REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U NOVOM ZAGREBU

STALNA SLUŽBA U SAMOBORU

Obrtnička 2

Poslovni broj: 45 P-182/2017-135

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

u odnosu na tužbu tužitelja

Općinski sud u Novom Zagrebu, Stalna služba u Samoboru, po sutkinji Gordani Mirosavljević, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari I. tužitelja DA, OIB: [osobni identifikacijski broj] i II. tužitelja IA, OIB: [osobni identifikacijski broj] oboje iz [adresa] i oboje zastupani po punomoćniku Damiru Pokupcu, odvjetniku iz Zagreba, protiv I. tuženog ĆA iz [adresa], Novi Sad, zastupan po punomoćniku Timonu Sakomanu, odvjetniku iz Zagreba i II. tuženog BA, [adresa], 5010 Ferridon Park, zastupan po punomoćniku Luki Duvnjaku, odvjetniku iz Zagreba, radi utvrđenja prava vlasništva nekretnine, dana 16. lipnja 2025.,

p r e s u d i o  j e

Odbijaju se tužitelji DA, OIB: [osobni identifikacijski broj] i II. tužitelja IA, OIB: [osobni identifikacijski broj], oboje iz [adresa] sa tužbom i tužbenim zahtjevima koji glase:

"I. Utvrđuje se da su I. tužiteljica DA: OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] i II. tužitelj IA, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] dosjelošću stekli pravo vlasništva i to svatko u ½ dijela vlasništva koja je u zemljišnim knjigama Zemljišnoknjižnog odjela Općinskog suda u Novom Zagrebu upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao kč. br. [katastarska čestica] [adresa], Dvorište, Zgrada mješovite uporabe, [adresa], ukupne površine 569 m2 te se nalaže Općinskom sudu u Novom Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel da to pravo vlasništva upiše u zemljišne knjige, a I. tuženik ĆA, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i II. tuženik BA, [adresa], 5010 Ferridon park, Adelaide, Australija, OIB: [osobni identifikacijski broj] obvezuju se trpiti ovaj upis.

II. Nalaže se tuženicima da tužiteljima solidarno naknade parnični trošak sa pripadajućom zakonskom zateznom kamatom tekućom od dana presuđenja pa do isplate po prosječnoj kamatnoj stopi na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunatoj za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za tri postotna poena, a sve u roku od 15 dana."

i "I. Utvrđuje se da su I. tužiteljica DA: OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] i II. tužitelj IA, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] građenjem stekli pravo vlasništva i 7/7 to svatko u ½ dijela vlasništva koja je u zemljišnim knjigama Zemljišnoknjižnog odjela Općinskog suda u Novom Zagrebu upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao kč. br. [katastarska čestica] [adresa], Dvorište, Zgrada mješovite uporabe, [adresa], ukupne površine 569 m2 te se nalaže Općinskom sudu u Novom Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel da to pravo vlasništva upiše u zemljišne knjige, a I. tuženik ĆA, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i II. tuženik BA, [adresa], 5010 Ferridon park, Adelaide, Australija, OIB: [osobni identifikacijski broj] obvezuju se trpjeti ovaj upis.

II. Nalaže se tuženicima da tužiteljima solidarno naknade parnični trošak sa pripadajućom zakonskom zateznom kamatom tekućom od dana presuđenja pa do isplate po prosječnoj kamatnoj stopi na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunatoj za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za tri postotna poena, a sve u roku od 15 dana.".

Obrazloženje

Tužitelji u tužbi navode da su dana 11. srpnja 1996. godine sklopili Kupoprodajni ugovor sa ŠA, [adresa], JMBG: [jedinstveni matični broj građana], a kojim su od navedenog kupili nekretninu u [adresa], a upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], a označena kao kč. br. [katastarska čestica], oranica Lapet u površini od 174 čhv.

Nadalje tužitelji navode da je prednik tužitelja, CA predmetnu nekretninu stekao temeljem presude Općinskog suda u Zagrebu, posl. broj P-2310/95 od 2. lipnja 1995. godine.

Tužitelji su od 2009. godine u zemljišnim knjigama bili upisani i kao vlasnici nekretnine, a pravo vlasništva stekli su temeljem upisa vlasništva u zemljišne knjige i temeljem Ugovora o kupoprodaji od 11. srpnja 1996. godine, a iz čega proizlazi da do tada nisu bili upisani kao vlasnici iz procesnih razloga, a isto tako proizlazi da je ugovor od 11. srpnja valjani pravni temelj koji predstavlja titulus stjecanja prava vlasništva i temelj zbog kojeg su tužitelji bili pošteni posjednici nekretnine.

Nadalje tužitelji navode da su u samostalnom posjedu navedene nekretnine od lipnja 1996. godine do danas. Njihov posjed je zakonit, istinit i pošten. Posjed je samostalan jer tužitelji izvršavaju posjed na način da ne priznaju ničiju tuđu vlast posrednog posjednika. Posjed je istinit jer nije pribavljen ni silom, ni potajno ili prijevarom niti zlouporabom povjerenja. Isto tako je posjed tužitelja pošten.

Tužitelji posjeduju predmetnu nekretninu preko 20 godine, te cijelo vrijeme tog posjedovanja njihov posjed ima kakvoću koja je gore navedena.

Nadalje tužitelji u tužbi navodi da su s obzirom na navedeno tužitelji stekli pravo vlasništva dosjelošću i to sukladno čl. 159 st. 2 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (/NN br. 91/96, 68/98, 137/99, 11/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 48/09, 153/09, 143/12, 152/14, dalje u tekstu: "ZV") odnosno time što su samostalni posjednici navedene nekretnine u periodu dužem od 10 godina te potražuju od naslovnog suda da utvrdi ovu činjenicu i donese presudu.

Tuženi su podneskom od 27. ožujka 2017. dali odgovor na tužbu u kojem navode da u cijelosti osporavaju tužbu i tužbeni zahtjev tužitelja.

Vezano uz vrijednost predmeta spora, s obzirom na činjenicu da se u naravi radi o zgradi mješovite uporabe s 4 etaže, to tuženici smatraju kako je vrijednost predmeta spora suviše nisko određena te da bi sita trebala biti određena u iznosu od najmanje 2.000.000,00 kuna. Tuženici predlažu da sud temeljem odredbe čl. 40 st. 3 ZPP-a brzo i na prikladan način odredi vrijednost predmeta spora.

Tuženi ne spore do da su tužitelji dana 11.7.1996. sklopili Kupoprodajni ugovor s prodavateljem CA za nekretninu koja je predmet ovog spora.

Također tuženi ne spore da je bila donijeta Presuda Općinskog suda u Zagrebu posl.br. P-23109/95 od 2. lipnja 1995. kojom je CA priznato pravo vlasništva i korištenja predmetne nekretnine.

Međutim, tuženi ističu kako tužitelji namjerno prešućuju ključnu činjenicu u ovome sporu, a to je da su tuženici protiv CA još 1996. godine odmah nakon što su utvrdili prijevaru počinjenu od strane CA pokrenuli parnični postupak radi utvrđenja ništetnosti uspostave ranijeg ZK stanja.

Taj se postupak vodio kod Općinskog suda u Zagrebu pod posl.brojem P- 3302/96, a pravomoćnim Rješenjem posl. broj P-3302/96 od 8.7.1996. godine je naložen upis zabilježbe privremene mjere zabrane otuđenja i zabilježbe spora /Z- 13328/00 ozn. Z-13992/96). Tužbeni zahtjev u navedenome predmetu je jasno ukazivao na to da bi njegovim usvajanjem bio brisan upis prava vlasništva CA i uspostavljeno prijašnje ZK stanje, dakle da bi se upisalo pravo vlasništva za korist tuženika.

Tuženi tvrde da tužitelji uporno ignoriraju navedeni činjenicu, iako su navedene zabilježbe upisane upravo kako bi svaka treća osoba znala da se u pogledu nekretnine vodi sudski postupak čiji bi ishod mogao utjecati na prava koja se tiču tih nekretnina, a ovdje konkretno na prava vlasništva. Ta je zabilježba upisana prije bilo kakvog pokušaja upisa prava vlasništva sa strane tužitelja.

Sve to je jasno vidljivo i iz e-povijesnog ZK izvatka za predmetnu nekretninu koji su sami tužitelji dostavili uz tužbu.

Tužitelji u tužbi navode kako do 2009.godine nisu bili upisani kao vlasnici iz procesnih razloga, a da je Kupoprodajni ugovor od 11.7.1996. godine valjani pravni temelj koji predstavlja titulus stjecanja prava vlasništva i temelj zbog kojega su tužitelji bili pošteni posjednici nekretnine.

Tuženi navode da je ovu tvrdnju tužitelja potrebno analizirati iz više smjerova, raščlaniti i ukazati na njezinu netočnost:

- kao prvo, tužitelji su teoretski i mogli imati pravni temelj za stjecanje prava vlasništva, međutim pravo vlasništva se temeljem pravnog posla stječe tek upisom u zemljišnu knjigu, a taj se upis dogodio tek 2009. godine, kao što to i sami tužitelji navode, a i to pod posljedicama zabilježbe spora:

- dalje, zabilježba spora (pa tako i ona upisana pod Z-13328/00 ozn. Z-13992/96) ima učinak da pravomoćna presuda donesena povodom tužbe djeluje i protiv onih osoba koje su stekle knjižna prava pošto je prijedlog za zabilježbu spora stigao zemljišnoknjižnom sudu (čl. 81. st. 2 Zakona o zemljišnim knjigama). Konkretno, to znači da će se brisati svi oni upisi koji su zatraženi nakon što je prijedlog za zabilježbu spora stigao zemljišnoknjižnom sudu, ako su u suprotnosti s novim upisom (čl. 83 st. 2 ZZK). Upravo to se u ovome slučaju i dogodilo te je brisan upis prava vlasništva upisan za korist tužitelja jer je nakon provedbe Presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu posl.broj. P-3302/96 brisano pravo vlasništva ŠA uz istovremeni upis prava vlasništva ovdje tuženika.

- posjed je pošten ako posjednik kad ga je stekao nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati da mu ne pripada pravo na posjed, ali poštenje prestaje čim posjednik sazna da mu ne pripada pravo na posjed (čl. 18 st. 3 ZV-a) poštenje posjeda se predmnijeva, osim ako se dokaže suprotno. Dokaz da tužitelji nisu bili pošteni posjednici je činjenica da su tužitelji znali za to da je između tuženika i CA u tijeku spor radi utvrđenja ništetnosti uspostave ranijeg ZK stanja, te im je u trenutku saznanja za postojanje navedenog spora sasvim sigurno otpalo poštenje posjeda. Tužitelji su 1997. godine pokušali s upisom sprava vlasništva za svoju korist, međutim, prijedlog im je odbačen pod posl. brojem Z-23423/97, dakle ako nikada prije tužitelji su tada saznali za postojanje naprijed navedenog sudskog spora. Sudska praksa ne ostavlja prostora sumnji da tužitelji u ovakvim okolnostima nisu nikako mogli biti pošteni posjednici, a kao samo jedan od primjera dostavlja se Presuda VSRH Rev-1278/09. Eventualno namjerno izbjegavanje toga da se upoznaju s relevantnim činjenicama također nije nešto što bi išlo u prilog tužiteljima.

- s obzirom na činjenicu da je osnovni preduvjet za stjecanje prava vlasništva dosjelošću taj da je posjed pošten to u cijelosti otpadaju svi navodi tužitelja koji su usmjereni na dokazivanje toga da bi isti stekli vlasništvo dosjelošću.

Tuženi nadalje navode da su tužitelji doista jesu u posjedu navedene nekretnini, to se niti ne spori, međutim tom posjedu nedostaje ona osnovna karakteristika da bi mogao biti podoban za stjecanje vlasništva dosjelošću – poštenje. Stoga je potpuno neosnovana tvrdnja kako je vlasništvo tužitelja stečeno dosjelošću. Čak štoviše, tužitelji tuženicima kao stvarnim vlasnicima priječe posjed predmetne nekretnine, ne plaćaju nikakvu najamninu/zakupninu za navedeno posjedovanje i korištenje, te su s te strane dužni tuženicima platiti naknadu za navedeno bespravno posjedovanje/korištenje.

Također, tuženi navode da je potpuno nejasno kako to tužitelji smatraju da bi mogli stjecati pravo vlasništva kroz dva različita pravna temelja tj. i na temelju pravno posla (Kupoprodajni ugovor od 11.7.1996.) i na temelju dosjelosti.

No, bilo kako bilo, niti jedan od tih načina stjecanja nije osnovan u odnosu na tužitelje:

- pravni posao temeljem kojega je CA prodao tužiteljima predmetnu nekretninu je jednako tako ništetan kao što su to i isprave temeljem kojih je CA "stekao" vlasništvo predmetne nekretnine. Naime, utvrđenjem ništetnosti prava temeljem kojih je CA "stekao" vlasništvo predmetne nekretnine smatra se kao da te isprave nisu nikada niti postojale (djelovanje ex tunc). Samim time, CA nije mogao tužiteljima prodati predmetnu nekretninu jer sam nije bio njezin vlasnik, a jedno od osnovnih načela je da nitko ne može na drugoga prenijeti više prava nego sam ima. Stoga je i Kupoprodajni ugovor od 11.7.1996. godine ništetan i uopće ne može biti valjani pravni temeljem (titulus) za stjecanje prava vlasništva tužitelja dosjelošću također tužitelji nisu mogli steći pravo vlasništva predmetne nekretnine, kako iz razloga što je Kupoprodajni ugovor od 11.7.1996. koji bi trebalo dokazati zakonitost posjeda) ništetan pa time niti posjed tužitelja nije zakonit, tako iz razlog što su tužitelji vrlo dobro znali da je u tijeku sudski postupak između tuženika i CA (to je vidljivo i iz odredbe čl. 7 Kupoprodajnog ugovora) koji bi mogao dovesti do brisanja prava vlasništva ŠA, te su stoga imali sasvim dovoljno razloga za posumnjati da im ne pripada pravo na posjed, što ih dakle čini nepoštenim posjednicima, a nepošteni posjednik ni u kojem slučaju ne može steći pravo vlasništva dosjelošću.

