REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj P-797/2023-23

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sutkinji toga suda Eli Mišura Stopfer, u pravnoj stvari tužiteljice ĆT iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnik Zdeslav Tadić, odvjetnik u Zagrebu, protiv tuženice Republike Hrvatske, OIB: 52634238587, koju zastupa Općinsko državno odvjetništvo u Zagrebu, radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 2. lipnja 2025. u prisutnosti punomoćnika tužiteljice i savjetnika u OGDO u Zagrebu AT, **.**.2025.

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženici Republici Hrvatskoj isplatiti tužiteljici ĆT iznos od 1.125,09 Eur sa zateznom kamatom koja teče:

- na iznos od 370,77 Eur od 11. veljače 2020. do isplate,

- na iznos od 374,85 Eur od 11. ožujka 2020. do isplate,

- na iznos od 379,47 Eur od 11. travnja 2020. do isplate, po stopi koja se do 31. prosinca 2022. određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotnih poena, od 1. siječnja 2023. do 28. prosinca 2023. po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 29. prosinca 2023. do isplate stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, dok je referentna stopa kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, u roku od 15 dana.

II. Nalaže se tuženici Republici Hrvatskoj naknaditi tužiteljici ĆT troškove postupka u iznosu od 1.125,00 Eur sa zateznom kamatom koja na taj iznos teče od 18. lipnja 2025. do isplate, po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, dok je referentna stopa kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužiteljica u tužbi i tijekom postupka tvrdi kako je pravomoćnim rješenjem o nasljeđivanju O-10335/21 od 11. siječnja 2022. proglašena jedinom nasljednicom pokojne GT (OIB [osobni identifikacijski broj]) kojoj je temeljem rješenja Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove, Odjela za upravno pravne poslove, klasa UP/I-942-01/97-01/88 od 21. kolovoza 2001., vraćen suvlasnički dio nekretnine u [adresa]. Temeljem navedenog rješenja pravnoj prednici tužiteljice, njezinoj pokojnoj majci GT, vraćeni su stanovi u toj zgradi, a sa njima i obveza zadržavanja u stanu zaštićenih najmoprimaca. Jedna od zaštićenih najmoprimaca je KT (OIB [osobni identifikacijski broj]) koja temeljem ugovora o korištenju stana u sustanarskom odnosu koristi tužiteljičin stan u stambenoj zgradi u [adresa], i to dvosobni stan na drugom katu lijevo, ukupne površine 50,82m2. Za korištenje stana zaštićeni najmoprimac plaća zaštićenu najamninu u iznosu od 148,28 kn mjesečno. Prema podacima Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko pravne poslove i imovinu Grada, klasa 371-01/22-001/23 od 22. veljače 2022. visina prosječno ugovorene najamnine za stan u [adresa], tijekom 2020. godine je iznosila 8,95 €/m2 bez obzira na potrese koji su te godine potresli Zagreb. Kada bi tužiteljica mogla po tržišnoj cijeni iznajmljivati prethodno navedeni stan, a kojega je prisiljena iznajmljivati po zaštićenoj najamnini, tada bi taj stan mogla iznajmljivati po cijeni od 454,83 €/mjesec jer je 50,82m2 x 8,95 € = 454,83 €. Budući da je dospijeće plaćanja do 10-og u mjesecu za tekući mjesec tužiteljica prema tečajnoj listi Zagrebačke banke d.d. na deseti dan u mjesecu navodi kako ima pravo na naplatu tržišne najamnine za veljaču 2020. u iznosu od 454,83 Eura, što bi preračunato u kune iznosilo 3.418,04 kn, za ožujak 2020. isti eurski iznos preračunatu u kune iznosio bi 3.452,15 kn, a za travanj 2020. isti eurski iznos preračunat u kune iznosio bi 3.490,92 kn. Kada od tih iznosa odbije se iznos zaštićene najamnine koju tužiteljica je primila od zaštićenog najmoprimca preostaje za veljaču 2020. iznos od 3.269,76 kn, za ožujak 2020. iznos od 3.303,87 kn i za travanj 2020. iznos od 3.342,54 kn. Nakon odbitka poreza i prireza, mjesečni iznos najamnine koji bi ostao tužiteljici iznosi za veljaču 2020. 2.945,67 kn, za ožujak 2020. 2.976,40 kn i za travanj 2020. 3.011,24 kn. Stoga tužiteljica potražuje od tuženice da joj plati razliku između tržišne i zaštićene najamnine u navedenim iznosima, a podneskom od 18. listopada 2023. specificira tužbeni zahtjev na način da potražuje za veljaču 2020. iznos od 370,77 Eura, za ožujak 2020. iznos od 374,85 Eura i za travanj 2020. iznos od 379,47 Eura, sve sa zateznom kamatom koja teče od 11-og u mjesecu za tekući mjesec do isplate i uz naknadu troškova postupka.

