Poslovni broj: Pn-36/2024-10.

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U CRIKVENICI

STALNA SLUŽBA U KRKU

Bodulska 2/d, 51500 Krk

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Crikvenici – Stalna služba u Krku, po sutkinji Tini Gorički, u pravnoj stvari tužitelja 1. ŽČ iz [adresa], (ranije Samobor, Ulica Ivana Mažuranića 20), OIB: [osobni identifikacijski broj] te 2. UČ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], osobno i kao nasljednika ranije tužiteljice EČ s posljednjim prebivalištem u [adresa] (ranije Okoli 143), OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanih po punomoćniku Robertu Ristu, odvjetniku u Krku, protiv tuženika SČ iz [adresa] (ranije Bukovac 96c), OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćnici Ljiljani Smiljanić, odvjetnici u Gospiću, radi naknade štete, nakon održane javne glavne rasprave zaključene 29. travnja 2025. u prisutnosti zamjenika punomoćnika tužitelja i punomoćnice tuženika, na temelju čl. 335. st. 6. Zakona o parničnom postupku, 13. lipnja 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

„Tuženik je dužan naknaditi tužiteljima štetu u iznosu od 13.405,00 EUR, u roku od 15 dana od dana pravomoćnosti ove presude.“

II. Nalaže se tužiteljima da tuženiku nadoknade troškove parničnog postupka u iznosu od 4.750,00 eura u roku od 15 dana.

III. U preostalom dijelu, zahtjev tuženika za naknadu troškova parničnog postupka odbija se kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Tužitelji u tužbi podnesenoj 10. travnja 2007. godine, navode kako su suvlasnici k. č. br. [katastarska čestica], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], i to tužitelj UČ u 153/1000 dijela, povezano s vlasništvom posebnog dijela nekretnine, stana „B“ u prizemlju, ukupne površine 54,06 m[2] upisanog u [broj poduloška], tužiteljica EČ u 163/1000 dijela povezano s vlasništvom posebnog dijela nekretnine, stana „B1“ na prvom katu površine 57,76 m[2] upisanog u [broj poduloška], kao i u 195/1000 dijela povezano s vlasništvom posebnog dijela nekretnine, stana „A“ u prizemlju površine 68,75 m[2] upisanog u [broj poduloška], dok je tužitelj ŽČ suvlasnik 163/1000 dijela povezanog s vlasništvom stana „A2“ u potkrovlju ukupne površine 57,76 m[2] i upisanog u [broj poduloška], sve zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Pravo vlasništva da su stekli zaključenjem ugovora o kupoprodaji nekretnina sa tuženikom. Prilikom kupoprodaje tužiteljima da je predočen zemljišnoknjižni izvadak te je tužitelj (ispravno tuženik) izdao garanciju (zaštitu od evikcije) sadržanu u čl. 4 ugovora kojom da je garantirao da kupljena nekretnina nije opterećena nikakvim uknjiženim ili neuknjiženim teretima. Nekretninu da su kupili u dobroj vjeri polazeći od obveze graditelja da prije prodaje stanova na tržištu ishodi svu valjanu dokumentaciju, međutim nakon zaključenja kupoprodajnih ugovora da su utvrdili da zgrada u kojoj su kupili stanove nema uporabnu dozvolu te da je izgrađena s manjkavostima koje priječe izdavanje uporabne dozvole a koje manjkavosti da predstavljaju skrivene mane stvari koje da tužiteljima kao kupcima koji nisu građevinari nisu mogle biti poznate prilikom kupoprodaje. Za ishođenje uporabne dozvole da je bilo potrebito da prodavatelj primjerice sanira dimnjake jer isti nemaju otvore za čišćenje niti ugrađena vratašca u svakom stanu a što da nalažu pravila struke u građevinarstvu, ugradi poštanske sandučiće, uredi okoliš sukladno projektu, ishodi kućni broj zgrade, uskladi projektnu dokumentaciju sa elaboratom etažiranja ili obratno, izgrađeno i stvarno stanje uskladi s projektnom dokumentacijom i pribavi sve potrebne dozvole i odobrenja te ishodi uporabnu dozvolu. Ta obveza tuženika da proizlazi iz odredbe čl. 129 Zakona o građenju (ispravno Zakona o gradnji) koja glasi "Izgrađena građevina smije se početi koristiti odnosno staviti u pogon te se za nju može izdati rješenje za obavljanje djelatnosti po posebnom propisu nakon što tijelo graditeljstva izda uporabnu dozvolu za tu građevinu". Prodavatelj da je prodao stanove bez uporabne dozvole za zgradu dakle stavio građevinu u promet suprotno izričitoj odredbi zakona pa smatraju da je stoga nekretnina suprotno navodu u čl. 4 ugovora bila opterećena teretom obveze ishođenja uporabne dozvole. U smislu odredbe čl. 357 u svezi s čl. 358 ZOO/05 da traže ispunjenje ugovora odnosno ishođenje uporabne dozvole za objekt u kojem su im predani stanovi te otklanjanje svih građevinskih nedostataka koje utvrdi građevinski vještak. U smislu odredbe čl. 360 Zakona o obveznim odnosima da traže naknadu štete u iznosu cijene ishođenja uporabne dozvole te otklanjanja svih građevinskih nedostataka, a koju prije nalaza građevinskog vještaka paušalno procjenjuju na iznos od 100.001,00 kunu. Istovjetne odredbe da su sadržane i u člancima 262 do 269 ZOO/91. Tvrde da su tuženika usmeno i pisanim putem pozvali na ispunjenje obveze, no tuženik da se na sve pisane i usmene pozive oglušio. Predlažu donošenje presude kojom će se tuženiku naložiti da tužiteljima naknadi štetu u iznosu od 100.001,00 kn, a na ročištu 29. travnja 2025. zbog promjene valute uređuju tužbeni zahtjev na način da umjesto tog iznosa ima stajati iznos od 13.405,00 eura.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu osporava osnovu i visinu. Čini nesporim da titulus stjecanja prava vlasništva tužitelja proizlazi iz sklopljenih ugovora i da je tuženik čl. 4 ugovora garantirao tužiteljima kao kupcima da kupljena nekretnina nije opterećena nikakvim uknjiženim ili neuknjiženim teretima, no navedena klauzula da se odnosi isključivo na stvarne terete (hipoteke, fiducije i slično) te se nikako ne može odnositi na nedostatak uporabne dozvole. Praksa tržišta nekretnina u Republici Hrvatskoj da je takva da se preko 85 % novosagrađenih zgrada pušta u promet prije izdavanja uporabne dozvole, a s čime su kupci redovito upoznati pa da je tako bilo i u ovom slučaju. Tuženik drži da je obvezu pribavljanja uporabne dozvole mogao preuzeti isključivo ugovornim preuzimanjem obveze na pribavu predmetne dozvole što nije učinio a navodi i kako su tužitelji kao kupci nekretnine izričito bili upozoreni da zgrada nema uporabnu dozvolu, što se odrazilo i na ugovorenu kupoprodajnu cijenu.

