REPUBLIKA HRVATSKA

Povrv-249/2025

Trgovački sud u Zagrebu

Trg J.F. Kennedyja 11

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Zagrebu, po sucu Goranu Iskri, u pravnoj stvari tužitelja IMPORTANNE CENTAR, d.o.o., OIB 85644690123, [adresa], kojeg zastupa punomoćnik Dino Vukoša, odvjetnik iz Zagreba, Masarykova ulica 3, protiv tuženika FAM-PROM d.o.o., OIB 87645782983, Zagreb, Čugovečki put 24, kojeg zastupa punomoćnica Ljiljana Maravić-Pirš, odvjetnica iz Zagreba, Kneza Branimira 5, radi isplate, nakon javne glavne rasprave zaključene 22. svibnja 2025. u prisutnosti punomoćnika stranaka, s danom objave 26. lipnja 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Održava se na snazi platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi javnog bilježnika Marije Glibote, Zagreb, Strojarska cesta 20, poslovni broj Ovrv-11966/2024 od 3. travnja 2024. u dijelu kojim je tuženiku naloženo platiti tužitelju iznos od 2.889,00 eura sa zateznim kamatama koje teku na iznos od:

- 577,80 eura od 9. rujna 2023. do isplate,

- 577,80 eura od 10. studenog 2023. do isplate,

- 577,80 eura od 9. prosinca 2023. do isplate,

- 577,80 eura od 3. veljače 2024. do isplate,

- 577,80 eura od 20. veljače 2024. do isplate,

po stopi koja se za razdoblje do 29. prosinca 2023. koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a za razdoblje od 30. prosinca 2023. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, te naknaditi tužitelju troškove ovršnog postupka u iznosu od 164,28 eura sa zateznim kamatama koje teku od 3. travnja 2024. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.

II. Ukida se platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi javnog bilježnika Marije Glibote, Zagreb, Strojarska cesta 20, poslovni broj Ovrv-11966/2024 od 3. travnja 2024. u dijelu kojima je tuženiku naloženo platiti tužitelju iznos od 728,19 eura sa zateznim kamatama koje teku na iznos od:

- 144,45 eura od 9. rujna 2023. do isplate,

- 144,45 eura od 10. studenog 2023. do isplate,

- 150,39 eura od 9. prosinca 2023. do isplate,

- 144,45 eura od 3. veljače 2024. do isplate,

- 144,45 eura od 20. veljače 2024. do isplate,

i u dijelu kojim je tuženiku naloženo naknaditi tužitelju troškove ovršnog postupka u iznosu od 110,72 eura sa zateznim kamatama koje teku od 3. travnja 2024. do isplate, te se u tim dijelovima tužbeni zahtjev odbija kao neosnovan.

III. Nalaže se tuženiku naknaditi tužitelju parnične troškove u iznosu od 497,41 eura u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj je podnio prijedlog za ovrhu na temelju vjerodostojne isprave 26. veljače 2024. i javni bilježnik donio je rješenje o ovrsi radi naplate tražbine u iznosu od 3.617,19 eura sa zateznim kamatama i troškovima postupka.

2. Tuženik je podnio prigovor protiv rješenja o ovrsi u kojem je naveo da Importanne d.o.o., osnivač tužitelja, u zadnji 30 godina nije platio ništa na ime održavanja i pričuve za predmetnu nekretninu, a tužitelj nikada nije podnio tužbu protiv Importanne d.o.o. koji je najveći neplatiša. Navodi da su isprave na temelju kojih je ĐI proglašen predstavnikom suvlasnika ništetne. Navodi da upravitelj zgrade ne postupa na jednak način sa svim suvlasnicima jer je jedini osnivač tužitelja većinski vlasnik Importanne d.o.o, koji predstavlja povezano društvo s Importanne centar d.o.o. i koji selektivno provodi postupke prisilne naplate protiv odgovarajućih suvlasnika, ali ne i protiv osnivača tužitelja. Navodi da tužitelj kao upravitelj zgrade određuje različiti iznos pričuve za svakog pojedinog suvlasnika na način da pogoduje najmoprimcima u poslovnim prostorima Importanne d.o.o. i umanjuje im iznose za pričuvu samovoljnim odlukama, a manjinskim suvlasnicima i poslovnim prostorima koji nisu u vlasništvu Importanne d.o.o. uvećava pričuvu. Osporava valjanost međuvlasničkog ugovora i ugovora o upravljanju jer su sklopljeni na način da je uz pomoć prostora garaža i skladišta Importanne d.o.o. postao većinski vlasnik bez suglasnosti vlasnika oko 180 poslovnih prostora u Importanne centru. Navodi da visina pričuve nije povezana s veličinom suvlasničkih dijelova, već iznosi 6,00 – 20,00 eura, koju samovoljno određuje osnivač tužitelja, a koja visina pričuve ovisi isključivo o tome u čijem je vlasništvu poslovni prostor. Navodi i da na pričuvu nije dopušteno naplaćivati PDV, a tužitelj ga naplaćuje. Navodi da suvlasnici nemaju uvid u stanje računa na koji plaćaju pričuvu, te da im nije omogućen uvid u međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju. U tijeku postupka navodi i to da tužitelj više nije upravitelj nekretnine jer su međuvlasničkim ugovorom od 2. siječnja 2025. poslovi upravljanja predmetnom nekretninom povjereni društvu Importanne upravitelj d.o.o. Istog dana sklopljen je ugovor o upravljanju s novim upraviteljem, dok je s tužiteljem utvrđen sporazumni prestanak ugovora o upravljanju.

