Republika Hrvatska

Općinski sud u Osijeku

Europska avenija 7

31000 Osijek

P-24/2024-14

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A  I  R J E Š E N J E

Općinski sud u Osijeku, po sutkinji Nikolini Primorac, na temelju prijedloga više sudske savjetnice Renate Ivančić, u pravnoj stvari tužitelja PD, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupana po punomoćniku Tomislavu Bogdanu, odvjetniku u Osijeku, protiv I-tuženika OD, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], II-tuženika SD, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa]- tuženika HD, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], svi zastupani po punomoćniku Almi Opačak, odvjetnici u Slavonskom Brodu, nakon održane i zaključene glavne i javne rasprave dana 24. travnja 2025., u nazočnosti punomoćnika tužitelja i punomoćnika tuženika nakon donošenja i objave dana 23. svibnja 2025.,

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se I-tuženoj OD, II-tuženoj SD i III- tuženoj HD da tužiteljici PD na ime najma nekretnine sukladno zaključenom Ugovoru o najmu nekretnine broj OV-3374/2022 od dana 20. rujna 2022., kao i Aneksu istoimenog ugovora broj OV-142/2023 od dana 17. siječnja 2023. solidarno isplate ukupan iznos od 2.250,00 EUR (dvijetisućedvijestotinedvadesetpeteura) zajedno sa zateznim kamatama koje teku na taj iznos od 01. listopada 2023. pa sve do isplate po stopi koja se obračunava za svako polugodište, uvećanjem referentne kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, sve u roku od 15 dana.

II. Nalaže se tuženicima solidarno naknaditi tužiteljici prouzročeni trošak postupka u iznosu od 853,48 eura zajedno sa zateznom kamatom koja na taj iznos teče od dana donošenja presude 23. svibnja 2025. pa sve do isplate, po stopi koja se obračunava za svako polugodište, uvećanjem referentne kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, sve u roku od 15 dana.

III. U preostalom dijelu zahtjev tužitelja za naknadu troška parničnog postupka odbija se kao neosnovan.

r i j e š i o  j e

Odbija se prigovor mjesne nenadležnosti tuženica kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Tužiteljica u tužbi navodi da je vlasnica nekretnine upisane u zemljišne knjige Općinskog suda u Osijeku, k. o. [katastarska općina], 85. suvlasnički dio s neodređenim omjerom, etažno vlasništvo (E-85) – suvlasnički udio koji je jednako velik kao i ostali suvlasnički udjeli, u naravi stan broj 90 na 10. katu koji se sastoji iz dvije sobe, kuhinje, blagovaonice, ostave, predsoblja, kupaonice, lođe ukupne pov. 62,92 m2, a koji se nalazi u zgradi sagrađenoj u Osijeku, Ivana Meštrovića 74, koja je upisana u zk. ul. [broj ZK uloška]. Tužiteljica je s tuženicama dana 20. rujna 2022. zaključila Ugovor o najmu nekretnine broj OV-3374/2022, kao i Aneks istoimenog ugovora broj OV-142/2023 od dana 17. siječnja 2023. kojim su se tuženice u svojstvu najmoprimaca obvezale na rok od godine dana, točnije od 1. listopada 2022. do 30. rujna 2023. biti u posjedu gore opisane nekretnine te za navedeno razdoblje plaćati najamninu u iznosu od 450,00 EUR mjesečno uz tekuće troškove režija (trošak struje, vode, plina, interneta, komunalnu naknadu i sl.) sve to sukladno čl. 2. i 5. Ugovora o najmu. Tuženice su se prijevremeno iselile iz predmetne nekretnine sredinom svibnja 2023. te od tog perioda sve do isteka ugovora nisu plaćale ugovorenu najamninu niti režije za istu (općepoznato je da obveza paušalnih troškova režija postoji bez obzira na potrošnju). Time je tužiteljica neplaćanjem ugovorene najamnine pretrpjela štetu u iznosu od 2.250,000 EUR (izgubljena zarada, tj. izmakla korist za 5 mjeseci x 450,00 EUR mjesečno jer nije uspjela iznajmiti predmetnu nekretninu u tom periodu 05/23 do 09/23 za istu cijenu, a što je i bilo očekivano s obzirom da se „val“ novih podstanara u Osijeku kao studentskom gradu opet aktualizirao tek u rujnu 2023.). Ujedno, sama je morala plaćati troškove režija od svibnja i to zaključno s rujnom 2023. te popraviti oštećeno staklo na ogradi balkona stana, čime je također pretrpjela imovinsku štetu. O obvezama koje su preuzele zaključenjem ugovora tužiteljica je putem punomoćnika opomenula tuženice no iste se nisu očitovale na istu opomenu niti su uplatile dugovane iznose, stoga je ista sve te uplate „podvela“ pod dani polog za popravak štete od 450,00 EUR (čl. 2. st. 3. Ugovora), odnosno obračunala kao trošak pologa (iako isti troškovi iznose čak i više od pologa, konkretno 460,90 EUR). Za napomenuti je kako je tužiteljica uredno platila porez i prirez na dohodak od najma stana za navedene mjesece, iako ga tuženice nisu koristile, sve to temeljem obveze proizašle iz predmetnog ugovora o najmu stana. Kako su tuženice odbile isplatiti tužiteljici ugovoreni najam, čime ona trpi štetu u vidu izmakle koristi (čl. 360., 563., 574., 1046. i 1089. ZOO-a), to tužiteljica predlaže da se usvoji tužba i tužbeni zahtjev u cijelosti.

