REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U PULI-POLA

Kranjčevićeva 8,52100 Pula-Pola

Poslovni broj R1-107/2023-25

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E NJ E

Općinski sud u Puli-Pola, po sutkinji Izabeli Barbić, kao sucu pojedincu, u izvanparničnom predmetu predlagatelja ŽU iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Davoru Perušku, odvjetniku u Puli, protiv protustranke MU iz [adresa] – [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], radi razvrgnuća suvlasničke zajednice, 27. svibnja 2025.

r i j e š i o  j e

I Razvrgava se suvlasništvo nekretnine kč. br. [katastarska čestica] zgr., dvorište, kuća i štala, površine 351 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], isplatom, na način da predlagatelj ŽU, OIB: [osobni identifikacijski broj], postaje samovlasnik navedene nekretnine, uz obvezu da protustranci MU, OIB: [osobni identifikacijski broj], na ime njezinog suvlasničkog djela isplati iznos od 7.000,00 eura, u roku od 30 dana od pravomoćnosti ovoga rješenja.

II Uplatu iznosa naznačenog u točki I potrebno je izvršiti na računa protustranke MU OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] – [adresa], kojeg se ista obvezuje dostaviti predlagatelju, u roku od 15 dana.

III Ovo će rješenje, po njegovoj pravomoćnosti, provesti Zemljišnoknjižni odjel Pula-Pola na prijedlog predlagatelja, uz dokaz o izvršenoj isplati.

Obrazloženje

1. Predlagatelj ŽU podnio je ovom sudu prijedlog za razvrgnuće suvlasništva na nekretnini opisanoj u izreci, u suvlasništvu predlagatelja u 11/12 dijela i protustranke MU u 1/12 dijela. Ističe da je predmetna nekretnina trošna kuća koja zahtjeva trajno i stalno investicijsko održavanje za koje on nema interesa dok je nekretnina u suvlasništvu. U više navrata je pokušao postići sporazum o razvrgnuću s protustrankom na način da joj isplati pravičnu naknadu za njen suvlasnički dio, ali je dočekan s enormnim iznosom koji nije realan, pošten niti na njega pristaje. S obzirom na to da je u međuvremenu od prijašnjih vlasnika kupnjom stekao njihove suvlasničke udjele, trenutno je vlasnik od ukupno 11/12 dijela predmetne nekretnine, čime je ispunjena zakonska pretpostavka za razvrgnuće suvlasništva isplatom bez obveze činjenja vjerojatnim osobito ozbiljnog razloga za opisani način razvrgnuća.

2. U odgovoru na prijedlog protustranka se usprotivila opisanom načinu razvrgnuća. U bitnom ističe da je svoj udio na predmetnoj nekretnini stekla nasljeđivanjem, kao zakoniti nasljednik i nije zainteresirana za otuđenje istog. Predmetna nekretnina predstavlja obiteljsku stečevinu te kao takva nije ničim nadoknadiva, a predlagatelj nema pravo nasilno ili putem suda otimati tuđa stvarna prava, pogotovo bez suglasnosti i sporazuma protustranke. Ne spori većinski udio predlagatelja od 11/12, ali tvrdi da mu to ne daje za pravo da sudu predlaže razvrgnuće suvlasničke zajednice isplatom. Stoga, predlaže odbiti prijedlog predlagatelja, a podredno predlaže uputiti stranke u prethodni postupak nesmetanog raspolaganja i upravljanja suvlasničkim udjelima ili moguće sporazumno rješavanje razmjenom nekretnina. Smatra da se predloženim načinom razvrgnuća vrši ekonomsko nasilje nad njom od strane predlagatelja, koji joj je, pored navedenog, onemogućio ulazak u posjed i raspolaganje svojim suvlasničkim pravima na predmetnoj nekretnini. Konačno, ističe da nema namjeru dati suglasnost ili pristati na razvrgnuće isplatom.

3. U tijeku postupka pročitana je dokumentacija sadržanu u spisu te je izveden dokaz građevinskim vještačenjem po stalnom sudskom vještaku Suadu Kadriću, uz usmenu dopunu nalaza i mišljenja.

