Republika Hrvatska

Općinski sud u Požegi

Sv. Florijana 2, Požega

Poslovni broj: P-414/2023-14

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Požegi, po sucu Anamariji Kovačević Turac, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja Grad Požega, OIB: [osobni identifikacijski broj], Trg Svetog Trojstva 1, Požega, protiv tuženika SM iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupan po ocu NM, iz [adresa], radi utvrđenja da je ugovor raskinut, nakon glavne rasprave održane 6. svibnja 2025. u nazočnosti punomoćnika tužitelja i tuženika osobno uz punomoćnika tuženika, dana 29. svibnja 2025.

p r e s u d i o  j e

I Odbija se tužba i tužbeni zahtjev koji glasi:

"Utvrđuje se da je Kupoprodajni ugovor KLASA: 944-01/21-01/6; URBROJ: 2177/01- 01/01- 21-7, od 2. travnja 2021. godine, raskinut.

Nalaže se tuženiku da tužitelju izda ispravu podobnu za upis prava vlasništva u zemljišne knjige na nekretninama k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica], zk. ul. br. [broj ZK uloška] u k. o. [katastarska općina], a koju ispravu će u protivnom zamijeniti ova presuda u roku od 15 dana.

Nalaže se tuženiku da naknadi tužitelju parnične troškove."

II Svaka stranka snosi svoj trošak postupka.

Obrazloženje

1.Tužitelj je podnio tužbu protiv tuženika u kojoj navodi da je dana 2. travnja 2021. godine između tužitelja Grada Požege i tuženika sklopljen kupoprodajni ugovor, KLASA: 944-01/21-01/6; URBROJ: 2177/01-01/01-21-7 kojim ugovorom je tuženik stekao pravo vlasništva na nekretninama k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica], zk. ul. br. [broj ZK uloška] u k.o. [adresa]

1.1. Predmetni Kupoprodajni ugovor sklopljen je sukladno Odluci Gradskog vijeća Grada Požege o uvjetima, cijeni, poticajnim mjerama i postupku prodaje građevinskog zemljišta gospodarske namjene u [adresa] u [adresa] (Službene novine Grada Požege, broj: 17/17.) i nakon provedenog postupka javnog natječaja za prodaju građevinskog zemljišta gospodarske namjene u poduzetničkoj zoni u [adresa], KLASA: 944- 01/21-01/6; URBROJ: 2177/01-01/01-21-3 od 15. ožujka 2021. godine i donošenja Odluke o prodaji građevinskog zemljišta gospodarske namjene, KLASA: 944-01/21-01/6; URBROJ: 2177/01-01/01-21-6.

1.2. Kupac (tuženik) je platio ukupnu ugovorenu kupoprodajnu cijenu u iznosu od 2.662,42 eura te se nakon izdavanja tabularne isprave od strane Grada Požege u zemljišne knjige upisao kao vlasnik predmetnih nekretnina.

1.3. Kupoprodajnim ugovorom stečeno je pravo vlasništva nekretnine, ali uz određene uvjete koje je kupac (tuženik) preuzeo ispuniti i to u određenim rokovima. Ti uvjeti i obveze izrijekom su navedeni i sastavni su dio navedene Odluke Gradskog vijeća i Kupoprodajnog ugovora. U članku 6. Ugovora se navodi da je Tuženik bio dužan na nekretnini koju kupuje započeti s radovima na izgradnji objekta najkasnije u roku od dvije godine od dana zaključenja ugovora, prije izgradnje registrirati trgovačko društvo sa sjedištem na području [adresa], a najkasnije u roku tri godine započeti obavljati gospodarsku djelatnost. U članku 7. Ugovora se navodi da u slučaju neispunjenja obveza od strane kupca (tuženika), tužitelj Grad Požega ima pravo na jednostrani raskid ugovora bez obveze povrata primljene kupoprodajne cijene. U svibnju 2023. godine od strane tužitelja je utvrđeno da tuženik nije izvršio obveze iz Kupoprodajnog ugovora, da su predmetne građevinske čestice zapuštene, zarasle u korov, da na građevinskoj čestici nije ništa izgrađeno niti je započeta gradnja te da čestica nije privedena namjeni za koju je kupljena. Čak štoviše, iz fotografija predmetne nekretnine koja se prilaže uz ovu tužbu proizlazi da navedenu nekretninu tuženik ima čak namjeru i otuđiti, prodati. Uz tužbu se dostavljaju fotografije predmetne nekretnine u stanju u kojem se ona sad nalazi, a kao dokaz neizgrađenosti nekretnine sudu se predlaže izvršiti očevid na licu mjesta.

