REPUBLIKA HRVATSKA

TRGOVAČKI SUD U ZAGREBU

Zagreb, Trg Johna Fitzgeralda Kennedyja 11

Povrv-702/2023-25

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Zagrebu po sucu pojedincu Tini Jakupak u pravnoj stvari tužitelja Grad Zagreb, OIB: 61817894937, Zagreb, Trg Stjepana Radića 1, protiv tuženika PUN POGODAK d.o.o., OIB: 67853790331, Zagreb, Molvanska ulica 3, zastupano po punomoćniku SA iz ZOU Poldan Gatara Vižintin Komorski S [adresa], radi isplate (21.368,15 EUR), nakon održane glavne rasprave, zaključene 27. svibnja 2025. u prisutnosti punomoćnika tužitelja i punomoćnika tuženika, s objavom 27. lipnja 2025.

p r e s u d i o  j e

I Ukida se platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave posl.br. Ovrv-787/22 koje je donio javni bilježnik Suzana Serda-Pavlović iz Zagreba dana 28.07.2022., kojim se nalaže tuženiku PUN POGODAK d.o.o., Zagreb, Molvanska 3, OIB: 67853790331, isplatiti u roku od 8 dana tužitelju GRADU ZAGREBU, Zagreb, Trg Stjepana Radića 1, OIB: 61817894937, iznos od ukupno 160.998,31 HRK/21.368,15 EUR zajedno sa zakonskom zateznom kamatom tekućom na:

- iznos od 10.498,31 HRK/1.393,37 EUR od 17.02.2021. godine do isplate,

- iznos od 10.750,00 HRK/1.426,77 EUR od 17.02.2021. godine do isplate,

- iznos od 10.750,00 HRK/1.426,77 EUR od 17.02.2021. godine do isplate,

- iznos od 10.750,00 HRK/1.426,77 EUR od 09.03.2021. godine do isplate,

- iznos od 10.750,00 HRK/1.426,77 EUR od 06.02.2021. godine do isplate,

- iznos od 10.750,00 HRK/1.426,77 EUR od 06.03.2021. godine do isplate,

- iznos od 10.750,00 HRK/1.426,77 EUR od 06.04.2021. godine do isplate,

- iznos od 10.750,00 HRK/1.426,77 EUR od 06.05.2021. godine do isplate,

- iznos od 10.750,00 HRK/1.426,77 EUR od 06.06.2021. godine do isplate,

- iznos od 10.750,00 HRK/1.426,77 EUR od 06.07.2021. godine do isplate,

- iznos od 10.750,00 HRK/1.426,77 EUR od 06.08.2021. godine do isplate,

- iznos od 10.750,00 HRK/1.426,77 EUR od 06.09.2021. godine do isplate,

- iznos od 10.750,00 HRK/1.426,77 EUR od 06.10.2021. godine do isplate,

- iznos od 10.750,00 HRK/1.426,77 EUR od 06.11.2021. godine do isplate,

- iznos od 10.750,00 HRK/1.426,77 EUR od 06.12.2021. godine do isplate, a koje kamate se obračunavaju po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 5 (pet) postotnih poena do isplate te se tužbeni zahtjev odbija.

II Nalaže se tužitelju naknaditi tuženiku trošak ovog parničnog postupka u ukupnom iznosu od 3.255,07 EUR, sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od dana donošenja prvostupanjske presude 27. lipnja 2025. pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotnih poena pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, s time da je referentna stopa kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, sve u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj je podnio javnom bilježniku prijedlog za ovrhu dana 23. svibnja 2022. te je javni bilježnik donio rješenje o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave broj Ovrv- 53361/2022 od 28. srpnja 2022. kojim je naloženo tuženiku naknaditi tužitelju iznos od 160.998,31kn s osnove dospjelih tražbina za prostor na adresi [adresa] zajedno sa zakonskom zateznom kamatom i troškove postupka. U prilog svojih navoda tužitelj je dostavio izvadak iz poslovnih knjiga od 24. ožujka 2022.

2. Tuženik je protiv rješenja o ovrsi izjavio pravovremeni prigovor kojim osporava rješenje o ovrsi i potraživanje tužitelja u osnovu i visini. Tuženik ističe kako ne postoji pravna osnova temeljem koje bi tuženik bio obveznik plaćanja tražbine povezanih s korištenjem poslovnog prostora u [adresa]. Navodi kako tužitelj i tuženik nisu u poslovnom odnosu. Ističe prigovor zastare.

