REPUBLIKA HRVATSKA

Poslovni broj P-1418/2024-14

OPĆINSKI SUD U ZADRU

Zadar, Ulica plemića Borelli 9

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Zadru, po sutkinji toga suda Ivani Klišmanić, u pravnoj stvari tužitelja ŠG, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupanog po punomoćniku Zdravku Iviću, odvjetniku u Zagrebu, protiv tuženice CG, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupane po punomoćniku Augustinu Sudinji, odvjetniku u Zadru, radi utvrđenja i uknjižbe prava prvokupa, nakon održane glavne rasprave dana 7. svibnja 2025. godine, te objave dana 29. svibnja 2025. godine,

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev tužitelja, koji glasi:

"1. Utvrđuje se da tužitelj ŠG iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] ima pravo prvokupa čest. 490/28 k. o. [katastarska općina] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] i čest. 490/29 k. o. [katastarska općina] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] kod Općinskog suda u Zadru Zemljišnoknjižnog odjela Zadar, pa se tužitelj ŠG ovlašćuje da na temelju ove presude zatraži i postigne uknjižbu prava prvokupa na naprijed navedenim česticama u svoju korist.

2. Dužna je tuženica CG tužitelju BG nadoknaditi parnični trošak ovog postupka, samo u slučaju da se usprotivi tužbi i tužbenom zahtjevu tužitelja."

II. Dužan je tužitelj naknaditi tuženici parnični trošak postupka u iznosu od 750,00 eura, u roku od 15 dana, dok se u preostalom dijelu zahtjev tuženice za naknadom troška, za iznos koji predstavlja razliku zatraženog i dosuđenog troška, odbija kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi podnesenoj ovom sudu dana 1. srpnja 2024. godine navodi da je sa tuženicom bio u suvlasničkoj zajednici na način da su bili suvlasnici čest. 490/13, 490/26, 490/27, 490/28, 490/29 k. o. [katastarska općina], svako od njih za po ½. Stranke su dogovorom tu suvlasničku zajednici razvrgnule na način da su tuženici CG u vlasništvo pripale čest. 490/28 u površini od 872 m2 i čest. 490/29 u površini od 1.225 m2, a tužitelju BG čest. 490/27 u površini od 838 m2, čest. 490/26 u površini od 797 m2 te čest. 490/13 u površini od 463 m2. Iz naprijed navedenog je razvidno da je površina predmetnih nekretnina koje su pripale tuženici CG 2.097 m2, a površine nekretnina koje su pripale tužitelju BG 2098 m2. Čest. 490/29, 490/26 i čest. 490/13 k. o. [katastarska općina] su izvan granica građevinskog područja, a čest. 490/28 i čest. 490/27 k. o. [katastarska općina] su unutar granica građevinskog područja, pa je razvidno da je tuženici CG građevinskog zemljišta pripalo više 34 m2, jer je njoj pripala čest. 490/28 u površini od 872 m2, a tužitelju BG čest. 490/27 u površini od 838 m2. Osim toga tužitelj ŠG je kao suvlasnik predmetnih nekretnina (prije diobe s tuženicom) razriješio sve odnose s vlasnikom susjedne čest. 490/12 k. o. [katastarska općina] o svom trošku, a za račun suvlasničke zajednice, dakle i za račun i u korist i tuženice CG. Nadalje sve troškove u vezi međusobne diobe (troškove geodetskih poslova i drugo) snosio je tužitelj ŠG. Tužitelj ŠG je o svom trošku izgradio armiranobetonski zid između njihovih nekretnine u dužni od cca 150 m, a visine od 1.20 – 1,70 m2. Kada bi se zbrojila vrijednost razlike površine građevinskog zemljišta koja je diobom manje pripala tužitelju BG, pa troškovi sređivanja međususjedskih odnosa, troškovi diobe s tuženicom te troškovi izgradnje naprijed navedenog zida to bi iznosilo nekoliko desetaka tisuća eura. To bi se moglo i precizno izračunati, ali s obzirom na to da tužitelj ovom tužbom od tuženice ne traži isplatu tog iznosa to nije ni nužno jer drži da u ovom postupku nije odlučna činjenica precizan iznos svega naprijed navedenog. To se sve navodi da bi se shvatile okolnosti u kojoj je postignut dogovor između stranaka o diobi predmetnih nekretnina. Tužitelj ŠG je na sve naprijed pristao jer je postignut dogovor o tome da će u slučaju da tuženica CG prodaje nekretnine koje su joj tom diobom pripale tužitelj ŠG imati pravo prvokupa istih. Stranke o pravu prvokupa predmetnih nekretnina koje su pripale u vlasništvo tuženice CG u korist tužitelja BG nisu sastavile ugovor i nisu to pravo upisale u zemljišne knjige, jer je tužitelj imao povjerenja u tuženicu CG, a i u njezinog punomoćnika koji ju u svemu tome zastupao. Međutim, tužitelj ŠG je u saznanju da tuženica CG preko trećih osoba, svojih punomoćnika/posrednika nekretnine koje su joj predmetnom diobom pripale prodaje, a te treće osobe tužitelja BG o toj prodaji ne obavještavaju, pa postoji realna mogućnost da se izigra postignuti dogovor između stranaka o njegovom pravu prvokupa tih nekretnina. Temeljem naprijed navedenog tužitelj ŠG ima pravni interes da se utvrdi postojanje njegovog prava prvokupa čest. 490/28 k. o. [katastarska općina] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] i čest. 490/29 k. o. [katastarska općina] upisane u zk. ul. 7427i upiše u zemljišne knjige, pa stoga tuži i predlaže da sud nakon održane rasprave, pa makar i zbog ogluhe ili izostanka donese presudu.

