Poslovni broj: P-226/2021-47

Republika Hrvatska

Općinsku sud u Dubrovniku

Dr. Ante Starčevića 23

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Dubrovniku, sutkinji Marija Bušković, u pravnoj stvari tužitelja NA, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], kojeg zastupa punomoćnik Dubravko Arapović, odvjetnik iz Dubrovnika, protiv tuženika Grada Dubrovnika, OIB: 21712494719, Dubrovnik, Pred Dvorom 1, radi utvrđenja prava vlasništva, nakon održane javne glavne rasprave zaključene 8. travnja 2025. u prisutnosti punomoćnika tužitelja i punomoćnika tuženika, 27. svibnja 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se zahtjev tužitelja:

¨Utvrđuje se da je tužitelj NA, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], vlasnik točno određenog fizičkog dijela nekretnine zemljišnoknjižne oznake k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], koji točno određeni fizički dio ove nekretnine ima površinu od 319 m2, a u Preglednoj skici korištenja zemljišta k. o. [katastarska općina], mjerilo 1:200 izrađenoj od ovlaštenog inženjera geodezije OA, godina snimanja 2013., je označen i obojan crvenom bojom, koji geodetski snimak je sastavni dio ove presude pa je tuženik Grad Dubrovnik, OIB: 21712494719, dužan trpjeti uknjižbu prava vlasništva tužitelja na novoformiranoj katastarskoj čestici, uz istovremeno brisanje tog prava sa imena tuženika i to temeljem ove presude u roku od 15 dana.¨.

II. Nalaže se tužitelju u roku od 15 dana predati tuženiku u posjed dio nekretnine oznake k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] i to dio nekretnine koji je na preglednoj skici korištenja zemljišta k. o. [katastarska općina], mjerilo 1:200, izrađenoj od ovlaštenog inženjera geodezije OA, godina snimanja 2013., izrađen u srpnju 2021., označen kao površina pod dvorištem=183 m2, a koja je sastavni dio ove odluke.

III. Odbija se zahtjev tuženika za predaju posjeda nekretnine oznake k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u preostalom dijelu (izuzev dijela navedenog pod točkom II. izreke ove presude).

IV. Svaka stranka snosi svoje troškove postupka.

Obrazloženje

1.1. Tužitelj u tužbi podnesenoj ovom sudu 8. ožujka 2021. i tijekom postupka tvrdi da je tuženik upisan kao vlasnik nekretnine oznake k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], a da je on vlasnik poslovne zgrade površine 155,60 m2, koja je sagrađena na dijelu k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] i to 1965. godine, time prije 55 godina. Pojašnjava da je Batala d.o.o. predmetnu nekretninu steklo od prodavatelja TIC STRADUN d.o.o. Ugovorom o kupoprodaji nekretnine od 17. travnja 1998., a da je potom istu prodalo PGM Ragusa d.d. 4. kolovoza 2004., koje društvo je istu prodalo LA **.**.2009., da bi potom on od istog nekretninu kupio 13. prosinca 2011. Navodi da je za kupljenu nekretninu platio porez te da je potom odjel tuženika – Upravni odjel za izdavanje i provedbu dokumenata prostornog uređenja i gradnje, rješenjem o izvedenom stanju klasa UP/I-361-03/13-08/765 od 23. kolovoza 2013., ozakonio slobodnostojeću, manje zahtjevnu poslovnu zgradu u njegovom vlasništvu, za koju je potom on, temeljem rješenja tuženikova tijela – Upravnog odjela za komunalne djelatnosti i mjesnu samoupravu klasa UP/I-363-03/13-20/479 od 1. kolovoza 2014., platio komunalni doprinos, kao što je platio i vodni doprinos u iznosu od 10.660,29 kuna.

