika od 07. svibnja 2003. kao čestica identična novoformiranoj čestici, u točki IV istog zapisnika da se spominje i objašnjava iz kojih je čestica nastala novoformirana čestica te se između ostalog navodi i čestica prednika tužiteljice k. č. br. [katastarska čestica], upisana u z. k. ul. br. [broj ZK uloška]. Usporedbom ranije važećeg katastarskog plana, iz kojeg je vidljivo gdje se nalazila čestica stare oznake k. č. br. [katastarska čestica] da je razvidno da se udio tužiteljice u navedenoj nekretnini u odnosu na današnju nekretninu oznake k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] odnosi tek na manji dio jednog nogometnog igrališta (oko 10% jednog nogometnog igrališta). Ukazuje i na činjenicu da je ranijom tužbom od 16. rujna 2015., povodom koje se vodio postupak pred Općinskim sudom u Puli-Pola, Stalnom službom u Poreču-Parenzo pod posl. broj P-2846/15 tužiteljica za korištenje iste Nekretnine i u istom opsegu zahtijevala isplatu naknade u visini 663,61 eura/5.000,00 kn godišnje (tj. 0,70 eura/m2) i da se u povodu te tužbe tuženik s tužiteljicom nagodio na isplatu 40% traženog iznosa, tj. iznosa 265,45 eura/2.000,00 kn godišnje (tj. 0,28 eura/m2). Navedeno da dodatno govori u prilog neprimjerenosti aktualnog tužbenog zahtjeva usmjerenog na isplatu iznosa od 4.719,10 eura godišnje, odnosno 5,00 eura/m2 godišnje. Tužiteljica da bi eventualno imala pravo zahtijevati isplatu naknade za uporabu njenog suvlasničkog dijela nekretnine od 635,77 m2, i to za razdoblje od 05. lipnja 2018. do 01. svibnja 2020. godine U tom vremenu, tj. od 01. kolovoza 2010. do 01. svibnja 2020., na snazi da je bio Zakon o turističkom i ostalom građevinskom zemljištu neprocijenjenom u postupku pretvorbe i privatizacije („Narodne novine" broj 92/10; u daljnjem tekstu: ZTZ) koji je određivao da je trgovačko društvo imalo pravo podnijeti zahtjev jedinici lokalne samouprave za dobivanje koncesije na preostalom turističkom zemljištu koje je prešlo u vlasništvo jedinice lokalne samouprave, u koju kategoriju ulazi i nekretnina sukladno ZTZ-u. Tuženik da je Općini Funtana uredno podnio 31. siječnja 2011. Zahtjev za dodjelu koncesije na tom turističkom zemljištu. Visinu koncesijske naknade koju je trgovačko društvo trebalo plaćati jedinici lokalne samouprave za preostalo turističko zemljište da je određivala Uredba o načinu, postupku i uvjetima procjene vrijednosti i prodaje turističkog zemljišta u vlasništvu jedinice lokalne samouprave te načinu, postupku i uvjetima za dobivanje koncesije na preostalom turističkom zemljištu u vlasništvu jedinice lokalne samouprave („Narodne novine“ broj 12/11,41/20 - na snazi od 28 siječnja 2011. do 01. svibnja 2020.). Sukladno toj Uredbi koja je donesena na temelju ZTZ-a, koncesijska naknada za preostalo turističko zemljište da se sastojala od stalnog i promjenjivog dijela, a računala se prema formuli iz Uredbe. U razdoblju od 2018. do 2020. tuženik da je snosio prosječan trošak koncesijske naknade za preostalo turističko zemljište kako slijedi: 0,35 eura/m2 u 2018. godini; 0,27 eura/m2 u 2019. godini te 0,31 eura/m2 u 2020. godini. Prema tome, zahtjev tužiteljice za isplatu nakade za korištenje nekretnine koja ima status turističkog zemljišta od 5,00 eura/m2 godišnje da je oko 16 puta veći od prosječnog iznosa koncesijske naknade koju je za isto zemljište plaćao tuženik u razdoblju u kojemu bi tužiteljici pripadalo pravo na naknadu koristi. I ranije spomenutim, aktualnim ZNGZ-om (kojim je stavljen izvan snage ZTZ) da su trgovačka društva koja se bave ugostiteljsko-turističkom djelatnošću stekla, pored mogućnosti stjecanja prava vlasništva na način propisan navedenim Zakonom, ex lege status zakupnika