REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: 83 P-7100/2022-36

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sucu toga suda Blaženki Butigan Matić, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari I tužitelja NLJB iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], i II tužiteljice NLJ iz [adresa], 84171 Baierbach, OIB: [osobni identifikacijski broj], oboje zastupani po punomoćniku Tomislavu Mrazu, odvjetniku iz Zagreba, protiv tuženika Republike Hrvatske, OIB:52634238587, zastupana po zakonskom zastupniku Općinskom državnom odvjetništvu, Građansko upravni odjel, radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave, zaključene dana 04. travnja 2025. u prisutnosti zamjenice punomoćnika tužitelja Petre Šapine. odvjetnice i zakonskog zastupnika NL, zamjenika OGDO, dana 28. svibnja 2025.,

p r e s u d i o  j e

I./ Nalaže se tuženiku REPUBLIKA HRVATSKA, OIB: 52634238587 isplatiti I tužitelju RLJB iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], i II tužiteljici RLJ iz [adresa], 84171 Baierbach, OIB: [osobni identifikacijski broj] na ime zaštićene najamnine iznos od 11.240,05 EUR sa zakonskom zateznom kamatom tekućom na niže navedene iznose i to na:

iznos od 317,28 EUR od 31.10.2019. pa do isplate

iznos od 317,28 EUR od 31.11.2019. pa do isplate

iznos od 317,28 EUR od 30.12.2019. pa do isplate

iznos od 325,50 EUR od 31.01.2020. pa do isplate

iznos od 325,50 EUR od 29.02.2020. pa do isplate

iznos od 325,50 EUR od 31.03.2020. pa do isplate

iznos od 329,41 EUR od 30.04.2020. pa do isplate

iznos od 329,41 EUR od 31.05.2020. pa do isplate

iznos od 329,41 EUR od 31.06.2020. pa do isplate

iznos od 325,93 EUR od 30.07.2020. pa do isplate

iznos od 325,93 EUR od 31.08.2020. pa do isplate

iznos od 325,93 EUR od 30.09.2020. pa do isplate

iznos od 336,30 EUR od 31.10.2020. pa do isplate

iznos od 336,30 EUR od 31.11.2020. pa do isplate

iznos od 262,22 EUR od 30.12.2020. pa do isplate

iznos od 262,22 EUR od 31.01.2021. pa do isplate

iznos od 262,22 EUR od 28.02.2021. pa do isplate

iznos od 262,22 EUR od 31.03.2021. pa do isplate

iznos od 278,69 EUR od 30.04.2021. pa do isplate

iznos od 278,69 EUR od 31.05.2021. pa do isplate

iznos od 278,69 EUR od 31.06.2021. pa do isplate

iznos od 283,90 EUR od 30.07.2021. pa do isplate

iznos od 283,90 EUR od 31.08.2021. pa do isplate

iznos od 283,90 EUR od 30.09.2021. pa do isplate

iznos od 292,55 EUR od 31.10.2021. pa do isplate

iznos od 292,55 EUR od 31.11.2021. pa do isplate

iznos od 292,55 EUR od 30.12.2021. pa do isplate

iznos od 324,06 EUR od 31.01.2022. pa do isplate

iznos od 324,06 EUR od 28.02.2022. pa do isplate

iznos od 324,06 EUR od 31.03.2022. pa do isplate

iznos od 339,49 EUR od 30.04.2022. pa do isplate

iznos od 339,49 EUR od 31.05.2022. pa do isplate

iznos od 339,49 EUR od 30.06.2022. pa do isplate

iznos od 356,05 EUR od 31.07.2022. pa do isplate

iznos od 365,05 EUR od 31.08.2022. pa do isplate

iznos od 356,05 EUR od 30.09.2022. pa do isplate,

sve to do 31.12.2022. godine po prosječnoj kamatnoj stopi na stanja kredita odobrenih za razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunatoj za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za tri postotna poena, od 01.01.2023. do 29.12.2023. godine po stopi u visini koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30.12.2023. godine do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, koja teče od dospjelosti svakog pojedinog iznosa pa do isplate, sve u roku od 15 dana.

II./ Nalaže se tuženiku REPUBLIKA HRVATSKA, OIB: 52634238587 isplatiti I tužitelju RLJB iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], i II tužiteljici RLJ iz [adresa], 84171 Baierbach, OIB: [osobni identifikacijski broj] naknadi prouzročeni parnični trošak od 2.830,58 EUR zajedno sa zakonskom zateznom kamatom počev od 28. svibnja 2025. do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku 15 dana.

III./ Odbija se tuženik sa zahtjevom za naknadu parničnog troška u cijelosti.