Kako ne bi dalje širili ovaj odgovor na tužbu, tuženici u prilogu dostavljaju svu relevantnu dokumentaciju iz koje su jasno vidljive naprijed navedene činjenice, kao i pravni odnos tuženika i CA, koji odnos je ishodište ovog spora.

Tuženici se protive saslušanju predloženih svjedoka jer isti nemaju nikakvih relevantnih saznanja za ovaj spor, a ponavlja se da tuženici ne spore to da bi tužitelji bili u posjedu predmetne nekretnine. Ono što se međutim spori je zakonitost i poštenje posjeda, a o tome predloženi svjedoci nemaju niti mogu imati relevantnih saznanja. -

Tuženici ističu kako podnošenje tužbe od strane tužitelja u ovom predmetu nije korektan čin jer je usmjeren na to da se tuženicima ne prizna njihovo zakonsko pravo i da se ostvari "pravo" koje tužiteljima ne pripada.

Naime, tuženici su se nakon ishođenja pravomoćne Presude posl.br. P-3302/96 i njezine provedbe u zemljišnim knjigama dopisom od 26.1.2017. obratili tužiteljima s raznim varijantama prijedloga radi mirnog rješenja spora.

Čak štoviše, tuženici su se tužiteljima obratili dopisom u istome smislu još 24.8.2015. godine.

Na dopis tuženika od 26.1.2017. tužitelji su odgovorili dopisom od 8.2.2017. u kojem dopisu upućuju tuženike da se za sve svoja potraživanja obrate CA jer da su tužitelji u Kupoprodajnom ugovoru od 11.7.1996. godine (čl. 7) ugovorili s CA da "prodavatelj preuzima na sebe obvezu naknade svih eventualnih potraživanja i troškova prema ranijih vlasnicima nekretnina od kojih je stekao vlasništvo, a koji troškovi i potraživanja bi proizašli iz njihovih eventualnih sporova".

No nakon navedenog tužitelji protiv tuženika podnose prijedlog radi određivanja privremene mjere, kao i ovu tužbu.

Tuženici ističu kako je naprijed citirana odredba čl. 7 Kupoprodajnog ugovora od 11.7.1996. krajnje neuobičajena za kupoprodajne ugovore. Čak štoviše, ona nikako ne ide u prilog tužiteljima jer iz njezinog koncepta jasno i nedvosmisleno proizlazi kako je u trenutku sklapanja tog ugovor na strani tužitelja kao kupaca postojala poprilična sumnja u to da bi CA bio tvarni vlasnik predmetne nekretnine. NO tužitelji su unatoč tome pristupili realizaciji kupoprodajnog ugovora (vjerojatno po nižoj cijeni nego što je bila tržišna cijena) u vjeri/nadi da će se sve povoljno realizirati u njihovu korist. I, Uistinu da su tuženici pravomoćno izgubili spor protiv CA tužitelji bi stekli pravo vlasništva predmetne nekretnine.

Tužitelji dopisom upućuju tuženike da se za svoja potraživanja obrate ŠA, međutim tuženici se na određeni način već jesu "obratili" CA, a rezultat toga je upravo pravomoćna sudska presuda temeljem koje su se tuženici u konačnici upisali kao vlasnici predmetne nekretnine. Tužitelji svojim ugovorom sklopljenim s CA sasvim sigurno ne mogu tuženicima nametati način na koji bi se oni trebali rješavati svoje imovinskopravno pitanje.

One osobe koje bi se trebali obratiti CA su upravo tužitelji. Tuženici mogu razumjeti to da je CA osim tuženika prevario i tužitelje, ali smatraju da nije korektno to što tužitelji sada žele tuženicima zanijekati njihovo pravo vlasništva koje ime zakonito pripada. Ponavlja se, tužitelji su postupali s nadom da će se u konačnici ispostaviti da je CA stvarni vlasnik nekretnine, međutim posljedice takvog postupanja moraju sami i snositi te se zbog navedenog postupanja CA upravo njemu i trebaju obratiti sa zahtjevom radi naknade štete ili povrata kupoprodajne cijene kao stečenog bez osnove.

Usprkos svemu, tuženici su i nadalje voljni s tužiteljima pokušati postići mirno rješenje spora i sklopiti sudsku ili izvansudsku nagodbu, a mogući načini kako bi se moglo realizirati, ali isključivo u mirnom postupku su:

- isplata tuženika od strane tužitelja,

- prodaja cijelog objekta i podjela postignutog iznosa kupoprodajne cijene,

- etažiranje cijelog objekta.

Ukoliko tužitelji ne pristanu niti na jedan od predloženih načina mirnog rješenja spora, tuženicima ne preostaje niti jedan drugi pravni put za ulazak u posjed nekretnina u svojem vlasništvu osim podnošenja protutužbe u ovome predmetu.

Protutužbeni zahtjev tuženika bio bi usmjeren na predaju u posjed cijelog objekta, kao i na plaćanje naknade za bespravno korištenje objekta. Visinu tog dijela protutužbenog zahtjeva će tuženici odrediti nakon provedenog vještačenja.

Tužitelji su sudu dostavili podnesak od 24. travnja 2017. u kojem ukazuju da tuženici u svojem podnesku navode da ne spore da su tužitelji dana 11. srpnja 1996. sklopili Kupoprodajni ugovor s prodavateljem CA. Isto tako ne spore niti da je donesena presuda Općinskog suda u Zagrebu pos.br. P-2310/95 od 2. lipnja 1995. godine.

Tuženici spore da bi posjed tužitelja bio pošten, što je u direktnoj suprotnosti s prethodno navedenim, te da iz tog razloga nisu ispunjene pretpostavke za stjecanje prava vlasništva dosjelošću. Ovo osporavanje tuženici obrazlažu nizom netočnosti i nelogičnosti.

Tuženici navode d a je posjed tužitelja bio nepošten a to iz razloga što tuženici smatraju da su tužitelji bili nepošteni posjednici zbog sudskog postupka koji su vodili tuženici protiv tužiteljevog prednika CA. Isto tako tuženici navode da je upis prava vlasništva tužitelja bio odbijen zbog navedenog spora i da od tada tužitelji nisu pošteni posjednici. Neistina je da je tužiteljev zahtjev odbijen zbog predmetnog spora i netočna je tvrdnja da tužitelji od tog trenutka ne bi bili pošteni posjednici.

U odnosu na navode da bi posjed bio nepošten zbog zabilježbe spora potrebno skrenuti pozornost na nekoliko činjenica koje tuženici prešućuju. Iz povijesnog izvatka zemljišnih knjiga proizlazi d aje zemljišnoknjižni odjel zahtjev za upisom zabilježbe spora primio 16. rujna 1996. godine. Obzirom da su tužitelji s CA Ugovor o kupoprodaji sklopili prije zabilježbe spora to proizlazi da su tužitelji postupali s povjerenjem u zemljišne knjige.

Tužitelji navode da su nekretninu stekli već spomenutim kupoprodajnim ugovorom sklopljenim s CA. Istina je da tužitelji u dva navrata nisu uspjeli upisati svoje pravo vlasništva u zemljišne knjige, ali ne iz razloga koje navode tuženici. Tužiteljima nije upisano pravo vlasništva iz razloga što je u njihovo ime Ugovor o kupoprodaji s CA sklopio punomoćnik odvjetnik ŽA. Kako specijalna punomoć izdana za obavljanje ove pravne radnje nije bila javno ovjerovljena to je zemljišnoknjižni sud u dva navrata odbacio prijedlog za uknjižbom prava vlasništva. Ovo je vidljivo i iz rješenja Općinskog suda u Zagrebu od 12. lipnja 2006. godine poslovni broj Z-23423/97 i rješenja Općinskog građanskog suda u Zagrebu od 18. rujna 2009. godine, poslovni broj Z-64902/06.

Sukladno navedenom jasno proizlazi da je navod tuženika da bi tužitelji bili nepošteni posjednici neosnovan.

Nadalje tuženici navode da je Ugovor o kupoprodaji sklopljen između CA i tuženika ništetan te da je ovo utvrđeno presudom Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj P-3302/96. Nije sporno d aje ova presuda donesena i d aje postala pravomoćna i ovršna. Međutim, ova presuda ne utječe na prava i obveze Tužitelja i njihova prednika CA s gledišta odnosa prema nekretnini. Naime, tuženici zanemaruju činjenicu da CA predmetnu nekretninu nije stekao Kupoprodajnim ugovorom, već je istu stekao temeljem presude Općinskog suda u Zagrebu od 2. lipnja 1995. godine, poslovni broj P-2310/95. Obzirom d aje ova presuda pravomoćna i ovršna te da je i dalje na snazi ona stvara

pravo među strankama. Navedenom presudom je utvrđeno da je CA vlasnik predmetne nekretnine. Kako presudom na koju se tuženici pozivaju nije stavljena van snage ova presuda, a niti je to učinjeno nekim drugim dokumentom, to je prigovor tuženika neosnovan.

Tužitelji su predmetnu nekretninu stekli već spomenutim i u spis dostavljenim kupoprodajnim ugovorom sklopljenim s prednikom CA i rješenjem Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj Z-50277/11 i poslovni broj Z- 63530/09. Njihov prednik CA pravo vlasništva nad nekretninom stekao je od tuženika i to rješenjem Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Z- 14887/95, 1-3703/95, a na temelju pravomoćne i ovršne presude Općinskog suda u Zagrebu poslovni broj P-2310/95. Kako je temelj stjecanja bila navedena presuda to je razvidno da presuda kojom je proglašen ništetnim ugovor o kupoprodaji između tuženika i CA nema utjecaja na pravni odnos koji tužitelji imaju nad predmetnom nekretninom.

Tuženici su pokušali spriječiti i upis prava vlasništva CA tako što su tražili odgodu upisa prava vlasništva. Ovaj zahtjev je odbijen od Općinskog suda u Zagrebu s obrazloženjem da nije osnovan i da postupak na koji se pozivaju nije relevantan za upis prava vlasništva CA. Tuženici su se pozivali upravo na postupak u kojem je donesena presuda na koju se i sada pozivaju. Iz ovog je razvidno da presuda nije relevantna za odnose prava vlasništva glede predmetne nekretnine.

Tuženici ističu da je ugovor koji su tužitelji sklopili s CA ništetan i to iz razloga što je ništetan i ugovor koji je CA sklopio s tuženicima. Tuženici tvrde da je sukladno ovome CA raspolagao nekretninom koja nije bila u njegovom vlasništvu.

Kao što je već i navedeno ovaj navod je netočan i to iz razloga što je CA pravo vlasništva stekao temeljeni pravomoćne i ovršne presude Općinskog suda u Zagrebu te iz tog razloga proglašenje Ugovora o kupoprodaji na koje se pozivaju tuženici nije relevantno za odnose koje glede nekretnine imaju tužitelji kao pravni slijednici CA.

U odnosu na protutužbeni zahtjev tuženika tužitelji naglašavaju kako je isti, a s obzirom na sve dosad navedeno neosnovan. Pored toga, da je isti i osnovan zbog pitanja vlasništva nad nekretninom isti je neosnovan zbog činjenice da je na predmetnoj nekretnini, u trenutku kada su je stekli tužitelji, bio izgrađen samo podrum bruto površine 182,94 m2. Bilo je izgrađeno i prizemlje sa balkonom i loogom ukupne površine 201,7 m2. Vanjski zidovi bili su zidani blok opekom debljine 20 cm, a stropne deke rađene od mont grediva i ispuna od opeke. Pregradni zidovi rađeni su od više vrsta opeke III. klase. Na lijevoj strani objekta, u podrumu, bila je uređena jedna prostorija sa kupaonom u kojoj je bilo postrojenje za izvlačenje vodi iz bunara koje nije radilo pa se voda pumpala ručno. Na desnoj strani objekta u prizemljuje bio uređen stan sa instalacijom struje i vode. Zbog korištenja objekta od strane izbjeglica i neodržavanja sve je bilo uništeno, a kako je objekt duže vremena bio bez krova bila je načeta i konstrukcija stropnih deka. Iza izbjeglica je ostao veliki dug, a koji su podmirili tužitelji. U trenutku kupnje nekretnine kanalizacija još nije ni prošla kroz naselje, a kasnije su tužitelji ugovorili i priključili kanalizaciju kao i vodu i plin.

Tužitelji su uredili kuću tako da je ona sada jedna reprezentativna građevina i tako da svaka strana kuće ima tri stana i ugrađena je kompletno nova stolarija na cijelom objektu. Tužitelji su ugradili i centralu za grijanje s instalacijom i montažom radijatora po cijeloj kući. Isto tako su upravo tužitelji ishodili sve potrebno dozvole za kuću (geodetski poslovi, građevinska i uporabna dozvola...).

