Republika Hrvatska

P-2328/2024-10

OPĆINSKI SUD U SPLITU

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Splitu, po sutkinji tog suda Maji Vukmir, u pravnoj stvari tužiteljice JI, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupana po punomoćniku Alenu Đapiću, odvjetniku u Solinu, protiv tužene REPUBLIKA HRVATSKA, OIB: 52634238587, zastupane po ODO Split, radi isplate, nakon glavne i javne rasprave, održane dana 14. svibnja 2025., u prisutnosti pun. tužiteljice i zz tužene LI, na ročištu za objavu održanom 17. lipnja 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

" Nalaže se tuženiku da u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe isplati tužitelju iznos od 35.392,68 eura sa zateznom kamatom koja teče na iznos od:

2.461,94 eura od 15.04.21.

2.461,94 eura od 15.05.21.

2.461,94 eura od 15.06.21.

2.461,94 eura od 15.07.21.

2.461,94 eura od 15.08.21.

2.461,94 eura od 15.09.21.

2.461,94 eura od 15.10.21.

2.461,94 eura od 15.11.21.

2.461,94 eura od 15.12.21.

2.461,94 eura od 15.01.22.

2.461,94 eura od 15.02.22.

2.461,94 eura od 15.03.22.

2.461,94 eura od 15.04.22.

2.461,94 eura od 15.05.22.

2.461,94 eura od 15.06.22.

2.461,94 eura od 15.07.22.

a koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 3 (tri) postotna poena do 31.12.2022.g., a od 01.01.2023.g. sa zateznom kamatom koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena do isplate, zajedno sa troškovima ovog postupka koji se sastoje od sastava predmetnog zahtjeva."

II. Nalaže se tužitelju u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe naknaditi tuženoj parnični trošak u iznosu od 3.000,00 Eura, sa zateznom kamatom koja teče od presuđenja, a koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena do isplate.

obrazloženje

1. U tužbi se navodi da je tužiteljica vlasnik nekretnine u naravi stana na I (prvom) katu, u površini od 73,90 m2, koji se nalazi u zgradi oznake čest. zgr. [katastarska čestica], Z. U. [broj ZK uloška], broj [broj poduloška]., K. O. [katastarska općina], anagrafske oznake Viška 17, u stanu da živi zaštićeni najmoprimac CI i to temeljem presude Općinskog suda u Splitu od 26. listopada 1998.g., posl. br. I P 310/98, koja odluka je zamijenila Ugovor o najmu stana u postupku koji je pokrenuo tužitelj FI protiv tužiteljice kao tuženice. CI je status zaštićenog najmoprimca stekla kao član obiteljskog domaćinstva svog supruga FI koji je umro **.**.2012..g., a koji je u vrijeme stupanja na snagu Zakona o najmu bio u pravnom položaju nositelja stanarskog prava na predmetnom stanu temeljem koje činjenice je stekao status zaštićenog najmoprimca. Tužitelj na ime najma predmetnog stana prima zaštićenu najamninu u mjesečnom iznosu od 38,06 eura / 286,74 kn i to u čitavom razdoblju od 01. siječnja 2021.g. do 30. lipnja 2022.g. Tužitelj je kao vlasnik predmetne nekretnine obvezan održavati zajedničke dijelove zgrade u mjesečnom iznosu od 15,12 eura u razdoblju od stjecanja prava vlasništva predmetnog stana do danas. Osim toga tužitelj je kao vlasnik i najmodavac obvezan održavati predmetni stan i zajedničke dijelove nekretnine.

1.1. Republika Hrvatska na gore opisani način da je povrijedila vlasnička prava tužitelja zajamčena odredbama čl. 1. Protokola br. 1 uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, budući ne postoji ravnoteža između interesa tužitelja kao vlasnika stana i općeg interesa zaštite prava zaštićenih najmoprimaca jer je tužitelju nametnut prekomjeran individualni teret. Uvođenjem instituta tzv. zaštićenog najmoprimca kroz odredbe Zakona o najmu stanova i Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine propustila istim odredbama ostvariti pravednu ravnotežu općeg interesa zajednice i pojedinačnog prava tužitelja, to je tužitelj ograničen u izvršavanju svojih vlasničkim prava, zbog čega je pretrpio imovinsku štetu uslijed činjenice da je u razdoblju od 01. ožujka 2021.g. do 30. lipnja 2022.g bio spriječen ugovoriti i naplatiti najamninu za svoj stan u visini slobodno ugovorene tržišne najamnine, kao i tržišne turističke najamnine, jer bi tužitelj bez ikakvog problema mogao koristiti predmetnu nekretninu u svrhu turističkog najma budući se ista nalazi na atraktivnoj lokaciji, u samom centru grada Splita. Tužitelj u razdoblju od 01. ožujka 2021.g. do 30. lipnja 2022.g. svaki mjesec trpi štetu u iznosu od 2.500,00 eura umanjenom za iznos zaštićene najamnine u mjesečnom iznosu od 38,06 eura koju je primio u razdoblju od 01. ožujka 2021.g. do 30. lipnja 2022.g., što sveukupno iznosi 34.467,16 eur.

