Republika Hrvatska
Općinski sud u Pazinu
Stalna služba u Poreču-Parenzo
Turistička 2, 52440 Poreč-Parenzo
Poslovni broj: P-1069/2023-24
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski sud u Pazinu, Stalna služba u Poreču-Parenzo, po sucu toga suda Vlatki Markuš, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja ĐH, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupanog po punomoćnicima iz Odvjetničkog društva Čohilj i partneri d.o.o. Pula, protiv tuženika F.I.N.M.A.V.I. d.o.o., OIB: 76642578753, Poreč, Trg slobode 5, zastupanog po punomoćnicima iz Zajedničkog odvjetničkog ureda Alenu Kalčiću i Nevenu Šviću, odvjetnicima u Poreču, radi raskida ugovora i dr., nakon javne glavne rasprave zaključene dana 14. svibnja 2025., u prisutnosti punomoćnice tužitelja Sanje Čohilj Vadinjof, odvjetnice u Odvjetničkom društvu Čohilj i partneri d.o.o. Pula i punomoćnika tuženika Nevena Švića, odvjetnika u Poreču, dana 18. lipnja 2025.
p r e s u d i o j e
I Utvrđuje se da je raskinut Ugovor o kupoprodaji nekretnine sklopljen između tužitelja i tuženika, ovjeren kod javnog bilježnika Anke Poropat ovjeren pod posl.br.
OV-325/19 dana 31. siječnja 2019. godine.
II Raskida se Ugovor o osnivanju prava građenja od 21. rujna 2017. godine, sklopljen između tužitelja i tuženika, solemniziran kod javnog bilježnika Anke Poropat iz Višnjana, broj OU-398/17, te se nalaže tuženiku izdati tužitelju ispravu podobnu za uknjižbu brisanja prava građenja upisanog na nekretninama označenima kao k. č. br. [katastarska čestica], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i k. č. br. [katastarska čestica], upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Pazinu, Zemljišnoknjižni odjel Poreč pod brojem Z-1575/2018, u roku od 15 dana, a u protivnom će istu zamijeniti ova Presuda.
III Utvrđuje se da ne postoji pravo tuženika na primitak povrata kapare, odnosno obveza tužitelja na vraćanje kapare isplaćene tužitelju temeljem Predugovora ugovoru o kupoprodaji nekretnina sklopljen dana 21. rujna 2017. godine i solemniziran kod javnog bilježnika Anke Poropat iz Višnjana, broj OU397/17, u visini od 20.000,00 EUR- a u protuvrijednosti u kunama prema srednjem tečaju HNB-a na dan isplate.
IV Utvrđuje se da je prestalo založno pravo osnovano Sporazumom o osnivanju založnog prava od 21. rujna 2017. godine solemniziran kod javnog bilježnika Anke Poropat iz Višnjana, broj OU-399/17, u visini od 20.000,00 EUR-a u protuvrijednosti u kunama prema srednjem tečaju HNB-a na dan isplate.
V Ovlašćuje se tužitelj ishoditi uknjižbu brisanja prava zaloga upisanog na nekretninama označenima kao k. č. br. [katastarska čestica], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i k. č. br. [katastarska čestica], upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Pazinu, Zemljišnoknjižni odjel Poreč pod brojem Z-1572/2018, a tuženik je to dužan trpjeti.
VI Nalaže se tuženiku naknaditi tužitelju trošak parničnog postupka u iznosu od 3.592,85 eura (tri tisuće petsto devedeset dva eura i osamdeset pet centi), u roku od 15 dana zajedno sa zateznom kamatom tekućom od dana presuđenja pa do isplate.
