REPUBLIKA HRVATSKA
TRGOVAČKI SUD U DUBROVNIKU
Dubrovnik, Dr. Ante Starčevića 23
Posl. br. P-35/2025-92
R E P U B L I K A H R V A T S K A
P R E S U D A
Trgovački sud u Dubrovniku, u ime Republike Hrvatske, po sutkinji tog suda Katarini Franković, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja CEE PROJEKT LASTOVO d.o.o., [adresa], OIB: 34959105251 zastupanog po punomoćniku Sanji Rajter Savić, odvjetnici u Zgrebu protiv tuženika IMMACON PROJEKTENTWICKLUNG GmbH, Austrija, [adresa], zastupan po odvjetniku Antonio Zujić iz Zagreba, Ljudevita Gaja 22, OIB: [osobni identifikacijski broj] i odvjetnici Ines Slutej iz Zagreba, Ljudevita Gaja 22, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz Zajedničkog odvjetničkog ureda Antonio Zujić & Ines Slutej, Zagreb, radi sklapanja glavnog ugovora i isplate, na glavnoj raspravi održanoj i zaključenoj dana 12. svibnja 2025. u nazočnosti zamjenika punomoćnika tužitelja Marijane Temali, odvjetnice u Dubrovniku i odsutnosti punomoćnika tuženika, objavljenoj dana 27. svibnja 2025.,
p r e s u d i o j e
I. Odbije se tužbeni zahtjev koji glasi: " Nalaže se tuženiku IMMACON Projektentwicklung GmbH sa sjedištem na adresi [adresa], da temeljem Predugovora o kupoprodaji nekretnine od 25.06.2021. (dalje u tekstu: Predugovor) upisane u zemljišne knjige Općinskog suda u Dubrovniku, zk odjel Blato, k. o. [katastarska općina], zk. ul. [broj ZK uloška], zk.č. 13060/23 tužitelju na ime preostalog iznosa kapare isplati iznos od 10.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju Hrvatske narodne banke na dan isplate zajedno sa zakonskim zateznim kamatama po prosječnoj kamatnoj stopi na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunatoj za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za pet postotnih poena, koju kamatnu stopu utvrđuje Hrvatska narodna banka, tekućima na taj iznos od dana 16.07.2021. pa do isplate, sve to u roku od 8 dana pod prijetnjom ovrhe."
II. Nalaže se tuženiku IMMACON Projektentwicklung GmbH sa sjedištem na adresi [adresa], da s tužiteljem CEE PROJEKT LASTOVO d.o.o., OIB: 34959105251, sa sjedištem u [adresa], u roku od 15 dana sklopi ugovor o kupoprodaji sljedećeg sadržaja:
„Tužitelj kao Prodavatelj i tuženik kao Kupac sklapaju Ugovor o kupoprodaji nekretnine upisane u zemljišne knjige Općinskog suda u Dubrovniku, zk odjel Blato, k. o. [katastarska općina], zk. ul. [broj ZK uloška], zk.č. 13060/23 za kupoprodajnu cijenu u iznosu od 290.000,00 (dvjesto devedeset tisuća) eura u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju Hrvatske narodne banke na dan isplate, a koju je tuženik dužan isplatiti tužitelju u roku od 8 dana od sklapanja Ugovora o kupoprodaji na njegov račun koji se vodi pri Raiffeisenbank Austria d.d., SWIFT: RZBHHR2X, IBAN: [broj bankovnog računa].
Tužitelj će tuženiku odmah po isplati pune kupoprodajne cijene za predmetnu nekretninu izdati javnobilježnički ovjerenu tabularnu izjavu kojom će ovlastiti tužitelja da bez ikakvog daljnjeg uvjeta i/ili suglasnosti zatraži i ishodi uknjižbu prava vlasništva iste nekretnine u svoje ime, za cijelo (1/1), uz istovremeno brisanje tog prava s imena tužitelja.
