Republika Hrvatska

Općinski sud u Rijeci

Stalna služba u

Opatiji

Maršala Tita 4

51410 Opatija

76 Povrv-258/2023-20

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Rijeci, Stalna služba u Opatiji po sucu tog suda Senki Kirša kao sucu pojedincu u pravnoj stvari tužitelja LIND-GRAD d.o.o. Zagreb, Ulica Božidara Adžije 19, OIB: 81530401884, zastupanog po punomoćniku Danijelu Beljanu, odvjetniku u Odvjetničkom društvu Vrkić, Beljan i Denona j.t.d. Rijeka protiv tuženika: 1. SJ, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i 2. FJ, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], oboje zastupani po punomoćnici Maji Tuhtan Grgurić, odvjetnici iz Opatije, radi naplate, 18. lipnja 2025.

p r e s u d i o  j e

I-Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja,te se platni nalog sadržan u Rješenju o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave koji je donijet od strane Javnog bilježnika Zorana Vrsalovića iz Rijeke posl. broj Ovrv-682/2023 od 29. ožujka 2023. kojim je tuženiku SJ naloženo platiti tužitelju iznos od 297,84 Eur, ukida u cijelosti.

II-Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja,te se platni nalog sadržan u Rješenju o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave koji je donijet od strane Javnog bilježnika Vesne Švegović iz Rijeke posl. broj Ovrv-681/2023 od 20. travnja 2023. kojim je tuženiku SJ naloženo platiti tužitelju iznos od 860,16 Eur, ukida u cijelosti.

III-Nalaže se tužitelju naknaditi tuženiku SJ prouzročeni parnični trošak u iznosu od 232,02 Eur (slovima: dvjesto trideset i dva eura i 02 centi), u roku od 15 dana.

IV-Nalaže se tužitelju naknaditi tuženiku FJ prouzročeni parnični trošak u iznosu od 589,05 Eur (slovima: petsto osamdeset i devet eura i 05 centi), u roku od 15 dana.

V-Nalaže se tužitelju naknaditi tuženicima daljnji trošak u iznosu od 412,50 Eur (slovima: četiristo dvanaest eura i 50 centi), u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1.Tužitelj je prvotno kao ovrhovoditelj ustao prijedlogom za ovrhu na temelju vjerodostojne isprave, te je po prigovoru tuženika postupak nastavljen po pravilima parničnog postupka kao u povodu prigovora protiv platnog naloga.

2.Predmet gornjeg poslovnog broja spojen je sa predmetom posl. broja Povrv- 117/2024 radi zajedničkog raspravljanja pozivom na odredbu članka 313. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 62/07, 84/08, 123/08 i 57/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22-ZPP).

3.Tuženici osporavaju predmetno dugovanje, kao i sporedna potraživanja. Ne spore da su suvlasnici predmetne nekretnine, svaki u ¼ dijela odnosno vlasnici posebnih dijela zgrade. Smatraju da tužitelj nije upravitelj navedene zgrade i da nema pravne osnove potraživati iznose pričuve od tuženika. Vlasnička struktura zgrade da je takva da su tuženici, te Bilding d.o.o. i UJ suvlasnici svaki u ¼ dijela uz napomenu da je suvlasnica UJ osnivač i direktor društva Bilding d.o.o. UJ da je bez kontaktiranja ostalih suvlasnika samovoljno dala sačiniti i pritom potpisala u svoje ime i u ime Bilding d.o.o. nevažeće isprave koji su ostalim suvlasnicima poslani nakon potpisivanja, bez prethodnog dogovora među suvlasnicima. Tuženici osporavaju svu navedenu dokumentaciju, međuvlasnički ugovor, površine posebnih dijelova iskazane u privitku, imenovanje predstavnika stanara te ugovor o upravljanju. Smatraju da nije ispunjena osnovna pretpostavka postojanja većine suvlasničkih dijelova po članku 40. i 86. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Tužitelj da je navodno preuzeo poslove upravljanja od društva Vitabel d.o.o., te da nema nikakve pravne osnove na temelju koje bi imao pravo potraživati iznose pričuve jer nije propisno izabran predstavnik stanara niti je ovlaštena osoba potpisala ugovor o upravljanju zgradom, niti je većina suvlasnika bila suglasna za određivanje navedenog iznosa pričuve. Predlažu odbiti zahtjev tužitelja, uz naknadu troška tuženicima.

