REPUBLIKA HRVATSKA
OPĆINSKI SUD U ZADRU
Zadar, Ulica plemića Borelli 9
Poslovni broj: 163 P-2587/2024
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A Z B O G O G L U H E
Općinski sud u Zadru, po sutkinji toga suda Jadranki Nižić Peroš, u pravnoj stvari tužitelja LŽU (OIB: [osobni identifikacijski broj]) [adresa] zastupana po punomoćniku Slavenu Luštici, odvjetniku iz [adresa] protiv tuženika Antecedo d.o.o. za graditeljstvo i usluge (OIB: 99229874925), [adresa] zastupan po zakonskom zastupniku, članu uprave LŽ (OIB: [osobni identifikacijski broj]), [adresa], radi isplate, dana 24. lipnja 2025.,
p r e s u d i o j e
Nalaže se tuženiku ANTECEDO D.O.O. za graditeljstvo i usluge (OIB: 99229874925), [adresa] da tužiteljici LŽU (OIB: [osobni identifikacijski broj]) [adresa] isplati iznos od 40.000,00 EUR-a sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od 19.11.2024.god. pa do isplate.
Obrazloženje
1. Tužiteljica u tužbi od 25. studenog 2024. navodi da su tužiteljica i tuženik dana 27. travnja 2023. god. zaključile Predugovor o kupoprodaji nekretnine, koji je ovjeren istog tog dana pod poslovnim brojem OV-4945/2023 kod javnog bilježnika Vere Marčina iz [adresa] (dalje u tekstu samo: predugovor) kojim su se obvezale da će tužiteljica kao kupac, a tuženik kao prodavatelj zaključiti glavni ugovor o kupoprodaji nekretnine - stana koji se trebao izgraditi na kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] prema točno određenom projektu i građevinskoj dozvoli a koji stan je opisan kao jedna stambena etažna jedinica zajedno sa pripadajućim, zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade te dvorišta i to stan oznake S3 dvosoban stan na prvom katu zgrade stambene površine 90,21 m2, kojemu pripada natkrivena terasa površine 16,19 m2, dva parkirna mjesta, te spremište u podrumu zgrade od 3,57 m2, ukupne korisne površine stana s pripadcima 106,88 m2, a koji stan se sastoji od hodnika, wc-a, ostave, spavaće sobe s pripadajućom kupaonicom, spavaće sobe s pripadajućom kupaonicom i garderobom, kuhinje, blagovaonice i dnevnog boravka, te natkrivene terase sve na nekretnini oznake kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].
1.1. Prema predmetnom predugovoru, Kupac se obvezao uplatiti iznos od 40.000,00 EUR-a kao kaparu (čl. 5. predugovora), dok je glavni ugovor trebao biti zaključen nakon završetka izgradnje predmetne građevine (čl.5. predugovora), u roku od 10 dana nakon što prodavatelj dostavi kupcu zk izvadak za nekretninu (čl.4. predugovora), a postojanje urednog vlasničkog lista bilo je predviđeno tim ugovorom za „do kraja svibnja 2024.god.“ odnosno „do kraja 2024.god.“ – zaključno (članak 3. predugovora). Ujedno prije zaključenja glavnog ugovora Prodavatelj se obvezao ishoditi brisovna očitovanja za terete koji su bili upisani na nekretnini koja je predmet ugovora (čl.4. predugovora) dok se obvezao ujedno da nekretninu neće opterećivati do zaključenja glavnog ugovora „bilo kakvim teretima“ te „da neće poduzimati bilo kakve radnje kojima bi ograničio i/ili umanjio prava kupca na nekretnini“ (čl.7. predugovora). Kupac – tužiteljica uredno je isplatila iznos kapare kupoprodajne cijene, a u trenutku zaključenja ovog predugovora na nekretnini postojale su tri hipoteke i to hipoteka PARTNER BANKE d.d. (Z-27626/2022) na iznos od 1.875.000,00 kuna, BEKAMENT d.o.o. (Z-37646/2022) na iznos od 869.894,03 kuna te CINARA CONSTRUCTUM d.o.o. (Z-38980/2022) 1.875.000,00 kuna. No, protokom vremena, u susret isteku roka od kraja svibnja 2024.god. tužiteljica je vidjela da izvršenje obveze Prodavatelja nije uredno te da se znatno kasni. Već u rano proljeće 2024.god. predmetna zgrada bila je izgrađena samo u zidovima te nije bilo šanse da se zgrada dovrši