Republika Hrvatska

Županijski sud u Rijeci

Žrtava fašizma 7

51000 Rijeka

Poslovni broj Gž-574/2025-3

U I M E R E PU B L I K E H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Rijeci, u vijeću sastavljenom od sudaca, Brankice Malnar, predsjednice vijeća, Tajane Polić, članice vijeća i sutkinje izvjestiteljice i Alena Perhata, člana vijeća, u građansko pravnoj stvari 1-tužiteljice ČJ, OIB: [osobni identifikacijski broj], i 2-tužitelja IJ, OIB: [osobni identifikacijski broj], oboje iz [adresa], oboje zastupani po punomoćnicima iz odvjetničkog društva Vukić, Jelušić, Šulina i dr., odvjetnicima iz Rijeke, protiv 1-tužene JJ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i 2-tužene TJ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], 1-tužena osobno te 1 i 2-tužena kao zakonske nasljednice pok. GJ, zastupane po Florijanu Matiću, odvjetniku iz Rijeke, radi isplate i utvrđenja, odlučujući o žalbi tuženica podnesenoj protiv presude Općinskog suda u Rijeci, poslovni broj P-870/2024 od 24. veljače 2025., u sjednici održanoj 28. svibnja 2025.

p r e s u d i o  j e

Odbija se žalba tuženica kao neosnovana i potvrđuje presuda Općinskog suda u Rijeci, poslovni broj P-870/2024 od 24. veljače 2025.

Obrazloženje

1.Pobijanom je presudom usvojen tužbeni zahtjev radi utvrđenja da je raskinut Predugovor o prodaji nekretnina sklopljen 1. listopada 2008. (točka I. izreke), te je naloženo tuženicama da tužiteljima na ime dvostruke kapare isplate iznos od 26.000 eur sa zateznom kamatom tekućom od 30. listopada 2008. do isplate (točka II. izreke). O troškovima je postupka odlučeno u točki III. izreke na način da su tuženice obvezane tužiteljima naknadi troškove u visini od 6.394,53 eur.

2. Protiv navedene presude žale se tuženice pozivajući se na sve žalbene razloge propisane odredbom čl. 353. st. 1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj 53/91., 91/92., 11/99., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 84/08., 123/08., 57/11., 148/11., 25/13., 89/14., 70/19. i 80/22. dalje: ZPP) uz prijedlog da se uvaženjem žalbe prvostupanjska presuda preinači i odbije tužbeni zahtjev, a podredno ukine.

3. Tužitelji nisu odgovorili na žalbu.

4. Žalba nije osnovana.

5. Tuženice u žalbi tvrde da je ostvarena apsolutno bitna povreda iz odredbe čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP jer da su razlozi o odlučnim činjenicama nejasni, proturječni i nedostatni, pogotovo u odnosu na utvrđenje da 1. tuženica i njezin pok. suprug 2. tuženik nisu ispunili obveze preuzete Predugovorom budući iz rezultata dokaznog postupka slijedi suprotan zaključak. Ove se tvrdnje na prihvaćaju jer je sud prvog iznio dostatne razloge o svim činjenicama bitnim za presuđenje u okviru ocjene da je do raskida Predugovora došlo skrivljenim postupanjem 1. tuženice i pok. 2. tuženika koji su prešutili okolnost vođenja upravnog postupka inspekcijskog nadzora i bespravne nadogradnje zbog kojih su razloga tužitelji raskinuli Predugovor odbijajući kupiti stvar s pravnim nedostatkom. Kako presuda ne trpi od apsolutno bitnih povreda na koje se pozivaju žaliteljice, te ni jedne druge na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti u smislu odredbe čl. 365. st. 2. ZPP presudu je moguće ispitati.

6. Nisu ostvareni ni žalbeni razlozi pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primjene materijalnog prava.

7. Predmet spora predstavlja zahtjev radi utvrđenja da je Predugovor od 1. listopada 2008. raskinut i zahtjev radi povrata dvostruke kapare, pri čemu je dvojbeno koja od ugovornih strana odgovara za neispunjenje obveza iz Predugovora.

