Republika Hrvatska

Županijski sud u Varaždinu

Varaždin, Međimurska 26 D

Poslovni broj: Gž-899/2025-3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E N J E

Županijski sud u Varaždinu, u vijeću sastavljenom od sutkinje Sanje Bađun predsjednice vijeća te mr. sc. Bojane Skenderović, sutkinje izvjestiteljice i članice vijeća i suca Milka Samboleka, člana vijeća, u pravnoj stvari tužiteljice USE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnik Tomislav Bartolić, odvjetnik u zajedničkom odvjetničkom uredu Tomislav Bartolić, Juraj Bartolić i Eliza Zubak u Zagrebu, protiv tuženice US iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupaju punomoćnica Mirna Peršić Kučalo, odvjetnica u Zagrebu i punomoćnica HSE, odvjetnica u [adresa], radi utvrđenja i isplate, odlučujući povodom žalbi stranaka izjavljenih protiv presude i rješenja Općinskog građanskog suda u Zagrebu od 23. travnja 2025. poslovni broj: Ps- 605/2004-135 u sjednici vijeća održanoj 21. kolovoza 2025.,

p r e s u d i o  j e

I. Žalba tužiteljice se odbija te se presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu od 23. travnja 2025. poslovni broj: Ps-605/2004-135:

potvrđuje u točki I izreke u dijelu kojim je kao neosnovan odbijen tužbeni zahtjev kojim tužiteljica zahtijeva da se utvrdi da je bez pravnog učinka čl. 3. Ugovora o najmu stana, sadržan u presudi Općinskog suda u Zagrebu, poslovni broj: Ps-2382/97 od 23. veljače 1999. u kojem je navedeno:

„Ugovorne strane ugovaraju zaštićenu najamninu temeljem čl. 7. Zakona o najmu stanova, koja iznosi 345,12 kn mjesečno, a najamnina se plaća najkasnije do 15 u mjesecu za svaki mjesec i to izravno poštom“.

r i j e š i o  j e

I. Žalba tužiteljice se prihvaća dok se žalbe tuženice djelomično odbijaju i djelomično prihvaćaju te se presuda i rješenje Općinskog građanskog suda u Zagrebu od 23. travnja 2025. poslovni broj: Ps-605/2004-135:

- potvrđuje u točki I izreke rješenja

- ukida u točki I izreke presude u dijelu kojim je kao neosnovan odbijen tužbeni zahtjev kojim tužiteljica traži da se izmijeni čl. 3. Ugovora o najmu stana, sadržan u presudi Općinskog suda u Zagrebu, poslovni broj: Ps-2382/97 od 23. veljače 1999., na način da isti sada glasi:

„Ugovorne strane ugovaraju slobodno ugovorenu najamninu koja iznosi 5.002,69 kn / 663,97 EUR mjesečno, za svaki mjesec te se najmoprimka US, OIB [osobni identifikacijski broj] iz [adresa] taj iznos obvezuje plaćati najmodavki USE, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], sa dospijećem 15. danom u mjesecu za tekući mjesec" i predmet vraća sudu prvog stupnja na ponovno suđenje.

- ukida u točkama II, III i IV izreke presude te u točki II izreke rješenja

i predmet se vraća sudu prvog stupnja na ponovno suđenje.