2. U odgovoru na tužbu tužena ističe prigovor nedostatka aktivne legitimacije na strani tužiteljice jer je tužiteljica vlasništvo na predmetnom stanu stekla Ugovorom o darovanju od 24. rujna 2018. godine, koji je knjižen u zemljišnim knjigama na njeno ime rješenjem Općinskog suda u Splitu, Zemljišno-knjižnog odjela broj Z-35694/18 od 16. listopada 2018. godine. Obzirom na navedeno razvidno je da je tužiteljica stekla vlasništvo nekretnine pravnim poslom (Ugovorom o darovanju), te je znala da je predmetni stan opterećen zaštićenim najmoprimcem, te je kao takav pristala na takav rizik i na takvu pravnu situaciju. Isto tako da bi Ugovor o darovanju proizvodio pravni učinak treba biti sačinjen u formi sudskog zapisnika, odnosno javnobilježničkog akta, a kada isti nije sačinjen u propisanoj formi taj nedostatak može nadomjestiti samo prava predaja stvari, a ne uknjižba u zemljišne knjige. Tužiteljica, a niti njena prednica, nije vodila računa niti o imovini i imovinskim prilikama svojih najmoprimaca iako su isti vlasnici niza nekretnina i to BI je vlasnica nekretnine u Kaštel Štafiliću i to u ZU 1319, 1320 i 127, a pok. FI je vlasnik nekretnina u k. o. [katastarska općina] i to u ZU 5121 i ZU 3389, a to je bitno radi utvrđivanja činjenice imaju li zaštićeni najmoprimci, odnosno članovi njihovog obiteljskog domaćinstva odgovarajući stan ili kuću u kojoj bi mogli živjeti, kakvog su imovinskog stanja i platnih mogućnosti te je li se navedeno uzimalo u obzir prilikom utvrđivanja visine ''zaštićene'' najamnine, a čak i ako najmoprimac nije vlasnik odgovarajućeg stana u istoj općini, a članovi njegovog obiteljskog domaćinstva imaju odgovarajuću useljivu kuću ili stan, vlasniku pripada pravo na raskid Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom i zahtjev za predaju u posjed istog. U odnosu na visinu tužbenog zahtjeva tuženik ističe da za određivanje visine štete ne bi trebale biti tržišna vrijednost nekretnine jer u presudama Statileo protiv Republike Hrvatske nigdje se ne upućuje na činjenicu da bi vlasnicima stanova pripadala razlika između tržišne i zaštićene najamnine. Također se ističe sukladno Zakonu o porezu na dohodak (NN 115/16, 106/18 i 121/19) dohodak od imovine koji bi predstavljao razliku između najamnine i izdataka u visini od 30%, te bi na dobiveni iznos valjalo platiti porez na dohodak po stopi od 12%, na način kako je to istaknuto u Presudi broj: 13 P-1583/19-18 od 28. veljače 2020. u predmetu J vs. RH.

3. U podnesku od 27.08.2024. tužiteljica osporava navode odgovora na tužbu pozivajući se na odredbu čl. 1. st. 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (dalje:ZV) prema kojoj je vlasništvo jedno i ne postoji više vrsta prava vlasništva, a time ni više „kategorija“ vlasnika, te odluku Ustavnog suda od 14. rujna 2020.g., posl. br. U- I-3242/2018 i dr. iz koje proizlazi da se ne smije raditi razlika između vlasnika stanova u smislu načina stjecanja vlasništva, citat: " Slijedom toga i osporene odredbe ZoNS- a štite vlasništvo kao takvo i nositelje prava vlasništva ma tko god oni bili, pa u tom smislu nije relevantno je li vlasnik "izvorni" ili "nakupac." Ukoliko bi se primjenili kriteriji iz sudske prakse na koju se poziva tuženik, tada niti jedna osoba koja je naknadno stekla vlasništvo stanova sa teretom stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca ne bi imala pravo na naknadu štete samo zato što je znala za činjenicu da su takvi stanovi opterećeni zaštićenim najmom. Da je takav stav apsolutno neprihvatljiv i nezakonit potvrđuju brojne odluke pa tako i presuda Europskog suda za ljudska prava u predmetima Statileo protiv Hrvatske od 10. srpnja 2014.g., (Zahtjev br. 12027/10) i Arambašin protiv Hrvatske od 23. lipnja 2022.g. (Zahtjevi br. 48981/17 i 49727/17) koje su obvezujuće u Republici Hrvatskoj i stoga takvoj praksi treba dati prednost u odnosu na praksu na koju se poziva tuženik.

