REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj P-3328/2018-85

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu po sucu toga suda Tajani Škafar, u pravnoj stvari tužitelja MF, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupan po punomoćniku Albinu Hotiću, odvjetniku u Zagrebu, protiv tuženika Republike Hrvatske, OIB: 52634238587, zastupan po Općinskom građanskom državnom odvjetništvu Zagreb, radi isplate, nakon održane i zaključene javne i glavne rasprave 07. travnja 2025., u prisutnosti punomoćnika stranaka, 23. svibnja 2025.,

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženiku isplatiti tužitelju 4.553,63 eur sa zakonskim zateznim kamatama tekućim

-na iznos 443,09 eur od 16.07.2017.

-na iznos 528,30 eur od 16.08.2017.

-na iznos 528,30 eur od 16.09.2017.

-na iznos 549,46 eur od 16.10.2017.

-na iznos 549,46 eur od 16.11.2017.

-na iznos 549,46 eur od 16.12.2017.

-na iznos 558,62 eur od 16.01.2018.

-na iznos 558,62 eur od 16.02.2018.

-na iznos 288,32 eur od 16.03.2018.

pa sve do isplate kao i naknaditi tužitelju trošak parničnog postupka u iznosu 2.597,48 eur sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 23.05.2025. do isplate sve po prosječnoj kamatnoj stopi na stanje kredita odobrenih za razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunato je za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za 3 postotnih poena, a od 1. siječnja 2023. do isplate prema stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotnih poena, od 30.12.2023. do isplate po godišnjoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope, tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena sve u roku 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi i tijekom postupka navodi kako je vlasnik stana na adresi [adresa], na IV katu, površ. 194,12 m2 koji se sastoji od blagavaone, kuhinje, predprostora, kupaonice, dvije sobe i ostave, površ. 89,37 m2 i koji dio stana koristi zaštićeni najmoprimac GF, dok drugi dio stana površ. 89,70 m2, a koji se sastoji od tri sobe, hodnika, WC-a, kupaonice, kuhinje i blagavaonice i balkona, koristi zaštićeni najmoprimac ĐF, dok oba najmoprimca koriste zajednički prostor stana i to predsoblje ukupne površ. 15,05 m2.

Tako opisani stan vraćen je tužitelju u vlasništvo temeljem djelomičnog Rješenja Grada Zagreba od 12.06.2017. br. Klasa: UP/I-942-01/05-06/43 te je tužitelju nametnuta obveza sklapanja ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom s ĐF koji je predmetni stan koristio temeljem Odluke o priznavanju stanarskog prava u sustanarskom odnosu od 24.04.1996., br. Klasa: 371-02/95-02/197. Tužitelj je tako sa zaštićenim najmoprimcem ŽF, **.**.2017., sklopio Ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom, solemniziranog 13.09.2017. po Javnom bilježniku Tihani Sudar, predmetom kojeg je bio stan ukupne površ. 97,22 m2, za koji se ĐF, obvezao tužitelju plaćati zaštićenu najamninu obračunatu sukladno čl. 10 Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine u iznosu 2,70 kn/m2, što ukupno iznosi 262,44 kuna.

1.1. Obzirom na tako nametnutu obvezu tužitelja na sklapanje ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom za stan kojeg ne može ući u posjed niti isti iznajmiti po tržišnim cijenama, to su tužitelju odredbama Zakona o najmu stana kojima su regulirana prava zaštićenih najmoprimaca, ograničena njegova vlasnička prava. Predmetna povreda utvrđena je i odlukom Europskog suda za ljudska prava Statileo protiv RH, a koji postupak je istovjetan i ovosudskom postupku, a u kojem je zauzeto jasno pravno stajalište da je odredbama Zakona o najmu stanova izvršeno pretjerano i neopravdano miješanje države u pravo vlasništva stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci pri čemu nije postignuta ravnoteža između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava vlasnika stanova.