1.2. Tužitelj tvrdi da je u neometanom, samostalnom i poštenom posjedu nekretnine od kada je istu kupio, kao što su bili i njegovi prednici, s tim da je kao posjednik u Područnom uredu za katastar upisan njegov prednik Batala d.o.o., dok ukazuje da je u postupku koji se vodio pred Uredom državne uprave u Dubrovačko-neretvanskoj županiji radi povrata imovine po zahtjevu FA, prijavio sudjelovanje, a da je pravomoćnom presudom Upravnog suda u Splitu poslovni broj UsIgr-178/15-10 od 25. studenog 2016. odbijen zahtjev iste za obnovu postupka u kojem je ozakonjen njegov objekt na predmetnoj čestici.

1.3. Slijedom navedenog, tužitelj zahtjeva da se utvrdi vlasnik točnog određenog dijela nekretnine oznake k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], uz obvezu tuženika da trpi uknjižbu njegovog prava vlasništva novoformirane katastarske čestice, uz nadoknadu troškova ovog postupka.

2.1. U odgovoru na tužbu i tijekom postupka tuženik navodi kako tužitelj niti jednom ispravom ne dokazuje kada je predmetni objekt izgrađen niti da je pravni prednik TIC Stradun d.o.o. gradio isti, kao i da bi postojalo pravo građenja na tuđem zemljištu koje je u to vrijeme bilo u režimu društvenog vlasništva, dok iz rješenja Područnog ureda za katastar Dubrovnik od 6. studenog 2000. proizlazi da je zgrada evidentirana tek 2000. godine. Smatra da je iz priloženih ugovora o kupoprodaji vidljivo da se radi o montažnom objektu, odnosno privremenom objektu koji je prema Ugovoru o kupoprodaji iz 1998. ima površinu od 50 m2 te da je u svim kasnijim ugovorima navedena ista površina, izuzev Ugovora o kupoprodaji iz 2011. u kojem je površina montažnog objekta navedena kao 127 m2. Ukazuje da niti tužitelju niti njegovim prednicima nije moglo ostati nepoznato da predmetne nekretnine nisu njihovo vlasništvo, tim više jer su bile u režimu društvenog vlasništva, a da ugovori koje su sklapali, odnosno kojima su raspolagali tuđom stvari, nemaju učinka za prijenos prava vlasništva.

2.2. Tuženik ukazuje da predmetni objekt nikada nije evidentiran u zemljišnim knjigama, a sve da je izgrađen 1965., da tužitelj nije mogao steći vlasništvo zemljišta jer je isto bilo društveno do 1991., a njegov prednik nikada nije dobio pravo korištenja građevinskog zemljišta niti mu je izdan akt za gradnju, a niti je proveo postupak legalizacije po pravilima Zakona o građevinskom zemljištu, a što sve potvrđuje i činjenica da je tužitelj ishodio rješenje o izvedenom stanju od 23. kolovoza 2013.

2.3. Smatra da tužitelj i njegovi prednici nisu vlasništvo mogli steći niti građenjem niti dosjelošću, a ukazuje da neistinitost navoda o poštenju tužitelja proizlazi iz činjenice da mu je 11. prosinca 2014. uputio dopis kojim ga je pozvao da plati naknada za korištenje tuđe stvari u svoju korist i to upravo predmetnog zemljišta, a kako se tužitelj na isto oglušio, da je protiv njegova pokrenuo postupke radi plaćanja ove naknade pred ovim sudom i to tri postupka koja su još u tijeku.

2.4. Ukazuje da činjenica da je tužitelj legalizirao bespravno izgrađeni objekt ne utječe na pravo vlasništva dijela građevine na tuđem zemljištu. Dodatno, ističe da na predmetnoj nekretnini niti jedno društveno poduzeće nije imalo pravo korištenja niti je ista unesena u temeljni kapital već da je ista uvijek bila u planu i programu korištenja javnih površina koje su prednici tužitelja od njega zakupljivali kao javnu površinu i za potrebe montažnog objekta koji se tijekom godina širio. Ukazuje da su predmetnu javnu površinu od 1994. do 1998. koristili TIC informativni centar Dubrovnik odnosno TIC STradun d.o.o., a potom Batala d.o.o. u razdoblju od 1998. do 2004., kao i LA za razdoblje od 1. studenog 2009. do 31. listopada 2012. napominje da je on protiv PGM Ragusa ishodio pravomoćnu presudu poslovni broj P-671/08 radi naknade za bespravno korištenje predmetne nekretnine. Tvrdi da je pred ovim sudom bio pokrenuo postupak protiv tužitelja pod poslovnim brojem R1-43/2014 radi osiguranja dokaza jer su nakon legalizacije vršeni radovi kojima se objekt širio.