2. Tuženice u odgovoru na tužbu podnose prigovor mjesne nenadležnosti suda jer se u ovoj pravnoj stvari ne radi o plaćanju najamnine, budući je ugovor između parničnih stranaka raskinut voljom svih ugovornih strana, uslijed čega je tužiteljica nakon iseljenja tuženica ponovno iznajmljivala stan i za to primala najamninu od trećih osoba, stoga se predlaže naslovnom sudu prihvatiti prigovor mjesne nenadležnosti suda, oglasiti se nenadležnim i predmet uputiti Općinskom sudu u Slavonskom Brodu kao mjesno nadležnom sudu. Tuženice ističu da je tužiteljica kao najmodavac sastavila ugovor i ponudila ga na potpis tuženicama, kojom prilikom su tuženice upozorile tužiteljicu da im je stan potreban na kraći vremenski period od jedne godine odnosno najduže do kraja mjeseca lipnja 2023., kako i uobičajeno traju potrebe studenata za stanovima, na što se tužiteljica suglasila, ali je trajanje ugovora opravdavala uobičajenim njezinim postupanjem povodom kojeg neće biti problema za ranijim raskidom uz poštivanje otkaznog roka od 30 dana. Tuženice su tužiteljicu obavijestile u mjesecu travnju 2023. da imaju potrebu za unajmljivanjem stana do kraja mjeseca svibnja 2023., te da sukladno dogovoru poštuju otkazni rok od 30 dana i predlažu da tužiteljica dođe pregledati stan i sačiniti primopredajni zapisnik. Prilikom iseljenja tuženica, tužiteljica nije željela sačiniti primopredajni zapisnik kako je ugovoreno (članak 4., 4.7. Ugovora ) u kojem bi bila konstatirana stanja brojila električne energije, vode i plina. Tužiteljica je po obavijesti tuženica da će se iseliti u mjesecu svibnju 2023. oglasila nekretninu na portalima za najam stanova kojim radnjama je jasno stavila do znanja da je ugovor raskinut suglasnom voljom stranaka. Sukladno prednjem, neosnovane su tvrdnje tužiteljice o šteti nastalom radnjama tuženica niti zadržavanjem pologa u tu svrhu, jer nikakva šteta za vrijeme kada su tuženice koristile stan nije nastala njihovim djelovanjem, a niti je šteta evidentirana primopredajnim zapisnikom. Sukladno svemu naprijed navedenom predlaže se odbiti tužiteljicu sa tužbenim zahtjevom i naložiti tužiteljici da naknadi tuženicama prouzročene troškove parničnog postupka sa zateznom kamatom koja teče od presuđenja do isplate.

