Republika Hrvatska
Općinski sud u Gospiću
Trg Alojzija Stepinca 3
53000 Gospić
Poslovni broj R1-136/2023-49
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
R J E Š E N J E
Općinski sud u Gospiću po sucu Mirjani Kosanović kao sucu pojedincu u izvanparničnom postupku predlagatelja KĆ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] kojeg zastupa punomoćnica Gordana Peraković - Turković, odvjetnica u [adresa] i protustranke ŠĆ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], radi razvrgnuća suvlasničke zajednice nekretnina, dana 2. lipnja 2025.
r i j e š i o j e :
I. Razvrgava se suvlasnička zajednica nekretnine - u naravi stan na I. katu koji se sastoji od boravka, sobe, kuhinje, hodnika i WC-a površine 63,43 m² te u prizemlju dio dvorišne zgrade površine 21,39 m² ukupne površine 84,85 m² u etažnom elaboratu označeno crvenom bojom, suvlasnički dio: 6017/30000 etažno vlasništvo (E-7) koji je sastavni dio nekretnine oznake kčbr. [katastarska čestica] kuća br. 27 i 2 zgrade dvorište ukupne površine 927 m² kuća br. 27 i 2 zgrade površine 419 m² dvorište površine 508 m², upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] civilnom diobom - isplatom na način da predmetna nekretnina pripadne u samovlasništvo predlagatelja KĆ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], a predlagatelj KĆ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] se obvezuje isplatiti protustranci ŠĆ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] s osnova njegovog suvlasničkog dijela od ¼ dijela novčani iznos od 18.725,00 EUR u roku od 30 dana pod prijetnjom ovrhe.
II. Zemljišnoknjižni odjel u Otočcu će nakon pravomoćnosti ovog rješenja, na prijedlog predlagatelja i nakon što predlagatelj dostavi dokaz o izvršenoj uplati, provesti navedeno rješenje u zemljišnoj knjizi.
III. Nalaže se protustranci VĆ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] da predlagatelju ĆĆ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] naknadi razmjerni dio troška u iznosu od 197,30 EUR, u roku od 15 dana od pravomoćnosti ovog rješenja.
Obrazloženje
1. Predlagatelj je kod ovog suda dana 20. rujna 2023. podnio prijedlog radi razvrgnuća suvlasničke zajednice nekretnina pobliže opisanih u izreci ovog rješenja navodeći da je većinski suvlasnik nekretnine od ¾ dijela.
2. Protustranka nije osporila suvlasničke omjere, ali se protivila prijedlogu predlagatelja radi razvrgnuća suvlasničke zajednice isplatom.
3. U tijeku postupka proveden je očevid na licu mjesta uz sudjelovanje stalnog sudskog vještaka građevinske struke ĐĆ iz [adresa] koji je u svom nalazu i mišljenju od 15. ožujka 2024. utvrdio vrijednost predmetne nekretnine u iznosu od 74.900,00 EUR.
4. Predlagatelj je u podnesku od 26. ožujka 2024. iznio primjedbe na procjembeni elaborat sudskog vještaka navodeći kako je procjena vrijednosti nekretnine previsoko određena te da nalaz nije sačinjen sukladno odredbi članka 22 stavka 1 Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina kojom je propisana da procjena vrijednosti nekretnine mora biti izrađena pažnjom dobrog stručnjaka uzimajući u obzir sve raspoložive dokaze priležeće spisu i stanje na terenu kako bi rezultat bio održiv nakon provjere. Predlagatelj smatra da je vještak trebao pribaviti ispravne i mjerodavne podatke iz sustava e-Nekretnine te isprave o kupoprodaji nekretnina iz zbirke isprava zemljišnoknjižnih odjela sukladno mišljenju Ministarstva prostornog uređenja i graditeljstva i državne imovine od 15. veljače 2023. Zaključno predlagatelj navodi da poredbeni stanovi koji su korišteni za izradu elaborata nisu mjerodavni za usporedbu s predmetnim stanom s obzirom da su ti stanovi u sastavu zgrada te su detaljno obnovljeni ili u potpunosti novoizgrađeni nakon Domovinskog rata dok na procijenjenoj nekretnini koja je izgrađena 1881. nikada nije izvršena obnova. Predlagatelj je naknadno dostavio Procjembeni elaborat sudskog vještaka i procjenitelja za graditeljstvo Lidije Pernar čiju je izradu osobno naručio, a prema kojem je utvrđena vrijednost predmetne nekretnine u iznosu od 55.000,00 EUR te predložio da se isti dostavi imenovanom sudskom vještaku radi očitovanja i usporedbe.