1.2. Zbog nemogućnosti davanja ranije opisanog stana u najam po tržišnim cijenama, tužitelj mjesečno gubi značajne novčane iznose, slijedom čega trpi štetu i traži od suda da, a prema konačno preciziranom tužbenom zahtjevu podneskom od 21.12.2023., naloži tuženiku da tužitelju isplati 4.553,63 eur sa zakonskim zateznim kamatama tekućim

-na iznos 443,09 eur od 16.07.2017.

-na iznos 528,30 eur od 16.08.2017.

-na iznos 528,30 eur od 16.09.2017.

-na iznos 549,46 eur od 16.10.2017.

-na iznos 549,46 eur od 16.11.2017.

-na iznos 549,46 eur od 16.12.2017.

-na iznos 558,62 eur od 16.01.2018.

-na iznos 558,62 eur od 16.02.2018.

-na iznos 288,32 eur od 16.03.2018.

pa sve do isplate kao i da tužitelju naknadi troškove postupka.

2. Tuženik je odgovorom na tužbu osporio osnovanost i visinu tužbenog zahtjeva, istaknuvši prigovor nedostatka aktivne legitimacije tužitelja, promašene pasivne legitimacije tuženika te zastare, sporeći pri tome da bi tužitelj bio primoran sklopiti ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom budući da tužitelj ne dokazuje da bi materijalna situacija ĐF i njegovih članova domaćinstva bila takva da ne bi bili u mogućnosti plaćati tržišnu najamninu.

3. Sud je tijekom postupka izvršio uvid u pravomoćno Djelomično rješenje Grada Zagreba od 12.06.2017., Izvadak iz zemljišne knjige zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], Ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom, Odluku o priznavanju stanarskog prava u sustanarskom odnosu od 24.04.1996., Izvatke iz zemljišnih knjiga zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]-Mundanije, zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], Obavijest o stanju računa na 17.08.2018., dopis Ministarstva financija od 30.04.2019., provedeno je građevinsko vještačenje po sudskom vještaku ing. Dariu Šereru, financijsko vještačenje po sudskom vještaku Katarini Laštro iz Poslovne analize d.o.o., proveden je dokaz saslušanjem svjedoka ĐF i AF te je temeljem tako provedenih dokaza, a cijeneći svaki dokaz za sebe i sve dokaze u njihovoj ukupnosti, sukladno odredbi čl. 8 Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 112/99, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23 dalje ZPP), utvrdio tužbeni zahtjev osnovanim.

4. Predmetom ovog postupka zahtjev je tužitelja za naknadom štete na ime izgubljene zarade kao razlike između visine zaštićene najamnine i tržišne najamnine za stambeni prostor površ. 97,23 m2 na adresi u [adresa], za razdoblje od mjeseca srpnja 2017. do mjeseca ožujka 2018., a koji zahtjev tužitelj temelji na tvrdnji da trpi štetu jer nije u mogućnosti ući u posjed svog stana niti slobodno ugovoriti najamninu za stan čiji je vlasnik, čime je ograničen u izvršavanju svojih vlasničkih prava.

4.1. Podneskom od 21.12.2023., tužitelj je uskladio tužbeni zahtjev sa nalazom i mišljenjem sudskog vještaka, pri čemu je svoj zahtjev povisio. Budući da se tuženik nije protivio preinaci tužbe već se po preinačenoj tužbi upustio u raspravljanje, to se u smislu odredbe čl. 190 st. 3 ZPP-a, smatra da je na preinaku pristao.

5. Kako je tuženik, odgovorom na tužbu osporio osnov i visinu tužbenog zahtjeva, ističući i prigovor nedostatka aktivne i promašene pasivne legitimacije kao i zastare, tako je predmetno valjalo raspraviti.