1.4. Budući da je Kupoprodajni ugovor sklopljen u travnju 2021. godine te da je od njegovog sklapanja do današnjeg dana prošlo više od dvije godine, a da tuženik nije u roku ispunio svoje ugovorne obveze, tužitelj je dana 15. svibnja 2023. godine tuženiku dao svoju pisanu jednostranu izjavu o raskidu Kupoprodajnog ugovora. Tu izjavu tuženik je zaprimio na dan 15. svibnja 2023. godine. Također, budući da je tuženik ranije već upisao svoje pravo vlasništva u zemljišne knjige, tužitelj je od tuženika zatražio da mu izda ispravu podobnu za upis prava vlasništva na nekretnini k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica], zk. ul. br. [broj ZK uloška] u k. o. [katastarska općina], što isti nije učinio.

1.5. Stoga predlaže da sud donese presudu kojom se utvrđuje se da je kupoprodajni ugovor KLASA: 944-01/21-01/6; URBROJ: 2177/01-01/01- 21-7, od 2. travnja 2021. godine, raskinut i nalaže tuženiku da tužitelju izda ispravu podobnu za upis prava vlasništva u zemljišne knjige na nekretninama k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica], zk. ul. br. [broj ZK uloška] u k. o. [katastarska općina], a koju ispravu će u protivnom zamijeniti ova presuda u roku od 15 dana.

2. U odgovoru na tužbu tuženik je naveo da je dana 02.04.2021. sa Gradom Požega sklopio kupoprodajni ugovor za nekretnine kč. br. [katastarska čestica] i kč. br. [katastarska čestica] iz z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i u dobroj namjeri i punim povjerenjem započeo sa izradom idejnog rješenja i skupljanjem dokumentacije za građevinsku dozvolu, ne znajući da predmetne nekretnine nisu usklađene u katastru i gruntovnici što je Grad Požega prije objave natječaja trebao provjeriti i uskladiti. Rješenje je postalo pravomoćno 14.03.2022. skoro godinu dana od sklapanja ugovora, te je tek tada mogao ponovno podnijeti zahtjev za građevinsku dozvolu, o čemu je obavijestio Grad Požegu. Početkom 10/2021 je obaviješten od Grada Požege kako se nisu stekli uvjeti za uknjižbu prava vlasništva po govoru između njega i Grada Požege od 02.04.2021., a sve radi ulaganja žalbi sudionika koji su se također natjecali za tu nekretninu, kao i ispunjenjem uvjeta da se dostavi idejno rješenje objekta kojega planira graditi. Dana 07.07.2022. dobio je obavijest da mu je u izradi građevinska dozvola i da uplati upravnu pristojbu što je i učinio 08.07.2022. i o svemu obavijestio Grad Požegu. Dana 10.08.2022. obaviješten je da je vlasnik susjedne parcele uložio žalbu na njegovu građevinsku dozvolu i građevinska dozvola odlazi na drugostupanjsko odlučivanje u Zagreb, Ministarstvo graditeljstva sa pritužbom na moguću buku u industrijskoj zoni gdje se nalaze sve trgovine. Kako su mu u Upravnom odjelu za graditeljstvo Požeško slavonske županije rekli odgovor drugostupanjske komisije iz Zagreba se može čekati do dvanaest mjeseci uputio je dopis Gradu Požega dana 03.01.2023. sa očitovanjem na obveze iz ugovora za koji nije dobio pisani odgovor. U tužbi je navedeno da je primio dopis o raskidu ugovora ali napominje da isti nije nikada primio, te da na potvrdi o primitku nije njegov potpis jer je periodu od 20.04.do 15.09. 2023. boravio na Krku gdje ima apartmane i da u [adresa] uopće nije bio.