3. U očitovanju na odgovor na tužbu, tužiteljica u odnosu na istaknuti prigovor mjesne nenadležnosti suda ističe kako je isti u cijelosti neosnovan i usmjeren na odugovlačenje predmetnog postupka obzirom da se spor među strankama odnosi na razrješenje najamnih odnosa glede nekretnine tužiteljice, za što je prema čl. 56. Zakona o parničnom postupku propisano da je „za suđenje u sporovima o pravu vlasništva i drugim stvarnim pravima na nekretnini, u sporovima zbog smetanja posjeda na nekretnini te u sporovima iz zakupnih i najamnih odnosa na nekretnini isključivo nadležan sud na čijem se području nalazi nekretnina“, dakle naslovni sud pred kojim je tužiteljica i osnovano ustala predmetnom tužbom. Stoga, predlaže se da odbije prigovor mjesne nenadležnosti tuženica kao neosnovan. U odnosu na navode tuženica kako je tužiteljica kao najmodavac sastavila ugovor i ponudila ga na potpis tuženicama kojom prilikom su je iste navodno upozorile da im je stan potreban na kraći vremenski period od jedne godine, odnosno do kraja mjeseca lipnja 2023. te kako se s navedenim tužiteljica suglasila, a trajanje ugovora opravdala uobičajenim postupanjem povodom kojeg neće biti problema za ranijim raskidom uz poštovanje otkaznog roka od 30 dana, isti su uistinu apsurdni i nelogični. Naime, iz navoda tuženica proizlazi kako su iste kao tri punoljetne, pismene i obrazovane osobe sa završenom osnovnom i srednjom školom, pročitale ugovor, ukazale tužiteljici na drugačiji rok trajanja ugovora nego li je to sadržano u ugovoru, a da pri tome niti jedna od njih tri nije inzistirala i zahtijevala izmjenu sporne odredbe glede roka trajanja ugovora te su sve tri svjesno znajući „kako je rok trajanja zapravo kraći“ potpisale isti ugovor. Uistinu, takvi navodi tuženica nisu uvjerljivi ni životni! U prilog navedenome, među ovdje parničnim stranama zaključen je Aneks Ugovor o najmu nekretnine broj OV-142/2023 dana 17. siječnja 2023. prilikom kojeg su tuženice mogle od tužiteljice zahtijevati izmjenu sporne odredbe ugovora koja se odnosi na samo trajanje ugovorne obveze, ukoliko nisu bile zadovoljne ugovorenim. U odnosu na navode tuženica kako su iste obavijestile tužiteljicu u mjesecu travnju 2023. da imaju potrebu za unajmljivanjem stana do kraja mjeseca svibnja 2023. te kako su sukladno usmenom dogovoru poštovale navodno ugovoreni otkazni rok od 30 dana te da tužiteljica prilikom iseljenja tuženica nije željela sačiniti primopredajni zapisnik u kojem je bila konstatirana stanja brojila električne energije, vode i plina, tužiteljica ističe kako su isti u cijelosti neistiniti. Tužiteljicu je doista putem mobitela jedan dan kontaktirala majka SD (dakle niti jedna od tuženica tj. ugovornih strana) zahtijevajući da ona odmah pristupi u stan radi predaje ključeva i sačinjavanja zapisnika, ali nakon što je tužiteljica izjavila kako ne može u tako kratkom vremenskom roku doći u predmetni stan, ista je stan napustila, a ključeve ostavila u poštanskom sandučiću. Apsurdni su navodi tuženica kako je tužiteljica oglašavajući nekretninu na portalima za najam stanova stavila do znanja da je ugovor raskinut suglasnom voljom stranaka, a koja radnja tužiteljice (oglašavanje nekretnine) ne predstavlja nikakav prešutni raskid ugovora suglasnom voljom svih ugovornih strana, već isključivo pokušaj da se za preostale ugovorene mjesece pronađe drugi najmoprimac upravo kako bi se smanjila nastala šteta kako tužiteljici tako i tuženicama, no isto je bilo bez uspjeha s obzirom da je općepoznata činjenica da je u periodu od 05. do 08. mj. puno teže naći zainteresirane najmoprimce (prvenstveno studente). S tim u svezi, tek u rujnu 2023. je tužiteljica uspjela naći nove najmoprimce po istoj cijeni najma, a najam je počeo teći tek od 01. listopada 2023., dakle nije tekao paralelno s predmetnim ugovorom o najmu, odnosno tužiteljica nije ni na koji način ostvarila dvostruku korist. Dapače, za pojasniti je tuženicama kako je sukladno čl. 576. Zakona o obveznim odnosima, kao i sukladno čl. 23. Zakona o najmu stanova, otkaz najma nekretnine moguć jedino za ugovor koji je zaključen na neodređeno vrijeme, s tim bi se isti morao dati u pisanom obliku, dakle postupanje tuženica je isključilo primjenu ove zakonske odredbe. S tim u svezi, ugovor na određeno vrijeme kojeg su tuženice tako nonšalantno potpisale nosi za obje strane prava i obveze: obligatorni rok najma (što bi značilo i sigurnost najmoprimcu, ovdje tuženicama, da im najam neće biti otkazan ranije, odnosno da uslijed ispitnih rokova neće morati tražiti novi smještaj), kao i fiksnu cijenu najma (dakle da se iznos najamnine neće dizati svojevoljno po nahođenju najmodavca). Dapače, pisani oblik otkaza ili izmjene ugovora o najmu stana je zakonski nužan, sve to sukladno čl. 4. st. 2. Zakona o najmu stanova u svezi s čl. 286. st. 2. Zakona o obveznim odnosima. Slijedom svega navedenoga, tužiteljica se protivi svim navodima tuženica, ostaje kod tužbe i tužbenog zahtjeva kao i svih navoda te predlaže usvojiti tužbu i tužbeni zahtjev tužiteljice u cijelosti.

