Poslovni broj: P-76/2025-9

REPUBLIKA HRVATSKA

TRGOVAČKI SUD U RIJECI

Rijeka, Zadarska 1 i 3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Rijeci, po sucu Jasenki Pavišić Čačić kao sucu pojedincu, u parničnom predmetu tužitelja CVIJET JADRANA j.d.o.o. za trgovinu i usluge, Rijeka, Andree Benussia 7, OIB 29383628281, kojeg zastupa Boris Šolaja odvjetnik iz Rijeke, Ante Starčevića 5, protiv tuženika VECLA, d.o.o. za obavljanje komunalnih i lučkih djelatnosti, Krk, Lukobran 5, OIB 33825903375, kojeg zastupa Ivana Radić, odvjetnica iz Rijeke, M. Gupca 16, radi utvrđenja i činidbe, nakon glavne i javne rasprave zaključene dana 20. svibnja 2025. godine u prisutnosti punomoćnika tužitelja Borisa Šolaje, odvjetnika iz Rijeke i punomoćnice tuženika Ivane Radić, odvjetnice iz Rijeke, a objavljene dana 18. lipnja 2025. godine

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

"1. Utvrđuje se da Ugovor o zakupu montažnog objekta br. 1 od dana 18. lipnja 2024. koji je izmijenjen Dodatkom 1. Ugovora o zakupu montažnog objekta sklopljenim dana 17. srpnja 2024. nije otkazan te da Izjava o otkazu Ugovora o zakupu od 15. studenog 2024. nema pravni učinak među strankama.

2. Snižava se zakupnina ugovorena Ugovorom o zakupu montažnog objekta br. 1 od dana 18. lipnja 2024. izmijenjenog Dodatkom 1. Ugovora o zakupu montažnog objekta sklopljenim dana 17. srpnja 2024., te se umjesto iznosa od 20.117,70 EUR uvećano za PDV utvrđuje iznos godišnje zakupnine u iznosu od 18.105,93 EUR uvećano za PDV.

3. Nalaže se tuženiku da tužitelju naknadi prouzročeni parnični trošak s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom po stopi koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koja je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta uvećanoj za 8%-tnih poena, u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe."

II. Nalaže se tužitelju da naknadi tuženiku parnične troškove u iznosu od 500,00 EUR u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. U tužbi od 6. veljače 2025. godine tužitelj je naveo da su stranke zaključile ugovor o zakupu montažnog objekta dana 18. lipnja 2024. godine s dodatkom ugovoru kojim da je izmijenjen montažni objekt koji se daje u zakup iz objekta br. 4 u objekt br. 1. Naveo je da se radilo o zakupu montažnog objekta za prodaju voća i povrća. S korištenjem objekta tužitelj da je započeo 12. srpnja 2024. godine, a 30. srpnja 2024. godine tužitelj da je ishodio minimalne tehničke uvjete za predmetni poslovni prostor po kojima mu je odobren oblik prodajnog objekta - kiosk što da podrazumijeva mogućnost prodaje robe isključivo na način da se kupci nalaze izvan objekta u času prodaje robe što znači da nema mogućnosti da kupci ulaze u objekt. Navedeno da je suprotno dogovoru stranaka da će svi objekti na tržnici Sv. Bernardina u Krku koristiti objekte kao male trgovine u koje će kupci moći ulaziti, a što da je posebno važno u jesenskom i zimskom periodu godine. U objavljenom natječaju za davanje u zakup predmetnih objekata od 17. svibnja 2024. godine da je bilo navedeno da se montažni objekt koji je predmet zakupa sastoji od jedne prostorije površine 12m2 s priključkom na vodu, struju, grijanje, hlađenje, umivaonik, bez namještaja i drugih uređaja te da nije dozvoljeno izlaganje robe i obavljanje djelatnosti izvan prostora montažnog objekta odnosno da se djelatnost obavlja isključivo u unutarnjem prostoru. Stoga smatra da se radi o nedostatku predmeta zakupa zbog čega se tužitelj obratio tuženiku sa zahtjevom za sniženje zakupnine čemu da nije bilo udovoljeno. Naveo je da tuženik nije ispunio svoju obvezu predaje montažnog objekta - male trgovine zbog čega da tužitelj nije plaćao zakupninu. Pozvao se na pravo koje proizlazi iz odredbe čl. 358. ZOO-a kojim je predviđeno da u dvostranoobveznim ugovorima ni jedna strana nije dužna ispuniti svoju obvezu ako druga strana ne ispuni ili nije spremna istodobno ispuniti svoju obvezu. Tuženik da je tužitelju s danom 15. studenoga 2024. godine izjavio otkaz ugovora o radu. Prije otkaza tuženik da nije postupio sukladno odredbi čl. 535. st. 1 ZOO-a. Smatra da i unatoč postojanju nedostataka na zakupljenoj stvari, tužitelju pripada pravo na sniženje zakupnine za 20% i to za period od listopada do travnja zbog čega bi ukupni godišnji iznos zakupnine umjesto ugovorenih 20.117,70 EUR iznosio 18.105,93 EUR uvećano za PDV. Tužitelj da je prilikom sklapanja ugovora bio u uvjerenju da će predmetni objekt u hladnijem dijelu godine moći koristiti kao trgovinu u koju će kupci moći ulaziti jer da pojam montažnog objekta to predstavlja za razliku od objekta tipa kiosk. Tužbenim zahtjevom zatražio je da se utvrdi da ugovor o zakupu s dodatkom 1 ugovoru nije otkazan i da se snižava godišnja zakupnina na iznos od 18.105,93 EUR uvećano za PDV.

