Republika Hrvatska
Općinski sud u Osijeku
Europska avenija 7
31000 Osijek
Stalna služba u Valpovu
Kralja P. Krešimira IV br. 3
31550 Valpovo
Poslovni broj: P-1113/2024-6
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski sud u Osijeku, Stalna služba u Valpovu, po sucu Goranu Jokiću, u pravnoj stvari prvo tužitelja FT, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], i drugo tužiteljice ĐT, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], oboje zastupani po punomoćniku Velimiru Galiću, odvjetniku iz Požege, protiv tuženice LT, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], radi isplate, nakon održane i zaključene glavne rasprave dana 14. svibnja 2025., u nazočnosti prvotužitelja i drugotužiteljice osobno uz svoga punomoćnika te u nazočnosti tuženice osobno, odlukom objavljenom 23. svibnja 2025.,
p r e s u d i o j e
I. U cijelosti se odbija kao neosnovan tužbeni zahtjev koji glasi:
" Nalaže se tuženici LT iz [adresa], da prvo tužitelju FT, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], i drugo tužiteljici ĐT, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], isplati iznos od 2.389,01 EUR-a, sa zakonskom zateznom kamatom po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih za razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima, izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena do 31.prosinca 2022., a od 1. siječnja 2023., do isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije svog prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, koje teku od 16.listopada 2024. godine, do isplate, sve to u roku od 15 dana."
II. Odbijaju se u cijelosti prvo tužitelj FT i drugo tužiteljica TT sa zahtjevom za naknadom troškova parničnog postupka kao neosnovanim.
Obrazloženje
1. Prvo tužitelj FT i drugo tužiteljica TT podnijeli su 21. studenoga 2024. tužbu protiv tuženice radi isplate. U tužbi u bitnom navode da su 8. ožujka 2021. sklopili Predugovor o kupoprodaji nekretnina, a prema kojem predugovoru se tuženica obvezala na ime kupoprodajne cijene za njihove suvlasničke dijelove na nekretnini upisanoj u zk. ul. [broj ZK uloška], kčbr [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], isplatiti ukupni iznos od 30.000,00 kn otplatom kroz mjesečne obroke od po 700,00 kn od travnja 2021. do listopada 2024. te uplatom posljednjeg iznosa od 600,00 kn najkasnije do 15. listopada 2024. Tuženica je djelomično postupila po predugovoru, platila je dio obveze preuzete predugovorom te je prvo tužitelju FT i drugo tužiteljici ĐT ostala dužna još isplatiti iznos od 2.389,01 EUR. Slijedom navedenog predlažu da sud obveže tuženicu da im isplati navedeni iznos.
2. Sud je dostavio tuženici tužbu na odgovor, međutim ista nije dostavila pisani odgovor. S obzirom da prema podacima iz spisa, prije svega prema dokumentaciji koja je dostavljena uz tužbu nisu bili ostvareni uvjeti za donošenje presude na temelju ogluhe sud je pozvao stranke te ih je saslušao u dokaznom postupku na glavnoj raspravi.
3. Predmet spora je isplata iznosa od 2.389,01 EUR koji se odnosi na preostali neisplaćeni dio kupoprodajne cijene prema Predugovoru o kupoprodaji nekretnine, koji su stranke sklopile 8. ožujka 2021.
4. Među strankama nije sporno da je tuženica u posjedu predmetne nekretnine, kao i da su se stranke suglasile da tuženica otkupi od prvo tužitelja FT i drugo tužiteljice ĐT njihove suvlasničke dijelove na nekretnini.
5. Tijekom postupka je bilo sporno tumačenje predugovora o kupoprodaji nekretnina na temelju kojeg tužitelji traže isplatu. To stoga što su u istom sadržane odredbe prema kojima se smatra da je predugovor raskinut ako tuženica prestane obročno otplaćivati kupoprodajnu cijenu, s tim da se u tom slučaju sve ono što je tuženica platila po predugovoru do raskida ima smatrati plaćenom najamninom za korištenje suvlasničkih dijelova prvo tužitelja FT i drugo tužiteljice ĐT. Samim tim sporno je s kojom su stvarnom voljom i namjerom stranke pristupile sklapanju predmetnog predugovora.
