Republika Hrvatska

Županijski sud u Osijeku

Osijek, Europska avenija 7

Poslovni broj Gž Ovr-416/2022-3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E NJ E

Županijski sud u Osijeku, po sucu Svjetlani Tolj, kao sucu pojedincu u pravnoj stvari predlagatelja osiguranja VILLAS POŠESI d.o.o. Zagreb, Rapska ulica 24, OIB 42600521581, koga zastupa punomoćnica Diana Angelini, odvjetnica u Puli, protiv protivnika osiguranja GA iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Filip Simić, odvjetnik u Zajedničkom odvjetničkom uredu Filip Simić i Lara Tončić, sa sjedištem u [adresa], radi osiguranja novčane i nenovčane tražbine određivanjem privremene mjere, rješavajući žalbu protivnika osiguranja protiv rješenja Općinskog suda u Puli-Pola, poslovni broj Ovr-378/2022 od 25. srpnja 2022., 2. rujna 2025.,

r i j e š i o  j e

I. Žalba protivnika osiguranja odbija se kao neosnovana i potvrđuje rješenje Općinskog suda u Puli-Pola poslovni broj Ovr-378/2022-11 u pobijanom dijelu pod toč. I., II., III., IV. i V. izreke.

II. Zahtjev predlagatelja osiguranja za naknadu troška sastava odgovora na žalbu i sudsku pristojbu odbija se kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Rješenjem suda prvog stupnja riješeno je:

"I. Radi osiguranja nenovčane tražbine prava prvokupa predlagatelja osiguranja prema protivniku osiguranja, određuje se

p r i v r e m e n a m j e r a

zabranom protivniku osiguranja PA da osobno ili putem treće osobe otuđi i optereti nekretninu označenu kao k. č. br. [katastarska čestica], zgrada za povremeni boravak, dvorište, [adresa], podul. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, ukupne površine 430 m2, u naravi 8 suvlasničkih udjela, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

II. Nalaže se Zemljišnoknjižnom odjelu Općinskog suda u Puli-Pola izvršiti upis zabilježbe privremene mjere zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine označene u točki I. izreke rješenja, na mjestu prvenstvenog reda osiguranom zabilježbom pokretanja postupka pod poslovnim brojem Z-5566/2022.

III. Zabrana se smatra provedenom danom dostave ovog rješenja Zemljišnoknjižnom odjelu Pula-Pola.

IV. Predlagatelj osiguranja dužan je u roku od 30 dana od dana primitka ovoga rješenja pokrenuti odgovarajući parnični postupak radi opravdanja ove privremene mjere.

V. Ova privremena mjera ostaje na snazi do pravomoćnog okončanja parničnog postupka koji će pokrenuti predlagatelj osiguranja po tužbi radi opravdanja ove privremene mjere ili do drugačije odluke suda ako se promijene okolnosti pod kojima je ova mjera određena.

VI. Odbija se kao neosnovan prijedlog za određivanje privremene mjere zabrane otuđenja, opterećenja ili predaje u posjed nekretnine radi osiguranja novčane tražbine u visini od 55.000,00 eura u protuvrijednosti u kunama i nenovčane tražbine prava na posjed predlagatelja osiguranja prema protivniku osiguranja.

VII. O troškovima postupka osiguranja odlučit će se u konačnoj odluci u parničnom postupku koji će pokrenuti predlagatelj osiguranja po tužbi radi opravdanja ove privremene mjere."

2. Ovo rješenje u dijelu pod toč. I., II., III., IV. i V. pravovremeno podnesenom žalbom pobija protivnik osiguranja iz razloga označenih u čl. 353. st. 1. toč. 1., 2. i 3. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj 53/91, 91/92, 112/99, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 123/08, 57/11, 125/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23 – dalje: ZPP) u vezi s čl. 21. st. 1. Ovršnog zakona ("Narodne novine" broj 112/12, 25/13, 93/14, 55/16, 73/17, 131/20, 114/22 i 6/24 - dalje: OZ) s prijedlogom da se u pobijanom dijelu preinači i prijedlog odbije, podredno ukine i predmet vrati sudu prvog stupnja na ponovni postupak.

3. U odgovoru na žalbu predlagatelj osiguranja osporava žalbene navode.

4. Žalba nije osnovana.

5. Ispitujući rješenje suda prvog stupnja, postupak koji je prethodio, kao i žalbene navode protivnika osiguranja, ovaj sud je utvrdio da nisu počinjene bitne povrede odredbi parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. ZPP-a na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti na temelju odredbe čl. 365. st. 2. ZPP-a.

6. Sud prvog stupnja izvedenim dokazima utvrdio je:

- da je u zemljišnim knjigama nadležnog suda vlasnikom sporne nekretnine i to kčbr. [katastarska čestica], [broj poduloška], 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k.o.