3.U dokaznom postupku sud je izvršio uvid u Kupoprodajni ugovor zaključen između [adresa] i SM dana 2. travnja 2021. godine, javni natječaj, odluku o prodaji građevinskog zemljišta gospodarske namjene i odluku o prodaji i raspisivanju javnog natječaja za prodaju građevinskog zemljišta gospodarske namjene u poduzetničkoj zoni u [adresa], str. spisa 8-3 do14-5, izvadak iz zemljišne knjige z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], fotografije priložene spisu, dopis Grada Požege od 15. svibnja 2023., Rješenje Područnog ureda za katastar Požega od 2.2.2022., Izvod iz katastarskog plana i popis koordinata, potvrdu PU za katastar Požega od 28.1.2022., rješenje zemljišno knjižnog odjela Općinskog suda u Požegi od 14. ožujka 2022., dopise tuženika Gradu Požegi , str. lista 40-3 do 41-4, preslika spisa predmeta za izdavanje građevinske dozvole Upravnog odjela za prostorno uređenje, graditeljstvo i zaštitu okoliša Požeško slavonske županije, str. spis 62-1, te ostale priloge i podneske spisu. Nadalje je sud saslušao svjedoka VM i tužitelja osobno u svrhu dokazivanja.

4.Nakon ovako provedenog dokaznog postupka sud je utvrdio da tužbeni zahtjev tužitelja nije osnovan.

5. Predmet spora je deklaratorni zahtjev na utvrđenje da je Kupoprodajni ugovor od 2. travnja 2021. KLASA: 944-01/21-01/6; URBROJ: 2177/01-01/01-21-7 sklopljen između parničnih stranaka, a kojim je tužitelj prodao tuženiku nekretnine označene kao k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica] upisane zk. ul. br. [broj ZK uloška] u k. o. [katastarska općina] raskinut, te zahtjev za brisanje uknjižbe prava vlasništva tuženika, uz uspostavu prijašnjeg zemljišnoknjižnog stanja. Uz tužbu je priložena jednostrana izjava o raskidu ugovora od strane Grada Požega od 15.svibnja 2023.

6. Članak 361.stavak 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine", broj: 35/05., 41/08., 125/11., 78/15. i 29/18. dalje: ZOO) propisuje da kada je ispunjenje obveze u određenom roku bitan sastojak ugovora, pa dužnik ne ispuni obvezu u tom roku, ugovor se raskida po samom zakonu, a prema stavku 2. istoga članka vjerovnik može održati na snazi Ugovor ako nakon isteka roka, bez odgađanja obavijesti dužnika da zahtijeva ispunjenje ugovora. Kada je vjerovnik zahtijevao ispunjenje, pa ga nije dobio u razumnom roku, može izjaviti da raskida ugovor (stavak 3. članak 361.ZOO-a).

7. Između parničnih stranaka nije sporno da je tuženik Kupoprodajnim ugovorom koji je sklopio sa tužiteljem 2.travnja 2021. kupio k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica] upisane zk. ul. br. [broj ZK uloška] u k. o. [katastarska općina] za kupovninu od 20.060,00 kuna, da je tuženik kupoprodajnu cijenu isplatio prodavatelju i da je stekao pravo vlasništva uknjižbom u zemljišnu knjigu.

8.Nije sporno niti da tuženik nije u skladu sa čl.6 predmetnog ugovora izvršio obveze iz kupoprodajnog ugovora odnosno započeo s radovima na izgradnji objekta najkasnije u roku dvije godine od dana zaključenja ovoga ugovora.

8.1.Naime, u čl.6 ugovora je ugovoreno da je kupac dužan na predmetnim nekretninama (sukladno dostavljenoj ponudi i Poslovnom planu) započeti s radovima na izgradnji objekta, najkasnije u roku dvije godine od dana zaključenja ovoga Ugovora, prije početka radova na izgradnji objekta registrirati tvrtku sa sjedištem na području Grada Požege, započeti obavljati gospodarsku djelatnost, najkasnije u roku od tri godine od dana zaključenja ovoga Ugovora. U čl.7. ugovora je ugovoreno da prodavatelj ima pravo na jednostrani raskid ovoga ugovora bez odgovornosti za štetu koja bi mogla nastati za kupca, ako kupac ne ispuni sve kriterije, uvjete i rokove navedene u članku 6. ovoga Ugovora. U slučaju neispunjenja kriterija, uvjeta i rokova iz članka 6. ovoga Ugovora, prodavatelj ima pravo na povrat kupljenih nekretnina bez obveze povrata sredstava uplaćenih po osnovi kupoprodajne cijene.