3. Tužitelj je u tijeku postupka naveo da je tuženik vlasnik nekretnine na etaži - 1 površine 48,15 m2, kojeg je stekao na temelju ugovora o kupoprodaji od 3. siječnja 2019. Međuvlasničkim ugovorom od 16. travnja 2001. suvlasnici su tužitelju povjerili upravljanje objektom Importanne centar te uredili međusobne odnose. Čl. 9. st. 1. i 2. određeno je da troškove održavanja snose svi suvlasnici i korisnici objekta, kao i doprinose za zajedničku pričuvu. Čl. 3. ugovora o upravljanju stranke su suglasno utvrdile obvezu suvlasnika da tužitelju kao upravitelju plaćaju pogonske troškove. Tužitelj je sukladno odredbama međuvlasničkog ugovora i ugovora o upravljanju ispostavio tuženiku utužene račune. Visina potraživanja određena je u skladu s odlukom od 28. veljače 2023. i 1. siječnja 2024. Navodi i to da se na iznos pričuve obračunava PDV jer kada izvršitelj obavi neku uslugu vezano za održavanje zgrade po nalogu upravitelja ta usluga se plaća iz sredstava pričuve te je tada upravitelj ovlašten iskazati PDV na računima koje ispostavlja suvlasnicima zgrade. Kada ne bi iskazivao PDV tada bi bilo nužno donijeti odluku o povećanju doprinosa zajedničke pričuve kako bi bilo dovoljno sredstava za održavanje zgrade, a to bi rezultiralo naplatom istog iznosa, samo što ne bi bio iskazan PDV. Navodi da je međuvlasnički ugovor sklopljen u skladu s odredbom čl. 375. st. 1. i 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te ne postoje razlozi ništetnosti ugovora. Navodi da je visina pričuve određena odlukama suvlasnika koji imaju natpolovičnu većinu svih suvlasničkih dijelova iz kojih proizlazi da je visina pričuve 12,00 eura/m2. Navodi i da površina tuženikove nekretnine proizlazi iz izvatka iz zemljišne knjige.

4. U dokaznom postupku sud je pročitao izvadak iz poslovnih knjiga (list 9 spisa), izvadak iz zemljišne knjige (list 65-66 spisa), ugovor o kupoprodaji (list 67-70 spisa), ugovor o upravljanju Importanne centrom (list 71-75, 78-84 spisa), račune (list 76-77, 85, 114-115 spisa), odluku od 1. siječnja 2024. (list 86 spisa), međuvlasnički ugovor (list 87-96 spisa), plan prihoda i troškova (list 97-99 spisa), dopis Porezne uprave (list 108-109 spisa), izvješće o poslovnim rezultatima (list 110-113 spisa), odluku od 28. veljače 2023. (list 116 spisa), ugovor o upravljanju zgradom (list 126- 137, 306-317 spisa), međuvlasnički ugovor (list 138-172, 198-305 spisa), rješenje Trgovačkog suda u Zagrebu P-1476/24 od 31. siječnja 2025. (list 173-175, 336-338 spisa), zapisnik s ročišta u predmetu P-1476/24 od 28. siječnja 2025. (list 176-177, 334-335 spisa), prikaz vlasničke strukture Importanne grupe (list 179-180 spisa), prikaz površine lokala 9 (list 181 spisa), izvješće o poslovnim rezultatima (list 318, 341 spisa), potvrdu primitka plaće (list 319, 342 spisa), ispis vlasnika Importanne centra (list 320, 347-348 spisa), ispis sa stranice Info.biz (list 321-331 spisa), dopis (list 332- 333 spisa), zapisnik Ministarstva unutarnjih poslova (list 339-340 spisa), sporazumni prestanak ugovora o upravljanju objektom Importanne centar (list 343-344 spisa), popis povezanih subjekata (list 345-346 spisa).

5. Sve izvedene dokaze sud je ocijenio primjenom odredbe čl. 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 70/19, 80/22 – dalje: ZPP) te je utvrdio da je tužbeni zahtjev djelomično osnovan.

6. Pogrešno tuženik smatra da je tužitelj preinačio tužbu time što je naveo drugi broj bankovnog računa na koji zahtijeva isplatu utuženog iznosa. U prijedlogu za ovrhu naznačen je račun broj [broj bankovnog računa], dok je u podnesku od 3. travnja 2025. naznačen račun zajedničke pričuve broj [broj bankovnog računa]. Prema odredbi čl. 191. st. 1. ZPP-a preinaka tužbe jest promjena istovjetnosti zahtjeva, povećanje postojećeg ili isticanje drugog zahtjeva uz postojeći. Naznaka bankovnog računa ne utječe na identitet tužbenog zahtjeva, već je to samo uputa na koji račun da se utuženi iznos plati. Činjenična osnova tužbenog zahtjeva je i dalje ista te tužitelj i dalje zahtijeva isplatu istog novčanog iznosa s iste osnove, a sama naznaka drugog bankovnog računa na koji zahtijeva isplatu ne dovodi do promjene istovjetnosti zahtjeva. Također, naznaka bankovnog račun je samo uputa na koji račun da se plati utuženi iznos, a ne sastavni dio izreke presude.

7. Predmet spora je tužiteljev zahtjev za isplatu iznosa od 3.617,19 eura sa zateznim kamatama po osnovi pričuve za zgradu u [adresa].

