REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: P-2477/2023-19

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sucu toga suda Gordani Lozančić, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja RA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Frane-Matej Barišić, odvjetnik u Zagrebu, protiv 1. tuženika KA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i 2. tuženika LA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene dana 07. travnja 2025., u prisutnosti tužitelja osobno, punomoćnika tužitelja Frane-Mateja Barišića, odvjetnika, 1. tuženika osobno i 2. tuženika osobno, dana 22. svibnja 2025.,

p r e s u d i o  j e

Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

"I. Nalaže se tuženicima OA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i LA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] solidarno isplatiti tužitelju RA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], iznos od 10.000,00 EUR sa zakonskom zateznom kamatom koja teče od 04. kolovoza 2022. godina do isplate po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, u roku od 15 dana.

II. Nalaže se tuženicima OA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i GA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] solidarno isplatiti tužitelju i troškove parničnog postupka zajedno sa zakonskom zateznom kamatom koja teče od dana donošenja prvostupanjske presude pa do isplate po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za 3 postotna poena, u roku 15 dana."

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi koju je podnio ovom sudu dana 06.04.2023. navodi da je sa tuženicima dana 14. prosinca 2021. sklopio Predugovor o kupoprodaji nekretnine i to k. č. br. [katastarska čestica] KUĆA TLOCRTNE POVRŠINE 40 ČM, DVORIŠTE I VOĆNJAK U ZAGREBU, ŠESTINSKA CESTA BR. 20 ukupne površine 763 m2 upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], Općinski građanski sud u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb, a koji Predugovor je ovjeren kod javne bilježnice Ljubice Čaklović iz Zagreba pod poslovnim brojem OV-8569/2021, dana 14. prosinca 2021. Tužitelj i tuženici su predmetnim Predugovorom utvrdili ukupnu kupoprodajnu cijenu u iznosu 160.000,00 EUR. Također istim Predugovorom utvrđeno je kako će tužitelj kao kupac na dan potpisa istog tuženicima u gotovu novcu na ruke isplatiti iznos od 5.000,00 EUR, a koji iznos se ima smatrati kaparom. Nadalje, člankom 7. Predugovora utvrđeno je kako u slučaju odustanka prodavatelja/tuženika od prodaje nekretnine isti su dužni kupcu/tužitelju isplatiti dvostruki iznos kapare u visini od 10.000,00 EUR. Komunikacijom preko aplikacije whatsapp tuženici su tužitelja dana 13. travnja 2022.obavijestili kako se mijenjaju uvjeti prodaje na način da se ukupna kupoprodajna cijena povećava za čak 30.000,00 EUR. Nakon takve konstatacije tuženika, tužitelj ih je u istoj komunikaciji obavijestio kako imaju potpisan Predugovor sa jasno određenim uvjetima kupoprodaje te da je kaparu već dao. Na isto je tuženik OA odgovorio kako tuženici imaju drugu ponudu na iznos od 190.000,00 EUR. Dan kasnije tužitelj je obavijestio tuženike kako ostaje kod svoje inicijalne ponude, odnosno kod uvjeta koji su ugovoreni Predugovorom te da mu tuženici ukoliko ne žele izvršiti kupoprodaju po navedenim uvjetima sukladno ugovoru vrate plaćenu kaparu/odustatninu. Nakon navedene poruke slijedi konstanto odgađanje rješenja situacije i izbjegavanje kontakta tuženika sa tužiteljem koje traje sve do podnošenja tužbe. U međuvremenu tuženici su izvršili kupoprodaju predmetne nekretnine drugom kupcu i to temeljem ugovora o kupoprodaji nekretnine od 03. kolovoza 2022. Slijedom navedenog tužitelj smatra da su se ispunili uvjeti propisani člankom 7. Predugovora od 14. prosinca 2021. te su tuženici obvezni tužitelju vratiti dvostruku kaparu/odustatninu u iznosu od 10.000,00 eur sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 04.08.2022. do isplate, te tužitelju nadoknaditi troškove postupka sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od dana donošenja prvostupanjske presude do isplate.