4. Građevinskim vještačenjem po stalnom sudskom vještaku Suadu Kadriću utvrđeno je da je na predmetnom zemljištu izgrađena stambena građevina, koja se sastoji od prizemlja, I kata i potkrovlja (P+1+Pot), zatim gospodarska zgrada - ruševina i ulazna nadstrešnica koja je također dotrajala. Predmetna nekretnina nalazi se unutar granica obuhvata PPU Općine [adresa], u izdvojenom izgrađenom dijelu građevinskog područja naselja Ševe 2 i izvan granica "ZOP-a". Nekretnina je uknjižena u zemljišnoj knjizi i katastarskom planu. Stanje katastarskog plana i zemljišne knjige odgovara stanju zatečenih postojećih zgrada, dok je manji dio dograđen u dvorišnom dijelu koji je funkcionalno vezan s kč. br. [katastarska čestica] zgr. k. o. [katastarska općina], za koje je doneseno Rješenje o izvedenom stanju. Izgrađene predmetne građevine smatraju se postojećim građevinama s obzirom na to da su vidljive u DOF- 1968.

4.1. Predmetna nekretnina ima direktan pristup na javnu prometnu površinu i nalazi se unutar građevinskog područja naselja "Ševe", u blizini stambenih zgrada i pomoćnih građevina. Predmetno zemljište kč. br. [katastarska čestica] zgr. k. o. [katastarska općina] izgrađeno je s više objekata i to postojećom ugrađenom stambenom građevinom te gospodarskim objektom – štalom i ulaznom nadstrešnicom. Nekretnina nije priključena na vodovodni i elektro priključak, a parkiranje je moguće unutar dvorišta na kč. br. [katastarska čestica] zgr. Procijenjeno zemljište smatra se zemljištem I kategorije sukladno čl. 10. st. 1. podstavku 1. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina. Nepravilnog je oblika. Na predmetnoj čestici izgrađena je stambena građevina pored koje je vezana gospodarska zgrada koja je urušena krova te ulazna nadstrešnica koja nije evidentirana u katastarskom planu i koja je također urušena. Opće stanje građevina je loše, kao i dvorište koje je zaraslo i zapušteno, potrebna su kompletna ulaganja u unutrašnjost i vanjski dio zgrade koja nije u uporabi.

4.2. Stambena građevina izgrađena je kao ugrađena građevina i čini građevinsku cjelinu sa zgradom na kč. br. [katastarska čestica] zgr. k. o. [katastarska općina]. Zgrada se sastoji od prizemlja, kata i potkrovlja. Također, u nastavku kuće je gospodarska zgrada – štala s urušenom krovnom konstrukcijom. U prizemlju stambene zgrade nalazi se jedna prostorija, u naravi radionica, iz koje idu drvene stepenice na I kat. Na prvom katu nalaze se dvije sobe. Pristup potkrovlju nije moguć obzirom na to da su vrata na I katu zazidana, dok je pristup potkrovlju moguć sa susjedne kč. [katastarska čestica] zgr. u vlasništvu predlagatelja. Stambena zgrada nema sanitarni čvor ni kuhinju. Pročelja građevine su manjim dijelom ožbukana. Vanjski nosivi zidovi izvedeni su od kamena, debljine zida prosječno 50 cm. Međukatna konstrukcija je drvena. Krovna konstrukcija izvedena je kao drvena konstrukcija. Krovište je izvedeno kao dvostrešno s pokrovom od kupa kanalica. Oluci, horizontalni i vertikalni, izvedeni su od pocinčanog lima. Visina prostora u prizemlju iznosi 272 cm, a na I katu 257 cm. Vanjska stolarija je izvedena kao drvena stolarija sa zaštitom od sunca drvenim škurama, koje su vrlo dotrajale, kao i ostala stolarija. Ulazna vrata su drvena. Predmetna zgrada ima okućnicu. Ulazni dio čestice nalazi se izvan ograđenog dvorišta i čini dio asfaltirane ceste.

4.3. Gospodarska građevina – štala na kč. [katastarska čestica] zgr. izgrađena je kao ugrađena građevina prizemne etažnosti. Urušenog je krova. Zgrada je izgrađena lomljenim kamenom, a zidovi su prosječne debljine 50 cm. Pročelja građevine su neožbukana i neobojena bez vanjske stolarije. Krovna konstrukcija izvedena je kao drvena dvostrešna konstrukcija koja je urušena. Oluci, horizontalni i vertikalni, nisu izvedeni. Visina prostora iznosi 290 cm. Pod je izveden betonom.