3. Općinski građanski sud u Zagrebu rješenjima broj Povrv-2352/2022 od 8. rujna 2022. i 19. svibnja 2023. stavio je van snage rješenje o ovrsi u dijelu kojim je određena ovrha i ukinuo provedene radnje te se oglasio nenadležnim i ustupio spis ovom sudu. Ovaj sud je nastavio postupak kao u povodu prigovora protiv platnog naloga.

4. U nastavku postupka tužitelj se očitovao podneskom od 12. ožujka 2024. na navode tuženika iz prigovora i dostavio dokumentaciju. Ugovor o građenju, Uporabnu dozvolu, Izvod iz posjedovnog lista, Podatke iz predmeta Z-812/2013 i Z-25003/2014, Ugovor o zakupu poslovnog prostora, Zapisnik o predaji prostora tuženiku, Zaključak, dopis tuženika. Ujedno je specificirao tužbeni zahtjev.

5. Tuženik u podnesku od 29. ožujka 2024. obrazlaže nastanak i prestanak poslovnog odnosa s tužiteljem, te opisuje probleme u poslovnom odnosu. Tuženik u prigovoru i tijekom postupka u cijelosti osporava tužbu i tužbeni zahtjev, osporavaju se svi navodi (osim izričito priznatih). Tuženik ističe kako nikada nije koristio predmetni poslovni prostor, a posebno ne u utuženom razdoblju. Od dokaza dostavlja Ugovor o zakupu, Zahtjev za dobivanje suglasnosti za privođenje prostora namjeni, Suglasnost za uređenje poslovnog prostora, dopis tuženika upućen GSKG d.o.o., potvrda GSKG d.o.o. od 20.3.2020. i 10.8.2020., dopis GSKG od 3.10.2022., dopis tuženika upućen GSKG d.o.o. od 6. studenog 2018., fotografije.

6. U dokaznom postupku sud je proveo dokaz čitanjem isprava koje prileže spisu (u točkama 4. i 5. navedene) te dokaz saslušanjem svjedoka i stranaka. Sud nije proveo dokaz očevidom na licu mjesta niti građevinskim vještačenjem budući stanje poslovnog prostora nije bilo sporno među strankama.

7. Predmet spora je tražbina tužitelja koja se odnosi na naknadu za korištenje bez pravnog osnova poslovnog prostora na adresi u [adresa], površine 181,49 m2, u razdoblju od listopada 2020.g. do prosinca 2021.

8. Među strankama nije sporno da je tužitelj vlasnik predmetnog poslovnog prostora u prizemlju ulične zgrade u [adresa], površine 181,49 m2, koja je izgrađena na zemljištu upisanom u katastarskom operatu kao k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Navedena katastarska čestica odgovara zemljišnoknjižnoj čestici br. 3312/2 k. o. [katastarska općina], međutim, ista još nije upisana u zemljišne knjige. Navedeno proizlazi iz Ugovora o građenju od 06.06.1980.g., Uporabne dozvole od 15.06.1988.g., Izvoda iz posjedovnog lista te prmea podacima za predmet posl.br. Z-812/2013 i Z-25003/2014 9. Nije sporno da su stranke sklopile Ugovor o zakupu predmetnog poslovnog prostora od 04.04.2018., sukladno kojem je tuženik preuzeo posjed prostora dana 07.06.2018.g. Međutim, ugovor je otkazan Zaključkom gradonačelnika tužitelja klasa: 372-03/20-03/506 od 29.07.2020.g., kojeg je tuženik primio dana 07.08.2020.g. Navedeno je razvidno iz Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 04.04.2018.g., Zapisnika o predaji prostora tuženiku dana 07.06.2018.g., Zaključka od 29.07.2020.g. te dopisa tuženika od 25.08.2020.g.

10. Sporno je među strankama da bi tuženik predmetni poslovni prostor bespravno koristio u utuženom razdoblju (od listopada 2020. godine do prosinca 2021. godine).

11. Tijekom postupka, temeljem dokaza dostavljenih u spis, sud je utvrdio da su stranke, nakon provedenog javnog natječaja, sklopile Ugovor o zakupu poslovnog prostora, a koji poslovni prostor je tuženik kao zakupnik sukladno odredbi članka 3. predmetnog ugovora trebao koristiti za obavljanje djelatnosti caffe bara – pripremanje i usluživanje kave i drugih napitaka te raznih slastica i voća. Tuženik se člankom 7. Ugovora o zakupu obvezao da će do predaje predmetnog poslovnog prostora u posjed tužitelju plaćati naknadu za korištenje prostora u visini zakupnine koja je bila ugovorena ugovorom, pa je tuženik zadužen za mjesečni iznos naknade u iznosu od 8.600,00 kn uvećano za PDV, odnosno 10.750,00 kn / 1.426,77 EUR. Odredbom članka 8. Ugovora ugovoreno je da je zakupnik, ovdje tuženik, dužan izvršiti radove potrebne za uređenje poslovnog prostora uključujući i vanjsko uređenje poslovnog prostora u roku od tri mjeseca od dana potpisivanja ugovora i započeti sa obavljanjem ugovorene djelatnosti.