5. Na primjedbu predlagatelja da predmetna nekretnina nije stan nego skup prostorija sudski vještak Matija Kovačić na ročištu održanom 17. srpnja 2024. odgovorio je kako je predmetna nekretnina u zemljišnoj knjizi definirana kao stan te je kao takav promatran i procijenjen u procjembenom elaboratu; u stanu je primijećeno da su u prostoru spremišta izvršeni naknadni radovi koji ne umanjuju vrijednost nekretnine, a prema zemljišnoknjižnom stanju taj prostor definiran je kao wc; nadalje, da zadatak vještaka nije bio izračunati vrijednost radova koji bi wc doveli u prvobitno stanje te samim time isto ne utječe na iznos procjene; da na očevidu nije uočen sanitarni čvor; da su uklonjene unutarnje instalacije što se tiče vodoopskrbe i odvodnje te je potrebno izvršiti dodatne radove kako bi sanitarni čvorovi bili funkcionalni, a to se odnosi i na prostor kuhinje; da je procjena vrijednosti stana izvršena poredbenom metodom gdje se tržišna vrijednost određuje usporedbom vrijednosti procjenjivane nekretnine s vrijednosti sličnih nekretnina u stvarnim kupoprodajnim ugovorima na temelju najmanje tri prodajne cijene koje ne mogu biti starije od 4 godine u odnosu na dan vrednovanja; da je od raspoloživih podataka Porezne uprave dostupnih na portalu e-Nekretnine u obzir uzeo 9 kupoprodajnih cijena i sve se odnose na kupoprodaje u susjednim zgradama koje su sa zgradom procjenjivane nekretnine spojene u isti blok zgrada, a vanjskim pregledom ustanovljeno je da se radi o sličnoj gradnji iz približno istog doba; da u poredbenoj metodi nije moguće koristiti faktore koji bi utjecali na vrijednost stanova unutar zgrada, a koji se odnose na vanjsko uređenje zgrade te uređenje unutarnjih prostora; da su konstruktivno gledajući sve zgrade unutar kojih se nalaze poredbene nekretnine u sličnom stanju kao i zgrada u kojoj se nalazi procjenjivana nekretnina; da je u poredbenoj metodi proveo međuvremensko izjednačenje te interkvalitativno izjednačenje koristeći korekcijske koeficijente prema Pravilniku i Zakonu te sve zajedno unio u statističku obradu i izračun na osnovu kojeg je dobivena prosječna cijena po m²; da su u elaboratu na preglednoj karti položaja poredbenih nekretnina vidljive pozicije istih, a radi se o objektima na kčbr. [katastarska čestica] sve k. o. [katastarska općina] i sve cjenovnog bloka [adresa] - građevinsko područje i sve u [adresa] kao i procjenjivana nekretnina. U odnosu na procjembeni elaborat sudskog vještaka Lidije Pernar kojeg je predlagatelj osobno naručio, sudski vještak Matija Kovačić naveo je kako predmetni elaborat nije izrađen u skladu sa Pravilnikom i Zakonom iz razloga što u završnoj statističkoj obradi moraju biti uključene minimalno tri kupoprodajne cijene, a ovdje su to bile dvije, a osim toga kao poredbena nekretnina korištena je samostalna obiteljska kuća što se nikako ne može uspoređivati sa stanom u višestambenoj zgradi.
6. Predlagatelj je ustrajao na primjedbama na nalaz i mišljenje sudskog vještaka navodeći kako isti nije odgovorio na njegove primjedbe iz podneska od 26. ožujka 2024. godine. Smatra da predmetna nekretnina nije stan jer u istoj nema uvjeta za život, a osim toga zgradi, a posljedično tome i predmetnom stanu potrebna je kompletna adaptacija, uvođenje svih instalacija te isti nije podoban za stanovanje bez velikih ulaganja. Isto tako smatra da imenovani sudski vještak Kovačić nije odgovorio zašto vrijednost predmetnog stana procijenjena od strane vještakinje Pernar nije relevantna budući da je u elaboratu sve detaljno obrazloženo, a razlika u procijenjenoj vrijednosti dva vještaka je jako velika. Zaključno predlaže da sud odredi novo građevinsko vještačenje.
7. Raspravnim rješenjem suda od 17. srpnja 2024. odbijen je prijedlog predlagatelja radi provedbe novog građevinskog vještačenja budući da je vještak Matija Kovačić koji je imenovan od strane suda otklonio sve primjedbe i prigovore predlagatelja, a nalaz i mišljenje izrađen je po ocjeni suda stručno i u skladu sa zakonom i pravilima struke.