2.1. U odnosu na prigovore o navodnim nedostacima nekretnine, ističe kako je zgrada u cijelosti sagrađena sukladno pravilima struke, navodni nedostaci da nisu osnovani a čak kada bi i bili osnovani smatra da isti nikako ne mogu predstavljati nedostatke u navedenom smislu riječi, već isključivo zahtjeve koji bi mogli biti utuživi jedino u slučaju kada bi tuženik ugovorom preuzeo obvezu na izvršenje radova, a što da nije slučaj. Tužitelji da su prilikom sklapanja ugovora bili upoznati s činjenicom da kupuju posebne dijelove nekretnine u viđenom stanju prema kojemu da je i formirana kupoprodajna cijena. Tvrdi i da obveza ishođenja uporabne dozvole predstavlja isključivo obveznopravni zahtjev koji tuženik nije izričito preuzeo a ne teret u stvarno- pravnom smislu. Članak 129. Zakona o gradnji koji regulira obvezu pribavljanja uporabne dozvole, da može predstavljati osnov jedino i isključivo u odnosu investitora i nadležnih tijela, a ne i tužitelja kao kupaca i tuženika kao prodavatelja. Konačno, naglašava i da je od sklapanja ugovora o kupoprodaji proteklo gotovo četiri godine pa je iz pasivnosti tužitelja razvidno da su isti imali saznanja da uporabna dozvola nije ishođena. Predlaže odbijanje tužbenog zahtjeva u cijelosti.

3. Tužitelji očitujući se na navode odgovora na tužbu u podnesku od 4. veljače 2008. (list 33 spisa) navode da prodavatelj u smislu čl. 357 i 430 ZOO/05 odgovara za materijalne odnosno pravne nedostatke svog ispunjenja pa da zaštita od evikcije u cijelosti štiti tužitelje i pada na tuženika pa čak i kada ne bi bila ugovorena. Sukladno čl. 436 ZOO/05 zaštita od evikcije da se odnosi i na ograničenja javnopravne naravi a u što spada činjenica da se zgrada ne može upotrebljavati niti se može izdati rješenje za obavljanje djelatnosti po posebnom zakonu bez uporabne dozvole. Istovjetno da je bilo i prema odredbama 478 i 508 te 514 ZOO/91. Tužitelji da nisu bili dužni ugovoriti obvezu prodavatelja na ishođenje uporabne dozvole jer ta obveza po samom zakonu tereti prodavatelja. Ukoliko je želio isključiti svoju odgovornost za materijalne ili pravne nedostatke prodavatelj da je to isključenje odgovornosti bio dužan izrijekom ugovoriti u ugovoru o kupoprodaji. 18. listopada 2006. tužitelji da su utvrdili da zgrada u kojoj su kupili stanove nema uporabnu dozvolu te da je izgrađena sa manjkavostima koje priječe izdavanje uporabne dozvole a koje manjkavosti da predstavljaju skrivene mane stvari jer tužiteljima kao kupcima koji nisu građevinari nisu mogle biti poznate.

4. Tuženik u daljnjem tijeku postupka upire na okolnost da je 8. prosinca 2008. godine za predmetnu nekretninu ishodio valjanu uporabnu dozvolu, a i da su tužitelji prilikom sklapanja kupoprodajnih ugovora imali uvid u zemljišne knjige te također i saznanje o stanju na predmetnim nekretninama a ističe i prigovor zastare jer je tužba u odnosu na tužitelje ŽČ i UČ podnesena nakon isteka roka od tri godine od dana sklapanja ugovora o kupoprodaji, dok u odnosu na tužiteljicu EČ navodi kako je tužba podnesena nakon proteka roka od dvije godine, propisanog za podnošenje tužbe zbog postojanja skrivenih nedostataka na nekretnini.

5. Pun. tužitelja na listu 89 spisa navodi da je sukus podnošenja tužbe primarno bio ishođenje uporabne dozvole uz uklanjanje postojećih građevinskih nedostatka. U tijeku postupka da je ishođena uporabna dozvola pa je taj dio tužbenog zahtjeva konzumiran ali tužitelji smatraju da nedostaci na zgradi bez obzira na ishođenje uporabne dozvole nisu otklonjeni posebice u dijelu koji se odnose na uređenje okoliša. Uređenje okoliša da je bilo sastavni dio projekta pa predlažu provesti dokaz uviđajem uz građevinskog vještaka radi utvrđenja je li uređenje okoliša izvršeno sukladno projektnoj dokumentaciji. Tuženik se tome protivi jer da nije preuzeo obvezu uređenja okoliša a i tužitelji da su nekretnine kupili u stanju u kojem su ih vidjeli.