12. Tuženik je po potpisu predmetnog ugovora s tvrtkom H3 Studio d.o.o. ugovorio izradu idejnog projekta za navedeni poslovni prostor, te započeo postupak ishođenja potrebnih suglasnosti radi uređenja poslovnog prostora i privođenja istog ugostiteljskoj namjeni što je razvidno iz Zahtjeva za dobivanje suglasnosti za privođenje prostora namjeni od dana 19.07.2018. i Suglasnosti za uređenje poslovnog prostora izdana od strane tuženika.

13. Tuženik je izradio idejni projekt za uređenje poslovnog prostora i pribavio potrebne suglasnosti radi uređenja poslovnog prostora i privođenja istog ugostiteljskoj namjeni, kupio potrebnu opremu, te je namjeravao započeti s radovima u predmetnom poslovnom prostoru.

14. U međuvremenu je utvrđeno da prokišnjava ravna neprohodna terasa stambenog objekta, koja se nalazi iznad predmetnog poslovnog prostora, te su od strane GSKG-a, kao upravitelja zgrade, organizirani uviđaji, otkrivanje uzroka curenja i konačno prijedlog sanacije. Sve do dovršetka radova na sanaciji terase tuženik nije mogao započeti s uređenjem predmetnog poslovnog prostora jer se radilo o curenju terase koja se nalazi iznad poslovnog prostora. O navedenom je tuženik izvijestio i tužitelja i naveo kako je zbog novonastale situacije morao odgoditi radove na uređenju poslovnog prostora. Tužitelj je dopisom od dana 6. studenog 2018. izvijestio i upravitelja zgrade u kojoj se nalazi poslovni prostor o problemima navodeći kako je „tehničkim očevidom od strane upravitelja GSKG-a potvrđeno je curenje vode kroz hidroizolaciju ravnog neprohodnog krova i utvrđena je nužnost kompletne sanacije istog zbog čega zakupnik, ovdje tuženik nije u mogućnosti privesti predmetni prostor ugovorenoj namjeni budući da se nalazi neposredno ispod tog krova“. U nastavku dopisa tužitelj navodi „molimo da zakupnika društvo PUN POGODAK d.o.o. do daljnje obavijesti ovog Ureda ne zadužujete za zakupninu i ostale naknade.“ Navedeno je utvrđeno uvidom u dopis tuženika upućen GSKG d.o.o. klasa: 372-03/2018-003/25, urbroj: 251-14-32/208-18-15 od dana 06. studenog 2018. godine. Iz navedenog je razvidno da su odgođeni rokovi za uređenje prostora, početak rada lokala i početak plaćanja zakupnine kao i svih ostalih naknada i to do daljnje obavijesti tužitelja.

15. Tuženik nije mogao početi s uređenjem prostora i privođenja istog ugovorenoj namjeni sve dok konačno ne bude dovršena kompletna sanacija hidroizolacije ravnog neprohodnog krova ispod kojeg se nalazi predmetni poslovni prostor, a što potvrđuje i sam tužitelj u dopisu upućenom upravitelju. U veljači 2020. godine izvođeni su novi radovi od strane GSKG-a na sanaciji glavnih vodova vodovoda i odvodnje za stambenu zgradu [adresa], a koji prolaze kroz predmetni poslovni prostor. Ti se radovi nisu svakodnevno izvodili, dok radovi na uređenju predmetnog poslovnog prostora nisu niti mogli biti započeti dok radovi na sanaciji glavnih vodova vodovoda i odvodnje predmetne stambene zgrade nisu dovršeni. Prvotni radovi na otkrivanju uzroka prodora vode u atomsko sklonište su provedeni, no i nadalje nije otkriven točan uzrok prodora vode, a o čemu je Gradsko stambeno komunalno gospodarstvo d.o.o., Područna služba Dubrava tužitelja izdalo potvrdu od dana 10. kolovoza 2020. godine. Gradsko stambeno komunalno gospodarstvo d.o.o., Područna služba [adresa] isto je navelo i u potvrdama (potvrda GSKG d.o.o. od dana 20.03.2020., klasa: 371-05/19- 02/3307, urbroj: 251- 319-02-33/002-20-2; potvrda GSKG d.o.o. od dana 10.08.2020., klasa: 371-05/19-02/3307, urbroj: 251- 319-02-33/002-20-2) kako slijedi: u potvrdi od dana 20.03.2020. godine navodi da su se tijekom veljače i ožujka 2020. godine odvijali radovi na otklanjanju uzroka prodora vode u atomsko sklonište koje se nalazi ispod predmetnog poslovnog prostora u vlasništvu Grada Zagreba, te da kroz isti prolazi sva instalacija vode za stambenu zgradu, a obzirom da nije utvrđen točan uzrok prodora vode bit će potrebno izvesti konačnu sanaciju vodovodne instalacije u podu predmetnog poslovnog prostora; u potvrdi od dana 10.08.2020. godine navode da i nadalje nisu utvrdili točan uzrok prodora vode u atomsko sklonište, a da je naknadnim ispitivanjem i snimanjem tijekom petog i šestog mjeseca konstatirano da su vodovodne instalacije koje prolaze kroz predmetni poslovni prostor uredu, te da se poslovni prostor može u cijelosti koristiti.