dijelova turističkog zemljišta na kojemu su izgrađeni hoteli i turistička naselja u vlasništvu Republike Hrvatske, a za koja je prijašnji Zakon određivao da su vlasništvo jedinice lokalne samouprave. ZNGZ-om da je predviđeno donošenje Uredaba od strane Vlade Republike Hrvatske kojima će se detaljnije razraditi iznosi zakupnina. Shodno tome, Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine Republike Hrvatske da je izradilo u srpnju 2023. „Nacrt prijedloga Uredbe o načinu određivanja jediničnog iznosa zakupnine za turističko zemljište na kojemu je izgrađen hotel i turističko naselje, načinu obračuna zakupnine i drugih naknada te obveznom sadržaju ugovora o zakupu." Njome se predlaže raspon cijene zakupa turističkog zemljišta na kojemu su izgrađeni hoteli i turistička naselja između 1,50 do 3,00 eura/m2 godišnje (Čl. 6. st 5. Nacrta prijedlog Uredbe za zakupninu za turističko zemljište na kojemu je izgrađen hotel i turističko naselje). lako navedena Uredba još nije stupila na snagu budući je bila na javnom savjetovanju do 25. kolovoza 2023., da je jasno da je zahtjev tužiteljice za isplatu naknade za korištenje nekretnine koja ima status turističkog zemljišta od 5,00 eura /m2 godišnje dvostruko veći od iznosa zakupnine koje za isto zemljište predviđa spomenuti prijedlog Uredbe. Slijedom svega navedenog, tuženik predlaže sporazumno reguliranje primjerene naknade za uporabu suvlasničkog dijela predmetne nekretnine u razdoblju od 05. lipnja 2018. do 01. svibnja 2020. u visini nižoj od tražene, iz prethodno izloženih razloga, a ako postizanje sporazuma ne bi bilo moguće, tada predlaže da sud svojom odlukom odredi visinu naknade koju je tuženik dužan platiti tužiteljici za isključivo korištenje nekretnine u razdoblju od 05. lipnja 2018. do 01. svibnja 2020., i to u iznosu nižem od iznosa kojeg tužiteljica potražuje, te da odbije tužbeni zahtjev tužiteljice u dijelu više određene naknade i za razdoblje nakon naznačenog datuma te obveže tužiteljicu na naknadu parničnih troškova tuženiku.
3. Na pripremnom ročištu koje je održano 03. rujna 2024. tuženik je istaknuo da je za predmetnu nekretninu pored ostalih nekretnina koje se nalaze u obuhvatu funkcionalne cjeline hotela Albatros tuženik 28. travnja 2022. Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Republike Hrvatske podnio zahtjev za izdavanje rješenja o utvrđenju prava vlasništva na turističkom zemljištu na kojem su izgrađeni hoteli i turistička naselja, a sukladno odredbama Zakona o neprocijenjenom građevinskom zemljištu. U navedenom je postupku tuženik zaprimio zaključak ministarstva od 07. lipnja 2023. kojim je pozvan na dostavu između ostalog podataka o katastarskim i zemljišnoknjižnim oznakama nekretnina za koje podnosi zahtjev, te određenog navođenja oznaka svih nekretnina (procijenjenih i neprocijenjenih) koje su u obuhvatu lokacije 22, hotel Albatros, Zelena laguna, a na kojima tuženik predlaže utvrđenje prava vlasništva u svoju korist sukladno odredbama ZNGZ-a, a na što je tuženik odgovorio svojim očitovanjima od dana 04. kolovoza 2023., te 28. rujna 2023., u kojem je naveo i predmetnu nekretninu k. č. br. [katastarska čestica]. U odnosu na visinu tužbenog zahtjeva tuženik je istaknuo da je temeljem odredbi ZNGZ-a donesena uredba vlade RH o uređenju zakupa na turističkom zemljištu na kojem su izgrađeni hoteli i turistička naselja, pa da je istom propisan raspon cijene zakupa turističkog zemljišta na kojem su izgrađeni hoteli i turistička naselja između 1,50 do 3,00 eura po m2 godišnje. Iz navedenog je jasno da je zahtjev tužiteljice za isplatu naknade za korištenje njezinog suvlasničkog dijela predmetne nekretnine suviše visoko postavljen.