Obrazloženje
1.Tužitelj u tužbi navodi da je s tuženikom sklopio predugovor ugovoru o kupoprodaji nekretnina dana 21. rujna 2017., solemniziranog kod javne bilježnice Anke Poropat iz Višnjana, broj OU-397/17, kojim se je obvezao kao prodavatelj prodati kupcu ovdje tuženiku 664/1324 dijela k. č. br. [katastarska čestica] pašnjak sa 1324 m2 upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i k. č. br. [katastarska čestica] oranica sa 1406 m2 upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Da mu je temeljem toga predugovora tuženik na ime kapare uplatio iznos od 20.000,00 eura, radi osiguranja predmetne uplate da je sklopljen sporazum o osnivanju založnog prava od 21. rujna 2017. solemniziran kod javne bilježnice Anke Poropat iz Višnjana broj OU-399/17, koje založno pravo je upisano u zemljišnoj knjizi ovoga suda pod brojem Z-1572/2018. Nadalje navodi da je s tuženikom osnovao i pravo građenja temeljem ugovora o osnivanju prava građenja od 21. rujna 2017. solemniziranog kod javne bilježnice Anke Poropat iz Višnjana broj OU-398/17, a radi lakše i jednostavnije realizacije projekta – izgradnje stambenih zgrada na nekretninama koje su bile predmet predugovora i to kako bi tuženik odmah izvršavao vlasničke ovlasti koje će steći kupnjom nekretnina, kako bi mogao ishodovati potrebnu dokumentaciju (građevinsku dozvolu, priključke na komunalnu infrastrukturu i sl.) koje pravo građenja je upisano u zemljišnoj knjizi ovoga suda pod poslovnim brojem Z- 1575/2018. Zatim da su 25. listopada 2018. sklopili ugovor o kupoprodaji nekretnina kojim je ugovoreno da će kupac prodavatelju isplatiti iznos kupoprodajne cijene od 243.828,00 eura u roku od 15 dana od dana sklapanja ugovora, a najkasnije u roku od 3 mjeseca od dana sklapanja. Zatim da su dana 31. siječnja 2019. sklopili sporazum o raskidu predmetnog ugovora zbog neispunjenja, ali su potom 31. siječnja 2019. sklopili novi ugovor o kupoprodaji ovjeren kod javne bilježnice Anke Poropat pod brojem OV- 325/19 s istim uvjetima kao u prethodnom ugovoru, što bi značilo da je predmetni iznos trebao biti uplaćen najkasnije do 31. travnja 2019. Navodi da tuženik nije ispunio svoju obvezu radi čega mu je uputio poziv 26. svibnja 2020. na koji se je tuženik isto oglušio. Kako tuženik nije ispunio svoju obvezu da se sukladno članku 362. i dr. Zakona o obveznim odnosima predmetni ugovor smatra raskinutim po samom zakonu. Nadalje navodi da kako tuženik nikada nije kupio predmetne nekretnine da je razvidno da je i ugovor o osnivanju prava građenja izgubio svrhu, pa da se i taj ugovor smatra raskinutim. Ističe da je ugovor o osnivanju založnog prava sklopljen isključivo kao osiguranje tuženika za isplaćenu kaparu od 20.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju Hrvatske narodne banke na dan plaćanja. Međutim kako ugovor o kupoprodaji nije realiziran da mu sukladno članku 304. Zakona o obveznim odnosima pripada primljeni iznos kapare čime je i prestala tražbina tuženika na eventualni povrat kapare kao i založno pravo tuženika kao akcesorno jer tuženik više nije ovlašten (zbog neispunjenja svoje obveze iz ugovora, a i nastupa raskida) potraživati predmetni iznos. Radi navedenog predložio je da sud donese presudu kako je to navedeno u izreci.
2.Tuženik u odgovoru na tužbu navodi da sud nije ovlašten konstitutivnom odlukom raskinuti ugovor zbog neispunjenja, već da to može učiniti samo u slučaju raskida ugovora zbog promijenjenih okolnosti. Ističe prigovor promašene aktivne legitimacije kao i prigovor nepostojanja pravnog interesa iz razloga što tužitelj više nije vlasnik predmetnih nekretnina. Navodi da nije odgovoran što u konkretnom slučaju nije došlo do realizacije kupoprodaje jer je njegova namjera bila stjecanje vlasništva svih nekretnina na tom području na kojem do dan danas nije moguća gradnja. Predložio je da sud odbije tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti.