do kraja svibnja 2024.god. te da se ispoštuje ugovorna obveza. Također, po provjeri, Prodavateljica je došla do uvida u to da se tuženik dodatno opteretio za iznos od 155.000,00 EUR-a, te stavio opteretio nekretninu hipotekom u korist PAKEL d.o.o. ( Z-5434/2024 od strane PAKEL d.o.o.) te je već navedenim radnjama prekršio predugovorne obveze, budući da je ne samo tuženik kasnio nego je ujedno i dodatno opteretio nekretninu pa je prekršio članak 3. Predugovora (rok) i čl.7. Predugovora (zabrana opterećenja i dr.). Na upite o tužiteljice - koja je bila bez riješenog stambenog pitanja, te je za vrijeme zaključenja predmetnog pravnog posla, kao i za vrijeme čekanja realizacije istog ista živila i dan danas živi kod majke sa svojim djetetom rođenim 2022.god. - o tome zašto se kasni i kad će navedena zgrada biti gotova, te zašto se nekretnina dodatno opteretila, te općenito, o ishodu gradnje i poduzetog posla, prodavatelj se nije znao izraziti davao je razna neuvjerljiva i kontradiktorna obećanja o vremenu završetka te kojekakve isprike. Prodavateljica, je zatim bila kontaktirana od strane GŽ (PEGASUS NEKRETNINE d.o.o.) i DŽ ( PAKEL d.o.o. ) koji su se predstavili tužiteljici kao osobe koje imaju određene poslovne odnose sa tuženikom sa obećanjima da će se zgrada završiti, ali tužiteljica nikada, ni od koga, nije dobila čvrsta i konkretna obećanja i jamstva o tome kad će nekretnina biti gotova, kakva je sudbina oko predmetnih hipoteka, kad će se iste i kako brisati. Također, od strane GŽ, tužiteljici se davao prijedlog da uplati još novaca ili da osigura takvu isplatu kako bi se gradnja izvršila, ali to je tužiteljica uvjetovala sa preciznijim određenjima glede jamstava da će se predmetni iznosi uistinu utrošiti za gradnju, ali što je još i bitnije, sa jamstvima da će se, jednom kada se uplati toliki iznos avansa, svi založno pravni vjerovnici usuglasiti sa time da će se sa njezinom stana, brisati sva založna prava, no takav prijedlog tužiteljice nije usvojen od strane tuženika. Na kraju tog perioda pregovora (lipanj i dio srpnja 2024.god.) tuženik i tužiteljica su se usuglasili, da se zaključi aneks predugovoru na način da se sada još decidirano odredi rok završetka, da se tužiteljici proda ujedno i garaža, te da se ujedno i smanji kupoprodajna cijena kao ustupak za kašnjenje, te da se ostavi opcija da tužiteljica može uplatiti kupoprodajnu cijenu kao avans izvođačima ili trećim osobama, ali također, da je tuženik obvezan stoga dati tužiteljici osiguranje.
1.2. Dana 23.07.2024.god. stranke su tako zaključile Dodatak 1. Predugovoru o kupoprodaji nekretnine od dana 23.07.2024.god. ovjeren kod Javnog bilježnika Jelene Skoblar iz [adresa] pod brojem OV-9825/2024.god. od dana 25.07.2024.god. (dalje u tekstu samo: Dodatak) kojom su potvrdili da Prodavatelj nije ispunio svoje obveze iz temeljenog predugovora (čl.1. Dodatka), da će objekt glavnog ugovora biti i garaža u zgradi (čl.2. Dodatka), ugovorili stroži tretman roka - do kraja 2024.god., te precizirali uvjete za zaključenja Glavnog ugovora o kupoprodaji (čl.4.) na način da su odredili da je Prodavatelj dužan osigurati pisma namjere za davanje brisovnih očitovanja za sve hipoteke na predmetnoj nekretnini prije zaključenja glavnog ugovora, dok je tužiteljica pristala da ima opciju, po svom nahođenju i izboru, kupoprodajnu cijenu isplatiti na način da plati trećim osobama koje će vršiti radove na zgradi (čl.5.), čime bi smanjila ili isplatila, iznos kupoprodajne cijene, dok se Prodavatelj obvezao na poziv kupca dati osiguranje u vidu hipoteke, u tom slučaju. Ono što je također bilo ugovoreno bilo je to Prodavatelj neće dalje opterećivati nekretninu niti poduzimati radnje na ograničenje ili smanjenje prava Kupca (čl.6.)