Obrazloženje

1. Tužitelji u tužbu navode kako su vlasnici niže opisane nekretnine, svaki u 1/2 dijela: odgovarajući suvlasnički dio nekretnine – najamna stambena zgrada u [adresa], uključujući zemljište i zajedničke dijelove zgrade, sagrađene na zk.č.br. 5033/31, površine 145,7 čhv ili 524m2 upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (1. suvlanički dio s neodređenim omjerom – E-1), neodvojivo povezano s vlasništvom posebnog dijela nekretnine, u naravi dvosoban stan sa sporednim prostorijama u prvom katu nalazeći se sa stubištem lijevo; Predmetni stan ima površinu od 48,05 m2. Pokojna RL je kao najmodavac sa JL, kao zaštićenim najmoprimcem, sklopila dana 22. svibnja 1997. godine Ugovor o najmu stana opisanoga u točki I. tužbe s ugovorenim iznosom mjesečne najamnine od 42,46 kn, dok je pravni prednik zaštićenog stanara bila EL (nositelj stanarskog prava) koja je u svezi predmetnoga stana sklopila Ugovor o korištenju stana, dana 3.IV.1968. godine sa stambenim poduzećem Stanoinvest, te je JL u evidenciju naplate unesen nalogom GSKG-a od 16. prosinca 1997. godine. Nakon smrti N – RL je predmetni su stan, a s njime i prava i obveze vezane uz isti stekli tužitelji temeljem Rješenja o nasljeđivanju Općinskog građanskog suda u Zagrebu br: O-1564/14, UPP-OS20/17 od 29. listopada 2017. godine. Tužiteljima (i njihovom pravnom predniku) zaštićeni najmoprimac je na ime zaštićene najamnine uplaćivao iznose zaštićene najamnine u iznosu od 42,46 kn/5,64 EUR mjesečno, a od 12. mjeseca 2020. godine iznos mjesečne zaštićene najamnine usklađen je s iznosom pričuve te danas navedeni iznos najamnine iznosi 600,62 kn/79, 72 EUR, odnosno 12,50 kn/1,66 EUR po m2 površine. Sukladno odredbi čl. 36. Zakona o najmu stanova (dalje: Zakon), ako se izmjeni propis iz čl. 7. Zakona, zaštićeni najmoprimac je dužan plaćati tu najamninu bez izmjene ugovora, na temelju izračuna najmodavca. Zaštićeni najmoprimac je tužiteljima podmirio sav iznos razlike od iznosa od 42,46 kn / 5,64 EUR do iznosa od 600,62 kn / 79,72 EUR (za period od 12/2020 do dana podnošenja tužbe) te im trenutno plaća iznos od 600,62 kn / 79,72 EUR mjesečno na ime zaštićene najamnine. Prema podacima Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove, prosječna mjesečna tržišna najamnina za stan koji se po površini, opremljenosti i površini može usporediti s predmetnim stanom (površine 48,05 m2): za 2019. godinu iznosi 364,69 EUR (7,59 EUR/m2) odnosno 2.713,11 kn, za 2020. godinu iznosi 372,86 EUR (7,76 EUR/m2) odnosno 2.773,89 kn, a za 2021. godinu iznosi 393,52 EUR (8,19 EUR/m2) odnosno 2.927,59 kn. Dakle, na dan sklapanja ugovora o najmu (22. svibnja 1997. godine) srednji tečaj DEM za HRK iznosio je 1 DEM = 3,5687 HRK, a u trenutku zamjene DEM za EUR dana 01. ožujka 2002. godine, 1 EUR = 1,95583 DEM. Na dan zamjene DEM za EUR, srednji tečaj HNB-a bio je 1 EUR = 7,4395 HRK. Stoga tužitelji u konkretnom slučaju trpe štetu zbog izgubljene dobiti u vidu razlike od plaćene zaštićene najamnine do tržišne najamnine jer nisu u mogućnosti dati predmetni stan u najam po tržišnim cijenama. U periodu od listopada 2019. godine zaključno s rujnom 2022. godine za predmetni stan trpe štetu i to: za 2019. godinu u iznosu od 2.713,11 kn / 360,09 EUR, umanjeno za iznos od 42,46 kn / 5,64 EUR = 2.670,65 kn / 354,46 EUR mjesečno, odnosno za period od listopada do prosinca (3 mjeseca) ukupno 8.011,95 kn / 1.063,37 EUR; za 2020. godinu u iznosu od 2.773,89 kn / 368,16 EUR, umanjeno za iznos od 42,46 kn / 5,6 EUR za period od 01-11/2020 = 2.731,43 kn/ 362,52 EUR mjesečno, odnosno za period od siječnja do studenog (11 mjeseci) ukupno 30.045,73 kn / 3.987,75 EUR, a za period prosinca 2020. u iznosu od 2.773,89 kn / 368,16 EUR, umanjeno za iznos od 600,62 kn / 79,72 EUR što iznosi ukupno 2.173,27 kn/ 288,44 EUR, odnosno sveukupno za period od 01-12/2020 u iznosu od 32.219,00 kn / 4.276,20 EUR; za 2021. godinu u iznosu od 2.927,59 kn / 388, 56 EUR, umanjeno za iznos od 600,62 kn/ 79,72 EUR = 2.326,97 kn / 308,84 EUR mjesečno, odnosno za period od siječnja do prosinca (12 mjeseci) ukupno 27.923,64 kn / 3.706,10 EUR; obzirom za 2022. godinu još nisu dostupni podaci, šteta se određuje prema iznosima najma iz 2021. godine i to u iznosu od 2.927,59 kn / 388,56 EUR, umanjeno za iznos od 600,62 kn / 79,72 EUR = 2.326,97 kn / 308,84 EUR mjesečno, odnosno za period od siječnja do rujna (9 mjeseci) iznosi ukupno 20.915,73 kn / 2.775,99 EUR, što sveukupno iznosi 89.070,32 kn / 11.821,66 EUR. Tužitelji zadržavaju pravo specificirati tužbeni zahtjev vezano za potraživanje na ime naknade štete nakon što se službenim putem pribave podaci o prosječnoj visini najamnine za 2022. godinu. Tužitelji ističu kako je presudom Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu u predmetu Statileo protiv RH broj 12027/10. od 10. srpnja 2014. godine utvrđeno da RH čini povredu prava vlasništva vlasnicima stanova koji imaju zaštićene najmoprimce. To je presudom, koja je postala konačna utvrđeno da službeno određeni iznosi zaštićene najamnine ne predstavljaju realnu mjesečnu naknadu za korištenje stana vlasnika čiji se stanovi nalaze u takvom režimu jer spomenuta naknada gotovo ne omogućava prihod njegovim vlasnicima. Obzirom na navedeno te na činjenicu da je RH potpisnik Konvencije o ljudskim pravima i temeljnim slobodama iz 1997. godine (RH ratificirala Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda i Protokola broj 1, 4, 6, 7, 11 uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda ( Narodne novine – Međunarodni ugovori broj 18/97) te ista čini unutarnji dio pravnog poretka RH od 5. studenoga 1997. godine) koja tužiteljima jamči Ustav RH a također i na obvezujuću presudu Suda za ljudska prava u Strassbourgu, očito je da su tužiteljima uskraćena vlasnička i temeljna ljudska prava i to od 10. srpnja 2014. godine do danas a razmjerno je očekivano da će isto trajati i još neko vrijeme. Tužitelji smatraju da sukladno stajalištu Europskog suda za ljudska prava imali pravo na naknadu mjesečne razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine svog stana koju gubi od momenta ratifikacije EU konvencije za zaštitu ljudskih prava i sloboda jer zakonsko rješenje vrijeđa odredbe članka 1. Protokola 1. Konvencije. Tužitelji smatraju kako je vidljivo da usred kršenja ljudskih prava, prava vlasništva u smislu određivanja slobodno ugovorene odnosno ekonomske najamnine od strane RH, postoji razlika u novčanom iznosu koju su dobila odnosno trebali dobiti na ime najamnine. Tužitelji smatraju kako imaju pravo na naknadu mjesečne razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine i to za 3 godine od dana podnošenja zahtjeva za mirno rješenje spora tuženiku. U prilogu tome govori i sudska praksa gdje je pravomoćnom sudskom presudom Općinskog građanskog suda u Zagrebu P-1543/16 od 02.07.2018. godine, preinačene presudom Županijskog suda u Zagrebu br. Gž- 1506/18 od 11. prosinca 2019. godine, utvrđeno da najmodavac ima pravo na naknadu razlike najamnine za period unatrag 3 godine od dana utuženja. Tužitelji su se tuženiku, u smislu članka 186.a Zakona o parničnom postupku, obratili dana 22. rujna 2022. godine sa zahtjevom za mirno rješavanje spora, no tuženik se do dana podnošenja ove tužbe nije očitovao na zahtjev tužitelja. Slijedom navedenog, a prema konačnom zahtjevu iz podneska od 09.12.2024. tužitelji potražuje od tuženika isplatu iznosa od 11.240,05 EUR na ime razlike vrijednosti najamnine sa zateznom kamatom na pojedine iznose do isplate, kao i parnični trošak sa zateznom kamatom od presuđenja do isplate.