2. Tuženici u odgovoru na tužbu osporavaju da bi tužitelju bili dužni platiti dvostruki iznos kapare. Ističu da tužitelj nije postupio u ugovorenom roku po obvezi utvrđenoj čl. 2. Predugovora, a koji rok je ugovoren kao bitan sastojak ugovora zbog čega se Predugovor smatra raskinutim. Naime, tužitelj se obvezao po realizaciji kredita kod OTP Bande d.d. u iznosu od 160.000,00 kn isplatiti vjerovniku prodavatelja iznos koji će se utvrditi na temelju važećeg pisma namjere o izdavanju brisovnog očitovanja, na dan skladanja glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine, a ostatak iznosa kredita platiti na tekući račun prodavatelja KA, a tužitelj ne samo da u ugovorenom roku nije isplatio ostatak kupoprodajne cijene vjerovniku prodavatelja, a potom i 1. tuženiku, već uopće nije uspio ishoditi kredit jer mu ga banka nije odobrila. Slijedom navedenog tuženici ističu da je predugovor sklopljen između stranaka raskinut po samom zakonu 16.02.2022. Također ističu da sukladno odredbi čl. 7. sklopljen predugovora imaju pravo zadržati primljenu kaparu. Predlažu odbiti tužbeni zahtjev tužitelja u cijelosti.

3. Tijekom postupka sud je u svrhu dokaza izvršio uvid u Predugovor o kupoprodaji nekretnine od 14.12.2021. (list 5-12 spisa), potvrdu o primitku novčanih sredstava za svrhu plaćanja kapare (list 13-14 spisa), neslužbenu kopiju povijesnog izvatka iz zemljišne knjige (list 16-23 spisa), mail OTP banke od 27.12.2021.(list 46-47 spisa), rješenje Grada Zagreba, Gradskog ureda za prostorno uređenje, izgradnju Grada, graditeljstvo i komunalne poslove od 11. 06. 2015. (list 48-49 spisa), WhatsApp korespondenciju (list 50-64 spisa), te je proveden dokaz saslušanjem svjedoka ZA (list 79-81 spisa), saslušanje tužitelja (list 83-85 spisa), 1. tuženika (list 86 spisa) i 2. tuženika (list 87 spisa).

4. Time su provedeni svi po strankama predloženi dokazi.

5. Temeljem tako provedenog dokaznog postupka, a cijeneći dokaze svaki za sebe i u njihovoj ukupnosti sukladno odredbi čl. 8. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23, dalje ZPP) sud je utvrdio da tužbeni zahtjev tužitelja nije osnovan.

6. Predmet spora je zahtjev tužitelja za plaćanje dvostrukog iznosa kapare odnosno odustatnine temeljem sklopljenog Predugovora o kupoprodaji nekretnine od 14.12.2021.

7. Iz tijeka postupka je razvidno da među parničnim strankama nije sporno:

-da su tuženici kao prodavatelji s tužiteljem kao kupcem dana 14. prosinca 2021. sklopili Predugovor o kupoprodaji nekretnine i to k. č. br. [katastarska čestica] KUĆA TLOCRTNE POVRŠINE 40 ČM, DVORIŠTE I VOĆNJAK U ZAGREBU, ŠESTINSKA CESTA BR. 20 ukupne površine 763 m2 upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], a koji Predugovor je ovjeren kod javne bilježnice Ljubice Čaklović iz Zagreba pod poslovnim brojem OV-8569/2021, dana 14. prosinca 2021.,

- da je dogovorena kupoprodajna cijena u iznosu od 160.000,00 eur, u protuvrijednosti kuna prema srednjem tečaju Hrvatske narodne banke na šestu decimalu na dan isplate,

-da je tužitelj tuženicima prilikom sklapanja predmetnog predugovora na ime kapare predao novčana sredstva u iznosu od 5.000,00 eur.