6. Odlukom Komisije za stambene odnose Gradskog poglavarstva od **.**.1996., ĐF, priznato je stanarsko pravo u sustanarskom odnosu na dio stana u [adresa], na IV. katu, i to na sobama povr. 22,50 m2, 16.04 m2, 21,05 m2, kuhinji površ. 17,13 m2, kupaoni 3,84 m2, te na zajedničkim prostorijama WC-u, predosoblju i hodniku površ. 28,81 m2, u kojoj Odluci su kao članovi domaćinstva navedeni AF, M i EF.

7. Iz Djelomičnog rješenja Gradskog ureda Grada Zagreba za imovinsko-pravne poslove i imovinu grada od 12.06.2017. s potvrdom pravomoćnosti i Izvatka iz zemljišne knjige zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], proizlazi da je tužitelj u utuženom razdoblju bio vlasnik peterosobnog stana na IV katu, na adresi u [adresa], površ. 194,12 m2, koji se sastoji od blagavaone, kuhinje, predprostora, kupaonice, dvije sobe i ostave, površ. 89,37 m2 i koji dio stana koristi zaštićeni najmoprimac GF, dok drugi dio stana površ. 89,70 m2, a koji se sastoji od tri sobe, hodnika, WC-a, kupaonice, kuhinje i blagavaonice i balkona, koristi zaštićeni najmoprimac ĐF, dok oba najmoprimca koriste zajednički prostor stana i to predsoblje ukupne površ. 15,05 m2.

8. Iz Ugovora o najmu stana na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom, solemniziranog po Javnom bilježniku Tihani Sudar 13.09.2017. posl.br. OV-9707/17, razvidno je kako je isti sklopljen između tužitelja kao najmodavca i ŽF kao najmoprimca, predmetom kojeg je bio najam dijela stana na adresi [adresa], na IV katu, površ. 89,70 m2 te predsoblja povr. 15,05 m2, od ukupne povr. stana 194,12 m2, a koji stan najmoprimac koristi zajedno sa suprugom AF i sinovima M i CF te se na ime najma obvezo plaćati zaštićenu najamninu obračunatu sukladno čl. 10 Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine („Narodne novine“ br. 40/97 i 117/05) u iznosu 2,70 kn/m2, odnosno 262,44 kune mjesečno najkasnije do 15. -tog u mjesecu za tekući mjesec.

9. Slijedom navedenog, a budući da je tužitelj kao vlasnik stana na adresi [adresa], na IV. katu, ukupne površ. 194,12 m2, u svojstvu najmodavca, sklopio s ŽF kao najmoprimcem, Ugovor o najmu sukladno odredbi čl. 31 st. 1 Zakona o najmu stanova („Narodne novine“ br. 91/96, 48/98, 66/98 i 22/06 dalje u tekstu ZNS), predmetom kojeg je bio najam dijela stana na navedenoj adresi, površ. 89,70 m2 i povr. 15,05 m2, sukladno odredbi čl. 31 st. 1 ZNS, u kojem stanu, kako to proizlazi iz iskaza svjedoka ĐF i AF, svjedoci žive, i to ĐF od svog rođenja (rođ. 1954.) temeljem Odluke o priznavanju stanarskog prava, AF od udaje za ĐF (1990.-tih godina), zajedno sa svojom djecom M i CF, to je nedvojbeno utvrđena aktivna legitimacija tužitelja u smislu odredbe čl. 8, čl. 30 st. 1 i st. 2 i čl. 31 st. 1 sve ZNS-a u vezi odredbe čl. 126 st. 2 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ br. 81/15 –pročišćeni tekst dalje u tekstu ZVDSP).

9.1. Činjenica da je najmoprimac na dan 21.09.2018. bio vlasnikom nekretnine zk.č.br. 5087/2 i zk.č.br. 5178/1 upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u naravi Vinograd kod Križa povr. 272 m2, a njegova supruga AF, suvlasnicom zk.č.br. 1568/8 upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]-Mundanije, u naravi kuća, dvorište, šuma, ukupne površ. 764, u ½ dijela te vlasnicom stana u Stambenoj zgradi Selce, povr. 36,32 m2 upisane u [broj poduloška]/ zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], ne utječe na status zaštićenog najmoprimca ĐF, a time niti na aktivnu legitimaciju tužitelja.