1.3.No, već početkom kolovoza, dakle, samo 15 dana nakon potpisa dodatka predugovoru tuženik je opteretio nekretninu za dodatnih 315.000,00 EUR-a (ĐŽ Z26361/2024), a 20.08.2024.god. u korist GŽ (Z-27684/2024) na još 350.000,00 EUR-a. Nakon toga, alarmirana navedenim saznanjima, tužiteljica kontaktirala tuženika koji opet nije znao dati nikakva suvisla obrazloženja te su tužiteljicu GŽ (PAGESUS NEKRETNINE d.o.o.) i AŽa (direktor PAKEL d.o.o.) kontaktirali sa prijedlogom i zahtjevom da se uplati još novaca od strane tužiteljice pri čemu su isti iznosili saznanja o tome da će se određene hipoteke brisati vrlo skoro, a da su određeni dugovi već isplaćeni (BEKAMENT d.o.o.) ali da se nisu brisali. Također isti su usmeno predlagali određene radnje i modele vezane za financiranje dovršenja zgrade koji su se konkretno, sastojali u tome da tužiteljica uplati još novaca za dovršenje zgrade, no, tužiteljica je tražila jamstva u smislu pisama namjera i izjava izvođača da će se novi utrošiti u namjenske svrhe (dovršenje zgrade), što se od tuženika nije prihvatilo, kao ni od njegovih vjerovnika. Nakon protoka vremena od 10 dana, a da se još nisu brisale nikakve hipoteke, čime bi se tužiteljicu „umirilo“ i pokazalo da se govori istina, tužiteljica je na to tražila da svi založnopravni vjerovnici potpišu pisma namjere, kojima je tražila da svi upisani nositelji založnih prava dadu potvrdu da će brisati svoje hipoteke sa nekretnine kad ona uplati kupoprodajnu cijenu, no na navedene njezine prijedloge tuženik, niti njegovi „poslovni suradnici“ nisu dali nikakav odgovor. U predmetnim razgovorima sa oboje gore navedenih subjekata (GŽ i ĆŽ), kad su od strane tužiteljice predložena konkretna jamstva i konkretni modeli financiranja sa osiguranjem, te kad je zahtijevano predočenje transparentnog i decidiranog poslovnog modela financiranja i odvijanja poslovnog procesa na relaciji prvenstveno Kupac – Prodavatelj-podmirenje založno pravnih vjerovnika, od niti jednog od gore navedenih subjekata nije predočen dosljedan i usklađen model koji bi ukazivao na to da bi LŽU pa makar i plaćanjem kupoprodajne cijene u avansnom obliku, pa makar i prema trećim osobama (uz suglasnost svih), imala zajamčen transparentan i siguran ishod, a to je kupnja u konačnici neopterećenog i izgrađenog stana sa svim dozvolama. Nadalje, navedena osoba GŽ se i u tom periodu prezentirala tužiteljici kao osoba koja u bitnoj mjeri utječe na poslovanje tuženika te koja poduzima određene radnje vezane za nekretninu i njezinu gradnju, te je posebice ona od tužiteljice tražila da isplati određene novčane iznose na ime financiranja dovršenja zgrade. Na konkretan upit tužitelj ne strane o tome koje je njezino svojstvo i veza sa ANTECEDO d.o.o. nikada nije pružen nikakav odgovor, kao ni na razjašnjenja određenih nejasnoća u pogledu zatraženih modela financiranja. Na konkretan e mail punomoćnika tužiteljice od dana 15.09.2024.god. ni GŽ nije dala nikakav odgovor iako je ona upravo kontaktirala tužiteljicu, te ima hipoteku na navedenoj nekretnini. Tužiteljica je potom predložila tuženiku, krajem rujna 2024.god., da potpiše dodatak 2. predugovoru kojim se, između ostalog, dodatno rok produljuje do kraja lipnja 2025.god., te se uređuje obveza davanja brisovnih očitovanja te je zatražila i da joj se odmah dade osiguranje u vidu hipoteke predloženim „Ugovorom o utvrđenju novčane tražbine sa sporazumom o osiguranju zasnivanjem založnog prava na nekretnini“ , ali je isti najprije pristao doći na termin kod bilježnika, da bi potom otkazao i više se po tom pitanju nije javljao u slijedećih nekoliko tjedana. U međuvremenu, tužiteljica je saznala da se stan kojeg treba kupiti pregrađuje i preinačuje, što ju je dodatno uznemirilo i alarmiralo, jer iz ovakvog ponašanja tuženika postalo je ne samo da očito ne planira ispuniti svoje ugovorne obveze (ne samo da neće ispuniti ugovoreni rok nego odbija produljiti taj rok i izbjegava kontakt sa tužiteljicom), nego da i dovodi tužiteljicu u zabludu glede namjeravane prodaje nekretnine, jer iako je novce tuženik primio i preuzeo obveze po navedenom Predugovoru odnosno Dodatku, iste grubo krši te mijenja izgled interijera zgrade i to onog stana koji je trebala kupiti tužiteljica, čime postupa suprotno čl.7. Dodatka predugovoru. Uslijed navedenih saznanja, tužiteljica je dana 24.10.2024.god. uputila dopis tuženiku kojim ga je pozvala da odmah prestane sa nedozvoljenim gradnjama njezinog stana te odmah po primitku ovog dopisa pristupi zaključenju predloženih pravnih poslova, te, ujedno, vrati predmet kupoprodaje u prvobitno stanje. Tuženik je taj dopis zaprimio 25.10.2024.god. te na njega nikada nije odgovorio, nije korigirao svoje ponašanje u skladu sa navedenim niti je pristupio zaključenju pravnih poslova.