2. U odgovoru na tužbu tuženik je osporio osnovanost tužbenog zahtjeva. Osporio je kao neistinitu tvrdnju da bi tuženik kao zakupodavac zakupnicima predočio korištenje predmetna zakupa kao malih trgovina u koje će kupci moći ulaziti. Ishođenje minimalnih tehničkih uvjeta, prema natječajnim uvjetima, da je prebačeno na zakupnike. Predmet zakupa da je bio montažni objekt što kiosk po definiciji i jest veličine 12 m2 koji da je ostakljen i u kojem je roba u potpunosti unutar prodajnog prostora, a kupac da kupuje izvana ili da stoji na samom ulazu. U natječajnoj dokumentaciji da se nigdje ne navodi da je riječ o maloj trgovini zbog čega nije bilo osnove da će zakupnik dobiti minimalne tehničke uvjete za trgovinu u smislu male trgovine - prodavaonice prema Pravilniku o minimalnim tehničkim i drugim uvjetima koji se odnose na prodajne objekte, opremu i sredstva u prodajnim objektima i uvjetima za prodaju robe izvan prodavaonica (NN 66/09, 108/09, 8/10 i 108/14). Naime, predmetnim Pravilnikom je propisano da za prodavaonicu prodajni objekt mora imati prodajni prostor i odvojenu pomoćnu prostoriju kao skladišni prostor u istom prostoru ili u blizini. Neznanje za takav propis ne ekskulpira tužitelja. Tužitelj da je prostor zakupio u viđenom stanju i da iz uvjeta iz natječaja nigdje ne proizlazi da se radi o prodaji unutar objekta već da je natječajna odredba glasila da se djelatnost isključivo obavlja u unutarnjem prostoru u smislu izlaganja robe i prodaje izvan kioska putem stalaka i klupa, a što je tužitelj redovito radio i kršio ugovor o zakupu budući da je bilo zabranjeno izlaganje robe izvan prodajnog prostora. Tužitelj da je morao previdjeti lošiji promet u zimskim mjesecima zbog čega da je i predviđena niža zakupnina u zimskom periodu, a ne zatvoriti objekt i prestati plaćati zakupninu. Tužitelj da nije platio zakupninu za rujan i listopad prije uručenja otkaza. Tek nakon otkaza da je platio zakupninu za rujan od 2.514,71 EUR, a da nije platio zakupninu za studeni 2024. u iznosu od 1.508,83 EUR. Stoga da nije platio niti zakupninu u onoj visini za koju smatra da bi bila pravična. Predložio je odbijanje tužbenog zahtjeva.