Iz svega jasno proizlazi daje protutužbeni zahtjev neosnovan.

Kao što je u Ad IV navedeno u trenutku kupoprodaje nekretnine ista je bila u početnoj fazi gradnje. Tijekom 1996. godine tužitelji su izgradili kat, potkrovlje i krov. Isto tako je ugrađena i stolarija te nove instalacije struje i vode. Ugrađeno je grijanje.

Kako su objekt koristile izbjeglice koje nisu ulagale u objekt to je objekt bio u trošnom i derutnom stanju te je osim za dograđene dijelove bilo potrebno puno uložiti i u već postojeći podrum i prizemlje.

Tužitelji su od Hrvatske elektroprivrede tražili, a i dobili prijepis brojila. Tužitelji su podmirili sve obveze prijašnjih vlasnika.

Obzirom da se ova nadogradnja objekta odvijala tokom 1996. godine to se na odnose koji su nastali glede ove nadogradnje ima primijeniti Zakon o osnovnim vlasničkopravnim odnosima ( Narodne novine Službeni list SFRJ 6/1980, 36/1990, Narodne novine 53/1991, 91/1996; dalje u tekstu: "ZOVO"). Člankom 24. ZOVO-a je određeno:

"Osoba koja može biti nosilac prava vlasništva, a koja izgradi zgradu ili drugu građevinu (građevinski objekt) na zemljištu na koje drugi ima pravo vlasništva (graditelj), stječe pravo vlasništva i na zemljište na kojem je izgrađen građevinski objekt, a i na zemljište koje je neophodno za redovnu upotrebu toga građevinskog objekta, ako nije znala niti je mogla znati da gradi na tuđem zemljištu, a vlasnik zemljišta je znao za izgradnju i nije se odmah usprotivio.".

U slučaju iz stava 1. ovog člana vlasnik zemljišta ima pravo za vrijeme od tri godine od dana saznanja za završenu izgradnju, ali najkasnije u vrijeme od deset godina od završene izgradnje, tražiti da mu graditelj nadoknadi vrijednost zemljišta u visini njegove prometne cijene u vrijeme donošenja sudske odluke."

Sudska praksa je zauzela stav da se vlasništvo stječe i u slučaju adaptacije postojećeg građevinskog objekta koja po svom opsegu i vrijednosti investicijskih ulaganja predstavlja takav građevinski zahvat da stari objekt nakon njegovo izvođenja gubi svoj raniji identitet i po svojim karakteristikama predstavlja novi objekt.

Obzirom da su tužitelji uredili postojeći objekt, podigli kat, potkrovlje i izgradili krov te da su kuću spojili na kanalizaciju, podmirili stare dugove za struju, zatim da su ugradili stolariju, grijanje i sve ostalo što je potrebno za korištenje objekta za stanovanje to jasno proizlazi da su na objektu napravili takvu promjenu da takav građevinski zahvat predstavlja takvo promjenu postojećeg objekta da stariji objekt gubi svoj raniji identitet. Sukladno navedenom tužitelji su vlasništvo stekli i temeljem 51. 24. ZOVO.

Tuženi podneskom od 9. listopada 2017. ukazuju na slijedeće činjenice:

- tužba protiv ŠA podnijeta je 24.5.1996. te je njome zatraženo da sud odredi privremenu mjeru zabrane otuđenja spornih nekretnina (dakle isto što i tužitelji traže),

- sama privremena mjera zabrane otuđenja donijeta je dana 8.7.1996., dakle tri dana prije nego što su tužitelji sklopili Ugovor o kupoprodaji nekretnine od **.**.1995. s CA,

- tužitelji u Ugovoru o kupoprodaji nekretnine od 11.7.1996. unose odredbu (/članak 7) iz koje je svakome jasno da su upoznati s vođenjem sudskog postupka protiv ŠA, a koja odredba glasi: "prodavatelj preuzima na sebe obvezu naknade svih eventualnih potraživanja i troškova prema ranijim vlasnicima nekretnina od kojih je stekao vlasništvo, a koji troškovi i potraživanja bi proizašli iz njihovih eventualnih sporova",

- tužitelji sami navode kako ih je u sklapanju citiranog ugovora zastupao punomoćnik odvjetnik ŽA, a isti odvjetnik sasvim sigurno ne bi u ugovoru tek tako i bez razloga spominjao eventualne sporove, a da o njima nije imao saznanja jer takve odredbe se ne nalaze gotovo ni u jednom ugovoru o kupoprodaji nekretnina,

- jednako tako, cijena od 60.000,00 DEM, za parcelu od 625 m2 na kojoj se nalazi kuća s izgrađenim podrumom i prizemljem te mogućnošću izgradnje kata i potkrovlja, sama po sebi ukazuje na to da se radilo o cijeni ispod bilo kakve tržišne cijene.

Mišljenje je tuženika daje razvoj događaja bio slijedeći:

- CA upoznao je tužitelje s time da se protiv njega vodi sudski postupak u odnosu na predmetnu nekretninu te su tužitelji sasvim sigurno imali takva saznanja tj. mogli su posumnjati u to da im ne pripada pravo na posjed,

- o tome je li CA tužitelje obavijestio i o tome da je dana 8.7.1996.donijeta privremena mjera zabrane otuđenja tuženici ne mogu decidirano tvrditi, ali postoji mogućnost da se i to dogodilo

- tužiteljima se svidjela predmetna nekretnina te su vjerovali/nadali se da će se spor protiv CA okončati u njegovu korist

- CA je ponudio tužiteljima prodati predmetnu nekretninu za vrlo povoljnu cijenu što je CA omogućilo stjecanje dvostruke koristi od iste nekretnine (primio je naknadu za istu nekretninu id od tuženika, a sada i od tužitelja), a tužiteljima je omogućio stjecanje atraktivne nekretnine za cijenu pun nižu od tržišne, a s rizikom za koji su vjerovali da je isplativ

- stoga su CA i tužitelji žurno sklopili Ugovor o kupoprodaji nekretnine. Na posljetku, tuženici smatraju da nakon svih naprijed iznijetih činjenica ne postoji nikakva šansa da tužitelji o postojan ju spora protiv CA nisu imali nikakvih saznanja te da su bili u dobroj vjeri, a to još osobito stoga što ih je tijekom cijelog procesa zastupao punomoćnik odvjetnik. U ovome slučaju apsolutno nema nikakve dobre vjere na strani tužitelja.

No, sve kad bi nekim čudom i postojala dobra vjera na strani tužitelja, još uvijek ostaje ona, zakonski gledano, ključna činjenica. To je činjenica da se pravo vlasništva na temelju pravnog posla ne stječe u trenutku sklapanja pravnog posla ( u tome trenutku se stječe samo titulus), nego tek u trenutku upisa u zemljišne knjige (modus). S obzirom na navedenu činjenicu tužitelji nisu stekli pravo vlasništva dana 11.7.1996. godine kako to žele ustvrditi, nego tek 2009. godine, ali i to koje su u zemljišnim knjigama upisane još 1996. godine. Pravna posljedica zabilježbe spora privremene mjere je upravo ono što se i dogodilo – brisanje svih upisa koji su provedeni protiv ŠA, pa tako i upisa prava tužitelja iz 2009. godine.

Tužitelji su cijelo vrijeme živjeli u uvjerenju kako će se cjelokupni pravni proces završiti na pozitivan način za njih, iako za takvo uvjerenje nije bilo pravnog utemeljenja.

Sud je u provedenom dokaznom postupku na ročištu 23. 9.2019. saslušao svjedoke Janka Barbarić, KA, GA i FA.

Svjedok ŽA u svom iskazu je naveo da je stric tužitelja IA i poznata mu je njegova cijela situacija. Ističe da je tužitelj iz BiH, te zna da je imao stan u [adresa], međutim uslijed ratnih okolnosti u taj stan je smjestio sestru s obitelji a on je otišao raditi u Njemačku. Poznato mu je da je IA u [adresa] bio 10 godina na privremenom radu. Misli da je išla njegova supruga. Navodi da mu se 1996. obratio IA i rekao da želi kupiti nekretninu ovdje u Hrvatskoj jer mora negdje živjeti s obzirom da je u njegovom stanu sestra sa djecom. Rekao mu je da je preko oglasa našao nekretninu koju bi kupio, odnosno to je bilo zemljište sa započetom gradnjom nekretnine. Svjedok navodi da je nekoliko puta vidio ŠA koji je bio prodavatelj predmetne nekretnine u [adresa], nedaleko od Velike Gorice. Navodi da mu se CA predstavio kao pravnik, inače je bio iz Vojvodine i to negdje iz [adresa]. Bio je vrlo rječit. Svjedok ističe da je po zanimanju odvjetnik i sačinio je kupoprodajni ugovor. Vršio je pripremu odnosno provjere da vidi da li je sve čisto u zemljišnim knjigama. Prvo je pitao CA temeljem čega je on vlasnik tih nekretnina, a on mu je rekao temeljem pravomoćne sudske presude. Svjedok navodi da je ipak otišao u gruntovnu da provjeri da li je sve čisto, da li je istina da je on sam vlasnik i da li ima tereta ili zabilježbe. Međutim, sve je bilo u redu, tereta nije bilo, a nije bilo niti zabilježbe. Svjedok navodi da je nakon toga sastavio kupoprodajni ugovor, dogovorena isplaćena cijena je bila 115.000,00 DEM. To je u to vrijeme bilo dosta ali CA je rekao da je ugovor stavio 60.000,00 DEM i to je tražio zbog Porezne uprave, a u to vrijeme porez na promet plaćao je prodavatelj. Svjedok navodi da je u ugovor stavio tih 60.000,00 DEM, međutim htio se osigurati pa su otišli kod javnog bilježnika da se stavi stvarna kupoprodajna cijena od 115.000,00 DEM.

Na poseban upit suca svjedoku da pojasni čl. 7 kupoprodajnog ugovora gdje se navodi da prodavatelj preuzima na sebe obvezu naknade svih eventualnih potraživanja i troškova prema ranijim vlasnicima nekretninama od kojih je stekao vlasništvo, svjedok iskazuje da je CA rekao da su oni mijenjali nekretnine, ne samo tu nekretninu nego još neku, pa je svjedok radi sigurnosti ne znajući kakvi će biti repovi stavio i taj članak. Svjedok navodi da je RA ušao odmah 1996. godine, odnosno RA je bio na privremenom radu pa je dolazio i radio na toj nekretnini i on je tu nekretninu dovršavao. Svjedok navodi da je negdje otprilike 2 godine poslije sačinjavanja kupoprodajnog ugovora u njegov ured došla jedna muška osoba i rekla da su oni sa ŠA mijenjali neke nekretnine. Ne zna da li se ta osoba preziva ĆA ili BA, te da su mijenjali nekretnine odnosno da su imali transakcije i samo su tražili da im kaže koja je bila kupoprodajna cijena za ovu nekretninu za koju je svjedok napravio ugovor. svjedok navodi da je iz presude vidio da su oni ti i kad je vidio da oni nisu neke lijeve stranke rekao im je stvarnu cijenu od 115.000,00 DEM. Svjedok nadalje navodi da kada je ĆA došao ništa nije pokazivao nego je samo rekao da su mijenjali nekretnine sa CA. Svjedok navodi da ta osoba koje je došla u njegov ured nije mu ništa rekla, odnosno da je ta nekretnina koja je predmet kupoprodaje nekada bila njihova. Svjedok ističe da nije imao nikakve sumnje jer je sve prošlo kroz gruntovnicu i što se njega tiče to je bilo to.

Svjedok RA u svom iskazu navodi ad je susjed od tužitelja odnosno tuženi su prije njih bili njegovi susjedi. navodi daje 1981. kupio zemljište u [adresa] za gradnju kuće, a ĆA i BA su kupili zemlju negdje 1986. godine. Oni su kupili čisto zemljište i sagradili su jednu etažu kuće, odnosno oba dijela su bila bez krova a jedan dio je imao etažu. Tuženi su tu živjeli sve do balvan revolucije i onda su otišli, odnosno čuo je da su otišli u Srbiju. Poslije toga u toj kući je stanovao izbjeglica iz Bosne a gđa D je bila još dok je uselio IA, a ovi drugi izbjeglice su valjda otišli ranije.

Svjedoku je poznato da je devedeset i neke IA kupio predmetnu nekretninu i upoznao se sa svjedokom kao susjedom. Svjedok RA navodi da IA nije odmah živio već nakon nekog vremena kad su se upoznali počeo je tu živjeti. Svjedok navodi da ne poznaje nikakvog ŠA, niti je vidio da bi bilo kad koji CA živio u toj kući. To sigurno zna jer je susjed pa sve vidi. Svjedok RA ističe da ovih godina nakon kupoprodaje RA je nadogradio tu kuću, digao jednu etažu i krovište a na drugoj strani dvije etaže te je uredio fasadu i sada je kuća uređena i izgleda kao jedna cjelina. Navodi da nije vidio nikoga da bi smetao tužitelje u njihovom posjedu odnosno nije vidio da bi dolazili ĆA i BA, odnosno ističe da ih on nije vidio.