8. Nakon provedenog dokazanog postupka sud prvog stupnja utvrđuje:

- da su tužitelji s 1. tuženicom i 2. tuženikom, njezinim pok. suprugom koji je preminuo tijekom parnice, sklopili Predugovor 1. listopada 2008. koji po svojem sadržaju ima sve elemente propisane odredbom čl. 268. st. 1. do 3. Zakon o obveznim odnosima Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj 35/05. i 41/08. dalje: ZOO)

- da je u vrijeme sklapanja Predugovora 1. tužitelj bio poslovno odsutan pa je 2. tužiteljica kao njegova punomoćnica sklopila pravni posao i u njegovo ime čime je isti aktivno legitimiran na utuženje

- da je predmetom Predugovora bilo sklapanje kupoprodajnog ugovora za nekretninu-obiteljsku kuću u [adresa] koju su tužitelji kao kupci trebali steći u vlasništvo za cijenu od 131.000 eur

- da su sklapanjem Predugovora tužitelji platili kaparu od 13.000 eur te su se obvezali podmiriti preostali dio cijene od 118.000 eur najkasnije do 1. veljače 2009. odnosno i ranije po odobrenju kredita od strane banke a kojom bi se prilikom pristupilo sklapanju glavnog ugovora

- da su se tuženici obvezali predati nekretninu u posjed i vlasništvo izdavanjem tabularne isprave po isplati cjelokupne cijene

- da su prodavatelji u čl. 6. Predugovora jamčili kupcima da nekretnine ne postoje nikakva knjižna ili vanknjižna prava trećih osoba te ukoliko bi se utvrdilo suprotno prodavatelji su dužni kupcima nadoknaditi svaku štetu koju bi s tog osnova pretrpjeli

- da su tužitelji ubrzo nakon sklapanja Predugovora saznali kako kupaona i garaža nisu urisane u kopiju plana i nemaju građevinsku dozvolu, te da je po prijavi susjede pokrenut postupak inspekcijskog nadzora protiv tuženika zbog rušenja zida i izgradnje garaže (prilikom obilaska nekretnine s arhitektom a koje je informacije potvrdio i odvjetnik agencije za posredovanje s obzirom je nakon nastanka prijepora angažirao geodeta)

- da su stranke o prijepornim pitanjima pregovarale i nastojale riješiti problem na način da se snizi cijena, no u svojim se zahtjevima nisu približile i dogovor nije postignut

- da su tužitelji putem odvjetnika, punomoćnika u ovoj parnici, dopisom od 30. listopada 2008. izjavili raskid Predugovora i zatražili povrat dvostruke kapare pri čemu su kao razlog raskida naveli pravne nedostatke predmeta prodaje (nelegalne nadogradnje i postupak inspekcijskog nadzora)

- da iz iskaza 1. tuženice proizlazi kako ni u naknadnom roku ne bi bili otklonjeni pravni nedostaci čime tuženici kao prodavatelji nisu ispunili obvezu iz Predugovora „da je cijela nekretnina legalna, bez tereta i njihovu vlasništvu“ čime po stajalištu suda na tuženicima leži krivnja za raskid ugovora.

9. Stoga sud prvog stupnja u primjeni odredbi čl. 362. i 363. u svezi sa odredbom čl. 304. ZOO obvezuje 1. tuženicu i zakonske nasljednike 2. tuženika na povrat dvostruke kapare i usvaja tužbeni zahtjev radi utvrđenja prihvaćajući da je do raskida Predugovora došlo izjavom tužitelja od 30. listopada 2008. uslijed skrivljenog ponašanja prodavatelja.

10. Tuženici u žalbi pobijaju pravilnost utvrđenog činjeničnog stanja i primjene materijalnog prava uz tvrdnju da kao prodavatelji i ugovorna strana Predugovora nisu propustili izvršiti niti jednu od preuzetih obveza, naprotiv do raskida je Predugovora došlo krivnjom tužitelja kao kupaca koji nisu ispunili obvezu isplate kupoprodajne cijene. Smatraju kako predmet prodaje nije bio opterećen pravnim nedostacima, niti se time mogu smatrati okolnosti na koje se tužitelji pozivaju. Naime, u upravnom inspekcijskom postupku nije donesena odluka kojom bi se tuženicima naložila neka radnja, a što se tiče nadogradnji tvrde da u vrijeme sklapanja Predugovora nisu znali da bi se radilo o nelegalnoj gradnji, to tim više jer se radi o objektu starom preko 100 godina koji je naslijeđen i na kojem su poduzeli nadogradnju kupaonice i garaže u okviru postojećih gabarita nekadašnjih pomoćnih objekata.