6. U predmetu je već bila donesena presuda poslovnog broja P-472/2007-21 od 31. listopada 2013. kojom je tužbeni zahtjev odbijen, a koja je povodom žalbe tužitelja ukinuta rješenjem Županijskog suda u Rijeci poslovnog broja Gž-1032/2014-2 od 5. listopada 2016. s obrazloženjem da je počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2 toč. 11 ZPP-a jer iz obrazloženja prvostupanjske presude proizlazi da tužitelji zahtijevaju naknadu štete na temelju odredbe čl. 488 ZOO-a te ne iznosi razloge o odlučnim činjenicama za primjenu materijalnog prava iz potonjih odredbi konkretno je li predmet spora naknada štete koju ima u vidu odredba čl. 488 st. 2 ZOO-a ili štete iz čl. 488 st. 3 ZOO-a, s izraženim stavom da pravo na naknadu štete koju je zbog nedostatka stvari pretrpio na drugim svojim dobrima kupac u smislu odredbe čl. 488 st. 3 ZOO-a može ostvariti prema općim pravilima odgovornosti za štetu i kad je propustio obavijestiti prodavatelja o nedostacima. Tužitelji da kako to proizlazi iz sadržaja spisa i kako to ističu u žalbenim navodima potražuju i štetu koja im je nastala zbog nemogućnosti stavljanja nekretnina u promet s uputom da prvostupanjski sud u ponovljenom postupku treba utvrditi je li i u kojem obujmu tužiteljima nastala šteta u vidu izgubljene zarade.

7. Nakon ukidne odluke tužitelji predlažu radi utvrđenja visine štete koju su pretrpjeli zbog nemogućnosti iznajmljivanja od dana kupnje do ishođenja uporabne dozvole provesti financijsko vještačenje. Ustraju i kod prijedloga za naknadu štete za saniranje okoliša i dimovodnih kanala koje troškove predlažu utvrditi građevinskim vještačenjem, na što je tuženik prigovorio da se radi o preinaci tužbenog zahtjeva.

8. Sud je rješenjem poslovnog broja Pn-326/2016-8 odlučio o preinaci tako da nije dopustio preinaku tužbe na način kako su to tužitelji učinili na glavnoj raspravi 24. siječnja 2017. kojom preinakom tvrde da bi im uslijed nemogućnosti iznajmljivanja apartmana nastala i imovinska šteta u vidu izmakle dobiti. Povodom žalbe tužitelja protiv tog rješenja isto je ukinuto s obrazloženjem da je sud bio obvezan pozvati tužitelje na uređenje tužbe na način da pravilno istaknu zahtjev obzirom na činjenicu da u postupku sudjeluju tri tužitelja od kojih svaki ima svoju stambenu jedinicu te nije jasno tko od tužitelja i u kojem iznosu potražuje štetu s naslova izgubljene zarade kao što je i nejasno ukoliko prema navodima tužitelja ne dolazi do promjene u visini zahtjeva koliki je onda zahtjev za naknadu štete radi otklanjanja nedostataka na zgradi, a na što da činjenica da u tužbenom zahtjevu ne mora biti određen svaki pojedini vid štete ne utječe te s uputom da sud tužitelje pozove da određeno postave tužbeni zahtjev jer će tek tada prvostupanjski sud moći odučiti o preinaci tužbe o čemu da sve dok određenog zahtjeva nema ne može odlučivati.

9. Sukladno uputi drugostupanjskog suda prvostupanjski sud je rješenjem posl. br. Pn-326/2016-14 od 3. srpnja 2018. tužitelje pozvao ispraviti tužbeni zahtjev sukladno uputi drugostupanjskog suda te je nakon što su tužitelji to učinili podneskom od 11. srpnja 2018. ponovno odbio preinaku tužbe rješenjem Pn-326/2016 od 5. studenog 2018. protiv kojeg rješenja su tužitelji podnijeli žalbu. U tijeku odlučivanja o toj žalbi umrla je tužiteljica EČ pa je drugostupanjski sud vratio spis radi utvrđivanja prekida postupka što je rješenjem od 11. studenog 2019. i učinjeno.

10. Prijedlog za nastavak postupka stavljen je tek 17. lipnja 2024. i to od strane tuženika te je nakon donošenja rješenja o nastavku postupka spis ponovno dostavljen županijskom sudu radi odlučivanja o žalbi. Rješenjem od 17. prosinca 2024. Županijski sud u Rijeci potvrdio je rješenje posl. br. Pn-326/2016-20 od 5. studenog 2018. kojim je odbijena preinaka, s izraženim stavom da je isticanje zahtjeva za naknadu štete s osnova izgubljene dobiti, dakle po sasvim drugačijem vidu štete, preinaka tužbe, koja u konkretnom slučaju bez obzira što proizlazi iz iste činjenične situacije koja se temelji na činjenici što nije ishođena uporabna dozvola zahtijeva posve drugačiji dokazni postupak od štete koju tužitelji tužbom traže ("u iznosu cijene ishodovanja uporabne dozvole te otklanjanja svih građevinskih nedostataka").

11. Zbog izmjene suca u sukladno čl. 315. st. 3 ZPP-a glavna rasprava je započela iznova, pročitana je cjelokupna dokumentacija priložena spisu a nakon što je strankama omogućeno da se o tome izjasne uz suglasnost stranaka odlučeno je da se već izvedeni dokazi ne izvode ponovno već su pročitani zapisnici o saslušanju tužitelja ŽČ i UČ te tuženika SČ kao i svjedoka NČ, nakon čega je glavna rasprava zaključena sukladno odredbi čl. 304. Zakona o parničnom postupku obzirom da je utvrđeno da je predmet raspravljen tako da se može donijeti odluka.

11.1. Dokazni prijedlog tužitelja za provođenjem dokaza uviđajem i građevinskim vještačenjem, kao i prijedlog tužitelja da se sasluša svjedok JČ odbijeni su iz razloga što je ocijenjeno da je riječ o dokaznim prijedlozima koji nisu prikladni dovesti do drugačije odluke o tužbenom zahtjevu, a iz razloga koji će se obrazložiti u nastavku ove presude. Odbijen je i prijedlog tužitelja da se dopunski saslušaju stranke kao suvišan budući da su stranke saslušane već dva puta a i s obzirom na stav suda da nije potrebno da iste sasluša osobno novi sudac jer se ključno pitanje kako će biti u nastavku obrazloženo po mišljenju suda svodi na to da li su tužiteljima nedostaci koje u ovom sporu ističu bili poznati ili im nisu mogli ostati nepoznati u trenutku zaključenja kupoprodajnog ugovora, a o čemu su stranke iskazale.