2. Tuženica u odgovoru na tužbu i tijekom postupka osporava osnovanost i visinu tužbenog zahtjeva u cijelosti, navodeći kako ističe prigovor nedostatka aktivne legitimacije u odnosu na 1/2 dijela predmetnog stana, osporava pravnu osnovu i visinu tražbine. Naime, navodi kako iz povijesnog izvatka iz zemljišne knjige za zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] proizlazi kako je tužiteljica dana 10. listopada 2019. pod brojem Z-47412/19, temeljem Ugovora o darovanju nekretnina od 3. listopada 2019. upisana kao suvlasnica u 1/2 dijela svih stanova u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci, pa tako i predmetnog stana. Navodi kako iz Ugovora o darovanju nekretnina od 3. listopada 2019. proizlazi kako je na istom od strane javnog bilježnika samo ovjerena istinitost potpisa ugovornih strana. No, s obzirom da u trenutku sklapanja Ugovora o darovanju nekretnina darovateljica GT nije bila u posjedu predmetnog stana, jer u istom od 1985. do danas stanuje zaštićeni najmoprimac KT, riječ je o darovanju nekretnine bez prave predaje u suposjed podnositeljice kao obdarenika, pa je predmetni Ugovor, da bi bio pravno valjan i proizvodio pravne učinke, morao biti sklopljen u obliku javnobilježničkog akta ili ovjerovljene (solemnizirane) privatne isprave sukladno odredbama članka 482. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, broj 35/05,41/08,125/11, 78/15, 29/18 - dalje: ZOO) koji je bio na snazi u vrijeme njegova sklapanja. U odnosu na visinu tužbenog zahtjeva, navodi da su u utuženom razdoblju bile na snazi odredbe članka 28.a Zakona o najmu stanova („Narodne novine“, broj 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18 - dalje: ZNS) prema kojima se zaštićena najamnina za stan u privatnom vlasništvu povećavala svakih dvanaest mjeseci, počevši od 1. rujna 2018. do 31. kolovoza 2023., s time da je iznos za koji se povećavala najamnina na dan 1. rujna tekuće godine bio fiksan i iznosio je 1,20 puta zaštićene najamnine koju je najmoprimac plaćao na dan 31. kolovoza 2018. (st. 1.), te je takvu povećanu najamninu najmoprimac bio dužan plaćati bez izmjene ugovora, na temelju izračuna najmodavca (st. 4.). Dakle, najmodavac je sukladno odredbama članka 28.a ZNS imao pravo prema izračunu zaštićene najamnine koji je vrijedio na dan 31. kolovoza 2018., obračunati i primati povećani iznos zaštićene najamnine, i to od 1. rujna 2018. do kada je stupila na snagu odluka Ustavnog suda, broj: U-I-3242/2018 i dr. od 14. rujna 2020. („Narodne novine", broj 105/20), kojom su te odredbe ukinute. Prosječne ugovorene mjesečne najamnine prema podacima sadržanim u Izvješću Grada Zagreba o prosječnoj cijeni najma stanova u [adresa] od 29. ožujka 2021. i to prema njihovoj površini (relevantna površina od 40 m2 do 59 m2) i položaju u zgradi tijekom 2020. iznosilo bi 7,17 EUR/m2 odnosno 5,79 EUR/m2, što prosječno daje iznos od 6,51 EUR/m2. U odnosu na izračun poreznih davanja, navodi kako tužiteljica pogrešno, najprije od iznosa pretpostavljene tržišne najamnine oduzima iznos zaštićene najamnine, a potom na razliku između tržišne i zaštićene najamnine obračunava i umanjuje porezna davanja. Dakle, pogrešnim redoslijedom oduzima iznos zaštićene najamnine, slijedom čega je pogrešan izračun poreznih davanja. Porezna davanja obračunavaju se na iznos tržišne najamnine (porezna osnovica je 70% tržišne najamnine), te se nakon odbitka poreznih davanja od tržišne najamnine oduzima iznos zaštićene najamnine. Tuženik napominje kako iz utvrđenja ESLJR-a u presudi ,,Statileo“ i drugih istovrsnih odluka, uopće ne slijedi zaključak da vlasnici stanova imaju pravo naknade štete do punog iznosa tržišne najamnine. Baš suprotno, u predmetu Statileo protiv RH, Europski sud za ljudska prava sasvim je jasno izrazio stav da država ima puno i neosporeno pravo ograničiti pravo vlasništva, ali to mora činiti u razumnoj mjeri, kojom se postiže pravična ravnoteža između interesa vlasnika stana 1 zaštićenog najmoprimca. Kada se uzme da je u citiranoj presudi navedeno da je podnositeljica bila vlasnica stana od 80 m2 može se zaključiti da bi prema Odluci Vlade imala pravo na mjesečni iznos najamnine od cca 1200 kn. S obzirom da je za razdoblje od 57 mjeseci podnositeljici temeljem presude dosuđeno cca 55.500,00 kn, zaključak je da je istoj (a uzimajući u obzir i zaštićenu najamninu koja joj je plaćena) dosuđeno cca 1.000,00 kn mjesečno. Slijedom toga, tužena predlaže da naslovni sud, u slučaju ocjene osnovanosti tužbenog zahtjeva, dosudi tužiteljici naknadu imovinske štete, a uzimajući u obzir Odluku Vlade te gore iznesene prigovore, jer je očito da i ESLJP smatra da je iznos od cca 1.000,00 kn mjesečno upravo ta odgovarajuća najamnina na koju vlasnici stanova imaju pravo. Slijedom navedenog, predlaže se odbiti tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti, uz naknadu parničnog troška.