6. Kako bi utvrdio sporne činjenice sud je u dokaznom postupku izveo dokaz saslušanjem stranaka te izvršio uvid u dokumentaciju koja je dostavljena na sudski spis i to: izvadak iz zemljišne knjige str. 3 spisa, predugovor str. 4-5 spisa, presudu zbog ogluhe ovog suda broj P-1114/2024-3 od 14. siječnja 2025. s potvrdom pravomoćnosti.
7. Iz iskaza parničnih stranaka u dijelu u kojem je taj iskaz suglasan utvrđeno je da je stvarna volja stranaka bila usmjerena na kupoprodaju, odnosno stranke su dogovorile da tuženica otkupi od prvo tužitelja FT i drugo tuženice ĐT njihove suvlasničke dijelove koji su označeni kao 5. suvlasnički dio 1/10 i 9. suvlasnički dio 1/10 na nekretnini upisanoj u zk. ul. [broj ZK uloška], kčbr. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]. S tom namjerom su stranke sklopile predmetni predugovor te su ujedno i dogovorile obročnu otplatu kupoprodajne cijene, s tim da ukoliko tuženica prestane mjesečno otplaćivati kupoprodajnu cijenu stvarna volja svih triju ugovornih strana bila je usmjerena na to da dotad plaćene iznose prvo tužitelj FT i drugo tužiteljica TT zadrže kao najamninu za korištenje njihovih suvlasničkih dijelova od strane tuženice.
8. Iz predugovora str. 4-5 spisa proizlazi volja stranaka koja je opisana u prethodnoj točki obrazloženja, a koja je utvrđena iz njihovih iskaza. Ostalu dokumentaciju koja se nalazi u spisu, sud nije posebno cijenio jer se odnosi na nesporne činjenice.
9. Iz čl. 268. st. 1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22. i 155/23.; dalje: ZOO) proizlazi da je predugovor ustvari ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor. Prema čl. 247. ZOO-a ugovor je sklopljen kad su se ugovorne strane suglasile o bitnim sastojcima ugovora. Nadalje, čl. 319. ZOO-a propisano je da se odredbe ugovora primjenjuju onako kako glase, a pri tumačenju spornih odredbi ne treba se držati doslovnog značenja pojedinih izričaja, već treba istraživati zajedničku namjeru ugovaratelja i odredbu tako razumjeti kako to odgovara načelima obveznog prava utvrđenim ZOO-om.
10. Nakon ovako provedenog dokaznog postupka, te savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno, u skladu sa čl. 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj: 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22 i 155/23; dalje ZPP), na temelju rezultata cjelokupnog postupka, primjene citiranih odredbi, ovaj Sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev u cijelosti neosnovan.
11. Prije svega treba naglasiti da je neposrednim saslušanjem stranaka, opažajući pri tome njihove reakcije, način na koji su odgovarali na postavljena pitanja i općenito njihovo držanje tijekom postupka, sud izveo zaključak da je odvjetnik Stjepko Medved sastavio predugovor o kupoprodaji nekretnina koji je predmet ovog spora sukladno volji stranaka. Naime, stranke su suglasno iskazivale da je njihova stvarna volja prilikom sklapanja predugovora zaista bila da prvo tužitelj FT i drugo tužiteljica TT zadrže sve mjesečne iznose obročne otplate kupoprodajne cijene te da ih tretiraju kao najamnine plaćene za upotrebu njihovih suvlasničkih dijelova na nekretnini koja je predmet predugovora u slučaju ako tuženica, koja je u posjedu cijele nekretnine, prestane plaćati obročnom otplatom dogovorenu kupoprodajnu cijenu. U takvim okolnostima zaista treba smatrati da je naprijed navedeni predugovor raskinut kako je to između ostaloga i navedeno u odredbi čl.1. predugovora. Sama činjenica što su stranke iskazivale da nisu tražile da odvjetnik Stjepko Medved unese takvu odredbu u tekstu ugovora po zaključku ovog suda rezultat je njihovog ne razumijevanja pravnog termina raskid ugovora. To stoga što su same stranke naglasile da se u slučaju prestanka plaćanje do tad uplaćeni iznosi smatraju najamninom pa u takvim okolnostima više niti nema predugovora o kupoprodaji, odnosno proizlazi da je isti voljom stranaka zaista raskinut. Da je tome tako proizlazi iz same tužbe. Naime, da predugovor nije raskinut, tada su prvo tužitelj FT i drugo tužiteljica TT trebali inzistirati na sklapanju kupoprodajnog ugovora, a za što imaju pravnu osnovu jer prema citiranom članku 268. st. 1. ZOO-a predugovor obvezuje kasnije na sklapanje glavnog ugovora. Da je u tom slučaju tuženica odbila sklopiti kupoprodajni ugovor, imenovani su tužbu i tužbeni zahtjev trebali usmjeriti u ovom postupku na sklapanje takvog ugovora, a ne na isplatu.