Svjedok LA dao je svoj iskaz 23. rujna 2019. godine. Svjedok navodi da je susjed stranaka, odnosno poznato mu je da su ĆA i BA prvo živjeli u kući koju su napravili. U lijevoj strani u podrumu živio je ĆA, a na desnoj strani bilo je prizemlje i tu je živio BA s obitelji iako nikad nije bio unutra. Svjedok navodi da su to gradili negdje 1987. ili 1988. ali nije siguran. Zna samo da su tuženi nestali negdje 1990. godine. Navodi da ne zna gdje su oni niti ih od tada nitko nije vidio a niti su mu se javili. Svjedok navodi ad mu je sada susjed IA te se viđaju na cesti, a od kada je došao susjed IA isti je uredio tu nekretninu, digao je kat, potkrovlje, stavio fasadu. Svjedok navodi da u razdoblju od kada su otišli tuženi tu su živjeli izbjeglice iz Bosne, jedna gospođa iz Dervente i još jedna gospođa. Ne može iskazati koliko dugo su tu živjeli . Nije mu poznato da li se vodili kakvi sporovi.

Svjedok UA također je dao svoj iskaz na ročištu 23. rujna 2019. godine, te je naveo da je susjed tužitelja i tuženih, odnosno njegova kuća se nalazi nekih 70 metara od prijeporne kuće. Navodi da je 1981. kupio zemljište u velikom Polju te je gradio kuću i uselio 1985. godine. Poznato mu je da su tuženi negdje 1987. ili 1988. krenuli sa gradnjom objekta te ih je tužio građevinskoj inspekciji, međutim, sa tom tužbom nije uspio. Navodi da su ĆA i BA sagradili jedan podrum i prizemlje. Navodi da ih je zadnji put vidio 1990. godine kada je odlazio na rad u Rusiju. Svjedok Ističe da kada se vratio 1995. njih više nije bilo, a ĐA upoznao je 1996. ili 1997. godine. On je sagradio kat, krovište, stavio fasadu. Svjedok navodi da o vlasništvu i sudskim postupcima ništa ne zna. Ističe da nije vidio nikoga da bi tjerao iz kuće HA. Navodi da poslije 90. nikad nije vidio ĆA i BA.

Svjedok CA koji je dao svoj iskaz na ročištu 1. ožujka 2021. godine iskazao je:

"Ja se sjećam da sam poslije 1995.g. sačinio kupoprodajni ugovor sa HA i DA. Ja sam prodavao nekretninu odnosno to je bila u naravi započeta kuća ovdje nedaleko od [adresa] u [adresa]. Osim te nekretnine ja sam prodavao i nekretninu u Čučerju i to od OA. Ja sam bio vlasnik predmetne nekretnine koja se nalazila u [adresa] odnosno bio sam gruntovni vlasnik i sve je bilo pravno čisto. Ja sam imao pravomoćnu sudsku presudu i temeljem te pravomoćne sudske presude ja sam upisan u gruntovnim knjigama, dakle smatram da je bilo sve pravno čisto i uredno jer sam bio gruntovni vlasnik, u vrijeme kupoprodaje nije bilo nikakvih zabilježbi niti plombi, sve je bilo čisto. U to se uvjerio i odvjetnik ŽA koji je mislim bio u srodstvu sa HA jer je išao u gruntovnu u Zagrebu skupa sa mnom i vršio uvid da li je sve čisto i izvadio zk. izvadak iz kojeg je bilo razvidno da je sve čisto i uredno bez ikakvih zabilježbi i plombi. Ja moram reći da smo to provjeravali jer u to vrijeme gruntovnice su bile nesređene pa se zato nekoliko puta provjeravalo da li je sve u redu. Ja ne znam za koliko sam prodao ovu nekretninu u [adresa] jer se ne sjećam pošto je prošlo više godina, tako da to ne mogu decidirano iskazati. Ja moram navesti da sam sa AA i BA sačinio ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine u [adresa] ali također i ugovor o zamjeni nekretnina mojih i njihovih. Ja sam sa BA i AA I mijenjao svoje nekretnine u [adresa] u [adresa] za njihove nekretnine u [adresa] kraj Zagreba, dakle morao sam napraviti i kupoprodajni ugovor i ugovor o zamjeni. Prvo sam napravio ugovor o kupoprodaji a tek onda ugovor o zamjeni. Mi smo ovjerili ugovor o zamjeni u konzulatu RH u Beogradu. U konzulatu RH u Beogradu bili su nazočni ĆA, BA i OA. Taj ugovor još uvijek egzistira u konzulatu u Beogradu, a istodobno isti dan kada je ovjeren i ugovor ovjeren je i izjava u konzulatu kojom priznaju otuđenje. Ja sam mijenjao jednu dovršenu kuću u [adresa] i jednu kuću u izgradnji te jedan vinograd i šumu za ovu nekretninu u [adresa]. Ja sam bio izvanknjižni vlasnik tih nekretnina u [adresa] a knjižni su bili moj stric i strina. To BA i OA nije bilo bitno jer se radilo o proformi, jer su oni isplaćeni u novcu jer je de facto bila kupoprodaja i ja sam isplatio OA i BA 40.000,00 njemačkih maraka i također sam isplatio OA, a novac je isplaćen u [adresa] na ruke u stanu AA. Ja znam da se poslije vodio postupak kod Općinskog građanskog suda u Zagrebu i taj postupak se vodio radi poništenja ugovora o kupoprodaji i ugovora o zamjeni i poništenja izjave AA i BA. Koliko ja znam ta je presuda postala pravomoćna iako sam ja ulagao brojne pravne lijekove na navedene presudu. Ja sam uložio reviziju na navedenu presudu OGS-a no o toj presudi još uvijek nije odlučeno koliko ja imam saznanja. Ja znam da je sadržaj presude takav da su poništeni i izjava i kupoprodajni ugovori, a egzistira ugovor o zamjeni nekretnina Ajduković, AA sa mnom. Meni je odvj. Orhideja Martinović koja je zastupala AA i BA nudila suradnju oko drugih poslova a ne samo oko ovog jer je mislila da ću živjeti u [adresa]. Kada je AA saznao a sam ja prodao nekretninu u [adresa] on je tražio da mu ja doplatim, ja sam odbio bilo kakvu doplatu i tada su išle tužbe i kaznene prijave. Privremena mjera se pojavila u gruntovnici tek kad je ova druga nekretnina u Čučerju prodana, bar sam ja tad saznao za nju. Mislim da je tu privremenu mjeru stavila odvjetnica Martinović Orhideja.".

Na poseban upit punomoćnika tužitelja svjedoku u kakvom je stanju bila nekretnina u [adresa] u vrijeme kupoprodaje, isti iskazuje da je od infrastrukture bila samo struja i voda i izgrađen suteren i prva etaža i bila je jedna prostorija i kupaona u suterenu, te mi je rečeno da je to dio koji je pripadao AA, a druga etaža nije imala ništa. U međuvremenu su neovlašteno uselile dvije obitelji iz Bosne, pa su te izbjeglice iz Bosne još omalterisale jednu prostoriju iznad suterena i u tome su živjeli. Na daljnji upit svjedoku kada je upoznato AA i BA, isti iskazuje u Novom Sadu 1993. ili 1994. godine. Na daljnje pitanje da li je obitelj HA tužitelji platili kupoprodajnu cijenu, svjedok iskazuje da jesu u cijelosti.

Na poseban upit I. tuženika svjedoku, koja je bila pravna osnova tužbe kojom je ishodio utvrđenje prava vlasništva u odnosu na AA i BA, svjedok iskazuje da ne zna sad točno ali sve što je sutkinja tražila on joj je dao. Na daljnje pitanje kada su tužitelji Ć stupili u posjed predmetne nekretnine, svjedok iskazuje da se ne može sa sigurnošću sjetiti jer se nije spremio, ali ističe da je ispraznio kuću da je Ć dobiju praznu. Na daljnji upit svjedoku a s obzirom na čl.10 Ugovora o kupoprodajnog za nekretninu u [adresa] s obzirom da je naveden zk. izvadak za predmetne nekretnine, da li se može izjasniti tko je upisan kao vlasnik predmetne nekretnine, odnosno upit svjedoku tko je 10.7.1996. bio vlasnik predmetne nekretnine u [adresa], a sukladno čl. 10., svjedok iskazuje da je u trenutku kupoprodaje on bio vlasnik, odnosno pun. I. tuženika postavlja upit svjedoku tko je temeljem zk. izvatka bio vlasnik predmetne nekretnine u trenutku kupoprodajnog ugovora, svjedok iskazuje da ne zna jer nema taj izvadak iz tog vremena. Kada pun. I. tuženika čita odredbu čl. 10 Ugovora o kupoprodaji, te postavlja upit svjedoku radi pojašnjenja, svjedok iskazuje da on sada se ne može o tome izjasniti odnosno to su dokumenti koje je on predao. Na poseban upit pun. I. tuženika da I. tuženik kad čita čl. 7. Ugovora o kupoprodaji ga isti objasni, pun. tužitelja stavlja primjedbu na čitanje navedenog čl. ugovora o kupoprodaji, a sudac dozvoljava to pitanje, te se svjedoku daje da čita čl. 7. Ugovora, svjedok iskazuje da je zbog nesređenih zemljišnih knjiga i korektnih odnosa prema kupcima svjedok preuzeo osobno obveze, a sve odnoseći se na te nekretnine koje je kupio od BA i AA. Na daljnji upit svjedoku da li je protiv njega vođen kazneni postupak zbog ugovora o zamjeni i ugovora o kupoprodaji nekretnina sa AA i BA, svjedok iskazuje da je u [adresa] vođen kazneni postupak, te iskazuje da ishod tog kaznenog postupka u [adresa] ne zna, a ovdje u Zagrebu je kaznena prijava odbačena.

Pun. I. tuženika predočava svjedoku presudu Ko-494/01 koja se nalazi uz podnesak od 18. prosinca 2019. te pita svjedoka da li mu je poznata ta presuda, svjedok iskazuje da se o ovoj presudi ne može decidirano očitovati, te iskazuje da je to bilo početo ali stalo i ne može se očitovati o tom, te iskazuje da je nešto vođeno. Na daljnji upit svjedoku da objasni svoje navode kada je iskazao da je Janku Barbarić i sutkinji Županijskog suda kada su bili u gruntovnici i gledali zemljišne knjige objašnjavao povijest odnosno zašto je moralo da se utužuje a ne odmah da se provede ugovor o zamjeni, tada sam objašnjavao da je bio rat i nije bila registrativa uređena pa se odrađivalo sve od slučaja do slučaja po napucima i nalozima Ministarstva pravosuđa a tu mi je savjete davala kolegica B s kojom sam poslije radio u državnom pravobraniteljstvu.

Sud je u ovom predmetu odredio očevid na licu mjesta i to na k. č. br. [katastarska čestica] oranica Lapek u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Očevid je održan dana 10. ožujka 2021. sa građevinskim vještakom ZA dipl.ing. iz tvrtke Ingekspert d.o.o.

Građevinski vještak dipl.ing. EA dao je svoj nalaz i mišljenje u pisanom obliku dana 3.8.2022. godine.

U mišljenju vještak navodi:

Rješenjem Općinskog suda u Novom Zagrebu, Stalna služba u Samoboru, Obrtnička 2, od 02. studenog 2021. godine, po sucu toga suda Gordani Mirosavljević, kao sucu pojedincu, određen sam za vještaka u predmetu 45 P-182/2017-63 I. tužitelja IA i II. Tužiteljice DA, oboje iz [adresa] – [adresa], protiv I. tuženog ĆA iz [adresa], Novi Sad i II. Tuženog BA, [adresa], građevinsko vještačenje radi utvrđivanja prava vlasništva nekretnine. Dana 10. ožujka 20223. godine izvršio sam uviđaj na licu mjesta na k. č. br. [katastarska čestica] oranica Lapek, upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], uz prisustvo sudske komisije, te sam nakon prikupljanja potrebnih podataka, po nalogu Suda, utvrdio kako slijedi u ovom Nalazu i mišljenju. Dopisom sa Općinskog suda u Novom Zagrebu, Stalna služba u Samoboru, Obrtnička 2, od 21. lipnja 2022. godine određen je zadatak izvršiti procjenu tržišne vrijednosti kuće i zemljišta kakva je bila prije kupoprodaje (fotografije na str. 68 i 69 sudskog spisa), odnosno uvid u originalne fotografije koje se nalaze na str. 178 u plavoj kuverti, a koja se nalazi na k. č. br. [katastarska čestica] oranica Lapet, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], te utvrditi tržišnu vrijednost kuće na istoj k.č.br. u vrijeme očevida na dan 10. ožujka 2022. Opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina obuhvaćaju cjelinu okolnosti koje su mjerodavne za oblikovanje cijene nekretnine na dan vrednovanja, pri uobičajenom poslovnom kretanju ponude i potražnje kao što su opća gospodarska situacija, tržište kapitala te gospodarski i demografski razvoj područja.

Na osnovu položaja, zemljišnoknjižnog i katastarskog stanja, te stanja katastarske čestice, najprikladniji postupak za utvrđivanje tržišne vrijednosti prema Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina jest poredbeni postupak.

Poredbeni se postupak, u pravilu, primjenjuje prigodom utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnina koje su međusobno slične, iz istoga ili usporedivoga cjenovnog bloka i realizirane unazad četiri godine, a među ostalim primjenjuje se za utvrđivanje tržišne vrijednosti ovog tipa nekretnine.