3.1. Ovim navodima tuženika tužiteljica se usprotivila te je navela da je tužiteljica upisana kao suvlasnica, da nema nikakvih saznanja o pokretanju bilo kakvih postupaka koji se tiču njenog vlasništva, i da obzirom na navedeno upisano njeno vlasništvo ima legitimna prava očekivati i zahtijevati isplatu naknade za korištenje njezinog zemljišta.
4. Na pripremnom ročištu koje je održano 14. siječnja 2025. tužiteljica je istaknula da predmetna nekretnina nije tehnološka i funkcionalna cjelina lokacije hotel Albatros Plava Laguna u smislu čl. 4. st. 2. Zakona o neprocijenjenom građevinskom zemljištu. Naime, da bi se radilo o takvom zemljištu da je potrebno da se kumulativno ispune pretpostavke iz citirane odredbe, a posebice da se radi o tehnološkoj i usporedno s tim i funkcionalnoj cjelini. Predmetna nekretnina da nije ni jedno, ni drugo. Posebice da nije tehnološka cjelina hotela jer da bi se radilo o tehnološkoj cjelini mora se raditi o nečemu što služi potrebama funkcioniranja hotela kao što su npr. skladišta za hranu, skladišta za posteljinu, za uređaje, za održavanje hotela, radionice, alatnice, servisni prostor kao i prostor za smještaj personala i tome slično. Predmetna nekretnina da nije ništa od navedenog, a isto tako ista da nije ni funkcionalna cjelina i to iz razloga jer je ista po prilično prostorno udaljena od hotela Albatros i s hotelom nije prostorno povezana.
4.1. Tuženik se usprotivio ovim navodima tužiteljice te je stava da će se ta činjenica utvrditi u postupku koji se, sukladno odredbama Zakona o neprocijenjenom građevinskom zemljištu vodi pred Ministarstvom prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine. Dodatno je istaknuo da bi se u ovom postupku trebala primijeniti i odredba čl. 268. st. 1. Zakona o udruženom radu (Službeni list SFRJ 36/76, 57/73, 85/87 i 6/88) u kojoj je propisano da nekretnina prelazi iz privatno u društveno vlasništvo na temelju bilo kakvog pa i nekvalificiranog i nesavjesnog posjeda te stoga tužiteljica da uopće ne bi trebala biti upisana kao suvlasnica predmetne nekretnine (tako i u presudi Županijskog suda u Splitu posl.br. Gž-1755/2024-3 od 24. listopada 2024., te u presudi i rješenju VSRH posl.br. Rev 411/2015-2 od 11. ožujka 2020.).
5. U dokaznom postupku pročitano je: izvadak iz sudskog registra (str. 4-14), izvadak iz zemljišne knjige (str. 15-17), sudska nagodba posl.br. 3 P-2846/15-9 od 15.ožujka 2016. (str. 32), dopis od 31. siječnja 2011. (str. 33-35), nacrt uredbe o načinu određivanja jediničnog iznosa zakupnine za turističko zemljište na kojem je izgrađen hotel i turističko naselje, načinu obračuna zakupnine i drugih naknada te obveznom sadržaju ugovora o zakupu (str. 36-43), dopis od 28. travnja 2022. (str. 40-49), dopis od 28. rujna 2023. (str. 50-51), dopis od 04. kolovoza 2023. (str. 52-54), zaključak Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine od 07. lipnja 2023. (str. 55-57), te će se izvršiti uvid u ortofoto snimku (str. 18) te kopiju plana (str. 28 -31), te je provedeno građevinsko vještačenje na radi utvrđenja prosječne mjesečne najamnine po m[2] neizgrađenog građevinskog zemljišta na području Turističkog naselja Zelena Laguna, na lokaciji gdje se nalazi nekretnina koja je predmetom ovog postupka k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] za 2019., 2020., 2021., 2022. i 2023. godinu. Također je proveden dokaz saslušanjem tužiteljice sukladno odredbi čl. 265. st. 2. Zakona o parničnom postupku (Službeni list SFRJ 4/1977, 36/1977, 36/1980, 6/1980, 69/1982, 43/1982, 58/1984, 74/1987, 57/1989, 20/1990, 27/1990, 35/1991, NN 53/1991, 91/1992, 112/1999, 129/2000, 88/2001, 117/2003, 88/2005, 2/2007, 96/2008, 84/2008, 123/2008, 57/2011, 148/2011, 25/2013, 89/2014, 70/2019, 80/2022, 114/2022, 155/2023, dalje: ZPP).
