REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: P-4889/2022-21

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sucu tog suda Lauri Crnić Klapšić, kao sucu pojedincu u pravnoj stvari 1. tužiteljice SŠ, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa] i 2. tužitelja FŠ, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], oboje tužitelja zastupani po punomoćniku LŠ, odvjetniku u [adresa], protiv tuženika Republike Hrvatske, OIB 52634238587, zastupane po Općinskom građanskom državnom odvjetništvu u Zagrebu, radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 19. svibnja 2025. u prisutnosti punomoćnika 1. i 2. tužitelja ŽŠ, odvjetnika i zastupnice tuženika DŠ, zamjenice Općinskog građanskog državnog odvjetnika, 2. lipnja 2025.,

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženiku Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587, 1. tužiteljici SŠ, OIB: [osobni identifikacijski broj], u roku od 15 dana isplatiti iznos od 7.198,32 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje se od dospijeća do 31.12.2022. određuju za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godinu dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, a od 1.1.2023. do isplate po kamatnoj stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, tekućim kako slijedi:

na iznos od 164,54 EUR tekućim od dana 16.06.2019. pa do isplate;

- na iznos od 164,54 EUR tekućim od dana 16.07.2019. pa do isplate;

- na iznos od 164,54 EUR tekućim od dana 16.08.2019. pa do isplate;

- na iznos od 137,19 EUR tekućim od dana 16.09.2019. pa do isplate;

- na iznos od 137,19 EUR tekućim od dana 16.10.2019. pa do isplate;

- na iznos od 137,19 EUR tekućim od dana 16.11.2019. pa do isplate;

- na iznos od 137,19 EUR tekućim od dana 16.12.2019. pa do isplate;

- na iznos od 157,06 EUR tekućim od dana 16.01.2020. pa do isplate;

- na iznos od 157,06 EUR tekućim od dana 16.02.2020. pa do isplate;

- na iznos od 157,06 EUR tekućim od dana 16.03.2020. pa do isplate;

- na iznos od 157,06 EUR tekućim od dana 16.04.2020. pa do isplate;

- na iznos od 157,06 EUR tekućim od dana 16.05.2020. pa do isplate;

- na iznos od 157,06 EUR tekućim od dana 16.06.2020. pa do isplate;

- na iznos od 157,06 EUR tekućim od dana 16.07.2020. pa do isplate;

- na iznos od 157,06 EUR tekućim od dana 16.08.2020. pa do isplate;

- na iznos od 146,13 EUR tekućim od dana 16.09.2020. pa do isplate;

- na iznos od 211,74 EUR tekućim od dana 16.10.2020. pa do isplate;

- na iznos od 211,74 EUR tekućim od dana 16.11.2020. pa do isplate;

- na iznos od 211,74 EUR tekućim od dana 16.12.2020. pa do isplate;

- na iznos od 225,83 EUR tekućim od dana 16.01.2021. pa do isplate;

- na iznos od 225,83 EUR tekućim od dana 16.02.2021. pa do isplate;

- na iznos od 225,83 EUR tekućim od dana 16.03.2021. pa do isplate;

- na iznos od 225,83 EUR tekućim od dana 16.04.2021. pa do isplate;

- na iznos od 225,83 EUR tekućim od dana 16.05.2021. pa do isplate;

- na iznos od 225,83 EUR tekućim od dana 16.06.2021. pa do isplate;

- na iznos od 225,83 EUR tekućim od dana 16.07.2021. pa do isplate;

- na iznos od 225,83 EUR tekućim od dana 16.08.2021. pa do isplate;

- na iznos od 225,83 EUR tekućim od dana 16.09.2021. pa do isplate;

- na iznos od 225,83 EUR tekućim od dana 16.10.2021. pa do isplate;

- na iznos od 225,83 EUR tekućim od dana 16.11.2021. pa do isplate;

- na iznos od 225,83 EUR tekućim od dana 16.12.2021. pa do isplate;

- na iznos od 281,63 EUR tekućim od dana 16.01.2022. pa do isplate;

- na iznos od 281,63 EUR tekućim od dana 16.02.2022. pa do isplate;

- na iznos od 281,63 EUR tekućim od dana 16.03.2022. pa do isplate;

- na iznos od 281,63 EUR tekućim od dana 16.04.2022. pa do isplate;

- na iznos od 281,63 EUR tekućim od dana 16.05.2022. pa do isplate.

II. Nalaže se tuženiku Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587, 2. tužitelju FŠ, OIB: [osobni identifikacijski broj], u roku od 15 dana isplatiti iznos od 7.198,32 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje se od dospijeća do 31.12.2022. određuju za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godinu dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, a od 1.1.2023. do 29.12.2023. po kamatnoj stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena te od 30.12.2023. do isplate po godišnjoj stopi, koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope, tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, tekućim kako slijedi:

- na iznos od 164,54 EUR tekućim od dana 16.06.2019. pa do isplate;

- na iznos od 164,54 EUR tekućim od dana 16.07.2019. pa do isplate;

- na iznos od 164,54 EUR tekućim od dana 16.08.2019. pa do isplate;

- na iznos od 137,19 EUR tekućim od dana 16.09.2019. pa do isplate;

- na iznos od 137,19 EUR tekućim od dana 16.10.2019. pa do isplate;

- na iznos od 137,19 EUR tekućim od dana 16.11.2019. pa do isplate;