16. Slijedom navedenoga radovi na uređenju poslovnog prostora nisu mogli započeti prije srpnja 2020., te je tuženik u tom smislu tražio od tužitelja da se reguliraju svi međusobni odnosi stranaka i da se utvrde novi rokovi u kojima će tuženik moći urediti poslovni prostor i započeti s radom u istome, kao i rokovi početka plaćanja zakupnine i ostalih obveza.

17. Zaključkom od 29.07.2020. tuženik je pozvan da preda poslovni prostor slobodan od osoba i stvari u posjed tužitelju navodeći da tuženik nije priveo poslovni prostor namjeni.

18. Iz dopisa tuženika proizlazi: da je tuženik bio spriječen privesti predmetni poslovni prostor namjeni; da su se u predmetnom poslovnom prostoru za vrijeme trajanja ugovora izvodili razni radovi na sanaciji vodovodnih instalacija u organizaciji GSKG-a; da su u prostoru od dana zaključenja ugovora postojali problemi zbog kojih je tuženik bio spriječen privesti ugovorenoj namjeni i koristiti poslovni prostor.

19. Prema slikama dostavljenim u spis, kao i iz navoda stranaka tijekom postupka te iskazima svjedoka, navedeno stanje poslovnog prostora u dopisu tuženika ni do danas nije izmijenjeno odnosno radovi koji su se obavljali od dana zaključenja predmetnog ugovora do danas nisu dovršeni, u poslovnom prostoru je i dalje raskopan cijeli pod u dubinu do vodovodnih cijevi, a radovi i nadalje nisu dovršeni.

20. Tužitelj je upoznat s takvim stanjem poslovnog prostora od prvog problema koji je nastao na vodovodnim instalacijama pa do današnjeg nepromijenjenog stanja. O istome je brojna očitovanja tijekom godina dao i upravitelj stambene zgrade GSKG, a o istom je obaviješten tužitelj.

21. Slijedom svega utvrđenog jasno je da do dana 29.07.2020. godine poslovni prostor nije bio priveden namjeni jer je tuženik zbog radova koji su se u predmetnom poslovnom prostoru odvijali od strane GSKG-a bio onemogućen prostor privesti ugovorenoj namjeni pa stoga se postavlja pitanje opravdanosti raskida ugovora od strane tužitelja.

22. Pri tom je sud utvrdio da je tužitelj bio svjestan kako je tuženik cijelo vrijeme od sklapanja predmetnog Ugovora, pa do donošenja zaključka kojim se otkazuje Ugovor bio onemogućen koristiti poslovni prostor.

23. Tužitelj je u više dopisa upućenih tuženiku jasno potvrdio postojanje i izvođenje radova zbog kojih je tuženik onemogućen izvršiti potrebne radove uređenja poslovnog prostora, privesti isti ugovorenoj namjeni i u konačnici započeti ugovorenu djelatnost.

24. Ugovorom o zakupu i Zaključkom gradonačelnika tužitelj u ovom postupku nije dokazao da je tuženik koristio poslovni prostor. Niti iz drugih isprava navedeno ne proizlazi.