12. Ocjenjujući sve provedene dokaze sukladno odredbi čl. 8. ZPP, sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev neosnovan.

13. Svjedok NČ iskazao je da kod zaključenja ugovora o kupoprodaji nije bilo razgovora o uporabnoj dozvoli već se problem javio kad je UČ htio iznajmiti apartman pa mu je uporabna dozvola bila potrebna radi kategorizacije. Uporabnu dozvolu zatražio je svjedok kao punomoćnik svog sina SČ i to iz razloga što je UČ želio iznajmiti svoj apartman. Troškove izdavanje uporabne dozvole snosio je svjedok. U postupku izdavanja uporabne dozvole da nije bio pozivan na otklanjanje bilo kakvih nedostataka. Nedostaci u vezi dimnjaka koje iznose tužitelji da mu nisu poznati jer je dimnjak rađen po građevinskim normama. Poštanske sandučiće nije postavljao niti ih je u obvezi postavljati. Ispred same zgrade da je bio uređen okoliš, bila je posijana trava, dok da je sa stražnje strane bio izgrađen betonski zid a unutra je bilo nabacano kamenje i nije bilo završnog sloja zemlje, ali to da su tužitelji vidjeli prilikom sklapanja ugovora i nisu imali primjedbi, čak štoviše tužitelj UČ da je rekao da planira napraviti roštilj i zato je i kupovao apartmane u prizemlju. Nije se u ime svog sina obvezivao ni na kakvo uređenje okoliša. Zahtjev za izdavanje kućnog broja da je podnio prije nego je prodao stanove tužiteljima. UČ da je prilikom kupoprodaje prihvatio izgled okoliša, svjedok da bi i uredio okoliš da nije apartmane prodao UČ i FČ, UČ da je inzistirao da će okoliš urediti po svojem. Ugovore o kupoprodaji da je sastavljao upravo tužitelj ŽČ i to ne samo za sebe već i za Ž koji su njegovi prijatelji te je svjedok te ugovore potpisivao kako ih je ŽČ sastavio a u ugovor je primjerice uneseno da ukoliko kupci ne budu u mogućnosti izvršiti uknjižbu prava vlasništva se prodavatelj obvezuje vratiti im kupoprodajnu cijenu sa 22% kamata godišnje pa smatra da bi se ŽČ svakako sjetio unijeti primjedbe i zahtjeve za otklanjanje nedostataka. Dopis sa lista 25 spisa da nije primio. Tvrdi da tužitelji nisu kontaktirali niti njega niti sina te su normalno komunicirali i ova tužba da je bila kao grom iz vedra neba. Vratašca za čišćenje postoje u prizemlju i tavanu a nije potrebno da takva vratašca postoje na svakoj etaži. Okoliš sa stražnje strane nije uređen ali UČ da je htio kupiti nekretninu u takvom stanju, na kraju krajeva uređenje okoliša da se svodi na dva kamiona zemlje koje treba istovariti odnosno na 1.000,00 kuna.

14. Tuženik SČ iskazao je da je točno da je njegov otac kao njegov punomoćnik sklapao većinu ugovora no i on da je također odlazio na neke od pregovora zajedno sa ocem pa se sjeća da je odlazio u kuću UČ gdje se pregovaralo o prodaji stana u prizemlju. UČ da je inzistirao na kupovini prizemlja iz razloga što je želio napraviti roštilj i pričalo se o izgradnji sjenice. UČ da u Zagrebu imaju poznati grill Čingač i veliki su gurmani pa su zato bili zainteresirani za kupnju prizemlja. Okoliš da se uredio na način da se ispred zgrade nasula zemlja i posadila trava i tako je bilo već u vrijeme sklapanja ugovora. Horvatovi da nisu zahtijevali nikakvo drugačije uređenje okoliša. Nije bilo govora o uporabnoj dozvoli jer se ona počela tražiti tek oko 2009. kada su banke kao uvjet za kredit počele tražiti i tu ispravu, prije toga sve se završavalo sa građevinskom i lokacijskom dozvolom. Postavljanje sandučića nije njegova obveza, dok je u prvom iskazu rekao da smatra da ne postoji njegova obveza prema tužiteljima u bilo čemu osim u ugradnji poštanskih sandučića. Ne zna za problem s dimnjacima o tome mu tužitelji nisu govorili prije pokretanja postupka. Nije imao obvezu ukloniti nikakve nedostatke kada je zatražena uporabna dozvola. Sa stražnje strane teren je neravan, napravljen je potporni zid a tamo se nalazi i nešto kamenja što je uostalom i dio zemlje. Stražnji dio je u biti ravan no to nije lijep travnjak. Dopis nije vidio niti je o sadržaju imao saznanja prije pokretanja postupka.