4. Kako bi utvrdio odlučne činjenice sud je proveo dokaze uvidom u izvadak iz zemljišne knjige, Ugovor o najmu nekretnine od 20. rujna 2022., Aneks ugovora o najmu nekretnine od 17. siječnja 2023., opomene pred tužbu od 17. svibnja 2023., platne naloge kao dokaz o uplatama izvršenim HRT-u, A1, Unikomu d.o.o., HEP Toplinarstvu d.o.o., Vodovodu Osijek d.o.o., HEP Elektra d.o.o., Gradu Osijek o porezu i prirezu na dohodak, račun Zrcala d.o.o. za popravak stakla na ogradi balkona.

5. Iz izvatka zemljišne knjige broj zk. uloška [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], kat. čes. 5995/4 Vijenac Ivana Meštrovića 74 proizlazi da je 85. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom Etažno vlasništvo (E-85) stan broj 90 na 10 katu koji se sastoji iz dvije sobe, kuhinje, blagovaonice, ostave, predsoblja, kupaonice, lođe, ukupne pov. 62,92 m2 vlasništvo PD.

6. Iz Ugovora o najmu nekretnine broj OV-3374/2022 od 20. rujna 2022. sklopljen između najmodavca PD i najmoprimaca SD, JD i HD proizlazi iz čl. 3.1. Ugovora da ugovorne strane suglasno utvrđuju kako se ovaj Ugovor o najmu predmetnog stana sklapa na rok od jedne godine te počinje teći od 01. listopada 2022. god pa sve do 30. rujna 2023.

7. Iz Aneksa ugovora o najmu nekretnine broj OV- 142/2023 od 17. siječnja 2023. proizlazi da članka 1. Ugovora od 20. rujna 2022. broj OV-3374/2022 ostaje i dalje važeći jedino se za najmoprimca dodaje i OD iz [adresa] i za nju članak 3.1. iz ugovora počinje teći od 1. siječnja 2023. godine do 30. rujna 2023.

8. Iz zahtjeva za isplatu dugovane najamnine i tekućih troškova režije, podredno opomena pred tužbu od 17. svibnja 2023. proizlazi da su pozvane SD, HD i OD da podmire svoju obvezu uplatama dugovanog iznosa na račun PD, i to da obvezu podmire zaključno do 30. rujna 2023.