9.1.1. Predmetno iz razloga što, osim što zaštićeni najmoprimac kako je to razvidno iz Izvatka iz zemljišnih knjiga, nije vlasnikom useljive nekretnine, obzirom da se radi o vinogradu, to i iz razloga što prava i obveze koje je zaštićeni najmoprimac stekao stupanjem na snagu ZNS-a, izvodi iz svog priznatog stanarskog prava temeljem kojeg je i prije stupanja na snagu ZNS-a, koristio predmetni stan, čime je odredbama ZNS-a, stanarski odnos uređen kao klasični građansko pravni odnos.

9.1.2. S tim u vezi ukazuje se i kako je na tuženiku u smislu odredbe čl. 219 u vezi odredbe čl. 221 a sve ZPP-a bio teret dokazati da su nekretnine kojih je AF, kao članica domaćinstva zaštićenog najmoprimca, suvlasnica i vlasnica, pogodne za potrebe stanovanja uzimajući u obzir površinu i lokaciju istih obzirom se nekretnine nalaze u drugim županijama u odnosu na nekretninu u kojoj žive (Grad Zagreb) kao i da je vrijednost nekretnina kojih su zaštićeni najmoprimac i članovi njegova domaćinstva vlasnici, toliko visoka da bi materijalne prilike zaštićenog najmoprimca bile takve da isti ne bi imao pravo na sklapanje Ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom.

9.1.2.1. Budući da tuženik na navedene okolnosti nije predložio provođenje očevida (kojim bi se utvrdila pogodnost nekretnina kojih je članica kućanstva zaštićenog najmoprimca vlasnica/suvlasnica, za stanovanje) niti građevinskog vještačenja (kojim bi se utvrdila vrijednost nekretnina kojih su vlasnici/suvlasnici), tako tuženik nije dokazao da ĐF, ne bi imao pravo na zaštićenu najamninu.

10. Pravni položaj vlasnika stana u kojem živi tzv. zaštićeni najmoprimac propisan je u domaćem zakonodavstvu prije svega odredbama ZNS-a, ali i odredbama ZVDSP-a, a postoji čitav niz zaštitnih mjera u korist tzv. zaštićenog najmoprimca pa tako primjerice:

- vlasnik stana je obvezan sklopiti ugovor o najmu sa zaštićenim najmoprimcem na neodređeno vrijeme,

- vlasnik stana nema nikakav utjecaj na izbor najmoprimca,

- vlasnik stana je obvezan primiti samo tzv. zaštićenu najamninu koja je znatno niža od tržišne sukladno Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine,

- vlasnik stana nema nikakav ili vrlo mali utjecaj na sadržaj ugovora o najmu i njegove bitne sastojke,

- vlasnik stana je dužan plaćati pričuvu i održavati stan,

- vlasnik stana je dužan plaćati porez na dohodak od najamnine,

- otežani su i strogi kriteriji za otkaz ugovora o najmu što daje tek neznatnu vjerojatnost da će najmoprimac dobrovoljno napustiti stan,

- ne postoji bilo kakvo vremensko ograničenje trajanja sustava zaštićenog najma i dr.

10.1. Kako je pravo vlasništva sukladno odredbi čl. 30. ZVDSP-a, stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svojeg nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima (pa tako i dati stan u najam po tržišnim cijenama), slijedi da je uvođenjem brojnih ograničenja za vlasnike stanova sa zaštićenim najmoprimcima, prije svega odredbama ZNS-a došlo, do miješanja u njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda i protokola ("Narodne novine - međunarodni ugovori" broj 18/97 i 6/99 – pročišćeni tekst, dalje Konvencija).

