Poslovni broj Povrv-272/2024-25

Republika Hrvatska

Trgovački sud u Osijeku

Osijek, Zagrebačka 2

U I M E R E PU B L I K E H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Osijeku, po sucu Željku Jakšić kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja IMPORTANNE GALLERIA d.o.o. za usluge i trgovinu, OIB 15963318267, Trg Drage Iblera 10, Zagreb, zastupanog po punomoćnicima ML, ĆL, Nives Zovko odvjetnici u Buterin & partneri Odvjetničko društvo d.o.o. iz Zagreba, protiv tuženika ODO VICUS društvo s ograničenom odgovornošću za trgovinu i usluge, OIB 92810756273, Ulica Matije Mesića 8, Slavonski Brod zastupanog po punomoćniku Petar Krnić, odvjetnik u Slavonskom Brodu, radi isplate, dana 23. svibnja 2025.,

p r e s u d i o  j e

I Djelomično se održava na snazi platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi javnog bilježnika Nade Kemec iz Slavonskog Broda poslovni broj Ovrv-6934/2023 od 10. listopada 2023., u dijelu u kojem je tuženiku naloženo isplatiti tužitelju iznos od 906,00 eura (slovima: devetstošesteura), zajedno sa zakonskim zateznim kamatama tekućim na iznos od:

-226,50 eura od 11. svibnja 2023

-226,50 eura od 10. lipnja 2023

-226,50 eura od 11. srpnja 2023

-226,50 eura od 9. kolovoza 2023

do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30. prosinca 2023. do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine sve u roku od 8 dana, te trošak ovršnog postupka u iznosu od 211,56 eura (slovima: dvijestotinejedanaesteuraipedesetšest centi), zajedno sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 10. listopada 2023. do 29. prosinca 2023., po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30. prosinca 2023. do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 8 dana.

II. Djelomično se ukida platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi javnog bilježnika Nade Kemec iz Slavonskog Broda poslovni broj Ovrv-6934/2023 od 10. listopada 2023., u dijelu u kojem je tuženiku naloženo isplatiti tužitelju iznos od 302,00 eura (slovima: tristodvaeura), zajedno sa zakonskim zateznim kamatama tekućim na iznos od:

-75,50 eura od 11. svibnja 2023

-75,50 eura od 10. lipnja 2023

-75,50 eura od 11. srpnja 2023

-75,50 eura od 9. kolovoza 2023

do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30. prosinca 2023. do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine sve u roku od 8 dana

III Nalaže se tuženiku da tužitelju naknadi trošak parničnog postupka u iznosu od 1.387,68 eura (tisućutristoosamdesetsedameuraišezdesetosamcenti), u roku 15 dana.

IV Odbija se tužitelj sa zahtjevom za naknadu parničnog troška u preostalom iznosu od 370,89 eura (tristosedamdeseteuraiosamdesetdevetcenti).

Obrazloženje

1. Na tužiteljev prijedlog javni bilježnik Nade Kemec iz Slavonskog Broda pod poslovnim brojem Ovrv-6934/2023 od 10. listopada 2023., izdala je rješenje o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave – računa, kojim je tuženiku naloženo platiti tužitelju iznos od 1.208,00 eura, sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od dospijeća iznosa računa do isplate i troškovima postupka.

2. Tuženik je protiv rješenja o ovrsi izjavio prigovor pa je isto stavljeno izvan snage, a postupak nastavljen kao u povodu prigovora protiv platnog naloga.

3. U prigovoru tuženik navodi da sa tuženikom nema bilo kakav ugovor o održavanju i utvrđivanju cijene troškova, zbog čega ne može biti pozvan na platež duga.

4. Očitujući se na prigovor tuženika, tužitelj navodi da je tuženik izvanknjižni vlasnik lokala na etaži "PR" u planu označeno oznakom "246" i bojano crveno, korisne površine zatvorenog prostora K p = 30,20 čm, a koji se nalazi u objektu IMPORTANNE GALLERIA u Zagrebu, Iblerov trg 10, da navedeno proizlazi iz Ugovora o kupoprodaji lokala u IMPORTANNE GALLERIJI broj: 0201-246 od 28. veljače 2001., sklopljenog između IMPORTANNE d.o.o. kao prodavatelja i društva JANE d.o.o. kao kupca ovjerenog po javnom bilježniku Luciji Popov pod posl. br. OV-1277/01 od 02. ožujka 2001., te Kupoprodajnog ugovora sklopljenog između JANE d.o.o. kao prodavatelja i ODO VICUS d.o.o. kao kupca ovjerenog po javnom bilježniku Miroslavu Bračunu pod posl. br. OV-4305/2007 od 12. veljače 2007., da je iz članka 9. Međuvlasničkog ugovora od 25. ožujka 2019., upravljanje shopping centrom IMPORTANNE GALLERIA povjereno tužitelju, da je tuženik kao izvanknjižni vlasnik predmetnog poslovnog prostora 15. studenog 2010., s tužiteljem kao upraviteljem nekretnine sklopio Ugovor o upravljanju IMPORTANNE GALLERIJOM za poslovni prostor broj 246, etaža: „PR“ (prizemlje), ukupne bruto površine: 30,20 m2, a kojim je tuženik preuzeo obvezu da će tužitelju kao upravitelju centra plaćati pogonske troškove koji se sastoje od troškova održavanja postrojenja, opreme i uređaja, čišćenja zajedničkih prostora, troškova grijanja, klimatizacije i ventilacije, troškova održavanja liftova, troškova opskrbe toplom i hladnom vodom zajedničkih prostora, troškova pranja stakla u zajedničkim prostorima, troškova odvoženja smeća i otpada, troškova komunalija i ostalih naknada, troškova osiguranja, troškova službe sigurnosti, troškova marketinga, troškova deratizacije, dezinfekcije i dezinsekcije objekta te svih ostalih troškova koji mogu proizaći iz rada IMPORTANNE GALLERIJE te da su vlasnici dužni sva plaćanja vršiti u rokovima i na način kako odredi upravitelj