II. Nepobijana točka V izreke presude ostaje neizmijenjena.

III. O troškovima žalbenog postupka odlučit će se novom odlukom.

Obrazloženje

1. Pobijanom presudom u točki I izreke odbijen je kao neosnovan tužbeni zahtjev u dijelu kojim je tužiteljica tražila da se utvrdi da je bez pravnog učinka čl. 3. Ugovora o najmu stana, sadržan u presudi Općinskog suda u Zagrebu, poslovni broj: Ps-2382/97 od 23. veljače 1999. da ugovorne strane ugovaraju zaštićenu najamninu temeljem čl. 7. Zakona o najmu stanova, koja iznosi 345,12 kn mjesečno te da se ovaj članak Ugovora zamijeni na način da ugovorne strane ugovaraju slobodno ugovorenu najamninu koja iznosi 5.002,69 kn / 663,97 EUR mjesečno i da se US taj iznos obvezuje plaćati USE, sa dospijećem 15. dana u mjesecu za tekući mjesec. Pod točkom II izreke sud je naložio tuženici da tužiteljici plati iznos od 21.057,19 EUR sa zateznom kamatom od 3. lipnja 2004. do isplate, dok joj je točkom III izreke naloženo i da tužiteljici s naslova razlike između slobodno ugovorene najamnine i zaštićene najamnine od travnja 2011. do travnja 2016. plati iznos od 30.776,24 EUR sa zateznom kamatom na pojedine u toj točki izreke mjesečno specificirane novčane iznose od tamo navedenog dospijeća do isplate. Nadalje, točkom IV izreke odluke tuženici je naloženo da tužiteljici s naslova razlike između slobodno ugovorene najamnine i zaštićene najamnine od svibnja 2016. do veljače 2019. plati iznos od 16.710,39 EUR-a sa zateznom kamatom na pojedine u toj točki izreke mjesečno specificirane novčane iznose od tamo navedenog dospijeća do isplate. Konačno, točkom V izreke odluke kao djelomično neosnovan odbijen je zahtjev tužiteljice radi isplate iznosa od 45,81 EUR i 78,26 EUR, s pripadajućom zateznom kamatom i radi isplate zatezne kamate preko pojedinačnih iznosa navedenih u točkama III i IV presude.

2. Sud je pored toga donio i rješenje kojim je dopustio preinaku tužbe kao u podnesku tužiteljice od 8. svibnja 2024. (točka I izreke) te je pod točkom II izreke naložio tuženici naknaditi tužiteljici trošak parničnog postupka u iznosu od 12.682,35 EUR sa zateznom kamatom od 23. travnja 2025. do isplate.

3. Navedenu odluku pravodobno podnesenim žalbama pobijaju i tužiteljica i tuženica i to tužiteljica samo u odnosu na točku I izreke presude dok tuženica točke II, III i IV izreke presude te rješenje pobija sa dvije žalbe, sve iz svih zakonom dozvoljenih žalbenih razloga, pa tužiteljica predlaže da ovaj sud pobijani dio presude preinači u smislu iznesenih žalbenih navoda i traži naknadu troškova sastava žalbe i pristojbe na žalbu, dok tuženica predlaže pobijani dio presude preinačiti te u cijelosti odbiti tužbeni zahtjev tužiteljice, a podredno navedenu odluku ukinuti i predmet vratiti sudu prvog stupnja na ponovno suđenje. Također zahtijeva naknadu troškova žalbenog postupka.

4. U odgovoru na žalbu tuženica ističe da žalba tužiteljice nije utemeljena niti je valjano obrazložena pa ju predlaže kao neutemeljenu odbiti uz naknadu tuženici troška odgovora na žalbu.

5. Isto tako žalbe tuženice od 7. svibnja 2025. podnesene po punomoćnici Mirni Peršić Kučalo i po punomoćnici HSE tužiteljica u cijelosti ocjenjuje neosnovanima, a navode iz istih promašenima i paušalnima, pa ih predlaže odbiti.

6. Žalbe stranaka djelomično su osnovane, a djelomično neosnovane.