10.2. Obzirom na raniji, Zakonom o stambenim odnosima predviđeni, institut nositelja stanarskog prava, ovo miješanje tuženika u pravo vlasništva tužitelja i drugih vlasnika takvih stanova je u skladu s općim interesom zajednice (tj. gospodarskom dobrobiti države i zaštitom prava drugih-zaštićenih najmoprimaca).

10.3. Međutim, takvim miješanjem tuženika je vlasnicima nekretnina u kojima žive zaštićeni najmoprimci nametnut nerazmjeran i prekomjeran individualni teret. U zakonodavstvu ne postoje nikakva procesna jamstva koja bi omogućila postizanje pravedne ravnoteže između interesa vlasnika takvog stana i zaštićenog najmoprimca pri čemu se ističe da prema shvaćanju ovoga suda takva ravnoteža nije osigurana niti Zakonom o izmjenom i dopunama o najmu stanova koji je stupio na snagu 1. rujna 2018.

10.4. Slijedom navedenog proizlazi da pozitivni pravni propisi u Republici Hrvatskoj za područje zaštićenih najamnina ne ostvaruju pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta, jer je taj teret stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca neopravdano prebačen na samo jednu društvenu skupinu, najmodavce. Najmodavac, odnosno vlasnik stana (pa tako i tužitelj u predmetnoj stvari), mora sam snositi većinu socijalnih i financijskih obveza stambenog zbrinjavana zaštićenog najmoprimca zbog čega je povrijeđeno pravo tužitelja na mirno uživanje vlasništva, a koje pravo mu je zajamčeno Ustavom Republike Hrvatske i odredbom čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda (presuda Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske od 10. srpnja 2014.).

10.5. Stoga tuženik odgovara za štetu koja je nastala tužitelju povredom njegovog Ustavom RH i Konvencijom zajamčenog prava na mirno uživanje vlasništva odnosno propuštanjem ostvarenja pravedne ravnoteže između zaštite općeg interesa zajednice i zaštite pojedinačnog prava tužitelja na mirno uživanje vlasništva, sve na štetu prava tužitelja (test razmjernosti).

10.6. Kako je utvrđeno da je tuženik uvođenjem instituta tzv. zaštićenog najmoprimca kroz odredbe ZNS-a i Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine, propustio istim odredbama ostvariti pravednu ravnotežu općeg interesa zajednice i pojedinačnog prava tužitelja, to je tužitelj pretrpio imovinsku štetu uslijed činjenice da je bio spriječen naplatiti najamninu za svoj stan u visini slobodno ugovorene, tržišne vrijednosti najamnine.

10.7. Prilikom donošenja odluke u ovom predmetu sud je cijenio i presude Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu i to Statileo protiv Republike Hrvatske. Odluke Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu kojima je utvrđena povreda Konvencije i pridružujućih Protokola obvezatna je za sve sudove u Republici Hrvatskoj i ona djeluje prema svima. Kako je presudom Statileo protiv Republike Hrvatske Europski sud za ljudska prava u Strasbourgu zauzeo jasno pravno stajalište da je odredbama Zakona o najmu stanova izvršeno miješanje države u pravo vlasništva vlasnika stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci i da je to miješanje bilo pretjerano, odnosno da time nije postignuta potrebna ravnoteža između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava vlasnika stanova, proizlazi da je tim odlukama utvrđeno pravo vlasnika stanova da od Republike Hrvatske potražuju naknadu imovinske štete koja se sastoji iz razlike u visini zaštićene najamnine, koju su primali kroz određeno razdoblje i tržišne najamnine koju bi ostvarili iznajmljivanjem tih stanova na tržištu.

10.8. Ratifikacijom Konvencije tuženik se obvezao primjenjivati je, a to znači i postojeće propise uskladiti s preuzetim međunarodnim obvezama, što, kada su u pitanju status i prava zaštićenog najmoprimca s jedne strane, te obveze i prava vlasnika stanova opterećenih pravima zaštićenih najmoprimaca s druge strane, u utuženom razdoblju nije učinjeno.