- na iznos od 137,19 EUR tekućim od dana 16.12.2019. pa do isplate;

- na iznos od 157,06 EUR tekućim od dana 16.01.2020. pa do isplate;

- na iznos od 157,06 EUR tekućim od dana 16.02.2020. pa do isplate;

- na iznos od 157,06 EUR tekućim od dana 16.03.2020. pa do isplate;

- na iznos od 157,06 EUR tekućim od dana 16.04.2020. pa do isplate;

- na iznos od 157,06 EUR tekućim od dana 16.05.2020. pa do isplate;

- na iznos od 157,06 EUR tekućim od dana 16.06.2020. pa do isplate;

- na iznos od 157,06 EUR tekućim od dana 16.07.2020. pa do isplate;

- na iznos od 157,06 EUR tekućim od dana 16.08.2020. pa do isplate;

- na iznos od 146,13 EUR tekućim od dana 16.09.2020. pa do isplate;

- na iznos od 211,74 EUR tekućim od dana 16.10.2020. pa do isplate;

- na iznos od 211,74 EUR tekućim od dana 16.11.2020. pa do isplate;

- na iznos od 211,74 EUR tekućim od dana 16.12.2020. pa do isplate;

- na iznos od 225,83 EUR tekućim od dana 16.01.2021. pa do isplate;

- na iznos od 225,83 EUR tekućim od dana 16.02.2021. pa do isplate;

- na iznos od 225,83 EUR tekućim od dana 16.03.2021. pa do isplate;

- na iznos od 225,83 EUR tekućim od dana 16.04.2021. pa do isplate;

- na iznos od 225,83 EUR tekućim od dana 16.05.2021. pa do isplate;

- na iznos od 225,83 EUR tekućim od dana 16.06.2021. pa do isplate;

- na iznos od 225,83 EUR tekućim od dana 16.07.2021. pa do isplate;

- na iznos od 225,83 EUR tekućim od dana 16.08.2021. pa do isplate;

- na iznos od 225,83 EUR tekućim od dana 16.09.2021. pa do isplate;

- na iznos od 225,83 EUR tekućim od dana 16.10.2021. pa do isplate;

- na iznos od 225,83 EUR tekućim od dana 16.11.2021. pa do isplate;

- na iznos od 225,83 EUR tekućim od dana 16.12.2021. pa do isplate;

- na iznos od 281,63 EUR tekućim od dana 16.01.2022. pa do isplate;

- na iznos od 281,63 EUR tekućim od dana 16.02.2022. pa do isplate;

- na iznos od 281,63 EUR tekućim od dana 16.03.2022. pa do isplate;

- na iznos od 281,63 EUR tekućim od dana 16.04.2022. pa do isplate;

- na iznos od 281,63 EUR tekućim od dana 16.05.2022. pa do isplate.

III. Nalaže se tuženiku Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587 u roku od 15 dana naknaditi 1. i 2. tužiteljima SŠ, OIB: [osobni identifikacijski broj] i FŠ, OIB: [osobni identifikacijski broj] troškove ovog postupka u iznosu od 6.587,93 EUR sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 2. lipnja 2025. do isplate po godišnjoj stopi, koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope, tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.

Obrazloženje

1. Tužitelji u tužbi navode da su u jednakim suvlasničkim udjelima suvlasnici nekretnine upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u naravi dvosobnog stana u prizemlju desno u zgradi na adresi [adresa] (kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]; dalje u tekstu: Nekretnina). Točkom II. izreke pravomoćne presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu Ps-577/00 od 10.12.2010. je između tužitelja i BŠ kao zaštićenog najmoprimca zasnovan ugovor o najmu Nekretnine uz visinu zaštićene najamnine od 288,22 kn mjesečno. Presuda je donesena na temelju Zakona o najmu stanova NN 91/96, 48/98, 66/98 i 22/06 – dalje: ZNS). Zaštićena najamnina za najam Nekretnine, koju tužitelji zaprimaju od zaštićenog najmoprimca, je temeljem čl. 11. Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (NN 40/97) i izračuna Zagrebačkog holdinga d.d. u razdoblju od 1.5.2008. do 1.9.2012. iznosila 288,22 kn, a u razdoblju od 1.9.2012. do 31.8.2018. 343,35 kn. U razdoblju od 1.9.2018. do 31.8.2019. zaštićena najamnina, temeljem odredbe čl. 28.a. st. 2. i st. 5. ZNS-a (NN 68/18), te obračuna tužitelja od 9.10.2018. iskazanog u dopisu BŠ, iznosila je 755,37 kn, u razdoblju od 1.9.2019. do 31.8.2020. 1.167,39 kn, a u razdoblju od 1.9.2020. do 31.8.2021. 1.579,41 kn.