4.1 Sukladno Ugovoru o upravljanju IMPORTANNE GALLERIJOM od 15. studeni 2020., te Međuvlasničkom ugovoru od 25. ožujka 2019., da je tužitelj tuženiku ispostavio račune za razdoblje za koje je doneseno rješenje o ovrsi, a koje tuženik nije podmirio, da između stranaka postoji ugovor kojim se tuženik obvezao redovito podmirivati naknadu za zajedničke troškove koji nastanu upravljanjem objektom IMPORTANNE GALLERIA, sve i da su tvrdnje tuženika da s tužiteljem nema sklopljen bilo kakav ugovor o održavanju zajedničkih dijela nekretnine istiniti (a nisu), tužitelj ističe da je obveza tuženika na sudjelovanje u podmirenju zajedničkih troškova kao suvlasnika utvrđena i odredbom članka 89. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, kojim je propisano da troškove za održavanje i za poboljšavanje nekretnine snose svi suvlasnici nekretnine razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima pa su navodi tuženika tim više neosnovani.

4.2 U odnosu na navode tuženika da ugovorima nije određena cijena troškova, tužitelj ističe da sukladno odredbi članka 11. stavka 2. Međuvlasničkog ugovora od 25. ožujka 2019., da odlukom suvlasnika koji imaju natpolovičnu većinu suvlasničkih dijelova nekretnine isti mogu odrediti drugačiji način utvrđivanja zajedničke pričuve od načina određenog člankom 11. stavak 1. Međuvlasničkog ugovora, dok se odredbom članka 9. Ugovora o upravljanju od 15. studenog 2020., tuženik suglasio da će se naknada za predmetne troškove obračunavati po stvarnim troškovima, društvo IMPORTANNE d.o.o. je kao predstavnik suvlasnika koji imaju natpolovičnu većinu suvlasničkih dijelova nekretnine „IMPORTANNE GALLERIA“ 30. rujna 2022., donijelo odluku o minimalnoj visini doprinosa suvlasnika u zajedničku pričuvu, koja se primjenjuje od 01. listopada 2022., i to u iznosu od 10,00 eura po m2 prema srednjem tečaju HNB-a na dan obračuna, a od 01. siječnja .2023., odnosno od uvođenja eura kao službene valute u Republici Hrvatskoj plaćanje se vrši isključivo u eurima (za poslovne prostore (lokale) ugostiteljske namjene u shopping centru), s obzirom na navedeno, a da je tuženik izvanknjižni vlasnik poslovnog prostora veličine 30,2 m2, to je utuženi iznos obračunat u skladu s predmetnom odukom od 30. rujna 2022. po obračunu (10,00 eura x 30,20 m2, odnosno 302,00 / mj., a na koji iznos su tuženiku izdani računi).

5. Očitujući se na podnesak tužitelja od 15. ožujka 2024., tuženik ustraje da ne priznaje tužiteljevo potraživanje niti po osnovu niti po visini, da tužitelj nije dostavio odgovarajuće isprave iz kojih bi bilo vidljivo koje troškove je obračunao, odnosno na koje usluge se odnose s obzirom da je člankom 8 Ugovora o upravljanju Importanne Galleriom tuženik preuzeo obvezu plaćanja mjesečne naknade za troškove upravljanja, održavanja i poboljšanja zajedničkih dijelova i uređaja u objektu kao i obavljanje zajedničkih usluga, a koji troškovi obuhvaćaju ukupno 16 stavki opisanih u tom članku, da tužitelj također nije dokazao niti odlučnu činjenicu koliko je iznosila ugovorena cijena tih usluga te u kojoj količini i obimu su usluge koje su obuhvaćene utuženim računima doista i izvršene, odnosno je li cijena ugovorena u vidu mjesečnog paušalnog iznosa i na koji način se ima obračunati, da tužitelj nije dokazao svoju aktivnu legitimaciju, da tuženiku nije poznato što odluka o minimalnoj visini doprinosa suvlasnika u zajedničkoj pričuvi tvrtke Importane d.o.o. od 30. rujna 2022. konkretno sadrži, jer tuženiku takva odluka nikada nije dostavljena, da je tužitelj sam sa sobom zaključio međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju na način da je prostorne garaže i skladišta povezao sa poslovnim lokalima i da je na taj način postao većinski vlasnik, koji proizvoljno donosi odluke u svezi sa prijeporom ovoga spora, što je protivno odredbi članka 85. stavak 2.i 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, jer svim drugim suvlasnicima pripada pravo sudjelovanja u upravljanju nekretninom i izboru osobe koja će obavljati poslove zajedničkog upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu, pa tuženik smatra da se radi o ništetnom pravnom aktu, na koji bi sud trebao paziti po službenoj dužnosti.