3. Sud je tijekom postupka izvršio uvid u rješenje o nasljeđivanju (list 8-10 spisa), rješenje o povratu (list 11-18 spisa), zk izvadak (list 19-22 spisa), Ugovor o korištenju stana u sustanarskom odnosu (list 23-25 spisa), Ugovor o najmu stana (list 27-29 spisa), očitovanje GSKG o visini zaštićene najamnine (list 30 spisa), porezno rješenje (list 35-36 spisa), presudu ovoga suda posl br P-1759/19 od 31.3.2021. (list 37-48 spisa), presudu ovoga suda posl br P-1779/2019 od 1. travnja 2021. (list 49-57 spisa), presudu ovoga suda posl br P-4513/2022 od 11.1.2023. (list 58-72 spisa), očitovanje o slobodno ugovorenoj najamnini (list 154 spisa), presudu ovoga suda posl br P-9174/21 od 29.9.2022. (list 167-174 spisa), presudu Županijskog suda u Zagrebu poslovni broj Gž-4594/2022 od 11.7.2023. (list 175-179 spisa) i saslušan je svjedok UT (list 204-205 spisa).

4. Temeljem tako provedenih dokaza, a cijeneći svaki dokaz zasebno i sve dokaze zajedno, na osnovi čl. 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj: 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 02/07 - Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 84/08., 123/08., 57/11., 25/13., 28/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22. i 155/23. - dalje u tekstu: ZPP), ovaj sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev osnovan u cijelosti.

5. Predmet spora je zahtjev tužiteljice za isplatu razlike između zaštićene najamnine i slobodno ugovorene tržišne cijene najma stana u [adresa], i to dvosobnog stana na drugom katu lijevo, ukupne površine 50,82 m2. Tužiteljica svoj zahtjev temelji na tvrdnji da trpi štetu, jer nije u mogućnosti slobodno ugovoriti najamninu za stan čija je vlasnica, čime smatra da je ograničena u izvršavanju svojih vlasničkih prava.