2.5. Slijedom navedenog, tuženik predlaže odbiti zahtjev tužitelja te naložiti istom da mu preda posjed predmetnog dijela nekretnine oznake k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].

3. U odgovoru na protutužbu tužitelj predlaže prekid postupka po zahtjevu tuženika do pravomoćnosti odluke o zahtjevu tužitelja obzirom isti predstavlja prethodno pitanje. Obzirom smatra da je vlasnik predmetnog dijela nekretnine, predlaže odbiti zahtjev tuženika. Ukazuje da je iz aerofotogrametrijskog snimka broj 3154 Geodetskog zavoda d.d. Split vidljivo postojanje objekta na snimkama iz 1966. i 1971. godine, da su tijela tuženika cijelo vrijeme znala za postojanje zgrade, da se nisu protivila ozakonjenju zgrade niti u tom postupku izjasnila o svojim pravima, dok je on kao vlasnik predmetne zgrade platio komunalni i vodni doprinos.

4.1. Tijekom postupka pročitan je izvadak iz zemljišne knjige, skica lica mjesta, izvod iz popisa katastarskih čestica, rješenje DGU, Područni ured za katastar Dubrovnik klasa UP/I-932-07/00-01/1097 od 6. studenog 2000., potvrdu Hrvatskih voda od 24. listopada 2014., presudu Visokog upravnog suda RH poslovni broj Usž-918/17-2 od 11. siječnja 2018., porezno rješenje klasa UP/I-410-20/2012-001/00051 od 31. siječnja 2012., izvod iz katastarskog plana, Geodetski snimak izvedenog stanja nezakonito izgrađene zgrade od 8. ožujka 2012., broj Leg-51/13 izrađen od dipl. ing. geod. OA, rješenje o izvedenom stanju koje je 23. kolovoza 2013. pod klasom UP/I-361-03/13-08/765 izdao Grad Dubrovnik, Upravni odjel za izdavanje i provedbu dokumenata prostornog uređenja i gradnje, rješenje Grada Dubrovnika, Upravnog odjela za komunalne djelatnosti i mjesnu samooupravu klasa UP/I-363-03/13-20/479 od 1. kolovoza 2014., geodetsko vještačenje Geodetskog zavoda d.d. Split iz veljače 2012., Ugovor o prodaji nekretnine od 6. travnja 1998., Ugovor o kupoprodaji od 13. prosinca 2011., Ugovor o kupoprodaji od 8. siječnja 2009., dopis tuženika od 11. prosinca 2014. s povratnicom, preglednu skicu korištenja zemljišta iz srpnja 2021. koju je izradio dipl. ing. geod. OA, Ugovor o privremenom korištenju javnih površina od 30.3.1994., dopis TIC Dubrovnik od 16.6.1995., Ugovor o davanju u zakup javne površine od 20.6.1995., dopis tuženika od 7.7.1995. i 21.12.1995., Dodatak Ugovora o zakupu javnih površina od 9.1.1996., zahtjev TIC Stradun d.o.o. od 11.6.1996., prijava TIC Stradun d.o.o. za upis u sudski registar, dopis tuženika od 21.6.1996., zahtjev TIC Stradun d.o.o. od 3.7.1996., Ugovor o davanju u zakup javne površine od 4.7.1996., Dodatak Ugovora o davanju u zakup javne površine od 12.12.1996., dopise Općinskog fonda za stambeno i komunalno gospodarstvo Dubrovnik od 9.9.1996. i 2.5.1997. s povratnicama, troškovnika radova uređenja poslovnog prostora iz kolovoza 1996., izjavu o prijeboju od 6.5.1997., Dodatak II. ugovora o zakupu javne površine od 6.5.1997., Dodatak III. Ugovora o davanju u zakup javne površine od 7.1.1998., zahtjev TIC Dubrovnik od 27.3.1998., Ugovor o zakupu javne površine od 24.4.1998. i 6.3.2000., Zamolbu za proširenje poslovnog prostora od 11.4.2000., zahtjev za davanje u zakup javne površine od 11.2.2002., Ugovor o zakupu javne površine od 18.3.2002., zahtjev za davanje u zakup javne površine od 30.3.2004. te odgovor tuženika od 21.4.2004., dopis PGM Ragusa d.d. od 7.10.2004. s odgovorom tuženika od 24.10.2002., dopis tuženika od 19.10.2007., službenu bilješku tuženika od 16.7.2007., dopis PGM Ragusa d.d. od 19.12.2007. s odgovorom tuženika od 18.2.2008. i 31.3.2008., odgovor PGM Ragusa d.d. od 9.4.2008., rješenje Porezne uprave, Područni ured Dubrovnik, Ispostava Dubrovnik od 28. rujna 2004., dopis – zahtjev za naknadu za korištenje tuđe stvari od 10.4.2008., 8.5.2008., dopis PGM Ragusa d.d. od 2.6.2008. i 17.6.2008., dopis tuženika od 3.6.2008., procjenu vrijednosti montažnog objekta koju je 2008. izradio MA, dipl. ing. građ., presudu ovog suda poslovni broj P-671/08 od 21. rujna 2010., Ugovor o zakupu javne površine od 18.11.2009., proveden je uviđaj na licu mjesta, geodetsko i građevinsko vještačenje, te su saslušani svjedoci ŽA i ČA te tužitelj osobno.