15. Tužitelj ŽČ iskazao je da je kupio stan na 2. katu preko puta apartmana tuženika. U vrijeme kupoprodaje okoliš da još nije bio uređen no NČ koji je vodio poslove kupoprodaje jer je tuženik u to vrijeme imao svega 17,18 godina da je obećavao da će urediti okoliš. Kad je osoba iz Općine izašla na teren u postupku izdavanja uporabne dozvole uopće da nije zalazila u stražnji dio dvorišta gdje se vidi kako okoliš nije uređen, već je nabacano kamenje i ostala je gromača pa uopće ne znaju gdje se nalazi međa zgrade. Taj dio okućnice pripada UČ i EČ. Vratašca za čišćenje dimnjaka postoje jedino u stanu UČ. Obraćali su se NČ jer su uostalom i susjedi, NČ da je konstantno obećavao urediti okoliš, ishoditi kućne brojeve i postaviti sandučiće, a za vratašca od dimnjaka nije ništa govorio. U apartman je ušao u listopadu ili studenom 2003. a ugovor zaključio 7. siječnja 2004. a prethodni ugovor mu je ukraden sa svim ostalim dokumentima iz auta pa je morao sklopiti novi. U prosincu 2003. je kupio peć i pokušao ju naložiti ali mu se cijeli stan zadimio i napunio čađom jer su radnici tužitelja ostavili odnosno nabili najlone i papir u dimnjak pa je kanal zaštopan. Poslije toga nije se pokušavao grijati na drva već je peć maknuo a zbog tog događaja morao je ofarbati cijeli stan. Tužitelj pak iskazuje da mu je NČ odmah prilikom pregovora o kupnji rekao da zgrada nema uporabnu dozvolu već samo građevinsku i rješenje o etažiranju no kad ga se pita je li mu obećavao da će ju ishoditi odgovara da nije ništa obećavao pa nakon toga navodi da je svašta obećavao dok nije dobio novce a zaključno navodi da je obećao ishoditi uporabnu dozvolu. Uvid u zemljišne knjige da nije vršio jer je vjerovao NČ. Ugovore o kupoprodaji pisao je on za UČ i EČ. S tuženikom nije kontaktirao vidio ga je samo da puta u Malinskoj, sve je poslove za njega obavljao otac. Na upit zašto u ugovor nije unio odredbu prema kojoj se tuženik obvezuje na pribavljanje uporabne odgovara da o tome nije ništa znao da je vjerovao da ima sve papire. Za uporabnu dozvolu da je NČ pitao tek nakon što je isplatio cijenu i ušao u stan, sreo ga je u zgradi i pitao ga što je s uporabnom dozvolom a on je rekao da će to urediti. On je osobno otišao po brojeve za njihovu i susjednu zgradu te su zakucani na zgradu, ništa oko toga nije morao raditi samo je otišao po njih.

16. Tužitelj UČ iskazao je da je vlasnik apartmana broj 1 u prizemlju te mu pripada dio okućnice koji se nalazi sa stražnje strane zgrade a jedan dio tog prostora pripada i njegovoj majci EČ na ime vlasništva apartmana broj dva u prizemlju, s time što je ona vlasnica i apartmana broj 3 na 1. katu. Tvrdi da nije točno da je on govorio da će urediti prostor iza zgrade, govorio je da bi tu bilo zgodno napraviti jednu drvenu sjenicu odnosno da će on to napraviti pa da se na tom prostoru mogu okupljati svi stanari i zajedno raditi roštilj, ali da nije bilo govora da on sam uredi taj dio okućnice. NČ da do tog dijela nije želio staviti ni stepenice te je to napravio tek nakon što je tužitelj na njega izvršio pritisak. Ostalo je nabacano kamenje a sam zid koji se nalazi sa stražnje strane da je star i počeo se obrušavati. Od NČ je zahtijevao da izvadi kamenje i postavi tlakovce tako da se mogu koristiti tim dijelom okućnice. Što se tiče uporabne dozvole prilikom sklapanja ugovora nije se obazirao na te pravne stvari. Za uporabnu dozvolu je saznao tek kad je želio iznajmljivati apartman. Htjeli su dati zgradu na upravljanje zajedničkom upravitelju a za to da im je također bila potrebna uporabna dozvola. Kad ga se pita što je učinio kad je saznao da zgrada nema uporabnu dozvolu odgovara da se time više bavio ŽČ, dok je on rijetko dolazio na Krk pa se ŽČ više viđao sa NČ. Ne zna reći je li kućni broj postavljen jer rijetko dolazi. Sandučići nisu postavljeni. SČ je viđao ali s njim nije razgovarao o nedostacima jer je sve poslove vodio njegov otac. U njegovom stanu postoje vratašca na dimnjaku a nije se nikada pokušao grijati na drva. Dovršeni su svi ogradni zidovi no ogradni zid iza zgrade nije armirano betonski već da je samo naslagan kamen koji se obrušava, ruši, pošto iza nije poravnato tamo se nalazi kamenje, drača, zmije, šikara i to on svake godine kosi. Obveza da se okoliš dovrši nije unesena u ugovor jer je čovjek još radio uređivao je apartmane, a osim toga u lokacijskoj i građevinskoj dozvoli da postoji obveza da se okoliš uredi. Potvrđuje da je obećao da će sam napraviti sjenicu i roštilj pri čemu je mislio da će zajedno s NČ sjediti pod sjenicom ali da to ne znači da sam vuče struju i vodu do okućnice.

17. Uvidom u povijesni izvadak iz ručno vođene zemljišne knjige (list 207-211 spisa) utvrđeno je da je u listu A stajala zabilježba da je uris objekta izvršen bez priložene uporabne dozvole a iz lista AII utvrđeno je da je taj uris objekta izvršen s prvenstvenim redom 4. lipnja 2003. pod posl. br. Z-2243/03 iz čega je utvrđeno da je u zemljišnoj knjizi bilo vidljivo da objekt nema uporabnu dozvolu. Uvidom u povijesni izvadak iz elektronički vođene zemljišne knjige (list 202-206 spisa) utvrđeno je da je UČ **.**.2021. prodao stan A u prizemlju, kojeg je naslijedio od majke EČ, **.**.2021. prodao stan B u prizemlju kojem pripada vrt, kojeg je naslijedio od majke, a 29. travnja 2021. stan B1 na prvom katu, dok je ŽČ **.**.2022. prodao stan A2 u potkrovlju.

18. Uvidom u dopis upućen NČ (list 25-26 spisa), datiran s 18. listopadom 2016., nepotpisan s naznakom UČ, EČ i ostali, prema potvrdi Hrvatske pošte navodno odaslan NČ **.**.2006. utvrđeno je da se u istom navodi da su se u više navrata usmeno dogovarali radi saniranja terena koji je ostao nedovršen po pravilima struke te se navodi da su na nekretnini naknadno utvrđeni nedostaci koji nisu otklonjeni i to neispravni dimnjaci jer nemaju otvore za čišćenje u svakom stanu, nema poštanskih sandučića, nema kućnog broja te da etažiranje nije učinjeno po pravilima struke te obavještavaju da će se zbog navedenog naći na sudu jer su svi drugi pokušaju da se to dovede u normalno stanje uzaludni.