1.1. S obzirom da je Ustavni sud Republike Hrvatske odlukom U-I-3242-2018 (NN 105/2020, objavljena 25.9.2020.) ukinuo dio odredaba ZNS-a (NN 68/2018), uključujući i članak 28.a, koji uređuje povećanje zaštićene najamnine svakih 12 mjeseci, zaštićena najamnina se od 25.9.2020. obračunava u istom iznosu kao prije izmjena iz 2018. te od tog datuma nadalje ponovno iznosi 343,35 kn mjesečno temeljem čl. 11. Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (NN 40/97). Za mjesec rujan 2020. zaštićena najamnina, s obzirom da se jedan način obračuna primjenjivao do 25.9.2020., a drugi od 26. do 30.9.2020., iznosi 1.332,20 kn (a kako je zaštićeni najmoprimac obaviješten dopisom tužitelja od 8.10.2020.). Prema potvrdi Republike Hrvatske, Grada Zagreba, Gradskog ureda za opću upravu i imovinsko-pravne poslove, Klasa: 371-01/22-001/94, Urbroj: 251-04-01/060-22-2 od 16.5.2022. (dalje u tekstu: Potvrda o visini slobodno ugovorene najamnine), visina prosječne slobodno ugovorene najamnine u Gradu Zagrebu za stan koji je po površini, opremljenosti i položaju usporediv s Nekretninom iznosi 542,01 EUR mjesečno (što, primjenom srednjeg tečaja HNB-a na dan izdavanja potvrde iznosi 4.079,28 kn).

1.2. Tužitelji tužbom zahtijevaju isplatu razlike između tržišne (slobodno ugovorene) i zaštićene najamnine za Nekretninu, koja je u najmu zaštićene stanarke na temelju presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu Ps-577/00 od 10.12.2010., donesene na temelju ZNS-a. Republika Hrvatska je, propisujući ZNS-om niz zaštitnih mjera u korist zaštićenog najmoprimca, uvela brojna ograničenja za vlasnike takvih stanova te im je time nametnula prekomjeran individualni teret, propuštajući pritom da pozitivnim propisima ostvari pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta (jer je taj teret prebačen samo na jednu društvenu skupinu, najmodavce stanova sa zaštićenim najmoprimcem). Takvim postupanjem Republike Hrvatske je povrijeđeno pravo tužitelja na mirno uživanje vlasništva nad Nekretninom, koje pravo je zajamčeno Ustavom RH i Konvencijom za zaštitu ljudskih prava (člankom 1. Protokola 1. uz Konvenciju, koja je u odnosu na Republiku Hrvatsku stupila na snagu 5.11.1997.). Tom povredom zajamčenih prava je tužiteljima prouzročena šteta u vidu izmakle dobiti između iznosa najamnine koju su mogli stjecati na tržištu (slobodnim ugovaranjem) i niskog iznosa zaštićene najamnine na kojeg su imali pravo temeljem navedene presude i navedenih propisa Republike Hrvatske.

1.3. Isplata se potražuje za razdoblje od tri godine prije podnošenja zahtjeva za mirnim rješenjem spora, sa zakonskim zateznim kamatama na mjesečne iznose počevši od 16-og u mjesecu za tekući mjesec. Svaki od tužitelja ovim putem potražuje polovinu ukupne izmakle koristi vezane za Nekretninu, odnosno polovinu razlike između zaštićene najamnine i tržišne najamnine, prema Potvrdi o visini slobodno ugovorene najamnine. Iznosi, koje tužitelji potražuju, umanjeni su iznos poreza i prireza, koji bi tužitelji platili u slučaju primitka slobodno ugovorene najamnine. Temeljem odredaba čl. 57. i 62. te 1. st. 2. Zakona o porezu na dohodak (NN 115/16, 106/18, 121/19), poreznu osnovicu predstavlja 70% iznosa najamnine. Na tu osnovicu primjenjuje se stopa poreza na dohodak koja je do 31.12.2020. godine iznosila 12%, a nakon 1.1.2021. (izmjenama Zakona o porezu na dohodak objavljenim u NN 138/2020) 10%. Na tako obračunati porez plaća se i prirez, koji određuju jedinice lokalne samouprave (a koji iznosi 18% u Gradu Zagrebu). Dalje tužitelji objašnjavaju matematički izračun poreza i prireza, sukladno poreznim rješenjima, koja su dostavili uz tužbu.

1.4. Tužitelji su se 14.6.2022., na temelju čl. 186.a. Zakona o parničnom postupku, obratili Općinskom građanskom državnom odvjetništvu u Zagrebu s prijedlogom mirnog rješenja spora, no na taj prijedlog do dana podnošenja tužbe nisu zaprimili nikakav odgovor. S obzirom da o zahtjevu tužitelja nije odlučeno u roku od 3 mjeseca, tužitelji su ovlašteni podnijeti tužbu. Tužitelji su podneskom od 5.3.2025. (list 490-494 spisa) specificirali tužbeni zahtjev na način da potražuju od tuženika isplatu iznosa i to 1. tužiteljica iznos od 7.198,32 eura sa zakonskim zateznim kamatama i 2. tužitelj iznos od 7.198,32 eura sa zakonskim zateznim kamatama, uz naknadu troškova parničnog postupka, a kako je to pobliže navedeno u izreci presude.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu osporava tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti i to pravnu osnovu i visinu zahtjeva. Presudom Općinskog građanskog suda u Zagrebu, broj Ps-577/00 od 10. prosinca 2010. zamijenjen je Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom između tužitelja kao najmodavaca i BŠ kao najmoprimca, u kojem je kao član njezinog obiteljskog domaćinstva upisana njezina kći MŠ. Međutim, iz predmetne presude nije razvidno po kojoj pravnoj osnovi je pokojni suprug najmoprimke TŠ stekao stanarsko pravo na predmetnom stanu, niti je razvidna pravna osnova stjecanja vlasništva predmetnog stana od strane I i II tužitelja, a koja činjenica može biti od utjecaja na odgovornost tuženice za navodnu štetu. Isto tako, iz obrazloženja predmetne presude proizlazi da tužitelji tijekom postupka nisu stavljali dokazne prijedloge da se putem suda od nadležnog zemljišnoknjižnog suda i katastarskog ureda zatraže podaci o tome jesu li najmoprimka i članovi njezinog domaćinstva upisani kao nositelji stvarnih prava na nekim drugim nekretninama, odnosno kao posjednici drugih nekretnina, niti da se od porezne uprave zatraže podaci o njihovom ukupnom imovinskom stanju, a niti da se s obzirom na utvrđenu vrijednost nekretnine (183.581,00 kn), koja je u vrijeme sklapanja Ugovora o najmu stana sa TŠ od 05.12.1997. bila u vlasništvu najmoprimke, u naravi kuća upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], utvrdi veći iznos zaštićene najamnine sukladno odredbi članka 7. stavka 2. Zakona o najmu stanova („Narodne novine“, br. 91/96, 48/98, 66/98, 22/06) prema kojoj visina zaštićene najamnine ovisi, između ostalog, o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca.