8. Iz izvatka iz zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u Zagrebu za zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] proizlazi da je kao vlasnik posebnog dijela E-31, lokal na etaži -1, oznake 9, površine 48,15 m2 upisan PI u 1/2 dijela i NI u 1/2 dijela. Iz ugovora o kupoprodaji nekretnina proizlazi da su PI i NI kao prodavatelji i tuženik kao kupac sklopili ugovor o kupoprodaji kojem je predmet nekretnina, E-31, lokal na etaži -1 površine 48,15 m2. Prema tome, tuženik je kao kupac sklopio ugovor o kupoprodaji za predmetnu nekretninu, ali nije podnio prijedlog za uknjižbu, a pravo vlasništva stječe se uknjižbom u zemljišnoj knjizi sukladno odredbi čl. 119. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj: 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 – dalje: ZVDSP). Međutim, tuženik je predmnjevani vlasnik u smislu odredbe čl. 164. ZVDSP-a pa je obveznik plaćanja pričuve.

9. Iz međuvlasničkog ugovora od 16. travnja 2001. proizlazi da ga je potpisao suvlasnik Importanne d.o.o. kao suvlasnik čiji suvlasnički dijelovi čine 62% svih suvlasničkih dijelova nekretnine. U prilogu međuvlasničkog ugovora se nalazi popis svih suvlasničkih dijelova Importanne d.o.o. te površina svih dijelova i naznaka da se radi o 62% svih suvlasničkih dijelova.

10. Tuženik osporava veličinu suvlasničkog dijela Importanne d.o.o. navodeći da 62% suvlasničkih dijelova ima ako se pribroje i garaže kao suvlasnički dijelovi, a da bez garaža Importanne d.o.o. nema niti 40% udjela. Međutim, pogrešno tuženik smatra da garažne prostore ne treba uzimati u obzir prilikom određivanje većine suvlasničkih dijelova. I podzemne garaže su sastavni dio zgrade. Iz izvatka iz zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] proizlazi da je u njemu upisana nekretnina pravo građenja ispod površine dijela kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] te dio građevine poslovnog i trgovačkog kompleksa podhodnik – Esplanade s podzemnom garažom. Prema tome, i u zemljišnoj knjizi je upisan poslovni i trgovački kompleks s podzemnom garažom. Podzemna garaža ne predstavlja zasebnu nekretninu, koja bi onda zahtijevala i zaseban međuvlasnički ugovor i zasebno upravljanje samo za garažne prostore. Zgrada s podzemnom garažom čini jednu cjelinu i jednu nekretninu te se prilikom određivanja veličine suvlasničkih dijelova suvlasnika koji su potpisali međuvlasnički ugovor ne mogu isključiti garažni prostori. Stoga, Importanne d.o.o. koji je potpisao suvlasnički ugovor ima suvlasnički udio koji čini 62% od svih suvlasničkih dijelova.

11. Odredbom čl. 375. st. 1. ZVDSP-a propisano je da uzajamni odnosi suvlasnika u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine utvrđuju se ugovorom koji mora biti sklopljen u pisanom obliku (međuvlasnički ugovor).

12. Odredbom čl. 375. st. 3. ZVDSP-a propisano je da odluke koje proizlaze iz međuvlasničkoga ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine.

13. Nije odlučno to što je međuvlasnički ugovor potpisao samo jedan suvlasnik. Za valjanost međuvlasničkog ugovora u smislu odredbe čl. 375. st. 1. i 3. ZVDSP-a nije odlučno to je li ga potpisao jedan ili više suvlasnika, već je odlučno samo to jesu li ga potpisali suvlasnici čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine. Ako jedan suvlasnik ima suvlasnički dio koji čini više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine tada će međuvlasnički ugovor biti valjan i obvezivati sve suvlasnika i u situaciji kada samo taj suvlasnik potpiše međuvlasnički ugovor. Stoga, neosnovano tuženik smatra da je međuvlasnički ugovor ništetan i da ne obvezuje tuženika zato što ga je potpisao samo Importanne d.o.o.

14. Čl. 7. međuvlasničkog ugovora određeno je da suvlasnici tim međuvlasničkim ugovorom povjeravaju upravljanje nekretninom trgovačkom društvu Importanne centar d.o.o.

15. Iz ugovora o upravljanju Importanne centra lokal broja 9A i ugovora o upravljanju Importanne centra lokal 9B proizlazi da su ga sklopili tužitelj kao upravitelj i suvlasnici predmetnog posebnog dijela nekretnine E-31, lokal 9. Ugovor o upravljanju Importanne centra lokal 9A sklopljen je 1. siječnja 2002., a ugovor o upravljanju Importanne centra lokal 9B sklopljen je 1. ožujka 2004.

16. Tuženikovi navodi o tome da je Importanne d.o.o. vlasnik tužitelja i da je direktor tužitelja ĐI stvarni vlasnik Importanne grupe ne dovode do ništetnosti međuvlasničkog ugovora i ugovora o upravljanju nekretninom. Ovi navodi ne predstavljaju niti jedan razlog ništetnosti međuvlasničkog ugovora i ugovora o upravljanju nekretninom propisan odredbama ZVDSP-a, a niti Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05, 41/08, 78/15, 29/18 – dalje: ZOO) i Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 53/91, 73/91, 3/97, 7/96, 112/99 – dalje: ZOO/91) koji je bio na snazi u vrijeme sklapanja ovog međuvlasničkog ugovora. Prisilnim propisima nije zabranjeno da suvlasnik nekretnine bude osnivač društva koje upravlja nekretninom i da se s tim društvom sklopi ugovor o upravljanju, a niti bi se zbog toga radilo o ugovoru protivnom moralu. Stoga se ne radi o ništetnim ugovorima u smislu odredbe čl. 103. ZOO/91. Pri tome valja istaknuti da upravitelj zgrade ne donosi nikakve odluke o visini pričuve niti načinu plaćanja pričuve, već takve odluke donose suvlasnici koji imaju većinu suvlasničkih dijelova pa stoga pitanje tko je upravitelj zgrade nije odlučno za odluku o visini pričuve. Takvu odluku donose suvlasnici, a u konkretnom slučaju, za takvu odluku dovoljno je da ju donese Importanne d.o.o. koji ima većinu od 62% suvlasničkih dijelova bez obzira na to tko je upravitelj zgrade.