2. U odgovoru na tužbu tuženik navodi kako predmetnom tužbom tužitelji potražuju naknadu štete tvrdeći da je, kao posljedica primjene Zakona o najmu stanova (NN br. 91/96 i dr., dalje ZNS), nerazmjerno ograničena u izvršavanju prava vlasništva u pogledu svoje nekretnine koju u naravi predstavlja stan ukupne pov. 72,30 m2 u zgradi u [adresa], na k. č. br. [katastarska čestica], kuća broj 125 i dvorište upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]. Naime, tužitelji smatra da je, sukladno odredbama ZNS, bila dužna predmetni stan dati u najam sa zaštićenom najamninom, odnosno znatno ispod tržišne vrijednosti najma zbog čega trpi štetu u visini razlike između zaštićene najamnine i tržišne vrijednosti najma. Tužbeni zahtjev neosnovan je u cijelosti obzirom tužena smatra da nije ispunjena osnovna pretpostavka odgovornosti za štetu, a to je protupravnost jer samo donošenje zakona ne predstavlja protupravnu radnju za koju bi tužena trebala odgovarati. Prvenstveno tužena predlaže dostaviti pravni osnov temeljem kojeg je JL stekao status zaštićenog najmoprimca, odnosno da dostavi dokaz temeljem čega je isti uveden u evidenciju naplate Gradskog stambenog komunalnog gospodarstva, obzirom da tužbi prileži jedino Ugovor o korištenju stana od 1968. godine EL iz kojeg ne proizlazi da bi JL bio član obiteljskog domaćinstva EL . Nadalje, prema saznanjima tužene, u trenutku stupanja na snagu Zakona o najmu stanova 5. studenog 1996. zaštićeni je najmoprimac bio vlasnik useljive vikend kuće u [adresa], površine 10 čhv i dvorište 90 čhv, upisano u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Tuženik nadalje ističe kako nisu ispunjeni uvjeti da navedeni zaštićeni najmoprimac plaća zaštićenu najamninu. Odredbom čl. 7. st. 2. Zakona o najmu stanova propisano da se zaštićena najamnina određuje na temelju, među ostalim, i platnih mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca, a imajući u vidu da je za stjecanje prava na zaštićenu najamninu potrebno je da potencijalni zaštićeni najmoprimac, kao i članovi njegovog kućanstva, budu osobe lošijeg imovnog stanja, koje stoga imaju pravo primiti stan u najam po cijeni znatno nižoj od tržišne. U tom smislu, tuženik ističe kako je zaštićeni najmoprimac ML ostvaruje primanja od cca 112.000,00 kn godišnje i to od 2019. godine, stoga se ne može smatrati da isti spada u kategoriju koja opravdava plaćanje zaštićene najamnine u smislu čl. 7. st. 2. ZNS-a. Radi potpunog utvrđenja platnih mogućnosti obiteljskog domaćinstva predlaže se saslušati zaštićenog najmoprimca. Ističe se da je tužbeni zahtjev postavljen u iznosu za koji nema temelja u pozitivnim propisima pa niti u praksi Europskog suda za ljudska prava. Tužiteljica neosnovano potražuje naknadu štete do punog iznosa tržišne najamnine. Iz utvrđenja ESLJP-a u presudi „Statileo" uopće ne slijedi zaključak prvostupanjskog suda da vlasnici stanova imaju pravo naknade štete do punog iznosa tržišne najamnine. Baš suprotno, u predmetu Statileo protiv RH, Europski sud za ljudska prava sasvim je jasno izrazio stav da država ima puno i neosporeno pravo ograničiti pravo vlasništva, ali to mora činit u razumnoj mjeri, kojom se postiže pravična ravnoteža između interesa vlasnika stana i zaštićenog najmoprimca. Tako se u citiranoj odluci ESLJP u odlomku 140. navodi: „Sud je mnogo puta naveo da u područjima kao što je stanovanje države nužno imaju široku slobodu procjene (...) u pogledu izbora mjera i njihove provedbe. Državna kontrola nad iznosima najamnine jedna je od takvih mjera i njezina primjena često može dovesti do značajnih smanjenja iznosa najamnine koju je moguće zaračunati (vidi, npr., ranije citirani predmet Mellacher i drugi,§ 45.; ranije citirani predmet R, § 223 ..." Dakle, država ima pravo posegnuti za mjerom kontrole najamnina, ako je to učinjeno u javnom interesu – što ovdje nedvojbeno jest slučaj, jer je institut zaštićene najamnine propisan upravo kao instrument pomoći socijalno ugroženim kategorija građana i ranijim nositeljima stanarskog prava. Iz tog razloga, tužitelja nije ovlaštena potraživati naknadu štete do tržišne najamnine - tada bi se u cijelosti osporilo pravo države da ograniči prava vlasništva u javnom interesu. Da je visina tužbenog zahtjeva potpuno nerazmjerna standardima samog Europskog suda za ljudska prava izraženim u odluci u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske, razvidno je i u onom dijelu gdje je podnositelju zahtjeva na ime naknade štete dosuđen iznos od svega 8.200,00 eura za razdoblje od čak 9 godina trajanja zaštićenog najma (V. odlomak 158 presude.) Međutim, ako bi naslovljeni sud ipak prihvatio zahtjev tužitelja za isplatu tržišnog iznosa najamnine, tada je svakako potrebno navedeni iznos najamnine umanjiti za iznos poreza koji bi tužitelj bio dužan platiti za iznajmljivanje iste nekretnine. Tužena također ističe da je tužitelj imao pravo uskladiti visinu zaštićene najamnine sukladno Zakonu o izmjenama i dopunama Zakona o najmu odnosno istu u razdoblju od 2019. – 2020. godine naplaćivati u povećanom iznosu. Tužena također upućuje da prilikom utvrđivanja visine najamnine treba uzeti u obzir i stanje nekretnine imajući na umu da je u ožujku 2020. godine Zagreb pogodio jaki potres. Slijedom navedenog predlaže se odbiti tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti.

3. U dokaznom postupku sud je izvršio uvid u Ugovor o najmu stana od 22.05.1997. (list 8-10 spisa), presliku Ugovora od 03.04.1968. (list 12-14 spisa); presliku Naloga za unošenje vlasnika stana u evidenciju naplkate od 16.12.1997. (list 15 spisa), presliku Rješenja o nasljeđivanju O-2996/88 od 31.10.1988. iza pok. HL (list 16-18 spisa), presliku Rješenja o nasljeđivanju O-1564/17 od 29.10.2017. iza pok. JLJ (list 20-22 spisa), presliku zahtjeva punomoćnik tužitelja Gradskom uredu za imovinske pravne poslove Grada Zagreba za dostavu podataka o prosječno slobodno ugovorenoj najamnini sa povratnicom (list 24-30 spisa), izvod iz sudske prakse (list 32-55 spisa), izvadak iz Zemljišne knjige za zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 86-87 spisa), (list 6-7, 37-41, 64-68 spisa), službenu bilješku o uvidu u podatke o visini dohodaka i primitaka (list 66-67 spisa), izvadak iz Zemljišne knjige za zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 68-69 spisa), Ugovor o najmu stana od 22.05.1997. (list 84-86 spisa),

4. Nadalje proveden je dokaz građevinskim vještačenjem po stalnom sudskom vještaku dipl. ing. Dariu Šereru (list 109-159 spisa), te saslušanjem I tužitelja i svjedoka ČL (list 101-102 spisa)

5. Cijeneći rezultate dokaznog postupka kako cjelokupnog, tako i svakog pojedinačno, a na osnovi čl. 8. Zakona o parničnom postupku (NN br. 53/91., 91/92., 112/99., 117/03., 88/05., 84/08, 96/08., 123/08. i 57/11. i 25/13) ovaj sud je došao do uvjerenja da je tužbeni zahtjev tužitelja u cijelosti osnovan.