7. Nije sporno da je presudom Općinskog suda u Zagrebu, poslovni broj: Ps-2382/97 od 23. veljače 1999. između prednika tužiteljice kao najmodavca i tuženice kao najmoprimca sklopljen Ugovor o najmu stana u [adresa] te da je čl. 3. Ugovora ugovorena zaštićena najamnina temeljem čl. 7. Zakona o najmu stanova, koja iznosi 345,12 kn mjesečno. Svojim tužbenim zahtjevom koji je prvotno postavljen dana 3. lipnja 2004. pa potom izmijenjen 29. svibnja 2007. i 13. travnja 2016. da bi konačno bio postavljen 8. svibnja 2024., slijednica prvotnog tužitelja zahtijeva od suda da utvrdi da je bez pravnog učinka spomenuti čl. 3 Ugovora o najmu stana sadržan u citiranoj presudi suda te da se isti izmijeni na način da stranke umjesto zaštićene ugovaraju slobodno ugovorenu najamninu. Pored toga, tužiteljica potražuje i isplatu razlike između slobodno ugovorene najamnine i zaštićene najamnine za točno određene vremenske periode. Prvostupanjski sud nakon provedenog postupka odbija zahtjev za utvrđenjem da je bez pravnog učinka čl. 3 Ugovora, kao i predloženu izmjenu ovoga članka ugovora obrazlažući, s obzirom da tužiteljica tvrdi da je čl.3. Ugovora ništav, da njen zahtjev za utvrđenjem da je bez učinka nema podlogu u pozitivnim propisima, jer se sukladno odredbama čl. 103., čl. 104. i čl. 105. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine broj 53/91., 73/91., 111/93., 3/94., 107/95., 7/96., 91/96., 112/99., dalje u tekstu ZOO), koji se primjenjuje u ovoj pravnoj stvari (obzirom na vrijeme donošenja presude koja nadomješta ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom), može zahtijevati utvrđenje da je ugovor ništav u cijelosti ili djelomično (da je ništava neka odredba ugovora), a ne da je ugovor bez pravnog učinka, pa da stoga tužiteljici ne pripada tako zahtijevana pravna zaštita. U odnosu na dio tužbenog zahtjeva kojim tužiteljica zahtjeva izmjenu ugovorne odredbe sud zaključuje da se ugovorna odredba može mijenjati samo ukoliko to zakon dozvoljava ili na temelju sporazuma stranaka te da sud nije ovlašten presudom nadomještati ugovornu volju stranaka, a pored toga i da ukoliko tužiteljica, pozivom na ništavost, tvrdi da je odredba ugovora bez učinka da se tada nešto što je prema navodima same tužiteljice bez pravnog učinka ne može mijenjati. Međutim i neovisno o tome sud je pozivom na odredbu čl. 109. st. 1. ZOO-a, sukladno kojoj sud na ništavost pazi po službenoj dužnosti, kao o prethodnom pravnom pitanju s učinkom u ovoj parnici, odlučio o ništavosti (ništetnosti) odredbe čl. 3. Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom.

8. Naime, iz darovnice sklopljene 29. prosinca 1962. između HS i DS (list 267 spisa) sud je utvrdio da je tuženica ovim pravnim poslom stekla jednosobni stan sa nusprostorijama u visokom prizemlju, lijevo kao posebni dio zgrade sagrađene na čestici kat broj 1884/1a/1a/1f upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]-Sušak, a koji dio prema cjelini zgrade odgovara 2/10 dijela zgrade. Ovaj suvlasnički dio nekretnine tuženica je prodala 10. kolovoza 2007. Potom je uvidom u Kupoprodajni ugovor od 26. studenog 1969. sud utvrdio da je tuženica kao kupac stekla i suvlasništvo nekretnine upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]-Grad – kuće na [adresa] u ½ dijela i pravo korištenja zemljišta na kojem se kuća nalazi. Tuženica je bila suvlasnica ove nekretnine sve do 27. lipnja 2018., kada je prema utvrđenju suda ¼ dijela darovala sinu i ¼ dijela zetu. Nadalje iz rješenja o nasljeđivanju Općinskog suda u Rijeci poslovni broj O-259/81 od 28. travnja 1981. utvrđeno je da je tim rješenjem tuženica proglašena nasljednicom pok. DSE za 1/12 dijela nekretnina upisanih u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i dvije garaže u k. o. [katastarska općina]. Ovaj suvlasnički dio nekretnine prodala je Ugovorom o kupoprodaji od 12. srpnja 2017. Konačno, sud je uvidom u ostavinski postupak iza smrti OS pod poslovnim brojem O-7120/2024 (ranije poslovni broj O-2780/18 i O-9363/10) utvrdio da je tuženica kao oporučna nasljednica naslijedila nekretninu upisanu u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], zkč. [katastarska čestica] kuća popisni broj 10047 i dvorište u [adresa], pov. 48 čhv iza pok. OS te ju je nasljedničkom izjavom ustupila svojoj sestri LS.