6. Očitujući se na podnesak tuženika od 18. listopada 2024., tužitelj ističe da obveza podmirenja troškova koji terete zajedničke dijelove nekretnine ne proizlazi iz ugovornog odnosa, već da se radi o zakonskoj obvezi svih suvlasnika koja je propisana odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, obveza je tuženika na sudjelovanje u podmirenju zajedničkih troškova kao suvlasnika utvrđena i odredbom članka 89. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, kojim je propisano da troškove za održavanje i za poboljšavanje nekretnine snose svi suvlasnici nekretnine razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima pa su navodi tuženika tim više neosnovani, tužitelj ukazuje da tuženik u svom podnesku od 18. listopada 2024., i sam potvrđuje da je preuzeo obvezu plaćanja troškova upravljanja, održavanja i poboljšanja zajedničkih dijelova kako je to određeno člankom 8. predmetnog Ugovora o upravljanju, ističe također da je sukladno odredi članka 31. stavak 1 Ovršnog zakona, račun vjerodostojna isprava čime predstavlja zakonsku osnovu za potraživanje tražbine u iznosu koji je naveden u samome računu, a da su u spis dostavljeni računi na temelju kojih tužitelj potražuje iznos naveden u vjerodostojnoj ispravi – izvodu iz poslovnih knjigama tužitelja.

6.1. Sukladno odredbi članka 11. stavak 2. Međuvlasničkog ugovora od 25. ožujka 2019., odlukom suvlasnika koji imaju natpolovičnu većinu suvlasničkih dijelova nekretnine isti mogu odrediti drugačiji način utvrđivanja zajedničke pričuve od načina određenog člankom 11. stavak 1. Međuvlasničkog ugovora, dok se odredbom članka 9. Ugovora o upravljanju od 15. studenog 2020., tuženik suglasio da će se naknada za predmetne troškove obračunavati po stvarnim troškovima, da je predstavnik suvlasnika, društvo IMPORTANNE d.o.o., je 30. rujna 2022., donijelo odluku o minimalnoj visini doprinosa suvlasnika u zajedničku pričuvu, koja se primjenjuje od 01. listopada 2022., i to u iznosu od 8,00 eura po m2, a kako je tuženik vlasnik poslovnog prostora veličine 30,2 m2, to je utuženi iznos obračunat u skladu s predmetnom odukom od 30. rujna 2022, a da se obračun vrši po unaprijed predviđenim troškovima koji se baziraju na procjeni od prethodne godine a da je predmetna Odluka od 30. rujna 2022., istaknuta na oglasnim pločama u stambenom i poslovnom dijelu predmetnog objekta gdje je dostupna na uvid svim suvlasnicima, pa tako i tuženiku

6.2 U odnosu na prigovor nedostatka aktivne legitimacije tužitelja, da je odredbom članka 9. stavka 1. Međuvlasničkog ugovora od 25. ožujka 2019., upravljanje predmetnim objektom povjereno tužitelju, dok je odredbom članka 3. Ugovora o upravljanju od 15. studenog 2010., tužitelj upravlja objektom kao zastupnik svih suvlasnika i korisnika objekta, da aktivna legitimacija tužitelja proizlazi i iz relevantnih zakonskih odredbi, pa je tako odredbom članka 93. stavak 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano da je dužnost upravitelja da naplati od svih suvlasnika iznos zajedničke pričuve, a u koju svrhu je ovlašten voditi i odgovarajuće postupke, dodatno, odredbom članka 379. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisana je ne samo ovlast već i dužnost upravitelja na naplatu zajedničke pričuve, odnosno troškova upravljanja objektom.

6.3 Nadalje, tužitelj ističe da društvo IMPORTANNE GALLERIA d.o.o. kao upravitelj obnaša funkciju upravitelja samo u objektu ”Importanne Galleria” što ga razlikuje od ostalih upravitelja koji upravljaju istovremeno s desecima pa i stotinama zgrada i/ili poslovnih objekata, stoga, nesporeno je da tužitelj kao upravitelj koji upravlja jedino objektom ”Importanne Galleria” račune s osnove zajedničkih troškova naplaćuje u ime i za račun svih suvlasnika objekta ”Importanne Galleria”, a ne u svoji ima i račun i da se u postupku deklarira kao upravitelj, odnosno da ovaj postupak vodi kao upravitelj pa samim time radi isključivo u ime i za račun svih suvlasnika.