8. Uvidom u predugovor o kupoprodaji nekretnine od 14.12.2021.utvrđeno je da je u čl. 2. ugovoreno da stranke suglasno utvrđuju da dogovorena kupoprodajna cijena nekretnine koja je predmet predugovora o kupoprodaji iznosi 160.000,00 eur, da se kupac obvezuje isplatiti prodavateljima kompletno ugovorenu kupoprodajnu cijenu u iznosu od 160.000,00 eru da način da iznos od 5.000,00 eru kupac plaća u gotovom novcu, na ruke prodavatelja prilikom zaključivanja predugovora, koji se smatra kaparom, te se navedeni iznos kapare prodavatelji obvezuju vratiti kupcu isplatom na račun kupca, bez dogode, prilikom primitka ukupne kupoprodajne cijene pri realizaciji kredita, da su stranke suglasne da će kupac isplatiti vjerovniku prodavatelja KREDITNA UNIJA GAMA iznos koji će utvrditi na temelju važećeg pisma namjere o izdavanju brisovnog očitovanja, na dan sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine radi podmirenja tražbine opisane u čl. 1. st. 3. Predugovora, a navedena isplata će biti izvršena po realizaciji kredita kupca ostvarenog kod OTP banke d.d. u iznosu od 160.000,00 eur, a ostatak iznosa kredita, nakon podmirenja vjerovnika prodavatelja, kupac će isplatiti na tekući račun prodavatelja KA, s čime je prodavatelj LA suglasan, a sve najkasnije do 15.02.2022., koji rok se smatra bitnim sastojkom ovog Predugovora i nakon čega se za slučaj nepoštivanja roka od strane kupca Predugovor o kupoprodaji nekretnine smatra raskinutim bez posebnog izvješća kupcu. U slučaju da kupac ne izvrši isplatu ukupne kupoprodajne cijene nekretnine do naznačenog roka za isplatu, a poduzeo je sve mjere koje su u njegovoj moći kako bi ispoštovao navedeni rok, kupac će u dogovoru s prodavateljem definirati novi rok za isplatu.

9. U čl. 7. Predugovora ugovoreno je da u slučaju odustanka kupca od kupnje nekretnine, prodavatelji zadržavaju primljenu kaparu. U slučaju odustanka prodavatelja od prodaje nekretnine kupcu, prodavatelji su dužni isplatiti kupcu dvostruki iznos kapare u visini od 10.000,00 eur. Iznos od 5.000,00 eur, a koji iznos se smatra kaparom – odustatninom, prodavatelji se obvezuju vratiti kupcu isplatom na račun kupca, prilikom primitka ukupne ugovorene kupoprodajne cijene.

10. Uvidom u potvrdu o primitku novčanih sredstava za svrhu plaćanja kapare utvrđeno je istom tužitelj potvrđuje da je kao kupac nekretnina kuća tlocrtne površine 84 čm, dvije zgrade tlocrtne površine 40 m2, dvorište i voćnjak u [adresa] ukupne površine 763 m2, izgrađeno na k. č. br. [katastarska čestica], a sve upisano u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] dana 14.12.2021., prilikom sklapanja Predugovora o kupoprodaji navedene nekretnine, u gotovu novcu na ruke predao novčana sredstva u iznosu od 5.00,00 eur prodavateljima GA i KA, koji iznos se smatra kaparom, a primitak kojeg iznosa prodavatelji potvrđuju vlastoručnim potpisom na Predugovoru o kupoprodaji nekretnina i na predmetnoj potvrdi. U slučaju odustanka kupca od kupnje nekretnine, prodavatelji zadržavaju primljenu kaparu. U slučaju odustanka prodavatelja od prodaje nekretnine kupcu nekretnine, prodavatelji su dužni isplatiti dvostruki iznos kapare u visini od 10.000,00 eur. Iznos od 5.000,00 eru, a koji iznos se smatra kaparom prodavatelji se obvezuju vratiti kupcu isplatom na tekući račun kupca, bez dogode, prilikom primitka ukupne ugovorene kupoprodajne cijene pri realizaciji kredita navedenog u čl. 2. st. 5. Predugovora o kupoprodaji nekretnine.