6. Kako su vlasnici niže opisane nekretnine, svaki u 1/2 dijela: odgovarajući suvlasnički dio nekretnine – najamna stambena zgrada u [adresa], uključujući zemljište i zajedničke dijelove zgrade, sagrađene na zk.č.br. 5033/31, površine 145,7 čhv ili 524m2 upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (1. suvlanički dio s neodređenim omjerom – E-1), neodvojivo povezano s vlasništvom posebnog dijela nekretnine, u naravi dvosoban stan sa sporednim prostorijama u prvom katu nalazeći se sa stubištem lijevo; Predmetni stan ima površinu od 48,05 m2.

7.Iz Ugovor o najmu od 22. svibnja 1997. godine (list 8-10 spisa proizlazi kako je isti zaključen između N – RL kao najmodavca i JL, kao zaštićenog najmoprimca predmet kojeg je najam stana u [adresa] u [adresa], na prvom katu, koji se sastoji od 2 sobe i kuhinje, površine 48,05 m2, te da zajmoprimac ima pravo u zgradi koristiti se zajedničkim prostorijama, uređajima i zemljištem i to predsoblje i WC sa stanarkom PL, s ugovorenim iznosom mjesečne najamnine od 42,46 kn.

8. Iz Ugovor o korištenju stana, od 3.IV.1968. godine (list 12-14 spisa) proizlazi da je pravni prednik zaštićenog stanara EL (kao nositelj stanarskog prava) isti zaključila sa stambenim poduzećem Stanoinvest, dok je iz Naloga GSKG-a od 16. prosinca 1997. godine (list 15 spisa) razvidno kako je zaštićeni najmoprimac JL u evidenciji naplate evidentiran kao obveznik plaćanja naknade od 01.12.1997.

9. Iz Rješenja o nasljeđivanju Općinskog građanskog suda u Zagrebu br: O- 1564/14, UPP-OS20/17 od 29. listopada 2017. godine iza pok. N RL (list 20-22 spisa) razvidno je kako su tužitelji kao nasljednici stekli suvlasništvo predmetnog stana, a s njime i prava i obveze vezane uz isti.

10. Iz podataka Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove od 16.09.2022. (list 24 spisa) razvidno je kako prosječna mjesečna tržišna najamnina za stan koji se po površini, opremljenosti i površini može usporediti s predmetnim stanom (površine 48,05 m2): za 2019. godinu iznosi 364,69 EUR (7,59 EUR/m2) odnosno 2.713,11 kn, za 2020. godinu iznosi 372,86 EUR (7,76 EUR/m2) odnosno 2.773,89 kn, a za 2021. godinu iznosi 393,52 EUR (8,19 EUR/m2) odnosno 2.927,59 kn. Dakle, na dan sklapanja ugovora o najmu (22. svibnja 1997. godine) srednji tečaj DEM za HRK iznosio je 1 DEM = 3,5687 HRK, a u trenutku zamjene DEM za EUR dana 01. ožujka 2002. godine, 1 EUR = 1,95583 DEM. Na dan zamjene DEM za EUR, srednji tečaj HNB-a bio je 1 EUR = 7,4395 HRK

11. U svom logičnom i životnom iskazu kojeg sud u cijelosti prihvaća jer je suglasan prilazećoj dokumentaciji i iskazu svjedoka I tužitelj navodi njegova majka umrla 2017. te je od iste naslijedio predmetni stan. Imao je saznanja da u stanu živi danas prisutan svjedok kao zaštićeni najmoprimac još od II sv. rata. II tužiteljica je njegova sestra te su oni suvlasnici predmetnog stana, a koja je taj suvlasnički dio također naslijedila od njihove pokojne majke. U kući također živi njegova rođakinja koja od zaštićenog najmoprimca prima simbolični iznos najamnine, a kojim iznosom plača troškove pričuve Ne zna o kojem je iznosu riječ. U 11. mj. 2022 zaštićeni najmoprimac je napustio posjed stana, te mu je predao ključeve stana. Računi su uredno dolazili na njegovo ime te može reći da je zaštićeni najmoprimac uredno podmirio troškove.

12. U svom logičnom i životnom iskazu kojeg sud u cijelosti prihvaća jer je suglasan prilazećoj dokumentaciji i iskazu I tužitelja svjedok JL navodi kako je 1997. stekao status zaštićenom najmoprimca temeljem ugovora o zaštićenoj najamnini zaključenog sa tadašnjom vlasnicom čijeg imena se ne sjeća. On je potpisom zapisnika o primopredaji krajem listopada 2022. godine vratio predmetni stan u posjed vlasnici. Plaćao je mjesečni iznos najamnine u visini od cca 100,00 kn, a taj iznos je plaćao jednoj gospođi koja živi u istoj kući, a rodbinski je povezana sa tužiteljima.

13. U ovom postupku sud je najprije pregledom izvatka iz zemljišne knjige utvrdio da su suvlasnici predmetne nekretnine tužitelji, a iz ranijih rješenja, te konačno iz ugovora o najmu stanova sa zaštićenom najamninom priloženih spisu, te iz iskaza saslušanog svjedoka i I tužitelja utvrdio da je u stan tužitelja živio kao zaštićeni najmoprimci ČL do studenog 2022. kada je napustio posjed predmetnog stana.

14. Iz iskaza I tužitelja i svjedoka sud nije mogao utvrditi koji točni iznos je zaštićeni najmoprimac platio njihovoj prednici i samim tužiteljima u utuženom periodu, no u tužbi

15. Tužitelji čine nespornim kako je njima (i njihovom pravnom predniku) zaštićeni najmoprimac na ime zaštićene najamnine uplaćivao iznose zaštićene najamnine u iznosu od 42,46 kn/5,64 EUR mjesečno, a od 12. mjeseca 2020. godine iznos mjesečne zaštićene najamnine usklađen je s iznosom pričuve, te danas navedeni iznos najamnine iznosi 600,62 kn/79, 72 EUR, odnosno 12,50 kn/1,66 EUR po m2 površine.

16. Također navode kako sukladno odredbi čl. 36. Zakona o najmu stanova (dalje: Zakon), ako se izmjeni propis iz čl. 7. Zakona, zaštićeni najmoprimac je dužan plaćati tu najamninu bez izmjene ugovora, na temelju izračuna najmodavca, te da je zaštićeni najmoprimac tužiteljima podmirio sav iznos razlike od iznosa od 42,46 kn / 5,64 EUR do iznosa od 600,62 kn / 79,72 EUR (za period od 12/2020 do dana podnošenja tužbe) te im trenutno plaća iznos od 600,62 kn / 79,72 EUR mjesečno na ime zaštićene najamnine, a tuženik tijekom postupka ne dokazuje da je tužiteljima plaćano više, a u smislu čl. 219. i 221.a. ZPP-a.