3.Tijekom dokaznog postupka sud je izvršio uvid u: sporazumni raskid ugovora o kupoprodaji nekretnine (5-6), sporazum o osnivanju založnog prava (7-10), ugovor o osnivanju prava građenja (11-14), ugovor o kupoprodaji nekretnina od 31.01.2019. (15-19), ugovor o kupoprodaji nekretnina od 25.10.2018. (20-24), predugovor (25-34), zk izvatke (65-89), saslušao je svjedoke RH (90-91), ČH (92) i HH (94-95).
4.U vezi s ovako provedenim dokaznim postupkom sud je prema svojem uvjerenju, a na temelju savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno, kao i na temelju rezultata cjelokupnog postupka odlučio kao u izreci presude.
5.U ovom postupku nije sporno da su parnične stranke sklopile:
- predugovor ugovoru o kupoprodaji nekretnina dana 21. rujna 2017. i to tužitelj kao prodavatelj a tuženik kao kupac kojim se je tužitelj obvezao prodati tuženiku nekretnine i to 664/1324 dijela k. č. br. [katastarska čestica] pašnjak sa 1324 m2 i k. č. br. [katastarska čestica] oranica sa 1406 m2 obje upisane u k. o. [katastarska općina] (u nastavku predmetne nekretnine) za kupoprodajnu cijelu od 130 eura/m2 s time da će se točna površina utvrditi putem geometra nakon sklapanja predugovora, koji predugovor je potvrđen po javnoj bilježnici Anki Poropat iz Višnjana broj OU-397/17 dana 21. rujna 2017. (25-34), te da je tuženik tužitelju na ime navedenog predugovora isplatio 20.000,00 eura na ime kapare,
- sporazum o osnivanju založnog prava od 21. rujna 2017. između tužitelja kao založnog dužnika i tuženika kao založnog vjerovnika radi osiguranja novčane tražbine tuženika - prvog dijela kupoprodajne cijene u iznosu od 20.000,00 eura ispraćene temeljem naprijed navedenog predugovora, koji je potvrđen od strane javne bilježnice Anke Poropat iz Višnjana broj OU-399/17 dana 21. rujna 2017. (7-10), kojim sporazumom se je u zemljišnoj knjizi upisalo založno pravo na predmetnim nekretninama u korist tuženika za iznos od 20.000,00 eura,
- ugovor o osnivanju prava građenja od 21. rujna 2017. između tužitelja kao vlasnika nekretnina i tuženika kao nositelja prava građenja i to na predmetnim nekretninama kojim je ovlašten tuženik da na svoje ime i za svoj račun ishoduje sve dozvole potrebne za gradnju stambenih zgrada, vrši geodetska, arhitektonska i druga mjerenja, ishoduje sve dozvole potrebne za gradnju infrastrukture te vrši sve ostale radnje potrebne za formiranje zemljišnih čestica, pripremu dokumentacije za gradnju stambenih zgrada koje budu nastale cijepanjem ili na drugi način od predmetnih nekretnina, koji ugovor je potvrđen po javnoj bilježnici Anki Poropat iz Višnjana broj OU-398/17 dana 21. rujna 2017. (11-14), kojim ugovorom je u zemljišnoj knjizi upisano pravo građenja na predmetnim nekretninama u korist tuženika,
- ugovor o kupoprodaji nekretnina dana 25. listopada 2018. između tužitelja kao prodavatelja i tuženika kao kupca za iznos od 263.822,00 eura u kunskoj protuvrijednosti po srednjem tečaju Hrvatske narodne banke na dan plaćanja (130,00 eura/m2 x 2.029,40 m2) koji iznos se je kupac obvezao isplatiti u roku od 15 dana od dana sklapanja i potpisa ugovora, a najkasnije u roku od 3 mjeseca od dana sklapanja ugovora, a potpis prodavatelja ovjeren je po javnoj bilježnici Anki Poropat iz Višnjana broj OV-3076/2018 dana 25. listopada 2018. (20-24),
- sporazum o raskidu ugovora o kupoprodaji nekretnine od 25. listopada 2018., na kojem je potpis prodavatelja ovjeren po javnoj bilježnici iz Višnjana broj OV-
324/2019 dana 31. siječnja 2019. (5-6),
- ugovor o kupoprodaji nekretnina dana 31. siječnja 2019. između tužitelja kao prodavatelja i tuženika kao kupca za iznos od 263.822,00 eura u kunskoj protuvrijednosti po srednjem tečaju Hrvatske narodne banke na dan plaćanja (130,00 eura/m2 x 2.029,40 m2) koji iznos se je kupac obvezao isplatiti u roku od 15 dana od dana sklapanja i potpisa ugovora, a najkasnije u roku od 3 mjeseca od dana sklapanja ugovora, a potpis prodavatelja ovjeren je po javnoj bilježnici Anki Poropat iz Višnjana broj OV-325/2019 dana 31. siječnja 2019. (20-24).