19. Uvidom u uvjerenje za uporabu građevine utvrđeno je da je isto izdano od strane Upravnog odjela za graditeljstvo i zaštitu okoliša, Ispostave Krk, 8. prosinca 2008. a isto je dostavljeno SČ. Temeljem tog uvjerenja 23. prosinca 2008. brisana je zabilježba da je uris objekta na predmetnoj nekretnini izvršen bez priložene uporabne dozvole.

20. Uvidom u lokacijsku dozvolu od 17. prosinca 2002. (list 92 spisa) utvrđeno je da se u točki šest za uređenje građevne čestice navodi da građevnu česticu treba hortikulturno obraditi primorskim zelenilom, parkiranje vozila riješiti projektom okoliša te u sklopu glavnog projekta izraditi projekt uređenja okoliša.

21. Uvidom u posebne uvjete građenja iz područja zaštite od požara za gradnju stambene građevine na z.č. 581/59 k. o. [katastarska općina] dane 14. studenog 2002. utvrđeno je da sve mjere zaštite od požara treba projektirati u skladu s pozitivnim hrvatskim propisima i normama koji reguliraju tu problematiku.

22. Uvidom u ispravu na listu 98 spisa utvrđeno je da je pri procjeni troškova gradnje objekta predviđeno 65.000,00 kuna utrošiti na uređenje okoliša.

23. U ovom postupku nije sporno da su tužitelji s tuženikom zaključili kupoprodajne ugovore i uknjižbom postali vlasnici posebnih dijelova nekretnine sagrađene na k. č. br. [katastarska čestica], u naravi kući i dvorište površine 594 m[2] , upisanoj u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Tako je ugovorom o kupoprodaji zaključenim 7. siječnja 2004. godine, tužitelj ŽČ kupio 163/1000 dijela k. č. [katastarska čestica], u naravi stana oznake „A2“ u potkrovlju ukupne površine 57,76 m2, koji posebni dio nekretnine je upisan u podul. 5, zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], dok je tužitelj UČ ugovorom o kupoprodaji nekretnina sklopljenim s tuženikom također 7. siječnja 2004. godine te uknjižbom u zemljišne knjige, postao vlasnik 153/1000 dijela nekretnine, povezanog s vlasništvom posebnog dijela, stana oznake „B“ u prizemlju sveukupne površine 54,06 m2, upisanog u podul. 2. Konačno, nije prijeporno niti da je EČ **.**.2004. od tuženika kupila stan „A“ u prizemlju površine 52,34 m2, kojem pripada i loggia te vrt a 4. travnja 2005. godine posebni dio nekretnine, stan „B“ na prvome katu desno koji se sastoji od 57,76 m2.

23.1. Nije sporno niti da su tužitelji ispunili svoju obvezu plaćanja kupoprodajne cijene, a neprijeporno je i da je tuženik o svom trošku tijekom trajanja ovog parničnog postupka ishodio uporabnu dozvolu za građevinu koja je priložena na listu 62 spisa i osnovom koje je rješenjem Zemljišnoknjižnog odjela Općinskog suda u Krku posl. br. Z-7873/08 od 23. prosinca 2008. godine iz zemljišnih knjiga brisana zabilježba da je uris objekta izvršen bez uporabne dozvole.

24. Ono što je sporno jest pitanje imaju li tužitelji pravo potraživati od tuženika naknadu štete zbog troškova ishođenja uporabne dozvole i otklanjanja nedostataka na građevini koje opisuju u tužbi te ukoliko imaju je li takav zahtjev zastario.

25. Nedostatak uporabne dozvole ne predstavlja pravni nedostatak niti ograničenje javnopravne prirode već materijalni nedostatak nekretnine (tako i Županijski sud u Varaždinu, Stalna služba u Koprivnici u odluci Gž-1750/17-2 od 5. listopada 2017.) u smislu čl. 480. st. 3 ZOO/91, jer stvar nema svojstvo koje je propisano. Međutim, u odnosu na dio tužbenog zahtjeva koji se odnosi na zahtjev tužitelja da im tuženik naknadi trošak pribavljanja uporabne dozvole, tuženik je tijekom postupka nesporno sam o svom trošku pribavio uporabnu dozvolu za građevinu pa je tužbeni zahtjev u tom dijelu očigledno neosnovan. Također sam tužitelj ŽČ u svom je iskazu naveo da im je NČ već prilikom pregovora o kupnji stana odmah rekao da zgrada nema uporabnu dozvolu već da ima samo građevinsku dozvolu a ta je činjenica bila javno publicirana i u zemljišnoj knjizi pa je to činjenica koja je tužitelju ŽČ bila poznata a tužitelju UČ i EČ nije moga ostati nepoznata s obzirom da je u trenutku zaključenja kupoprodajnog ugovora bila upisana zabilježba da za objekt nije priložena uporabna dozvola.

26. Osim toga, neosnovan je i dio tužbenog zahtjeva kojim se tuženiku prigovara da nije ishođen kućni broj za nekretninu, jer iz iskaza svjedoka NČ, kao i samog tužitelja ŽČ, proizlazi da je kućni broj ishođen, da ga je tužitelj ŽČ samo fizički preuzeo u Općini Malinska te je on i postavljen na stambenu zgradu.

27. Što se pak tiče preostalih navoda tužitelja, koji tvrde tužitelji predstavljaju materijalne nedostatke zgrade u kojoj su kupili stanove i to – izostanak postavljenih poštanskih sandučića, neuređeni okoliš iza stambene zgrade, kao i nepostojanje vratašaca za čišćenje dimnjaka u svakom stanu, odredbama čl. 478. do čl. 500. Zakona o obveznim odnosima (NN br. 53/91, 73/91, 111/93, 3/94, 107/95, 7/96, 91/96, 112/99, 88/01, u daljnjem tekstu: ZOO/91) uređen je pravni institut odgovornosti prodavatelja za materijalne nedostatke stvari.