17. Neosnovano tuženik smatra da je ugovor o upravljanju sklopljen s nedopuštenom pobudom i time ništetan navodeći da je tužitelj prikazao tuženiku i pravnim prednicima tuženika (Međiti PI i OI) da će troškove održavanja plaćati prema stvarnim troškovima, a da je tužitelj tuženiku i njegovim pravnim prednicima naplaćivao odokativno određene troškove unaprijed, a ne prema stvarnim troškovima. Odredbom čl. 53. st. 1. ZOO/91 propisano je da pobude iz kojih je ugovor sklopljen ne utječu na njegovu pravovaljanost. Odredbom čl. 53. st. 2. ZOO- 91 propisano je da ako je nedopuštena pobuda bitno utjecala na odluku jednog ugovaratelja da sklopi ugovor i ako je to drugi ugovaratelj znao ili morao znati, ugovor će biti bez učinka. Navodi koje iznosi tuženik ne predstavljaju nedopuštenu pobudu, odnosno pobudu koja bi bila protivna prisilnim propisima. Nadalje, suprotno tuženikovim navodima, čl. 3. st. 2. ugovora o upravljanju ugovoreno je da ugovorne strane suglasno utvrđuju kako će se naknada za troškove iz čl. 3. st. 1. ugovora o upravljanju plaćati prema stvarnim troškovima. U slučaju ako je upravitelj obračunavao predmetne troškove „odokativno“ kako to tvrdi tuženik, to ne predstavlja niti jedan razlog ništetnosti ugovora o upravljanju propisan odredbama ZOO/91, pa niti nedopuštenu pobudu na koju se tuženik poziva, već bi to samo značilo da je tužitelj obračunavao troškove protivno odredbi čl. 3. st. 2. ugovora o upravljanju, dakle, moglo bi se raditi samo o povredi ugovorne obveze, a povreda ugovorne obveze ne predstavlja razlog ništetnosti ugovora.

18. Čl. 10. st. 2. Međuvlasničkog ugovora određeno je da zajedničku pričuvu tvore novčani doprinosi koje su suvlasnici i korisnici uplatili na temelju odluke donesene većinom suvlasničkih dijelova. Prema tome, međuvlasničkim ugovorom je u pogledu visine zajedničke pričuve određeno da će se ona plaćati na temelju odluke suvlasnika koji imaju većinu suvlasničkih dijelova te takva odredba ugovora nije protivna prisilnim propisima ili moralu u smislu odredbe čl. 103. ZOO/91, niti postoje bilo kakvi drugi razlozi ništetnosti takve odredbe međuvlasničkog ugovora propisani odredbama ZOO/91. Dakle, međuvlasničkim ugovorom nije određeno da će visina pričuve ovisiti o tome u čijem vlasništvu je poslovni prostor pa da bi tako za poslovne prostore u vlasništvu Importanne d.o.o. bila određena manja pričuva nego za iste takve poslovne prostore u vlasništvu drugih osoba, kako to tvrdi tuženik. Stoga, ne postoji protivnost ugovora moralu i time razlog ništetnosti ugovora u smislu odredbe čl. 103. ZOO/91.

19. Nadalje, odlukom od 28. veljače 2023. koju je donio suvlasnik Importanne d.o.o., koji ima većinu svih suvlasničkih dijelova, u točki I. određeno je da pričuva iznosi:

- 12,00 eura/m2 za glavni hall i ugostiteljsku zonu,

- 20,00 eura/m2 za ugostiteljsku zonu za pripremu hrane, spojenu na zajedničku ventilaciju,

- 10,00 eura/m2 za trgovačku zonu.

20. Odlukom od 1. siječnja 2024. koju je donio suvlasnik Importanne d.o.o., koji ima većinu svih suvlasničkih dijelova, određeno je da se mijenja odluka od 1. ožujka 2023. na način da se briše dio točke I. odluke koji glasi: ugostiteljska zona za pripremu hrane, spojena na zajedničku ventilaciju – iznos od 20,00 eura/m2.

21. Prema tome, navedenim odlukama nije određeno da se pričuva plaća prema tome tko je vlasnik poslovnog prostora, kako to tvrdi tuženik, već prema namjeni poslovnog prostora, odnosno djelatnosti koja se obavlja u poslovnom prostoru te ne postoje razlozi ništetnosti takve odluke.

22. Tuženikovi navodi kako Importanne d.o.o. 30 godina nije platio pričuvu ne tiču se ništetnosti međuvlasničkog ugovora i ugovora o upravljanju, već se mogu ticati ispunjenja zakonske obveze Importanne d.o.o. da plaća pričuvu.