25. Iz iskaza svjedoka PA proizlazi da je svjedok u razdoblju 2015. - 2021. bio pročelnik i u jednom trenutku v.d. pročelnika Gradskog ureda za imovinsko pravne poslove i imovinu grada te nema saznanja o konkretnom predmetu zakupa poslovnog prostora na adresi [adresa] s obzirom da je u radu bilo cca 60 000 spisa. Kada se svjedoku predočava dopis Gradskog ureda od 6. studenog 2018. svjedok navodi da se na kopiji dopisa nalazi njegov potpis.

26. Iz iskaza FA, koji je bio član društva tuženika, sud je utvrdio da je tijekom 2018. sklopljen ugovor o zakupu i nakon sklapanja istog krenulo se u realizaciju projekta. Kada je tuženik htio započeti s građevinskim radovima u istima je bio onemogućen jer je počeo curiti iz stropa poslovnog prostora. Grad ih je obavijestio da nije dužan plaćati zakupninu do sanacije. Nakon sanacije stropa, počela je curiti voda ispod poslovnog prostora, pa se taj problem morao riješiti. Tuženik je dobio uputu da ne može početi s uređivanjem dok GSKG ne sanira problem. Ugovor je raskinut jer tuženik nije poslovni prostor doveo u stanje za predviđenu namjenu. Nadalje iz iskaza proizlazi da je nakon raskida ugovora o zakupu i dalje postojala komunikacija tuženika sa tužiteljem da se sve privede svojoj namjeni. Društvo je imalo sklopljene ugovore sa dobavljačima te su svi papiri bili pripremljeni, kupljen je i materijal ali se nije moglo uređivati jer je prostor bio raskopan. Nakon raskida i dalje je postojao interes grada Zagreba za sklapanje ugovora s tuženikom. Prema iskazu svjedoka ključevi su cijelo vrijeme bili u GSKG i ključeve je imao predstavnik stanara. Svjedok navodi da nije ulazio u prostor već ga je obilazio s vanjske strane budući da živi u blizini te se kroz staklo poslovnog prostora i danas može vidjeti da prostor nije saniran.

27. Iz iskaza svjedoka SAI proizlazi da zadatak njegove firme je bio da snimi postojeće stanje i napravi projekt, što je i učinjeno te je dobivena potvrda na glavni projekt, međutim nije se došlo u mogućnost same izvedbe projekta. Također svjedok je bio angažiran u svojstvu nadzora ali ni taj dio nije realiziran. Svjedok navodi da predmetni poslovni prostor na adresi [adresa] bio je u derutnom stanju što znači da nije postojala niti voda niti kanalizacija niti toplinsko rješenje niti rasvjeta. Predmetni poslovni prostor nikada nije bio priveden namjeni budući je derutan. U poslovnom prostoru je bio više puta i u prostor ga je uvela MA.

28. Iz iskaza svjedoka CA proizlazi da je ista predstavnik stanara u zgradi na adresi [adresa]. Svjedokinja je iskazala da je predmetni poslovni prostor na adresi [adresa] u očajnom stanju i to duži vremenski period. Ne zna točno koliko dugo, ali sigurno više od 5 godina, možda i 10 godina i više. Također navodi da je terasa navodno curila i da su to stanari popravili novcima iz pričuve. U prostoru se nalaze rupe jer su u više navrata bili majstori s obzirom na curenje vode u skloništu. Međutim, ništa nije popravljeno. Unazad 2-3 godine bilo je više natječaja za popravak ali se majstori nikada ne pojave. Navodi da se ventili stanara za toplu i hladnu vodu nalaze u predmetnom prostoru te je stanarima u interesu da se ti ventili izmjeste izvan tog prostora. Svjedokinja je iskazala da nema ključ od predmetnog poslovnog prostora, već se ključ nalazi u gradu prema saznanju svjedoka. Svjedok, nakon što je pogledala u poruke na mobitelu, navodi da je 2019. kontaktirala MA koja joj je odgovorila da niti ona nema ključ za predmetni poslovni prostor te su odlučili zvati bravara. Prema daljnjim porukama iz mobitela svjedok navodi da je 2020. MA izjavila da ima ključ za predmetni poslovni prostor. Svjedok objašnjava da postoje 2 ulaza u predmetni poslovni prostor te je jedan od ulaza promijenjen što je primijetila vlastitim zapažanjima.