6. U pogledu prigovora nedostatka aktivne legitimacije u odnosu na ½ dijela predmetnog stana valja navesti kako je izvršen uvid u zemljišnoknjižni izvadak za predmetnu nekretninu u z. k. ul [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] te je utvrđeno da je tužiteljica upisana kao vlasnica predmetnog dvosobnog stana na II katu lijevo površine 50 čm na adresi u [adresa]. Iz rješenja o nasljeđivanju posl.br. O-10335/21 od 11. siječnja 2022. je vidljivo kako je ½ predmetnog stana stekla nasljeđivanjem iza svoje majke GT, dok je ½ stekla na temelju Ugovora o darovanju. Pritom prigovor tuženika kojim upire na ništetnost Ugovora o darovanju od 3. listopada 2019. iz razloga što je na istome od strane javnog bilježnika samo ovjerena istinitost potpisa ugovornih strana, dok nije došlo do prave predaje u posjed tužiteljice; nije osnovan, s obzirom da u postupku nije sporno kako je upravo tužiteljica preuzela brigu o predmetnome stanu i ubirala zaštićenu najamninu od zaštićenog najmoprimca, čime je preuzela samostalan posjed predmetne nekretnine.

7. Što se tiče činjenice samog korištenja predmetnog stana, iz iskaza svjedoka UT, koji je u cijelosti prihvaćen kao životan i u skladu sa ispravama koje prileže spisu, proizlazi kako on živi u istoj zgradi sa svojom suprugom, ovdje tužiteljicom, koja je vlasnica gotovo cijele zgrade pa tako i predmetnog dvosobnog stana na II katu. Nadalje proizlazi iz iskaza toga svjedoka kako u tome stanu ne živi nitko, no kako gđa KT u njemu drži svoje stvari i plaća uredno zaštićenu najamninu u visini od 33,00 Eura a povremeno plati i pričuvu. U stanu je živjela sa majkom i bratom do otprilike 2000., a sada u njemu drži stvari i na toj adresi prima poštu te nitko ne zna točno gdje ona živi, a čuo je da živi negdje kod autobusnog kolodvora.

8. Navedeni iskaz u skladu je i s dopisom Ministarstva unutarnjih poslova od 15. veljače 2024. (list 201 spisa), kojim se izvješćuje da je izvršena terenska provjera i da tom prilikom nije zatečena KT koja živi na nepoznatoj adresi.

9. S obzirom na navedeno, kako je utvrđeno da KT u tome stanu drži svoje stvari i plaća zaštićenu najamninu, utvrđeno je kako je ista u svojstvu zaštićenog najmoprimca, koje svojstvo proizlazi i iz Ugovora o korištenju stana u sustanarskom odnosu od 30. prosinca 1985., kao i Ugovora o najmu stana (list 27-29 spisa).

10. Što se tiče visine zaštićene najamnine koju je plaćala zaštićena najmoprimka KT, na temelju dopisa Gradsko stambeno komunalnog gospodarstva od 15. srpnja 2020. (list 30 spisa) utvrđeno je kako je ista iznosila 148,28 kn, no isto tako utvrđeno je i da je u skladu sa odredbama Zakona o izmjenama i dopuni Zakona o najmu stanova (Narodne novine broj 68/2018) zaštićena najamnina koju je zaštićena najmoprimka trebala plaćati tijekom veljače, ožujka i travnja 2020. iznosila 285,69 kn mjesečno, o čemu među strankama postoji suglasnost.

11. Što se tiče izračuna visine tržišne najamnine iz podataka Grada Zagreba, Gradski ured za opću upravu i imovinsko pravne poslove od 22. veljače 2022. (list 31 spisa), proizlazi da prosječna visina najamnine za stan u stambenoj zgradi u [adresa] za 2020. iznosi 8,96 Eura po metru kvadratnom. Stoga je utvrđeno kako bi prosječna visina najamnine za predmetni stan u razdoblju od veljače do travnja 2020. iznosila 454,83 Eura, što prema tečaju na dan dospijeća, s obzirom da se radi o razdoblju u kojemu je službena valuta bila kuna, radi o iznosu od 3.418,04 kn za veljaču 2020., iznosu od 3.452,15 kn za ožujak 2020. i iznosu od 3.490,82 kn za travanj 2020.