4.Proveden je dokazni postupak uvidom izvadak iz sudskog registra (list 14 do 20, 48 i 49, 196 do 202, 273 spisa), u karticu prostora (list 21 i 203 spisa), u Ugovor o upravljanju zgradom od 1. prosinca 2021. (list 33 do 38, 276 do 281 spisa), u Međuvlasnički ugovor (list 39 do 47, 284 do 292 spisa), u dopis tuženika od 14. siječnja 2022. (list 51 i 275 spisa), u Odluku o visini pričuve (list 52 i 53, 293 i 294 spisa), u dopis tuženika do 15. veljače 2023. (list 54 i 55, 282 i 283 spisa), u vlasnički list (list 56 i 57, 268 i 269 spisa), u rješenje Trgovačkog suda u Rijeci posl. broj Tt-21/5435 od 29. lipnja 2022. (list 76 i 77, 312 i 313 spisa), u Plan posebnih dijelova zgrade iz svibnja 2021. izrađen od strane Geoprojekt d.d. Opatija (list 78 do 133, 314 do 371 spisa), u rješenje Upravnog odjela za prostorno uređenje, graditeljstvo i zaštitu okoliša PGŽ, Ispostava Opatija, klasa: UP/I-361-03/13-12/656 od 30. srpnja 2020. (list 137 i 138, 271 i 272 spisa), u Uporabnu dozvolu Upravnog odjela za prostorno uređenje, graditeljstvo i zaštitu okoliša PGŽ, Ispostava Opatija klasa: 361-05/13-03/47 od 26. lipnja 2014. (list 141 i 142, 372 i 373 spisa), u Etažni elaborat sa planom posebnih dijelova zgrade iz svibnja 2007. izrađen od strane SJK, dipl. ing. građ. (list 157 do 177 spisa), u Zapisnik posl. broja P-1169/2021 od 2. prosinca 2024. (list 178 do 181 spisa),saslušani su svjedoci OJ i AJ, te su saslušani tuženici (list 381 di 384 spisa).

5.Zakonski zastupnik tužitelja, uredno pozvan, nije pristupio sudu radi davanja iskaza.

6.Sud nije provodio daljnje dokaze,a što će nastavno biti obrazloženo.

7.Tužitelj se tijekom postupka očitovao podneskom od 29. rujna 2023. (list 72 do 75 spisa), od 25. siječnja 2024. (list 139 i 140 spisa), od 28. ožujka 2024. (list 308 do 311 spisa), a tuženici podneskom od 24. listopada 2023. (list 135 i 136 spisa),od 24. siječnja 2025. (list 155 i 156 spisa), od 6. svibnja 2024. (list 374 i 375 spisa),

8.U ovom postupku radi se o sporu male vrijednosti iz članka 458. st. 1. ZPP-a.

9.Predmet ovog postupka je naplata pričuve za zgradu na adresi u [adresa].

10.Uvidom u vlasnički list za z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] utvrđeno je da su suvlasnici iste tuženici , svaki u ¼ dijela, te Bilding d.o.o. i ĐJ, svaki u ¼ dijela. ŠJ vlasnik je etaže E-1: prizemlje na nacrtu označeno žutom bojom, SJ vlasnik je etaže E-2: prizemlje na nacrtu označeno crvenom bojom, Bilding d.o.o. vlasnik je etaže E-3: I kat zgrade na nacrtu označeno plavom bojom,a UJ vlasnik je etaže E-4: II kat zgrade na nacrtu označen plavom bojom.

11.Pasivna legitimacija nije sporna.

12.Sporna je aktivna legitimacija, osnova i visina postavljenog zahtjeva.