29. Iz iskaza MA proizlazi da je svjedokinja bila zaposlena u Safe entry d.o.o. koja je poslovno surađivala sa ovdje tuženikom. Zna da je tuženik potpisao ugovor sa gradom za predmetni poslovni prostor na adresi [adresa], a koji je prostor bio u derutnom stanju. Svjedok navodi da je 2018/2019 curila voda sa krovišta te je navedeno sanirano, a nakon toga su puknule cijevi u podu poslovnog prostora i podrumu te je navedeno raskopano, ali nikada nije sanirano. U odnosu na ključeve poslovnog prostora navodi da ih je na početku imao tuženik, a kasnije, ne zna od kada, ali tvrdi da je to bilo prije razdoblja pandemije Covid-19, ključevi su predani GSKG-u radi sanacije oštećenja na podu. Ključeve je svjedok predala GSKG-u i to odgovornoj osobi, a ne radnicima na terenu, te ključevi nisu nikada vraćeni tuženiku odnosno svjedoku. Svjedok navodi da su kasnije i promijenjena vrata na predmetnom poslovnom prostoru. Svjedok navodi da prilikom raskida ugovora nije došlo i do službene primopredaje poslovnog prostora s tuženika na tužitelja odnosno o navedenom nije sačinjen zapisnik kao što je sačinjen prilikom predaje prostora tuženiku.

30. Iz iskaza svjedoka LA, djelatnika GSKG, proizlazi da poslovni prostor na adresi [adresa] je neupotrebljiv odnosno nije u funkciji i to negdje od 1997. Pojašnjava da kroz poslovni prostor prolaze vodovodne instalacije koje puštaju. Svjedok navodi da se predmetne instalacije mogu popraviti međutim navedeno košta te je o navedenome sastavljen troškovnik, proveden natječaj ali stambena zgrada nema sredstava i sa radovima odnosno popravkom se nije išlo. Osim navedenih vodovodnih instalacija u podu koliko zna centralno grijanje nije u funkciji. Svjedok je iskazao da je curenje vode u skloništu ispod poslovnog prostora bilo prije 3-4 godine a prije toga je bilo oštećenje krova negdje prije 5-6 godina. Predmetni poslovni prostor nitko nije koristio jer nije bio u funkciji. Kod svjedoka nisu bili ključevi za predmetni poslovni prostor već je isti otvarala predstavnica stanara. Ne zna gdje se nalaze ključevi ali pretpostavlja da su isti kod najmoprimca. Kada se svjedoku predočavaju potvrde na listu 115-117 spisa svjedok navodi da se na istima nalazi njegov potpis te da je iste sastavio prema uputi direktora NA. Kada se svjedoku predočavaju fotografije na listu 118-122 spisa svjedok navodi da se radi o predmetnim oštećenjima odnosno o predmetnom poslovnom prostoru. Svjedok navodi da je zadnji put bio u poslovnom prostoru kada je netko promijenio lokot s južne strane, a pretpostavlja da je lokot bio od grada Zagreba.

31. Iz iskaza zakonskog zastupnika tuženika KA proizlazi da je bila osobno prisutna kod primopredaje poslovnog prostora prilikom sklapanja ugovora. Kada je počela curiti voda obavješten je zakupodavac i upravitelj zgrade GSKG je uzeo ključeve za potrebe sanacije. Zbog nesaniranja poslovnog prostora od strane zakupodavca tuženik nije bio u mogućnosti privesti poslovni prostor svojoj namjeni. Navodi da osobno nije imala ključeve već je o ključevima brinula MA te su ključevi predani GSKG-u kada su bili potrebni za radove na sanaciji. FA je bio u komunikaciji sa ovdje tužiteljem.

32. Iz svih iskaza svjedoka i stranaka proizlazi da je predmetni poslovni prostor (još uvijek) derutan, ne zadovoljava temeljne zahtjeve za građevinu i potrebno ga je sanirati uslijed curenja vode što tužitelj, iako je bio dužan, nije godinama učinio. Iz iskaza svih svjedoka proizlazi da upravo iz navedenih razloga tuženik nikada nije priveo poslovni prostor namjeni i nije ga nikada ni koristio. O činjenici gdje se nalaze ključevi poslovnog prostora svjedoci su različito iskazivali: tužitelj tvrdi da mu ključevi nisu vraćeni odnosno da su mu vraćeni 2022., a s druge strane njihov djelatnik navodi da je promijenjen lokot na drugom ulazu vjerojatno od strane tužitelja. Isto navodi i zz tuženika. Isto tako djelatnik tužitelja navodi da je prostor više puta pokušano urediti, raspisani su natječaji, ali bezuspješno. Kako su provođeni natječaji radi sanacije od strane tužitelja, proizlazi da bi i ključevi bili upravo kod tužitelja. Tužitelj nije u spis dostavio druge dokaze iz kojih bi proizlazilo da se ključevi nalaze kod tuženika npr. dopisi kojim poziva tuženika na povrat ključeva ili slično što opet ukazuje da tužitelj nije imao potrebu zvati tuženika na povrat ključeva kada je sam tužitelj bio u posjedu ključeva odnosno poslovnog prostora. Iz navedenog sud zaključuje da se tužitelj prema ovoj nekretnini odnosi s nedostatkom pažnje kada ne zna gdje su ključevi dok s druge strane mijenja lokot na istom objektu. Isto proizlazi i iz činjenice pristupa samom problemu curenja vode u poslovnom prostoru čiji je vlasnik. Stoga sud navode tužitelja da je onemogućen u posjedovanju prostora i saniranju istoga i davanje dalje u zakup ocjenjuje neosnovanima. Naime, sam djelatnik upravitelja nekretnine tužitelja je naveo da se u više navrata pokušalo sanirati prostor, ali da se nitko na natječaje nije javio što ukazuje da tužitelj nije spriječen u posjedu, ni u sanaciji, a time niti u davanju u zakup.