U svrhu izrade ovog procjembenog elaborata podaci o stvarnim kupoprodajnim cijenama zemljišta pribavljeni su sa web servisa E-nekretnine, a kako je to prikazano u ovom elaboratu. S obzirom kako ne postoje dovoljno pouzdani podaci za utvrđivanje tržišne vrijednosti ovog tipa građevina na ovom području poredbenom metodom, korištena je procjena troškovnom metodom za stambenu zgradu u izgradnji i stambeno poslovnu zgradu, dok je procjena zemljišta izvršena u skladu sa zbirkom kupoprodajnih cijena pribavljenom sa web servisa e-Nekretnine.

U nastavku je prikazana ukupna procijenjena tržišna vrijednost nekretnine, prema stanju prije kupoprodaje i prema stanju u vrijeme očevida, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], zemljište zk.č.br. 177/2 k. o. [katastarska općina] i obiteljska stambena zgrada, na adresi [adresa], na dan izrade nalaza i mišljenja.

Nekretnina – stanje prije kupoprodaje Površina Procijenjena vrijednost Procijenjena vrijednost (m2)

(kn/m2)

(kn/m2)

Zemljište zk.č.br. 177/2 upisanog u zk. ul. br. [broj ZK uloška]

2.210,00

416.430,30

1139 k. o. [katastarska općina] u građevinskom području

naselja – pretežito stanovanje

569,00 878,62 499.937,18

Stambena zgrada u izgradnji na zemljištu zk.č.br. 177/2

upisanom u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], na adresi

[adresa]

UKUPNO: 916.367,48

ZAOKRUŽENO: 920.000,00

Nekretnina – stanje u vrijeme očevida Površina Procijenjena vrijednost Procijenjena vrijednost (m2)

(kn/m2)

(kn/m2)

Zemljište zk.č.br. 177/2 upisanog u zk.ul.

569,00

878,62

499.937,18

br. 1139 k. o. [katastarska općina] u građevinskom području

naselja – pretežito stanovanje

Stambeno poslovna zgrada izgrađena na

509,91

5.304,00

2.704.562,64

zemljištu zk.č.br. 177/2 upisanom u zk.ul.br.

1139 k. o. [katastarska općina], na adresi [adresa],

[adresa]

UKUPNO: 3.204.499,82

ZAOKRUŽENO: 3.200.000,00

Iz fotografija u prilogu je razvidno stanje utvrđeno prilikom uviđaja na licu mjesta 10. ožujka 2022. godine.

Tužiteljska strana očitovala se na nalaz i mišljenje dipl.ing. ZA podneskom od 30.9.2022. te navode da istom prigovaraju iz razloga koji slijede:

Vještak je u svom Nalazu i mišljenju vrijednost zemljišta procijenio u iznosu od 499.937,18 kn i to u trenutku prije kupoprodaje i nakon kupoprodaje. Tužitelji prigovaraju Š i mišljenju u ovom dijelu.

Naime, vrijednost nekretnina od 1996. do 2022. godine je višestruko rasla i nije moguće da je vrijednost zemljišta ista na dan kupoprodaje i na dan očevida. Do ovakvog zaključka vještak je došao jer je iste parametre koristio za procjenu vrijednosti nekretnine 1996. godine i 2022. godine, a što je pogrešno.

Nadalje, vještak nije u obzir uzeo činjenicu da je zemljište 1996. godine predstavljalo neurbanizirano zemljište u petoj zoni građenja i to zemljište bez kanalizacije, bez vode i bez telefona. Isto tako vještak nije u obzir uzeo činjenicu da je 2004. godine promijenjena zona građenja iz pete zone u 3. zonu građenja. Ovom promjenom povećana je maksimalna moguća izgrađenost zemljišta i samom tom činjenicom je porasla i vrijednost zemljišta. Vrijednost zemljišta je povećana i iz razloga što su Tužitelji nekretninu priključili na kanalizaciju, vodu i telefon. Samim priključivanjem nekretnine na kanalizaciju višestruko raste vrijednost nekretnine. Pored navedenog, vrijednost zemljišta u Republici Hrvatskoj je višestruko rasla od 1996. godine do dana očevida te nije realno da zemljište ima istu vrijednost. Isto tako, Veliko Polje je naselje koje se od 1996. godine uvelike razvilo i postalo sastavni dio Zagreba, a dok je 1996.godine taj dio predstavljao rubni dio grada bez izgrađene infrastrukture.

Zbog navedenog, tužitelj predlaže sudu da pozove vještaka da se očituje na prigovore tužitelja.

Isto tako se ističe i da je vještak precijenio vrijednost građevine prije kupoprodaje. Naime, radilo se o loše izgrađenom objektu djelomično obrađenih zidova, stropova i podne obloge s neuređenim pročeljem i neizvedenom limarijom. Zbog navedenog, vrijednost od 416.430,30 kn predstavlja precijenjenu vrijednost.

Zbog navedenog, tužitelj predlaže sudu pozvati vještaka da se očituje i o ovom prigovoru.

U nalazu i mišljenju vještak ističe da je vrijednost nekretnine prije kupoprodaje bila 920.000,00 kn, a nakon kupoprodaje 3.200.000,00 kn s time da je vještak vrijednost zemljišta procijenio u iznosu od 499.937,18 kn i to u trenutku prije kupoprodaje i nakon kupoprodaje.

Nadalje vještak smatra da je stambena zgrada prije kupoprodaje vrijedila 416.430,30 kn, a na dan očevida 2.704.562,64 kn. Dakle, već i iz ovakvog nalaza i mišljenja jasno proizlazi da su Tužitelji promijenili identitet nekretnine jer je njena vrijednost na dan očevida šest puta veća od vrijednosti na dan kupoprodaje. Identitet nekretnine je promijenjen i iz razloga što je prije kupoprodaje bio izgrađen suteren i prizemlje, a na dan očevida nekretnina predstavlja uređenu kuću koja se sastoji od suterena, prizemlja, 1. kata i 2. kata s ukupno šest stanova i poslovnim prostorom. Dakle, radi se o promjeni identiteta nekretnine.

Sud je na ročište 17. siječnja 2023. pozvao vještaka ZA dipl.ing.građ. koji je obrazložio svoj nalaz i mišljenje.

Vještak EA, dipl.ing.geod. je iskazao:

Vezano uz navode tužitelja u podnesku iskazujem da sam predmetni nalaz i mišljenje u cijelosti sačinio prema zadatku suda, dokumentaciji priležećoj sudskom spisu i podacima prikupljenim na očevidu. Od strane suda 21. lipnja 2022. mi je određen zadatak da izvršim procjenu tržišne vrijednosti kuće i zemljišta kakva je bila prije kupoprodaje (fotografije na str. 68 i 69 spisa), odnosno uvid u originalne fotografije (str. 178 u plavoj kuverti) a koja se nalazi na k. č. br. [katastarska čestica] oranica Lapet upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] te da utvrdim tržišnu vrijednost kuće na istoj k.č.br. u vrijeme očevida na dan 10. ožujka 2022. godine što sam u cijelosti i učinio. Vezano uz prigovor da je vrijednost nekretnine od 1996. do 2022. višestruko rasla i da nije moguće da je vrijednost zemljišta ista na dan kupoprodaje i na dan očevida, iskazujem da ja nisam niti imao zadatak procjenjivati vrijednost zemljišta na dan kupoprodaje nego izvršiti procjenu tržišne vrijednosti kuće i zemljišta kakva je bila prije kupoprodaje a na dan izrade nalaza i mišljenja. Isto tako vezano uz prigovor da je zemljište 1996.predstavljalo neurbanizirano zemljište u 5. zoni građenja i to zemljište bez kanalizacije, vode i telefona iskazujem da je iz dokumentacije priležeće sudskom spisu razvidno da je još 1988. godine zemljište bilo u zoni dozvoljene gradnje jer je za isto izdana građevinska dozvola što samim time znači da je bilo građevinsko jer u protivnom građevinska dozvola ne bi bila izdana.

Vezano uz prigovor da se radilo o loše izgrađenom objektu, djelomično obrađenih zidova, stropova i podne obloge s neuređenim pročeljem i neizvedenom limarijom, iskazujem da sam isto uzeo u obzir prilikom procjene tržišne vrijednosti nekretnine prije kupoprodaje prema zadatku suda i to prema fotografijama koje prileže sudskom spisu. Vezano uz prigovore da je iz samog nalaza i mišljenja razvidno da je nekretnina promijenila identitet iskazujem da sam ja u nalazu i mišljenju prikazao prema raspoloživoj dokumentaciji stanje nekretnine prije kupoprodaje i u vrijeme očevida i da nisam imao zadatak utvrđivati eventualnu promjenu identiteta i o istom se očitovati. S obzirom na naprijed navedeno u cijelosti ostajem kod nalaza i mišljenja od 1. kolovoza 2022.

Na poseban upit pun. tužitelja vještaku kolika je vrijednost zemljišta prije kupoprodaje, vještak iskazuje da je ista razvidna iz nalaza i mišljenja te ponovno prikazana na str. 64 nalaza i mišljenja i iznosi 499.937,18 kn.

Na daljnji upit pun. tužitelja vještaku kolika je vrijednost zemljišta na dan procjene vještak iskazuje da je vrijednost identična i iznosi 499.937,18 kn. Dalje vještak iskazuje da je zadatak suda razumio na način kako sam ga obradio u nalazu i mišljenju gdje sam vrijednost zemljišta procijenio i u jednom i u drugom slučaju na dan izrade nalaza i mišljenja i to prema stanju prije kupoprodaje i prema stanju u vrijeme očevida. Ja nisam imao zadatak procjenjivati vrijednost koliko bi to zemljište vrijedilo 1996. jer prema mom mišljenju u kontekstu zadatka vještačenja to bi bilo miješanje dvije različite stvari. Ja smatram da mi sa zadatkom određenim od strane suda nije dano u zadatak procijeniti koliko je predmetna čestica zemljišta vrijedila 1996. godine. Prema mom mišljenju da bi tako bio određen zadatak po utvrđenju vrijednosti zemljišta na 1996. godinu financijski vještak bi isto trebao revalorizirati na 2022. Od mene nije zatraženo da vršim revalorizaciju niti da je vrši financijski vještak jer sud nije odredio takav zadatak.

Način kako je utvrđena tržišna vrijednost kuće u iznosu od 5.304,00 kn/m2 za stanje utvrđeno prilikom uviđaja je razvidan iz str. 58-62 nalaza i mišljenja. Kao što je objašnjeno na str. 58 nalaza i mišljenja vrijednost kuće je utvrđena troškovnom metodom na način da su vrednovani nominalni troškovi gradnje za stanje utvrđeno prilikom uviđaja te sukladno utvrđenom stanju zatečenom na uviđaju izvršena je procjena stambeno-poslovne zgrade sukladno odredbama Zakona i Pravilnika o procjeni vrijednosti nekretnina na način propisan pravilnikom gdje je vrednovana godina gradnje, starost građevine, održivi vijek korištenja, preostali vijek korištenja, relativna starost te je u skladu sa zatečenim stanjem odabran faktor korištenja i obradom gore opisanih podataka sukladno odredbama odredbama Zakona i Pravilnika utvrđena je procijenjena vrijednost stambeno poslovne zgrade na dan uviđaja u iznosu od 5.304,00 kn/m2 odnosno ukupno 2.704.562,64 kn.

Troškovi gradnje su troškovi građevinskog rada i materijala koji nastaju prilikom izgradnje objekta i uzeti su troškovi na dan izrade nalaza i mišljenja i to kako je navedeno na str. 58 nalaza i mišljenja za ekvivalentni objekt prema podacima većih građevinskih poduzeća u RH i podacima iz Biltena standardne kalkulacije radova Instituta graditeljstva Hrvatske za tipske objekte u RH na prosječnoj lokaciji uzimajući u obzir stupanj uređenosti i opremljenosti.

Nije točno da nisam procijenio realne troškove, nego su upravo to prema mom mišljenju realni troškovi uzimajući u obzir naprijed navedeno.

Na poseban upit pun. I. tuženika-protutužitelja vještaku da li je prilikom izrade nalaza i mišljenja uzeo u obzir doprinos tuženika-protužitelja prilikom ishođenja građevinske dozvole, plaćanje projekta potrebnog za ishođenje građevinske dozvole, te plaćanje svih doprinosa, priključaka te troškova izvođenja građevinske jame, vještak odgovara da su svi opisani troškovi uzeti u obzir prilikom izrade nalaza i mišljenja odnosno procjene tržišne vrijednosti objekta prije kupoprodaje i to kako je već prethodno objasnio kroz jediničnu cijenu građenja i uzgredne troškove kako je prikazano na str. 37-41 nalaza i mišljenja.

Sud je u cijelosti prihvatio nalaz i mišljenje vještaka dipl.ing. ZA jer je isti dan u skladu sa pravilima struke, na nesumnjiv način.

Sud je u provedenom dokaznom postupku izvršio uvid u kupoprodajni ugovor (str. 7 spisa).

Kupoprodajni ugovor sklopljen je između ŠA iz [adresa] sa boravištem u [adresa] kao prodavatelja i IA, sina C iz [adresa], kućni broj 5 i DA, kćerke C iz [adresa], oboje zastupani po punomoćniku Janku Barbarić, odvjetniku iz Zagreba.