17. Među strankama je nesporno kako su se tužitelji obratili tuženiku sa zahtjevom za mirno rješenje spora 22.09.2022., u koji je sud izvršio uvid (list 25 spisa).

18. U ovom postupku među strankama je sporno imaju li tužitelji pravo na isplatu razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine u utuženom iznosu.

19. Odredbom čl. 30 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br. 91/96, 68/98, 137/99,22/00,73/00, 129/00, 114/01,79/06,141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17 u daljnjem tekstu ZV-a) propisano je da je pravo vlasništva stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svojeg nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima. U čl. 31. st. 1. Zakona o najmu stanova (NN br. 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20 u daljnjem tekstu ZNS) propisano je da vlasnik stana i osoba koja je do stupanja toga zakona imala stanarsko pravo na tom stanu, te je stupanjem na snagu toga zakona stekla status najmoprimca, sklapaju ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme, s time da najmoprimac za to vrijeme ima pravo ugovoriti zaštićenu najamninu.

20. Člankom 13. ZNS propisano je da je vlasnik stana dužan održavati stan koji se daje u najam dok je člankom 7. ZNS propisano da se zaštićena najamnina određuje na temelju uvjeta i mjerila koje utvrđuje Vlada Republike Hrvatske. Prema čl. 56. i čl. 57. st. 1. Zakona o porezu na dohodak (NN br. 115/16, 106/18 i 121/19) dohotkom od imovine i imovinskih prava smatra se razlika između primitka po osnovi najamnine, zakupnine, iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima i organiziranja kampova, primitka od vremenskog ograničenog ustupa autorskog prava, prava industrijskog vlasništva i drugih imovinskih prava, primitka od otuđenja nekretnina i imovinskih prava i izdataka koji su poreznom obvezniku u poreznom razdoblju nastali u svezi s tim primitcima. Kod dohotka od imovine na temelju najma ili zakupa pokretnina i nekretnina priznaju se izdaci u visini 30% od ostvarene najamnine ili zakupnine.

21. Prema citiranim odredbama, dohodak od imovine predstavlja razliku između mjesečne najamnine i izdataka u visini od 30% na koji iznos se obračunava porez na dohodak sukladno čl. 62. Zakona o porezu na dohodak i to po stopi od 12% godišnje. Člankom 1045. i čl. 1046. Zakona o obveznim odnosima (NN br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22 i 155/23, u daljnjem tekstu ZOO-a) propisano je da tko drugome prouzroči štetu dužan je naknaditi je ako ne dokaže da je šteta nastala bez njegove krivnje kao i da je šteta umanjenje nečije imovine (obična šteta), sprječavanje njezina povećanja (izmakla korist) i povreda prava osobnosti (neimovinska šteta).

22. Članak 134. Ustava Republike Hrvatske (NN 56/90, 135/97, 113/00, 28/01, 76/10, 5/14 u daljnjem tekstu Ustav RH) propisuje da međunarodni ugovori koji su sklopljeni i potvrđeni u skladu s Ustavom i objavljeni, a koji su na snazi, čine dio unutarnjega pravnog poretka Republike Hrvatske, a po pravnoj su snazi iznad zakona.

23. Iz svega navedenog proizlazi da je uvođenjem ograničenja za vlasnike stanova sa zaštićenim najmoprimcima došlo do miješanja u njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda ("NN međunarodni ugovori", br. 18/97. i 6/99, u daljnjem tekstu Konvencija) kojim je miješanjem tužene vlasnicima nekretnina u kojima žive zaštićeni najmoprimci nametnut nerazmjeran i prekomjeran individualni teret, dok s druge strane u zakonodavstvu ne postoje nikakva procesna jamstva koja bi omogućila postizanje pravedne ravnoteže između interesa vlasnika takvog stana / takvih stanova i zaštićenog najmoprimca. Dakle, tužitelji kao vlasnici stanova predmetni stane nisu mogli iznajmiti na tržištu u utuženom periodu čime bi ostvarili tržišnu najamninu s obzirom da je njemu živila osoba koja je po propisima bivše države stekla stanarsko pravo te su Zakonom o najmu stanova utvrđeni zaštićenim najmoprimcima s kojim je zaključen ugovor o najmu stana, a visinu najamnine ugovoren u visini zaštićene najamnine kako je to propisivao Zakon o najmu stanova te je takav postupak tuženika prilikom donošenja Zakona o najmu stanova Europski sud za ljudska prava u Strasbourgu u dvije svoje presude i to Statileo protiv [adresa] te F i drugi protiv Republike Hrvatske, utvrdio kao pretjerano miješanje u pravo vlasništva vlasnika stana, čime je povrijeđen čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju o zaštiti ljudskih prava i temeljnih sloboda iz kojih presuda proizlazi da država ima pravo miješati se u mirno uživanje vlasništva kada su u pitanju stambeni odnosi, međutim zakonsko ograničenje najamnine na način da ona bude višestruko manja od tržišne predstavlja pretjerano miješanje koje se ne može opravdati i pritom nije postojala pravedna raspodjela socijalnog i financijskog tereta koji je nastao kao posljedica reforme u stambenom sektoru te iz navedenih presuda ESLJP u Strasbourgu proizlazi da hrvatske vlasti bez obzira na široku slobodu procjene nisu postigle potrebnu ravnotežu između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava podnositelja i zbog toga je ESLJP u Strasbourgu u svojoj odluci Statileo protiv Republike Hrvatske podnositelju zahtjeva dosudio materijalnu štetu od 8.200,00 EUR-a koja predstavlja upravo razliku između visine zaštićene najamnine i visine najamnine koju bi ostvario na tržištu. Nadalje, odluke ESLJP kojima je utvrđena povreda Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda i pridružujućih Protokola obvezatne su za sve sudove u Republici Hrvatskoj i djeluju prema svima, a ne samo prema podnositelju zahtjeva kako je to jasno izraženo i u odluci broj U-I-745/1999 od 8.11.2000. (NN br. 112/00.) Ustavnog suda RH u kojoj je zauzeo načelno ustavnopravno stajalište da svaka nesuglasnost nacionalnog zakona s Konvencijom ujedno znači i nesuglasnost nacionalnog zakona s načelom vladavine prava propisanim čl. 3., načelom ustavnosti i zakonitosti propisanim čl. 5. i načelom pravnog monizma nacionalnog i međunarodnog prava propisanim čl. 134. Ustava RH i koji smatra da izvršenje presuda ESLJP u kojima je utvrđena povreda Konvencije treba razumjeti u prvom redu kao izvršenje međunarodne ugovorne obveze koju je Republika Hrvatska kao ugovorna stranka prihvatila ratifikacijom Konvencije i priznavanjem jurisdikcije Europskog suda u svim predmetima koji se tiču tumačenja i primjene Konvencije. Kako je presudom Statileo protiv Republike Hrvatske ESLJP zauzeo jasno pravno stajalište da je odredbama Zakona o najmu stanova izvršeno miješanje države u pravo vlasništva vlasnika stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci i da je to miješanje bilo pretjerano, odnosno da time nije postignuta potrebna ravnoteža između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava vlasnika stanova, proizlazi da je tim odlukama utvrđeno pravo vlasnika stanova da od Republike Hrvatske potražuju naknadu materijalne štete koja se sastoji iz razlike u visini zaštićene najamnine, koju su primali kroz određeno razdoblje, i tržišne najamnine koju bi ostvarili iznajmljivanjem tih stanova na tržištu, a ratifikacijom Konvencije o zaštiti ljudskih prava tužena se obvezala primjenjivati ju, a to znači i postojeće propise uskladiti s preuzetim međunarodnim obvezama, sukladno čl. 141. Ustava RH koji propisuje da međunarodni ugovori koji su sklopljeni i potvrđeni u skladu s Ustavom i objavljeni, a koji su na snazi, čine dio unutarnjeg pravnog poretka RH, a po pravnoj su snazi iznad zakona i čija primjena je vidljiva i u stavu Vrhovnog suda RH koji navodi :"Prema pravnom shvaćanju ovog suda zbog povrede Ustavom i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva, Republika Hrvatska je dužna vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci naknaditi štetu i vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, a i pravo na pravičnu novčanu naknadu za neimovinsku štetu. (Rev 2364/16 od 19. prosinca 2018.).