7. Tijekom postupka i tužitelj i tuženik su ustrajali kod svojih iskaza.

8. U konkretnom slučaju radi se o sporu male vrijednosti u povodu prigovora protiv platnog naloga, a člankom 461.a stavak 4. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 112/99, 129/00, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23, u daljnjem tekstu: ZPP), propisano je kako u postupku u sporovima male vrijednosti u povodu prigovora protiv platnog naloga tuženik je dužan najkasnije u roku od 15 dana od primitka tužiteljevog podneska iz članka 461.a stavak 3. predmetnog Zakona, iznijeti sve činjenice na kojima temelji svoje zahtjeve i predložiti dokaze potrebne za utvrđivanje iznesenih činjenica.

9. U dokaznom postupku sud je pročitao dokumentaciju u spisu koju čine knjigovodstvena evidencija (list 12 spisa), Ugovor o kupoprodaji lokala u Importane galeriji (listovi 37-40 spisa), Odluku od 30 rujna 2023 (list 41 spisa), Izvadak iz zemljišne knjige (listovi 42-43 spisa), Plan prihoda i troškova za 2023 (list 44 spisa), računi (listovi 45-51), Izvadak iz zemljišne knjige (list 52 spisa), Kupoprodajni ugovor (listovi 53-54 spisa), Međuvlasnički ugovor od 25. ožujka 2019 (listovi 58-84), Troškovi upravljanja objektom (list 85 spisa), Ugovor o upravljanju 15. studenog 2010 (listovi 86-90 spisa), u nalaz i mišljkenje sudskog vještaka za financije, knjigovodstvo i bankarstvo (listovi 136-139), 3broj 479-04-00, 310-04-00 i 653-04-00-

10. Nakon savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno i u njihovoj ukupnosti te na temelju rezultata cjelokupno provedenog postupka u skladu s odredbom članka 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne Novine" br. 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23- dalje: ZPP), a imajući u vidu pravila o teretu dokazivanja, kao i da je riječ o sporu male vrijednosti koji se vodi pred trgovačkim sudom, utvrdio kako je tužbeni zahtjev tužitelja osnovan.

11. Predmet spora je zahtjev tužitelja za isplatom pričuve za svibanj, lipanj, srpanj i kolovoz 2023., koju tužitelj kao upravitelj zgrade Importanne Galleria traži od tuženika, izvanknjižnog suvlasnika, s osnove Međuvlasničkog ugovora sklopljenog 25. ožujka 2019., Ugovora o upravljanju Importanne Gallerijom od 15. studenog 2010. i Odluke društva Imortanne d.o.o. od 30. prosinca 2021.

12. Odredbom članka 375. stavak 1. do 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 94/17 u daljnjem tekstu ZVDSP) propisano je:

"(1) Uzajamni odnosi suvlasnika u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine utvrđuju se ugovorom koji mora biti sklopljen u pisanom obliku (međuvlasnički ugovor). (2) Međuvlasnički ugovor iz stavka 1. ovoga članka sadrži osobito: veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine, - uvjete i način upravljanja nekretninom, - pobliže podatke o osobi koja će upravljati nekretninom, - opseg poslova koje će obavljati ta osoba, odgovornost za obavljanje poslova i sl., - uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve, - ime suvlasnika ovlaštenoga za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama i granice njegovih ovlasti, - uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, uključujući i stan namijenjen za nadstojnika zgrade, te uređaja i zemljišta koje pripada određenoj nekretnini.

(3) Odluke koje proizlaze iz međuvlasničkoga ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine."

12.1. Odredbom članka 89. stavka 1. do 3. ZVDSP-a propisano je:

"(1) Troškove za održavanje i za poboljšavanje nekretnine snose svi suvlasnici nekretnine razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno. (2) Doprinose za zajedničku pričuvu radi pokrića troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova snove svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno.

(3) Suvlasnici mogu odrediti drukčiji ključ raspodjele troškova i doprinosa zajedničkoj pričuvi nego u stavku 1. i 2. ovoga članka, i to:

- odlukom većine suvlasničkih dijelova, kad je riječ o troškovima za održavanje onih uređaja nekretnine koji nisu u podjednakom omjeru korisni svim suvlasnicima, kao što su troškovi za dizalo, centralno grijanje i dr., ako takvu odluku opravdavaju različite mogućnosti pojedinih suvlasnika da te uređaje rabe i nemogućnost utvrđivanja stvarnoga potroška svakoga pojedinoga suvlasnika, suglasnom odlukom svih suvlasnika, u pisanom obliku, glede svih ostalih troškova za održavanje i poboljšavanje nekretnine te doprinosa zajedničkoj pričuvi."

12.2. Odredbom članka 90. stavak 1. i stavak 2. ZVDSP-a propisano je : "(1) Zajednička pričuva iz članka 85. stavka 2. ovoga Zakona je namjenski vezana zajednička imovina svih koji su suvlasnici nekretnine, namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova. (2) Zajedničku pričuvu tvore novčani doprinosi koje su suvlasnici uplatili na temelju odluke donesene većinom suvlasničkih dijelova, odnosno odluke koju je na zahtjev nekoga suvlasnika donio sud s obzirom na predvidive troškove i uzimajući u obzir imovinsko stanje svih suvlasnika."