13.Saslušani svjedoci roditelji su tuženika SJ, što ih čini osobama zainteresiranim za ishod ovog postupka. Ova se odluka ne temelji niti na iskazima stranaka, iako su svi iskazi cijenjeni sukladno priloženoj dokumentaciji. S obzirom na činjenicu da je za donošenje odluke u ovom predmetu odlučna ocjena priloženih isprava, to sud nije smatrao potrebnim odgađati ročište radi saslušanja z.z. tužitelja i svjedokinje UJ jer bi se time strankama prouzročio nepotreban trošak.

14.Iz priložene dokumentacije proizlazi kako slijedi:

- društvo Vitabel d.o.o. Opatija kao upravitelj i suvlasnici zgrade zastupani po predstavniku suvlasnika UJ zaključili su 1. prosinca 2021. Ugovor o upravljanju zgradom,a koji ugovor je potpisan po z.z. upravitelja i UJ

- Suvlasnici stambene zgrade u [adresa] zaključili su 1. prosinca 2021. Međuvlasnički ugovor ,a koji ugovor je potpisan po upravitelju UJ kao ovlaštenom predstavniku suvlasnika

- suvlasnici stambene zgrade u [adresa] donijeli su odluku da se 1. prosinca 2021. upravljanje zgradom povjerava društvu Vitabel d.o.o., da se za predstavnika bira UJ koja se ovlašćuje na zaključenje Ugovora o upravljanju zgradom sa novoizabranim upraviteljem, da će visina pričuve iznositi 10 kn/m2,a uz Odluku prileži tablica sa potpisima suvlasnika ujedno kao prilog 1. Međuvlasničkom ugovoru. Tablica je potpisana po suvlasnicima UJ i Bilding d.o.o.

15.Tuženici osporavaju priloženu dokumentaciju budući smatraju da nije donijeta sukladno zakonu, jer nije potpisana od većine suvlasnika. Pri tome se pozivaju na stanje u zemljišnim knjigama kao jedino mjerodavno.

16.Tužitelj smatra da se radi o zakonitim i važećim ispravama jer se temelje na odlukama većine suvlasnika s obzirom na stvarne površine posebnih dijelova,te u prilog svojih tvrdnji ulaže u spis Plan posebnih dijelova zgrade izrađen od strane društva Geoprojekt d.d. Opatija u svibnju 2021.,a koji je naručen po suvlasnici UJ.

17.Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09 ,153/09, 90/10, 143/12, 152/14 – dalje ZV) u članku 86. određuje poslove redovite uprave, pa kao takve između ostalih navodi i poslove uprave cijelom nekretninom, redovito održavanje zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine uključujući i građevne promjene nužne radi održavanja, te stvaranje primjerene zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove, kao i imenovanje i opoziv zajedničkog upravitelja.

18.Doprinose za zajedničku pričuvu radi pokrića troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine, te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno (čl.89. ZV-a).

19.Međuvlasnički ugovor i Ugovor o upravljanju zgradom moraju biti zaključeni od strane većine suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovine vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine,a da bi obvezivali sve suvlasnike.

20.Sukladno stanju u zemljišnim knjigama, u pravu su tuženici kada upiru na nevaljanost priložene dokumentacije, te je i ovaj sud mišljenja da je u opisanoj situaciji mjerodavno stanje u zemljišnim knjigama.

21.Iako iz provedenog dokaznog postupka proizlazi da suvlasnički omjeri ne bi bili jednaki jer to očito nisu niti posebni dijelovi,nije prihvatljiv priloženi Plan posebnih dijelova zgrade izrađen u svibnju 2021. po nalogu jedne suvlasnice, tim više što se u istome spominje i stan u potkrovlju koje se u zemljišnim knjigama ne spominje. Spisu ne prileži potvrda nadležnog tijela za prostorno uređenje i graditeljstvo bez koje nije niti moguće uspostaviti vlasništvo posebnog dijela. Tužitelj je, doduše, na tu okolnost predložio vještačenje u ovom postupku. Međutim, iz provedenog postupka proizlazi da postoje nezakonito izgrađeni dijelovi,koji po ocjeni ovog suda ne bi smjeli ulaziti u neto korisnu površinu posebnih dijelova, pa bi upuštanje u takvo vještačenje u opisanoj situaciji,a s obzirom da se radi o sporu male vrijednosti pokrenutom po prijedlogu za ovrhu na temelju vjerodostojne isprave bilo protivno načelu ekonomičnosti.