4.2. Obzirom je činjenično stanje u pogledu odlučnih činjenica koje su sporne među strankama utvrđeno temeljem provedenih dokaza, nisu izvođeni daljnji dokazi jer bi izvođenje istih po ocjeni ovog suda bilo protivno načelu ekonomičnosti postupka.

5. Ocjenom svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno te na temelju rezultata cjelokupnog postupka, sukladno čl. 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 84/08, 57/11, 25/13, 70/19 i 80/22; dalje u tekstu ZPP), utvrđeno je da je zahtjev tužitelja neosnovan, a zahtjev tuženika djelomično osnovan.

6. Predmet spora je vlasništvo nekretnine označene kao čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] te pravo na posjed iste.

7. Između stranaka nije sporno da je tužitelj u posjedu predmetne nekretnine no sporno je:

- narav i vrijeme gradnje objekta na predmetnoj nekretnini,

- samostalnost i poštenje posjeda tužitelja i njegovih prednika,

- kao i savjesnost graditelja i vlasnika zemljišta u vrijeme gradnje objekta.

8. Čitanjem izvatka iz zemljišne knjige utvrđeno je da je predmetna nekretnina upisana kao jedno zemljišnoknjižno tijelo u z. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], zajedno s k. č. [katastarska čestica] i k. č. zgr. [katastarska čestica], da je ista upisana kao vlasništvo tuženika, uz zabilježbu da ima svojstvo spomenika kulture, zabilježbu odbačenog prijedloga PGM Ragusa d.d. za uknjižbu vlasništva poslovnog prostora izgrađenog na istoj i to pod poslovnim brojem Z-4409/04, time iz 2004. godine, kao i zabilježbu tečenja spora – upravnog postupka pred Uredom državne uprave u Dubrovačko-neretvanskoj županiji.