Nadalje, tužitelj se obvezuje po primitku ukupnog iznosa kupoprodajne cijene predati tuženiku nekretninu u samostalan, kvalificiran i miran posjed, slobodan od svih osoba, uz obvezu podmirenja svih eventualnih troškova u odnosu na nekretninu, te tuženiku dostaviti dokaz o tome.
Troškove vezane za ovjeru transakcijske dokumentacije snosit će tužitelj, dok će sve troškove vezane uz izradu transakcijske dokumentacije, prijenos prava vlasništva i porez na promet nekretnina u cijelosti snositi tuženik.“
U slučaju da tuženik ne sklopi s tužiteljem ugovor iz točke I. ove izreke u za to određenom roku od 30 dana, ugovor će zamijeniti ova presuda.
III. Svaka strana snosi svoje troškove parničnog postupka.
Obrazloženje
1. U tužbi tužitelj navodi da tužitelj je dana 25.06.2021. kao prodavatelj zaključio s tuženikom kao kupcem Predugovor o kupoprodaji nekretnine upisane u zemljišne knjige Općinskog suda u Dubrovniku, ZK odjel Blato, k. o. [katastarska općina], zk. ul. [broj ZK uloška], zk.č. 13060/23 (dalje u tekstu: nekretnina), te da su predmetnim ugovorom utvrđeni uvjeti i rokovi za sklapanje glavnog ugovora, te bitni sadržaj glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine. Navodi se kako su ugovorne strane se suglasile da će se na Predugovor primjenjivati isključivo hrvatsko pravo, te kako je ugovorena nadležnost naslovnog suda. Tužitelj ističe kako obzirom da do danas nije sklopljen glavni ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine zbog okolnosti za koje je odgovoran isključivo tuženik, tužitelj je primoran u prekluzivnom zakonskom roku ustati tužbom, te predložiti sudu da obveže tuženika na sklapanje glavnog ugovora, kao i na isplatu preostalog dospjelog iznosa ugovorene kapare. Ističe se kako su predmetnim Predugovorom ugovorne strane se obvezale sklopiti Glavni ugovor bez odgode nakon što tuženik u Republici Hrvatskoj osnuje trgovačko društvo s ograničenom odgovornošću, a koje bi u Glavnom ugovoru bilo nominirano kao kupac nekretnine, a tuženik se obvezao bez odgode po zaključenju Predugovora pokrenuti postupak osnivanja spomenutog trgovačkog društva, a ali da tuženik do dana podnošenja tužbe, dakle ni nakon punih 6 mjeseci nakon sklapanja Predugovora, nije ispunio obvezu utvrđenu predugovorom, odnosno nije osnovao trgovačko društvo koje bi bilo nominirano kao Kupac u Glavnom ugovoru, te nije pristupio sklapanju glavnog ugovora. Pritom se ističe da tuženik nije odustao od sklapanja glavnog ugovora, već je naprotiv obavijestio tužitelja da i dalje ima namjeru sklopiti glavni ugovor. Navodi tužitelj kako je tuženik kao potencijalni investitor, na svojim web stranicama u sklopu svoje poslovne djelatnosti počevši od sklapanja predugovora sve do danas nuditi na prodaju trećim kupcima apartmane koje namjerava graditi na zemljištu koje je predmet Predugovora, pa da iz navedenog proizlazi da tuženik i dalje imao namjeru sklopiti glavni ugovor, dok s druge strane nije u razumnom roku ispunio predviđenu obvezu osnivanja trg. društva predviđenu predugovorom, odnosno nije pristupio sklapanju glavnog ugovora. Tužitelj drži kako tuženik time postupa protivno najbitnijim načelima obveznog prava kao što su načelo savjesnosti i poštenja. Nadalje u tužbi se navodi kako je Predugovorom o kupoprodaji ugovorena