23. Iz ugovora o upravljanju zgradom Importanne centar od 2. siječnja 2025. proizlazi da su ga sklopili Importanne upravitelj d.o.o. kao upravitelj i suvlasnici zgrade Importanne centar, [adresa]. Iz sporazumnog prestanka ugovora o upravljanju objektom Importanne centar od 2. siječnja 2025. proizlazi da su Importanne centar d.o.o. i Importanne d.o.o. u čl. 2. utvrdili kako sporazumno utvrđuju prestanak ugovora o upravljanju. Prema tome, tužitelj je 2. siječnja 2025. prestao biti upravitelj zgrade te je od tada upravitelj Importanne upravitelj d.o.o. Pogrešno tužitelj smatra da zbog toga ne postoji aktivna legitimacija tužitelja u ovom postupku. Zajednička pričuva nije imovina upravitelja, već zajednička imovina svih suvlasnika nekretnine, namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova, sukladno odredbi čl. 90. st. 1. ZVDSP- a. Prema odredbi čl. 380. st. 1. ZVDSP-a sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su dužni uplaćivati na račun koji će u tu svrhu otvoriti, prema utvrđenom godišnjem, odnosno višegodišnjem programu. Upravitelj je ovlašten pokretati postupke pred sudom za naplatu zajedničke pričuve sukladno odredbi čl. 378. st. 5. ZVDSP-a. U trenutku kada je pokrenuo ovaj sudski postupak, kao i u razdoblju na koje se odnosi utuženo potraživanje, tužitelj je bio upravitelj predmetne nekretnine. Naknadna promjena upravitelja ne oduzima aktivnu legitimaciju tužitelju jer on ne zahtijeva isplatu predmetne pričuve za sebe, već se pričuva isplaćuje na račun zajedničke pričuve i predstavlja zajedničku imovinu suvlasnika.

24. Iz računa u spisu proizlazi da je tužitelj ispostavio sljedeće račune:

- račun broj 1857-03-00 kojim je tuženika pozvao platiti pričuvu za rujan 2023. godine obračunatu u iznosu od 12,00 eura/m2 za poslovni prostor lokal broj 9 površine 48,15 m2, što iznosi 577,80 eura te PDV u iznosu od 144,45 eura, ukupno 722,25 eura,

- račun broj 2305-03-00 kojim je tuženika pozvao platiti pričuvu za studeni 2023. godine obračunatu u iznosu od 12,00 eura/m2 za poslovni prostor lokal broj 9 površine 48,15 m2, što iznosi 577,80 eura te PDV u iznosu od 144,45 eura, ukupno 722,25 eura,

- račun broj 2531-03-00 kojim je tuženika pozvao platiti pričuvu za prosinac 2023. godine obračunatu u iznosu od 12,00 eura/m2 za poslovni prostor lokal broj 9 površine 48,15 m2, što iznosi 577,80 eura te PDV u iznosu od 144,45 eura i zatezne kamate u iznosu od 5,94 eura, ukupno 728,19 eura,

- račun broj 42-03-00 kojim je tuženika pozvao platiti pričuvu za siječanj 2024. godine obračunatu u iznosu od 12,00 eura/m2 za poslovni prostor lokal broj 9 površine 48,15 m2, što iznosi 577,80 eura te PDV u iznosu od 144,45 eura, ukupno 722,25 eura,

- račun broj 263-03-00 kojima je tuženika pozvao platiti pričuvu za veljaču 2024. godine obračunatu u iznosu od 12,00 eura/m2 za poslovni prostor lokal broj 9 površine 48,15 m2, što iznosi 577,80 eura te PDV u iznosu od 144,45 eura, ukupno 722,25 eura,

25. Sud je na temelju izvatka iz zemljišne knjige za zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i ugovora o kupoprodaji nekretnine kojeg je tuženik sklopio s PI i NI utvrdio da predmetni lokal ima površinu 48,15 m2. U zemljišnoj knjizi upisan je predmetni posebni dio nekretnine te je upisana površina lokala od 48,15 m2. I u ugovoru o kupoprodaji kojim je tuženik kupio predmetnu nekretninu također je navedena površina od 48,15 m2. Nadalje, tuženikovo vlasništvo posebnog dijela nekretnine je neodvojivo povezano s njegovim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine, a tuženikov suvlasnički dio cijele nekretnine određen je upravo prema površini prostora upisanoj u zemljišnoj knjizi, dakle, 48,15 m2. Nadalje, tuženik nije predložio odgovarajuće dokaze kojima bi se moglo utvrditi da je površina nekretnine drugačija od one koja je upisana u zemljišnoj knjizi. Iz skice izmjere predmetnog lokala (list 181 spisa), ne vidi se tko je sačinio tu skicu niti kada, te se samo na temelju te skice ne može utvrditi da bi površina lokala iznosila 45,71 m2, koliko je u toj skici navedeno. U zemljišnoj knjizi upisan je lokal površine 48,15 m2 te skica koju je dostavio tuženik, iz koje nije vidljivo tko ju je sastavio nije dostatna za zaključak da je površina lokala drugačija od one upisane u zemljišnoj knjizi. Dokaz kojim bi se moglo utvrditi da je površina prostora drugačija od one navedene u zemljišnoj knjizi bio bi primjerice vještačenje po vještaku geodetske struke, ali takav dokaz tuženik nije predložio.

26. Sud je na temelju odluke suvlasnika od 28. veljače 2023. i 1. siječnja 2024. utvrdio da visina pričuve iznosi 12,00 eura/m2 za prostore u ugostiteljskoj zoni. Tuženik niti ne tvrdi da bi se njegov lokal nalazio u trgovačkoj zoni, za što bi pričuva sukladno odluci iznosila 10,00 eura pa je sud na temelju računa kojima je pričuva obračunata u iznosu od 12,00 eura utvrdio da se njegov lokal nalazi u ugostiteljskoj zoni.