9.1. Pregledom upisa posjeda predmetne nekretnine u Područnom uredu za katastar Dubrovnik, rješenja ovog tijela klasa UP/I-932-07/00-01/1097 od 6. studenog 2000., u vezi s povijesti promjena upisa na katastarskim česticama, a koja je sastavni dio geodetskog vještačenja, utvrđeno je da je kao posjednik nekretnine do 6. studenog 2000. bila upisana Općina Dubrovnik, a od tada tuženik za 1009/1136 dijela, a Batala d.o.o. za 127/1136 dijela, s tim da je upisano da čestica ima ukupnu površinu od 1136 m2, da 1009 m2 predstavlja dvorište, a 127 m2 poslovnu zgradu (objekt), dok je sama promjena upisa izvršena po prijavi Batala d.o.o.

9.2. Iz sadržaja pregledne skice korištenja zemljišta, a koju je u srpnju 2021. izradio dipl. ing. geod. BA, razvidno je da je u srpnju 2021. površina koju tužitelj koristi na predmetnoj nekretnini jednaka 319 m2, s tim da je 183 m2 površina pod dvorištem, a 136 m2 površina pod objektom.

10.1. Stalni sudski vještak geodetske struke dipl. ing. geod. ZA nalazi da je predmetni poslovni objekt u katastru evidentiran tek 2000. godine, a da iz snimaka Geodetskog zavoda Split 1966. nije vidljivo postojanje objekta na predmetnom zemljištu.

10.2. Ovaj sud prihvaća navedeni nalaz i mišljenje vještaka jer je iz predmetne fotografije priložene na listu 306 spisa zaista vidljivo da 1966. nije vidljivo postojanje objekta, dok tužitelj nije predao priloge koji se navode u priloženom očitovanju Geodetskog zavoda d.d. Split (list 35 spisa), a temeljem kojih bi sud i sudski vještak mogli provjeriti tvrdnju od o tome da se na snimkama iz zraka iz 1966. nazire manji objekt (prilog III), a niti da je isto vidljivo na snimkama iz 1971.

11. Nadalje, ovaj sud prihvaća nalaz i mišljenje stalnog sudskog vještaka građevinske struke dipl. ing. građ. HA u dijelu u kojem isti navodi da prema zatečenom stanju objekta ne može utvrditi točno vrijeme gradnje objekta obzirom na vanjske obloge iz kojih proizlazi da je objekt rekonstruiran u nedavnoj prošlosti, konkretno u periodu od 7. lipnja 2008. do 23. kolovoza 2013., s tim da opseg rekonstrukcije nije značajan, a li je od utjecaja na temeljne i bitne zahtjeve za građevinu. Svakako, isti nalazi, a ovaj sud prihvaća kao stručno i logično mišljenje, da je sam objekt čvrsti objekt jer je trajno spojen sa zemljištem.

12. Pregledom priloženih kupoprodajnih ugovora utvrđeno je slijedeće:

- TIC STRADUN d.o.o. je 6.4.1998. prodao Batala d.o.o. ¨montažnu zgradu (prizemnicu) na čvrstim armirano betonskim temeljima na čest. 648/2 k. o. [katastarska općina],¨, a koja se sastoji od jedne veće i jedne manje prostorije te sanitarnog čvora, ukupne površine 50 m2,

- PGM RAGUSA d.d., zastupana po ovdje tužitelju, je 8.1.2009. prodala istovjetno opisani objekt LA,

- LA je potom ugovorom od 13.12.2011. prodao tako opisani objekt ovdje tužitelju s tim da se istim ugovorom prodao i ¨montažni prostor površine 77 m2, ukupne površine cca 127 m2¨, uz utvrđenje da je predmetni poslovni objekt ugovorom od 4.8.2004. bio u vlasništvu PGM Ragusa temeljem ugovora koji je isti sklopio s Batala d.o.o. kao prodavateljem

13.1. Pregledom priloženih Ugovora o privremenom korištenju javnih površina i zakupu javne površine, a sadržaj kojih ugovora tužitelj ne osporava, utvrđeno je da je:

- prednik tužitelja TIC Dubrovnik 30.3.1994. zakupio od Općinskog fonda za stambeno i komunalno gospodarstvo površinu od 14,00 m2,