11. Sve kada bi se i radilo o pravnim nedostacima smatraju da nije bilo osnove za usvajanje zahtjeva jer su stranke u čl. 6. Predugovora isključile odnosno ograničile odgovornost prodavatelja po osnovi pravnih nedostataka tako što su ugovorile da za slučaj postojanja knjižnih ili vanknjižnih prava trećih osoba prodavatelji kupcima odgovaraju za štetu. K tome da tužitelji kao kupci nisu pozvali tužitelje na otklanjanje nedostataka i u tu im svrhu ostavili razuma rok pa time da nisu ostvarene zakonske pretpostavke uslijed kojih bi Izjava tužitelja o raskidu Predugovora postigla valjani pravni učinak.

12. Pobija se i ocjena suda prvog stupnja u odnosu na opstojnost aktivne legitimacije 2. tužitelja jer da „specijalna punomoć“ po svojem sadržaju i formi (nije javnobilježnički ovjeren potpis 2. tužitelja) ne odgovara pretpostavkama za zasnivanje mandatnog odnosa.

13. Ovi se žalbeni navodi ne prihvaćaju.

14. Prije svega, za odgovoriti je žaliteljima kako je sud prvog stupnja pravilno ocijenio da je do raskida Predugovora došlo krivnjom tuženika koji ne spore, niti su ikada tijekom trajanja postupka sporili, da tužitelje kao kupce prilikom sklapanja Predugovora nisu izvijestili o vođenju upravnog postupka inspekcijskog nadzora, niti o izvršenim nadogradnjama. Tuženici su nastojali otkloniti odgovornost na razne načine od toga da su nadogradnje poduzete prije 1968. g. (a utvrđeno je da nisu jer su o tome svjedočili NJ arhitekt i ABC odvjetnik agencije za nekretnine koji su izrijekom iskazali da u kopiji plana iz 1968. nema urisanih nadograđenih objekata, kao što ih nema ni danas) do toga da nisu bili svjesni da bi se radilo o nelegalnoj gradnji koju su poduzeli oko 2000., pa do toga da bi se radilo o beznačajnom ili manjem nedostatku koji ne bi trebao utjecati na valjanost Predugovora, te ako bi i utjecao da je Predugovorom isključena odgovornost prodavatelja.

15. Iskazi tuženika proturječni su i usmjereni su otklanjanju vlastite odgovornosti jer istovremeno o istoj činjenici (vremenu nadogradnje) iskazuju na dijametralno različit način, a k tome i priznaju da imaju namjeru pokrenuti postupak legalizacije. Za razliku od iskaza tužitelja koji su potvrđeni iskazima saslušanih svjedoka, dok svjedokinja TJ, sada 2. tuženica potvrđuje da su roditelji nudili opciju „da eventualno poduzmu korake radi legalizacije“. Dakle, iz nesporne činjenice da tuženici nisu obavijestili tužitelje o vođenju postupka i poduzetoj nadogradnji, njihova držanja tijekom pregovora koji su prethodili raskidu Predugovora kada su pristali na sniženje cijene i stavljali prijedloge radi pokretanja postupka legalizacije nadogradnji, ovaj sud ne prihvaća žalbenu tvrdnju o navodnom neznanju tuženika o nelegalnoj gradnji. Pri čemu nije odlučan naziv akta kojim se odobrava građenje (građevinska ili lokacijska dozvola) već je odlučno da je taj akt izostao. Stoga se ni ova žalbena tvrdnja ne prihvaća jer su tuženici sukladno načelu savjesnosti i poštenja iz odredbe čl. 4. ZOO bili dužni izvijestiti tužitelje o svim okolnostima slučaja kako bi oni kao potencijali kupci na temelju svih dostupnih informacija donijeli odluku imaju li želju kupiti kuću za 131.000 eur opterećenu pravnim nedostacima. Prodavatelji nisu ti koji odlučuju umjesto kupaca je li predmet prodaje odgovarajući.