10.9. U okolnostima konkretnog slučaja prema kojima tužitelj nije imao ni najmanje utjecaja na visinu neprimjereno niske zaštićene najamnine s obzirom na odredbe ZNS-a, koje su tužitelja kao vlasnika stana u tom pogledu stavili u nepovoljan položaj kao i u pogledu (ne) mogućnosti otkaza ugovora o najmu sklopljenog sa zaštićenim najmoprimcem na neodređeno tako da je tužitelju godinama uskraćeno uživanje vlasništva čime mu je nametnut prekomjeran individualan teret, a ostavljene su mu obveze kao što su plaćanje pričuve i snošenje određenih troškova popravka odnosno održavanja, a da nije nađeno optimalno zakonsko rješenje kojim bi se ostvarila raspodjela socijalnog i financijskog tereta koji je nepravedno prebačen na tužitelja u kakvim okolnostima postoji neravnoteža između interesa tužitelja kao vlasnika stana i zaštićenog najmoprimca, pa je tužitelju povrijeđeno pravo vlasništva zajamčeno citiranim odredbama članka 1. Protokola broj 1. uz Konvenciju, kao i odredbama članka 48. stavka 1. uz ograničenja prema članku 50. stavku 1. Ustava Republike Hrvatske, iz čega proizlazi osnovanost tužbenog zahtjeva istaknutog na naknadu štete.

10.10. Stoga sud nalazi neosnovanim prigovor promašene pasivne legitimacije tuženika te je utvrđen osnov potraživanja tužitelja.

11. Dakle, Republika Hrvatska dužna je tužitelju kao vlasniku stana u kojem živi zaštićeni najmoprimac naknaditi imovinsku štetu koju je tužitelj pretrpio uslijed činjenice da je u utuženom razdoblju bio spriječen naplatiti najamninu za svoj stan u visini slobodno ugovorene, tržišne vrijednosti najamnine u tom razdoblju, pri čemu tužitelj nije dužan dokazati da bi predmetnu nekretninu iznajmio, jer bi se na taj način tražilo od vlasnika da dokaže nemoguće s obzirom na to da vlasnik zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva nije ni mogao iznajmljivati predmetu nekretninu (tako i VSRH u Rev 2364/16 od 18. siječnja 2018.).

11.1. Tužitelj stoga ima pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine (tako i VSRH u Rev 2364/16 od 19. prosinca 2018.).

12. Radi utvrđenja visine tržišne najamnine za predmetni stan za utuženo razdoblje izveden je dokaz građevinskim vještačenjem po sudskom vještaku ing. Dariu Šereru i financijsko vještačenje po sudskoj vještakinji Katarini Laštro iz Poslovne analize d.o.o., čije nalaze i mišljenja sud prihvaća kao stručan i objektivan dokaz u ovom postupku, obzirom da su izrađeni temeljem spisu priležeće dokumentacije, vjerodostojnost sadržaja koje stranke nisu osporavale, sukladno odredbama Zakona o procjeni vrijednosti nekretnine i Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnine.

12.1. Naime, budući da su zakazana ročišta za očevid uz sudjelovanje građevinskog vještaka, dva puta bila odgođena jer tužitelj nije omogućio sudskoj komisiji ulazak u stan, a niti je istoj ulazak omogućio zaštićeni najmoprimac, to je tržišna cijena najma predmetne nekretnine utvrđivana temeljem spisu priležeće dokumentacije pod pretpostavkom prosječnog nivoa uređenosti, opremljenosti i održavanosti, uzimajući u obzir da se radi o dijelu stana u kojem živi zaštićeni najmoprimac sa svojom obitelji kao i činjenicu da jedan dio stana i to predsoblja, koriste u ½ dijela sa drugim zaštićenim najmoprimcem. Time je za procjenu visine cijene najma uzeta u obzir stvarna površina stana koju zaštićeni najmoprimac koristi temeljem Ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom od 89,70 m2 te ½ dijela predsoblja površ. 15,05 m2, što sveukupno čini površ. 97,23 m2.