5.1. Tijekom postupka odbijen je prijedlog tužiteljice za dopunu građevinskog vještačenja, jer je tužiteljica osporavala pravilnost izvršenog vještačenja, jer da je vještak poredbenom metodom trebao uzeti u obzir ostale nekretnine koje su isto tako pomoćna nogometna igrališta dana u najam, međutim kako isto nije bila zadaća vještaka - nisu ispunjene pretpostavke iz odredbe čl. 261. st. 1. ZPP-a da bi se zatražilo mišljenje drugih vještaka ili da bi se nedostaci u mišljenju vještaka mogli otkloniti ponovnim saslušanjem vještaka. Naime, vještačenjem rukovodi sud, a kako među strankama nije sporno da je nogometna igrališta na nekretnini koja je predmetom postupka sagradio tuženik, stajalište je suda da tužiteljici pripada naknada za korištenje neizgrađenog građevinskog zemljišta, jer je ulaganja u dodatnu opremu predmetnog zemljišta izvršio isključivo tuženik svojim sredstvima, te se ne radi o imovini tužiteljice koju koristi tuženik.
6. Tužbeni zahtjev je osnovan.
7. Među strankama nije sporno da je tužiteljica suvlasnica nekretnine k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], u 168/9000 dijela.
7.1. Također nije sporno da su na predmetnoj nekretnini sagrađena nogometna igrališta koja u posjedu drži isključivo tuženik. Tijekom postupka tuženik je tvrdio da je nekretnina koja je predmetom postupka u naravi pašnjak u površini 16503 m[2] i nogometno igralište u površini 34059 m[2] (sveukupna površina 50562 m ), jer da ista tako dolazi upisana i u javne upisnike. Tako je utvrđeno i čitanjem izvatka iz zemljišne knjige (str. 15), međutim to tuženica osporava, a iz priložene ortofoto snimke na str. 18 spisa proizlazi da se na predmetnoj nekretnini nalaze u većem dijelu nogometna igrališta s pripadajućim zemljištem koje služi za pristup predmetnim igralištima, iz čega sud zaključuje da je neosnovan navod tuženika da bi nogometna igrališta obuhvaćala 2/3 dijela predmetne nekretnine, pa da tuženik koristi samo 635,77 m[2] predmetne nekretnine koja površina odgovara suvlasničkom udjelu tužiteljice, a ne svih 943,82 m[2] kako to tvrdi tužiteljica. Doista bi ovaj navod tuženika bio osnovan da je u postupku dokazano da pripadajuće okolno zemljište ne služi predmetnim nogometnim igralištima i da u dijelu u kojem zemljište nije nogometno igralište tuženik zemljište ne koristi, odnosno da ga koristi ili tužiteljica ili netko treći, međutim takvo što u postupku tuženik nije tvrdio, niti je predlagao dokaze u tom pravcu.
8. U konkretnom slučaju nisu primjenjive odredbe čl. 4. st. 2., 3. i 4. Zakona o neprocijenjenom građevinskom zemljištu (NN 50/2020, dalje: ZNGZ) jer u konkretnom slučaju tužitelj nije dokazao u ovom postupku da je riječ o turističkom zemljištu sukladno čl. 2. st. 1. toč. 2. ZNGZ-a, budući da tuženik u nije dokazao da je riječ o zemljištu koje je bilo u društvenom vlasništvu ili na kojemu je društveno poduzeće imalo knjižno ili izvanknjižno pravo korištenja, upravljanja i raspolaganja, a koje nije u dijelu ili u cijelosti procijenjeno u vrijednost društvenog kapitala u postupku pretvorbe društvenog poduzeća u trgovačko društvo i koje nije uneseno u temeljni kapital trgovačkog društva u postupku privatizacije u odnosu na suvlasnički udio predmetne nekretnine na kojem dolazi upisana tužiteljica. O tome još i nastavno.