4. Tuženik prigovara da je predmetni Ugovor o darovanju nevaljan jer nije zaključen u propisanoj formi, te sukladno tome prigovara aktivnoj legitimaciji tužitelja u odnosu na potraživanje naknade štete. Navedeni prigovor je u potpunosti neutemeljem, promašen i irelevantan, jer je tužitelj svoje vlasništvo, odnosno aktivnu legitimaciju, pored navedenog ugovora, dokazao i izvatkom iz zemljišnih knjiga koji prileži tužbi. Dodaje i da u konkretnom slučaju za pravnu valjanost Ugovora o darovanju nije nužno da isti bude zaključen u formi sudskog zapisnika i iz razloga što je u konkretnom slučaju izvršena prava predaja stvari u posjed, i to na način da je tužitelju njegov pravni prednik, odnosno kćerka PI predala rezervne ključeve predmetnog stana u trenutku darovanja istog stana. Posjed stana koji je predmet ovog spora ne podrazumijeva samo neposredni posjed, već tužitelj i njegov pravni prednik mogu steći posjed nekretnine i kao posredni posjednici primjerice upravo predajom ključeva stana.

5. U dokaznom postupku pregledana je pisana dokumentacija u spisu.

6. Tužbeni zahtjev nije osnovan.

7. Među strankama u postupku nije sporno da bi tužiteljica vlasništvo predmetnog stana stekla na temelju Ugovora o darovanju zaključenog sa svojom kćerkom PI dana 24. rujna 2018. god., te je potom upisana kao vlasnica u zemljišnoj knjizi.

8. Sporno je pripada li joj pravo na naknadu razlike između zaštićene i tržišne odnosno turističke najamnine.

9. Predmetni vid potraživane naknade štete predstavlja naknadu zbog izmakle koristi.

10. Naime, sukladno odredbi čl. 1046 Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine", broj 35/05, 41/08 i 125/11,78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22 i 155/23 - dalje: ZOO, šteta je umanjene nečije imovine (obična šteta), sprječavanje njezina povećanja (izmakla korist) i povreda prava osobnosti (neimovinska šteta).

10.1. Pri ocjeni visine izmakle koristi uzima se u obzir dobitak koji se mogao osnovano očekivati prema redovitom tijeku stvari ili prema posebnim okolnostima, a čije je ostvarenje spriječeno štetnikovom radnjom ili propuštanjem (čl. 1089. st. 3. ZOO-a).

11. Točno je, a proizlazi iz prakse Europskog suda za ljudska prava (dalje: ESLJP); da sustav zaštićenog najma predstavlja miješanje u pravo na mirno uživanje vlasništva koje vlasnicima nameće nerazmjeran i prekomjeran teret što da je protivno odredbi čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda ("Narodne novine“, MU broj 18/97, 6/99, 14/02, 13/03, 9/05, 1/06 i 2/10 - dalje: Konvencija) i čl. 48. st. 1. i 50. st. 1. Ustava Republike Hrvatske ("Narodne novine", broj 56/90, 135/97, 8/98, 113/00, 124/00, 28/01, 41/01, 55/01, 76/10, 85/10 i 5/14 - dalje: Ustav RH.

12. Međutim, u konkretnom slučaju obzirom da tužitelj nije bio vlasnik stana u vrijeme stupanja na snagu Zakona o najmu stanova ("Narodne novine", broj 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20 i 36/24 - dalje: ZNS), da je vlasništvo stekao više godina nakon stupanja na snagu ZNS znajući da u stanu živi zaštićena najmoprimka, da je prihvatio darovanje i besplatnim pravnim poslom stekao nekretninu i na taj način pristao na primanje iznosa zaštićene najamnine, nije mogao osnovano po redovnom tijeku stvari očekivati da će ostvarivati tržišnu najamninu iznajmljivanjem kupljenog stana, odnosno da će od najmoprimca ostvariti pravo na plaćanje slobodno ugovorene najamnine.