2.1. Naime, Ustavni sud Republike Hrvatske (dalje: Ustavni sud) je pozivajući se na presudu Europskog suda za ljudska prava (dalje: ESLJP) u predmetu Statileo protiv Hrvatske, broj 12027/10 od 10. srpnja 2014., kao i na pravno shvaćanje Vrhovnog suda Republike Hrvatske (dalje: VSRH) izraženo u presudi broj Rev-448/12 od 29. lipnja 2016., u odlukama broj U-III-604/2016 od 4. listopada 2017. i broj U-III-3849/2011 od 30. siječnja 2018. zauzeo načelno stajalište, prema kojem je pravo na zaštićenu najamninu potrebno procjenjivati prema okolnostima svakog konkretnog slučaja te se u vezi s time trebaju utvrditi platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca, što podrazumijeva, odnosno uključuje: ukupne mjesečne prihode (prihodi od plaće, mirovine, imovine i imovinskih prava itd.), vrijednost pokretnina (osobni automobili, zlatnine, gotovine, štednje, itd.), vlasništvo nekretnina (knjižno i/ili izvanknjižno), neovisno o njihovoj namjeni, izgrađenosti i pogodnosti za život, budući pravo na zaštićenu najamninu kao i visina zaštićene najamnine ovise o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca. Dakle, Ustavni je sud odredbu članka 7. stavka 2. ZNS vrlo široko protumačio zauzevši stajalište, prema kojemu se pravo na zaštićenu najamninu utvrđuje prema ukupnom imovinskom stanju obiteljskog domaćinstva najmoprimca, a koje je mjerodavno kod procjene jesu li najmoprimci u mogućnosti plaćati tržišnu najamninu ili veći iznos zaštićene najamnine.

2.2. S obzirom da je tržišna vrijednost nekretnine u vlasništvu najmoprimke, koju je tijekom postupka očigledno u sporazumu s najmoprimkom stekla njezina majka IŠ temeljem presude na temelju priznanja, procijenjena na iznos od 183.581,00 kn, najmoprimka je bila u mogućnosti plaćati veći iznos zaštićene najamnine od onog određenog u presudi u visini od 288,22 kn, odnosno kasnije u visini od 343,35 kn. Osobito stoga što je najmoprimka iza smrti svoje majke naslijedila predmetnu nekretninu, dakle ponovno je stekla vlasništvo te iste nekretnine, a uknjižba u zemljišnu knjigu provedena je 13.04.2015. pod brojem Z-1242/15 temeljem rješenja o nasljeđivanju, broj O-90/14, UPP/OS-33/14 od 03.12.2014. Prema tome, iako je u postupku koji se vodio između tužitelja i najmoprimke sud utvrdio da je riječ o neuseljivoj nekretnini, sud očigledno nije utvrđivao utjecaj procijenjene tržišne vrijednosti nekretnine na platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca uzimajući u obzir činjenicu da je tijekom postupka majka najmoprimke presudom (na temelju priznanja) utvrđena vlasnicom nekretnine. Međutim, nakon što je najmoprimka ponovno stekla vlasništvo predmetne nekretnine, nema razloga ne uzimati u obzir tržišnu vrijednost te nekretnine i njezin utjecaj na platne mogućnosti najmoprimke, kao i na mogućnost plaćanja većeg iznosa zaštićene najamnine. Dakle, tužitelji su objektivno imali mogućnost naplatili veći iznos zaštićene najamnine i na taj način umanjiti štetu.

2.3. Odredbom članka 1092. stavka 1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21 - dalje: ZOO) propisano je da oštećenik koji je pridonio da šteta nastane ili da bude veća nego što bi inače bila ima pravo samo na razmjerno sniženu naknadu. Prema načelnom stajalištu ESLJP u predmetu Statileo, izraženom u točki 157. presude, naknada štete ne može sadržavati iznos zaštićene najamnine, koju je najmodavac imao pravo primati prema domaćim pravnim propisima, bez obzira na to je li on to svoje pravo ostvarivao ili nije. Dakle, ne može se najmoprimca zbog propusta najmodavca u ostvarivanju svoga prava na povećanu najamninu, neopravdano osloboditi njegove obveze plaćanja povećane najamnine za odnosno razdoblje, a istodobno od Republike Hrvatske neopravdano tražiti naknadu te razlike. Nadalje, osporava se visina tržišne najamnine što tuženik dalje detaljno obrazlaže.