2. Tuženica u svom odgovoru na tužbu (l.s. 27-28) navodi da su navodi pod točkom I. povjesnice tužbe točni. Navodi pod točkom II. povjesnice tužbe računski su točni, ali stranke su na takve odnose površina bezuvjetno pristale, jer je tako nalagala geometrija diobe. Navodi pod točkom III. povjesnice tužbe točni su u dijelu da je tužitelj (vjerojatno) podmirio troškove kako navodi. Međutim, otvoreno je pitanje koliki su ti troškovi u stvarnim iznosima, i što je od toga nužni ili korisni trošak za tuženicu. No, tuženica se ne upušta u detalje o tome, obzirom da tužitelj i sam navodi da troškove ovom tužbom ne potražuje. Navodi pod točkom IV. povjesnice tužbe ne odgovaraju stvarnim događajima u slijedu odnosa među strankama. Naime, tuženica jest tužitelju iskazala volju da njemu proda svoju nekretninu za slučaj da istu bude prodavala, ali nikako se nije radilo o ugovaranju prava prvokupa, ni preuzimanju takve obveze tuženice prema tužitelju. Zato je tužbeni zahtjev tužitelja upravljen na utvrđenje prava prvokupa potpuno činjenično i pravno neutemeljen, pa tuženica p r e d l a ž e da sud odbije tužbeni zahtjev tužitelja u cijelosti, kako glede glavne stvari, tako i glede troškova postupka, te da ga obveže na platež parničnog troška tuženici. Iako nema takvu obvezu, tuženica je ipak voljna, pored drugih ponuda i prije nego trećim osobama, predmetnu nekretninu prodati tužitelju, i to za cijenu od 295.000,00 eura, ukoliko tužitelj prihvati ponudu i pristupi realizaciji kupoprodaje u roku od 8 dana od dana primitka ove ponude.

3. U ovoj pravnoj stvari sud je izveo sljedeće dokaze, izvršio je uvid i pročitao: zk. izvadak za zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (l.s. 5-8), povijesni zk. izvadak za zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (l.s. 9-15), te je na ročištu održanom pred ovim sudom 7. svibnja 2025. izveo dokaz saslušanjem tužitelja i saslušanjem svjedoka MG i PG.

4. Predmet spora u ovoj pravnoj stvari je zahtjev tužitelja na utvrđenje da ima pravo prvokupa na nekretninama upisanima u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], koje pravo da je stekao temeljem usmenog dogovora s tuženicom.

5. Odredbom čl. 449. Zakona o obveznim odnosima – Narodne novine broj 35/05, 41/08, 125/11 – čl. 9. Zakona o rokovima ispunjenja novčanih obveza, 78/15 i 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 145/23 i 155/23, dalje: ZOO, propisano je da se ugovornom odredbom o pravu prvokupa kupac obvezuje izvijestiti prodavatelja o namjeravanoj prodaji stvari određenoj osobi, a i o uvjetima te prodaje, i ponuditi mu da on stvar kupi za istu cijenu. Radi se, dakle, o uglavku u kupoprodajnom ugovoru, kojim se kupac određene stvari, za slučaj namjeravane prodaje iste, obvezuje tu stvar ponuditi prvo prodavatelju.