9. Nije sporno među strankama da tuženik nije započeo gradnju do dana podnošenja tužbe što je razvidno i iz priloženih fotografija u spisu, tako da nije bilo potrebe za provođenjem očevida na licu mjesta.

10. Međutim tuženik navodi da nije mogao izvršiti ugovorne obveze bez svoje krivnje. Nadalje navodi i da rok za ispunjenje ugovora nije bitan sastojak ugovora jer nije nedvosmisleno naveden rok za ispunjenje ugovora u čl.6 ugovora te da mu je tužitelj dužan dati novi primjereni rok za ispunjenje obveza.

11. Nije u pravu tuženik kada navodi da rok za ispunjenje ugovora nije bitan sastojak predmetnog ugovora.

11.1. Prema odredbi čl. 361. st. 4. ZOO-a rok je bitan sastojak ugovora kada su ugovorne strane predvidjele da će se ugovor smatrati raskinutim ako ne bude ispunjen u određenom roku, kao i onda kad je ispunjenje ugovora u određenom roku bitan sastojak ugovora po naravi posla. Dakle, rok će biti bitan sastojak ugovora ako je ugovorena raskidna klauzula - odredba ugovora kojom se ugovara raskid kao posljedica neispunjenja obveze u ugovorenom roku, a također i onda kada to nije ugovoreno ako ispunjenje ugovora u određenom roku bitan sastojak ugovora po prirodi posla. Uvidom u predmetni kupoprodajni ugovor čl. 7 razvidno je da je ugovorena raskidna klauzula jasno i nedvosmisleno. Tako je rok za ispunjenje bitan sastojak predmetnog ugovora. Tuženik tvrdi i da nije primio jednostranu izjavu o raskidu Grada Požega, međutim u spisu je priložena potpisana dostavnica od 15.5.2023. za koju tuženik tvrdi da na potvrdi o primitku nije njegov potpis, međutim u odnosu na navedeno nije predloženo grafološko vještačenje.

12. U prilog navoda da nije bio u mogućnosti ispuniti ugovornu obvezu propisanu čl.6 ugovora bez svoje krivnje, iz razloga što nije mogao ranije ishoditi građevinsku dozvolu, tuženik je u spis priložio rješenje Područnog ureda za katastar Požega od 2.2.2022. iz kojeg je vidljivo da je stranka SM podnio zahtjev za provedbu Geodetskog elaborata za evidentiranje stvarnog položaja pojedinačnih već evidentiranih katastarskih čestica na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], koji je izradio geodetski izvoditelj GEO GRUPA d.o.o. za geodetske poslove u svrhu ishođenja građevinske dozvole za formiranje nove građevinske čestice i izgradnju nove poslovne građevine. Površina katastarskih čestica izračunata je iz koordinata lomnih točaka novouređenih granica katastarskih čestica uz poštivanje površinskog kriterija, sukladno čl. 93.st.1. Zakona o državnoj izmjeri i katastru nekretnina ("Narodne novine", broj: 12/18), te se promjena površine ne smatra promjenom sastava zemljišno-knjižnog tijela. Uvidom u rješenje utvrđeno je da je promijenjena površina kč. br. [katastarska čestica] livada površine 1540 m2 u kč. br. [katastarska čestica] livada površine 1541m2, a kč. br. [katastarska čestica] oranica površine 466 m2 u kč. br. [katastarska čestica] livada površine 534m2.

12.1.Nadalje je priložena potvrda Područnog ureda za katastar od 28.1.2022.kojom je potvrđen gore navedeni geodetski elaborat.

12.2. Iz rješenja zemljišnoknjižnog odjela Općinskog suda u Požegi razvidno je da je pod br. Z 1008/2022 provedena ova promjena načina uporabe, raspis i usklađenje površine u zemljišnoj knjizi 14.ožujka 2022.