12. Kada se od navedenih iznosa oduzme iznos zaštićene najamnine od 285,69 kn te iznos poreza i prireza koji se računaju tako da se od porezne osnovice koja se utvrđuje sukladno čl. 57. st.1. Zakona o porezu na dohodak (Narodne novine br. 115/16 i 106/18) i koja iznosi 70% od iznosa najamnine (umanjenje od 30 % odnosi se priznate izdatke), te se na isti iznos obračuna porez na dohodak po tada važećoj stopi iz čl. 61. st. 2. istog zakona koja iznosi 12%, te prirez na isti porez po stopi od 18%, visina kojeg u tom razdoblju je bila propisana čl. 4. Odluke o lokalnim porezima i prirezu porezu na dohodak (Narodne novine br. 28/17), proizlazi da je izračun tužiteljice ispravan, a prema kojem razlika između tržišne i zaštićene najamnine, uz umanjenje za porezna davanja iznosi 2.793,57 kn/370,77 Eura za veljaču 2020., 2.824,29 kn/374,85 Eura za ožujak 2020. i 2.859,14 kn/379,47 Eura za travanj 2020.

13. Dakle, u postupku je utvrđeno da je najmoprimka KT imala status stanara na predmetnom stanu, a prednica tužiteljice je, kao tadašnja vlasnica tog stana, sukladno čl. 30. st. 1. Zakona o najmu stanova (Narodne novine, broj 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18 i 105/20, dalje: ZNS), bila u obvezi sklopiti s njom ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom, s obzirom da iz izvedenih dokaza proizlazi da za to nisu postojale zapreke iz st. 2. tog članka. Naime, u postupku nije utvrđeno da bi najmoprimka KT obavljala poslovnu djelatnost ili imala useljivu kuću ili stan, kao ni da se nije koristila predmetnim stanom dulje od 6 mjeseci prije stupanja na snagu ZNS. Nadalje, nije utvrđeno niti da su joj imovinske prilike objektivno omogućile ostvarivanje vlasništva na useljivom stanu.

14. Pravna pozicija vlasnika stana u kojem živi tzv. zaštićeni najmoprimac je propisana prije svega odredbama ZNS-a pa tako u bitnome zaštićeni najmoprimac može stanovati u stanu i za to plaćati tzv. zaštićenu najamninu, dok su vlasnici stana (ovdje tužitelji) dužni plaćati pričuvu i održavati stan. U domaćem zakonodavstvu koje uređuje nekadašnja stanarska prava i iz njih proizašle statuse zaštićenih najmoprimaca, prije svega ZNS, ali i Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine, br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14, dalje: ZVDSP), te poreznim zakonima, postoji čitav niz zaštitnih mjera u korist tzv. zaštićenog najmoprimca, pa tako primjerice:

- vlasnik stana je obvezan sklopiti ugovor o najmu sa zaštićenim najmoprimcem na neodređeno vrijeme,

- vlasnik stana nema nikakav utjecaj na izbor najmoprimca,

- vlasnik stana je obvezan primiti samo tzv. zaštićenu najamninu koja je znatno niža od tržišne sukladno Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine,

- vlasnik stana nema nikakav ili vrlo mali utjecaj na sadržaj ugovora o najmu i njegove bitne sastojke,

- vlasnik stana je dužan plaćati pričuvu i održavati stan,

- vlasnik stana je dužan plaćati porez na dohodak od najamnine,

- otežani su i strogi kriteriji za otkaz ugovora o najmu što daje tek neznatnu vjerojatnost da će najmoprimac dobrovoljno napustiti stan,

- ne postoji bilo kakvo vremensko ograničenje trajanja sustava zaštićenog najma, čime je vlasnicima stanova sa zaštićenim najmoprimcem nametnut prekomjeran teret bez ikakvog mehanizma zaštite prava vlasnika stana.