U čl. 1 Kupoprodajnog ugovora navodi se:

Kupci, IA i DA, kupuju, a prodavatelj, CA, prodaje svoje nekrentine u [adresa], upisane u z. k. ul. broj [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], a označene sa z. k. č. br. [katastarska čestica], oranica u površini od 174 čhv, a upisane u Pl.br. 2711 k. o. [katastarska općina], označene kao k. č. broj: [katastarska čestica], oranica u površini od 625 m2, u naravi kuća u izgradnji sa izgrađenim podrumom i prizemljem i dozvoljenom izgradnjom kata i potkrovlja sa okućnicom.

U čl. 2 navodi se da je cijena nekretnina iz čl. 1 ovog Ugovora utvrđena 60.000,00 DEM.

U čl. 7 Ugovora o kupoprodaji navodi se: Prodavatelj preuzima na sebe obvezu naknade svih eventualnih potraživanja i troškova prema ranijim vlasnicima nekretnine od kojih je stekao vlasništvo a koji troškovi i potraživanja bi proizašli iz njihovih eventualnih sporova.

Ovaj Kupoprodajni ugovor je ovjeren kod Javnog bilježnika Marije Baković 11.7.1996. godine.

Uz tužbu je tužiteljska strana dostavila izvadak za nekretnine upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to kč. br. [katastarska čestica].

Kako je naprijed navedeno kupoprodajni ugovor je zaključen 11. srpnja 1996. kad je i ovjeren, međutim uvidom u Vlastovnicu za predmetne nekretnine upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] utvrđeno je izvršena zabilježba od 1.1. gdje se navodi:

Primljeno 16. rujna 1996. Z-13328/00 ozn. Z-13992/96, a temeljem pravomoćnog rješenja Općinskog suda u Zagrebu broj P-3302/96 od 8. srpnja 1996. godine zabilježuje se privremena mjera zabrane otuđenja i zabilježba spora koja se vodi pod brojem P-3302/96.

Zatim pod toč. 2.1. Z-13525/2007 navodi se:

Zaprimljeno 08.07.1997. broj Z-23423/97

Temeljem rješenja ovog suda broj gornji od 12. lipnja 2006. godine zabilježuje se odbačeni prijedlog predlagatelja IA i DA, oboje iz [adresa] radi uknjižbe prava vlasništva

Pod toč. 2.2. navodi se:

Zaprimljeno 23.2.2007. broj Z-13525/07=Z-23423/97

Temeljem rješenja ovog suda broj gornji od 24. veljače 2007. godine briše se zabilježba odbačenog prijedloga

Pod toč. *3.1. Z-64902/2006 navodi se:

Zaprimljeno 10.10.2006. broj Z-64902/06

Temeljem rješenja ovog suda broj gornji zabilježuje se odbijeni prijedlog predlagatelja IA iz [adresa] , radi uknjižbe prava vlasništva

Pod toč. 3.2. navodi se:

Zaprimljeno 10.10.2006. broj Z-6492/06

Temeljem rješenja ovog suda broj gornji od 13. siječnja 2010. i odredbe čl. 111 st. 3

ZZK-a briše se zabilježba odbijenog prijedloga

Pod toč. *4.1. Z-24566/2016 navodi se:

Zaprimljeno 04.03.2015. broj Z-9699/15

Temeljem rješenja ovoga suda broj gornji od 28. svibnja 2015. zabilježuje se odbijeni prijedlog AA, BA i AA OA, radi upisa uknjižbe prava vlasništva i brisanja privremene mjere zabrane otuđenja i zabilježbe spora

Pod toč., 5.1. navodi se:

Zaprimljeno 11.11.2016. pod brojem Z-24566/2016

BRISANJE ZABILJEŽBE, Temeljem odredbe čl. 83 st. 2 ZZK određuje se brisanje zabilježbe spora i zabilježbe privremene mjere zabrane otuđenja pod Z-13328/00 ozn. Z-13992/96

Pod toč. 6.1. navodi se:

Zaprimljeno 11.11.2016.g. pod brojem Z-24566/2016

BRISANJE ZABILJEŽBE, temeljem rješenja posl. br. Z-24566/16, Ozn Z-9699/15 od 30.11.2016.

Pod toč. 7.1. navodi se:

Zaprimljeno 17.01.2017.g. pod brojem Z-1246/2017

ZABILJEŽBA, POKRETANJE POSTUPKA, PRIJEDLOG ZA OSIGURANJE PRIVREMENOM MJEROM ZAPRIMLJENOG KOD OPĆINSKOG SUDA U NOVOM ZAGREBU 17.01.2017., osiguranja izdavanjem privremene mjere zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine, predlagatelja osiguranja Barbarić Slavice, [adresa] (OIB: [osobni identifikacijski broj]), IA, [adresa] (OIB: [osobni identifikacijski broj]) i protivnika osiguranja AA, [adresa],

Ž 7, Srbija (OIB: [osobni identifikacijski broj]) i [adresa], 5010 Ferridon park, Adelaide, Australija.

Dakle iz lista B Vlastovnice razvidno je da je dana 8. srpnja 1997. zaprimljen prijedlog pod brojem Z-23423/97 te se navodi:

Temeljem rješenja ovog suda broj gornji od 12. lipnja 2006. godine zabilježuje se odbačeni prijedlog predlagatelja IA i DA, oboje iz [adresa] radi uknjižbe prava vlasništva.

Nadalje, prije te zabilježbe Z-23423/97 razvidna je zabilježba koja je bila ranija, koja je zaprimljena 16. rujna 1996. Z-13328/00 ozn. Z-13992/96 gdje je navedeno:

Temeljem pravomoćnog rješenja Općinskog suda u Zagrebu broj P-3302/96 od 8. srpnja 1996. godine zabilježuje se privremena mjera zabrane otuđenja i zabilježba spora koja se vodi pod brojem P-3302/96.

Dakle, tužitelji su morali vidjeti u zemljišnim knjigama ovu zabilježbu a pogotovo imajući u vidu činjenicu da je zabilježba Općinskog suda u Zagrebu bila prije njihovog prijedloga a koji je odbačen.

Dakle, u redu prvenstva zabilježba Općinskog suda u Zagrebu odnosno sada Općinskog građanskog suda u Zagrebu (OGS) bila je još. 16. rujna 1996. vidljiva.

Prema mišljenju suda svaki prosječan građanin bi si morao postaviti pitanje zašto je njegov prijedlog odbačen a još k tome i prije upisana zabilježba privremene mjere zabrane otuđenja i zabilježba spora u predmetu OGS-a P-3302/1996.

Ovaj sud je mišljenja da tužitelji nisu bili u dobroj vjeri u trenutku zaključenja kupoprodajnog ugovora pogotovo imajući nestandardnu odredbu u kupoprodajnom ugovoru a koja je subsumirana pod čl. 7 Kupoprodajnog ugovora u kojoj se navodi: "Prodavatelj preuzima na sebe obvezu naknade svih eventualnih obveza i troškova prema ranijim vlasnicima nekretnina od kojih je stekao vlasništvo a koji troškovi i potraživanja bi proizašli iz njihovih eventualnih sporova.".

Sam svjedok ŽA navodi kako je on sačinio Ugovor te kako je provjerom u gruntovnici utvrdio da je sve čisto te da je on sastavio Ugovor u kojem je navedeno da u zk. izvatku stoji da su tužitelji-protutuženi upisani kao vlasnici i da je stavio čl. 7 ne znajući kakvi se sve repovi mogu vući.

Odredbom čl. 122 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je:

Smatra se da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje nekretnine a tko je u dobroj vjeri postupao s povjerenjem u zemljišne knjige ne znajući da ono što je u njih upisano nije potpuno ili da je različito od izvanknjižnog stanja uživa glede toga stjecaja zaštitu prema odredbama zakona.

Stjecatelj je bio u dobroj vjeri ako u trenutku sklapanja posla a ni u trenutku kad je zahtijevao upis nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati u to da stvar pripada otuđivatelju. Dakle predmetnom odredbom propisano je da dobra vjera djeluje prema tužiteljima – protutuženima samo u trenutku kad su zahtijevali upis, nisu znali niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati u to da predmetna nekretnina ne pripada otuđivatelju u ovom slučaju CA.

Kupoprodajni ugovor kojom prilikom je stavljena odreda čl. 7 kojom se prodavatelj CA obveza obeštetiti ranije vlasnike je odredba koja uistinu nije uobičajena u ugovoru, no kad se ta odredba poveže u svezi s odredbom čl. 10 i zk. izvatkom na ime ranijeg vlasnika, ovaj sud smatra da su tužitelji temeljem toga imali razloga posumnjati u ponašanje prodavatelja ŠA odnosno da li je uopće isti bio u dobroj vjeri kad im prodaje predmetnu nekretninu.

Sud je izvršio uvid u presudu Općinskog građanskog suda u Zagrebu br. P-

3302/1996. Izreka navedene presude glasi:

"I/ Utvrđuju se ništetnim Izjava I. tužitelja ĆA i II. tužitelja BA od 25. siječnja 1995. godine i Ugovor o kupoprodaji nekretnina od 2. prosinca 1991. godine sklopljen između I. tužitelja AA iz [adresa] i II. tužitelja ČA iz [adresa], kao prodavatelja i tuženika ŠA iz [adresa] (prije iz [adresa]) kao kupca koji je istovjetan ŠA iz [adresa], kojim je tuženik stekao pravo vlasništva nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u naravi k. č. br. [katastarska čestica] oranica Lapet površine 174 čhv te se određuje uspostava zemljišnoknjižnog stanja kakvo je bilo prije upisa prava vlasništva tuženika ŠA iz [adresa] (prije iz [adresa]) koji je istovjetan ŠA iz [adresa], na nekretnini upisanoj u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u naravi k. č. br. [katastarska čestica] oranica Lapet površine 174 čhv, na način da se briše pravo vlasništva tuženika ŠA iz [adresa] (prije iz [adresa]) koji je istovjetan ŠA iz [adresa], na nekretnini upisanoj u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u naravi k. č. br. [katastarska čestica] oranica Lapet površine 174 čhv, na način da se briše pravo vlasništva tuženika ŠA iz [adresa] (prije iz [adresa]) uz istovremeni upis tih nekretnina na ime i vlasništvo I. tužitelja ĆA iz [adresa] i II. tužitelja BA iz [adresa], svakog u ½ dijela nekretnine, u roku od 15 dana.

II/ Utvrđuju se ništetnim izjava III-tužiteljice OA od 25. siječnja 1994. godine i Ugovor o kupoprodaji nekretnina od 2. prosinca 1991. sklopljen između III – tužiteljice OA iz [adresa], kao prodavateljice i tuženika ŠA iz [adresa] kao kupca koji je istovjetan ŠA iz [adresa], kojim je tuženik stekao pravo vlasništva 89/564 dijela nekretnine upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u naravi z. k. č. br. [katastarska čestica] šuma površine 2029 m2 (564 čhv) te se određuje uspostava zemljišnoknjižnog stanja kakvo je bilo prije upisa prava vlasništva tuženika ŠA iz [adresa]III, koji je istovjetan ŠA iz [adresa], na nekretnini upisanoj u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u naravi z. k. č. br. [katastarska čestica] šuma površine 2029 m2 (564 čhv) u 89/564 dijela nekretnine, na način da se briše pravo vlasništva tuženika ŠA iz [adresa]III, u 89/564 dijela nekretnine uz istovremeni upis tih nekretnina na ime i vlasništvo III-tužiteljice OA iza [adresa], u 89/564 dijela nekretnine, u roku od 15 dana.

III/ Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev I-tužitelja ĆA i II-tužitelja BA kojim traže utvrđenje ništetnosti Ugovora o zamjeni nekretnina od 25. listopada 1994. godine, zaključenog između tuženika CA s jedne strane te I-tužitelja ĆA i II-tužitelja BA s druge strane, kao i tužbeni zahtjev I. i II. tužitelja kojim traže poništenje istog Ugovora o zamjeni nekretnina od 25. listopada 1994. godine.

IV/ Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev III-tužiteljice OA kojim traži utvrđenje ništetnosti Ugovora o zamjeni nekretnina od 25. listopada 1994. godine, zaključenog između tuženika CA s jedne strane te III-tužiteljice OA s druge strane, kao i tužbeni zahtjev III-tužiteljice kojim traži poništenje istog Ugovora o zamjeni nekretnina od 25. listopada 1994. godine.

V/ Svaka stranka snosi svoj trošak postupak.".

U obrazloženju navedene presude na str. 12 spisa se navodi:

"Isto tako, sud nalazi utvrđenim da među strankama nikada nisu sklopljeni sporni Ugovori o kupoprodaji nekretnina s nadnevkom 2. prosinac 1991. godine (priloženi na listovima 24 i 25 spisa), već da je tuženik na prijevaran način iskoristio bianco potpise koje su mu I, II i III tužitelji dali u drugu svrhu na praznim papirima, koje je potom potpise tuženika iskoristio na način da je bianco potpisane papire sam ispunio tekstom spornih Ugovora o kupoprodaji nekretnina. S obzirom da ovaj sud nalazi da predmetni Ugovori o kupoprodaji nekretnina od 2. prosinca 1991. godine među strankama nikada nisu sklopljeni, a sporne Izjave I, II i III tužitelja od 25 siječnja 1995. godine predstavljaju prividne pravne poslove, koje kao takve nemaju učinka među strankama (jer iste nisu niti nastale), to su temeljem čl. 103 ZOO-a u svezi čl. 66 ZOO-a prihvaćeni tužbeni zahtjev I. II i III tužitelja kojim isti traže utvrđenje ništetnosti predmetnih Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 2. prosinca 1991. godine i Izjava od 25. siječnja 1991. godine. S obzirom na naprijed navedene razloge, u smislu odredbe čl. 104 st. 1 ZOO-a, prihvaćeni su i tužbeni zahtjevi, u dijelu u kojima I, II i III tužitelji traže uspostavu ranijeg zemljišnoknjižnog stanja kakvo je bilo prije upisa prava vlasništva odnosno (su)vlasništva tuženika na predmetnim nekretninama, a koji je upis tuženik na predmetnim nekretninama ishodio temeljem spornih Ugovora o kupoprodaji od 2. prosinca 1991. godine i Izjava od 25. siječnja 1995. godine, temeljem odluke donesene u predmetu ovog suda poslovni broj P-2310/95.".