16. Utoliko su tuženici ne obavještavajući tužitelje kao potencijalne kupce o ovim okolnostima prekršili temeljno načelo obveznog prava, a koje ima biti ugrađeno u svaki ugovorni odnos, jer se nisu pridržavali savjesnosti i poštenja prilikom sklapanja Predugovora, pa sad bez osnove u žalbi tvrde da su ispunili sve obveze preuzete Predugovorom.

17. K tome, pravilno je sud prvog stupnja ocijenio da vođenje inspekcijskog postupka i nelegalna nadogradnja predstavljaju pravne nedostatke predmeta prodaje u smislu odredbe čl. 430. i 436. ZOO. Odredbom je čl. 436. ZOO propisano da prodavatelj odgovara kad postoje posebna ograničenja javnopravne naravi koja kupcu nisu bila poznata, ako je prodavatelj za njih znao ili je znao da se mogu očekivati, a nije ih kupcu saopćio. Nije sporno da tužitelji nisu znali za ove nedostatke jer im tuženici iste nisu saopćili, a pravilno je utvrđeno da su tuženici za iste znali odnosno u najmanju su ruku mogli očekivati da se mogu pojaviti kao problem u ugovornom odnosu stranaka. Stoga su sve žalbene tvrdnje usmjerene na otklanjanje značaja pravnog nedostatka bez osnove i ne prihvaćaju se. Kao šte se ne prihvaćaju tvrdnje da bi stranke čl. 6. Predugovora u smislu odredbe čl. 435. ZOO ograničile ili isključile odgovornost prodavatelja za pravne nedostatke.

18. U citiranoj su odredbi Predugovora tuženici kao prodavatelji jamčili da nekretnina nije opterećena knjižnim ili vanknjižnim pravima i teretima trećih osoba. Ovdje se ne radi o teretima trećih osoba, već o posebnoj situaciji predviđenoj čl. 435. ZOO koja se odnosi na javnopravna ograničenja, što bez daljnjeg predstavljaju postupci koje se vode u vezi nadzora gradnje ili se imaju pokrenuti zbog legalizacije nezakonito izgrađene građevine. Stoga nema govora da bi tom ugovornom odredbom bila isključena odgovornost za pravne nedostatke iz čl. 435. ZOO kako se to u žalbi neosnovano tvrdi.

19. Jednako tako, ne stoje ni žalbeni navodi u kojima se tvrdi kako Izjava o raskidu ne bi bila valjana jer da tužitelji nisu obavijestili tuženike o nedostatku i nisu im ostavili razuman rok u smislu čl. 431. ZOO da oslobode stvar od nedostataka. Prije svega, tužitelji su izvijestili tuženike o pravnim nedostacima jer nije sporno da su o tom problemu stranke razgovarale i bile na sastanku u agenciji za nekretnine kojom su prilikom bili prisutni i svi svjedoci saslušani u ovom postupku i potvrdili te navode. U odnosu na razuman rok za otklanjanje nedostataka sud je prvog stupnja u primjeni odredbi čl. čl. 362. i 363. ZOO ocijenio iskaz 1. tuženice te zaključio kako se iz njezina držanja ne bi dalo zaključiti da bi u razumnom roku nekretnina bila oslobođena od pravnih nedostataka. Žalbom se pobija ovo utvrđenje uz navod da iz dokaznog postupka slijedi kako 1. tužiteljica nije ostavila razuman rok za otklanjanje nedostataka.