Nadalje nije sporno da je tuženik kao kupac namjeravao na predmetnim nekretninama koje zajedno s drugim nekretninama (ukupno 28 katastarskih čestica) čine područje turističke zone Santa Marina izgraditi ugostiteljsko smještajne građevine do koje gradnje nije došlo, kao i da nije tužitelju isplatio kupoprodajnu cijenu iz ugovora od 31. siječnja 2019.
6.Ono što je sporno i što je u ovom postupku bilo potrebno utvrditi pitanje je da li je raskinut Ugovor o kupoprodaji od 31. siječnja 2019., da li su se ostvarili uvjeti za raskid Ugovora o osnivanju prava građenja od 21. rujna 2017., da li je prestalo založno pravo osnovano Sporazumom o osnivanju založnog prava od 21. rujna 2017., te da li tužitelj nije dužan vratiti tuženiku kaparu od 20.000,00 eura.
7.Odredba čl. 360. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 145/23 i 155/23- u nastavku ZOO) propisuje da u dvostranoobveznim ugovorima, kad jedna strana ne ispuni svoju obvezu, druga strana može, ako nije što drugo određeno, zahtijevati ispunjenje obveze ili, pod pretpostavkama predviđenim u idućim člancima, raskinuti ugovor jednostranom izjavom, ako raskid ugovora ne nastupa po samom zakonu, a u svakom slučaju ima pravo na naknadu štete.
8.Odredba čl. 361.st.1. ZOO-a propisuje da kad je ispunjenje obveze u određenom roku bitan sastojak ugovora, pa dužnik ne ispuni svoju obvezu u tom roku, ugovor se raskida po samom zakonu.
9.Ugovorom o kupoprodaji nekretnina od 31. siječnja 2019. tuženik se je kao kupac obvezao isplatiti kupoprodajnu cijenu od 263.822,00 eura u kunskoj protuvrijednosti po srednjem tečaju Hrvatske narodne banke na dan plaćanja u roku od 15 dana od dana sklapanja i potpisa ugovora, a najkasnije u roku od 3 mjeseca od dana sklapanja ugovora. Znači najkasnije do 31. travnja 2019., međutim nije ju isplatio do dan danas.
Kako tuženik nije ispunio svoju obvezu koja predstavlja bitan sastojak ugovora predmetni kupoprodajni ugovor je raskinut po samom zakonu radi čega je valjalo deklaratornom presudom utvrditi postojanje raskida i odlučiti kao pod toč.I. izreke.
10.Odredba članka 292. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12, 152/14 – u nastavku ZV) propisuje da pravo građenja prestaje propašću stvari, ovlaštenikovim odreknućem, istekom roka i ispunjenjem raskidnog uvjeta, zaštitom tuđeg povjerenja, prestankom korisnika, rasterećenjem te ukinućem. Stavak 2. propisuje da pravo građenja upisano u zemljišnoj knjizi prestaje kad, zbog razloga iz stavka 1. ovog članka, bude izbrisano kao teret na zemljištu opterećeno tim pravom i kao posebno zemljišnoknjižno tijelo.