24. U odnosu na prigovor tuženika koji se tiče imovinskih prilika JL, tužitelji ističu kako je isti u cijelosti neosnovan i to prvenstveno iz razloga što se podaci koji se odnose na vremensko razdoblje 2020. i 2021. godine ni u kojem slučaju nisu mjerodavni, potrebno je navesti kako ove okolnosti nisu od važnosti za predmet spora i takvo tumačenje potvrdio je i Županijski sud u Rijeci: ..."Neovisno o prednjem, neutemeljenim drži ovaj sud žalbene tvrdnje tuženice u dijelu u kojem se ističe da prvostupanjski sud nije utvrdio kako je tužiteljica stekla u vlasništvo prijeporni stan (pozivajući se pri tome na stajališta izražena u odlukama Vrhovnog suda RH poslovni broj Rev x 207/2017, te Rev x 968/2016). Isto tako da je bilo potrebno utvrditi platne mogućnosti najmoprimca UL i članova njenog obiteljskog domaćinstva (pozivajući se na stajališta izražena u odluci Ustavnog suda RH poslovni broj U-III- 604/2016, te odluci Vrhovnog suda RH poslovni broj Rev 448/2012), kao da li UL i njeni potomci imaju stan u koji bi se mogli useliti, da li tužiteljica ima svoje potomke koje bi mogla smjestiti u predmetni stan, te shodno tome provesti test razmjernosti između prava tužiteljice i UL. Protivno ocjeni tuženice, okolnosti na koje tuženica upire, prema prosudbi ovog suda, nisu pravno relevantne za odluku o osnovanosti tužbenog zahtjeva tužiteljice, a odluke na koje se tuženica poziva, po ocjeni ovog suda nisu primjenijive na konkretan slučaj, budući se ne radi o identičnoj činjeničnoj situaciji, pa shodno tome, ni stajališta iznesena u tim odlukama, ne mogu biti pravno odlučna za ishod ovog postupka..". (Županijski sud u Rijeci, Gž-1506/18, od 11.12.2019.)

25. Također, u cijelosti je neutemeljeno osporavanje visine potraživanja, odnosno osporavanje da bi tužiteljima pripadala razlika između tržišne najamnine i one najamnine koja se ostvaruje kao zaštićena. Tijekom postupka tuženik ističe prigovor i na konačno uređeni tužbeni zahtjev, i to u dijelu koji se odnosi na razdoblje od 1. listopada 2019. do 30. studenog 2020. u kojem je visina zaštićene najamnine utvrđena prema Ugovoru o najmu stana od 22. svibnja 1997. u visini stanarine koju je najmoprimac kao raniji stanar plaćao do stupanja na snagu Zakona o najmu stanova („Narodne novine“, broj 91/96., 48/98., 66/98., 22/06., 68/18., 105/20. - dalje: ZNS), 5. studenog 1996. godine, navodeći kako sukladno čl. 34. ZNS do sklapanja ugovora o najmu stana ili do donošenja presude koja zamjenjuje taj ugovor ili do iseljenja iz stana, korisnici stana dužni su plaćati naknadu za korištenje stana u visini stanarine koju su za taj stan plaćali do stupanja na snagu ZNS, a koja naknada se smatra predujmom najamnine. S obzirom daje između pravne prednice tužitelja i zaštićenog najmoprimca sklopljen Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 22. svibnja 1997., tužitelji odnosno njihova pravna prednica imali su pravo i dužnost od sklapanja Ugovora o najmu stana jednom godišnje izraditi izračun visine zaštićene najamnine sukladno odredbama članka 7. ZNS i sukladno odredbama Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine („Narodne novine“, broj 91/96. i 117/05. - dalje: Uredba), a u utuženom razdoblju tužitelji su imali pravo izraditi i izračun povećane zaštićene najamnine prema odredbama članka 28.a ZNS koje su bile u primjeni od 1. rujna 2018. do 25. rujna 2020., te na temelju tih izračuna zaštićene najamnine od najmoprimca naplatiti iznose najamnine sukladno važećim propisima, a isto proizlazi iz odredbi točke IV.B Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 22. svibnja 1997. Nadalje navodi kako su tužitelji i njihova pravna prednica zbog vlastitog propusta od sklapanja Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom 1997. sve do kraja studenog 2020. od najmoprimca primali predujam najamnine u iznosu od 5,64 EUR (42,46 kn), umjesto iznosa zaštićene najamnine koje su imali pravo izračunati i primati sukladno odredbama ZNS i Uredbe, za razliku između iznosa koji su tužitelji primali i iznosa najamnine koje su imali pravo primati nije odgovoran tuženik, jer se ta razlika ne može dovesti u uzročno posljedičnu vezu s postupanjem ili propuštanjem tuženika, već isključivo s propuštanjem tužitelja i njihove pravne prednice, slijedom čega ta razlika predstavlja njihov doprinos vlastitoj šteti.

26. Naime, tuženik ovakvim prigovorima nastoji nametnuti shvaćanje koje je protivno stajalištu Vrhovnog suda RH prema kojem: …Republika Hrvatska je dužna vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci naknaditi štetu. Vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, a i pravo na pravičnu novčanu naknadu za neimovinsku štetu. (Rev-2364/2016-3, od dana 19.12.2018).