11. Uvidom u mail koji je djelatnica OTP banke dostavila tužitelju dana 27.12.2021. proizlazi da nekretnina koja je predmet kupnje ne može biti zalog obzirom da nema legalitet. Vizualnim pregledom i pregledom dokumentacije, utvrđeno je da ista ne odgovara glavnom projektu po kojem je dobivena građevinska dozvola, već odgovara priloženoj snimci izvedenog stanja, a uz koju je priloženo Rješenje kojim se odbacuje zahtjev za izdavanje rješenja o izvedenom stanju. Na parceli se nalazi i pomoćna zgrada za koju nije dostavljen dokaz legalnosti. Temeljem navedenog ne mogu potvrditi legalitet nekretnine. Objekt će se procijeniti u zatečenom stanju, a vrijednost će biti važeća kada cijela nekretnina bude imala legalan status.

12. Uvidom u rješenje Grada Zagreba, Gradskog ureda za prostorno uređenje, izgradnju Grada, graditeljstvo i komunalne poslove od 11. 06. 2015. utvrđeno je da se odbacuje zahtjev za izdavanje rješenja o izvedenom stanju. Iz obrazloženja rješenja proizlazi da je TA podnijela dana 29.06.2013. zahtjev za izdavanje rješenja o izvedenom stanju za nezakonito rekonstruiranu stambenu zgradu na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u Šestinskoj cesti 20, te da je tijekom postupka utvrđeno da stambena zgrada na k. č. br. [katastarska čestica] k. o [katastarska općina] nije identična zgradi prikazanoj na snimci izvedenog stanja i geodetskoj snimci izvedenog stanja odnosno predmetni radovi nisu izvedeni prije 21. lipnja 2011., slijedom čega je riješeno kao u izreci.

13. Uvidom u neslužbenu kopiju povijesnog izvatka iz zemljišne knjige 0d 04.04.2023. utvrđeno je da je na nekretnini upisanoj u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kat. čest. br. [katastarska čestica] kuća tlocrtne površine 84 čm, dvije zgrade tlocrtne površine 40 čm, dvorište i voćnjak u [adresa] knjiženo pravo vlasništva temeljem Ugovora o kupoprodaji nekretnine(Broj: Ov-12957/2022) od 03.08.2022. na ime RAH.