6. Pravo prvokupa može biti ugovorno, kao što je to gore propisano, a može biti i zakonsko pravo prvokupa, uređeno odredbom čl. 455. ZOO. Zakonsko pravo prvokupa, za razliku od ugovornog, nema ograničeno trajanje. Radi se o pravu koje se ugovara uz kupoprodaju i ugovorom je pravo prvokupa zasnovano kad se u njegov sadržaj unese odredba kojom se kupac obvezuje izvijestiti prodavatelja o namjeri da stvar proda trećemu, o uvjetima te kupoprodaje i da mu ponudi da on kupi stvar za istu cijenu. Prodavatelj je dužan ako se želi koristiti pravom prvokupa, obavijestiti o tome kupca u roku od mjesec dana, računajući od dana kad je od kupca primio obavijest o namjeravanoj prodaji trećoj osobi. Istodobno s tom izjavom o kupnji, prodavatelj je dužan isplatiti cijenu koju je kupac ugovorio s trećom osobom, ili je položiti kod suda, odnosno kod zakonom ovlaštene osobe. Krajnji rok u kojem prodavatelj može ostvarivati svoje pravo prvokupa jest 5 godina od dana prijenosa prava vlasništva na trećega. Nakon isteka tog roka pravo prvokupa prestaje. Radi se o strogo osobnom pravu koje se ne otuđuje ni ne nasljeđuje. Vlasnik stvari opterećene prvokupom je samo dužan najprije ponuditi stvar onome koji ima pravo prvokupa, a ovlaštena osoba nema nikakvih drugih posebnih privilegija (npr. u pogledu cijene).

7. Na temelju iskaza tužitelja, saslušanog kao stranke, ovaj sud utvrdio je da su on i tuženica bili djeljenici nekretnina u [adresa] jer je ovaj tužitelj, od tuženičine nećakinje kupio ½ dijela, odnosno njezin suvlasnički udio na nekretninama. Tuženicu da tužitelj nikada u životu nije vidio, s njom da je komunicirao isključivo telefonskim putem, dakle, usmeno, a i putem Whatsapp poruka. Navodi da mu je bilo poznato da tuženica ima punomoćnika i to onog koji ga je zastupao i u ovom postupku te da je cijelo vrijeme tužitelj komunicirao i sa tužiteljičinim odvjetnikom Augustinom Sudinjom. Tada da mu je tuženica u razgovoru rekla, a s obzirom da su se dogovorili da će joj tužitelj u diobi učiniti neke ustupke, da će njemu prvom prodati nekretninu i on da će biti prvi obaviješten. Taj dogovor tužitelj označava kao osnovu stjecanja svoga prava prvokupa. Dalje je tužitelj u iskazu opisao da je tuženica htjela da joj tužitelj na ime njezinog suvlasničkog udjela sagradi kuću na nekom trećem terenu, na što da tužitelj nije pristao. Tužitelj da je htio kupiti nekretninu od tuženice nakon što se podijele, i zato da joj je napravio neke ustupke, pri čemu da je ona dobila više građevinskog terena. On da je već tada imao plan kupiti od nje nekretninu i ona da je za taj njegov plan znala, ali da u trenutku prije diobe nije bila za prodaju. Tužitelj je dalje naveo da je njemu zapravo tuženica tek nakon što su se podijelili spomenula da bi htjela da joj sagradi kuću na trećem terenu, na što da nije pristao i da mu je tek nakon što su se podijelili spomenula da će on biti prvi kojemu će prodati nekretninu. Navodi da mu je tuženica i ponudila da kupi nekretninu, ali problem da je u cijeni. Tužitelj navodi da je njemu tuženica prvom ponudila da kupi nekretninu, ali da je njemu cijena od 250.000,00 eura, koliko je ona tražila za tu parcelu, bila previsoka. Kada je, nakon pregovora sa tuženicom i njezinim odvjetnikom, pristao joj isplatiti 250.000,00 eura, da se umiješao njezin nećak TG rekao da to vrijedi više, sigurno 300.000,00 eura. S obzirom da se nisu našli oko te nove cijene, tužitelj je podnio ovu tužbu. Tuženica da ne pristaje ni na cijenu od 270.000,00 eura koliko da joj tužitelj nudi. Tužitelj je naveo da u telefonskom razgovoru u kojem da mu je rekla da će ga prvog obavijestiti o prodaji, nije spominjala cijenu za koju bi mu to prodala. Tužitelj je naveo da je u vrijeme ovih telefonskih razgovora s tuženicom i on imao punomoćnika iz reda odvjetnika koji ga i ovdje zastupa.

8. Saslušan je svjedok MG (l.s. 39), koji je u iskazu naveo da tužitelja poznaje jer da je za njega radio geodetske poslove, tuženicu da ne poznaje. Sve što mu je poznato, da mu je poznato iz priče tužitelja, kojega da poznaje od prije jer je majka ovoga svjedoka radila s tužiteljem. O sporu da mu je također poznato iz priče tužitelja, koji da mu je rekao da on planira kupiti cijelu tu nekretninu prije ili kasnije.