11.Iz iskaza svjedoka RH (90-91), inače suvlasnice tuženika, proizlazi da je tuženik planirao projekt izgradnje deset vila na području Vabrige – Santa Marina naziva zona T2, u blizini mora. Prvi korak da je bio da se otkupi zemljište od svih vlasnika unutar te zone. Zastupnik svih tih ljudi da je bio KH koji je isto tako bio vlasnik pojedinih parcela unutar te zone. Plan je bio da se to zemljište otkupi od svih po istoj cijeni, a kasnije da bi se svo to zemljište objedinilo kao jedna cjelina. Sa svim vlasnicima sklapani su kupoprodajni ugovori pa tako i s tužiteljem od kojeg su kupljene dvije parcele kojom prilikom je dana kapara. Izjavila je da je uvjet bio da se riješi imovinsko pravni odnosi u pogledu puta koji je imao 67 vlasnika. Taj problem je rješavala javna bilježnica iz Višnjana Anka Poropat, međutim nije ga uspjela riješiti. Nadalje, sa svim vlasnicima je bila dogovorena cijena od 130,00 eura/m2. Međutim pojedini vlasnici su počeli dizati cijenu i tražiti do 250,00 eura/m2. Nadalje, kvadrature pojedinih parcela naznačene u vlasničkom listu sa stvarnim stanjem nisu odgovarale pa se je morala raditi nova geodetska izmjera. Svi ti problemi da su doveli do toga da se počela gubiti volja sa jedne i druge strane. Sa svim vlasnicima raskinuti su ugovori osim sa tužiteljem. Sa svima njima je dogovoreno da će oni tuženiku vratiti 50% kapare što se je i dogodilo osim sa tužiteljem. Izjavila je da su voljni i u pogledu tužitelja isto postupiti te tražiti da im vrati 50 % kapare, a drugu polovicu da zadrži. Što se tiče kupoprodajnih ugovora s tužiteljem izjavila je da su bila dva, oba da je sastavila javna bilježnica Anka Poropat, a na pitanje da li je tim ugovorima bilo predviđeno kada i pod kojim ugovorima se vraća i zadržava kapara odgovorila je da nije. Na pitanje da li je tužitelj bio upoznat sa svim problemima koji su kočili realizaciju projekta izgradnje vila odgovorila je da da i to redovito. Kada joj je predočen kupoprodajni ugovor od 25. listopada 2018. (20-24) i kada joj se je ukazalo na točku 2.3. toga ugovora odgovorila je da je to bio uvjet s kojim je prodavatelj bio upoznat, da je to bio najvažniji dio ugovora. Pojasnila je da je njihova namjera bila da postanu vlasnici cijelog područja kako bi nadležna služba izdala dozvolu za gradnju. Ukoliko bi se taj uvjet ispunio tada bi tuženik realizirao svoju obvezu po tom kupoprodajnom ugovoru u cijelosti. Osim toga u tom ugovoru da postoji odredba koja se odnosi na put koja je isto tako bila važna odredba toga ugovora. Nadalje je izjavila da sa svim vlasnicima nekretnina na području spomenute zone nisu sklopljeni predugovori i to s obitelji Đ, ali s njima da je sklopljen ugovor o pravu građenja. Isto tako da nisu sklopljeni ugovori za predmetni put, on da je bio u fazi rješavanja. Na pitanje, ako nisu bili sklopljeni predugovori sa svim vlasnicima zbog čega se je pristupilo sklapanju glavnog ugovora, konkretno s tužiteljem, odgovorila je da zato jer su rokovi iz predugovora koji su bili sklopljeni istekli odnosno počeli isticati, pa im je javna bilježnica Anka Poropat savjetovala da idu u sklapanje glavnih ugovora. Međutim nakon toga počeli su problemi jer su vlasnici počeli dizati cijenu, tražiti veći iznos, s kojima su usprkos tome sklapali glavne ugovore.