kupoprodajna cijena nekretnine u iznosu od 290.000,00 (dvjesto devedeset tisuća) eura, s time da se tuženik obvezao tužitelju isplatiti kaparu u iznosu od 20.000,00 (dvadeset tisuća) eura koja se ima uračunati u kupoprodajnu cijenu najkasnije do 15.07.2021., a preostali dio kupoprodajne cijene u iznosu od 270.000,00 (dvjesto sedamdeset tisuća) eura tuženik se obvezao isplatiti tužitelju najkasnije do 31.12.2021.g. Ističe tužitelj da ugovorena kapara u iznosu od 20.000,00 EUR tužitelju do danas nije u cijelosti uplaćena jer je tuženik u dva navrata izvršio djelomične uplate na ime kapare u korist tužitelja, te je do dana podnošenja ove tužbe tužitelju uplatio iznos od 10.000,00 eura (posljednja djelomična uplata kapare izvršena je dana 03.12.2021g.). Slijedom navedenog tužitelj ovom tužbom potražuje od tuženika i uplatu preostalog iznosa kapare od 10.000,00 EUR. Tužitelj upućuje na odredbu iz čl. 5.1. Predugovora, kao i uobičajenu praksu prilikom sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnina iz koje proizlazi da se kapara isplaćuje prije ili u trenutku sklapanja glavnog ugovora. S obzirom da je ugovoreni rok za uplatu kapare istekao dana 15.07.2021.g., tužitelj ističe da se prema naravi posla i datim okolnostima isti može smatrati rokom za sklapanje glavnog ugovora.
2. Tuženik u odgovoru na tužbu navodi kako ne osporava da je dana 17.05.2021. godine sa tužiteljem zaključio Predugovor o kupoprodaji nekretnine ali isti ističe kako tužitelj predmetni Predugovor nepravilno tumači pa da je tužbeni zahtjev neosnovan, odnosno da je predmet Predugovora definiranje uvjeta i rokova koji trebaju biti ispunjeni da bi ugovorne strane pristupile zaključenju glavnog ugovora; da će prvo tuženik osnovati društvo sa ograničenom odgovornošću u Republici Hrvatskoj; da će tek nakon osnivanja Društva, navedeno novo osnovano (danas još nepostojeće) Društvo zaključiti kao kupac glavni ugovor temeljem kojeg će Društvo od ovdje tužitelja kao prodavatelja kupiti predmetnu nekretninu za ukupnu kupoprodajnu cijenu od 290.000,00 EUR u odgovarajućoj kunskoj protuvrijednosti; da će tužitelj tuženiku prije zaključenja glavnog Ugovora predati potvrđenu građevinsku dozvolu te da će u slučaju nepostojeće potvrđene građevinske dozvole tužitelj tuženiku vratiti akontaciju; da će Kupac odnosno Društvo koje bi se trebalo tek osnovati tužitelju isplatiti kaparu u iznosu od 20.000,00 EUR do 15.07.2021.g., dok bi kupac odnosno Društvo preostali iznos kupoprodajne cijene od 270.000,00 EUR bio dužan isplatiti do 31.12.2021. godine. Tuženik ističe kako je volja ugovornih strana, a ovdje parničnih strana bila ta da tuženik osnuje Društvo u RH koje bi onda kao kupac zaključio glavni ugovor odnosno kupoprodajni ugovor sa tužiteljem kao prodavateljem, a temeljem kojeg bi Društvo (a ne tuženik) steklo isključivo pravo vlasništvo nad predmetnom nekretninom pri čemu bi Društvo kao kupac, a kako je to ugovoreno u čl. 3.3. Predugovora bilo dužno tužitelju kao prodavatelju isplatiti kako iznos od 20.000,00 EUR do 15.07.2021.g., tako i preostali iznos kupoprodajne cijene u iznosu od 270.000,00 EUR do 31.12.2021. godine, pa da je jedna jedina obveza tuženika bila u neodređenom roku osnovati Društvo u Republici Hrvatskoj, a koje Društvo bi onda trebalo