9. Kako je dakle sud utvrdio da je tuženica u trenutku stupanja na snagu Zakona o najmu stanova ("Narodne novine" broj 91/96., dalje ZNS) dana 6. studenog 1996. bila vlasnica imovine u takvom obimu iz koje vrijednosti odnosno sredstvima dobivenim eventualnom prodajom iste da je mogla ostvariti korist koja bi bila ekvivalent vrijednosti najelementarnije kuće ili stana odnosno najmanje stambene jedinice dovoljne za nju te njezinu kćer i sina koji su u to vrijeme živjeli s njom, to zaključuje da su time ostvareni razlozi iz odredbe čl. 31. st. 2. alineja 2. ZNS-a te da tuženica nema pravo na zaštićenu najamninu, pa je i odredba čl. 3. Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom, koja je nadomještena presudom Općinskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-2382/97 od 23. veljače 1999., protivna prisilnom propisu i kao takva u smislu odredbe čl. 105. ZOO-a ništava. Obzirom na utvrđenje suda o ništavosti spomenute ugovorne odredbe, sud ocjenjuje osnovanim i zahtjev tužiteljice za isplatom razlike između zaštićene i slobodno ugovorene najamnine (utvrđene po stručnoj osobi) za utužena razdoblja.

10. Ispitujući odluku u okviru žalbenih navoda stranaka i po službenoj dužnosti, ovaj sud utvrđuje da prvostupanjski sud nije počinio bitnu povredu iz čl. 354. st. 2. točka 11. Zakona o parničnom postupku (''Narodne novine", broj 53/91., 91/92., 112/99., 88/01. i 117/03. – dalje: ZPP) jer odluka sadrži razloge o odlučnim činjenicama koje su obrazložene jasnim i detaljnim razlozima, a koji imaju uporište u stanju u spisu i odluka nema nedostataka radi kojih se ne može ispitati njezina zakonitost. Pored toga nije počinjena niti jedna druga bitna povreda na koje drugostupanjski sud pazi po službenoj dužnosti u žalbenom postupku temeljem čl. 365. st. 2. ZPP-a.

11. Međutim, ovdje valja prvenstveno imati na umu da je predmetni Ugovor o najmu stana, sadržan u presudi Općinskog suda u Zagrebu, poslovni broj: Ps-2382/97 od 23. veljače 1999. i da ga je zamijenila presuda nadležnog općinskog suda, koja je postala pravomoćna. Pravomoćna presuda ne može se utvrditi ništetnom u drugom sudskom postupku obzirom se ona može mijenjati i ukidati samo u postupku propisanim zakonom, odnosno primjenom pravnih lijekova, a zakonom nije propisano da se pravomoćna sudska odluka može utvrditi ništetnom drugom sudskom odlukom. U tom smislu pogrešno prvostupanjski obrazlaže da tužiteljica temeljem odredaba Zakona o obveznim odnosima može zahtijevati jedino utvrđenje da je ugovor ništav u cijelosti ili djelomično (da je ništava neka odredba ugovora), a ne da je ugovor bez pravnog učinka, pa da joj stoga ne pripada pogrešno zahtijevana pravna zaštita. Međutim, iako je sud prvog stupnja pogrešno primijenio materijalno pravo kada je utvrdio da tužiteljica nema pravo na utvrđenje djelomične ništavosti jer je formalno zahtjev postavila na utvrđenja da je bez pravnog učinka čl. 3. Ugovora i pravilnom primjenom materijalnog prava trebalo je jednako odlučiti o ovom dijelu tužbenog zahtjeva i odbiti ga. Istodobno u okviru prikazanog stajališta ovoga suda, sud prvog stupnja pogriješio je i kada je odlučivao o ništavosti čl.3. predmetnog Ugovora, kao o prethodnom pitanju.