4.4. Vještak je za procjenu nekretnine izabrao troškovnu metodu s obzirom na to da ne postoji dovoljan broj kupoprodajnih cijena da bi se koristila poredbena metoda, dok je troškovna metoda prihvatljiv izbor kod starih građevina kojima je potrebno intenzivno održavanje i koje zahtijevaju visoke troškove rekonstrukcije i modernizacije. Prihodovna metoda, prema mišljenju vještaka, također nije podobna, jer nema dostupnih podataka o cijeni najma ili zakupa poslovnih prostora na predmetnom području. S obzirom na to da su prikupljene kupoprodajne cijene samo za zemljište, a ne i za zgrade, poredbenom metodom moguće je utvrditi vrijednost zemljišta, dok će se vrijednost objekata utvrditi troškovnom metodom.

4.5. Primjenjujući navedene metode vještak je utvrdio da vrijednost zemljišta (primjenjujući poredbenu metodu uz međuvremensko i interkvalitativno izjednačavanje te statističku obradu i izračun) iznosi 19.656,00 eura, da vrijednost stambene građevine, odnosno stare kuće na kč. br. [katastarska čestica] zgr. iznosi 20.554,65 eura (uzimajući u obzir građevinsku vrijednost uvećano za vrijednost komunalnog i vodnog doprinosa) te da vrijednost gospodarske zgrade – ruševine iznosi 5.944,53 eura. Tržišna vrijednost predmetne nekretnine, slijedom iznesenog, iznosi 46.155,18 eura, zaokruženo 46.200,00 eura. Vrijednost suvlasničkog udjela protustranke (od 1/12) iznosi 3.850,00 eura, a suvlasničkog udjela predlagatelja (od 11/12) 42.350,00 eura.

5. Protustranka je istaknula primjedbe na nalaz i mišljenje vještaka, u bitnom navodeći da je vještak prilikom procjene uzeo u obzir nereferentne podatke, odnosno da podaci k. o. [katastarska općina] ne mogu biti referentna lokacija za izračun vrijednosti zemljišta koje se nalazi u k. o. [katastarska općina]. Predlaže da se ponovi postupak u kojem će se koristiti adekvatne lokacije za izračun vrijednosti predmetne nekretnine.

5.1. Na održanom ročištu njen punomoćnik predložio je da predlagatelj protustranci isplati iznos od 27.000,00 eura na ime vrijednosti njenog suvlasničkog udjela, a alternativno da joj preda u vlasništvo zemljište od 1.000,00 m2 u [adresa], jer protustranka nema riješeno stambeno pitanje, a za predmetnu nekretninu je emotivno vezana i u njoj vidi svoju budućnost. Ako predlagatelj ne osporava vrijednost procjene, protustranka je istaknula spremnost po toj procijeni predlagatelju isplatiti vrijednost njegovog suvlasničkog udjela umanjeno za štetu koju joj je predlagatelj prouzročio jer joj nije dozvoljavao pristup do nekretnine.