2.4. Tuženik dalje ističe da tužitelji nisu naveli niti dostavili ijedan dokaz o eventualnim troškovima zajedničke pričuve i tko ih je plaćao te o tome u kakvom stanju se nalazi predmetni stan, odnosno jesu li održavali stan u stanju pogodnom za stanovanje, sukladno svojoj obvezi, propisanoj odredbama članka 80. i 84. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“, broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14), odredbama članka 13. ZNS, te članka 553. i 554. ZOO. Napominje i kako je ESLJP u svim istovrsnim predmetima (Statileo, S i F, L) utvrđivao jesu li podnositelji kao vlasnici stanova, koji zahtijevaju pravičnu novčanu naknadu imovinske štete, ispunjavali svoju zakonsku obvezu održavanja stana i zajedničkih dijelova zgrade, te plaćanja poreza na dohodak od zaštićene najamnine, a koje okolnosti su utjecale na visinu dosuđenog iznosa pravične naknade imovinske štete. Dalje tuženik u odgovoru na tužbu detaljno razlaže svoj stav o visini slobodno ugovorene najamnine te elaborira o relevantnoj sudskoj praksi te u konačnici predlaže odbiti tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti uz naknadu parničnog troška sa zateznim kamatama od dana presuđenja do isplate.

3. Sud je tijekom postupka proveo sljedeće, po strankama predložene dokaze i to čitanjem kompletne spisu priložene dokumentacije, koja se odnosi na: presliku povijesnog izvatka iz zemljišnih knjiga za zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 10-11 spisa), presliku presude ovog suda posl.br. Ps-577/00-107 od 10.12.2010. sa potvrdom pravomoćnosti (list 12-25 spisa), izračune Zagrebačkog holdinga d.o.o. Podružnice GSKG o visini zaštićene najamnine (list 26-27 spisa), preslike obavijesti o promjeni iznosa zaštićene najamnine od 9.10.2018. i 8.10.2020. (list 28-29 spisa), podatke Grada Zagreba, Gradskog ureda za opću upravu od 16.5.2022. o prosječnoj slobodno ugovorenoj najamnini (list 30 spisa), tečajnu listu HNB (list 31 spisa), preslike poreznih rješenja od 11.11.2021. za 1. tužiteljicu i za 2020. i 2021. (list 32-36 spisa), zahtjev za mirnim rješenjem spora od 14.6.2022. sa potvrdom primitka (list 37-43 spisa), povijesni izvadak iz zemljišnih knjiga za zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 89, 305-306 spisa), prijepis posjedovnog lista br. 198 k. o. [katastarska općina] (list 90 spisa), ispis iz Informacijskog sustava prostornog uređenja i katastra (list 91-92 spisa), preslika Izvješća o tržištu nekretnina za 2019. godinu za područje Grad Zagreb (list 93-178 spisa), Izvješće o tržištu nekretnina za 2021. godinu, Grad Zagreb (list 179-224 spisa), povijesni izvadak iz zemljišnih knjiga za zk. ul. [broj ZK uloška] i zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 307-372 spisa), povijesni izvadak iz zemljišnih knjiga za zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 373- 376 spisa), presliku rješenja Grada Zagreba, Gradski sekretarijat za graditeljstvo, komunalne i stambene poslove, Klasa: UP/I-371-02/90-01/38 od 2.1.1992. (list 397- 399 spisa), presudu Županijskog suda u Sisku posl.br. Gž-881/2021-4 od 24.4.2024. (list 406-413 spisa), presliku zahtjeva za dostavu podataka o prosječnoj slobodno ugovorenoj najamnini od 4.6.2024. (list 419 spisa), indekse cijena stambenih objekata Državnog zavoda za statistiku (list 426-428 spisa), Izvješće o tržištu nekretnina za 2022. godinu za područje – Zagreb (list 434-472 spisa), Izračun poreza na dohodak od imovine Porezne uprave, Središnji ured od 9.3.2021. (list 481-482 spisa), obračun pričuve od 20.10.2022. (list 488 spisa) te je pročitana priložena sudska praksa (list 55- 88, 225-227, 228-235, 241-291, 377-392, 429-433 i 473-480 spisa). Stranke nisu imale drugih dokaza, pa je sud na ročištu za glavnu raspravu 19. svibnja 2025. zaključio glavnu raspravu.

4. Na temelju tako provedenih dokaza, a cijeneći svaki dokaz za sebe i sve dokaze zajedno, na osnovi čl. 8. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj 53/91, 91/92, 112/99, 117/03, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23, dalje: ZPP), ovaj sud je utvrdio da je u podnesku od 5. ožujka 2025. konačno postavljeni tužbeni zahtjev 1. i 2. tužitelja osnovan u cijelosti. Za naglasiti je da tuženik nije osporavao utuženu visinu, kako je postavljena podneskom tužitelja od 5. ožujka 2025.

5. Čitanjem zk. izvatka za predmetnu nekretninu (list 10,11 spisa) utvrđeno je da su tužitelji suvlasnici, svaki u 1/2 nekretnine, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to k. č. br. [katastarska čestica] u naravi stambena zgrada u [adresa] sa dvorištem, Etažno vlasništvo (E-1) dvosobni stan u prizemlju desno, a koji stan je izuzet od nacionalizacije.