15. Kako je pravo vlasništva, prema čl. 30. ZVDSP, stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svojeg nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja, te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima, pa tako i dati stan u najam po tržišnim cijenama, onda je razvidno da je uvođenjem ovakvih brojnih ograničenja za vlasnike stanova sa zaštićenim najmoprimcima, prije svega odredbama ZNS, došlo do miješanja u njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno čl. 1. Protokola br. 1. uz Europsku konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda (dalje: Konvencija).

16. S obzirom na raniji zakon (Zakon o stambenim odnosima), koji je predvidio institut nositelja stanarskog prava, ovo miješanje tuženika u pravo vlasništva tužitelja i drugih vlasnika takvih stanova je u skladu s općim interesom zajednice, tj. gospodarskom dobrobiti države i zaštitom prava drugih - zaštićenih najmoprimaca.

16. Međutim, takvim miješanjem tuženika je vlasnicima nekretnina u kojima žive zaštićeni najmoprimci nametnut prekomjerni individualni teret. U zakonodavstvu ne postoje nikakva procesna jamstva koja bi omogućila postizanje pravedne ravnoteže između interesa vlasnika takvog stana i zaštićenog najmoprimca.

17. Slijedom navedenog, proizlazi da pozitivni pravni propisi u Republici Hrvatskoj, koji propisuju pravo na zaštićenu najamninu, ne ostvaruju pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta, jer je taj teret neopravdano prebačen na samo jednu društvenu skupinu, tj. na najmodavce. Najmodavac, odnosno vlasnik stana mora sam snositi većinu socijalnih i financijskih obveza stambenog zbrinjavana zaštićenog najmoprimca, zbog čega je povrijeđeno pravo tužiteljice na mirno uživanje vlasništva, a koje pravo joj je zajamčeno Ustavom Republike Hrvatske i Konvencijom, koja je u odnosu na Republiku Hrvatsku stupila na snagu još 5. studenog 1997. Iz navedenog slijedi da postoji i aktivna legitimacija na strani tužiteljice i pasivna na strani tuženika, a, sukladno čl. 41. Konvencije, i odgovornost tuženika za štetu koja je nastala tužiteljici povredom njenog Ustavom Republike Hrvatske i Konvencijom zajamčenog prava na mirno uživanje vlasništva, odnosno propuštanjem ostvarenja pravedne ravnoteže između zaštite općeg interesa zajednice i zaštite pojedinačnog prava tužiteljica na mirno uživanje vlasništva, sve na štetu prava tužiteljice (test razmjernosti).

17.1. Prilikom donošenja odluke u ovom predmetu sud je cijenio i presude Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu i to Statileo protiv [adresa] te Ć i drugi protiv Republike Hrvatske. Odluke Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu kojima je utvrđena povreda Konvencije i pridružujućih Protokola obvezatna je za sve sudove u Republici Hrvatskoj i ona djeluje prema svima. Kako je presudom Statileo protiv Republike Hrvatske Europski sud za ljudska prava u Strasbourgu zauzeo jasno pravno stajalište da je odredbama Zakona o najmu stanova izvršeno miješanje države u pravo vlasništva vlasnika stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci i da je to miješanje bilo pretjerano, odnosno da time nije postignuta potrebna ravnoteža između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava vlasnika stanova, proizlazi da je tim odlukama utvrđeno pravo vlasnika stanova da od Republike Hrvatske potražuju naknadu imovinske štete koja se sastoji iz razlike u visini zaštićene najamnine, koju su primali kroz određeno razdoblje i tržišne najamnine koju bi ostvarili iznajmljivanjem tih stanova na tržištu.

18. Dakle, u postupku je utvrđeno da je tuženik uvođenjem instituta tzv. zaštićenog najmoprimca, kroz odredbe ZNS i Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (Narodne novine br. 40/97 i 117/05), propustio istim odredbama ostvariti pravednu ravnotežu općeg interesa zajednice i pojedinačnog prava tužiteljice, uslijed čega je tužiteljica pretrpjela imovinsku štetu zbog činjenice da je u utuženom razdoblju tj. od veljače do travnja 2020. godine bila spriječena naplatiti najamninu za svoj stan u visini slobodno ugovorene, tržišne vrijednosti najamnine koja je vrijedila u tom razdoblju.