Svjedok ČH u svom je iskazu (92) izjavio da je tuženik od njega zatražio prijedlog izmjene urbanističkog plana tog područja, a vezanog za izgradnju vila na području Santa marina u Vabrigi. Pripremio je dokumentaciju koju je potom tuženik predao Općini Tar-Vabriga i to u siječnju 2018., a što je kasnije bilo ne zna jer je njegov posao završio, ali da se je pripremajući za današnje ročište informirao te saznao da prijedlog tuženika nije prihvaćen. Pojasnio je da je pripremio tri točke, prva je bila izmještanje kružnog toka, druga svrstavanje šetnice unutar zone obuhvata, te treća omogućavanje vlasničkog razgraničenja unutar zone. Da je po zvanju inženjer građevinarstva i kao takav je upoznat sa urbanističkim planom i uvjetom gradnje. Na pitanje da li je unutar predmetne zone danas moguće ishodovati građevinsku dozvolu odgovorio je da nije jer je planom predviđeno da je unutar te zone predviđena jedna cjelina. Građevinska čestica treba biti identična toj cjelini i mora imati osiguran pristup. Svjedok HH, sin tužitelja, u svom je iskazu (94-95) izjavio da je njegov otac bio vlasnik predmetnih nekretnina koje je odlučio prodati tuženiku, a on da je bio uključen u sve faze oko kupoprodaje tih nekretnina s tuženikom. Od strane tuženika da su uvijek razgovarali sa RH, nikada s TH. Prvo da je sklopljen predugovor kojom prilikom je tuženik njegovom ocu uplatio na ime kapare 20.000,00 eura. U samom tom predugovoru kao i u kasnijim ugovorima, ali i u njihovim dogovorima da nikada nije bilo govora kada i pod kojim uvjetima bi se kapara trebala vratiti. Istovremeno da je sklopljen i sporazum o osnivanju založnog prava na predmetnim nekretninama u korist tuženika radi osiguranja 20.000,00 eura, te pravo građenja. Nadalje je izjavio da su bili upoznati da tuženik namjerava na području gdje su nekretnine njegovog oca izgraditi stambene objekte. Nakon nekog vremena da je sklopljen i glavni ugovor. Kako kupoprodajna cijena nije bila isplaćena kako je dogovoreno da je sklopljen sporazum o raskidu toga kupoprodajnog ugovora, ali je istovremeno sklopljen i novi kupoprodajni ugovor s novim rokom isplate kupoprodajne cijene. Kada mu je predočena točka 2.3. prvog kupoprodajnog ugovora izjavio je da zna što ona znači, a vezano uz to izjavio je da im tuženik, a to je bila RH, nije nikada govorila o nikakvim problemima ili bilo čemu sličnome zbog kojih ne bi bilo moguće realizirati njihov projekt. Da ih tuženik o ničemu nije obavještavao niti rekao da se nije ili da se neće ostvariti stjecanje vlasništva cjelokupnog građevinskog područja s time da je čuo jer je bilo govora da ako tuženik ne kupi cijelu zonu da se ne može graditi. Nadalje je izjavio da sa RH nikada nisu pričali što će biti s kaparom ako tuženik ne kupi cijelu zonu.
12.Iz predmetnih isprava (predugovora, kupoprodajnog ugovora, ugovora o pravu građenja i zasnivanju založnog prava) proizlazi da predmetne nekretnine čine dio zona T21J, T22, TP3, P1, LM, Upk-Santa Marina koje čine jedinstvenu građevinsku cjelinu koje je kao cjelina podobna za ishodovanje dozvole za gradnju ugostiteljsko smještajnih građevina (građevinsko područje), a da bi tuženik to mogao bilo je potrebno da postane vlasnik cjelokupnog građevinskog područja
13.Iz iskaza navedenih svjedoka proizlazi da do građenja na predmetnim nekretninama neće jer je tuženik sa svim vlasnicima nekretnina unutar građevinskog područja raskinuo ugovore osim s tužiteljem. Osim toga gradnja nije ni moguća sukladno urbanističkom planu i uvjetima gradnje.
Znači, pravo građenja osnovano na predmetnim nekretninama u korist tuženika je izgubilo svoju svrhu, odnosno ispunjenje obveze po ugovoru o pravu građenja je postalo nemoguće.
U takvom slučaju tuženik je bio dužan o tome na vrijeme obavijestiti tužitelja. Svjedok RH izjavila je da je tužitelj bio upoznat sa svim problemima koji su kočili realizaciju projekta izgradnje vila i to redovito.