6. U usmenom izlaganju nalaza i mišljenja vještak je naveo da se predmetna nekretnina sastoji od dvorišta, kuće i štale. Gospodarska štala predstavlja ruševinu u kojoj su narušeni svi bitni temeljni zahtjevi za građevinu, čime je njena uporabljivost narušena do te mjere da je neupotrebljiva. Ukazao je da je na stranicama 21 do 22 nalaza i mišljenja (list 41 - 42 spisa) vidljivo da je krovna konstrukcija urušena, da su grede rasute i urušene u unutrašnjosti objekta te da je uporabljivost nepostojeća. Obiteljska kuća sastoji se od prizemlja, prvog kata i potkrovlja. Prizemlje čini jedan prostor koji u naravi nije stambeni, što se vidi iz priloženih fotografija, već predstavlja konobu s drvenim stepeništem za prvi kat. Na prvom katu postoje dvije prostorije, dok u potkrovlje nije stambeni prostor. Kuća nema sanitarni čvor, nema kupaonicu, nema priključka struje ni vode i kao takva je također neuporabljiva za stanovanje ili bilo koje drugo korištenje, jer su također narušeni bitni odnosno temeljni zahtjevi za građevinu, čime je narušena sigurnost korištenja, higijena, zdravlje i ostali elementi. U procjembenom elaboratu je najprije izvršena procjena zemljišta poredbenom metodom na način da su uzeta poredbena zemljišta u neposrednoj blizini. Predmetna nekretnina nalazi se u naselju Ševe, koje je na tromeđi dviju općina i grada (općina [adresa] i [adresa] te grada [adresa]), a što je predočio na snimci koju je predao u spis (list 137 spisa). Narančastom bojom i križićem označena je lokacija predmetne nekretnine, dok je ljubičastom bojom označena lokacija poredbenih zemljišta, koja su udaljena zračnom linijom oko 500 m. Na stranici 4 nalaza i mišljenja vidljivo je da se radi o izdvojenom građevinskom području, dok je sve oko njega poljoprivredno zemljište. Zakonom o procijeni vrijednosti nekretnina propisano je da se, ako nema poredbenih nekretnina u neposrednoj blizini, poredbene nekretnine mogu uzeti s područja koje najviše odgovara obilježjima predmetne nekretnine, a što je u nalazu i mišljenju i učinjeno. Nadalje, vrijednost građevina utvrđena je troškovnom metodom, s obzirom na to da nema jasnih pokazatelja poredbene metode za zgrade čija je uporabna vrijednost narušena i koje se ne mogu koristiti za bilo kakvu svrhu. U procijeni je uzeta u obzir visina komunalnih doprinosa, vodnih doprinosa, vrijednost građevine i amortizacija, odnosno umanjenje za starost građevine. Na predmetnoj građevini od njena osnutka nije bilo nikakvih ulaganja, osim eventualno boje na zidovima na prvom katu, što se smatra održavanjem, a ne ulaganjem. Na zgradi je zatečeno i dosta pukotina, održavanje ne postoji i njena funkcija je isključena. Na osnovu svega rečenog utvrđena je vrijednost prikazana u nalazu i mišljenju.

6.1. U odnosu na primjedbu predlagatelja, vještak je pojasnio da okolnost što je pristup nekretnini uzak ne utječe na vrijednost nekretnine, riječ je o zbijenom naselju. U nalazu i mišljenju je utvrđena vrijednost amortiziranog objekta zbog vremenske dotrajalosti. Da se radi o novom objektu starosti do pet godina, amortizirali bi se neki radovi, ali to ne bi bitno utjecalo na vrijednost, dok je kod dotrajalog objekta umanjenje uvećano, jer je zgrada izgubila svoja uporabna svojstva.

6.2. Na upit protustranke je li za procjenu nekretnine koristio Izvješće o tržištu nekretnina za područje Istarske županije za 2022. i 2023. vještak je odgovorio da nije, već je procjenu izvršio sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina, Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina i prilogu Pravilnika. Izvješće na koje se protustranka poziva je statistički podatak za područje Istarske županije, unutar kojeg je statistika prodanih nekretnina po gradovima i općinama, dakle prikazan je broj prodanih stanova, građevinskih zemljišta, kuća, poslovnih prostora, garaža i slično. Na osnovu statističkih podataka dobivaju se prosječne vrijednosti nekretnina, ali to nije mjerodavan podatak vrijednosti nekretnine koja je predmet procjene. Nadalje, nakon što je protustranka vještaku predočila podatak Porezne uprave iz 2013. u kojem je naveden podatak o tržišnoj vrijednosti nekretnina u k. o. [katastarska općina], vještak je naveo da su Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina i ranije spomenuti Pravilnik stupili na snagu 2015. i oni ne predviđaju mogućnost procjene nekretnina od strane porezne uprave, već isključivo od strane ovlaštenih procjenitelja, a to iz razloga što porezna uprava daje granične parametre, najnižu i najvišu vrijednost, a procjena se vrši putem točno određenih parametara prema spomenutom Zakonu i Pravilniku. Osim toga, iz predočenog izvješća proizlazi da Porezna uprava nije u mogućnosti dati procjenu izgrađenog građevinskog zemljišta, već je dana uputa da se za to potraži pomoć vještaka odgovarajuće struke. Ministarstvo je uspostavilo sustav eNekretnine u koji se unose sve kupoprodaje svih vrsta nekretnina, a ovlašteno tijelo provodi evaluaciju podataka i kao takvi se unose u sustav. Sam Pravilnik određuje da ako su odstupanja veća od 30 %, takve kupoprodaje se isključuju iz procjene. Preuzeti podaci iz sustava eNekretnine ne mogu biti stariji od četiri godine. Nakon toga vrši se međuvremensko usklađivanje preko indeksa cijena koji objavljuje Državni zavod za statistiku, a nakon tako dobivenih međuvremenski usklađenih cijena vrši se inaterkvalitativno izjednačavanje, što znači da se gledaju maksimalne mogućnosti predmetnog zemljišta koji osigurava prostorni plan u pogledu maksimalne izgrađenosti i iskoristivosti, što u konačnici rezultira korekcijom cijena. Nakon dobivenog međuvremenskog i interkvalitativnog izjednačavanja vrši se statistička obrada podataka čije odstupanje u izlaznim rezultatima ne može biti veće od 30 %. Sve navedeno je primijenjeno u nalazu i mišljenju. Na stranici 14 nalaza i mišljenja vidljivo je da je uzeo u obzir pet poredbenih nekretnina, vidljiva je ostvariva kupoprodajna cijena, datum prodaje, namjena, kao i indeks cijena koji objavljuje Državni zavod za statistiku. Na daljnji upit je li moguća rekonstrukcija predmetne nekretnine odgovorio je da je, ali pri procijeni nekretnine to nije uzeo u obzir, već je nekretninu procijenio prema zatečenom stanju, a njen budući potencijal je vrednovan kroz vrijednost zemljišta.