- prednik tužitelja TIC Dubrovnik 20.6.1995. zakupio od tuženika površinu od 24,00 m2 te isto produžio dodatkom ugovora od 9.1.1996.,

- prednik tužitelja TIC Dubrovnik 4.7.1996. zakupio od tuženika površinu od 74,00 m2 te isto produžio dodatkom ugovora od 12.12.1996. i 7.1.1998.,

- prednik tužitelja Batala d.o.o. je dopisom od 20.4.1998. obavijestila tuženika o tome da mu je prodan predmetni poslovni objekt te zatražio od tuženika davanje u zakup predmetne javne površine sa zahtjevom za utvrđivanje visine zakupa, pri tome obrazlagajući sama ulaganja u objekt i to ¨200.000 DEM….znatne radove na uređenju preostale površine čest. zem.. 648/2 k. o. [katastarska općina]….¨,

- da je prednik tužitelja Batala d.o.o. 22.4.1998. zakupio od tuženika površinu od 100,00 m2, kao i ugovorom od 6.3.2000. te ugovorom od 18.3.2002. za razdoblje do 2004. godine i

- da je prednik tužitelja LA ugovorom od 18. studenog 2009. zakupio od tuženika površinu do 100 m2, za razdoblje od 1. studenog 2009. do 31. listopada 2012.

13.2. Pri tome se napominje da je iz prijave za upis TIC Stradun d.o.o. od 16.11.1994. u sudski registar razvidno da isti nije predmetnu nekretninu pa niti objekt prijavio kao svoj kapital prilikom pretvorbe, dok je iz dopisa Općinskog fonda za stambeno i komunalno gospodarstvo upućenog istom 2.5.1997. i 9.9.1996. razvidno da je od ovog tijela dobio suglasnost za izvođenje radova uređenja poslovnog prostora uz prijeboj tražbine tuženika po osnovi naknade za korištenje javne površine s tražbinom po osnovi ulaganja (list 107-109 spisa.).

13.3. Nadalje, iz zamolbe Batala d.o.o. od 11. travnja 2000. (list 124 spisa) je razvidno da je isti od odjela tuženika tražio dopuštenje za proširenje poslovnog prostora , a što je sukladno činjenici da je od 1998. pa nadalje plaćao znatno veću površinu zakupa zemljišta.

13.4. Nadalje, iz dopisa Upravnog odjela za gospodarenje nekretninama tuženika od 21. travnja 2004. razvidno je da je Batala d.o.o. odbijen zahtjev za davanje u zakup javne površine zbog dugovanja zakupnine (list 133 spisa), dok je P.G.M. RAGUSA d.d., zastupan po ovdje tužitelju, obavijestio tuženika dopisom od 7. listopada 2004. da je otkupio predmetni objekt od Batala d.o.o. ugovorom od 4. kolovoza 2004. te se prema priloženim dopisima, a i iskazu samog tužitelja, nastavljeni pregovori radi otkupa predmetnog zemljišta, odnosno obrnuto predmetnog objekta tijekom 2007. do 2008., dok je sam tuženik tijekom 2008. pozivao PGM Ragusa na plaćanje duga po osnovi korištenja tuđe stvari u svoju korist, u vezi čeha je 21. rujna 2010. pod poslovnim brojem P-671/08 donesena presuda ovog suda kojom je na zahtjev ovdje tuženika naloženo tužitelju platiti tuženiku 285.500,00 kuna sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od 1. travnja 2008. do isplate.