27. Pričuva koju je tuženik dužan platiti sukladno odredbi čl. 90. st. 2. ZVDSP-a iznosi za svaki mjesec 12,00 eura x 48,15 m2, što iznosi 577,80 eura.

28. Tuženik je dužan platiti zatezne kamate sukladno odredbi čl. 29. st. 1. ZOO- a koje teku od prvog dana nakon dospijeća tražbine po stopi koja je određena odredbom čl. 29. st. 2. ZOO-a za ostale odnose. Sud je utvrdio dospijeće tražbine na temelju ispostavljenih računa s obzirom na to da je čl. III. st. 2. odluke suvlasnika od 28. veljače 2023. određeno kako tražbina dospijeva u roku naznačenom na ispostavljenom računu, a da se ispostavljanje računa vrši mjesečno do petog u mjesecu za tekući mjesec.

29. U pravu je tuženik kada tvrdi da se na pričuvu ne plaća porez na dodanu vrijednost. Međuvlasničkim ugovorom i odlukama od 28. veljače 2023. i 1. siječnja 2024. nije određeno da se iznos pričuve (12,00 eura/m2) uvećava za iznos PDV-a. Odlukom od 28. veljače 2023. pod točkom I. navedeno je kako cijene u toj točki nisu iskazane s PDV-om. To, međutim, ne znači da je odlukom određeno da se iznosi pričuve iz točke I. odluke uvećavaju za iznos PDV-a, odnosno da se na njih obračunava i PDV. Navedenom odlukom to nije određeno. Pričuva je zajednička imovina svih suvlasnika sukladno odredbi čl. 90. st. 1. ZVDSP-a, a ne predstavlja pružanje usluge upravitelja ili ostalih suvlasnika tuženiku pa da bi se onda na iznos pričuve plaćao porez na dodanu vrijednost. Odredbom čl. 4. st. 1. Zakona o porezu na vrijednost („Narodne novine“ broj: 73/13, 148/13, 153/13, 143/14, 115/16, 106/18, 121/19, 138/20, 39/22, 113/22, 33/23 – dalje: ZPDV) propisano je da je predmet oporezivanja PDV-om isporuka dobara u tuzemstvu uz naknadu koju obavi porezni obveznik koji djeluje kao takav, stjecanje dobara unutar Europske unije koje u tuzemstvu obavi uz naknadu, obavljanje usluga u tuzemstvu uz naknadu koje obavi porezni obveznik koji djeluje kao takav i uvoz dobara. Međutim, pričuva nije ništa od toga. Pričuva ne predstavlja niti obavljanje usluge, niti isporuku i stjecanje dobara, a niti uvoz dobara. Pričuva je zajednička imovina svih suvlasnika nekretnine i plaćanje pričuve je zakonska obveza svih suvlasnika. Međutim, kada uplaćuje pričuvu suvlasnik time ne plaća nikakvo obavljanje usluge ili isporuku dobara, već ispunjava zakonsku obvezu da na poseban račun zajedničke pričuve uplati pričuvu koja predstavlja zajedničku imovinu svih suvlasnika (pa i tuženika kao jednog od suvlasnika).

30. Tužiteljevi navodi kako se iz pričuve plaćaju i radovi na koje izvođači obračunavaju PDV nisu odlučni. Činjenica što su iz pričuve plaćeni određeni radovi i troškovi za koju su pružatelji tih usluga naplatili i porez na dodanu vrijednost ne znači da se porez na dodanu vrijednost obračunava i na pričuvu, odnosno ne znači da je i sama pričuva usluga na koju bi se plaćao porez na dodanu vrijednost. Dakle, iz pričuve se mogu plaćati troškovi koji uključuju i porez na dodanu vrijednost za pruženu uslugu, ali to ne znači da se na pričuvu obračunava porez na dodanu vrijednost kako to pogrešno smatra tužitelj jer pričuva ne predstavlja pružanje usluga ili isporuku dobara u smislu odredaba ZPDV-a. Plaćanje radova koji uključuju porez na dodanu vrijednost i plaćanje pričuve su dvije odvojene stvari. Kada bi se plaćao PDV na pričuvu, taj iznos PDV-a ne bi mogao niti služiti plaćanju PDV-a koji su obračunali izvođači radovi jer naplaćeni PDV ne bi mogao ostati u pričuvi pa da se onda tim iznosom podmiruje PDV koji naplaćuju izvođači radova, već PDV predstavlja prihod Državnog proračuna.

31. Nisu odlučni tužiteljevi navodi kojima se poziva na pravno mišljenje Porezne uprave. Materijalno pravo primjenjuje sud kada odlučuje o osnovanosti tužbenog zahtjeva, a ne Porezna uprava. U prethodnim točkama ovog obrazloženja obrazloženo je zašto pričuva ne podliježe naplati poreza na dodanu vrijednost, dok pravno mišljenje Porezne uprave ne obvezuje sud.

32. Kako se na pričuvu na plaća PDV, to ne postoji tuženikova obveza na iznos pričuve od 577,80 eura mjesečno plaćati i PDV u iznosu od 144,45 eura. Stoga, tužbeni zahtjev je neosnovan u dijelu kojim tužitelj zahtijeva isplatu iznosa od 144,45 eura za svaki mjesec utuženog razdoblja (ukupno 722,25 eura).