12. Nejasno je zbog čega prvo tužitelj FT i drugo tužiteljica TT potražuju isplatu samo preostalog neplaćenog dijela kupoprodajne cijene ako isti kao i tuženica ne spore da je do sad plaćeno po predugovoru ustvari najamnina. Naime, ako su do sad plaćeni iznosi najamnina za korištenje suvlasničkih dijelova nekretnine tužitelja tad bi tužitelji u slučaju ako predmetni predugovor nije raskinut trebali zahtijevati isplatu cijelog iznosa kupoprodajne cijene. Pri tom treba naglasiti da iz teksta predugovora str. 4-5 spisa, kao i iz iskaza parničnih stranaka ne proizlazi da je njihova volja bila da u slučaju prestanka plaćanja kupoprodajne cijene kroz obročnu otplatu od strane tuženice predmetni predugovor bude konvertiran u ugovor o najmu te da se nastavno smatra da je tuženica i ubuduće dužna plaćati utvrđene mjesečne iznose kao najamninu. Međutim, da je i riječ, a što nije, o ugovoru o najmu tad treba naglasiti da je i više nego očito da bi u tom slučaju bilo narušeno načelo jednakosti činidbi. Naime, s obzirom na veličinu suvlasničkih dijelova prvo tužitelja FT i drugo tužiteljice ĐT, kao i sudu poznatu činjenicu kretanja cijene mjesečnog najma na području na kojem se nekretnina nalazi, proizlazi da su mjesečni iznosi naznačeni u predugovoru previsoki. Pri tome ne treba zaboraviti na činjenicu da je i tuženica suvlasnica predmetne nekretnine i da ista ima pravo na posjed nekretnine jednako kao i prvo tužitelj FT i drugo tužiteljica ĐT.
13. Slijedom svega navedenog tumačeći odredbe predmetnog predugovora sukladno citiranom čl. 319. ZOO-a sud je odlučio kao u izreci.
14. Činjenica što je drugi sudac, moguće, po sličnoj tužbi koja se zasniva na identičnom predugovoru, ali za drugu nekretninu i koji je sklopljen sa trećom osobom, a ne tuženiccom, donio presudu zbog ogluhe kojom je u cijelosti usvojio tužbeni zahtjev nije po stavu ovog suda od nikakvog utjecaja za ishod ovog postupka. Osim tog treba naglasiti da zbog svega naprijed navedenoga u ovom konkretnom postupku nisu bili ostvareni uvjeti za donošenje presude zbog ogluhe jer dokumentacija koju su tužitelji dostavili uz tužbu nije u cijelosti odražavala činjenično stanje odnosno, činjenično stanje trebalo je utvrđivati u postupku saslušanjem stranaka s obzirom da je upravo volja s kojom su stranke pristupile sklapanju predugovora bila bitna za tumačenje odredbi ugovora.
15. Tuženica je u cijelosti uspjela u ovom postupku pa bi ista prema čl. 154. st 1. ZPP-a imala pravo na troškove postupka da ih je zatražila, dok s druge strane to ujedno znači da tužitelji koji nisu uspjeli u ovoj parnici nemaju pravo na troškove postupka. Stoga je odlučeno kao u izreci pod točkom II.
Valpovo, 23. svibnja 2025.
S U D A C
GORAN JOKIĆ
Uputa o pravu na žalbu:
Protiv ove odluke suda nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana od dana primitka iste. Žalba se podnosi pisano putem ovog suda nadležnom Županijskom sudu.
Dostaviti:
1. Prvo tužitelju i drugo tužitelju po punomoćniku
2. Tuženici osobno.