12.3. Tuženik je dopisom od 21.10.2021. poslao zahtjev Gradu Požega da mu izdaju tabularnu ispravu radi uknjižbe prava vlasništva po predmetnom ugovoru a u prilogu je dostavio dokumentaciju potrebnu za izdavanje akta o gradnji.

12.4. Razvidno je da je tuženik poslao obavijest Gradu Požega 3.3.2022. kako je parcele koje je kupio na natječaju uskladio u katastru i zemljišnoj knjizi jer nisu bile površinski ni smještajno usklađene, a isto je bio uvjet za ishođenje građevinske dozvole koju je po ugovoru obvezan imati i kojim moli naslov da uvaži navedeno kako ne bi došlo do raskida ugovora za koji nije kriv.

12.5. Tuženik je dostavio poziv Upravnog odjela za prostorno uređenje, graditeljstvo i zaštitu okoliša Požeško slavonske županije od 7.7.2022. kojim ga pozivaju na uplatu upravne pristojbe u postupku izdavanja građevinske dozvole, kao dokaz da je predao zahtjev za izdavanjem građevinske dozvole, te njihov dopis od 10.8.2022. kojim dostavljaju žalbu na izdano rješenje ( građevinski dozvolu) Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva, državne imovine, Uprava za nadzor, žalbe, razvoj informacijskog sustava i digitalizaciju, Sektor za nadzor rada nadležnih tijela, žalbe i zastupanje, Služba za žalbe.

12.6. Tuženik je dana 03.01.2023. dostavio Gradu Požega očitovanje na obaveze po kupoprodajnom ugovoru u kojemu navodi da je temeljem kupoprodajnog ugovora i obveza koje je preuzeo izvršio slijedeće radnje kao što su upis i ispravak parcele u katastru, upis vlasništva u gruntovnici, kao i ishođenje građevinske dozvole. Kako je po ugovoru obvezan otvoriti tvrtku i započeti sa gradnjom najkasnije do 01.04.2023. obavještava naslov kako se isto ne može izvršiti u roku po ugovoru, jer je na njegovu građevinsku dozvolu susjed iskazao žalbu II. tijelu Ministarstva graditeljstva. U kontaktu sa djelatnicima državne uprave Požeško slavonske županije dobio je informaciju da takav postupak može trajati od šest do dvanaest mjeseci, a i duže, te ovom prilikom moli za produženje roka obaveza iz ugovora na minimalno dvanaest mjeseci ili dok ne dobije pravomoćnu građevinsku dozvolu o čemu će ih obavijestiti. Navodi da bez pravomoćne građevinske dozvole gradnja objekta nije moguća, a on je temelj za sve preuzete obveze iz ugovora. Također otvaranje tvrtke je također nemoguće bez poslovnog prostora i sredstva za rad, a samim tim i zapošljavanje djelatnika.

13.Sud je pribavio spis s Upravnog odjela za prostorno uređenje, graditeljstvo i zaštitu okoliša Klasa: UP/I-361-03/22- 01/000060, URBROJ: 2177-07-01/2-22-0015 iz kojeg proizlazi točnost navoda tuženika da je protiv građevinske dozvole od 8.7.2022. investitora SM izjavljena žalba.