12.3 Odredbom članka 93. stavak 2. ZVDSP-a propisano je da je u upravljanju nekretninom upravitelj ovlašten voditi u ime svih suvlasnika nekretnine postupke pred sudom ili drugim tijelima vlasti, što uključuje i ovlasti da opunomoćuje stručne zastupnike za vođenje tih postupaka.

12.4. Odredbom članka 378. ZVDSP-a propisano je da su suvlasnici nekretnine dužni poslove upravljanja nekretninom povjeriti upravitelju u skladu s ugovorom kojega s tim upraviteljem sklapaju. Upravitelj upravlja nekretninom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti utvrđenih ugovorom i raspolaže sredstvima zajedničke pričuve. Upravitelj zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem nekretninom u postupcima pred državnim tijelima, ako ugovorom iz stavka 1. toga članka nije drukčije određeno.

13. Iz odredbe članka 10. Međuvlasničkog ugovora proizlazi da zajedničkom pričuvom upravlja upravitelj nekretnine, a iz odredbe Ugovora o upravljanju da je tužitelj kao upravitelj ovlašten zastupati suvlasnike u vezi s upravljanjem u postupcima pred tijelima lokalne i državne vlasti iz čega proizlazi da su odredbe ugovora sadržajno jedna onim zakonskim.

14. Tumačenjem navedenih odredaba ZVDSP-a, pod pojmom zastupanja iz članka 378. stavka 5. ZVDSP-a, ima se podrazumijevati ovlast u poduzimanju svih onih radnji pa i pokretanje sudskih postupaka kako bi se ostvarili i zaštitili interesi suvlasnika zgrade u održavanju zgrade. To podrazumijeva dobivenu i zakonom propisanu ovlast da upravitelj kao stranka u sudskom postupku tuži nekog od suvlasnika radi naplate pričuve, koja se sredstva polažu na poseban račun, koji je u tu svrhu otvoren, jer je to imovina koja je odvojena od imovine bilo kojeg od suvlasnika, a i od imovine upravitelja zgrade.

15. Aktivna legitimacija upravitelja zgrade za naplatu zajedničke pričuve proizlazi iz odredbe članka 93. stavka 1. ZVDSP-a, koja propisuje da je upravitelj zgrade, neovisno je li postavljen od strane suvlasnika zgrade ili od strane suda, ovlašten u ime i za račun suvlasnika zgrade pokretati i voditi sudske postupke radi naplate zajedničke pričuve. Kako je prethodno navedeno, upravitelj zastupa suvlasnike u vezi s upravljanjem nekretninom u postupcima pred državnim tijelima, a na što upućuje i odredba članka 378. stavka 5. ZVDSP-a. Slijedom navedenog, upravitelj zgrade ovlašten je samostalno pokretati sudske postupke radi naplate zajedničke pričuve od suvlasnika koji tu pričuvu ne plaćaju.

16. Dakle, obveza plaćanja zajedničke pričuve je zakonska obveza svih suvlasnika, te na temelju navedenih zakonskih odredbi jasno proizlazi obveza tuženika za plaćanjem pričuve budući da tuženik tijekom postupka nije ni osporavao da je izvanknjižni suvlasnik predmetne nekretnine, a koju činjenicu je sud utvrdio i uvidom u dostavljeni ugovor o kupoprodaji lokala broj 246, površine 30,20 m2 u Importanne galleriji na Iblerovom trgu u Zgrebu, k. o. [katastarska općina], kčbr. [katastarska čestica] sklopljenog između JANE d.o.o. kao prodavatelja i tuženika kao kupca ovjerenog od javnog bilježnika 12. veljače 2007. godine, zatim povijesnog izvatka iz zemljišne knjige i ranijeg ugovora o kupoprodaji navedenog lokala broj 246, površine 30,20 m2 u Importanne galleriji na Iblerovom trgu u Zgrebu, k. o. [katastarska općina], kčbr. [katastarska čestica] sklopljenog između JANE d.o.o. kao kupca i IMPORTANE d.o.o. kao prodavatelja koji je upisan u zemljišnu knjigu kao vlasnik navedenog lokala.

17. Uvidom u Međuvlasnički ugovor od 25. ožujka 2019., za nekretninu upisanu u zemljišnoknjižni uložak broj [broj ZK uloška], katastarske općine [katastarska općina], kao katastarska čestice broj [katastarska čestica], zgrada br. 52 i 10 u Zagrebu, Vlaška ulica – Iblerov trg, tlocrtne površine 3056 čm i trg, ukupne površine 3097 m2 kao i priloženi popis suvlasnika koji su potpisali navedeni ugovor i njihovih suvlasničkih udjela, sud je utvrdio da je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine, a što tuženik tijekom postupka nije niti osporavao. Međutim, budući da je Međuvlasnički ugovor sklopila potrebna većina suvlasnika, odluke koje proizlaze iz navedenog ugovora sukladno odredbi članka 375. stavka 3. ZVDSP-a obvezuju sve suvlasnike zgrade, pa tako i tuženika iako nije potpisao Međuvlasnički ugovor.