8. Odredbom članka 47 stavka 1 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine broj 91,96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 94/17 - dalje ZOVDSP) propisano je da suvlasnik ima pravo na razvrgnuće suvlasništva, ako je moguće i dopušteno, i da mu to pravo ne zastarijeva.
9. Članak 51 stavak 1 ZOVDSP-a propisuje da suvlasnik ima pravo na razvrgnuće isplatom ako je to posebno određeno zakonom ili pravnim poslom, ili ako učini vjerojatnim da za to postoji osobito ozbiljan razlog, pa će sud odrediti da mu pripadne stvar u cijelosti, a da on ostalim suvlasnicima isplati vrijednost njihovih dijelova u roku koji će sud odrediti prema okolnostima. U slučaju iz stavka 1. ovoga članka ostali suvlasnici imaju do isplate založno pravo na stvari koja je pripala tražitelju razvrgnuća. Ne isplati li ih u roku, oni mogu zahtijevati ispunjenje ili naplatu iz vrijednosti zaloga, a mogu i tražiti da se poništi odluka o razvrgnuću isplatom (stavak 2). Suvlasnici čiji su suvlasnički dijelovi zajedno barem devet desetina, ne moraju učiniti vjerojatnim osobito ozbiljan razlog iz stavka 1 ovoga članka (stavak 3).
10. Sud je stajališta da je u okolnostima konkretnog slučaja predlagatelj dokazao postojanje osobito ozbiljnog razloga da upravo njemu pripadne predmetna nekretnina u cijelosti time da isplati protustranci njezin suvlasnički dio, a sve vodeći računa o omjeru suvlasničkih dijelova stranaka na nekretnini, pri čemu onaj predlagateljev iznosi 75%, a protustranke 25% cjeline. Radi se o omjerima suvlasničkih dijelova koji se međusobno bitno razlikuju pa veličina predlagateljeva suvlasničkog dijela, po ocjeni ovoga suda, predstavlja ozbiljan razlog u smislu odredbe članka 51 stavka 1 ZOVDSP-a koji opravdava da predlagatelju pripadne nekretnina u cijelosti u vlasništvo, uz obvezu predlagatelja da protustranci isplati vrijednost njezina suvlasničkog dijela, ovo osobito iz razloga što je tijekom postupka nesporno utvrđeno da geometrijska dioba odnosno uspostava etažnog vlasništva u konkretnom slučaju nije moguća.
11. Kako procijenjena vrijednost nekretnine iznosi 74.900,00 EUR, a suvlasnički dio protustranke je ¼ dijela, slijedi da vrijednost suvlasničkog dijela protustranke iznosi 18.725,00 EUR.
12. Budući da je gore navedeni način razvrgnuća suvlasničke zajednice nekretnina moguć i dopušten te da postoji ozbiljan razlog u smislu odredbe članka 51 stavka 1 ZOVDSP-a koji opravdava da predlagatelju pripadne nekretnina u cijelosti u vlasništvo s obzirom na njegov suvlasnički dio na nekretnini od 75% uz obvezu predlagatelja da protustranci isplati vrijednost njezina suvlasničkog dijela, odlučeno je kao u izreci rješenja.
13. Trošak ovog izvanparničnog postupka iznosio je ukupno 789,30 EUR i to: za vještačenje 739,82 EUR i za izlazak sudske komisije na očevid 49,48 EUR.
14. Odredbom članka 54 ZOVDSP-a propisano je da troškove razvrgnuća snose suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim omjerima, osim ako zakon ili njihov sporazum određuje drukčije, čega nije bilo u ovom postupku.
15. Kako je u konkretnom slučaju predlagatelj u cijelosti predujmio trošak vještačenja i očevida u iznosu od 789,30 EUR, to je sud naložio protustranci isplatiti predlagatelju razmjerni dio troška ovog postupka u iznosu od 197,30 EUR.
16. Stoga je odlučeno kao u izreci rješenja.
U Gospiću, 2. lipnja 2025.
Sudac:
Mirjana Kosanović
Uputa o pravnom lijeku:
Protiv ovog rješenja stranka može podnijeti žalbu u roku od 15 dana. Žalba se podnosi putem ovog suda, pisano, u tri istovjetna primjerka, a o žalbi odlučuje županijski sud.
Dna:
1. Odvjetnica Gordana Peraković -Turković, [adresa]
2. VĆ, [adresa]
3. Porezna uprava, Područni ured u Gospiću - nakon pravomoćnosti
4. Područni ured za katastar Gospić, Ispostava Otočac - nakon pravomoćnosti
5. Zemljišnoknjižni odjel Otočac - nakon pravomoćnosti