Za razliku od nje svjedok HH izjavio je da im tuženik, a to da je bila RH, nije nikada govorila o nikakvim problemima ili bilo čemu sličnome zbog kojih ne bi bilo moguće realizirati njihov projekt.
Bez obzira na ovako suprotne tvrdnje činjenica je da je tuženik nakon sklapanja predugovora, ugovora o osnivanju pravu građenja te sporazuma o osnivanju založnog prava s tužiteljem sklapa kupoprodajni ugovor, točnije dva ugovora, prvi 25. listopada 2018., godinu dana od sklapanja predugovora (21. rujna 2017.) kojeg raskidaju 31. siječnja 2019. da bi isti taj dan (31. siječnja 2019.) sklopili novi kupoprodajni ugovor. S tim u vezi čudi zašto je tuženik unatoč problemima u vezi realizacije projekta s tužiteljem sklopio glavni ugovor. Svjedokinja RH je s tim u vezi izjavila da je to učinjeno zato što su rokovi iz predugovora počeli isticati i zato što im je to savjetovala javna bilježnica. Takvo postupanje po ocjeni ovoga suda nije logično niti svrsishodno jer ukoliko postoje problemi koji koče realizaciju projekta tada bi bilo svrhovitije kroz anekse produžiti rokove iz predugovora ili ga raskinuti, a ne sklapati glavne ugovore što sugerira da problema nema i da se nastavlja s realizacijom dogovorenog.
S obzirom na to sud zaključuje da tuženik nije obavijestio tužitelja o problemima odnosno o promijenjenim okolnostima te tužitelj osnovano traži raskid takvog ugovora koji zahtjev sud i prihvaća te odlučuje kao pod točkom II izreke (odredba čl. 373. i 374. ZOO-a ).
Kao što je naprijed kao nesporno navedeno tuženik je tužitelju isplatio 20.000,00 eura na ime kapare koji se uračunava u kupoprodajnu cijenu po sklapanju predugovora.
Tužitelj traži utvrđenje da ne postoji pravo tuženika na primitak povrata kapare, odnosno njegova obveza vraćanja kapare jer da tuženik nije ispunio preuzetu obvezu čak ni nakon dodatnog poziva.
Tuženik niti ne zahtjeva povrat kapare, ali očito ne daje brisovno očitovanje kojim bi se u zemljišnoj knjizi brisalo pravo građenja i pravo zaloga na predmetnim nekretninama.
Iz iskaza svjedokinje RH proizlazi da je tuženik sa svim vlasnicima nekretnina na predmetnom području raskinuo ugovore koji su mu vratili 50% kapare, osim s tužiteljem. Izjavila je da je tuženik voljan i u pogledu tužitelja postupiti isto i od njega zatražiti 50% kapare. Takav prijedlog tužitelj očito ne prihvaća.
14.Odredba članka 304. st. 1. ZOO-a propisuje da ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je dala kaparu, druga strana može po svojem izboru zahtijevati ispunjenje ugovora, ako je to još moguće, ili tražiti naknadu štete, a kaparu uračunati u naknadu ili vratiti ili se zadovoljiti primljenom kaparom.
15.Odredba članka 187. st. 1. Zakona o parničnom postupku (Službeni list SFRJ 4/77, 36/77, 36/80, 6/80, 69/82, 43/82, 58/84, 74/87, 57/89, 20/90, 27/90, 35/91, "Narodne novine" 53/91, 91/92, 112/99, 129/00, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 96/08, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19,80/22, 114/22, 155/23 – u nastavku ZPP) propisuje da tužitelj može u tužbi tražiti da sud samo utvrdi postojanje, odnosno nepostojanje kakva prava ili pravnog odnosa ili istinitost odnosno neistinitost kakve isprave. Stavak 2. propisuje da se takva tužba može podići kad je to posebnim propisima predviđeno, kad tužitelj ima pravni interes da sud utvrdi postojanje odnosno nepostojanje kakva prava ili pravnog odnosa ili istinitost odnosno neistinitost kakve isprave prije dospjelosti zahtjeva za činidbu iz istog odnosa ili kad tužitelj ima kakav drugi pravni interes za podizanje takve tužbe.