Sud je izvršio uvid u presudu Općinskog suda u Zagrebu posl.br. Ko-494/01 kojom je okrivljeni CA oglašen krivim što je dana 22. ožujka 1995. u Zagrebu, u namjeri stjecanja velike nepripadne materijalne dobiti, Općinskom sudu u Zagrebu, podno tužbu radi priznavanja vlasništva na nekretninama tuženih vlasnika AA, BA i AA OA, a temeljem neistinitih kupoprodajnih ugovora koje je sačinio na način da je od naprijed imenovanih osoba s kojim je prethodno dana 25. listopada 1994. u Novom Sadu sklopio ugovore o zamjeni njihovih nekretnina koje se nalaze u Zagrebu, upisane u K. O. [katastarska općina] /Odra)., u zk. ul. br. [broj ZK uloška] i k.o. č.br. 177/2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina], K.O. čbr. [katastarska čestica], s njegovim nekretninama u Slankamenu – Srbiji, kojom prilikom im je neistinito predočio da je vlasnik ponuđenih nekretnina u Slan kamenu, iako svjestan da to nije, a kojom prilikom im je rekao da mu moraju staviti svoje potpise na bianko papirima kako bi mogao lakše izvršiti tu zamjenu, na kojim je potom ispisao sadržaj ugovora, a povodom koje tužbe je na glavnoj raspravi pred Općinskim sudom u Zagrebu, dana 2. lipnja 1995., iako prethodno upozoren na posljedice davanja lažnog iskaza, izjavio da je predmetne nekretnine kupio, da ih je kupio kada po zakonskih propisima glede stjecanja vlasništva na nekretninama, osobe koje nisu Hrvatski državljani nije bilo zapreka, da su tuženi po njegovom saznanju u Kanadi, da su svjedoci K koji žive u [adresa], te da bi njihov dolazak bio nemoguć, a temeljem kojih ugovora i izjave okrivljenoga je Općinski sud u Zagrebu donio presudu br. P-2310/95. od 2. lipnja 1995. temeljem koje je dana 10. srpnja 1996. Općinskom sudu u Zagrebu podnio izvršni prijedlog br. I-3703/97.-2 a koje je rješenje potvrđeno presudom Županijskog suda u Zagrebu br. GŽ-2690/97.-2, temeljem koje se upisao kao vlasnik naprijed navedenih nekretnina, na koji način si je pribavio nepripadnu materijalnu dobit u iznosu od najmanje 150.000 DM i najmanje 20.000,00 KN, odnosno sveukupno najmanje 606.952,00 KN, na koji način je oštetio AA za iznos od 100.000 DM, odnosno 384635,00 KN, ČA za točno neutvrđeni iznos, ali svakako veći od 30.000,00 Kn, te OA za iznos od 50.000 DM, odnosno 192.317,00 Kn, dakle s ciljem da sebi pribavi protupravnu imovinsku korist doveo drugog lažnim prikazivanjem činjenica u zabludu i time ga naveo da na štetu svoje imovine nešto učini, a počinjenjem kaznenog djela pribavljena je znatna imovinska korist i prouzročenjem takve štete pa da je time počinio kazneno djelo protiv imovine – prijevarom – opisano po čl. 224 st. 1 i 4 KZ-a, a kažnjivo po čl. 224 st. 4 KZ, pa mu se temeljem čl. 224 st. 4 KZ izriče KAZNA ZATVORA U TRAJANJU OD 2 /DVIJE) GODINE.

U obrazloženju presude Općinskog suda u Zagrebu posl.br. Ko-494/01 se navodi:

Naime, potpuno je neživotno i nelogično da bi okrivljenik s oštećenicima sklopio ugovor o kupoprodaji njihovih nekretnina u Hrvatskoj, iz razloga što isti ugovor nije ovjeren ni pri jednoj nadležnoj instituciji, a ukoliko se uzme u obzir da su oštećeni svoju izjavu koju su dali okrivljeniku ovjerili pri nadležnoj instituciji, nameće se okolnost da ukoliko je doista i taj kupoprodajni ugovor između oštećenih i okrivljenika sklopljen, isti bi bio ovjeren pri Vladi Republike Hrvatske, kao što su i ostali priležeći dokumenti ovjereni. Upravo ta situacija da spisu prileži neovjereni kupoprodajni ugovor između okrivljenika i oštećenika, ukazuje na to da su oštećenici okrivljeniku potpisali se na samom dnu bianko papira, a kako su to oštećenici naveli koju situaciju je okrivljenik iskoristio i na tom papiru sastavio kupoprodajni ugovor koji stranke uopće nisu zaključile. Naime, sud drži dakle, da stranke niti nisu zaključile kupoprodajni ugovor, već da su zaključile ugovor o zamjeni nekretnina koji ugovori su ovjereni pri Vladi RH, iz kojeg proizlazi da su svoje nekretnine pobliže navedene u izreci presude i priležećim dokumentima zamijenili za nekretninu okrivljenika u Slankamenu u Srbiji. Točno je da okrivljeni nekretninu u Slankamenu uopće nije mogao mijenjati sa oštećenicima, iz razloga što uopće nije bio vlasnik ponuđenih nekretnina što je i sam priznao, a čega je bio svjestan, upućuje na to da tu zamjenu okrivljenik uopće nije mogao ni realizirati. Da stranke nisu niti sačinile kupoprodajni ugovor, već da su samo zaključile ugovor o zamjeni nekretnina, te su oštećenici dali izjavu koju su ovjerili pri Vladi RGH, a da nisu sačinjavali kupoprodajni ugovor sa okrivljenikom, a imajući u vidu da oštećeni nisu imali važeće osobne dokumente, kako je to navodio okrivljenik, a koju okolnost sud ne prihvaća iz razloga što drži da su oštećeni imali valjane osobne dokumente, jer je nesporno da su mogli ovjeriti ugovore o zamjeni nekretnina sa okrivljenikom i da su ovjerili svoju izjavu danu pri Vladi RH. Okrivljeni navodi da je ugovor o zamjeni nekretnina zaključen samo iz razloga da pomogne provođenju ugovora o prodaji nekretnina i da je riječ o samo fiktivnoj zamjeni, a što je potpuno nelogično, neživotno i potpuno neprihvatljivo, te nije jasno na koji bi način ugovor o zamjeni nekretnina mogao pomoći provođenju ugovora o prodaji nekretnina, a to sve skupa upućuje na zaključak da su stranke doista zaključile ugovore o zamjeni nekretnine i da su svoju izjavu kao i ugovor o zamjeni nekretnina ovjerili pri nadležnoj instituciji, a da ugovor o kupoprodaji nekretnina nikad nije bio zaključen između stranaka. Sudu je potpuno logično i životna okolnost koju su naveli oštećenici da je okrivljeni od njih tražio da mu se potpišu na bianko papir i to na samom dnu, a što je obrazlagao situacijom kako bi se lakše mogli provesti ugovori i da je otežano putovati na relacijama Republika Hrvatska, Srbija, zbog čega bi okrivljenik bi izložen troškovima. Činjenica da se radilo o periodu ratnih i poratnih zbivanja i da je doista komunikacija među strankama bila otežana, međutim, upravo tu situaciju je okrivljeni iskoristio na način da je tražio od oštećenih da mu se potpišu na bianko papiru i to na samom dnu, a na kojem papiru je kasnije sam sačinio kupoprodajni ugovor koji nikada stranke nisu zaključile, niti su stranke ovjeravale taj ugovor za koji ugovor oštećenici nisu uopće znali.

Dakle, iz navedene presude Ko-409/01 razvidno je da je okrivljeni CA oglašen krivim što je dana 22. ožujka 1995. u Zagrebu, u namjeri stjecanja velike nepripadne materijalne dobiti, Općinskom sudu u Zagrebu, podnio tužbu radi priznavanja vlasništva na nekretninama tuženih vlasnika AA, ČA BA i AA OA, a temeljem neistinitih kupoprodajnih ugovora koje je sačinio na način da je od naprijed imenovanih osoba s kojim je prethodno dana 25. listopada 1994. u Novom Sadu sklopio ugovore o zamjeni njihovih nekretnina koje se nalaze u Zagrebu, upisane u K. O. [katastarska općina] /Odra)., u zk. ul. br. [broj ZK uloška] i k.o. č.br. 177/2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina], K.O. čbr. [katastarska čestica], s njegovim nekretninama u Slankamenu – Srbiji, kojom prilikom im je neistinito predočio da je vlasnik ponuđenih nekretnina u Slan kamenu, iako svjestan da to nije, a kojom prilikom im je rekao da mu moraju staviti svoje potpise na bianko papirima kako bi mogao lakše izvršiti tu zamjenu, na kojim je potom ispisao sadržaj ugovora, a povodom koje tužbe je na glavnoj raspravi pred Općinskim sudom u Zagrebu, dana 2. lipnja 1995., iako prethodno upozoren na posljedice davanja lažnog iskaza, izjavio da je predmetne nekretnine kupio, da ih je kupio kada po zakonskih propisima glede stjecanja vlasništva na nekretninama, osobe koje nisu Hrvatski državljani nije bilo zapreka, da su tuženi po njegovom saznanju u Kanadi, da su svjedoci K koji žive u [adresa], te da bi njihov dolazak bio nemoguć, a temeljem kojih ugovora i izjave okrivljenoga je Općinski sud u Zagrebu donio presudu br. P-2310/95. od 2. lipnja 1995. temeljem koje je dana 10. srpnja 1996. Općinskom sudu u Zagrebu podnio izvršni prijedlog br. I-3703/97.-2 a koje je rješenje potvrđeno presudom Županijskog suda u Zagrebu br. GŽ-2690/97.- 2, temeljem koje se upisao kao vlasnik naprijed navedenih nekretnina, na koji način si je pribavio nepripadnu materijalnu dobit u iznosu od najmanje 150.000 DM i najmanje 20.000,00 KN, odnosno sveukupno najmanje 606.952,00 KN, na koji način je oštetio AA za iznos od 100.000 DM, odnosno 384.635,00 KN, ČA za točno neutvrđeni iznos, ali svakako veći od 30.000,00 Kn, te OA za iznos od 50.000 DM, odnosno 192.317,00 Kn, dakle s ciljem da sebi pribavi protupravnu imovinsku korist doveo drugog lažnim prikazivanjem činjenica u zabludu i time ga naveo da na štetu svoje imovine nešto učini, a počinjenjem kaznenog djela pribavljena je znatna imovinska korist i prouzročenjem takve štete

Sud je izvršio uvid u rješenje u rješenje Općinskog suda u Zagrebu br. Z- 23423/97 od 12. lipnja 2006. godine a kojim rješenjem se prijedlog predlagatelja IA i DA odbacuje.

U obrazloženju se navodi da su predlagatelji upisani IA i DA podnijeli zemljišnoknjižnom odjelu navedenog suda dana 8. srpnja 1997. godine prijedlog kojim je zatražena uknjižba prava vlasništva na nekretninama koje se sastoje od k. č. br. [katastarska čestica] upisano u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

Međutim, u obrazloženju navedeno rješenja sud navodi da kad se uknjižba prava vlasništva traži na temelju pravnog posla koji je sklopljen po punomoćniku onda zemljišnoknjižni sud ne može dopustiti uknjižbu prava vlasništva ako predlagatelj nije dostavio i punomoć iz koje će biti vidljivo da su u konkretnom slučaju IA i DA opunomoćili Janka Barbarić, odvjetnika iz [adresa] za kupnju nekretnine, odnosno za potpisivanje ugovora o kupoprodaji od strane kupca, jer u tom slučaju a zbog nedostatka punomoći ne može se niti smatrati da je sklopljen pravni posao između stranaka ne temelju zastupanja.

Nadalje, dana 18. rujna 2009. godine Općinski građanski sud u Zagrebu donio je rješenje kojim se prijedlog HA odbija te se pod toč. II određuje zabilježba odbijenog prijedloga. U obrazloženju rješenja navodi se da je predlagatelj zk .odjelu podnio 10.10.2006. godine prijedlog z-64902/06 radi uknjižbe prava vlasništva na nekretninama u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

U obrazloženju se navodi da je u tijeku postupka utvrđeno da je kupoprodajni ugovor od 11.7.1996. (datum ovjere potpisa) zaključen između sada ŠA iz [adresa] s boravištem u [adresa] kao prodavatelja i IA i DA iz [adresa], kao kupaca, te da je na strani kupaca IA i DA isti po punomoćnici potpisao punomoćnik odvjetnik ŽA iz [adresa], te da na priloženoj specijalnoj punomoći od 1. srpnja 1996. nije izvršena ovjera potpisa opunomoćitelja IA i DA.