1.4. Nakon što je tužiteljica shvatila da unatoč preuzetim obvezama tuženik raspolaže faktički sa nekretninom na način da pregrađuje njezin stan, da se ne javlja čak ni na prijedloge za produljenjem roka i na prijedlog da tužiteljica bude osigurana, da je prekinuo bilo kakvu komunikaciju, shvatila je da tuženik nema namjeru uopće ispuniti svoje obveze ni u najmanjem dijelu. Naime, još u trenutku pisanja ove tužbe, iako je kraj studenog, zgrada uopće nije dovršena i ne može biti etažirana. Također, tuženik pregrađuje stan koji je trebao pripasti njoj - bez ikakvog objašnjenja – čime jasno dade do znanja da se predmet kupoprodaje neće moći isporučiti kako je ugovoreno dakle, eklatantno krši ugovorne odredbe. Nadalje, tuženik izbjegava ikakvu komunikaciju te se i ranije okružio ljudima koji se predstavljaju kao osobe koje utječu na njega i njegove poslovne odluke, pri čemu se nitko od njih ne želi legitimirati i na pismeno ili usmeno izjasniti kakva je priroda njihovog pravnog odnosa sa Prodavateljem. Ovdje treba dodati da je dana 14.11.2024.god., dakle, nakon primitka dopisa tužiteljice, tuženik opet raspolagao nekretninom i opteretio ju za dodatnih 500.000,00 EUR-a i to u korist PEGASUS NEKRETNINE d.o.o. čiji je direktor upravo naprijed navedena GŽ (Z-38074/2024), čime je nekretnina opterećena za ukupnih 1.985.000,00 EUR-a. Budući da je tome tako, tužiteljica je uputila poštom raskid predugovora 04.11.2024.god. no, tuženik izbjegava primiti poštu, radi čega mu je putem ovog odvjetničkog ureda dana 19.11.2024.god. uputila e mail na adrese [adresa elektroničke pošte] kojim mailom ju je izjavila raskid ugovora te ga pozvala da vrati u roku od 3 dana iznos kapare sa zakonskom zateznom kamatom, a što ovaj – nikako iznenađenje - nije učinio.
2. Na temelju odredbi članka 284. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 - u daljnjem tekstu: ZPP) sud je dostavio primjerak tužbe podnesene u ovom predmetu tuženiku, a radi podnošenja pisanog odgovora na tužbu. U tom pozivu sud je u smislu odredbi članka 331.b ZPP-a upozorio tuženika na pravne posljedice nedavanja odgovora na tužbu. Tuženik u roku koji mu je odredio sud nije podnio pisani odgovor na tužbu, iako su im tužba i poziv za davanje odgovora na tužbu uredno dostavljeni.
3. Osnovanost tužbenog zahtjeva u ovom predmetu proizlazi iz činjenica navedenih u tužbi. Te činjenice nisu u suprotnosti s dokazima koje je tužitelj podnio ili sa činjenicama koje su općepoznate, a ne postoje niti općepoznate okolnosti iz kojih proizlazi da su tuženike spriječili opravdani razlozi da podnesu odgovor na tužbu.
4. S obzirom na sve naprijed navedeno sud je donio presudu kojom je tužbeni zahtjev prihvatio (presudu zbog ogluhe).
U Zadru, 24. lipnja 2025.
Sutkinja:
Jadranka Nižić – Peroš, univ. spec. iur.
Uputa o pravnom lijeku: Protiv ove presude dopuštena je žalba županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovoga suda u 3 primjerka, u roku 15 dana od dana dostave prijepisa ove presude.
Dostavna naredba:
1. Tužitelju po punomoćniku,
2. Tuženiku, putem e pošte i putem e oglasne ploče suda.