3. Na pripremnom i ročištu za glavnu raspravu održanom 20. svibnja 2025. godine tužitelj je učinio nespornom činjenicu da je ugovor otkazan zbog neplaćanja zakupnine. Istaknuo je da su svjedoci ŽH i DH predloženi na okolnost dokazivanja činjenice da je postojao dogovor da se radi o montažnim objektima u koje će kupci moći ulaziti. Ustrajao je kod prijedloga da se provede očevid na licu mjesta. Tuženik je naveo da je predmetni ugovor o zakupu zaključen na temelju objavljenih uvjeta iz javnog natječaja i da nije bilo, a niti da je moglo biti, bilo kakvih drugačijih usmenih pogodbi osim onih objavljenih u natječaju. Naglasio je da je iz natječajnih uvjeta ishođenje minimalnih tehničkih uvjeta prebačeno na teret gospodarstvenika iz razloga što korištenje montažnog objekta ovisi o njihovoj djelatnosti.

4. Sud je proveo dokaz uvidom u dokumentaciju koja prileži spisu.

5. Na temelju savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno, kao i na temelju rezultata cjelokupnog raspravljanja, sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev neosnovan u cijelosti.

6. Nesporna je činjenica da su stranke zaključile ugovor o zakupu montažnog objekta dana 18. lipnja 2024. godine (str. spisa 6-12) s dodatkom 1. od 17. srpnja 2024. godine (str. spisa 13-16) i to tužitelj u svojstvu zakupnika, a tuženik u svojstvu zakupodavca sve prema provedenom natječaju za davanje u zakup prema uvjetima na str. spisa 30-35 u smislu čl. 4. st. 3 i 5. st. 1 Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11, 64/15, 112/18 i 123/24).

7. Sporna je okolnost ima li izjava o otkazu ugovora o zakupu od 15. studenoga 2024. godine (str. spisa 27) pravni učinak.

8. Sporno je postoje li nedostaci u predmetu zakupa zbog kojih bi tužitelju pripadalo pravo na sniženje zakupnine.

9. Tužitelj nije dostavio dokaz da bi u vrijeme primitka izjave o otkazu od 15. studenoga 2024. godine izvršio plaćanje dugovane zakupnine zbog čega nisu ispunjene pretpostavke za primjenu odredbe čl. 535. st. 2 ZOO-a.

10. Iz predmetne izjave o otkazu ugovora o zakupu od 15. studenoga 2024. godine (str. spisa 27) proizlazi da je tužitelj kasnio s uplatom prvog obroka zakupnine kojeg je trebao uplatiti s danom početka obavljanja djelatnosti (12. srpnja 2024. godine). Osim toga, između stranaka je nesporna činjenica da prije izjave o otkazu nije bila plaćena niti zakupnina za rujan i listopad 2024. godine budući da činjenicu plaćanja tužitelj ni ne iznosi, a niti ju dokazuje dokazima dostavljenim uz tužbu. Stoga je izjava o otkazu ugovora o zakupu zbog neurednog ispunjenja obveza te zbog ispunjenja pretpostavki iz čl. 10. st. 1 alineja 2 i 4 ispunjena. Zbog navedenog, ocijenjen je pravno neutemeljenim tužbeni zahtjev da se utvrdi da je izjava o otkazu bez pravnog učinka među strankama te da posljedično ugovor o zakupu nije otkazan.

11. Tužitelj se neutemeljeno poziva na odredbu čl. 535. st. 1 ZOO-a budući da se radi o dispozitivnoj normi kao i zbog okolnosti da su stranke čl. 10. Ugovora zasebno uredile situacije u kojima zakupodavac ima pravo otkazati predmetni ugovor prije isteka ugovora o zakupu uz otkazni rok od 5 dana.