14. Kada se prethodno navedeno dovede u međusobnu vezu, kao i vezu s iskazom svjedoka ŽA koji, kao osoba koja živi u blizini objekta, iskazuje da mu je poznato da je objekt od cca 30 m2 u kojem se prodavalo voće i povrće s godinama i to nakon 2000. dograđivan tako da sada ima oko 150 m2, te iskazom samog tužitelja da je u vrijeme kupnje znao da je zemljište u postupku povrata i da njim upravlja tuženik, da osobno nije nadograđivao objekt, te da je prije nekih 7-8 godina nudio gradonačelniku da otkupi zemljište, jasno je da tužitelj nije bio pošteni samostalni posjednik, a niti graditelj objekta, da su njegovi prednici bili graditelji objekta no uz znanje da grade na tuđem i uz dopuštenje vlasnika zemljišta i to kao zakupoprimci, što je moralo biti poznato i samom tužitelju obzirom je isti još kao zakonski zastupnik ranijeg vlasnika objekta izgrađenog na zemljištu tuženika s istim pregovarao godinama prije osobne kupnje radi kupnje zemljišta od tuženika ili prodaje objekta tuženiku, uz činjenicu da je 2010. donesena presuda, time vođen postupak, kojim je je društvu PGM Ragusa d.d., a čiji je tužitelj bio zakonski zastupnik, naloženo plaćanje naknade za korištenje zemljišta tuženika.

15. Tužitelju nije moglo ostati nepoznato da je PGM Ragusa d.d., kojeg je zastupao prethodno 2004. kupio objekt površine 50 m2, a potom on osobno 2011. objekt površine cca 127 m2, da je tuženik bio vlasnik nekretnine (odbačen prijedlog promjene vlasništva 2004.), da s tuženikom nije imao nikakav ugovor o korištenju zemljišta, da mu nije PGM Ragusa nije plaćala naknadu za korištenje, a niti je tužitelj s tuženikom sklopio takav ili drugi ugovor, pa makar ishodio suglasnost tuženika, za korištenje zemljišta. Tužitelj je time znao da kupuje objekt koji je izrađen na tuđem zemljištu i da nema suglasnost vlasnika za korištenje zemljišta koje je kao takvo godinama bilo u društvenom vlasništvu, koje njegov prednik nikada nije imao kao nositelj prava korištenja, dapače koje su njegovi prednici koristili kao zakupoprimci i na istom gradili i ulagali temeljem suglasnosti tuženika, uz prijeboj potraživanja uloženog s naknadom za korištenje zemljišta.

16.1. Iz navedenog je jasno da tužitelj nije niti građenjem niti dosjelošću stekao vlasništvo samog zemljišta jer kao što je rečeno, kao što i sam tvrdi nije osobno gradio, dok su njegovi prednici znali da grade na tuđem i to kao zakupoprimci pa stoga, sukladno čl. 154. i 280. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 90/10., 143/12., 94/17., 152/14., 81/15., dalje u tekstu: ZV), nisu stekli vlasništvo zemljišta niti su tužitelju mogli isto prenijeti tužitelju.

16.2. Nadalje, a obzirom je tužitelj, kao i njegovi pravni prednici, znao da nema pravo na samostalan (vlasnički) posjed zemljišta i da nije vlasnik zemljišta, bez obzira na duljinu trajanja posjeda, nije stekao vlasništvo zemljišta niti po osnovi dosjelosti.

17.1. U odnosu na tvrdnje tužitelja o tome da je u ovom postupku u pogledu prava stranaka odlučna činjenica da je tuženik, odnosno tijelo tuženika, po njegovom zahtjevu, ozakonilo objekt koji je time evidentno bio izgrađen bez dozvole nadležnog upravnog tijela, ukazuje se na odredbe Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (2011) ("Narodne novine" br. 90/11., 86/12.) prema kojima ozakonjenje nezakonito izrađenog objekta nije od utjecaja na vlasništvo nekretnina. Naime, svrha i cilj ovog zakona te instituta legalizacije izgrađenih objekta je nadomještanje nedostatka akta za dopuštenje gradnje te evidencija izgrađenih objekata u prostoru uz naplatu doprinosa koje inače investitori gradnje plaćaju (komunalni, vodni doprinos), a kojim se ujedno osigurava da neće u buduće doći do uklanjanja objekta kao nezakonito izrađenog.