Nadalje se navodi da sukladno odredbama čl. 52 st. 1 ZZK-a zemljišnoknjižni sud će dopustiti uknjižbu prava vlasništva samo na temelju javnih isprava ili privatnih isprava na kojima je istinitost potpisa ovjerena na način propisan posebnim zakonom.

Konačno rješenjem Općinskog građanskog suda u Zagrebu od 22. siječnja 2010. godine temeljem kupoprodajnog ugovora od 11.srpnja 1996. (datum ovjere potpisa) te punomoći od 1. srpnja 1996. dopuštena je u zk. ulošku br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] predbilježba prava vlasništva na nekretnine zk. vlasnika CA ŠA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koje se sastoje u cijelosti od čkbr. [katastarska čestica] oranica Lapet sa 174 čhv upisane u AI (JEDAN) za korist IA u ½ dijela i DA u ½ dijela.

Dakle, iz naprijed navedenog razvidno je da su tužitelji odbijeni od Zk. odjela Općinskog građanskog suda nekoliko puta odnosno zahtjev im je za provedbu kupoprodajnog ugovora prvo odbačen, a zatim odbijen.

Tek im je rješenjem od 22. siječnja 2010. godine dopuštena predbilježba prava vlasništva.

Ovaj sud smatra da su tužitelji kako su bili odbijeni s prijedlogom za upis njihovog prava vlasništva, odnosno kako je njihov prijedlog bio odbačen, mogli sigurno izvršiti uvid u zemljišne knjige i vidjeti da je na predmetnim nekretninama izvršena zabilježba pod brojem Z-13992/96 i to zabilježba privremene mjere zabrane otuđenja i zabilježba spora koja se vodila pod brojem P-3302/96 kod Općinskog suda u Zagrebu.

Ovaj sud smatra da bi svaki prosječan građanin bio zainteresiran o čemu se tu radi, zbog čega je stavljena ta zabilježba, između koga se vodi postupak P-3302/96.

Tužitelj je u svom iskazu naveo da su stupili u posjed kupljene nekretnine 1996. a konačno su se vratili iz Njemačke 1999. godine. Također je naveo da je prvi put vidio 2011. godine da postoji zabilježba o vođenju parnice.

Odvjetnik DA, odnosno njegov stric rekao je da ga se ta parnica ne tiče.

Iz iskaza svjedoka KA utvrđeno je da tužitelj nije odmah živio u predmetnoj kući nego nakon nekog vremena je počeo tu živjeti. Također svjedok je naveo da tu nikakav CA nije živio jer je susjed pa sve vidi a prije KA tu su stanovali izbjeglice iz Bosne, a gospođa D je bila još dok se uselio IA.

Dakle, iz svega naprijed navedenog razvidno je da tužitelj ŽA nije odmah uselio u predmetnu nekretnine nego kako je samo rekao konačno se vratio 1999. godine.

Svjedok ŽA u svom iskazu naveo je a na poseban upit suca da pojasni čl. 7 Kupoprodajnog ugovora gdje se navodi da prodavatelj preuzima na sebe obvezu naknade svih eventualnih potraživanja i troškova prema ranijim vlasnicima nekretnina od kojih je stekao vlasništvo, svjedok je iskazao da je CA rekao da su oni mijenjali nekretnine, ne samo tu nekretninu nego još neku pa je on radi sigurnosti ne znajući kakvi će biti repovi, stavio taj članak.

Ovaj sud smatra da kad se sačinjava kupoprodajni ugovor da svaki odvjetnik je svjestan da sve mora biti uredno i čisto, te da ne može biti nikakvih "repova" i nikakvih nerazjašnjenih situacija i okolnosti a pritom imajući u vidu pravila odvjetničke struke. Za sud je ovaj čl. 7 Kupoprodajnog ugovora neuobičajen jer ako se proanalizira čl. 7 razvidno je da prodavatelj preuzima na sebe obvezu naknade svih eventualnih potraživanja svih troškova prema ranijim vlasnicima nekretnina od kojih je stekao vlasništvo a koji troškovi potraživanja bi proizašli iz njihovih eventualnih sporova.

Ovaj sud smatra da bi sadržaj čl. 7 kupoprodajnog ugovora upućivao da odnosi između prodavatelja i ranijih vlasnika nisu razriješeni.

Dakle, u trenutku kad su zahtijevali upis imali su dovoljno razloga posumnjati u to kome zapravo pripada predmetna nekretnina.

Tužitelji jesu u posjedu predmetne nekretnine, međutim, tom posjedu nedostaje osnovna karakteristika da bi mogao biti podoban za stjecanje vlasništva dosjelošću, a to je poštenje. Stoga ovaj sud smatra da se ne može uzeti osnovanom tvrdnja da je vlasništvo stečeno dosjelošću.

Prema odredbi čl. 122 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima stjecatelj je bio u dobroj vjeri ako u trenutku sklapanja posla a ni u trenutku kada je zahtijevao upis nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati u to da stvar pripada otuđivatelju.

Temeljem provedenog dokaznog postupka utvrđeno je da je tužitelj IA nekoliko puta zahtijeva upis te da je prvotno zk. odjel Općinskog suda u Zagrebu njegov prijedlog odbacio dana 12. lipnja 2006., zatim dana 18. rujna 2009. prijedlog odbio, a tek 22. siječnja 2010. zk. sud dopušta predbilježbu prava vlasništva, a sve u svezi s tim da je u zemljišnim knjigama i to u Vlastovnici bila razvidna zabilježba 11 Z-24566/2016 primljeno 16. rujna 1996. Z-13228/00, a temeljem pravomoćnog rješenja OGS-a br. P-3302/96 od 8. srpnja 1996. godine kojom se zabilježuje privremena mjera – zabrane otuđenja i zabilježba spora koji se vodi pod brojem P- 3302/96.

Prema čl. 81 Zakona o zemljišnim knjigama zabilježba spora je upis kojim se čini vidljivim da se glede knjižnog prava vodi pred sudom ili drugim nadležnim tijelom postupak čiji bi ishod mogao utjecati na uknjižbu, pripadanje, postojanje, opseg, sadržaj ili opterećenje tog prava.

U stavku 2 istog zakona: Zabilježba spora ima učinak da pravomoćna presuda donesena povodom tužbe djeluje i protiv onih osoba koje su stekle knjižna prava pošto je prijedlog za zabilježbu spora stigao zemljišnoknjižnom sudu. Isto vrijedi i kad je zabilježbom spora učinjeno vidljivim da se vodi postupak pred drugim nadležnim tijelom o čijem ishodu ovisi knjižno pravo.

Poštenje posjeda se predmnijeva osim ako se dokaže suprotno.

Ovaj sud smatra da dokaz da tužitelji nisu bili pošteni posjednici je činjenica da su tužitelji znali za to da je između tuženika i CA u tijeku spor radi utvrđenja ništetnosti i uspostave ranijeg zk. stanja, te im je u trenutku saznanja za postojanje navedenog spora otpalo poštenje posjeda.

Ovaj sud smatra da dio iskaza svjedoka Janka Barbarić kada navodi da je u gruntovnici predao prijedlog te da je izvršen upis vlasništva ne odgovara činjeničnom stanju jer je razvidno da je prijedlog za upis na predmetnoj nekretnini prvo odbačen, a poslije odbijen.

Također da je svjedok ŽA upotrijebio dužnu pažnju kao odvjetnik kada je u zk. odjelu predavao na provedbu predmetni kupoprodajni ugovor, a što je morao, vidio bi da postoji upis zabilježbe spora na predmetnoj nekretnini i o tome je bez odlaganja trebao izvijestiti tužitelja.

Na str. 16 spisa iz l. B – Vlastovnice pod brojem *1.1 Z-24566/2016 Primljeno:

16. rujna 1996. Z-13328/00 ozn Z-13992/96

Temeljem pravomoćnog rješenja Općinskog suda u Zagrebu br. P-3302/96 od 8. srpnja 1996. godine zabilježuje se privremena mjera zabrane otuđenja i zabilježba spora koja se vodi pod brojem P-3302/96.

Dakle, iz navedenog je razvidno da je Općinski sud u Zagrebu u predmetu P- 3302/96 donio rješenje 8. srpnja 1996. godine o zabilježbi privremene mjere zabrane otuđenja i zabilježbe spora, a na Ugovoru o kupoprodaji između tužitelja i ŠA na kojem ne stoji datum nego datum ovjere stoji datum 11. srpnja 1996. godine.

Tužitelji su podneskom od 4. ožujka 2025. uredili tužbeni zahtjev te ako sada uz postojeći tužbeni zahtjev kojim traže stjecanje prava dosjelošću na predmetnoj nekretnini postavljaju i alternativni tužbeni zahtjev kojim traže da se utvrde da su građenjem stekli pravo vlasništva i to svako u ½ dijela vlasništva na nekretninama upisanim u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] na k. č. br. [katastarska čestica].

Prema čl. 156 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima:

1) Dogradnjom, nadogradnjom ili preuređenjem (adaptacijom) zgrada, odnosno prostorija u suvlasničkim, zajedničkim ili tuđim zgradama, kao ni njihovom prigradnjom, ugradnjom, ili ulaganjem u njih, ne može se steći vlasništvo, ako nije što drugo odredio vlasnik dograđene, nadograđene, odnosno prigrađene nekretnine.

2) Pripada li pravo na naknadu onomu tko je dogradio, nadogradio ili preuredio zgradu, odnosno prostoriju iz stavka 1. ovoga članka, ili je ulagao u takvu zgradu ili prostoriju, određuju pravila obveznoga prava postavio kumulativan tužbeni zahtjev.

Prema odluci Županijskog suda u Koprivnici posl.br. Gž-634/05 od 29.9.2005. godine:

Pravno je stajalište ovoga suda da odredbu čl. 156. st. 1 ZV, koja propisuje da se dogradnjom, nadogradnjom ili preuređenjem (adaptacijom zgrade) ne može steći vlasništvo, ako nije što drugo odredio vlasnik dograđene, nadograđene odnosno prigrađene nekretnine, treba tumačiti tako da vlasnik nekretnine treba odrediti ne samo da će onaj koji adaptira nekretnine steći suvlasništvo njegove nekretnine, već je potrebno da postoji sporazum, odnosno određenje vlasnika o veličini suvlasničkog dijela, i tek je u tom slučaju moguće steći suvlasništvo. Kako iz dosad utvrđenih činjenica ne proizlazi da je protutuženik, dopustivši protutužiteljima da ulažu u njegove nekretnine, odredio i veličinu suvlasničkog dijela koji će oni na taj način steći, jer te činjenice sud u postupku nije utvrđivao, za sada se ne može prihvatiti zaključak suda prvog stupnja da je protutužbeni zahtjev protutužitelja neosnovan preko 1/20 pa do ½ dijela.

Dakle, iz naprijed navedenog razvidno je da se dogradnjom, nadogradnjom ili preuređenjem ne može steći vlasništvo ako nije što drugo odredio vlasnik … odnosno vlasnik nekretnine treba odrediti ne samo da će onaj koji adaptira nekretnine steći suvlasništvo njegove nekretnine već je potrebno da postoji sporazum, odnosno određenje vlasnika o veličini suvlasničkog dijela i tek je u tom slučaju moguće steći suvlasništvo. U konkretnom slučaju vlasnici upisani u zemljišne knjige ĆA i BA temeljem provedenog dokaznog postupka nisu dozvolili nikakvu gradnju, nadogradnju ili preuređenje odnosno tužitelji nisu imali odobrenje vlasnika nekretnine.

Nadogradnom, dogradnjom ili preuređenjem zgrada odnosno prostorijama u suvlasničkim, zajedničkim ili tuđim zgradama kao i njihovom prigradnjom, dogradnjom ili ulaganjem u njih, ne može se steći vlasništvo, ako nije što drugo uredio vlasnik nadograđene, dograđene odnosno preuređene nekretnine, a takvo odobrenje vlasnika nekretnine ima pravne učinke i nije u suprotnosti s načelom jedinstva nekretnine.

Uobzirujući sve naprijed navedeno ovaj sud je odbio tužitelje sa tužbom i tužbenim zahtjevom te je riješio kao u izreci presude.

O troškovima postupka bit će odlučeno u konačnoj presudi, a gdje će se odlučivati o protutužbenom zahtjevu tuženika-protutužitelja.

U Samoboru, 16. lipnja 2025.

SUDAC:

Gordana Mirosavljević

POUKA O PRAVU NA ŽALBU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku 15 dana od dana primitka ovjerenog prijepisa iste. Žalba se podnosi u elektroničkom obliku putem informacijskog sustava odnosno u četiri istovjetna primjerka putem ovog suda na županijski sud. Ako stranka nije pristupila na ročište za objavu presude, a uredno je obaviještena o tom ročištu, smatrat će se da joj je dostava presude obavljena onog dana kada je održano ročište na kojem je ova presuda objavljena. Stranci koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem je presuda objavljena, rok za žalbu od 15 dana teče od dana dostave prijepisa ove presude.

DNA:

1. tužitelji po pun. D. Pokupec, odvj.

2. I. tuženi po pun. T.Sakoman, odvj.

3. II. tuženi po pun. L. Duvnjak, odvj.