6.3. Konačno, vještak je na upit suda naveo da geometrijska dioba predmete nekretnine nije moguća jer izgrađene zgrade i zemljište čine jedinstvo. Geometrijska dioba može se provoditi samo na neizgrađenim zemljištima gdje se jedna nekretnina cijepa na dvije ili više njih. Kod zgrada je moguće uspostaviti etažno vlasništvo ako se radi o više samostalnih uporabnih cjelina. U konkretnom slučaju štala kao pomoćni objekt ne može predstavljati samostalnu uporabnu cjelinu jer je riječ o pomoćnom objektu u funkciji glavnog objekta.

7. Nakon usmeno izloženog nalaza i mišljenja te danih odgovora na postavljena pitanja, predlagatelj je predložio donošenje odluke o razvrgnuću suvlasničke zajednice isplatom. Neovisno o procjeni utvrđenoj po vještaku predložio je protustranci na ime vrijednosti njenog suvlasničkog udjela isplatiti iznos od 7.000,00 eura.

7.1. S druge strane, protustranka je ustrajala kod iznesenih prigovora na nalaz i mišljenje, navodeći da vještak nije postupio prema pravilima struke te da je svojim arbitrarnim držanjem dokazao subjektivni pristup utvrđenju tržišne vrijednosti predmetne nekretnine. Ponovno je ukazala da je riječ o nekretnini na atraktivnoj lokaciji, čime je njena vrijednost veća od one utvrđene u nalazu i mišljenju. Smatra da je vještak pri procjeni nekretnine trebao uzeti u obzir hipotetsku analizu budućeg objekta, stoga je predložila dopunu nalaza i mišljenja radi utvrđenja mogućnosti rekonstrukcije i gradnje na konkretnoj građevinskoj čestici sukladno urbanističkom planu, smatrajući da je riječ o objektivnim podacima koji utječu na procjenu, posebno vodeći računa o socijalnoj situaciji protustranke koja nema riješeno stambeno pitanje.

8. Sud je nalaz i mišljenje vještaka prihvatio u cijelosti ocijenivši ga stručnim i objektivnim. Vještak je u nalazu i mišljenju, a posebno u usmenom izlaganju nalaza i mišljenja, detaljno pojasnio način i metode utvrđenja vrijednosti predmetne nekretnine, postupivši, prema stavu suda, u cijelosti u skladu sa Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina ("Narodne novine" broj 78/15) i Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti nekretnina ("Narodne novine" broj 105/15).