19. Kako je u postupku utvrđeno da tužiteljica zbog navedenog trpi štetu u ukupnom iznosu od 1.125,09 Eur, sud je u cijelosti prihvatio tužbeni zahtjev i naložio tuženiku, temeljem čl. 1045. i 1046. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine broj: 35/05, 41/08, 78/15 i 29/18 - dalje: ZOO), naknaditi joj pretrpljenu štetu u istom iznosu i to sa zateznim kamatama, temeljem čl. 29. st. 1. ZOO, tekućim od prvog sljedećeg dana od dana dospijeća pojedinog iznosa do isplate, kako je to i zatraženo te pobliže navedeno u izreci.

20. Pritom prigovori tuženice da iz presude Statileo protiv Hrvatske protiv Hrvatske ne proizlazi da vlasnici stanova imaju pravu na naknadu štete do punog iznosa tržišne najamnine nisu osnovani, jer se Vrhovni sud Republike Hrvatske u svojim odlukama poslovni broj Revd-3630/21-2 od 14. prosinca 2021. i Rev- 2364/2016-3 od 19. prosinca 2018. izjasnio da je prema novijem pravnom shvaćanju toga suda, koje je u skladu s presudom Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske od 10. srpnja 2014., Republika Hrvatska dužna vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci naknaditi štetu, time da vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine. Kako je tuženica odredbama ZNS i Uredbom o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine („Narodne novine“, broj 40/97 i 115/05) nametnula vlasnicima stanova sa zaštićenim najmoprimcima ograničenja i prekomjeran individualni teret, zbog čega je došlo do njezina miješanja u privatno vlasništvo, jer je propustila provesti pravednu ravnotežu između općeg interesa zajednice i pojedinačnog prava vlasnika stana – ovdje tužiteljice, koja je u utuženom razdoblju bila spriječena naplatiti najamninu u visini tržišne vrijednosti najamnine, to je utvrđeno da je time povrijedila čl. 1. Protokola uz Konvenciju o zaštiti ljudskih prava i temeljnih sloboda.

21. Tužiteljica primjenom odredbe čl. 154. st. 1. ZPP-a ima pravo i na naknadu troškova postupka koji su bili potrebni za vođenje parnice. Tužiteljici je tako, prema odredbama Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (''Narodne novine'' broj 138/23 – dalje: Tarifa ) priznat trošak sastava zahtjeva za mirno rješenje spora i tužbe u visini od 75 bodova za svaki (Tbr. 7. t. 1. Tarife), sastava podnesaka od 18.10.2023. u visini od 75 bodova (Tbr. 8. t. 1. Tarife), za pristup na ročišta održana 3.11.2023., 12.6.2024. i 2.6.2025. u visini od 75 bodova za svako (Tbr. 9. t. 1. Tarife), dok trošak podneska od 11.12.2024. nije bio potreban za vođenje parnice (traži zakazivanje ročišta i daje ocjenu iskaza), dakle 450 bodova, što uz vrijednost boda od 2,00 Eur i uvećano za PDV, iznosi 1.125,00 Eur, sa zateznom kamatom u skladu s odredbom čl. 151. st. 3. ZPP-a u visini određenoj odredbom čl. 29. st. 2. ZOO-a.

U Zagrebu, 18. lipnja 2025.

Sutkinja

Ela Mišura Stopfer

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana, a koji rok se računa:

- od dana održavanja ročišta na kojem se presuda objavljuje, ukoliko je stranka uredno obaviještena o ročištu za objavu, bez obzira da li je na isto pristupila, odnosno

- od dana primitka prijepisa presude, ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem je presuda objavljena.

Žalba se podnosi pisano, u četiri istovjetna primjerka, putem ovog suda županijskom sudu.

DNA:

1. tužiteljici po punomoćniku uz rj o pristojbi na presudu 39,82 Eur

2. Tuženoj po ODO