18. Sud ne smatra osnovanim navod tuženika da s tužiteljem nije sklopio nikakav ugovor, budući da je sud utvrdio da su upravo tužitelj i tuženik dana 15. studenog 2010. sklopili ugovor o upravljanju Importanne gallerijom za poslovni prostor broj 246 etaža PR (prizemlje) površine 30,20 m2, a što jasno proizlazi iz potpisa u kojemu je naznačen i potpisan direktor tuženika IL, a što je potvrđeno i štambiljem tuženika. Da je navedeni ugovor tuženik ipak sklopio s tužiteljem vidljivo je i iz točke 2. podneska tuženika od 18. listopada 2024., u kojemu i sam tuženik navodi da je tužitelj s tuženikom sklopio navedeni Ugovor o upravljanju, a ujedno navedeno iz zemljišno-knjižne izvatke upućuje i na neosnovanost tvrdnje tuženika da sporni poslovni prostor nije površine 30,20 m2.

19. Sud nije ocijenio osnovanim navod tuženika da tužitelj nije dokazao osnovanost i visinu svog potraživanja.

19.1 Dostavljenim Međuvlasničkim ugovorom suvlasnici su uredili svoje uzajamne odnose u vezi s upravljanjem i korištenjem te zgrade, te je tako člankom 11. tog ugovora određeno da će se obračun zajedničke pričuve vršiti među suvlasnicima prema veličini posebnih dijelova nekretnine, s tim da se odlukom suvlasnika koji imaju natpolovičnu većinu suvlasničkih dijelova nekretnine uz primjenu odgovarajućih kriterija, može odrediti drugačiji način utvrđivanja zajedničke pričuve, odnosno doprinosa svakog pojedinog suvlasnika u zajedničku pričuvu. Tako je na temelju članka 11. st. 2. Međuvlasničkog ugovora koji obvezuje sve suvlasnike zgrade, pa tako i tuženika iako nije potpisao Međuvlasnički ugovor, odlukom suvlasnika koji imaju natpolovičnu većinu suvlasničkih dijelova nekretnine,

19.2 Dana 30. rujna 2022., donesena je Odluka kojom je utvrđena minimalna visina doprinosa suvlasnika u zajedničku pričuvu namijenjenu za pokriće svih tekućih troškova, troškova upravljanja, troškova održavanja i troškova za poboljšanje nekretnine i to s početkom primjene od 1. listopada 2022. na način da se za poslovni prostor (lokal) trgovačke i uslužne namjene u shopping centru plaća iznos od 8,00 eura /m2, u koji iznos nije uključen PDV. Također, navedenom Odlukom utvrđeno je i da će se obračun i izdavanje računa za doprinos u zajedničku pričuvu vršiti mjesečno do petog u mjesecu za tekući mjesec, a dospijeva na naplatu u roku naznačenom na računu izdanom od strane upravitelja nekretnine.

19.3 Iz dostavljenog izvatka iz poslovnih knjiga tužitelja od 26. travnja 2023., kao i priloženih računa, vidljivo je da tužitelj za razdoblju svibanj, lipanj, srpanj i kolovoz 2023, ima evidentirano potraživanje prema tuženiku, kao suvlasniku stambene zgrade a koje se odnosi na lokal 246, u mjesečnim iznosima od 302,00 eura za svaki mjesec a koje potraživanje nije plaćeno. Sud je utvrdio da se radi upravo o iznosu koji tužitelj zahtjeva od tuženika kao suvlasnika stambene zgrade u ovom postupku, a koji odgovaraju donesenoj Odluci o utvrđivanju minimalne visine zajedničke pričuve. Budući da je nesporno da je tuženik izvanknjižni vlasnik poslovnog prostora veličine 30,20 m2, to je utuženi iznos obračunat u skladu s predmetnom Odukom od 30. rujna 2022. (EUR 10,00 x 30,20 m2, odnosno EUR 302,00 / mjesečno).

19.4 Na visinu tužiteljeve tražbine ukazuje i nalaz i mišljenje sudskog vještaka Lidije Balog koja navodi da tužitelj zasniva svoju tražbinu na računima

od 3.05.2023., sa dospijećem 10.05.2023., broj računa 827-04-00 iznos 302,00 eura od 2.06.2023., sa dospijećem 9.06.2023., broj računa 1000-04-00 iznos 302,00 eura od 3.07.2023., sa dospijećem 10.07.2023., broj računa 1172-04-00 iznos 302,00 eura od 1.08.2023., sa dospijećem 8.08.2023., broj računa 1343-04-00 iznos 302,00 eura a koji se odnose na troškove upravljanja objektom za lokal 246, u periodu od 01.05.2023. do 31.08.2023, sukladno odluci Importanne d.o.o. Zagreb od 30.09.2022., (list 41 spisa), doprinos suvlasnika u zajedničku pričuvu namijenjen za pokriće troškova od 01.10.2022., za poslovne prostore trgovačke i uslužne namjene u shopping centru iznosi 8,00 EUR/m2, što uvećano za PDV iznosi 10,00 EUR/m2 mjesečno, te stoga za lokal tuženika od 30,20 m2, mjesečna obveza pričuve je 302,00 eura, da je tužitelj sporne račune uredno evidentirao u svojim poslovnim knjigama, a iz dostavljenih Knjiga izlaznih računa tužitelja utvrdila je da je tužitelj sve sporne račune uvrstio u Knjigu izlaznih računa, a temeljem iste se vrši obračun mjesečne obveze PDV-a. uz zaključak da je tuženik dužan tužitelju po osnovi neplaćenih računa za pričuvu za lokal broj 246 u Importanne galleriji, sukladno spornim računima platiti 1.208,00 eura.