33. S obzirom da tužitelj tijekom ovog postupka nije dokazao bespravno korištenje predmetnog poslovnog prostora od strane tuženika u utuženom razdoblju, sud je odlučio kao u izreci. Iz svega utvrđenog tijekom ovog postupka proizlazi da pod predmetnog poslovnog prostora i dalje raskopan te je u podu otvorena vodovodna instalacija jer se čeka konačna sveobuhvatna sanacija, pa predmetni poslovni prostor kroz cijelo razdoblje od sklapanja Ugovora o zakupu poslovnog prostora do danas nije bilo moguće koristiti odnosno kako navodi upravitelj u dopisu „nije spreman za uređenje i stavljanje u funkciju“. Valja reći da tužitelj ni za vrijeme trajanja Ugovora o zakupu poslovnog prostora nije tuženika teretio za zakupninu i ostale naknade iz razloga što je tuženik onemogućen koristiti poslovni prostor i privesti ga namjeni no tužitelj sada u ovom postupku od tuženika potražuje naknadu za bespravno korištenje iako je situacija nepromijenjena od prvog dana kada je nastala potreba za kompletnom sanacijom instalacije tople vode koja se nalazi u podu predmetnog poslovnog prostora.

34. Prema odredbi članka 165. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 90/10., 143/12., 94/17. - službeni pročišćeni tekst, 152/14., 81/15. - službeni pročišćeni tekst dalje: ZV) nepošteni posjednik tuđe stvari (što nije utvrđeno u ovom postupku) morao je predati vlasniku ili osobi koju taj odredi te naknaditi sve štete koje su na njoj nastale i sve koristi koje je imao za vrijeme svojega posjedovanja, pa i one koje bi stvar dala da ih nije zanemario. Vlasnikovo traženje naknade iz stavka 1. tog članka zastarijeva u roku od tri godine od dana kad mu je stvar predana (stavak 2). Nepošteni posjednik ima pravo na naknadu troškova ako bi oni bili nužni i vlasniku; to mu pravo zastarijeva u roku od tri godine od dana predaje stvari (stavak 3.). Nepošteni posjednik nije ovlašten zadržati stvar dok mu ne budu naknađeni troškovi za koje traži naknadu, nego mora stvar predati bez odgode (stavak 4.). Ono što je posjednik dodao, učinivši troškove koji mu se ne naknađuju, ovlašten je odvojiti i sebi uzeti, ali jedino ako to može učiniti bez oštećenja same stvari (stavak 5.). Od časa kad je pošteni posjednik postao nepošten, njegova se prava i obveze ravnaju prema pravilima postavljenim za nepoštenoga posjednika; isto se tako ravnaju i u pogledu onoga što je pošteni posjednik činio sa stvarju neprimjereno onom pravu na posjed za koje je vjerovao da mu pripada (stavak 6.).

35. Dakle, odredbom članka 165. stavka 1. ZV-a, koja se ima primijeniti u konkretnom predmetu, propisano je da nepošteni posjednik tuđe stvari mora je predati vlasniku ili osobi koju taj odredi te naknaditi sve štete koje su na njoj nastale i sve koristi koje je imao za vrijeme svojega posjedovanja, pa i one koje bi stvar dala da ih nije zanemario. U smislu citirane odredbe Zakona o vlasništvu da bi tužitelj ostvario pravo na naknadu koristi od posjedovanja stvari, potrebno je ispunjenje sljedećih pretpostavki: da je tužitelj vlasnik poslovnog prostora, da je tuženik bio u posjedu poslovnog prostora bez pravnog temelja (nepošteni posjednik) i da je posjedovanjem poslovnog prostora ostvario korist ili propustio ostvariti korist, a u ovom konkretnom slučaju nisu ostvarene sve navedene pretpostavke.