12. Osnovano nadalje tužiteljica u svojoj žalbi ističe kako sud izvodi pogrešan zaključak da u konkretnom slučaju nije ovlašten presudom nadomještati ugovornu volju stranaka, osobito jer je cijena bitan sastojak ugovora, pa odbija dio tužbenog zahtjeva kojim se zahtijeva izmjena čl.3. Ugovora. Naime, u predmetnom ugovornom odnosu najmodavac konkretnog stana sa zaštićenom najamninom je u takvom položaju da mu ZNS, u slučaju da zajmoprimac nije suglasan sa bilo kakvom izmjenom, bitno ograničava kako mogućnosti prestanka takvog odnosa njegovom voljom, tako i bilo kakvu izmjenu položaja zaštićenog najmoprimca.

13. Imajući u vidu da je tijekom postupka tužiteljica dostavila dokumentaciju iz koje proizlazi da je tuženica prije i u trenutku donošenja presude Općinskog suda u Zagrebu od 23. veljače 1999. poslovni broj: Ps-2382/97 bila vlasnica jednosobnog stana kao posebnog dijela zgrade upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]-Sušak kojeg je prodala 10. kolovoza 2007., da je bila suvlasnica u ½ dijela nekretnine upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]-Grad, koji suvlasnički dio je darovala 27. lipnja 2018. te suvlasnica u 1/12 dijela nekretnina upisanih u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i dvije garaže u k. o. [katastarska općina] kojima je raspolagala ugovorom o kupoprodaji od 12. srpnja 2017. i da je naslijedila nekretninu upisanu u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], iza pok. OS u odnosu na koju je je izjavom danom na zapisnik od 23. travnja 2018. svoj nasljedni dio koji je prihvatila na zapisnik od 2. travnja 1993. ustupila svojoj sestri LS, to ovakve okolnosti ukazuju na potrebu omogućavanja tužiteljici (kao slijednici najmoprimca stana sa zaštićenom najamninom) da traži izmjene ugovornog odnosa.

14. Ovdje se ukazuje da je u odlukama Ustavnog suda Republike Hrvatske broj U-III- 367/19, U-III-368/19 od 23. rujna 2020. i U-III-3849/2011 od 30. siječnja 2018. izneseno načelno stajalište prema kojem je pravo na zaštićenu najamninu uvjetovano ekonomskim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca vezanim uz tržišnu vrijednost drugih nekretnina u njenom vlasništvu, bez obzira je li ta nekretnina useljiva ili ne, dok je u presudama Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj Rev-2043/11-2 od 10. lipnja 2015. i rješenju broj Rev-x-760/15-3 od 1. lipnja 2016. iznijet pravni stav prema kojemu u dosegu pojma vlasništva useljive kuće ili stana iz čl. 31. st. 2. al. 2. ZNS-a ulazi i suvlasništvo najmoprimca kuće ili stana, kada ne postoje prepreke da se najmoprimac i članovi njegovog obiteljskog domaćinstva u njih usele, odnosno da iz sredstava tržišne vrijednosti suvlasničkog dijela, uzetog u obzir s ukupnom vrijednosti njihove imovine, ostvare vlasništvo druge useljive kuće ili stana.

15. Slijedom iznijetog ukazuje se sudu prvog stupnja kako je potrebno ponovno razmotriti zahtjev tužiteljice za izmjenom čl.3. predmetnog Ugovora.

16. Iako je prvostupanjski sud (zauzevši pogrešno stajalište prilikom odluke o prethodnom pitanju da je odredbe čl.3. Ugovora o najmu stana ništava) temeljem provedenih dokaza zaključio i da je tuženica u trenutku stupanja na snagu ZNS dana 6. studenog 1996. bila vlasnica imovine u takvom obimu iz vrijednosti koje, odnosno sredstvima dobivenim eventualnom prodajom iste, je mogla ostvariti korist koja bi bila ekvivalent vrijednosti najelementarnije kuće ili stana odnosno najmanje stambene jedinice dovoljne za tuženicu i članove njezine obitelji, ovakvo stajalište suda prvog stupnja za sada se ne može prihvatiti ispravnim.