odlukom svoje uprave zaključiti glavni ugovor- kupoprodajni ugovor i shodno tome steći isključivo pravo vlasništva nad predmetnom nekretninom za cijenu od ukupno 290.000,00 EUR koja je trebala biti isplaćena do 31.12.2021. godine od strane kupca odnosno Društva, a kako to proizlazi iz čl. 3.3. Predugovora. Tuženik ističe prigovor promašene pasivne legitimacije budući da tuženik navodi da nikada nije preuzeo obvezu kao kupac sa tužiteljem zaključiti glavni ugovor i temeljem istoga steći pravo vlasništva nad predmetnom nekretninom, a sve budući da je vlasništvo nad predmetnom nekretninom trebalo steći isključivo i jedino Društvo koje se tek treba osnovati. Ističe tuženik kako tužba nije samo usmjerena protiv “krivog“ tuženika nego je ista i preuranjena u dijelu koji se odnosi na zaključenje glavnog ugovora jer su parnične strane Predugovorom ugovorile da će se pristupiti zaključenju glavnog ugovora tek nakon što se osnuje Društvo i tek nakon što tužitelj tuženiku preda potvrđenu građevinsku dozvolu, a da budući da među strankama nije sporno da Društvo još nije osnovano te da tužitelj tuženiku nije predao potvrđenu građevinsku dozvolu, to nije niti mogla niti je dospjela obveza treće osobe- Društva (a ne tuženika) da sa tužiteljem zaključi glavni ugovor. Navodi kako tuženik nije preuzeo obvezu sklapanja glavnog ugovora nego to treba učiniti treća osoba- buduće Društvo. Tuženik navodi da u odnosu na jedinu obvezu tuženika koja proizlazi iz Predugovora, a koja se sastoji od obveze osnivanja Društva valja istaknuti kako ista obveza nije bila vezana uz konkretan rok zbog čega do primjene dolazi čl. 173. st. 3. Zakona o obveznim odnosima i čl. 183. st. 2.Zakona o obveznim odnosima i kako obveza još nije dospjela. Navodi se da tuženik i dalje ima volju osnovati Društvo te u tom smjeru i poduzima odgovarajuće pravne radnje. U odnosu na dio tužbenog zahtjeva koji se odnosi na nalaganje tuženiku da tužitelju isplati iznos od 10.000,00 EUR u odgovarajućoj protuvrijednosti na ime plaćanje kapare ističe kako je člankom 3.3. Predugovora ugovoreno kako će kao kupac predmetne nekretnine biti “nominirano“ Društvo koje će onda kao kupac zaključiti sa tužiteljem Ugovor o kupoprodaji nekretnine i to na način da kupac odnosno (uzimajući u obzir čl. 4.2. Predugovora) Društvo isplati tužitelju kaparu u iznosu od 20.000,00 EUR do 15.07.2021. godine dok bi se ostatak kupoprodajne cijene trebao isplatiti od strane Društva do 31.12.2021. godine, te kako ne bi smjelo biti sporno da kupoprodajnu cijenu plaća kupac, a da je kupac prema Predugovoru nesporno Društvo budući da će upravo Društvu za kupoprodajnu cijenu steći predmetnu nekretninu što znači da tužitelj od tuženika ne može tražiti isplatu iznosa od 10.000,00 EUR nego isključivo od Društva koji u konačnici i kupuje predmetnu nekretninu. Unatoč navedenom, tuženik ističe kako je iskazao volju da u ime Društva tužitelju isplati novčani iznos na ime kapare u iznosu od 20.000,00 EUR pri čemu je tuženik tužitelju i isplatio iznos od 10.000,00 EUR pri čemu su se stranke pisanim putem odnosno putem e-maila usuglasile da se plaćanje preostalog iznosa kapare odgoditi do 31.01.2022. godine, a na što je tužitelj pristao pisanim putem što je razvidno iz e-maila tužitelja od 29.11.2021. godine.
3. Tijekom postupka tužitelj je izlagao kao u tužbi, te ističe da je potrebno utvrditi pravu volju stranaka i zajedničku namjeru, te da jasno stoji da je tuženik kao „Kupac“ (a ne „Društvo“) na sebe preuzeo, kako obveze koje bi prethodile sklapanju Glavnog ugovora, tako i obvezu sklapanja Glavnog ugovora. Tako se i u nastavku Predugovora, odnosno u dijelu koji se odnosi na sadržaj Glavnog ugovora, kao stranka Glavnog ugovora ne navodi „Društvo“, već „Kupac“, odnosno tuženik. U odnosu na držanje stranaka ističe tužitelj kako je tuženik još prethodno potpisivanju ugovora osmislio idejni projekt koji se odnosi na tužiteljevu nekretninu, iz čega je razvidno da je od početka planirao sklopiti ugovor o kupoprodaji iste nekretnine. Takva volja ugovornih strana navodi da proizlazi i iz kasnijeg držanja stranaka, kao što je činjenica da je tuženik isplatio dio kapare, te se obvezao tužitelju isplatiti i ostatak kapare, koji doduše nikad nije isplatio (i to ne „u ime Društva“ već „u ime Kupca“ sukladno Predugovoru). Ističe se kako namjera stranaka da sklope glavni ugovor proizlazi i iz činjenice da tuženik nekretninu koja je predmet Predugovora i dalje oglašava na svojoj web stranici kao vlastiti projekt. O namjeri tuženika da stekne vlasništvo nad predmetnom nekretninom tužitelj drži da govori i zamišljena vlasnička struktura novog trgovačkog društva jer je tuženik je planirao biti članom novoosnovanog društva s 80% udjela, o čemu je obavijestio i tužitelja. Tužitelj upućuje na načela obveznog prava na jednake vrijednosti uzajamnih činidaba, da se ugovorom preuzete obveze imaju ispuniti, te načelom dužnosti suradnje radi potpunog i urednog ispunjenja obveza. Ističe tužitelj kako je tuženik još 28.4.2021. tvrdio da je pokrenuo postupak osnivanja društva, a mailom od 16.7.2021.g. obavještava tužitelja da se zbog nedefiniranog „problema“ svi njihovi projekti odgađaju za ljeto/jesen 2021.godine. Nakon opomena od strane tužitelja, tuženik ga 21.9.2021.g. obavještava da je dogovorio sastanke vezane uz osnivanje društva s odvjetnikom HK i knjigovodstvenim društvom H.T., d.o.o. Nakon toga, 30.9.2021.g. odvjetnik HK obavještava tužitelja da je sastanak odgođen i da je doživio tuženika neozbiljnim. Nadalje ističe kako se prodavatelj obvezao prethodno potpisivanju glavnog ugovora predočiti Kupcu građevinsku dozvolu (čl. 2.6 Predugovora), te da je svoju obvezu tužitelj uredno ispunio, te je dozvolu za građenje dostavio Kupcu u privitku e-maila od 4.8.2021.
4. Tijekom postupka tuženik ustraje, u bitnome, u svojim navodima iz odgovora u tužbu.
5. Nakon provedenog postupka Trgovački sud u Dubrovniku poslovni broj P-199/2021-69 od 8. studenog 2024. je donio presudu koju je po žalbi Visoki trgovački sud Republike Hrvatske poslovnog broja Pž-4805/2024-2 od 26. ožujka 2025. ukinuo i predmet vratio na ponovno suđenje.
6. Tijekom postupka i ponovljenog postupka sud je izveo sve predložene dokaze i to dokaz čitanjem i pregledanjem isprava priloženih u spisu i to:
Predugovor o kupoprodaji nekretnine od 17.05.2021., ispisi s web stranice tuženika, e-mail tuženika od 17.11.2021. u ovjerenom prijevodu na hrvatski jezik, e-mail korespodencija stranaka s ovjerenim prijevodom na hrvatski jezik, Ekspoze / idejni projekt za nekretninu iz siječnja 2021.g., e-mail tuženika od 25.11.2021.g., e-mail tuženika od 16.07.2021.g., Ispis s web stranice tuženika od 16.07.2022., e-mail tuženika od 5.5.2021.g., e-mail tuženika od 28.4.2021.g. 16.7.2021., 21.9.2021. i 30.12.2021. i daljnja korespodencija i dopisi tužitelja od 25.10.2021. i od 3.11.2021. sve sa ovjerenim prijevodima na hrvatski jezik. Stranke su predlagale da se izvede dokaz saslušanjem stranaka radi utvrđenja prave volje prilikom sklapanja Predugovora, a koji dokazni prijedlog je sud prihvatio i odlučio izvesti navedeni dokaz i odredio i tumača za njemački jezik. Na više pokušaja ročišta određenih za saslušanjem stranaka i to uz poziv sudskom tumaču sud je bio u mogućnosti saslušati samo zastupnika po zakonu tužitelja u smislu čl. 265 Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23 dalje u tekstu: ZPP) odnosno 269 ZPP-a jer EK nije zastupnik po zakonu tuženika već HKŠ, a obojicu sud nije dugo vremena mogao saslušati uz teškoće zbog nedolazaka kao i zbog neprevođenja liječničkih ispričnica na njemačkom jeziku u razumnom roku, te adrese koje tuženik nije pravovremeno dostavljao sudu. Sud je saslušao svjedoka DK. Sud je na temelju izvedenih dokaza mogao donijeti nedvojbenu odluku, te nije bilo potrebe izvoditi daljnje dokaze.
7. Saslušan kao stranka zastupnik po zakonu tužitelja AK, iskazuje da je kao direktor društva tužitelja objavio prodaju objekta na Lastovu i u veljači 2020. dobio ponudu tuženika za kupnju putem posredničkog društva iz [adresa]. Prema njegovim informacijama društvo tuženika je bilo zadovoljno jer se inače bave izgradnjom i većim projektima što su pronašli upravo ovo što im je on nudio jer se radilo o zemljištu sa potrebnim dozvolama za 8 stambenih jedinica. Navodi kako je dogovorena kupnja kako je naveo zemljišta sa svim potrebnim dozvolama, te da prva ponuda koju je prihvatio u veljači 2020. imala je rok do kraja ožujka 2020. da se realizira kupoprodaja, a da prilikom te prve ponude direktor društva tuženika je bio EK i kako je on bio kontakt osoba, a da je u ožujku 2020. bio sa EK i još jednom osobom, djelatnikom tuženika na Lastovu na terenu i kako su tom prilikom potvrdili da su oduševljeni i da žele to kupiti. Iskazuje da obzirom je u to vrijeme istekao rok dogovora o kupoprodaji, tuženik mu je poslao novu ponudu sa novim rokom i istim uvjetima kupoprodaje, a završetak kupoprodaje je trebao biti u studenom 2020. Navodi da je često bio u uredu tuženika, pomagao im oko nekih stvari i u niti jednom trenutku nije bilo sumnje da projekt ne bi bio realiziran, te treća ponuda tuženika je došla u studenom 2020.sa rokom realizacije u ožujku 2021., a cilj je bio da se tuženiku pruži dovoljno vremena za realizaciju projekta. Navodi da je tuženik napravio materijale radi prezentacije bankama sa fotografijama i podacima dobivenih od njegove strane. Navodi da je dozvolio u siječnju 2021. da objave projekt na svojim internetskim stranicama i da je taj projekt i danas oglašen na stranicama tuženika i da ga prodaju kao da je njihov projekt. Obzirom da je ponovno istekao rok u ožujku 2021. tuženik mu je rekao da će kupiti, ali preko tvrtke osnovane u [adresa]. Navodi da je pomogao pri osnivanju i pripremi društva koje je trebalo biti registrirano u [adresa]. Iskazuje kako je sam gospodinu EK dao kontakte poreznog savjetnika radi osnivanja društva u Hrvatskoj. Trebalo se osnovati društvo Immacon holding u Austriji i oni bi zajedno sa tuženikom trebali osnovati društvo u Hrvatskoj. Društvo Immacon holding je osnovano u [adresa] u svibnju 2021., a direktor je bio gosp. H. Plan je bio da taj gosp. H bude direktor i budućeg hrvatskog društva. Sve to zna jer su svi kontakti išli preko njega, a i sve mu je govorio gosp. EK. Potpisali su ističe predugovor o kupoprodaji nekretnine iz svibnja 2021. a da se tuženik nije držao predugovora i nije došlo do sklapanja glavnog ugovora. Tuženik navodi se nije držao niti odredbi o plaćanju kapare do 15. srpnja 2021., a da je u dva navrata tuženik platio dio predujma/kapare i to ukupno 10.000,00 eura. Iskazuje da Društvo u Hrvatskoj nije osnovano prema odredbama predugovora iako je trebalo odmah po sklapanju predugovora. Zadnji kontakt sa tuženikom navodi da je imao u studenom 2021. kada je uplaćen drugi dio kapare u iznosu 7.500,00 eura i nakon toga je pokrenut sudski postupak. Gosp. EK mu je u siječnju 2022. izjavio da je i dalje zainteresiran za provedbu ovog projekta, ali kako i dalje kao i danas ovaj projekt stoji na njihovim internetskim stranicama i da mu je rekao da će odugovlačiti ovaj sudski postupak. Ističe da tijekom cijelog postupka razgovora uvijek je bilo jasno da će kupac biti tuženik, a prijedlog da se osnuje društvo u Hrvatskoj koje će kupiti projekt bio je od strane tuženika jer imaju nekoliko radnika iz Hrvatske, a imali su i plan proširiti poslovno djelovanje i na Hrvatsku. Gosp. EK je pokušao pronaći i partnere za takav model gradnje u Hrvatskoj. Ispunio je tužitelj sve stavke predugovora, a ni tuženik nikad nije prigovarao da nešto nije ispunjeno. Navodi da osim posrednika kojeg sam spomenuo pri početku iskaza bilo je još ponuda za kupnju ovog projekta, ali da ih je odbio jer sam se već bio obvezao tuženiku. Upitan je li tužitelj postupio po točki 2.6. predugovora i dostavio građevinsku dozvolu odgovara da jest dostavio i to dva puta.
8. Saslušan kao svjedok HK navodi da je zastupao kao odvjetnik obje parnične strane. Unatrag par godina kontaktirao ga je direktor tužitelja AK da pruži usluge vezano za kupoprodaju nekretnine na Lastovu. Zastupnik tužitelja mu je odmah rekao da će usluge vezano uz kupoprodaju platiti tuženik, te da je on izradio predugovor o kupoprodaji te to fakturirao tuženiku, koji nije platio taj račun. Navodi da je bila neka email korespondencija, te je primijetio da od tog posla neće biti ništa jer se suviše otezalo, te je zastupnika tužitelja obavijestio da više nije angažiran na tom poslu, a račun da je stornirao. Nije došlo do nikakvih drugih njegovih usluga iako se o njima raspravljalo na početku, a pri tome misli na sklapanje glavnog ugovora, osnivanje društva za tuženika i sl. Upoznat je sa činjenicom da je tužitelj tuženiku slao opomene radi ispunjenja obveza iz predugovora. Koliko se sjeća bilo je dogovoreno da kupac može biti tuženik ili društvo koje se osnuje u RH.
9. Provedene dokaze sud je cijenio sukladno odredbi čl. 8 Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23 dalje u tekstu: ZPP), te nakon brižne analize svakog tijekom postupka provedenog dokaza za sebe i u međusobnoj korelaciji s ostalim dokazima, a na temelju ocjene sadržaja isprava koje prileže spisu, te kako tuženik nije osporio valjanost istih isprava, te iz iskaza saslušanog svjedoka i stranke sud je utvrdio obvezu tuženika na isplatu utuženog iznosa tužitelju kao u toč. I izreke presude.
10. Sud je pregledom i analizom Predugovora o kupoprodaji nekretnine od 17.5.2021.g. utvrdio da su stranke dogovorile da je kupac tuženik, a prodavatelj tužitelj nekretnine opisane u čl. 1 Predugovora, te da su stranke u čl.3 kao predmet ugovora navele definiranje uvjeta i rokova za sklapanje glavnog ugovora, te bitni sadržaj glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine. Navodi se kako su ugovorne strane se suglasile da će se na Predugovor primjenjivati isključivo hrvatsko pravo, te kako je ugovorena nadležnost naslovnog suda. Tuženik se obvezao osnovati trgovačko društvo s ograničenom odgovornošću u RH prije pristupanja zaključenju glavnog ugovora koje bi bilo nominirano kao krajnji kupac. Iz iskaza stranke, činjeničnih navoda i tužitelja i tuženika, te e- mail korespodencije u spisu je jasno da takvo trgovačko društvo s ograničenom odgovornošću u RH tuženik nije osnovao, te da nema namjeru sklopiti glavni ugovor. Isto tako iz činjeničnih navoda stranaka, te iskaza zz tužitelja te e-mail korespodencije u spisu jasno je da tuženik koji je obveznik plaćanja nije platio kaparu u cijelosti, već samo iznos od 10.000,00 eura (u dva navrata), dok je ugovoreni iznos kapare 20.000,00 eura (čl. 4.2. Predugovora). Iz držanja tuženika i probijanja rokova propisanih Predugovorom, pa i razumnih rokova, jasno je da isti neće dobrovoljno sklopiti glavni kupoprodajni ugovor.
11. Odredbom članka 268. stavka 1. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23, dalje u tekstu ZOO), propisano da je predugovor ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor. Jedina obveza predugovora sklapanje je glavnog ugovora. Stavka 3. članka 268. ZOO-a kojom je propisano da predugovor obvezuje ako sadrži bitne sastoje glavnog ugovora. Ako predugovor ne sadrži bitne sastojke glavnog ugovora onda predugovor ne proizvodi pravne učinke, odnosno ništetan je. U predmetnom slučaju bitni sastojci ugovora su sadržani u Predugovoru. Članak 268. stavka 3. ZOO-a prema kojem predugovor mora sadržati bitne sastojke glavnog ugovora je u tome da se može zahtijevati prisilno ostvarenje glavnog ugovora putem suda. Stoga, kako je predugovor i dalje na snazi, a obveza je sklopiti glavni ugovor, sud je odlučio kao u toč. II i na temelju čl. 268 st. 4 ZOO-a.
12. U odnosu na kaparu, sud je odbio tužbeni zahtjev, a obzirom da je prihvatio dio u kojem se nalaže sklapanje glavnog ugovora, pa ukoliko se ugovor ne ispuni u danom roku tužitelj može potraživati s tog osnova.
13. Sukladno Zakonu o uvođenju eura kao službene valute u Republici Hrvatskoj (Narodne novine 57/2022. i 88/2022.) bilo je nužno iskazati sve iznose u uvodu i izreci odluke u eurima.
13. Odluka o trošku temelji se na čl. 154.st.4 ZPP. Naime tužitelj je uspio u dijelu tužbenog zahtjeva za koji sud procjenjuje da se radi o približno 50% kada uvažava osnov i visinu tužbenog zahtjeva i odlučeno kao u toč. III izreke presude.
14. Zbog navedenog, temeljem spomenutih propisa odlučeno je kao u izreci.
U Dubrovniku, dana 27. svibnja 2025.
Sutkinja:
Katarina Franković
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ove presude je dopuštena žalba. Žalba se izjavljuje Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske, putem ovog suda u tri istovjetna primjerka, u roku 8 dana od dana objave presude, ukoliko je stranka bila uredno obaviještena o ročištu za objavu presude, a ukoliko nije bila uredno obaviještena o ročištu za objavu presude od dana dostave presude pozivom na gornji poslovni broj spisa.