33. U odnosu na zatezne kamate koje su obračunate u iznosu od 5,94 eura po računu broj 2531-03-00 tužitelj nije dokazao iznos obračunatih kamata. Tužitelj nije iznio činjenice sukladno odredbi čl. 219. st. 1. ZPP-a o tome na koje se konkretno razdoblje odnose ove zatezne kamate i na koju konkretnu tražbinu. Račun je jednostrana isprava tužitelja, a njemu nije priložen nikakav obračun kamata, niti je u računu navedeno na koju tražbinu su obračunate kamate, u kojem razdoblju i po kojoj stopi. Stoga, samo na temelju računa broj 2531-03-00 tužitelj nije dokazao iznos obračunatih zateznih kamata pa je u tom dijelu tužbeni zahtjev neosnovan.

34. Sud je odbio prijedlog obje stranke za izvođenjem knjigovodstveno financijskog vještačenja na okolnost utvrđivanja visine pričuve sukladno odredbi čl. 292. st. 4. ZPP-a jer nije bio važan za odluku. Visina pričuve određena je odlukom suvlasnika donesenom u skladu s međuvlasničkim ugovorom te se iznos pričuve određuje množenjem površine poslovnog prostora s iznosom po m2. Za utvrđivanje tog iznosa nije potrebno stručno znanje financijske struke, a niti je financijski vještak ovlašten tumačiti odredbe međuvlasničkog ugovora i odluke suvlasnika, već je ocjena tih isprava zadatak suda.

35. Sud je odbio tuženikov prijedlog za saslušanjem svjedoka, svih suvlasnika predmetne nekretnine sukladno odredbi čl. 292. st. 4. ZPP-a jer nisu bili važni za odluku s obzirom na to da se sve odlučne činjenice mogu utvrditi iz isprava u spisu. Tuženik je predložio saslušanje ukupno 122 svjedoka, suvlasnika nekretnine. Međutim, saslušanjem svjedoka ne bi se moglo promijeniti stečeno uvjerenje suda o odlučnim činjenicama. Sve činjenice mogu se utvrditi iz isprava u spisu, kako u pogledu visine pričuve, tako i pogledu tuženikovih navoda kojima ističe da je međuvlasnički ugovor ništetan, a kako je obrazloženo u prethodnim točkama ovog obrazloženja.

36. Sud je odbio tuženikov prijedlog da se od tužitelja zatraži dostava svih međuvlasničkih ugovora i ugovora o upravljanju koji su do danas sklopljeni, a koji dokaz je predložio u prigovoru protiv rješenja o ovrsi, jer se time ne bi utvrdile odlučne činjenice. Međuvlasnički ugovor koji se odnosi na utuženo razdoblje nalazi se u spisu te eventualni naknadni ili prethodni međuvlasnički ugovori nisu važni za donošenje odluke. Tuženik pritom ne navodi koje određene činjenice bi se utvrdile tim drugim međuvlasničkim ugovorim i ugovorima o upravljanju. Tuženik je naknadno iznio činjenicu da je u tijeku postupka došlo do promjene upravitelja, ali u odnosu na dokazivanje te činjenice sam tuženik je dostavio naknadni ugovor o upravljanju te je činjenica da je došlo do promjene upravitelja i utvrđena na temelju te isprave. Tuženik ne navodi određeno koje bi se daljnje činjenice trebale utvrditi dostavom svih do danas sklopljenih međuvlasničkih ugovora i ugovora o upravljanju.

37. Sud je odbio tuženikov prijedlog za saslušanjem zastupnika po zakonu tuženika BI jer nije bio važan za odluku. Tuženik je predložio izvođenje ovog dokaza na okolnost da je Importanne d.o.o. uz pomoć prostora garaža postao većinski vlasnik nekretnine, na okolnost vlasničke strukture Importanne d.o.o., na okolnost da ĐI faktički upravlja svi društvima iz grupacije Importanne i na okolnost kolike iznose pričuve plaćaju ostali suvlasnici. Te činjenice nisu važne za donošenje odluke, a iznos pričuve koji su suvlasnici dužni plaćati određen je međuvlasničkim ugovorom i odlukom suvlasnika od 28. veljače 2023. i 1. veljače 2024.

38. Sud je odbio tuženikov prijedlog da se izvrši uvid u spis Općinskog građanskog suda u Zagrebu Pn-131/2024 koji se vodi između ĐI i ĐIĐ jer nije bio važan za odluku. Tuženik je i taj prijedlog iznio na okolnost vlasničke strukture Importanne grupe navodeći da se u tom spisu nalazi tablica vlasničke strukture Importanne grupe. To, međutim, nije odlučna činjenica jer ne utječe na tuženikovu obvezu platiti pričuvu, a niti na valjanost međuvlasničkog ugovora.

39. Sud je odbio tuženikov prijedlog da se izvrši uvid u spis P-7707/24 Općinskog građanskog suda u Zagrebu koji se vodi radi utvrđenja ništetnosti međuvlasničkog ugovora i ugovora o upravljanju jer nije bio važan za odluku. Tuženik nije određeno naveo koju konkretno ispravu predlaže kao dokaz, a da se nalazi u tom spisu. Nije dovoljno samo općenito navesti da se predlaže uvid u sve isprave u spisu jer nije zadatak suda, a niti je sud ovlašten, da umjesto stranke određuje koje bi to isprave iz nekog drugog spisa bile relevantne kao dokaz i da onda vrši uvid u te isprave, već je zadatak stranke da određeno iznese dokazni prijedlog, a to znači da određeno iznese koju konkretno ispravu iz nekog drugog spisa predlaže kao dokaz, što tuženik nije učinio.