19.5 Vještačenju je u pogledu visine izračuna zajedničke pričuve priklonjena vjera jer je sačinjen u skladu sa Odlukom kojom je utvrđena minimalna visina doprinosa suvlasnika u zajedničku pričuvu namijenjenu za pokriće svih tekućih troškova, troškova upravljanja, troškova održavanja i troškova za poboljšanje nekretnine od 30. rujna 2022., uvažavajući površinu suvlasničkog dijela tuženika, ali je ocjena suda da zajednička pričuva ne podliježe obvezi PDV-a jer zajednička pričuva, odnosno sredstva zajedničke pričuve koje vlasnici stambenih ili poslovnih prostora plaćaju prema odredbama ZVDSP-a, ne predstavljaju naknadu za obavljenu isporuku ili uslugu u smislu odredbi Zakona o porezu na dodanu vrijednost („Narodne novine“ broj: 73/13, 99/13, 148/13, 153/13, 143/14, 115/16, 106/18, 121/19, 138/20 i 39/22), jer ne postoji oporeziva isporuka između upravitelja zgrade i suvlasnika pa nastavno tome zajednička pričuva ne podliježe ovoj poreznoj obvezi, stoga je tužiteljev zahtjev neosnovan u tome dijelu, te je odlučeno kao u izreci pod točkom II.

20. Sud nije ocijenio osnovanim navod tuženika da mu Odluka o minimalnoj visini doprinosa suvlasnika u zajedničkoj pričuvi od 30. rujna 2022. nikada nije dostavljena, budući da je ista u skladu s čl. III. navedene Odluke izvješena na oglasnim pločama u stambenom i poslovnom dijelu nekretnine, na što ukazuje tužitelj a tuženik nije ničim dokazao suprotno.

21. Sud nije ocijenio osnovanim ni navod tuženika da je tužitelj sam sa sobom zaključio međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju i da kao većinski vlasnik proizvoljno donosi odluke u vezi s određivanjem sredstava zajedničke pričuve te da se stoga radi o ništetnom pravnom aktu. Naime, predmetni Međuvlasnički ugovor nije potpisan od tužitelja, niti je tužitelj naveden kao suvlasnik predmetne nekretnine koja je predmet navedenog Međuvlasničkog ugovora te stoga nije niti prema ocjeni ovoga suda sklopio Međuvlasnički ugovor sam sa sobom, kao što navodi tuženik. Kao što je ranije pojašnjeno, navedeni Međuvlasnički ugovor sklopila je većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine, a što tuženik tijekom postupka nije niti osporavao, te stoga odluke koje proizlaze iz navedenog ugovora sukladno odredbi čl. 375. st. 3. ZVDSP-a obvezuju sve suvlasnike zgrade, pa tako i tuženika iako nije potpisao Međuvlasnički ugovor. Također, Ugovor o upravljanju Importanne gallerijom od 15. studenog 2010. za predmetni poslovni prostor broj 246 etaža PR (prizemlje) površine 30,20 m2, tužitelj nije potpisao sam sa sobom već s tuženikom, a što jasno proizlazi iz potpisa u kojemu je naznačen i potpisan direktor tuženika IL, a što je potvrđeno i štambiljem tuženika.

22. Slijedom izloženog, sud je utvrdio da je tužitelj dokazao osnovu te dijelom i visinu svoje novčane tražbine prema tuženiku te je održao na snazi platni nalog kao točki I. izreke presude.

23. Pri donošenju odluke sud je imao u vidu da se u ovoj pravnoj stvari radi o sporu male vrijednosti i da su stranke dužne iznijeti činjenice na kojima temelje svoje zahtjeve i predložiti dokaze kojima se utvrđuju te činjenice najkasnije do zaključenja prethodnog postupka, u smislu čl. 461.a st. 1. ZPP-a te da tuženik osim primjedbi na postojanje aktivne legitimacije tužitelja u ovome postupku kao i primjedbi koje se odnose na visinu obračunatog iznosa zajedničke pričuve nije predložio nijedan dokaz kojim bi pobio navode tužitelja. Kod takvog stanja stvari, ovaj sud smatra da je tužitelj dokazao osnovanost svoje tražbine a time je i obveza tuženika podmiriti dug tužitelju, u smislu čl. 29. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22 i 155/23 u daljnjem tekstu ZOO).

24. Ako dužnik u tom roku ne ispuni obvezu, dolazi u zakašnjenje (čl. 183. ZOO). Dužnik koji zakasni s ispunjenjem novčane obveze duguje pored glavnice i zatezne kamate (čl. 29. ZOO). Tužitelj je na svakom pojedinom računu na kojem temelji svoju tražbinu označio rok u kojem je tuženik dužan ispuniti pojedinu obvezu, a istekom posljednjeg dana ostavljenog roka za ispunjenje obveze tuženik pada u zakašnjenje i tužitelju pripada zatezna kamata počevši od prvog dana koji slijedi nakon dana do kojeg je tuženik trebao ispuniti svoju obvezu.