9. Na istom ročištu saslušan je i svjedok PG (l.s. 40) koji je vlasnik obrta za izvođenje pripremnih radova te bagerom vrši iskope na građevinskim terenima. Ovaj svjedok je potvrdio da su do tužiteljevog terena pristupali bez da im je itko prigovarao, a da mu je tužitelj tada rekao da se mogu slobodno koristiti s tim terenom jer da se dogovorio s gđom da će kupiti i drugi dio. S obzirom da saslušani svjedoci svoja saznanja o činjenicama crpe isključivo iz priče s tužiteljem, to ovaj sud njihove iskaze i nije posebno cijenio.

10. Na temelju uvida u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (l.s. 10-11), utvrđeno je da je u isti upisana čest. oznake 490/29 kao vlasništvo tuženice CG za cijelo, koja je upisana i kao vlasnica čest. 490/28, kako to slijedi iz sadržaja zk. izvatka za zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (l.s. 9). U navedenim zk. ul. nije upisano pravo prvokupa u korist tužitelja.

11. Na temelju svih dokaza provedenih u ovoj pravnoj stvari, ovaj sud utvrdio je da su stranke u ovoj pravnoj stvari bile djeljenici, da su se podijelile, i da je tuženica u razgovorima tijekom provođenja diobe rekla tužitelju da će ga prvoga obavijestiti ako bude prodavala svoje nekretnine. Iz iskaza samog tužitelja, koji iskaz ovaj sud u cijelosti prihvaća istinitim, slijedi utvrđenje da ga je tuženica uistinu prvoga i obavijestila o namjeri prodaje, međutim, da se nisu dogovorili u pogledu iznosa kupovnine.

12. Radi se, dakle, o pregovorima koji ne obvezuju (čl. 251. ZOO), te vlasnik nekretnine koji planira istu prodati ima legitimno pravo pokušati ostvariti što bolju cijenu, kao što je i legitimno pravo svakog kupca da cijenu pokuša što više sniziti. Zato se o cijeni (kao i o ostalim sastojcima pravnih poslova) i pregovara.

13. U konkretnom slučaju utvrđeno je da između stranaka nije postojala situacija u kojoj bi tužitelj s tuženicom sklapao kupoprodajni ugovor u kojem bi bilo ugovoreno pravo prvokupa u njegovu korist jer, kao što to slijedi iz provedenog dokaznog postupka, nije došlo do prodaje u kojoj bi tužitelj kao prodavatelj, ugovorio s tuženicom kao kupcem, kupoprodaju s pravom prvokupa, već se radilo o pregovorima, koji, kako je to već navedeno ne obvezuju. K tome je tuženica i ponudila tužitelju prvome da kupi nekretninu, na što on nije pristao jer mu cijena nije odgovarala. Utvrđeno činjenično stanje stoga se ne može s uspjehom podvesti pod odredbe ZOO-a o pravu prvokupa, što za posljedicu ima odbijanje tužbenog zahtjeva jer je isti neosnovan.

14. Odluka o troškovima postupka temelji se na odredbi čl. 154. st. 1. ZPP i Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“, broj 138/23 dalje: Tarifa) pa je tuženici kod označene vrijednosti predmeta spora od 6.000,00 eura, valjalo priznati zatraženi trošak za sastav odgovora na tužbu u iznosu od 100 bodova (Tbr. 8. toč. 1. Terife) te pristup ročištima na kojima se raspravljalo o glavnoj stvari i izvodili dokazi održanima na dane 12. veljače 2025. i 7. svibnja 2025. po 100,00 bodova, što ukupno iznosi 300 bodova, odnosno 600,00 eura te kada se na taj iznos obračuna PDV po stopi od 25%, dođe se do ukupnog iznosa od 750,00 eura, kliko je tužitelj dužan naknaditi tuženoj, dok je zahtjev tužene za naknadom troška u preostalom dijelu, koji predstavlja razliku od zatraženog do dosuđenog troška, odbijen kao neosnovan, a to se odnosi na zahtjev za naknadu troška za sastav podnesaka koji nisu bili potrebni za vođenje postupka (požurnice).

U Zadru, 29. svibnja 2025.

Sutkinja

Ivana Klišmanić

PRAVNA POUKA:

Protiv ove presude dopuštena je žalba županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovoga suda u 3 primjerka, u roku 15 dana od dana dostave prijepisa ove presude.

DNA:

1. Tužiteljici po pun.

2. Tuženici po pun.