27.1. Odredbom čl. 479. ZOO/91 propisano je da nedostatak postoji: 1) ako stvar nema potrebna svojstva za njezinu redovnu uporabu ili za promet, 2) ako stvar nema potrebna svojstva za naročitu upotrebu za koju je kupac nabavlja, a koja je bila poznata prodavatelju ili mu je moral biti poznata, 3) ako stvar nema svojstva ili odlike koje su izričito ili prešutno ugovorene odnosno propisane, 4) kad je prodavalac predao stvar koja nije jednaka uzorku ili modelu, osim ako su uzorak ili model pokazani samo radi obavijesti.

28. Polazeći od opisanih nedostataka, kako pojedinačno tako i skupno, stav je ovoga suda da oni nisu bili takve prirode da bi se uopće mogli smatrati nedostacima na koje se odnose odredbe čl. 479 ZOO/91. Da je zgrada imala potrebna svojstva za redovitu uporabu i svojstva ili odlike koje su propisane potvrđuje i činjenica da su stanovi bili etažirani i prije sklapanja kupoprodajnog ugovora te su upisani u zemljišnoj knjizi kao vlasništvo tužitelja te su ih tužitelji od 2003. godine koristili a sada su ih i prodali. Tužitelji nisu bili onemogućeni upisati pravo vlasništva na svoje ime i time ostvariti svrhu konkretnog pravnog posla – ugovora o prodaji. Činjenicu da je zgrada imala svojstva koja su propisana prema ocjeni suda potvrđuje i činjenica da je za zgradu izdana uporabna dozvola 8. prosinca 2008. i to nakon očevida održanog 27. studenog 2008. što potvrđuje tvrdnje svjedoka NČ da mu u postupku izdavanja uporabne dozvole nije naloženo otklanjanje ikakvih nedostataka. Navod ŽČ da prilikom očevida nije pregledan okoliš sa stražnje strane ukazuje na to da je isti prisustvovao očevidu pa je mogao na navedeni nedostatak ukazati. U odnosu na posebne uvjete građenja koje je kako je razvidno dala Policijska uprava temeljem čl. 13. st. 1 Zakona o zaštiti od požara (NN 58/93) iz tog je zakona utvrđena isključivo propisana obveza vlasnika da održava dimnjake (članak 18).

29. Sve ukoliko je prije navedeni stav suda pogrešan i ipak bi se radilo o nedostacima u smislu čl. 479 ZOO/91, radi se tada o nedostacima za koje tuženik u smislu odredbe čl. 480 st. 1 ZOO/91 ne odgovara. Naime, navedena odredba propisuje da prodavatelj ne odgovara za nedostatke iz točke 1 i 3, pod koje bi se ukoliko se uopće radi o nedostacima imali svrstati nedostaci koje ističu tužitelji, ako su u času sklapanja ugovora bili poznati kupcu ili mu nisu mogli ostati nepoznati. Smatra se da nisu mogli ostati nepoznati kupcu oni nedostaci koje bi brižljiva osoba s prosječnim znanjem i iskustvom osobe istog zanimanja i struke kao kupac mogla lako opaziti pri uobičajenom pregledu. Nepostojanje uporabne dozvole, nepostojanje poštanskih sandučića, vratašaca i neuređen okoliš su nedostaci koji tužiteljima prije sklapanja ugovora nisu mogli ostati nepoznati (nedostatak uporabne dozvole, obrazloženo u točki 25 ) odnosno bili su im poznati (okoliš, sandučići, vratašca na dimnjacima). Tužitelj ŽČ iskazao je da je u stan ušao u listopadu ili studenome 2003. dok je ugovor zaključio u siječnju 2004. i nesporno mu je već u prosincu 2003. godine, bilo poznato da u njegovom dijelu nekretnine nedostaju vratašca za čišćenje dimnjaka jer je iskazivao da je tada naložio vatru. Iz prvog iskaza tužitelja UČ proizlazi da je bio zaključen još i predugovor te opisuje izgled nekretnine tada što znači da je nekretninu vidio prije sklapanja ugovora u kupoprodaji u siječnju 2024. Dakle, nesumnjivo su sa stanjem nekretnine tužitelji bili upoznati prije sklapanja kupoprodajnog ugovora. Stoga je to što u ugovorima koje su sa tuženikom kao kupci zaključili nije ugovorena obveza tuženika da uredi okoliš, postavi vratašca na dimnjake i sandučiće, propust tužitelja. Pritom je sve ugovore sastavljao tužitelj ŽČ koji je po zanimanju diplomirani pravnik i koji primjerice nije propustio ugovoriti kamate od 22 posto u slučaju da se tužitelji ne uspiju uknjižiti pa bi svakako unio i obvezu tužitelja da otkloni nedostatke što potvrđuje navode tuženika i svjedoka NČ da su tužitelji nekretnine kupili u viđenom stanju i da se tužitelj UČ obvezao sam urediti dio okoliša. Prema mišljenju ovog suda obveza uređenja okoliša iz lokacijske dozvole jest obveza koju je tuženik imao u odnosu na javnopravna tijela ali ne i u odnosu na tužitelje. Budući da je uporabna dozvola nesporno izdana očito nedostaci koje ističu tužitelji nisu takve prirode da bi sprječavali izdavanje uporabne dozvole, dok su tužitelji preuzimanje takve obveze od strane tuženika prema njima propustili ugovoriti ugovorima o kupoprodaji iako su za nedostatke znali pa tuženik prema njima nije u obvezi.