25. Budući da tek istekom posljednjeg dana ostavljenog roka za ispunjenje novčane obveze tuženik pada u zakašnjenje a tužitelju tek od tada pripada pravo na zateznu kamatu, sud je u skladu s odredbom čl. 29. st. 1. i st. 2. ZOO tužitelju priznao i pravo na zatezne kamate u skladu s toč. I. Izreke i u tom dijelu održao na snazi platni nalog, u smislu čl. 451. st. 3. ZPP-a.

26. Odluku o naknadi parničnih troškova sud je donio primjenom odredbi ZPP-a i to članka 151., članka 154. stavka 2., članka 155. i članka 164. stavka 1. i stavka 4., a visina istih odmjerena je prema odredbama Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine", broj 138/23, u daljnjem tekstu OT), i Uredbe o tarifi sudskih pristojbi ("Narodne novine", broj 37/23).

27. Sukladno članku 154. stavak 1. ZPP-a, tužitelju pripada naknada troškova za slijedeće radnje u postupku:

-podnesak od 15 ožujka 2024., u iznosu 150,00 eura (Tbr. 8. točka 1 OT),

-ročište 29. listopada 2024., u iznosu 150,00 eura ( Tbr. 9. toč. 1),

-podnesak od 13. studeni 2024., u iznosu 150,00 eura (Tbr. 8. točka 1 OT),

-ročište 29. studeni 2024., u iznosu 150,00 eura ( Tbr. 9. toč. 1),

-podnesak od 20. ožujka 2025., u iznosu 150,00 eura (Tbr. 8. točka 1 OT),

-ročište 11. travnja 2024., u iznosu 150,00 eura ( Tbr. 9. toč. 1),

-pripadajući PDV 25% u iznosu od 243,75 eura

-sudska pristojba na presudu u iznosu od 39,82 eura

ili ukupno 1.183,57 eura.

27.1 Odredbom članka 154. stavak 2. ZPP-a, način izračuna parničnog troška kod djelomičnog uspjeha u parnici, razrađen je na način da će sud najprije utvrditi postotak u kojemu je svaka od stranaka uspjela u parnici, zatim će od postotka one stranke koja je u većoj mjeri uspjela, oduzeti postotak one stranke koja je u manjoj mjeri uspjela, da će nakon toga utvrditi iznos pojedinih i iznos ukupnih troškova stranke koja je u većoj mjeri uspjela u parnici koji su bili potrebni za svrhovito vođenje postupka, te će toj stranci odmjeriti naknadu dijela takvih ukupnih troškova koji odgovara postotku koji je preostao nakon navedenog obračuna postotaka u kojima su stranke uspjele u parnici.

27.2 Nadalje, odredba članka 154. stavak 2. ZPP-a, izrijekom obvezuje sudove da pri izračunu troška vodi računa i o uspjehu dokazivanja u pogledu osnove zahtjeva, odnosno da uvažava i kvantitativni i kvalitativni uspjeh svake stranke.

27.3 Primijenjeno na konkretan primjer to znači slijedeći obračun uspjeha u sporu stranaka uzimajući u obzir da je tuženik osporio osnovu i visinu zahtjeva:

-tužitelj je uspio s osnovom tužbenog zahtjeva sa 100%, a s visinom istog 75%, što ukupno iznosi 175%, što kada se podijeli s dva (pravni osnov i visina) iznosi 87,5%, dok je tuženik nije uopće uspio s a osnovom, a sa visinom je uspio s preostalih 25%, što iznosi ukupno 25%, odnosno kad se podijeli s dva (osnov i visina) iznosi 12,50%. Kad se nakon toga oduzme veći postotak, tj. 87,5%, u kojem je uspio tužitelj, od manjeg postotka 12,5%, u kojem je uspio tuženik, dobije se 75%, što predstavlja uspjeh tužitelja u ovoj parnici, pa tužitelju treba priznati 75 % zatraženih i osnovanih troškova.

27.4 Ukupno osnovani troškovi postupka tužitelja sa osnova parničnih troškova iznose 1.183,57 eura koji iznos se umanjuje za 25 % što je iznos 887,68 eura a kako je sud priznao tužitelju i trošak predujma za vještačenje u iznosu od 500,00 eura, to mu je slijedom navedenog priznao ukupan trošak u iznosu 1.387,68 eura, a kako je tužitelj potraživao trošak u iznosu 1.758,57 eura, odbijen je za preostali iznos od 370,89 eura u koji spada i trošak nedolaska na ročište za objavu presude.

28. Slijedom navedenog, riješeno je kao u izreci.

U Osijeku 23. svibnja 2025.

S U D A C

Željko Jakšić

POUKA O PRAVNOM LIJEKU: Protiv ove presude nezadovoljna stranka može uložiti žalbu Visokom trgovačkom sudu RH u Zagrebu u roku od 15 dana putem ovog suda.