8.1. Čitanjem dopisa od 28. travnja 2022. (str. 40-49), utvrđeno je da je tuženik Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine na temelju odredbe čl. 47. st. 1., te čl. 8. ZNGZ-a podnio zahtjev za izdavanje rješenja o utvrđenju prava vlasništva na turističkom zemljištu na kojem su izgrađeni hoteli i turistička naselja i to za lokaciju 22 Hotel Albatros, Zelena Laguna Poreč, prema rješenju Hrvatskog fonda za privatizaciju, Klasa: UP/I-943-01/03-02/26, Ur. broj: 563-03-02/04-2003-5 od 19. svibnja 2003.
8.2. Čitanjem dopisa od 28. rujna 2023. (str. 50-51), utvrđeno je da je zahtjev opisan ad 8.1. dopunjen na način da se u obuhvatu lokacije 22 Hotel Albatros, Zelena laguna Poreč, osim nekretnina navedenih u podnesku od 04. kolovoza 2003. nalaze i nekretnine upisane u zemljišnim knjigama ovog suda, između ostalog i nekretnina k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] koja je predmetom ovog postupka.
8.3. Čitanjem dopisa od 04. kolovoza 2023. (str. 52-54), utvrđeno je da je ranije opisani zahtjev tuženika pojašnjen na način da zahtjevom obuhvaća i lokaciju 43 Sportski centar Albatros, Zelena laguna Poreč i 44 Personalni dom Albatros, ali da nekretnina koja je predmetom ovog postupka od strane tuženika nije navedena kao obuhvat tih lokacija, iz čega sud zaključuje da tuženik tvrdi da nekretnina koja je predmetom ovog postupka čini turističko zemljište na kojem je izgrađen hotel i turističko naselje u sklopu lokacije 22 Hotel Albatros, a u smislu odredbe čl.6. ZNGZ- a. Obzirom na ova utvrđenja stajalište je suda da tuženik u ovom postupku nije dokazao da bi nogometna igrališta bila isključivo u funkciji lokacije 22 Hotela Albatros ili da bi se istima upotpunjivala ponuda ili da bi bila u funkciji potreba upravo gostiju hotela Albatros. U konkretnom bi slučaju, stoga eventualno, bila primjenjiva odredba čl. 6. st. 2. ZNGZ-a kojom je propisano da u smislu toga zakona zemljište nužno za redovitu uporabu turističkog naselja čini zemljište na kojemu su izgrađene sve sastavnice turističkog naselja kao složene građevine, uključujući i zemljište na kojemu su izgrađeni i/ili na kojemu su smješteni ili trajno osmišljeni sadržaji kojima se upotpunjuje ponuda ili je u funkciji potreba gostiju turističkog naselja.
8.4. Odredbom čl. 8. st. 2. ZNGZ-a propisano je da prilikom donošenja rješenja o utvrđivanju prava vlasništva na turističkom zemljištu na kojem su izgrađeni hoteli i turistička naselja Ministarstvo rješava i sva prethodna pravna pitanja bez čijeg rješavanja nije moguće riješiti predmetnu upravnu stvar, osim utvrđivanja granice pomorskog dobra, a stranke u tom postupku da su svi uknjiženi vlasnici u zemljišnoj knjizi i svi posjednici upisani u katastru zemljišta-nekretnina.
8.5. Tužiteljica u postupku tvrdi da nema saznanja o postupku kojeg provodi Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, a na koji se postupak poziva tuženik i u kojem je postupku donesen zaključak Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine od 07. lipnja 2023. (str. 55-57), iz čega sud zaključuje da tužiteljica do dana podnošenja tužbe u ovom predmetu u predmetni postupak nije bila uključena. To također tuženik i ne osporava. O ovome još i nastavno.
9. U svom iskazu tužiteljica tvrdi da je nekretninu koja je predmetom postupka stekla nasljeđivanjem i to među strankama nije sporno.