8.1. Vještak se u usmenom izlaganju nalaza i mišljenja detaljno očitovao o svim primjedbama protustranke, argumentirano ih otklonivši, ne ostavljajući sudu sumnju u pravilnost danog nalaza i mišljenja i utvrđenu vrijednost predmetne nekretnine. U odnosu na poredbene nekretnine vještak se argumentirano očitovao iz kojeg razloga je uzeo u obzir nekretnine u k. o. [katastarska općina], pojašnjavajući da se predmetna nekretnina nalazi na tromeđi k. o. [katastarska općina], k. o. [katastarska općina] i k. o. [katastarska općina] (vidljivo na listu 137 spisa), da u blizini procijenjene nekretnine, a na području iste katastarske općine, nema poredbenih nekretnina jer je područje oko predmetne nekretnine poljoprivredno, dok su poredbene nekretnine primijenjene u nalazu i mišljenju slične i podudarne procjenjivanoj nekretnini, a osim toga u njenoj su neposrednoj blizini, odnosno na udaljenosti od oko 500 m. Takva osnova za utvrđivanje poredbene vrijednosti u skladu je s čl. 35. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina, stoga je sud u cijelosti prihvaća.

8.2. Nadalje, protustranka neosnovano smatra da je vještak pri procjeni nekretnine trebao uzeti u obzir Izvješće o tržištu nekretnina za područje Istarske županije, kao i podatke porezne uprave o tržišnoj vrijednosti nekretnina na području Općine Medulin, jer se sukladno spomenutom Zakonu i Pravilniku vrijednost nekretnine ne utvrđuje prema podacima porezne uprave, već po stalnim sudskim vještacima ili procjeniteljima (čl. 3. st. 2. i čl. 5. st. 1. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina), koji su za procjenu vrijednosti nekretnina dužni koristiti kupoprodajne cijene pribavljene iz sustava eNekretnine ili isprava o kupoprodaji koje su uložene u zbirku isprava zemljišnoknjižnog odjela, i to podatke koji na dan procjene nisu stariji od četiri (4) godine (čl. 6. i čl. 57. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina), a koji uvjeti su u nalazu i mišljenju također zadovoljeni. Troškovna metoda za procjenu građevina je također pravilno odabrana, sukladno čl. 32. st. 2. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina, uvažavajući da se radi o starim i trošnim građevinama koje su za sada neuporabljive te ih je potrebno u cijelosti rekonstruirati. Konačno, vještak je pravilno utvrdio tržišnu vrijednost predmetne nekretnine uzimajući u obzir njeno zatečeno stanje, dok je budući potencijal te nekretnine (mogućnost izgradnje i rekonstrukcije) vrednovao kroz vrijednost zemljišta.

8.3. Slijedom svega navedenog, nalaz i mišljenje vještaka ocijenjen je stručnim i objektivnim te je, prihvaćanjem procjene vještaka, utvrđena vrijednost predmetne nekretnine u iznosu od 46.200,00 eura.

9. Odredbom čl. 50. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12, 94/17 - službeni pročišćeni tekst, 152/14 i 81/15 - službeni pročišćeni tekst, dalje: ZVDSP) propisano je da kad razvrgnuće provodi sud vezan je u prvom redu strogim zakonskim odredbama, a podredno valjanim sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća, ako takav postoji, a moguć je i dopušten, a i pravom na razvrgnuće isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju pravnog posla ili zakona. Stavkom 2. istog zakonskog članka propisano da ako sud nije glede načina razvrgnuća vezan u smislu st. 1., djeljive pokretne stvari dijelit će fizički, a nekretnine geometrijski. Ako takva dioba nije moguća, a da se znatno ne umanji vrijednost, sud će odlučiti da se stvar proda na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiveni iznos podijeliti razmjerno suvlasničkim dijelovima (civilno razvrgnuće).

9.1. Odredbom čl. 51. ZVDSP propisano je da suvlasnik ima pravo na razvrgnuće isplatom ako je to posebno određeno zakonom ili pravnim poslom, ili ako učini vjerojatnim da za to postoji osobito ozbiljan razlog, u kojem slučaju će sud odrediti da mu pripadne stvar u cijelosti, a da on ostalim suvlasnicima isplati vrijednost njihovih dijelova u roku koji će sud odrediti prema okolnostima. Stavkom 3. istog članka određeno je da suvlasnici čije su suvlasnički dijelovi zajedno barem devet desetina, ne moraju učiniti vjerojatnim osobito ozbiljan razlog za razvrgnuće isplatom.