36. Kako je nesporno da je predmetni ugovor o zakupu poslovnog prostora raskinut od strane tužitelja, nakon čega je tuženik bio dužan vratiti ga u posjed tužitelju, tuženik nije nastavio niti uopće koristio poslovni prostor u vrijeme trajanja zakupa, a niti kasnije, pa tako ni u utuženom razdoblju, tuženik nije bio nepošteni posjednik. Stoga je tuženik nije u obvezi naknaditi tužitelju koristi koje je imao od upotrebe predmetnog poslovnog prostora u utuženom razdoblju sukladno odredbi članka 165. ZV-a budući tužitelj nije dokazao da bi tuženik bio nepošteni posjednik i da je tuženik koristio poslovni prostor, a kamoli ostvario neku korist.

37. Budući da prema odredbi članka 165. stavka 2. ZV-a vlasnikovo traženje naknade iz stavka 1. tog članka zastarijeva u roku od tri godine od predaje prostora. S obzirom da je tužitelj podnio prijedlog za ovrhu 22. svibnja 2022. sud ocjenjuje da u konkretnom slučaju zahtjev tužitelja je postavljen u roku jer je tužitelj znao od kada teče zastarni rok. Naime, da prostor nije vraćen tužitelju u posjed, kako tužitelj tvrdi, tada zastarni rok još ne bio počeo teći. Osim toga, tužitelj nije ni u ovom postupku niti se pozvao na drugi postupak tražio od tuženika predaju stvari u posjed.

38. U ovakvoj parnici, prema pravnom shvaćanju Vrhovnog suda Republike Hrvatske iz 2021., za odluku o tužbenom zahtjevu odlučno je utvrditi pravni položaj posjednika što je ovaj sud i utvrdio – tuženik nije posjednik predmetnog poslovnog prostora, odnosno prestao je biti u neutvrđeno vrijeme izvođenja radova sanacije, o čemu tužitelj nije dostavio dokaz, pa time nije dokazao da bi tuženik bio nepošteni posjednik.

39. O troškovima postupka odlučeno je u granicama postavljenog zahtjeva, kojim granicama je sud vezan sukladno odredbi čl. 2. ZPP-a. Odluka o trošku temelji se na odredbama 154. st. i 155. ZPP-a u svezi članka 164. ZPP-a. Visina naknade utvrđena je temeljem odredbi tbr. 7., 8., 9., 11., 46. i 50. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine br. 142/2012, 103/2014, 118/2014, 107/2015, 37/2022, 126/2022, 138/2023 u daljnjem tekstu: Tarifa), porez na dodanu vrijednost obračunat je prema tbr. 42. Tarife i Zakonu o porezu na dodanu vrijednost (Narodne novine br. 73/2013, 99/2013, 148/2013, 153/2013, 143/2014, 115/2016, 106/2018, 121/2019, 138/2020, 39/2022), a pristojbe prema odredbama Zakona o sudskim pristojbama i Tarifi sudskih pristojbi (Narodne novine broj 118/18 i dalje), a prema zahtjevu za naknadu troškova, uzimajući u obzir vrijednost predmeta spora (21.368,15 EUR) i vrijednost boda (2,00 EUR). Tuženiku, koji je u cijelosti uspio u sporu, su priznati parnični troškovi: trošak sastava podneska (Tbr. 8.1.) od 14.03.2024. u iznosu od 500,00 EUR, trošak pristupa na ročišta 14.03.2024., 3.10.2024., 11.03.2025., 27.05.2025. (Tbr. 9.1.) svako u iznosu od 500,00 EUR, sve uvećano za PDV od 25% (Tbr. 46), trošak tuženika iznosi 3.125,00 EUR uvećano trošak sudske pristojbe na prigovor 130,07 EUR/979,99 kn, sve uvećano za zzk od presuđenja do isplate. Slijedom iznijetog odlučeno je kao u izreci (točka II).

U Zagrebu, 27. lipnja 2025.

Sudac

Tina Jakupak

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU: Protiv ove presude dopuštena je žalba Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u roku od 15 dana od dana kada se smatra da je dostava presude obavljena (za stranku koja je bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), odnosno u roku od 15 dana po primitku presude (za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), koja se podnosi putem ovog suda u dva primjerka za sud i u jednom primjerku za svaku protivnu stranku.

DNA:

1. tužitelju – sp na presudu

2. tuženiku po pun

3. kal pravomoćnosti – 30 dana