16.Sud smatra da tužitelj ima pravni interes da sud utvrdi nepostojanje prava tuženika za povratom kapare, odnosno njegova obveza za vraćanjem isplaćenog iznosa na ime kapare jer se na taj način izbjegava vođenje eventualno nove parnice čiji bi predmet bilo vraćanje kapare, što ne bi bilo svrsishodno niti ekonomično.
17.Sukladno naprijed citiranoj odredbi ZOO-a sud smatra da tužitelj zasigurno nije odgovoran za neispunjenje ugovora. Tužitelj je taj koji je u svemu postupio kako je ugovoreno i predugovorom i kupoprodajnim ugovorom. Za razliku od njega tuženik kao strana koja je dala kaparu imala je na raspolaganju više pravnih instituta s kojima se je mogla zaštititi u slučaju promjenjivih okolnosti koje su eventualno nastale nakon sklapanja i predugovora i kupoprodajnog ugovora, a na koje nije mogla utjecati. Osim toga tuženik sudu nije pružio ni jedan dokaz iz kojeg bi proizlazilo da do realizacije glavnog ugovora nije došlo njegovom krivnjom. To što su pojedini prodavatelji nekretnina unutar zone građenja počeli tražiti više novaca nego što je bilo ugovoreno kao i imovinsko pravni problemi u pogledu realizacije pristupnog puta, kako je to izjavila svjedokinja RH, nisu okolnosti koje tuženika oslobađaju krivnje. S obzirom na navedeno sud smatra da je tuženik taj koji je odgovoran za neispunjenje ugovora iz kojeg razloga tužitelj ima pravo zadržati primljenu kaparu i radi čega je valjalo odlučiti kao u izreci pod točkom III izreke.
Kako je prestala tražbina od 20.000,00 eura koja je osigurana na predmetnim nekretninama prestaje i založno pravo sukladno odredbi članka 346. ZV-a, te se ovlašćuje tužitelja da zatraži brisanje toga prava u zemljišnoj knjizi sukladno odredbi članka 352. st. 2. ZV-a iz kojeg razloga je valjalo odlučiti kao u izreci pod točkama IV i V.
18.Odluka o parničnom trošku temelji se na odredbi članka 154. st. 1. Zakona o parničnom postupku s obzirom na vrijednost predmeta spora od 26.544,56 sura, te s obzirom da tužitelja zastupaju punomoćnici koji su odvjetnici, sukladno Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika.
Sud je tužitelju priznao trošak sastava tužbe, trošak zastupanja na ročištima 23. svibnja 2024., 12. rujna 2024., 04. veljače 2025. i 14. svibnja 2025. u iznosima od po 500,00 eura, trošak PDV-a od po 25% na te iznose tj. od po 125,00 eura, te trošak sudske pristojbe na tužbu u iznosu od 155,95 eura, te trošak sudske pristojbe na presudu od 311,90 eura, ukupno 3.592,85 eura.
Sud tužitelju nije priznao trošak sastava odgovora na žalbu protiv presude zbog ogluhe, trošak pristojbe na presudu zbog ogluhe i trošak pristojbe odgovora na žalbu protiv presude zbog ogluhe s obzirom da se radi o troškovima koji nisu izazvani postupanjem tuženika prema odluci županijskog suda s obzirom da je prihvatio žalbu tuženika i ukinuo presudu zbog ogluhe.
19.Radi svega navedenog sud je presudio kao u izreci.
U Poreču-Parenzo 18. lipnja 2025.
S u d a c:
Vlatka Markuš
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ove presude može se izjaviti žalba županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda, a rok za žalbu je 15 dana i počinje teći danom dostave presude. Stranci koja je pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje, kao i stranci koja nije pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje, a bila je uredno pozvana, smatrat će se da je dostava presude obavljena onoga dana kada je održano ročište na kojem se presuda objavljuje. Stranci koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje, rok za žalbu teče od dana dostave prema odredbama Zakona o dostavi pismena.
U Poreču-Parenzo 18. lipnja 2025.
S u d a c:
