REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U PULI-POLA

Kranjčevićeva 8,52100 Pula-Pola

Poslovni broj R1-119/2024-18

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E NJ E

Općinski sud u Puli-Pola, po sutkinji Izabeli Barbić, kao sucu pojedincu, u izvanparničnom postupku predlagateljice USK iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po opunomoćeniku Željku Pavletiću, odvjetniku u Puli, protiv protustranke Grada Pule – Pola, Pula, Forum 1, OIB: 79517841355, radi razvrgnuća suvlasničke zajednice, 26. svibnja 2025.

r i j e š i o  j e

I Razvrgava se suvlasnička zajednica na nekretnini kč. br. [katastarska čestica] park, površine 623 m2, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] isplatom, na način da predlagateljica USK iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], postaje samovlasnica predmetne nekretnine, uz obvezu da Gradu Puli – Pola na ime njegovog suvlasničkog dijela isplati iznos od 56.666,67 eura, u roku od 90 dana od dana pravomoćnosti ovog rješenja.

II Ovo rješenje provest će po pravomoćnosti Zemljišnoknjižni odjel Pula-Pola, na prijedlog predlagateljice, uz dokaz o izvršenoj isplati prema točki I izreke ovog rješenja.

Obrazloženje

1. Predlagateljica je 6. svibnja 2025. podnijela prijedlog za razvrgnuće suvlasništva na nekretnini kč. br. [katastarska čestica], park, površine 623 m2, upisanoj u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u suvlasništvu predlagateljice u 2/3 dijela i protustranke Grada Pule-Pola u 1/3 dijela. Ističe da je ujedno vlasnica kč. zgr. [katastarska čestica], kč. zgr. [katastarska čestica] i kč. br. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina], odnosno nekretnina koje zajedno s predmetnom čine jedinstvenu prostornu i funkcionalnu cjelinu. Međutim, predmetna nekretnina ne raspolaže vlastitim kolnim prilazom, kao ni priključcima na infrastrukturne građevine. Pored toga, ističe da ona i njena obitelj oduvijek kultiviraju, uređuju i održavaju park na predmetnoj nekretnini. Iz opisanih razloga opravdano je zainteresirana za razvrgnuće suvlasničke zajednice isplatom, kako bi stekla mogućnost samostalno i bez postojećih ograničenja gospodariti opisanom cjelinom vlastitih nekretnina. Predlaže sudu donijeti rješenje o razvrgnuću suvlasništva, na način da predlagateljica protustranci isplati tržišnu vrijednost njenog suvlasničkog dijela utvrđenu vještačenjem.

2. U odgovoru na prijedlog protustranka je navela da je suglasna s prijedlogom za razvrgnuće suvlasničke zajednice isplatom.

3. U tijeku postupka pročitana je dokumentacija sadržanu u spisu te je izveden dokaz građevinskim vještačenjem po stalnom sudskom vještaku Ivanu Davidoviću, uz usmenu dopunu nalaza i mišljenja.

4. Na temelju izvatka iz zemljišne knjige utvrđeno je da je predmetna kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] upisane kao suvlasništvo predlagateljice USK u 2/3 dijela i protustranke Grada Pule-Pola u 1/3 dijela.

5. Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina Ivan Davidović je u nalazu i mišljenju izračunao tržišnu vrijednost predmetne nekretnine u iznosu od 170.000,00 eura. Iz nalaza i mišljenja proizlazi da se predmetna nekretnina nalazi u Gradu Puli, gradskoj četvrti Vidikovac, Spinčićevoj ulici. U naravi je riječ o zelenoj površini koja se koristi kao okućnica susjednih stambenih objekata u vlasništvu predlagateljice. U okruženju predmetne nekretnine nalaze se građevine stambene namjene. Na predmetnu se nekretninu pristupa preko susjedne kč. br. [katastarska čestica] zgr. k. o. [katastarska općina] u vlasništvu tužiteljice. Dakle, predmetna nekretnina nema osiguran direktan pristup na javnu prometnu površinu, stoga se sukladno Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina svrstava u drugu kategoriju zemljišta koja obuhvaća katastarske čestice na građevinskom zemljištu za koje su doneseni svi propisani prostorni planovi, ali se zbog pravnih ili stvarnih razloge ne može ishoditi građevinska dozvola prema posebnom zakonu koji uređuju pitanje gradnje.

5.1. Procjena vrijednosti zemljišta obavljena je metodom usporednih transakcija (poredbena metoda) te su uzete u obzir kupoprodaje građevinskih zemljišta koja se nalaze u istim ili susjednim cjenovnim blokovima, a s obzirom na ostale karakteristike mogu se usporediti s predmetnom nekretninom. Odabrane transakcije (list 33 spisa) su gradive površine, odnosno zemljišta na sličnim lokacijama unutar građevinskog područja naselja za koje će se izvršiti međuvremensko i interkvalitativno izjednačavanje. Te su prodane nekretnine analizirane i njihova su svojstva uspoređena sa svojstvima predmetne nekretnine na promatranom području. Sukladno navedenome, vještak je u nalazu i mišljenju izračunao tržišnu vrijednost predmetne nekretnine u iznosu od 169.703,08 eura, zaokruženo 170.000,00 eura.

5.2. Predlagateljica je istaknula primjedbe na nalaz i mišljenje ocjenjujući procijenjenu tržišnu vrijednost previsokom, istaknuvši da je kao jednu od usporednih nekretnina vještak uzeo u obzir kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] te je njenu vrijednost utvrdio u iznosu od 450.000,00 eura, koji predlagateljica ne spori. Međutim, tvrdi da je netočan zaključak vještaka da je u navedenom iznosu, odnosno kupoprodajnoj cijeni, sadržana samo vrijednost zemljišta. Naime, za to zemljište da je prethodno ishođena građevinska dozvola i prijavljen početak gradnje. Upravo navedeno opravdava zaključak da bi troškovi ishođenja građevinske dozvole i dovođenja nekretnine u stanje omogućavanja potencijalne gradnje bili uključeni u kupoprodajnu cijenu pa vrijednost te nekretnine kao usporedne nije mogla biti pravilno obračunata. Nadalje, sva tri usporedna zemljišta su u trenutku prodaje u smislu spremnosti za gradnju predstavljala neizgrađeno građevinsko zemljište čija se površina nalazila u razini prometnice. S druge strane, predmetna nekretnina odijeljena je od prometnice ogradnim zidom koji se nalazi na visini većoj od prometnice. Dakle, za dovođenje predmetne nekretnine prostorno-planskoj namjeni, bilo bi potrebno izvršiti ukope i odvoz zemljanog materijala, koja okolnost, po mišljenju predlagateljice, ima značajan utjecaj na konačnu kupoprodajnu cijenu.

5.3. Protustranka nije imala primjedbe na nalaz i mišljenje.

5.4. Na ročištu 15. siječnja 2025. vještak je usmeno izložio svoj nalaz i mišljenje, navodeći da i nakon istaknutih primjedbi u cijelosti ostaje kod nalaza i mišljenja. Pojasnio je da je vrijednost predmetne nekretnine utvrdio poredbenom metodom uzimajući u obzir poredbene nekretnine navedene u nalazu koje su evaluirane (provjerene od strane nadležnih tijela) i kao takve mjerodavne. U odnosu na navod predlagateljice da za predmetnu nekretninu nije ishođena građevinska dozvola, naveo je, a usporedbom poredbenih nekretnina, da je utvrdio da je za nekretninu kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] ishođena građevinska dozvola i započeta gradnja, a nakon provedenog interkvalitativnog izjednačavanja vrijednost te nekretnine je ispala najniža, točnije 201,18 eura po m2, dok je vrijednost ostalih poredbenih nekretnina više od 300,00 eura po m2. Za procjenjivanu nekretninu nije ishođena građevinska dozvola, a na upit na koji način ishođenje građevinske dozvole utječe na cijenu nekretnine naveo je da je nekretnina nakon ishođenja dozvole vrjednija za iznos ishođene dokumentacije te za vrijednost komunalnih vodnih doprinosa koji se plaćaju po pravomoćnosti građevinske dozvole. Cijena idejnog i glavnog projekta s ishođenjem građevinske dozvole iznosi 40,00 - 50,00 eura po m2 bruto površine, dok cijena komunalnih vodnih doprinosa na području Grada Pule iznosi otprilike 25,00 eura po m3. Od poredbenih nekretnina utvrdio je da je za kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] ishođena građevinska dozvola te da je za kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] također ishođena građevinska dozvola, ali nema podatak je li ona bila ishođena u vrijeme sklapanja ugovora o kupoprodaji. Za poredbenu kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] nije ishođena građevinska dozvola. Uzimajući u obzir da su kao poredbene korištene nekretnine u neposrednoj blizini i sa sličnim karakteristikama kao i predmetna nekretnina, utvrđena vrijednost od 170.000,00 eura odgovara vrijednosti predmetne nekretnine za koju nije ishođena građevinska dozvola, a sve sukladno načelu najveće iskoristivosti. U odnosu na pitanje o visini radova iskopa predmetnog zemljišta vještak je naveo da predmetno zemljište svrstao u zemljište druge kategorije s obzirom na spremnost za gradnju te je primijenjen faktor korekcije od 0,8 što znači da je vrijednost predmetnog zemljišta umanjena za 20% jer nema direktan pristup na javnu površinu, odnosno denivelirano je u odnosu na okolnu ulicu. O vrijednosti radova kojima bi se omogućio pristup javnoj površini se nije mogao precizno izjasniti s obzirom na to da je riječ o konkretnim detaljima pojedinačnog projekta, ali je naveo da bi izvođenje takvih radova na predmetnoj nekretnini svakako povećalo njenu vrijednosti pretvorivši je u zemljište prve kategorije. Zaključno je naveo da u cijelosti ostaje pri danom nalazu i mišljenju te utvrđenoj vrijednosti predmetne nekretnine.