14. Svjedok VM, geodet, iskazao je da je njegova firma Geo grupa d.o.o. izradila geodetski elaborat i geodetsku situaciju stvarnog terena za potrebe ishođenja građevinske dozvole. Iskazao je da oni izrađuju situaciju stvarnog stanja terena kako je to propisano Zakonom o gradnji. Prethodno je sačinjen idejni projekt od strane firme Gaudi, kojim je bilo predviđeno spajanje i kč. br. [katastarska čestica] i kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u novu građevnu česticu i to spajanje će biti definirano u okviru građevinske dozvole i moguće će biti kada se ishodi građevinska dozvola odnosno kada postane pravomoćna. Oni u okviru situacije stvarnog stanja terena rade pripremni geodetski elaborat sukladno čl. 70 Zakona o gradnji kojim se uređuje međno stanje na terenu za svaku česticu i usklađuje grafički dio katastra i knjižni dio katastra odnosno površine predmetnih čestica u knjižnom dijelu katastara moraju proizaći iz njihovog oblika prikazanog na katastarskom planu. U konkretnom slučaju kč. br. [katastarska čestica] je imala površinu u knjižnom dijelu katastra i u gruntovnici 466 m[2] , međutim, njena stvarna površina kada su iskolčili među na terenu i pokazali susjedima iznosila je 534 m[2] i upravo tim prvim elaboratom koji je potvrđen u katastru 28.1. 2022. a u tom periodu projektant je radio svoj dio projekta arhitektonski dio, statiku, elektriku i sve drugo. Do toga datuma nisu bili pripremljeni svi dokumenti potrebni za ishođenje građevinske dozvole, odnosno nisu izdane potrebne suglasnosti nadležnih ureda. Sastavni dio glavnog projekta za građevinski dozvolu kojom se određuje oblik i veličina građevne čestice je između ostaloga kako je naveo geodetska situacija stvarnog stanja terena koja je sastavni dio geodetskog elaborata i potvrda Katastra da je izražen elaborat, a to je potvrda od 28.01.2022., zatim izrađuje se geodetska situacija građevinske čestice sa smještajem jedne ili više građevina na toj čestici na osnovu dostavljenih podataka od strane glavnog projektanta i popis koordinata lomnih točaka građevinske čestice koja se formira od ove dvije čestice iz kojih će proizaći tzv. gml. zapis građevne čestice. Bez usklađenja površina katastarskih čestica koje su oni uskladili gore navedenim pripremnim elaboratom nije bilo moguće ishođenje građevinske dozvole jer je to sve propisano čl. 70. Zakona o gradnji. Kada ga se pita odgovara da tuženik nakon što je zaključio ugovor sa Gradom Požega nije mogao pristupiti gradnji jer nije imao ni građevinsku dozvolu, ni projekat, odnosno nije bila formirana građevinska čestica od dvije katastarske čestice koje je tuženik kupio. Da bi ishodio građevinsku dozvolu i ostale potrebne dozvole i isprave i suglasnosti prvi korak je bio upravo pripremni geodetski elaborat koji je sačinila Geo grupa. Oni su kao Geo grupa angažirani od strane tuženika početkom 2021. godine. To zna jer je on još u svibnju 2021. godine projektantu dostavio mape i završnu zadnju mapu je dostavio u siječnju 2022., a to je smještaj građevine na građevinsku česticu, a morali su mu dostaviti i potvrdu Područnog ureda za katastar kojim je taj elaborat potvrđen. Ponovio je da niti projektant do tog trenutka 28.01.2022. nije prikupio sve potrebne suglasnosti, a što nije krivnja tuženika, već je obveza projektanta. Nema saznanja što se događalo nakon što je glavni projekt potvrđen u katastru jer njih dalje projektant, koji zapravo i vodi cijeli proces, nije kontaktirao. Kada je Grad prodao zemljište prodao je dvije čestice koje nisu bile spojene s tim da jedna nije bila površinski usklađena kako je već naveo tako da u trenutku prodaje ovo zemljište nije bilo spremno za početak gradnje a projektant je u projektu predvidio spajanje ovih čestica u novu građevinu česticu koja će biti definirana građevinskom dozvolom, a koje to do sada nisu bile.

15. Sud je saslušao u svrhu dokazivanja tuženika SM, koji je iskazao da je od Grada Požege kupio predmetne katastarske čestice, a namjera mu je bila izgraditi halu za proizvodnju i savijanje željeza. Iskazao je da je on svom ocu NM prepustio sav posao vezan za izgradnju predmetne hale i potrebne pripreme jer je on odgovoran za njihov obiteljski posao vezan za servis vozila tako da nije imao vremena baviti se ovim, a i njegov otac je iskusniji.

16. Tuženik je po punomoćniku na glavnoj raspravi održanoj 6.svibnja 2025. godine istakao da je u međuvremenu građevinska dozvola postala pravomoćna sredinom prošle godine. Tužitelj po punomoćniku je naveo da nema saznanja o istom te molio tuženika da dostavi građevinsku dozvolu tužitelju.