13. Naime, Vlada Republike Hrvatske, svjesna prekomjernog tereta koji trpe vlasnici stanova opterećenih pravom najma uz zaštićenu najamninu izradila je nacrt Zakona o najmu stanova (prosinac 2002.) kojim nacrtom nije radikalno izmijenjen odnos između zaštićene i tržišne najamnine, te je izradila i prijedlog zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova (studeni 2013.) prema kojem bi postepeno, kroz vrijeme od deset godina od stupanja na snagu zakona (2023.) zaštićena najamnina trebala biti izjednačena s tržišnom (slobodno ugovorenom). Ni jedan od ovih dokumenata nije saživio. Tek Zakonom o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova („Narodne novine“, broj 68/18 - dalje: ZIDZNS) u čl. 28.c propisano je da dana 1. rujna 2023. godine prestaje pravo zaštićenog najmoprimaca i zaštićenih podstanara na zaštićenu najamninu i druga prava zaštićenih najmoprimaca i zaštićenih podstanara, ako tim Zakonom nije propisano drukčije, osim prava na zaštićenu najamninu i drugih prava najmoprimaca i zaštićenih podstanara stanova koji su u vlasništvu jedinica lokalne samouprave, jedinica područne (regionalne) samouprave ili Republike Hrvatske. Međutim i navedena odredba ukinuta je odlukom Ustavnog suda Republike Hrvatske broj U-I-3242/2018 i dr. od 14. rujna 2020.

14. U odnosu na odluke koje tužitelj u svrhu potkrjepe svojih navoda ističe tijekom postupka, za navesti je da je u predmetu Statileo protiv Hrvatske (zahtjev broj 12027/10, presuda od 10. srpnja 2014.) ESLJP (kao i u presudi L protiv Republike Češke br. 33071/96 koju tužitelj citira u podnesku od 27.08.2024.) ustanovio da je B. F. naslijedio stan podnositelja zahtjeva i da on ima aktivnu legitimaciju za nastavak postupka umjesto podnositelja zahtjeva time da je ispitivanje: "…od strane Suda ograničeno na pitanje predstavljaju li prigovori, kako ih je izvorno podnio g. C koji ostaje podnositelj zahtjeva, ili ne predstavljaju povredu Konvencije…", koja situacija ne koincidira okolnostima konkretnog slučaja, jer se ovdje ne radi o nasljedniku ranijeg vlasnika stana.

15. U okolnostima nasljeđivanja, nasljednik je univerzalni sukcesor ostavitelja (svih prava i obveza) i to ex lege, temeljem odredbe čl. 5. st. 1. Zakona o nasljeđivanju ("Narodne novine", broj 48/03, 163/03, 35/05, 127/13, 33/15 i 14/19) kojim je propisano da tko je naslijedio neku osobu, njezin je sveopći pravni slijednik. S druge strane, u situaciji kada je pravni temelj stjecanja prava vlasništva pravni posao - konkretno darovanje, stjecatelj je singularni sukcesor prednika.

16. Kod singularne sukcesije dolazi do stupanja slijednika u jedno ili više točno određenih prava prethodnika te se ispituju i tumače pravila na kojima je utemeljen konkretni pravni posao pa je tužitelj prihvatom dara (jer čl. 479. st. 1. ZOO određuje da ugovor o darovanju nastaje kad se darovatelj obveže prepustiti obdareniku bez protučinidbe stvar ili imovinsko pravo, a obdarenik to prihvati), znao za postojanje odnosa zaštićenog najma na predmetnom stanu i na to pristao.

17. Tužitelj nije u trenutku stupanja na snagu ZNS bio vlasnik stana, pa stoga tužitelj nije u situaciji da je bio "zatečen" zakonskom regulativom i nemogućnošću utjecaja na svoj položaj kako je to slučaj sa vlasnicima stanova koji su to bili u trenutku stupanja na snagu ZNS i njihovim univerzalnim sljednicima i u odnosu na koje je ESLJP zaključio da sustav zaštićenog najma kakav postoji u Hrvatskoj nema odgovarajuća procesna jamstva u cilju postizanja ravnoteže između interesa zaštićenih najmoprimaca i vlasnika stanova i da stoga primjenom takvih propisa država nije ostvarila pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta već je teret neopravdano prebacila samo na najmodavce - vlasnike stanova.

18. Tužitelj nije morao prihvatiti darovanje, a kada je prihvatio, besplatno je stekao nekretninu sa svim osobitostima, pa tako i činjenicom da je na stanu bio uspostavljen odnos zaštićenog najma.