17. Osnovano naime tuženica u žalbi ističe da je prvostupanjski sud pogrešno kao „životno logično“ utvrdio vrijednost nekretnina u suvlasništvu tuženice, iako je jedina procjena tržišne vrijednosti nekretnina izrađena po vještaku Eduardu Geberu na zahtjev i trošak tužiteljice izvansudskim putem i iako je sama tužiteljica predlagala izvođenje dokaza vještačenjem vrijednosti nekretnina na raspravama 09.03.2021., 01.04.2022. i 22.11.2023., a sud o ovim dokaznim prijedlozima nije donio nikakvu procesnu odluku.

18. Stjecanje nekretnina prije i tijekom najamnog odnosa parničnih stranaka odnosno prednika tužiteljice i raspolaganje njima daje pravo tužiteljici kao slijednici najmodavca iz Ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom da u konkretnim okolnostima zahtijeva izmjenu tog ugovornog odnosa koji je donesen u formi presude, okviri kojeg su regulirani ZNS-om. To stoga jer stečena imovina odnosno njena vrijednost utječe na pravo najmoprimca da i dalje bude ugovornom odnosu koji mu daje pravo na zaštićenu najamninu. U slučaju stjecanja nekretnine u kojoj zaštićeni najmoprimac može živjeti odnosno u slučaju stjecanja novčanog ekvivalenta dostatnog za kupnju nekretnine pogodne za život, pravo na zaštićenu najamninu se mijenja i nastaje pravo najmodavca da zahtijeva izmjenu ugovornog odnosa u kojem se nalazi.

19. U odnosu na žalbene navode tuženice da ona formalnopravno i nadalje ima utvrđen status zaštićenog najmoprimca sa svim pravima koja iz takvog statusa proizlaze i da tužiteljica svojim zahtjevom ne traži izmjenu ove ugovorne odredbe pa da bi takvom „djelomičnom ništetnošću presude“ presuda koja mijenja ugovor i nadalje proizvodila jednake pravne učinke, sud ih ocjenjuje neosnovanim. Naime, Ugovorni odnos stranaka uređuje sadržaj ugovora i neovisno o njegovu nazivu i utvrđenju statusa zaštićenog najmoprimca, pojedine se ugovorne odredbe mogu mijenjati ovisno o utvrđenim okolnostima, pa tako i odredbe čl.3. Ugovora o zaštićenoj najamnini.

20. U odnosu na žalbene tvrdnje kojima tuženica upire na točku I izreke rješenja valja istaknuti da obzirom na to da je do preinake tužbe došlo nakon izvedenog dokaza građevinskim vještačenjem na okolnost visine tržišne najamnine za stan te se tek u tom trenutku mogla izračunati razlika zaštićene i slobodne najamnine, to je i prema ocjeni ovoga suda preinaka bila svrsishodna i pravovremena te osnovano određena temeljem čl.190. st. 2. ZPP-a.

21. Rezimira li se iznijeto, dakle, žalbene navode tužiteljice u odnosu na točku I izreke presude u dijelu u kojem je odbijen zahtjev za utvrđenjem da je bez pravnog učinka čl.3. Ugovora, ovaj sud ocjenjuje neosnovanima radi nepostojanja ovlaštenja da ništetnom / ništavom utvrđuje dio ranije, u drugom postupku donesene pravomoćne presude, pa je sukladno tome valjalo potvrditi presudu prvostupanjskog suda pod točkom I izreke temeljem čl. 368. st. 2. ZPP-a .