17. Iz provedenog postupka sud je utvrdio da je tuženik pristupio izradi geodetskog elaborata i geodetske situacije stvarnog terena za potrebe ishođenja građevinske dozvole odmah po kupoprodaji nekretnina. Naime iz iskaza mjernika VM iz Geo grupe proizlazi da su angažirani od strane tuženika početkom 2021. godine, dakle u vrijeme kada je zaključen i predmetni ugovor, a svjedok to zna jer je on još u svibnju 2021. godine projektantu dostavio mape te je završnu zadnju mapu dostavio u siječnju 2022. (smještaj građevine na građevinsku česticu, a morali su dostaviti uz navedenu dokumentaciju i potvrdu Područnog ureda za katastar kojim je taj elaborat potvrđen). Nadalje je utvrđeno i da je tuženik pristupio izradi građevinske dozvole, no da je na istu izjavljena žalba.

17.1. Dakle iz svega priloženog je razvidno da je tuženik poduzimao radnje koje su bile usmjerene na ispunjenje obveza iz ugovora kao što je izrada geodetskog elaborata i geodetske situacije stvarnog terena, izrada idejnog projekta građevine i ishođenje građevinske dozvole, dakle da je odmah započeo sa ishođenjem dokumentacije koja prethodi gradnji. Ne može se pripisati njegovoj odgovornosti trajanje postupaka pred javnim tijelima. Pri tome je u više navrata tuženik obavijestio tužitelja o radnjama koje poduzima i molio je produženje roka obaveza iz ugovora na što se tužitelj oglušio. Svjedok VM je jasno i nedvosmisleno iskazao da bez usklađenja površina katastarskih čestica koje su oni uskladili pripremnim elaboratom nije bilo moguće ishođenje građevinske dozvole jer je to sve propisano čl. 70. Zakona o gradnji. Iskazao je da tuženik nakon što je zaključio ugovor sa Gradom Požega nije mogao pristupiti gradnji jer nije imao ni građevinsku dozvolu, ni projekat, odnosno nije bila formirana građevinska čestica od dvije katastarske čestice koje je tuženik kupio. Da bi ishodio građevinsku dozvolu i ostale potrebne dozvole i isprave i suglasnosti prvi korak je bio upravo pripremni geodetski elaborat ( u okviru situacije stanja terena) koji je sačinila Geo grupa. Iz iskaza ovog svjedoka proizlazi da je bilo potrebno izraditi pripremni geodetski elaborat radi usklađenja grafičkog dijela katastra i knjižnog dijela katastra, odnosno da površine predmetnih čestica u knjižnom dijelu katastra moraju proizaći iz njihovog oblika prikazanog na katastarskom planu, a kč. br. [katastarska čestica] je imala površinu u knjižnom dijelu katastra i u gruntovnici 466 m[2] , međutim, njena stvarna površina kada su iskolčili među na terenu i pokazali susjedima iznosila je 534 m[2] što je trebalo uskladiti. Sud cijeni iskaz ovog svjedoka jasnim, logičnim i istinitim i u skladu sa pravilima geodetske struke. Iz iskaza saslušanog svjedoka proizlazi da zemljište kako ga je prodao tužitelj nije bilo spremno za početak gradnje.

18. Stoga prema ocjeni ovog suda tuženik je dokazao da je imao namjeru započeti izgradnju i ostvariti svrhu ugovora, ali zbog trajanja postupaka pred državnim tijelima i uopće trajanja postupaka koji prethode izdavanju građevinske dozvole na koje tuženik nije imao mogućnost utjecati, ne može se pripisati krivnji tuženika neispunjenje ugovorne obveze.

19.Stoga je sud odlučio kao u točki I izreke.

20. Svaka stranka snosi svoj trošak postupka jer tuženik nije tražio trošak postupka a uspio je u sporu.

21. Zbog svega iznesenog odlučeno je kao u izreci.

U Požegi, 29. svibnja 2025.

Sudac

Anamarija Kovačević Turac

Uputa o pravu na žalbu:

Protiv ove presude dozvoljena je žalba u roku od 15 dana od dana primitka prijepisa iste. Žalba se podnosi u tri istovjetna primjerka ovome sudu, a o istoj odlučuje županijski sud.

Dna:

1. Grad Požega, Trg Svetog Trojstva 1, Požega

2. NM, iz [adresa]