19. Nakon što je tužitelj upisao svoje vlasništvo u zemljišnoj knjizi a trenutkom upisa se on tek ima smatrati vlasnikom nekretnine (čl. 119. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima - "Narodne novine", broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12, 94/17, 152/14 i 81/15), on nije mogao osnovano očekivati da će iznajmljivanjem darovanog stana ostvarivati slobodno ugovorenu najamninu u visini tržišne najamnine kako je u pogledu visine precizirao tužbeni zahtjev. Stoga, prema redovitom tijeku stvari, niti prema posebnim okolnostima tužitelj u trenutku stjecanja prava vlasništva nije osnovano mogao očekivati korist, nastanak koje da je spriječen radnjom ili propustom tuženice kao štetnika. Tužitelj je znao da neće moći predmetni stan davati u najam u uvjetima slobodno ugovorene najamnine, slijedom čega nije osnovano mogao očekivati korist u visini slobodno ugovorene, tržišne, odnosno primjerene najamnine.

20. Ovakva pravna shvaćanja proizlaze i iz brojnih sudskih odluka recentne sudske prakse pa tako npr. Presude Vrhovnog suda Republike Hrvatske Rev- 1033/2024 od 23. srpnja 2024., Presude Vrhovnog suda Republike Hrvatske Rev 271/2023 od 18. travnja 2023.

21. Tužiteljica se poziva a Izjavu PI od 13.01.2025. ovjerene pred javnim bilježnikom Jagodom Vuković pod Ov-28/2025 u kojoj PI potvrđuje da je dana 24.09.2018. u svojstvu darovatelja sklopila sa tužiteljicom kao obdarnicom Ugovor o darovanju, predmet kojeg je upravo predmetni stan. Potom navodi da tom Izjavom potvrđuje da je JI vlasnica istog, te da joj istodobno ustupa sva svoja prava i obveze koje u odnosu na nju kao bivšeg vlasnika predmetnog stana nastanu u bilo kojem parničnom postupku, a koji se bude vodio u odnosu na predmetni stan, odnosno da joj ustupa sva svoja materijalna potraživanja vezana za predmetni stan i to za razdoblje nakon sklapanja predmetnog Ugovora o darovanju.

22. Sud smatra da ova Izjava ne daje tužiteljici aktivnu legitimaciju u ovom postupku odnosno ne daje joj pravo da potražuje naknadu štete u vidu izmakle koristi za razdoblje koje je utuženo i to od 15.04.2021. do 15.07.2021.

22.1. Naime tužba u ovoj pravnoj stvari podnesena je 18. lipnja 2024. god., a Izjava je dana 13. siječnja 2025. god., dakle, nakon podnošenja tužbe. U trenutku podnošenja tužbe tužiteljica je bila uknjižena vlasnica temeljem Ugovora o darovanju, ali je već naprijed u obrazloženju presude navedeno zbog čega ovaj sud smatra da joj ne pripada pravo na naknadu izmakle koristi. Izjava od 13.01.2025. mogla bi se eventualno odnositi na buduća utuženja, također i na situacije gdje se vode parnični postupci po tužbi ranije vlasnice PI u koje bi nova vlasnica JI stupila na mjesto tužiteljice. No u ovom predmetu tužbu je podnijela sama JI i to prije davanja ove Izjave od strane PI, pa se po mišljenju suda ista ne može primijeniti.

23. Slijedom navedenog odlučeno je kao u izreci presude.

24. Odluka o parničnom trošku temelji se na odredbama čl. 154. i 155. ZPP-a i Tarifi o nagradama i naknadi troška za rad odvjetnika.

24.1. Tuženoj su priznati troškovi postupka i to: za sastav odgovora na tužbu i za zastupanje na ročištima od 16.01.2025. i 14.05.2025. sve po 500 bodova, ukupno 1.500 bodova, što pomnoženo sa 2,00 eura daje 3.000,00 Eura, pa je odlučeno kao u točki II. izreke presude.

U Splitu, 17. lipnja 2025. godine

SUTKINJA

MAJA VUKMIR

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba Županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda, u tri primjerka, u roku od 15 dana, od dana objave presude. Stranci koja je pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje i stranci koja je uredno obaviještena o tom ročištu, a na isto nije pristupila, smatra se da je dostava presude obavljena onog dana kad je održano ročište na kojem se presuda objavljuje. Stranci koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje smatra se da je dostava presude obavljena danom zaprimanja pisanog otpravka iste ( čl. 335. ZPP-a). Presuda će biti istaknuta na internetskoj stranici e-oglasne ploče suda osam dana, računajući od dana kada je održano ročište za objavu. Ovjereni prijepis presude stranka može preuzeti u sudskoj zgradi (čl. 335 ZPP-a).

DNA:

- punomoćniku tužitelja

- ODO Split