[adresa] uknjižen protivnik osiguranja,

- da je protivnik osiguranja po punomoći ovjerenoj kod javnog bilježnika Nansi Kopić iz Pule pod brojem OV-12988/2018 od 8. kolovoza 2018. ovlastio KA osobno kao i osobu ovlaštenu za zastupanje predlagatelja osiguranja da može u njegovo ime i za njegov račun zastupati ga u pogledu predmetne nekretnine, a posebice poduzimati sve radnje u vezi kategorizacije i iznajmljivanja, davanja u najam, zakup, podnajam i podzakup predmetne nekretnine, zastupati ga pred davateljima usluga i obavljati sve redovne pravne poslove, osim prodaje nekretnine te da je u punomoći navedeno da protivnik osiguranja sve radnje predlagatelja osiguranja priznaje kao svoje te da punomoć vrijedi do njegovog pismenog opoziva,

- da su protivnik osiguranja osobno kao najmodavac i predlagatelj osiguranja kao najmoprimac sklopili 15. kolovoza 2018. u [adresa] Ugovor o najmu nekretnine kčbr. [katastarska čestica], [broj poduloška], 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kojom prilikom je ugovorena najamnina u iznosu od 25.000,00 kuna koja se plaća izravno protivniku osiguranja najkasnije do 31. prosinca 2018. od strane KA koja zastupa predlagatelja osiguranja, ugovorena je obveza zakupnika-najmoprimca renoviranja svih stanova i fasade zgrade o svom trošku te obveza plaćanja svih režijskih troškova i stanarine za sljedećih pet godina,

- da je čl. VI. predmetnog Ugovora za predlagatelja osiguranja i KA ugovoreno pravo prvokupa predmetne nekretnine u iznosu od 270.000,00 kn te da jedan dio iznosa za otkup, odnosno 15.000,00 eur odmah u gotovini isplaćuje KA u ime predlagatelja osiguranja protivniku osiguranja,

- da je predmetni Ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme te nije ugovoren otkazni rok jer je predmetna zgrada u otkupu, a mogućnost otkupa je ugovorena za predlagatelja osiguranja i za KA,

- da je Ugovorom o najmu od 8. svibnja 2019. ovjerenim kod javnog bilježnika Nansi Kopić iz Pule pod brojem OV-8396/2019 KA kao opunomoćenik protivnika osiguranja u svojstvu najmodavca predala predlagatelju osiguranja kao najmoprimcu u najam predmetnu nekretninu te da je najamnina ugovorena u iznosu od 25.000,00 kn,

- da je KA je kao punomoćnica protivnika osiguranja u svojstvu zakupodavca 3. ožujka 2022. sklopila s predlagateljem osiguranja kao zakupnikom Ugovor o zakupu predmetne nekretnine koji je ovjeren kod javnog bilježnika Denisa Krajcara iz Pule pod poslovnim broje OV-940/2022 3. ožujka 2022.

- da je Ugovor o zakupu potpisala KA za obje ugovorne strane, odnosno kao punomoćnica protivnika osiguranja i kao zakonska zastupnica predlagatelja osiguranja,

- da je Ugovorom o zakupu ugovorena zakupnina u iznosu od 35.000,00 kn,

- da je Ugovorom o zakupu ugovoreno pravo prvokupa na način da se zakupodavac kao prodavatelj obvezuje izvijestiti zakupnika kao kupca o namjeravanoj prodaji predmetne nekretnine i o uvjetima te prodaje i ponuditi mu kupnju te nekretnine za istu cijenu, a zakupnik je kao nositelj prava prvokupa dužan u roku od dva mjeseca obavijestiti vlasnika o svojoj odluci hoće li se koristiti pravom prvokupa,

- da je istim Ugovorom zakupnik ovlašten izvršiti upis zabilježbe Ugovora i prava prvokupa u zemljišnim knjigama nadležnog suda,

- da su istim Ugovorom ugovorne strane utvrdile da je zakupnik već u posjedu predmetne nekretnine na temelju Ugovora o najmu od 31. prosinca 2019. kao i da se zaključenjem tog Ugovora mijenjaju sve dosadašnje ugovorne odredbe iz prethodno zaključenog Ugovora o najmu koji je ovjeren 8. svibnja 2019. pod poslovnim brojem OV-8396/2019 u dijelu u kojem je navedeni Ugovor o najmu suprotan odredbama Ugovora o zakupu i da među strankama ima važiti ovaj Ugovor o zakupu,

- da je **.**.2022. KA kontaktirala putem e-mail komunikacije ŠA u pogledu zahtjeva za povrat ključeva pri tome navodeći da je predmetna nekretnina u zakupu godinama i da je registrirana na njezinu tvrtku Villas Pošesi d.o.o. za turistički najam, da nije imala informacije o namjeravanoj prodaji, da su dogovori između predlagatelja osiguranja i protivnika osiguranja bili sasvim drugačiji kao i da su u nekretninu uložena znatna financijska sredstva,