6. Čitanjem preslike presude Općinskog građanskog suda Ps-577/00 od 10. prosinca 2010. utvrđeno je da je točkom II. izreke između tužitelja i BŠ TŠ kao zaštićenog najmoprimca zasnovan ugovor o najmu nekretnine uz visinu zaštićene najamnine od 288,22 kn mjesečno. Presuda je postala pravomoćna 8.4.2014., a ovršna 27.6.2014.

7. Tuženik nije osporavao da su tužitelji bili vlasnici predmetne nekretnine u vrijeme donošenja presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu posl.br. Ps-577/00 od 10. prosinca 2010. te za vrijeme razdoblja koje je utuženo u ovom postupku, kao i da je navedena presuda postala pravomoćna, a koje okolnosti su nedvojbeno utvrđene, kako je to navedeno u točkama 5. i 6. obrazloženja.

8. Pravna pozicija vlasnika stana u kojem živi tzv. zaštićeni najmoprimac je propisana prije svega odredbama Zakona o najmu stanova, pa tako u bitnom zaštićeni najmoprimac (ovdje Ž) može stanovati u stanu i za to plaćati tzv. zaštićenu najamninu, dok je vlasnik stana (ovdje tužitelji) dužan plaćati pričuvu i održavati stan.

9. U domaćem zakonodavstvu, koje uređuje nekadašnja stanarska prava i iz njih proizašle statuse zaštićenih najmoprimaca (prije svega Zakona o najmu stanova; Narodne novine broj 91/1996, 22/2006, 68/2018, 105/2020: ZNS), ali potom i Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00,114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14 -dalje: ZV te porezni zakoni) postoji čitav niz zaštitnih mjera u korist tzv. zaštićenog najmoprimca, pa tako primjerice:

- vlasnik stana je obvezan sklopiti ugovor o najmu sa zaštićenim najmoprimcem na neodređeno vrijeme,

- vlasnik stana nema nikakav utjecaj na izbor najmoprimca,

- vlasnik stana je obvezan primiti samo tzv. zaštićenu najamninu koja je znatno niža od tržišne sukladno Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine,

- vlasnik stana nema nikakav ili vrlo mali utjecaj na sadržaj ugovora o najmu i njegove bitne sastojke,

- vlasnik stana je dužan plaćati pričuvu i održavati stan,

- vlasnik stana je dužan plaćati porez na dohodak od najamnine,

- otežani su i strogi kriteriji za otkaz ugovora o najmu što daje tek neznatnu vjerojatnost da će najmoprimac dobrovoljno napustiti stan,

- ne postoji bilo kakvo vremensko ograničenje trajanja sustava zaštićenog najma, čime je vlasnicima stanova sa zaštićenim najmoprimcem nametnut prekomjeran teret bez ikakvog mehanizma zaštite prava vlasnika stana.

10. Kako je pravo vlasništva, prema čl. 30. ZV-a, stvarno pravo na određenoj stvari, koje ovlašćuje svojeg nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima, (pa tako i dati stan u najam po tržišnim cijenama), onda je razvidno da je uvođenjem ovakvih brojnih ograničenja za vlasnike stanova sa zaštićenim najmoprimcima prije svega odredbama ZNS-a došlo do miješanja u njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju.

11. Obzirom na raniji (Zakonom o stambenim odnosima (dalje: ZSO) predviđeni institut nositelja stanarskog prava ovo miješanje tuženika u pravo vlasništva tužitelja i drugih vlasnika takvih stanova je u skladu s općim interesom zajednice (tj. gospodarskom dobrobiti države i zaštitom prava drugih - zaštićenih najmoprimaca). Međutim, takvim miješanjem tuženika je vlasnicima nekretnina, u kojima žive zaštićeni najmoprimci, nametnut prekomjerni individualni teret. U zakonodavstvu ne postoje nikakva procesna jamstva, koja bi omogućila postizanje pravedne ravnoteže između interesa vlasnika takvog stana i zaštićenog najmoprimca.

12. Slijedom navedenog, proizlazi da pozitivni pravni propisi u RH za područje zaštićenih najamnina ne ostvaruju pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta jer je taj teret neopravdano prebačen na samo jednu društvenu skupinu, najmodavce. Najmodavac, odnosno vlasnik stana (pa tako i tužitelji u predmetnoj stvari), mora sam snositi većinu socijalnih i financijskih obveza stambenog zbrinjavana zaštićenog najmoprimca zbog čega je povrijeđeno pravo tužitelja na mirno uživanje vlasništva, a koje pravo im je zajamčeno Ustavom RH i Konvencijom koja je u odnosu na RH stupila na snagu još 5.11.1997.

13. Iz navedenog su utvrđeni aktivna i pasivna legitimacija te, sukladno čl. 41. Konvencije i odgovornost tuženika za štetu, koja je nastala tužiteljima povredom njihovog Ustavom RH i Konvencijom zajamčenog prava na mirno uživanje vlasništva odnosno propuštanjem ostvarenja pravedne ravnoteže između zaštite općeg interesa zajednice i zaštite pojedinačnog prava tužitelja na mirno uživanje vlasništva, sve na štetu prava tužitelja (test razmjernosti).