23.Stoga ovaj sud smatra da je osnovan prigovor nedostatka aktivne legitimacije na strani tužitelja.

24.Upravitelj svoje ovlaštenje za pokretanje ovog postupka crpi iz Ugovora o upravljanju zgradom od 1. prosinca 2021. kojeg je u ime suvlasnika zaključila UJ,a koja je kao ovlašteni predstavnik izabrana Međuvlasničkim ugovorom od 1. prosinca 2021. Međuvlasnički ugovor od 1. prosinca 2021. nije potpisan od strane većine suvlasnika zgrade, što je protivno odredbi članka 375. st. 3. ZV-a,a što ga čini ništetnim u smislu članka 322. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21,114/22,156/22,145/23, 155/23-ZOO). Posljedično tome nije pravno valjan niti Ugovor o upravljanju zgradom.

25.Treba reći da je zajednička pričuva suvlasnika zakonska obveza, pa u situaciji kada se na strani tužitelja pojavljuju ostali suvlasnici zgrade, isti bi neovisno o postojanju ili nepostojanju Međuvlasničkog ugovora bili aktivno legitimirani za naplatu pričuve.

26. Slijedom navedenog, a budući tužitelj nije dostavio valjani ugovor koji bi potvrdio njegovo pravo na upravljanje nekretninom, valjalo je odlučiti kao u izreci.

27.Odluka o trošku temelji se na odredbi članka 154. st. 1. ZPP-a.

28.Trošak je odmjeren u skladu sa Tarifom o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine 138/23).

29.Temeljem članka 37. st. 2. ZPP-a ako su zahtjevi iz tužbe istaknuti protiv različitih tuženika, vrijednost predmeta spora određuje se prema vrijednosti svakog pojedinog zahtjeva.

30.Tuženiku IJ (VPS 297,84 Eur) priznat je slijedeći trošak:

-sastav prigovora protiv rješenja o ovrsi 25 bodova/50,00 € (Tbr.8.1.)

-pristojba na prigovor 13,27 €

-sastav podneska od 24.10.2023. 25 bodova/50,00 € (Tbr.8.1.)

-ročište 6.3.2024. 12,5 bodova/25,00 € (Tbr.9.2.)

-sastav podneska od 24.1.2025. 25 bodova/50,00 € (Tbr.8.1.)

-trošak PDV-a od 25% , 43,75 € (Tbr.46.).

31.Nije priznat pristup na ročište 6. ožujka 2024. u punom iznosu jer na istome nije bilo raspravljanja i stranke su suglasno izjavile da ih se uputi u postupak mirenja,a nije priznat niti trošak pristupa na ročište u predmetu Mir jer nije predviđem Tarifom.

32.Tuženiku FJ (VPS 860,16 Eur) priznat je slijedeći trošak:

- sastav prigovora protiv rješenja o ovrsi 75 bodova/150,00 € (Tbr.8.1.)

- pristojba na prigovor 26,55 €

- sastav podneska od 6.5.2024. 75 bodova/150,00 € (Tbr.8.1.)

- ročište 6.11.2024. 75 bodova/150,00 € (Tbr.9.1.)

- trošak PDV-a od 25% 112,5 € (Tbr.46.)

33.Tuženicima je nadalje priznat trošak pristupa na ročišta 29. siječnja 2025. i 25. travnja 2025. u visini od 75 bodova po radnji, ukupno 300,00 Eur, uvećano za 10% na ime zastupanja više osoba , 30,00 Eur (Tbr. 36), te trošak PDV-a od 25%, 82,50 Eur.

U Opatiji 18. lipnja 2025.

S u d a c:

Senka  Kirša

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana od dana primitka. Žalba se podnosi ovome sudu,a o žalbi odlučuje nadležni Županijski sud.

Dna:

1. Pun. tužitelja uz rješenje o plaćanju sudske pristojbe na presudu 39,82 €

2. Pun. tuženika