12.2. Nalazima i mišljenjima, utvrđeno je kako mjesečna tržišna vrijednost najma predmetnog stana povr. 97,23 m2, iznosi 43,64 kn/m2 za razdoblje od 06.07.2017.-30.09.2017., 45,28 kn/m2 za razdoblje od 01.10.2017. -31.12.2017., 45,99 kn/m2 za razdoblje od 01.01.2018.-16.03.2018., što kroz utuženo razdoblje - od 06.07.2017. do 31.07.2017. iznosi 806,17 kuna

- od 01.08.2017. do 30.09.2017., iznosi po 4.243,01 kuna mjesečno

- od 01.10.2017. do 31.12.2017., iznosi po 4.402,85 kuna mjesečno

- od 01.01.2018. do 28.02.2018., iznosi po 4.471,80 kuna mjesečno

- od 01.03.2018. do 16.03.2018., iznosi 2.325,34 kuna.

12.3. Uzimajući u obzir ugovorenu zaštićenu najamninu koja kroz utuženo razdoblje od 06.07.2017. do 31.07.2017. iznosi 220,11 kuna/29,21 eur, od 01.08.2017. do 28.02.2018. iznosi po 262,44 kuna/34,83 eur mjesečno te za razdoblje od 01.03.2018. do 16.03.2018. iznosi 135,45 kuna/17,98 eur mjesečno, to razlika između tako ugovorene zaštićene najamnine i tržišne cijene najma iznosi

-za razdoblje od 06.07.2017. do 31.07.2017., 443,09 eur

-za razdoblje od 01.08.2017. do 30.09.2017., po 528,30 eur mjesečno

-za razdoblje od 01.10.2017. do 31.12.2017., po 549,29 eur mjesečno

-za razdoblje od 01.01.2018. do 28.02.2018., po 558,62 eur mjesečno

-za razdoblje od 01.03.2018. do 16.03.2018., 288,32 eur,

što ukupno iznosi 4.553,63 eur.

13. Slijedom navedenog, valjalo je tuženika temeljem odredbe čl. 1089 u vezi odredbe čl. 1086 sve Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15 i 29/18 dalje u tekstu ZOO), obvezati da tužitelju naknadi štetu na ime izgubljene zarade kao razlike između pretpostavljene tržišne najamnine i ugovorene zaštićene najamnine, u ukupnom iznosu 4.553,63 eur, sa zakonskim zateznim kamatama tekućima

-na iznos 443,09 eur od 16.07.2017.

-na iznos 528,30 eur od 16.08.2017.

-na iznos 528,30 eur od 16.09.2017.

-na iznos 549,46 eur od 16.10.2017.

-na iznos 549,46 eur od 16.11.2017.

-na iznos 549,46 eur od 16.12.2017.

-na iznos 558,62 eur od 16.01.2018.

-na iznos 558,62 eur od 16.02.2018.

-na iznos 288,32 eur od 16.03.2018.,

pa sve do isplate po stopi propisanoj odredbom čl. 29 ZOO-a.

13.1. Naime, tužitelju su zakonske zatezne kamate dosuđene od 16. -tog u mjesecu za tekući mjesec, budući da je odredbom čl. III Ugovora o najmu, ugovoreno kako zaštićena najamnina dospijeva do 15. -tog u mjesecu za tekući mjesec, čime je u smislu odredbe čl. 1086 u vezi odredbe čl. 29 sve ZOO-a, tužitelju nastala šteta 16. - tog u mjesecu za tekući mjesec.