14. Kako je utvrđeno da je tuženik uvođenjem instituta tzv. zaštićenog najmoprimca kroz odredbe ZNS-a i Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine propustio istim odredbama ostvariti pravednu ravnotežu općeg interesa zajednice i pojedinačnog prava tužitelja, to su tužitelji pretrpjeli imovinsku štetu, uslijed činjenice da su u utuženom razdoblju od lipnja 2019. do svibnja 2022. bili spriječeni naplatiti najamninu za svoj stan u visini slobodno ugovorene, tržišne vrijednosti najamnine u tom razdoblju.

15. Među strankama u konačnici nisu bili sporni iznosi zaštićene najamnine, koji su plaćeni tužiteljima u utuženim razdobljima, kao ni utuženi iznosi tržišne najamnine, već je ostalo jedino sporno umanjuje li se iznos dužnog poreza i prireza na cijeli iznos tržišne najamnine ili samo na iznos razlike zaštićene i tržišne najamnine. Tužitelji su podneskom od 5.3.2025. iznijeli pravni stav da se utužena šteta ne umanjuje za porez i prirez na cijeli iznos tržišne najamnine, međutim, imajući na umu da nije riječ o velikoj razlici, povukli su svoje zahtjeve za iznos od 309,14 € te uskladili tužbeni zahtjev na način da su oduzeli dužne poreze i prireze od utuženih najamnina. Tuženik se nije protivio navedenom, već je naveo da tako usklađenu visinu utuženog zahtjeva, ne osporava. Stoga nije bilo potrebe dalje elaborirati o oduzimanju dužnog poreza jer su tužitelji prihvatili tuženikov stav i u skladu s istim uredili zahtjev, a koju visinu tuženik potom nije ni osporavao.

16. Slijedom navedenog, tuženik je u obvezi tužiteljima, kao vlasnicima stana u kojem živi zaštićeni najmoprimac, naknaditi imovinsku štetu, koju su tužitelji pretrpjeli, uslijed činjenice da je u spornom razdoblju od lipnja 2019. do svibnja 2022. bilo onemogućeno naplatiti najamninu za svoju nekretninu / stan u visini slobodno ugovorene / tržišne vrijednosti, pri čemu nisu dužni dokazivati da bi tu nekretninu / stan doista i iznajmili jer bi se na taj način od vlasnika tražilo da dokaže nemoguće s obzirom da zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva istu nisu niti mogli iznajmljivati (tako i Vrhovni sud Republike Hrvatske, Rev 2364/16 od 18.siječnja 2018.).

17. Odluku o visini zahtjeva sud je temeljio na podacima o prosječnim najamninama Gradskog ureda za imovinsko pravne poslove i imovinu Grada od 16. svibnja 2022. i tuženik je, u konačnici, naglasio da nema primjedbi na izračun razlike iznosa u najamnini sačinjen prema tim podacima i umanjen za izdatke, poreze i prireze prema podnesku tužitelja od 5.3.2025.

18. Imajući u vidu gore navedene podatke sud je kao relevantno utvrdio da su tužitelji na ime zaštićene najamnine u spornom razdoblju od lipnja 2019. do kolovoza 2019. primali mjesečni iznos od po 100,25 €, da je slobodno ugovorena tržišna najamnina u tom razdoblju iznosila 476,57 € mjesečno, slijedom čega mjesečna razlika između slobodno ugovorene-tržišne i zaštićene najamnine, umanjeno za izdatke, poreze i prireze, iznosi 329,08 €, odnosno za svakog tužitelja po 164,54 €. U razdoblju od rujna do prosinca 2019. tužitelji su na ime zaštićene najamnine primali mjesečni iznos od po 154,94 €, a slobodno ugovorena-tržišna najamnina u tom razdoblju je iznosila 476,57 €, slijedom čega je ukupna razlika između slobodno ugovorene-tržišne i zaštićene najamnine, umanjeno za izdatke, poreze i prireze, za navedeno razdoblje iznosila 274,39 €, odnosno za svakog tužitelja po 137,19 €. Nadalje, od siječnja do kolovoza 2020. tužitelji su na ime zaštićene najamnine primali mjesečni iznos od po 154,94 €, a slobodno ugovorena-tržišna najamnina u tom razdoblju je iznosila 520,67 €, slijedom čega je ukupna razlika između slobodno ugovorene-tržišne i zaštićene najamnine, umanjeno za izdatke, poreze i prireze, za navedeno razdoblje iznosila 314,12 €, odnosno za svakog tužitelja po 157,06 €. Za mjesec rujan 2020. tužitelji su na ime zaštićene najamnine primili iznos od 176,81 €, a slobodno ugovorena-tržišna najamnina za rujan 2020. je iznosila 520,67 €, slijedom čega je razlika između slobodno ugovorene-tržišne i zaštićene najamnine, umanjeno za izdatke, poreze i prireze, za rujan 2020. iznosila 292,25 €, odnosno za svakog tužitelja po 146,13 €. U razdoblju od listopada do prosinca 2020. tužitelji su primali mjesečni iznos zaštićene najamnine od po 45,57 €, a slobodno ugovorena tržišna najamnina je u tom razdoblju iznosila 520,67 € mjesečno, slijedom čega mjesečna razlika između slobodno ugovorene-tržišne i zaštićene najamnine, umanjeno za izdatke, poreze i prireze, iznosi 423,49 €, odnosno za svakog tužitelja po 211,74 €. Nadalje, u razdoblju od siječnja do prosinca 2021. tužitelji su primali mjesečni iznos zaštićene najamnine od po 45,57 €, dok je slobodno ugovorena tržišna najamnina u tom razdoblju iznosila 542,01 € mjesečno, slijedom čega mjesečna razlika između slobodno ugovorene-tržišne i zaštićene najamnine, umanjeno za izdatke, poreze i prireze, iznosi 451,67 €, odnosno za svakog tužitelja po 225,83 €. Konačno, u razdoblju od siječnja do svibnja 2022. tužitelji su primali mjesečni iznos zaštićene najamnine od po 45,57 €, dok je slobodno ugovorena tržišna najamnina u tom razdoblju iznosila 663,64 € mjesečno, slijedom čega mjesečna razlika između slobodno ugovorene tržišne i zaštićene najamnine, umanjeno za izdatke, poreze i prireze, iznosi 563,25 €, odnosno za svakog tužitelja po 281,63 €.