5.5. Predlagateljica je i nakon usmenog izlaganja nalaza i mišljenja ostala pri iznesenim primjedbama predloživši da se vještaku naloži dopuna nalaza i mišljenja u kojoj će kao poredbene nekretnine uzeti u obzir samo one za koje nije ishođena građevinska dozvola. Protustranka se tom prijedlogu usprotivila, navodeći da je nalaz i mišljenje izrađen u skladu s pravilima struke.

6. Sud je nalaz i mišljenje vještaka prihvatio u cijelosti ocijenivši ga stručnim i objektivnim. Vještak je pri usmenom izlaganju nalaza i mišljenja detaljno pojasnio način utvrđenja vrijednosti predmetne nekretnine, pravilno koristeći poredbenu metodu, s obzirom na to da je riječ o neizgrađenom građevinskom zemljištu (čl. 24. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina - "Narodne novine" broj 78/15). Iz usmenog izlaganja nalaza i mišljenje utvrđeno je da je procjena predmetne nekretnine sačinjena u skladu s Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti nekretnina ("Narodne novine" broj 105/15), a poredbene nekretnine su, suprotno navodima predlagateljice, po svojstvima usporedne s procjenjivanom nekretninom. Predlagateljica neosnovano smatra da je vještak trebao uzeti u obzir samo nekretnine za koje nije ishođena građevinska dozvola, jer navedeno nije propisano ni Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina ni Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti nekretnina, a vještak je pravilno u nalazu i mišljenju nakon odabranih poredbenih nekretnina sačinio međuvremensko i interkvalitativno izjednačavanje te statičku obradu i izračun, što je u skladu sa Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina. Navod predlagateljice da poredbene nekretnine nisu usporedive s predmetnom jer je ona denivelirana u odnosu na prometnicu, također nije osnovan, jer je vještak u nalazu i mišljenju uzeo u obzir položaj nekretnine, svrstavši predmetno zemljište u zemljište druge kategorije, primijenivši faktor korekcije od 0,8, odnosno umanjivši vrijednost zemljišta za 20 %.

6.1. S obzirom na to da se vještak, po mišljenju suda, očitovao o svim primjedbama predlagateljice, argumentirano ih otklonivši, odbijen je njen prijedlog za dopunu vještačenja.

6.2. Slijedom navedenog, utvrđeno je da tržišna vrijednost predmetne nekretnine iznosi 170.000,00 eura.

7. Odredbom čl. 50. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12, 94/17 - službeni pročišćeni tekst, 152/14 i 81/15 - službeni pročišćeni tekst, dalje: ZVDSP) propisano je da kad razvrgnuće provodi sud vezan je u prvom redu strogim zakonskim odredbama, a podredno valjanim sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća, ako takav postoji, a moguć je i dopušten, a i pravom na razvrgnuće isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju pravnog posla ili zakona.

7.1. Odredbom čl. 51. ZVDSP propisano je da suvlasnik ima pravo na razvrgnuće isplatom ako je to posebno određeno zakonom ili pravnim poslom, ili ako učini vjerojatnim da za to postoji osobito ozbiljan razlog, u kojem slučaju će sud odrediti da mu pripadne stvar u cijelosti, a da on ostalim suvlasnicima isplati vrijednost njihovih dijelova u roku koji će sud odrediti prema okolnostima.

8. S obzirom na to da su se u tijeku postupka obje stranka sporazumjele su se da se razvrgnuće provede isplatom na način da predlagateljica isplati protustranku, a takav sporazum je moguć, dopušten i valjan, odlučeno je da se razvrgnuće provede prema sporazumu stranaka isplatom, na način da predmetna nekretnina pripadne predlagateljici u cijelosti, a da ona protustranci isplati vrijednost njenog suvlasničkog dijela od 1/3, što iznosi 56.666,67 eura.

8.1. Rok za isplatu određen je u trajanju od 90 dana od pravomoćnosti rješenja, jer ga sud nalazi primjerenim okolnostima slučaja odnosno visini iznosa kojeg je predlagateljica dužna isplatiti protustranci.

8.2. Po pravomoćnosti ovog rješenja i isplati odmjerenog iznosa predlagateljica je ovlaštena ovo rješenje provesti u zemljišnim knjigama.

U Puli 26. svibnja 2025.

Sutkinja

Izabela Barbić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ovog rješenja dopuštena je žalba. Žalba se podnosi ovom sudu u roku od 15 (petnaest) dana od dana primitka rješenja. O žalbi odlučuje nadležni županijski sud.

DNA:

1. predlagateljici po punomoćniku

2. protustranci

Po pravomoćnosti:

3. Poreznoj upravi, Ispostavi Pula

4. Zemljišnoknjižnom odjelu Pula - po predlagateljici