- da je na navedeni e-mail ZA odgovorio 5. ožujka 2022. na način da je naveo kako je sa svojim partnerima kupio nekretninu od protivnika osiguranja budući da su njegovi odvjetnici provjerili da nekretnina nema nikakvih tereta te da je od KA kao susjede protivnika osiguranja trebao preuzeti ključeve da ne mora odmah mijenjati brave, a što će i učiniti,

- da iz e-mail korespondencije punomoćnice predlagatelja osiguranja i ZA od 8. ožujka 2022. proizlazi da je predlagatelj osiguranja putem punomoćnice obavijestio ZA (koji se javio predlagatelju osiguranja kao kupac nekretnine u [adresa], a koja je u vlasništvu protivnika osiguranja), kako je predlagatelj osiguranja u kvalificiranom posjedu navedene nekretnine te da je uložio velika novčana sredstva u renovaciju i opremanje predmetnog objekta u cilju iznajmljivanja i da nije dobio nikakvu informaciju o prodaji,

- da je na navedeni e-mail ZA je odgovorio da u zemljišnim knjigama nadležnog suda nije upisana predbilježba prava vlasništva budući da svoj predugovor ne želi nikome pokazivati te da će se potpunom isplatom nekretnine i potpisom tabularne izjave prodavatelja upisati zajedno sa svojim partnerima kao vlasnik nekretnine, da je naveo je izvršio plaćanja za protivnika osiguranja i da je plaćanja izvršio kao sadašnji i budući vlasnik predmetne nekretnine u zemljišnim knjigama, pri čemu je zatražio da KA uzme svoje stvari iz predmetne nekretnine te da je od prodavatelja, ovdje protivnika osiguranja zatražio ovjeru kao kupcu ovjeri kod javnog bilježnika u [adresa] da može na nekretnini koju je kupio, a koja se još vodi na protivnika osiguranja zamijeniti brave na svim vratima.

7. Odredbom čl. 346. st. 1. OZ-a propisano je da se radi osiguranja nenovčane tražbine može odrediti privremena mjera ako predlagatelj osiguranja učini vjerojatnim postojanje tražbine kao i opasnost da bi bez takve mjere protivnik osiguranja spriječio ili znatno otežao ostvarenje tražbine, osobito time što bi promijenio postojeće stanje stvari ili ako učini vjerojatnim da je mjera potrebna da bi se spriječilo nasilje ili nastanak nenadoknadive štete koja prijeti.

8. Suprotno žalbenom navodu protivnika osiguranja, sud prvog stupnja je pravilno utvrdio da je predlagatelj osiguranja učinio vjerojatnim postojanje tražbine prava prvokupa kao i da je ugovoreno pravo prvokupa i dalje na snazi, jer isto proizlazi iz čl. VI. Ugovora o najmu od 15. kolovoza 2018. kojeg je protivnik osiguranja potpisao osobno, a predlagatelj osiguranja po zakonskoj zastupnici.

9. Sud prvog stupnja je na temelju utvrđenog činjeničnog stanja pravilno zaključio da je predlagatelj osiguranja učinio vjerojatnim postojanje tražbine kao i postojanja opasnosti da će bez predložene mjere protivnik osiguranja spriječiti ili znatno otežati ostvarenje nenovčane tražbine prava prvokupa, osobito time što bi promijenio postojeće stanje stvari proizlazi iz toga što se predlagatelju osiguranja već javio novi kupac s namjerom da promijeni brave na predmetnoj nekretnini. Slijedom navedenoga sud ocjenjuje da protivnik osiguranja ima namjeru prodati predmetnu nekretninu i time promijeniti postojeće stanje stvari. E-mail korespondencijom od 4. ožujka 2022., 5. ožujka 2022. i 8. ožujka 2022. predlagatelj osiguranja je dokazao da je protivnik osiguranja konkretnim radnjama pokušao otuđiti predmetnu nekretninu.

10. Navode protivnika osiguranja, a koje ponavlja u žalbi, da ne poznaje hrvatski jezik, da nije znao što potpisuje i da nikada nije čuo za pravo prvokupa sud prvog stupnja je obrazloženim razlozima pravilno otklonio, a koje zaključke prihvaća i ovaj sud.

11. Slijedom iznesenog, odlučeno je kao pod toč. I. izreke na temelju odredbe čl. 380. toč. 2. ZPP-a.

12. Odluka o trošku sastava odgovora na žalbu protivnika osiguranja temelji se na odredbi čl. 155. st. 1. ZPP-a s obzirom da isti trošak nije bio potreban i nužan za odlučivanje zbog čega je i odlučeno kao u točki II. izreke.

13. U nepobijanom dijelu pod toč. VI. i VII. izreke rješenje suda prvog stupnja ostaje neizmijenjeno.

Osijek, 2. rujna 2025.

Sudac

Svjetlana Tolj