19. Slijedom svega navedenog sud je utvrdio da su tužitelji u spornom razdoblju pretrpjeli imovinsku štetu kao razliku između pretpostavljene slobodno ugovorene/tržišne najamnine i zaštićene najamnine umanjeno za izdatke, poreze i prireze i to 1. tužiteljica u ukupnom iznosu od 7.198,32 € te 2. tužitelj u iznosu od 7.198,32 € i stoga je tužbeni zahtjev valjalo prihvatiti i odučiti kao u izreci, na temelju prethodno citiranih propisa u vezi s čl. 29. st. 1. i 2. i čl. 1089. Zakona o obveznim odnosima (Narodne Novine broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18;dalje: ZOO) te presudom ELJSP u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske od 10. srpnja 2014.

20. Kako je notorno da bi tužitelji, da su mogli dati stan u najam po slobodno ugovorenoj najamnini na slobodnom tržištu, mjesečne iznose najamnine primali svakog 15. u mjesecu za taj mjesec, to im, pored utvrđene razlike najamnine, pripada pravo i na zakonske zatezne kamate, koje bi na svaki pojedinačni iznos razlike najamnine, a kako su to tužitelji pravilno i potraživali, počevši od svakog 16. u mjesecu za taj mjesec (prvi dan zakašnjenja) do isplate što također spada u osnov i visinu štete.

21. Slijedom svega navedenog, ovaj sud je u cijelosti prihvatio konačno postavljeni tužbeni zahtjev tužitelja, kojim od tuženika zahtijevaju isplatu ukupnog iznosa od 14.396,64 € , odnosno svaki od tužitelja po 7.198,32 €, sve s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama po stopi koja se do 31. prosinca 2022. određuje za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje, koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena. Stopa kamate od 1.1.2023. do 29.12.2023. dosuđena je, sukladno Zakonu o izmjenama Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine br. 114/22) i Uredbi o izmjeni Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine br. 156/22) te od 30.12.2023. sukladno Zakonu o izmjenama i dopunama Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine broj 155/2023). Imajući na umu sve izloženo, odlučeno je kao pod točkom I. i II. izreke ove presude.

22. Odluka o troškovima parničnog postupka temelji se na odredbi čl. 154. st. 1. i čl. 155. ZPP-a. Trošak postupka 1. i 2. tužitelja sastoji se od zastupanja po odvjetniku u skladu sa odredbama Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine broj: 138/23 - dalje: Tarifa) i vrijednosti predmeta spora. Tužiteljima je priznat trošak sastava prijedloga OGDO u Zagreb 250 bodova (Tbr. 7/1 Tarife), sastava tužbe u iznosu od 250 bodova (Tbr. 7/1 Tarife), trošak pristupa na ročište 24.5.2024. 50 bodova (Tbr. 9/5 Tarife), troška pristupa na ročišta 12.9.2024.,19.2.2025. i 19.5.2025. u iznosu od po 250 bodova svako (Tbr. 9/1 Tarife), satava podnesaka od 22.12.2022., 12.7.2023., 18.6.2024. i 23.9.2024. od po 250 bodova za svaki (Tbr. 8/1 Tarife), sastava podneska od 5.3.2025. 25 bodova (Tbr. 8/4 Tarife), odnosno ukupno 2325 bodova, što uz vrijednost jednog boda u iznosu od 2,00 € (Tbr. 54.Tarife) daje iznos od 4.650,00 € te uz uvećanje od 10% po Tbr. 40. Tarife daje trošak od 5.115,00 €, a uz PDV od 25% u iznosu od 1.278,75 € prema Tbr. 46. Tarife čini iznos od 6.393,75 €. Navedenom iznosu valja pridodati plaćeni trošak sudske pristojbe na tužbu u zatraženom iznosu od 97,09 € te trošak sudske pristojbe na presudu od 97,09 € tako da ukupno dosuđeni trošak 1. i 2. tužitelja iznosi 6.587,93 €, kao u izreci pod točkom III. presude.

Zagreb, 2. lipnja 2025.

Sudac:

Laura Crnić Klapšić

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe županijskom sudu, koja se podnosi pisano u četiri istovjetna primjerka, putem ovoga suda. Žalba se podnosi u roku od 15 dana, a koji rok se računa:

-od dana održavanja ročišta na kojem se presuda objavljuje, ukoliko je stranka uredno obaviještena o ročištu za objavu i uručenje presude, bez obzira da li je stranka na to ročište pristupila, odnosno

-od dana primitka prijepisa presude, ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje.

DNA:

- pun. 1. i 2. tužitelja uz pristojbu

- tuženiku po OGDO u Zagrebu