17.2. Činjenica da je objekt ozakonjen je u skladu s činjenicama utvrđenim u ovom postupku, a to je da objekt postoji i da ima čvrste temelje (tipe trajno spojen sa zemljištem), dok iz isprava koje je tužitelj priložio zahtjevu, odnosno stanju zemljišne knjige u kojoj je zemljište upisano kao vrt u vlasništvu tuženika, nije bilo osnove za sumnju da se radi o javnoj površini, radi čega je logično i odobreno ozakonjenje. Tužitelj je taj koji je navedenu činjenicu prešutio u postupku koji je pokrenut i vođen na njegovu inicijativu, a navedena okolnost bi eventualno mogla predstavljati osnovu za ponavljanje postupka legalizacije objekta, no nije od utjecaja na činjenicu da je objekt izrađen na zemljištu u vlasništvu tuženika te da tužitelj nema nikakvu osnovu za stjecanje vlasništva zemljišta na kojem se objekt nalazi.

18. Slijedom navedenog, zaključak je ovog suda da tužitelj nije vlasnik predmetne nekretnine no da je isti vlasnik objekta izgrađenog na tuženikovom zemljištu.

19. Uzimajući u obzir da je tuženik znao za gradnju objekta i dao suglasnost za gradnju objekta za potrebe zakupoprimca koji je bio graditelj objekta, uz prebijanje dijela potraživanja prema graditelju s osnove zakupa, da je bio upoznat s prijenosom vlasništva objekta između prednika tužitelja i tužitelja, da nikada nije polagao vlasnička prava na sam objekt tužitelja, dapače s istim je pregovarao radi otkupa objekta, zaključak je ovog suda da je tužitelj kao nesporni vlasnik objekta izgrađenog na zemljištu tuženika ovlašten posjedovati predmetni objekt te da tuženik nema osnovu za predaju u samostalni posjed dijela zemljišta na kojem se objekt tužitelja nalazi, kako to protutužbom zahtjeva, no da isti ima pravo zahtijevati predaju dijela zemljišta na kojem se ne nalazi sam objekt tužitelja, time u površini od 183 m2, kako je izmjereno preglednom skicom korištenja zemljišta koju je u srpnju 2021. izradio dipl. ing. geod. OA, a sve u skladu s odredbama čl. 152. do 154. ZV-a, u vezi s čl. 164. i 165. ZV-a.

20. Naime, prednik tužitelja je uz znanje i suglasnost tuženika izgradio objekt na zemljištu tuženika, objekt koji je graditelj dalje samostalno koristio i raspolagao s istim uz znanje tuženika, pa je ocjena ovog suda da su stranke time sadržajno ugovorile pravo građenja u smislu čl. 280. ZV-a i 281. ZV-a i to na način da je vlasnik objekta kao plodouživatelj zemljišta i dalje imao obvezu plaćanja naknade za korištenje zemljišta na kojem je objekt izgrađen u vidu vrijednosti zakupnine takvog zemljišta pa stoga tužitelj nije stekao vlasništvo predmetnog zemljišta i tuženik nema pravo zahtijevati predaju zemljišta na kojem se objekt nalazi, već samo plaćanje naknade u smislu čl. 281. st. 2. ZV-a, dok je u pogledu dijela zemljišta na kojem objekt nije izrađen, tužitelj kao osoba koji taj dio nekretnine posjeduje bez ikakve pravne osnove, dužan predati posjed tuženiku kao vlasniku nekretnine.

21. Uzimajući u obzir uspjeh stranaka u sporu, temeljem čl.154. st. 4. ZPP-a i čl. 155. ZPP-a, odlučeno je da svaka stranka snosi svoje troškove postupka.

Dubrovnik, 27. svibnja 2025.

Sutkinja

Marija Bušković

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv presude je dopuštena žalba u roku od 15 dana od dana primitka otpravka presude. Žalba se podnosi nadležnom županijskom sudu, putem ovog suda, pisano u tri istovjetna primjerka.

Dostaviti:

1. pun. tužitelja,

2. tuženiku