9. Na temelju tako provedenog dokaznog postupka, ocjenjujući svaki dokaz posebno i u međusobnoj vezi, utvrđeno je da je tužbeni zahtjev u cijelosti osnovan. Naime, odredbama čl. 552. i čl. 574. Zakon o obveznim odnosima, Narodne novine, broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23, nadalje ZOO, propisano je da ugovor o najmu nekretnine sklapa se u pisanom obliku, ugovor o najmu sklopljen na određeno vrijeme ili mu je trajanje određeno zakonom prestaje istekom toga vremena. Ugovor o najmu je sklopljen na određeno vrijeme kada stranke izričito ili prešutno utvrde trajanje ugovora, te kada je trajanje ugovora u određenim prilikama utvrđeno zakonom. Stranke mogu točno odrediti nadnevak prestanka ugovora, ili odrediti da ugovor traje određeno vrijeme od dana sklapanja ugovora. U tim slučajevima najam prestaje istekom ugovorenog ili zakonskog roka. Odredba čl. 576. ZOO- a propisuje da se otkaz ugovora o najmu nekretnine daje u pisanom obliku. Ugovor o najmu sklopljen je na neodređeno vrijeme ako njegovo trajanje nije određeno voljom stranaka, niti se može odrediti prema relevantnim okolnostima ugovora niti mjesnim običajem, a nije određeno ni zakonom. Ovako sklopljen ugovor razlikuje se od ugovora o najmu sklopljenog na određeno vrijeme. Ugovor o najmu na određeno vrijeme prestaje istekom tog vremena, dok ugovor o najmu na neodređeno vrijeme prestaje otkazom koji svaka ugovorna strana može dati drugoj ugovornoj strani. Prestanak ugovora otkazom normalan je za ugovor o najmu na neodređeno vrijeme zbog same njegove prirode. Sukladno navedenom, kako je Ugovor o najmu nekretnine od 20. rujna 2022. ugovor o najmu sklopljen na određeno vrijeme, i to u trajanju od jedne godine od 01. listopada 2022. do 30. rujna 2023., te kako je Aneksom ugovora o najmu nekretnine od 17. siječnja 2023. i dalje određeno trajanje ugovora do 30. rujna 2023., to ugovor prestaje istekom tog vremena. Slijedom navedenog, tuženik nije iznio činjenice niti predložio dokaze na kojima temelji svoj zahtjev ili kojim pobija navode tužitelja, odnosno nije dokazao da Ugovor o najmu nekretnine, i Aneks ugovora o najmu nekretnine nije sklopljen na određeno vrijeme kako bi ga mogao otkazati. Stoga, sud je odbio predložene dokaze, i to izvođenje dokaza saslušanjem stranaka i saslušanjem svjedoka, budući iste ne smatra važnim za odluku. Te dokaze smatra irelevantnim u korelaciji s dotadašnjim činjeničnim utvrđenjem jer izvođenje tih dokaza ne bi imalo utjecaja na donošenje odluke.

10. U odnosu prigovor tuženica o mjesnoj nenadležnosti ovog suda, isti je neosnovan. Odredom čl. 56. Zakona o parničnom postupku, Narodne novine, broj 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 144/22, 155/23, nadalje ZPP, propisano je za suđenje u sporovima o pravu vlasništva i drugim stvarnim pravima na nekretnini, u sporovima zbog smetanja posjeda na nekretnini te u sporovima iz zakupnih ili najamnih odnosa na nekretnina isključivo je nadležan sud na čijem se području nalazi nekretnina.

11. Odluka o trošku postupka temelji se na odredbi čl. 154. st. 1. ZPP-a,budući je tužitelj u cijelosti uspio u sporu, a odnosi se na trošak zastupanja tužitelja putem odvjetnika. Tužitelju je kao opravdan priznat traženi trošak sastava tužbe u visini od 100 bodova (Tbr. 7. t. 1. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika NN 138/23 - u nastavku teksta Tarifa), trošak sastava obrazloženog podnesaka od 26. rujna 2024. u visini 100 bodova (Tbr. 54. Tarife) i za zastupanje na ročištu dana 24. travnja 2025 u visini 100 bodova što obzirom na vrijednost boda od 2,00 eura (Tbr. 54. Tarife) i uvećano za 25% PDV-a čini iznos od 750,00 eura, te trošak plaćene sudske pristojbe na tužbu od 34,48 eura i obveze plaćanja sudske pristojbe na presudu 69,00 eura, ukupno trošak tužitelju u iznosu od 853,48 eura. Sud punomoćniku tužitelja nije priznao trošak pristupa na ročište radi objave presude u zatraženom iznosu od 100,00 eura jer takav trošak još nije niti nastao i neizvjesno je da li će uopće nastati. Isto tako nije priznat trošak sastava podneska od 15. siječnja 2024. budući isti nije potreban.

12. Slijedom navedenog, odlučeno je kao u izreci presude.

U Osijeku 23. svibnja 2025.

S u d a c

Nikolina Primorac

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove odluke nezadovoljna stranka ima pravo žalbe. Žalba se podnosi putem ovog suda nadležnom županijskom sudu u roku od 15 dana. Za stranku koja je uredno obaviještena o ročištu za objavu presude rok za žalbu teče od dana objave presude, a za stranku koja nije uredno obaviještena o ročištu za objavu presude rok za žalbu teče od dana primitka pisanog otpravka presude.

DOSTAVITI:

1. pun. tužiteljice

2. pun. tuženica