22. Za razliku od toga, zbog pogrešnog materijalno-pravnog pristupa prvostupanjskog suda, ostalo je nepotpuno utvrđeno činjenično stanje relevantno za donošenje odluke o dijelu tužbenog zahtjeva u odnosu na izmjenu ugovorne odredbe čl.3. Ugovora o najmu, kao i u odnosu na dijelove zahtjeva za isplatu razlike između slobodno ugovorene i zaštićene najamnine. Naime, ekonomske mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca ovdje tužene, vezane uz tržišne vrijednosti nekretnina u njenom su/vlasništvu ostale su neutvrđene, odnosno sud ih je pogrešno utvrđivao po slobodnoj procjeni bez stručne pomoći vještaka, čije mišljenje je predlagano pribaviti.

23. Kako tijekom postupka sud nije utvrdio realne vrijednosti nekretnina kojima je tuženica raspolagala tijekom najamnog odnosa, kao ni mogućnosti da iz vrijednosti nekretnina u su/vlasništvu kupi prikladnu nekretninu za svoju djecu i sebe, to činjenično stanje, osobito uslijed odbijanja vještačenja predlaganog na ove okolnosti, nije u dovoljnoj mjeri utvrđeno za donošenje zakonite i pravilne odluke, pa je valjalo prihvatiti žalbe stranaka i primjenom čl. 370. ZPP-a pobijanu presudu ukinuti u točki I. izreke u dijelu u kojem se traži izmjena čl.3. Ugovora o najmu, kao i u točkama II, III i IV izreke presude te predmet vratiti prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.

24. U nastavku ovog postupka sud prvog stupnja dužan je provesti novu glavnu raspravu (čl. 377. st. 1. ZPP) te ponovno raspraviti predmet ovog spora radi potpunog i pravilnog utvrđenja činjeničnog stanja. Pritom će ponovno provesti relevantne dokaze koje su stranke predložile radi utvrđenja odlučnih činjenica, time da se posebno ukazuje da je prvenstveno potrebno sa strankama utvrditi vrijednosti nekretnina kojih je tuženica kao zaštićeni najmoprimac bila su/vlasnik prije i tijekom najamnog odnosa. Pored toga, potrebno je sa dovoljnom mjerom izvjesnosti utvrditi koje iznose je pribavila i mogla pribaviti njihovim unovčenjem i u kojem su eventualno trenutku nastupile okolnosti da bi vrijednost unovčenih nekretnina bila dostatna za kupnju stana ili kuće kojima bi tužena mogla riješiti stambeno pitanje. Sud prvog stupnja ponovno će se očitovati i o prigovoru zastare imajući u vidu trenutak u kojem je izmjena ugovora zatražena i kada bi eventualno nastala osnova potraživanja razlike između tržišne i zaštićene najamnine. Nakon toga, u daljnjem tijeku postupka potrebno je navedene okolnosti slučaja, relevantne za primjenu materijalnog prava, odgovarajuće vrednovati ovisno o tome da li i u kojoj mjeri te činjenice opravdavaju zaključak da bi tuženica kao zaštićeni najmoprimac imala dovoljno ekonomskih mogućnosti vezanih uz tržišnu vrijednost nekretnina koje je imala u su/vlasništvu za osiguravanje normalnih stambenih uvjeta izvan stana u [adresa] u [adresa].

25. Na temelju potpuno i pravilno utvrđenog činjeničnog stanja, primjenom mjerodavnog materijalnog prava, sud će naposljetku donijeti novu odluku o tužbenom zahtjevu za izmjenu čl.3. Ugovora o najmu i u pogledu zahtjeva za isplatom razlike tržišne i zaštićene najamnine, koju je potrebno obrazložiti jasnim, dostatnim, neproturječnim i na stanju spisa utemeljenim razlozima te ju potkrijepiti mjerodavnim materijalnim pravom.

26. Novom odlukom sud će odlučiti i o troškovima cijelog postupka (čl. 166. st. 4. ZPP).

27. Nepobijani dio točke V izreke presude ostaje neizmijenjen.

U Varaždinu 21. kolovoza 2025.

Predsjednica vijeća

Sanja Bađun