14. Nadalje, a u odnosu na prigovor tuženika kako je utvrđenu razliku između zaštićene i tržišne cijene najma, valjalo umanjiti za iznos poreza i prireza, ukazuje se na neosnovanost istog u smislu odredbe čl. 8 st. 2 toč. 5 Zakona o porezu na dohodak („Narodne novine“ br. 115/16, 106/18, 121/19, 32/20, 138/20). Naime, obzirom da se u konkretnom slučaju radi o postupku naknade štete na ime izgubljene zarade koja odgovara razlici između tržišne i zaštićene najamnine, a ne o dohotku, to prema mišljenju ovog suda nema mjesta primjeni odredaba Zakona o porezu na dohodak jer se porez na dohodak ne plaća na odštete koje nisu u vezi s gospodarskom djelatnošću (tako i Županijski sud u Zagrebu u Presudi od 10.09.2024. posl.br. G-2521/23, Županijski sud u Splitu u Presudi od 15.01.2025. posl.br. Gž-1401/2024).

15. U odnosu na prigovor zastare, ističe se kako je isti neosnovan u smislu odredbe čl. 215 u vezi odredbe čl. 230 st. 1 sve ZOO-a, budući da se tužitelj za zahtjevom za mirno rješenje spora u smislu odredbe čl. 186 a ZPP-a, obratio 21.03.2018. dok je najstarije utuženo potraživanje dospjelo 16.07.2017..

16. Slijedom navedenog valjalo je odlučiti kao u izreci.

17. Odluka o parničnom trošku tužitelja temelji se na odredbi čl. 154 st. 1 u vezi odredbe čl. 155 sve ZPP-a, a odnosi se na trošak zastupanja tužitelja po punomoćniku odvjetniku sukladno odredbama Tarife o nagradama i naknadi za rad odvjetnika („Narodne novine“ br. 138/23 dalje u tekstu Tarifa).

Tužitelju je tako priznat trošak za sastav tužbe, podnesaka od 06.02.2023., 21.12.2023., za pristup na ročišta 05.04.2019., 10.04.2024., 10.12.2024. i 07.04.2025. za svaku radnju u iznosu po 200,00 eur, za pristup na očevid 06.03.2020., za pristup na ročište 20.09.2024. za svaku radnju u iznosu po 100,00 eur što uz uvećanje za iznos PDV-a 25% iznosi 2.000,00 eur kojem je pribrojen ukupan trošak vještačenja u iznosu 597,48 eur čime sveukupni trošak iznosi 2.597,48 eur.

Tužitelju nije priznat trošak za sastav podneska od 19.04.2019. jer isti nije bio relevantan za vođenje postupka te troškovi za sastav podneska od 18.09.2023. i 27.12.2023. budući da isti ne prileže spisu kao niti trošak sudske pristojbe na tužbu jer predmetni trošak tužitelj nije dokazao da je imao, a provjerom u e-spisu utvrđeno je kako tužitelj nije platio naloženu mu sudsku pristojbu dok ostale troškove na ime pristojbi tužitelj nije specificirao u smislu odredbe čl. 164 ZPP-a.

Na tako određen trošak tužitelju su dosuđene zakonske zatezne kamate tekuće od presuđenja do isplate temeljem odredbe čl. 151 ZPP-a u vezi odredbe čl. 29 ZOO- a.

U Zagrebu, 23. svibnja 2025.

Sudac

Tajana Škafar

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana od dana dostave iste. Stranci koja je pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje, sud će na ročištu uručiti ovjereni prijepis presude (čl. 335. st. 8. ZPP).

Ako stranka nije pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje, a uredno je obaviještena o ročištu, smatrat će se da joj je dostava presude obavljena onoga dana kada je održano ročište na kojem se presuda objavljuje (čl. 335. st. 9. ZPP). Stranci koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje, sud će presudu dostaviti prema odredbama Zakona o parničnom postupku o dostavi pismena (čl. 335. st. 11. ZPP).

Žalba se podnosi pisanim putem ovom sudu u 4 primjerka, a o istoj odlučuje Županijski sud.

DNA:

1. Punomoćniku tužitelja uz rj. sud. pristojba na presudu 91,57 eur

2. Punomoćniku tuženika