20. Na ovo valja odgovoriti kako je sud prvog stupnja pravilno ocijenio, a uzimajući u obzir ponašanje tuženika tijekom sklapanja ugovora i kasnije tijekom vođenja pregovora oko rješenja problema (tuženici su prema iskazu kćeri bili eventualno spremni pokrenuti postupak legalizacije), te prirodu pravnog nedostatka, kako se iz držanja tuženika ne bi moglo zaključiti da bi u razumnom roku oslobodili nekretninu od pravnog nedostatka. Naime ovdje je u pitanju vođenje upravnih postupaka na čije trajanje tuženici ne mogu utjecati, a niti mogu garantirati ishod tih postupaka. Stoga se ostaje nepoznato koji bi to vrijeme imalo predstavljati razuman rok čime po mišljenju ovog suda dolazi u primjenu i odredba čl. 268. st. 6. ZOO. Tom je odredbom propisano da predugovor ne obvezuje ako su se okolnosti od njegova sklapanja toliko izmijenile da ne bi bio sklopljen da su takve okolnosti postojale u to vrijeme. Iz držanja tužitelja ne proizlazi da su bili spremni čekati na ishod upravnih postupaka (mjesecima, a vjerojatnije više godina) i prihvatiti neizvjesnost budućeg rješenja, čime se bez daljnjeg radi o bitno izmijenjenim okolnostima, koje su doduše postojale u vrijeme sklapanja Predugovora, ali za njih tužitelji nisu znali čime se ima uzeti da se radi o novim okolnostima prema citiranoj odredbi ZOO.

21. Neosnovani su i žalbeni navodi o nedostatku legitimacije na strani 2. tužitelja s obzirom je isti opunomoćio 1. tužiteljicu za sklapanje Predugovora u onom obliku u kojem je Predugovor sastavljen (pisani oblik bez ovjere potpisa od strane javnog bilježnika) i na ročištu radi saslušanja dodatno odobrio sve radnje svoje punomoćnice. Time je isti bio ugovornom stranom i ima pravo zajedno sa 1. tužiteljicom postavljati zahtjev radi povrata dvostruke kapare.

22. Svi ostali žalbeni navodi predstavljaju vlastitu analizu dokaznog postupka, dok je sud pravilno odbio saslušati nove kupce i vlasnike predmetne nekretnine jer isti nisu bili sudionicima odnosa stranaka čime ne mogu svjedočiti o činjenicama koje su odlučne za presuđenje. Prijedlog da svjedoče o tome kako stvar nema nedostatka predstavlja pravnu ocjenu i nije pridržana za svjedoke nego sud. Jednako tako, sud nije uzeo u obzir dopunski iskaz 1. tužiteljice i na njemu nije temeljio odluku te je za to dao razloge u pobijanoj presudi obrazlažući kako je omaškom propustio pozvati na 1. tuženicu na saslušanje. U toj situaciji nije bilo potrebe da sud analizira iskaz 1. tužiteljice kako to predlažu žalitelji, a niti taj iskaz sve kada bi se analizirao može dovesti do povoljnijeg ishoda ovog spora za tuženike.

23. Slijedom je svega narečenog pravilno usvojen tužbeni zahtjev radi utvrđenja da je ugovor raskinut danom Izjave tužitelja o raskidu do kojeg je došlo krivnjom tuženika, te su tuženici u smislu zakonske odredbe čl. 304. st. 2. ZOO i ugovorne odredbe iz čl. 6. Predugovora dužni vratiti dvostruku kaparu jer su tu opciju tužitelji zakonom ovlašteni izabrati. Zatezna je kamata također pravilno suđena danom raskida Predugovora u smislu čl. 29. ZOO.

24. Iz navedenih je razloga žalba tuženika odbijena i presuda suda prvog stupnja potvrđena sukladno odredbi čl. 368. st. 1. ZPP, kao i odluka o troškovima postupka na koje žalitelji u žalbi ne stavljaju prigovora a žalbeni sud u smislu odredbe čl. 365. st. 2. ZPP kod odluke o trošku ne pazi na pravilnu primjenu materijalnog prava. Odluka o trošku pravilno je utemeljena na odredbama čl. 154. i 155. ZPP, te odredbama Odvjetničke tarife.

25. O žalbenom trošku nije odlučivano jer tuženici nisu postavili takav zahtjev.

U Rijeci 28. svibnja 2025.

Predsjednica vijeća

Brankica Malnar