12. Nadalje, u postupku je utvrđeno da ne postoje materijalni nedostaci u pogledu predmeta zakupa. Prema objavljenim natječajnim uvjetima na str. spisa 30-35 objekt zakupa je opisan kao: "Montažni objekt koji je predmet zakupa sastoji se od jedne prostorije površine 12 m2. Objekt ima priključak vode i struje, grijanje, hlađenje, te umivaonik, bez namještaja i drugih uređaja. Nije dozvoljeno izlaganje robe i obavljanje djelatnosti izvan prostora montažnog objekta odnosno djelatnost se isključivo obavlja u unutarnjem prostoru."

13. Ponuditelji su bili u obvezi ishoditi o svom trošku svu potrebnu dokumentaciju mjerodavnih županijskih i državnih tijela vezano za obavljanje predmetnih djelatnosti kao i osigurati sve potrebne sanitarne tehničke uvjete (str. spisa 35).

14. Okolnost da je tužitelj ishodio od nadležnog Upravnog odjela za turizam, poduzetništvo i ruralni razvoj - Krk 30. srpnja 2024. godine rješenje o ispunjenju uvjeta za obavljanje djelatnosti u obliku prodajnog objekta - kiosk (str. spisa 17-19) ne predstavlja temelj za zaključak da objekt zakupa ima materijalni nedostatak. Navedeno iz razloga što se radi o ishođenju minimalnih tehničkih sanitarnih i zdravstvenih uvjeta za obavljanje prodaje djelatnosti voća i povrća kao i stoga što je tužitelj kao zakupoprimac predmetni montažni objekt preuzeo u viđenom stanju. Uostalom iz dostavljenog rješenja ( str. spisa 17-19) proizlazi da se radi o objektu prikladnom za obavljanje ugovorene djelatnosti prema čl. 8. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora i čl. 1. st. 4. ugovora o zakupu (str. spisa 6-12) odnosno objektu pogodnom za prodaju voća i povrća. Budući da se radilo o ugovoru o zakupu sklopljenom na temelju provedenog natječaja, sud je ocijenio uvjerljivom tvrdnju tuženika da nije bilo drugačijih usmenih pogodbi različitih od onih sadržanih u pisanim natječajnim uvjetima. Zbog toga su ocijenjeni suvišnim i nepotrebnim dokazni prijedlozi za saslušanjem svjedoka ŽH, DH te saslušanjem stranaka kao i provođenjem očevida na licu mjesta.

15. Slijedom iznijetih utvrđenja, sud je tužbeni zahtjev ocijenio pravno neosnovanim zbog čega je primjenom odredbe čl. 338. st. 3 ZPP-a (NN 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 70/19, 80/22 i 114/22, 155/23) odlučeno kao u točki I. izreke.

16. Odluka o troškovima postupka temelji se na odredbi čl. 154. st. 1 i čl. 155 ZPP-a. Tuženiku je zbog uspjeha u sporu priznat trošak zastupanja po odvjetniku sukladno Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika i to za sastav odgovora na tužbu 200,00 EUR (T.br. 8.1.), zastupanje na pripremnom i ročištu za glavnu raspravu od 20. svibnja 2025. godine 200,00 EUR (T.br. 9.1.), PDV 25% 100,00 EUR s time da će zbog uspjeha tuženika u sporu trošak sudske pristojbe za odgovor na tužbu, primjenom čl. 4. st. 1 toč. 2 Zakona o sudskim pristojbama, pasti na teret tužitelja. Stoga je odlučeno kao u točki II. izreke.

U Rijeci, 18. lipnja 2025. godine

Sudac

Jasenka Pavišić Čačić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka može podnijeti žalbu u roku od 15 dana od dana objave, a u slučaju da nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje u roku od 15 dana od dana primitka presude. Žalba se podnosi putem ovog suda, a o žalbi odlučuje Visoki trgovački sud Republike Hrvatske. U žalbi se ne mogu iznositi nove činjenice niti predlagati novi dokazi, osim ako se oni odnose na bitne povrede odredaba parničnog postupka zbog kojih se žalba može izjaviti.