40. Sud je odbio tuženikov prijedlog da se izvrši uvidu u spis R1-632/2023 jer nije bio važan za odluku. Niti u pogledu tog spisa tuženik nije određeno naveo koju konkretno ispravu predlaže kao dokaz, a da se nalazi u tom spisu. Nije dovoljno samo općenito navesti da se predlaže uvid u sve isprave u spisu jer nije zadatak suda, a niti je sud ovlašten, da umjesto stranke određuje koje bi to isprave iz nekog drugog spisa bile relevantne kao dokaz i da onda vrši uvid u te isprave, već je zadatak stranke da određeno iznese dokazni prijedlog, a to znači da određeno iznese koju konkretno ispravu iz nekog drugog spisa predlaže kao dokaz, što tuženik nije učinio. Tuženik je naveo da se postupak R1-632/2023 vodi povodom zahtjeva za razmjerno smanjenje visine zajedničke pričuve, promjene/opoziva upravitelja i promjene/opoziva predstavnika suvlasnika. Tuženik ne navodi da je donesena bilo kakva pravomoćna odluka u tom postupku kojom bi bila smanjenja visina pričuve i promijenjena osoba upravitelja, a da bi se to odnosilo na utuženo razdoblje. Samo vođenje tog postupka nije odlučna činjenica jer ne utječe na tuženikovu obvezu plaćanja pričuve u utuženom razdoblju.

41. U odnosu na tuženikove navode kako se vodi kazneni postupak pod brojem K-1286/2023 u kojem je ĐI saslušan kao svjedok te da je u tom kaznenom postupku iskazao da je Importanne njegovo društvo, da garaže nemaju veze s Importanne centrom, da su poseban entitet, da je on donio odluku da Importanne d.o.o. ne plaćaju pričuvu valja istaknuti da iskaz svjedoka u kaznenom postupku nije od utjecaja na tuženikovu obvezu plaćanja pričuve koja je određena međuvlasničkim ugovorom i odlukama suvlasnika od 28. veljače 2023. i 1. siječnja 2024. Kako je već obrazloženo, vlasnička struktura Importanne grupe nije odlučna činjenica, a niti mišljenje ĐI o tome jesi garažni prostori posebna nekretnina ili dio zgrade Importanne centra.

42. Sud nije prekinuo ovaj postupak do pravomoćnog okončanja postupka P- 7707/24 jer je o pitanju ništetnosti međuvlasničkog ugovora i ugovora o upravljanju odlučio kao o prethodnom pitanju u ovom postupku, u okviru činjeničnih navoda koje je tuženik u prilog tvrdnji da su ugovori ništetni iznio u ovom postupku.

43. Tužitelj je uspio u parnici u omjeru od 79,87%, a tuženik u omjeru od 20,13% pa sukladno odredbi čl. 154. st. 2. ZPP-a tuženik je dužan nadoknaditi tužitelju troškove ovršnog i parničnog postupka u omjeru od 59,74%. Prilikom odlučivanja koji troškovi će se nadoknaditi tužitelju uzeti su u obzir samo oni troškovi koji su bili potrebni za vođenje parnice i određeni su u skladu s Tarifom o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj: 138/23 – dalje: Tarifa) sukladno odredbi čl. 155. ZPP-a.

44. O troškovima postupka odlučeno je u granicama postavljenog zahtjeva sukladno čl. 2. ZPP-a. Sud primjenjuje Tarifu koja je na snazi u vrijeme donošenja odluke o troškovima postupka (Tbr. 52. st. 4. Tarife).

45. Tužitelju su priznati troškovi ovršnog postupka za sastav prijedloga za ovrhu u iznosu od 200,00 eura prema Tbr. 11. t. 1. Tarife, PDV prema Tbr. 46. Tarife u iznosu od 50,00 eura, trošak javnobilježničke nagrade s PDV-om u iznosu od 25,00 eura, što ukupno iznosi 275,00 eura, a u omjeru od 59,74% iznosi 164,28 eura.

46. Tužitelju pripadaju zatezne kamate na troškove ovršnog postupka koje teku od dana donošenja rješenja o ovrsi sukladno odredbi čl. 30. st. 2. Ovršnog zakona („Narodne novine“ broj: 112/12, 25/13, 93/14, 55/16, 73/17, 131/20, 114/22, 6/24) po stopi iz čl. 29. st. 2. ZOO-a po stopi za ostale odnose.

47. Tužitelju su priznati parnični troškovi za sastav podnesaka od 3. travnja 2025. i 6. svibnja 2025. u iznosu od 200,00 eura za svaki podnesak prema Tbr. 8. t. 1. Tarife, za ročište od 22. svibnja 2025. u iznosu od 200,00 eura prema Tbr. 9. t. 1. Tarife, PDV (25%) prema Tbr. 46. Tarife u iznosu od 150,00 eura, trošak sudske pristojbe na presudu u iznosu od 82,62 eura, ukupno 832,62 eura, što u omjeru od 59,74% iznosi 497,41 eura.

Zagreb, 26. lipnja 2025.

Sudac

Goran Iskra

POUKA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka može podnijeti žalbu Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u roku od 15 dana od dana kada se smatra da joj je dostava presude obavljena (za stranku koja je bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), odnosno u roku od 15 dana po primitku presude (za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), a podnosi se putem ovog suda u dva primjerka za sud i po jedan za svaku protivnu stranku. Presuda u postupku u sporovima male vrijednosti može se pobijati samo zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. t.1., 2., 4., 5., 6., 8., 9., 10. i 11. ZPP-a i zbog pogrešne primjene materijalnog prava (čl. 467. st.1. ZPP-a).

DNA:

tužitelju po punomoćniku

tuženiku po punomoćniku