10. Nije sporno da geometrijska dioba predmetne nekretnine nije moguća, što je u usmenom izlaganju nalaza i mišljenja potvrdio i vještak. Dioba nije moguća ni uspostavom etažnog vlasništva jer predmetna nekretnina nema više samostalnih uporabnih cjelina, a valja uzeti u obzir i nemogućnost ovakvog načina diobe s obzirom na razliku u veličini suvlasničkog udjela stranaka.

10.1. S obzirom na veličinu suvlasničkog udjela predlagatelja od 11/12, sud je utvrdio da su ispunjene pretpostavke iz čl. 51. st. 3. ZVDSP, pa je odlučeno da se razvrgnuće suvlasništva predmetne nekretnine provede isplatom, na način da predlagatelj isplati protustranku za vrijednost njenog suvlasničkog udjela te da predlagatelju u cijelosti pripadne u vlasništvo nekretnine koja je predmet postupka. Iako predlagatelj s obzirom na veličinu suvlasničkog udjela nije obvezan dokazivati osobito ozbiljan razlog za isplatu, sud je uzeo u obzir i da građevina sagrađena na kč. br. [katastarska čestica] zgr. čini građevinsku cjelinu sa zgradom na kč. br. [katastarska čestica] zgr. k. o. [katastarska općina], koja je također u vlasništvu predlagatelja.

10.2. Pri utvrđenju načina razvrgnuća nije od značaja način na koji je protustranka stekla predmetnu nekretninu (nasljeđivanjem), kao ni njen navod da nema riješeno stambeno pitanje, s obzirom na okolnost da je riječ o dotrajaloj i zapuštenoj nekretnini, neuporabljivoj za stanovanje, bez sanitarnog čvora te priključka za struju i vodu, u kojoj su narušeni svi bitni temeljni zahtjevi za građevinu. Također, za ovaj postupak nije relevantan navod protustranke da na pristaje na razvrgnuće, jer svaki suvlasnik ima pravo na razvrgnuće suvlasništva i može ga u svako doba zahtijevati. U odnosu na navode protustranke da joj je predlagatelj onemogućio stupanje u posjed i nesmetan ulaz u predmetnu nekretninu, valja napomenuti da se u ovom postupku ne ispituje potencijalno smetnje posjeda ili nezakonito stjecanje istog, tim više što protustranka u tijeku postupka nije osporila suvlasničke udjele, već se usprotivila razvrgnuću uopće.

11. Na temelju nalaza i mišljenja stalnog sudskog vještaka Suada Kadrića utvrđena je vrijednost predmetne nekretnine od 46.200,00 eura, slijedom čega vrijednost suvlasničkog udjela protustranke (od 1/12 dijela) iznosi 3.850,00 eura. Međutim, kako je predlagatelj naveo da je voljan protustranci na ime njenog suvlasničkog udjela isplatiti iznos od 7.000,00 eura, nema zapreke da sud odredi isplatu upravo u navedenom iznosu, povoljnijem za protustranku. Na taj je način predlagatelj posredno uvažio prigovor protustranke o prenisko utvrđenoj vrijednosti nekretnine, jer ako se uzme u obzir da vrijednost suvlasničkog udjela protustranke iznosi 7.000,00 eura, tada bi tržišna vrijednost predmetne nekretnine iznosila 84.000,00 eura, što je gotovo dvostruko više od procijenjenog iznosa.

12. Slijedom navedenog, na temelju čl. 47., 48. i 51. ZVDSP odlučeno je kao u izreci rješenja.

12.1. Rok za isplatu određen je u trajanju od 30 dana od pravomoćnosti rješenja, jer ga sud nalazi primjerenim okolnostima slučaja, odnosno visini iznosa kojeg je predlagatelj dužan isplatiti protustranci.

U Puli 27. svibnja 2025.

Sutkinja

Izabela Barbić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ovog rješenja dopuštena je žalba. Žalba se podnosi ovom sudu u roku od 15 (petnaest) dana od dana primitka rješenja. O žalbi odlučuje nadležni županijski sud.

DNA:

1. predlagatelju po punomoćniku

2. protustranci

3. odvjetniku Miju Čuliću – na znanje

Po pravomoćnosti:

3. Poreznoj upravi - Ispostavi Pula

4. Zemljišnoknjižnom odjelu – po predlagatelju, uz dokaz o isplati