27. Isto tako nije u pravu tuženik kada tvrdi da nisu ispunjene pretpostavke odgovornosti za štetu. Iz Odluka Županijskog suda u Šibeniku Gž-5654/2020-2, od 24. svibnja 2021. godine proizlazi: ... Kod takvog stanja stvari pogrešan je stav prvostupanjskog suda da tužiteljima pripada „pravična naknada“ u visini 50% tržišne cijene najma, koja je naknada svakako veća od zaštićene najamnine koju primaju, pa shodno tom stavu prvostupanjski sud utvrđuje iznos tržišne najamnine, te polovinu tog iznosa, umanjenog za iznos zaštićene najamnine dosuđuje tužiteljima za razdoblje tri godine prije pokretanja ovog postupka… Prema pravnom shvaćanju ovog suda, a koje je identično shvaćanju izraženom i u odluci Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj Rev-2364/2016-3 od 19. prosinca 2018. godine, zbog povrede Ustavom i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva, Republika Hrvatska je dužna vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci naknaditi štetu u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine… Stoga je prvostupanjski sud pogrešno postupio kada je tužiteljima kao naknadu štete dosudio polovinu iznosa utvrđene tržišne najamnine… Stoga, protivno stajalištu prvostupanjskog suda, u konkretnom slučaju postoji odgovornost tuženice, jer postojeći zakonodavni okvir dovodi do povrede zaštićenog prava Konvencijom na štetu tužitelja kao vlasnika nekretnine time što je onemogućen u pravu korištenja nekretnine i ostvarivanju prihoda iz svoje imovine, radi čega tužitelj trpi štetu u visini razlike između tržišne najamnine koju bi ostvario i najamnine koju prima od zaštićenog najmoprimca. (Županijski sud u Varaždinu, Gž- 29/2017-2, 01.listopada 2018) .

28. Dakle, Vrhovni sud RH i županijski sudovi, u više su svojih odluka zauzeli shvaćanje da je Republika Hrvatska u obvezi naknaditi štetu vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci.

29. Stoga je jasno kako nije osnovan prigovor tuženika o tome da ne bi bile ispunjene pretpostavke odgovornosti za štetu i to konkretno protupravnost postupanja.

30. Kako je utvrđeno da je tuženik uvođenjem instituta tzv. zaštićenog najmoprimca kroz odredbe ZNS-a i Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine propustio istim odredbama ostvariti pravednu ravnotežu općeg interesa zajednice i pojedinačnog prava tužitelja, to su tužitelji pretrpjeli imovinsku štetu uslijed činjenice da je u utuženom razdoblju bili spriječeni naplatiti najamninu za svoje nekretnine - stanove u visini slobodno ugovorene, tržišne vrijednosti najamnine u tom razdoblju, dakle tuženik je zbog povrede Ustavom i Konvencijom zajamčenih prava vlasništva dužan tužiteljima u čijem je stanu živio zaštićeni najmoprimci naknaditi štetu u iznosu razlike između zaštićene najamnine i tržišne najamnine za utuženi period, sve sukladno čl. 1045. i čl. 1046. ZOO-a.

31. Slijedom navedenog tuženik je u obvezi tužiteljima, kao suvlasnicima stana u kojem je živio zaštićeni najmoprimac, naknaditi imovinsku štetu koju su tužitelji pretrpjeli uslijed činjenice da je u spornom razdoblju od listopada 2019. do rujna 2022., bili onemogućeni naplatiti najamninu za svoju nekretninu/ stan, te je i nakon tog perioda onemogućen, a u visini slobodno ugovorene/tržišne vrijednosti, pri čemu nisu dužni dokazivati da bi tu nekretninu/stan iznajmila i ostvarila dobit u visini tržišne najamnine jer bi se na taj način od vlasnika tražilo da dokaže nemoguće s obzirom da zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva istu nije niti mogao iznajmljivati (tako i Vrhovni sud Republike Hrvatske, Rev 2364/16 od 18. siječnja 2018.).

32. Iz vještva dipl. ing. Daria Šerera proizlazi da procjena vrijednosti najamnine nekretnine se izrađuje na temelju općih vrijednosnih odnosa na tržištu nekretnina na dan vrednovanja i stanja nekretnine na dan kakvoće. Opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina obuhvaćaju cjelinu okolnosti koje su mjerodavne za oblikovanje cijene nekretnine na dan vrednovanja, pri uobičajenom poslovnom kretanju ponude i potražnje kao što su opća gospodarska situacija, tržište kapitala te gospodarski i demografski razvoj područja. Na osnovu položaja, zemljišnoknjižnog i katastarskog stanja, te stanja katastarske čestice, kako je u ovom elaboratu navedeno, najprikladniji postupak za utvrđivanje tržišne vrijednosti najamnine prema Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/2015) i Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/2015) jest poredbeni postupak. Poredbeni se postupak, u pravilu, primjenjuje prigodom utvrđivanja tržišne vrijednosti najamnine nekretnina koje su međusobno slične, iz istoga ili usporedivoga cjenovnog bloka i realizirane unazad četiri godine, a među ostalim primjenjuje se za utvrđivanje tržišne vrijednosti najamnine ovog tipa nekretnine. Procijenjena tržišna vrijednost najamnine prema zadatku Suda za nekretninu, stan u upisan u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], ZK tijelo I – 1. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-1), na adresi [adresa], za razdoblje od 31. listopada 2019. godine do 30. rujna 2022. godine, iznosi 14.079,65 EUR.

33. Ovaj sud u cijelosti je prihvatio vještvo dipl. ing. Daria Šerera kao i njegovu pisanu dopunu usmeno očitovanje kao objektivno i stručno prema pravilima građevinske struke te je vještak jasno obrazložio da s obzirom na činjenicu da nije predložen uviđaj na liscu mjesta da je nalaz i mišljenje u skladu sa zadatkom suda sačinio pod pretpostavkom prosječnog nivoa uređenosti i opremljenosti, te dao jasan izračun tržišne vrijednosti predmetne nekretnine i time visinu tržišne najamnine za utuženo razdoblje, a Obilježja svih nekretnina koje su korištene za poredbenu metodu prilikom procjene tržišne vrijednosti najamnine u smislu adrese, starosti, orijentacije, površine i cjenovnog bloka u skladu sa Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/2015) i Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/2015) su razvidne iz izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena dostavljene od strane Službe za vrednovanje nekretnina Grada Zagreba, te uzimajući u obzir da navedeno vještvo stranke nisu imale prigovora.