30. U čl. 480. st. 2 ZOO/91 propisana je iznimka kojom je propisano da prodavatelj odgovara i za nedostatke koje je kupac mogao lako opaziti ako je izjavio da stvar nema nikakve nedostatke ili da stvar ima određena svojstva ili odlike. U pravu je tuženik kada ističe da se odredba čl. 4 ugovora o kupoprodaji prema kojoj prodavatelj jamči kupcu da su nekretnine njegovo vlasništvo i da nisu opterećene nikakvim uknjiženim ni neuknjiženim teretima odnosi na terete u stvarno-pravnom smislu. Stoga se ne može smatrati da je prodavatelj sadržanim u članku četiri ugovora o kupoprodaji izjavio da stvar nema nikakve nedostatke u smislu sada istaknutih nedostataka pa da bi bio odgovoran i za nedostatke koji su kupcima bili ili mogli biti poznati.

31. Prema odredbi čl. 488. st. 1 i 2. ZOO/91 kupac koji je prodavatelja pravodobno i uredno obavijestio o nedostatku može zahtijevati od prodavatelja da nedostatak ukloni ili mu preda drugu stvar bez nedostataka (ispunjenje ugovora), zahtijevati sniženje cijene ili pak izjaviti da raskida ugovor, pri čemu kupac u svakom od tih slučajeva ima pravo i na naknadu štete. Prilikom sklapanja ugovora o prodaju tužiteljima su svi nedostaci koje ističu u ovom sporu bili poznati pa zbog toga tuženik kao prodavatelj prema odredbi čl. 480 st. 1 ZOO/91 ZOO ne odgovara. Pravo na naknadu štete povezano je s primjenom kojih od prava iz čl. 488 st.1 ZOO pa kako tužitelji nemaju pravo na jedno od njih nemaju pravo niti na naknadu štete, slijedom čega je tužbeni zahtjev odbijen.

32. O parničnom trošku odlučeno je primjenom čl. 154. st. 1. u vezi čl. 155. ZPP, pri čemu se sud vodio troškovnikom punomoćnika tuženika koji se pozvao na troškovnik predan kada je prvi puta zaključena glavna rasprava i posebno zatražio kasnije troškove i vrijednošću predmeta spora od 13.405,00 EUR. Tuženiku tako primjenom odredbe Tbr. 8/1 u vezi Tbr. 7/1 Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (NN 138/23, dalje u tekstu Tarifa), koja se primjenjuje Temeljem Tbr. 52. st. 3 Tarife, za sastav odgovora na tužbu pripada 250 bodova, jednako kao i za zastupanje na ročištima dana 28. svibnja 2008. i 14. srpnja 2009. (Tbr. 9/1 u vezi Tbr. 7/1 Tarife), dok je za ročište održano 12. studenog 2009. tuženiku dosuđen trošak na ime zastupanja profesionalnog punomoćnika u iznosu od 50 bodova, jer je ono odgođeno prije početka raspravljanja (Tbr. 9/5 u vezi Tbr. 7/1 Tarife). S druge strane, za zastupanje na ročištu dana 2. veljače 2011. tuženiku je priznat parnični trošak od 125 bodova (temeljem Tbr. 9/2 u vezi Tbr. 7/1) a za zastupanje odvjetnika na glavnoj raspravi dana 7. lipnja 2011. godine, 29. studenog 2011. godine i 6. studenog 2011. godine kao i 17. lipnja 2013. godine i 16. rujna 2013. godine 250 bodova za svako ročište (Tbr. 9/1 u vezi Tbr. 7/1). Za sastav podnesaka od 14. studenog 2011., 26. ožujka 2013. godine i 18. srpnja 2013. godine tuženiku je dosuđeno po 50 bodova za svaki (Tbr. 8/3 Tarife), što bi ukupno iznosilo 2325 bodova, pri čemu vrijednost boda iznosi 2,00 eura, pa bi to iznosilo 4.650,00 eura. Međutim, kako tuženik za taj dio postupka potražuje samo 4.000,00 eura više mu od tog iznosa nije moglo biti dosuđeno. Nakon što je predmet vraćen na ponovni postupak za taj dio osnovan je zahtjev tuženika za naknadu troška za zastupanje na ročištu 24. siječnja 2017. 250 bodova temeljem Tbr. 9/1 Tarife i trošak zastupanja na ročištu 29. travnja 2025. 250 bodova temeljem Tbr. 9/1 Tarife, kao i trošak sastava podneska od 24. listopada 2018. u kojem je tuženik istaknuo prigovor zastare u slučaju da preinaka bude dopuštena od strane drugostupanjskog suda u visini 250 bodova temeljem Tbr.8/1 Tarife pa ukupni troškovi postupka koje su tužitelji dužni naknaditi tuženiku iznose 4.750,00 eura.

33. O zahtjevu za trošak sastava podneska od 20. svibnja 2011. godine, trošak sastava podneska od 23. siječnja 2008. godine, trošak s osnova zastupanja profesionalnog punomoćnika na ročištu dana 24. siječnja 2013. i 23. siječnja 2008. već je pravomoćno odlučeno točkom III. presude od 31. listopada 2013. koja je pravomoćna, na način da je zahtjev za naknadom tog troška odbijen.

34. Tuženiku nije priznat trošak odgovora na žalbu od 24. svibnja 2017. i 27. studenog 2018., niti trošak sastava podnesaka koji predstavljaju požurnice – od 30. kolovoza 2018., 2. listopada 2018., 26. rujna 2024., 20. siječnja 2025. i 10. veljače 2025. jer ti troškovi nisu bili nužni za postupak. Trošak sudskih pristojbi tuženiku također nije priznat jer ga tuženik niti nije imao.

35. Iz iznesenih je razloga tuženiku dosuđen sveukupni parnični trošak od 4.750,00 eura, dok je u preostalom dijelu zahtjev za naknadu troška odbijen kao neosnovan, zbog čega je presuđeno kao u izreci.

U Krku 13. lipnja 2025.

Sutkinja:

Tina Gorički

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove odluke dopuštena je žalba u roku od petnaest dana od dana održavanja ročišta za objavu. Žalba se podnosi putem ovoga suda, a o žalbi odlučuje Županijski sud u Rijeci.