10. Iz nalaza i mišljenja vještaka građevinske struke CŽ, a koji sud cijeni istinitim, potpunim i u svemu sukladnim pravilima struke, utvrđeno je da je prosječna mjesečna zakupnina neizgrađenog zemljišta u periodu od 2019. do 2023. za 1 m[2] za lokaciju na kojoj se nalazi i nekretnina koja je predmetom ovog postupka – 0,23 eura.
10.1. Ovaj nalaz vještaka stranke ne osporavaju, nego je tužiteljica osporavala predmet vještačenja (zemljište bez izvršenih ulaganja), o čemu je bilo riječi ranije.
11. Odredbom čl. 1110. st.1. ZOO propisano je da kad dio imovine neke osobe na bilo koji način prijeđe u imovinu druge osobe, a taj prijelaz nema osnove u nekom pravnom poslu, odluci suda, odnosno druge nadležne vlasti ili zakonu, stjecatelj je dužan vratiti ga, odnosno, ako to nije moguće, naknaditi vrijednost postignute koristi.
11.1. Obzirom na ovu odredbu zakona, do odluke nadležnog tijela uprave (a vezano na utvrđenja od ad8. do ad8.5.), sukladno podnesenom zahtjevu tuženika, stajalište je suda da je tužiteljica kao suvlasnica k. č. br. [katastarska čestica]. k. o. [katastarska općina] u utuženom razdoblju mogla predmetnu nekretninu koristiti za vlastitu uporabu ili tržišno korištenje, te da joj pripada pravo na novčanu isplatu u visini tržišne najamnine za predmetnu nekretninu, pa kako je ista suvlasnica 168/9000 dijela iste, a predmetna nekretnina ima ukupnu površinu 50562 m[2] , tužiteljici pripada naknada za korištenje 336/9000 te površine, odnosno za 1888 m[2] . Mjesečna najamnina utvrđena vještačenjem za tu površinu iznosi 434,24 eura, a godišnje dakle 5.210,88 eura. Kako je tužiteljica tražila manje, dosuđen joj je zatraženi iznos, te je slijedom svega navedenog, a i sukladno odredbi čl. 165. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 90/10., 143/12., 94/17., 152/14., 81/15.) odlučeno kao u točki I izreke presude.
11.2. Naime, stajalište je suda da za sada tužitelj nije u ovom postupku dokazao da su ispunjene sve zakonom propisane pretpostavke iz odredbe čl. 6. st.2. ZNGZ.
12. Odluka o parničnom trošku iz točke II izreke presude temelji se na odredbi čl. 154. st. 1. ZPP koja propisuje da je stranka koja u cijelosti izgubi parnicu dužna protivnoj stranci i njezinu umješaču naknaditi troškove izazvane vođenjem postupka.
12.1. Tužiteljici su priznati troškovi sukladno Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (NN 138/2023, dalje: Tarifa) i to za zastupanje po punomoćniku odvjetniku za: sastav tužbe u iznosu 625,00 eura (tbr. 7/1 i 46 Tarife), zastupanje na ročištima 03. rujna 2024., 14. siječnja 2025. i 07. srpnja 2025. u iznosu ukupno 1.875,00 eura (tbr. 9/1 i 46 Tarife), te sastav podneska od 28. travnja 2025. u iznosu 625,00 eura (tbr. 8/1 i 46 Tarife), odnosno sveukupno za zastupanje 3.125,00 eura, uvećano za predujam utrošen na vještačenje u iznosu ukupno 480,66 eura, te sudske pristojbe na tužbu i presudu u iznosu ukupno 565,40 eura, tj. sve skupa 4.171,06 eura.
12.2. Tužiteljici nije priznat trošak zastupanja po punomoćniku odvjetniku za sastav podneska od 20. siječnja 2025., jer takav ne prileži spisu.
U Poreču, 04. rujna 2025.
Sudac:
Sanja Oroz
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ove presude dopuštena je žalba nadležnom Županijskom sudu, a podnosi se putem ovog suda, u roku od 15 dana od dana dostave.
Dna:
1. Tužiteljica p.p.,
2. Tuženik.