34. Kako su međutim tužitelji u međuvremenu uredili tužbeni zahtjev na način da je visina tržišne najamnine određena prema nalazu i mišljenju vještaka Daria Šerera od 2. prosinca 2024., te je ista umanjena za porezna davanja sa čime se suglasio tuženik, dok je visina zaštićene najamnine za razdoblje od 1. listopada 2019. do 30. studenog 2019. određena u iznosu od 5,64 EUR (42,46 kn) prema visini naknade navedenoj u Ugovoru o najmu stana od 22. svibnja 1997., a za razdoblje od 1. prosinca 2020. do 30. rujna 2022. visina zaštićene najamnine određena je u iznosu od 79,72 EUR (600,62 kn) prema visini troškova zajedničke pričuve, te da konačno uređenim tužbenim zahtjevom tužitelji zahtijevaju naknadu štete u ukupnom iznosu od 11.240,05 EUR zajedno s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama tekućim od svakog posljednjeg dana u mjesecu do isplate, a tuženik je djelomično osporio konačno uređeni tužbeni zahtjev, i to u dijelu koji se odnosi na razdoblje od 1. listopada 2019. do 30. studenog 2020. u kojem je visina zaštićene najamnine utvrđena prema Ugovoru o najmu stana od 22. svibnja 1997. u visini stanarine koju je najmoprimac kao raniji stanar plaćao do stupanja na snagu Zakona o najmu stanova („Narodne novine“, broj 91/96., 48/98., 66/98., 22/06., 68/18., 105/20. - dalje: ZNS), 5. studenog 1996. godine, ovaj sud , sud odluku o visini zahtjeva nije temeljio na nalazu i mišljenju vještaka, niti provodio očevid, a imajući u vidu kako tuženik u konačnici nije imao primjedbi na metodologiju izračuna razlike iznosa u najamnini sačinjen prema tim podacima i umanjen za izdatke, poreze i prireze prema podnesku tužitelja od 09.12.2024.

35. Imajući u vidu gore navedene podatke sud je kao relevantno utvrdio da su tužitelji na ime zaštićene najamnine do 12. mjeseca 2020. primali iznos od 42,46 kn mjesečno, a nadalje iznos od 600,62 kn mjesečno, a da je slobodno ugovorena/tržišna najamnina u razdoblju od 10-12 mjeseca 2019. iznosila 358,45 EUR, od siječnja do ožujka 2020. 367,58 EUR7mj, od travnja do lipnja 2020. 371,91 EUR/mj, od srpnja do rujna 2020. 368,06 EUR/mj, od listopada do prosinca 2020. 379,56 EUR/mj, od siječnja do ožujka 2021. 379,56 EUR/mj, od travnja do lipnja 2021. 397,85 EUR/mj, od srpnja do rujna 2021. 403,62 EUR/mj, od listopada do prosinca 2021. 413,23 EUR/mj, od siječnja do ožujka 2022. 440,14 EUR/mj, od travnja do lipnja 2022. 456,96 EUR/mj, te od srpnja do rujna 2022. 475,70 EUR/mj slijedom čega ukupna razlika između slobodno ugovorene/tržišne i zaštićene najamnine umanjeno za izdatke, poreze i prireze za to razdoblje iznosi od 10-12 mjeseca 2019. iznosila 951,84 EUR, od siječnja do ožujka 2020. 976,50 EUR, od travnja do lipnja 2020. 988,22 EUR, od srpnja do rujna 2020. 977,79 EUR, od listopada do prosinca 2020. 934,82 EUR, od siječnja do ožujka 2021, 786,66 EUR, od travnja do lipnja 2021. 836,07 EUR, od srpnja do rujna 2021. 851,70 EUR, od listopada do prosinca 2021. 877,65 EUR, od siječnja do ožujka 2022. 972,18 EUR, od travnja do lipnja 2022. 1.018,47 EUR, te od srpnja do rujna 2022. 1.068,15 EUR, slijedom čega ukupna razlika između slobodno ugovorene/tržišne i zaštićene najamnine umanjeno za izdatke, poreze i prireze za utuženo razdoblje iznosi 11.240,05 EUR, pa je odlučeno kao u izreci ove presude pod točkom I.

36. Nadalje, na tako utvrđeni iznos najamnine tužitelju pripada zatezna kamata koja po ocjeni ovoga suda teče na svaki pojedini mjesečni iznos jer se šteta sastoji upravo od razlike zaštićene najamnine i tržišne najamnine za svaki pojedini mjesec i obveza naknade takve štete smatra se dospjelom u trenutku nastanka te štete, sve na temelju odredbe članka čl. 1086. ZOO-a u svezi s čl. 29. ZOO-a, pa je slijedom svega navedenog, odlučeno je kao u točkama I. izreke.

37. Stopa zatezne kamate na dosuđeni iznos utvrđena je sukladno odredbi čl. 29. st. 2. ZOO-a, a u smislu čl. 1089. ZOO-a, od 1. kolovoza 2015. i to do 31. prosinca 2022. sukladno odredbi čl. 3. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o obveznim odnosima NN br. 78/15.), a od 01. siječnja 2023. do isplate sukladno čl. 29. st. 2. Zakona o izmjeni Zakona o obveznim odnosima (NN br.114/22) i Uredbi o izmjeni Zakona o obveznim odnosima (NN br. 156/22).

38. Obzirom su u cijelosti uspjeli u sporu tužiteljima je u cijelosti dosuđen parnični trošak i to: za sastav tužbe 200,00 EUR, za sastav podneska od 20.03.2023., 25.10.2023., 08.11.2023. 09.12.2024. 200,00 EUR za svaki podnesak, te pristup na ročište 10.04.2024., 02.07.2024., 04.04.2025. 200,00 EUR za svako ročište, ukupno 1.600,00 EUR uvećano za 25% PDV-a u iznosu od 400,00 EUR, a na osnovi Tbr. 7., Tbr. 8., Tbr. 9. i Tbr. 42. Tarife o nagradama i naknadi za rad odvjetnika, te trošak sudske pristojbe za tužbu u iznosu od 165,91 EUR i presudu u iznosu od 164,67 EUR, a sukladno Zakona o sudskim pristojbama. (NN br. 74/95, 57/96, 137/02, 26/03, 125/11, 112/12 i 157/13,110/15 i 118/18, u daljnjem tekstu: ZSP), kao i trošak građevinskog vještačenja od 500,00 EUR.

39. Visinu troškova zastupanja sud je dosudio imajući u vidu vrijednost predmeta spora i vrijednost boda Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika u vrijeme poduzimanja pojedine parnične radnje.

40. Slijedom navedenog tužiteljima je sukladno čl. 154. st. 1. i čl. 155., trošak parničnog postupka dosuđen u ukupnom iznosu od 2.830,58 EUR, dok je tuženik zbog gubitka spora odbijen sa zahtjevom za naknadu parničnog troška, pa je stoga u pogledu parničnog troška stranaka odlučeno kao u izreci ove presude pod točkom I i II.

41. O zateznim kamatama na trošak parničnog postupka tužitelja odlučeno je na osnovi odredbe čl. 27. st. 3. Ovršnog zakona (NN br. 57/96., 29/99., 194/05. i 88/05.) i čl. 29. st. 2. Zakon o izmjeni Zakona o obveznim odnosima (NN 114/22) i Uredbi o izmjeni Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine br. 156/22), a počev od donošenja ove presude, tj. dana 28. svibnja 2025. do isplate.

U Zagrebu, dana 28. svibnja 2025

Sudac:

Blaženka Butigan Matić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana od dana primitka prijepisa iste. Žalba se podnosi pisano u četiri istovjetna primjerka putem ovog suda Županijskom sudu.

DNA:

1. Pun. tužitelja uz rješenje za plaćanje sudske pristojbe za presudu-164,97 EUR

2. Pun. tuženika