14. Svjedok ZA iskazao je da je kao agent za prodaju nekretnina zastupao tuženike KA i GA u postupku prodaje nekretnine u naravi kuće na adresi [adresa]. Tužitelj RA bio je potencijalni kupac navedene nekretnine te je sa istim u studenom 2021. dogovorena prodaja navedene kuće za iznos od 160.000,00 eur, također je dogovorena kapara u iznosu od 5.000,00 eur te isplata kupoprodajne cijene u roku od 3 mj. odnosno do 14.02.2022. obzirom da je kupac navedenu nekretninu trebao kupiti putem kredita kod OTP banke. Predugovor je pripremila agencija te su isti stranke potpisale. Prije nego što je zaključen predugovor prodavatelju je predočen zk izvadak za navedenu nekretninu, a nakon zaključenja predugovora dostavljena mu je građevinska dozvola za dio kuće koji je izgrađen prije 1968. obzirom da je kuća naknadno nadograđivana, snimka izvedenog stanja i rješenje kojim je odbačen prijedlog za legalizaciju nadogradnje. Navedenu dokumentaciju i svu ostalu kojom su prodavatelji raspolagali vezano za nekretninu prodavatelj je dostavio banci, međutim OTP banka temeljem navedene dokumentacije kupcu nije odobrila kredit, a što je kupac saznao otprilike 2- 3 tjedna nakon sklapanja predugovora i o istom je obavijestio agenciju odnosno njega, a on je kontaktirao s prodavateljima. Kupac je bio vrlo zainteresiran za kupovinu predmetne nekretnine zbog čega je pokušao kredit ishoditi kod drugih banaka o čemu su prodavatelji bili obaviješteni. U međuvremenu je istekao rok za otplatu kupoprodajne cijene te je s prodavateljima i kupcem komunicirao o produljenu roka za isplatu cijene odnosno o sklapanju aneksa predugovoru, a u kojem bi bila izmijenjena odredba o roku isplate kupoprodajne cijene i banke preko koje će se realizirati kredit, međutim aneks predugovora nije sklopljen jer je u to vrijeme gdin. OA bio izvan RH na poslovnom putu tako da je taj dio komuniciran usmeno i dogovoren između stranaka. Kupac je u međuvremenu uspio komunicirati kod RBA banke uvjete za dobivanje kredita, čini mu se da je to bilo negdje u ožujku 2022., a za samu realizaciju kredita bilo mu je potrebno još neko vrijeme odnosno trebao mu je daljnji rok od cca 45 dana. Međutim, u to vrijeme prodavatelji su očito pronašli drugog kupca, te su ovdje tužitelju ponudili sklapanje ugovora, ali sada pod novim uvjetima, zna da je tražena kapara u visini od 30.000,00 eur što znači da je kupac trebao nadoplatiti kaparu te je traženo da se podmire svi režijski troškovi koji nisu bili mali jer prema njegovom saznanju samo troškovi neplaćenog plina iznosili su cca 50.000,00 kn, a također je traženo da se riješe zabilježbe koje je trebalo da bi se skinule platiti, time da se sjeća da je za Kreditnu uniju Gama koja ja imala zabilježbu trebalo platiti cca 70.000,00 kuna, a ne sjeća se da li je bila još neka zabilježba. Za navedene iznose povećala bi se kupoprodajna cijena. Kupac na to nije pristao i jasno je to komunicirao, na što je slijedio dogovor da će se nekretnina prodati drugom kupcu za veći iznos koji je s njima dogovoren, a da će se tužitelju vratiti uplaćen iznos kapare u iznosu od 5.000,00 eur time da su prodavatelji tražili da kapara bude vraćena nakon što oni realiziraju ugovor o kupoprodaji nekretnine, a smatralo se da će to biti u nekom realnom roku u kojem se inače realiziraju kupoprodaje, a to je do 60 dana. Cijelo vrijeme iza toga stranke su bile u komunikaciji, imali su i svoju WhatsApp grupu u kojoj su komunicirali njih četvorica, prvo vezano uz realizaciju kupoprodaje, a kasnije su nastavili komunicirati vezano uz povrat kapare. Kupac se temeljem kupoprodajno ugovora upisao kao vlasnik u kolovozu 2022., a prema dogovoru uvjet za vraćanje kapare tužitelju bio je da novi kupac u cijelosti plati kupoprodajnu cijenu, zbog čega su stranke bile u komunikaciji te su prema njegovom saznanju prodavatelji isticali da zbog nekih svojih privatnih razloga kupac još nije uselio u nekretninu, i to koliko mu je poznato jer je OA bio duže odsutan iz RH pa nije mogao potpisati određenu dokumentaciju, a gdin LA je živio u predmetnoj nekretnini. Krajem 2022. gdin LA, on i gdin. RA bil isu na sastanku i tada su razgovarali o povratu kapare, ponovno su se sastali u siječnju 2023. i on je tada čak donio i pripremljenu potvrdu kojom gdin. RA potvrđuje primitak kapare i dogovoreno je da će se tada kapara i vratiti, međutim novac nije donesen što je opravdano time da su gdin OA i LA imali svoje financijske obaveze. Tada je dobio dojam da ta kapara nikada neće biti vraćena i od tada sa gdinom KA i LA nije imao nikakvu komunikaciju s time da ističe da sa gdinom KA nikakvu komunikaciju niti on niti gdin RA nisu imali od kolovoza 2022. jer je on bio nedostupan. Iskazao je da je u WhatsApp grupi 2. tuženik pisao da je njegov brat suglasan da ih 1. tuženik obojicu zastupa, međutim ističe da nikakav dokument nije potpisan.

15. Tužitelj RA iskazao je da je od tuženika kao kupaca namjeravao kupiti kuću u [adresa], a da tuženici prodaju kuću saznao je preko oglasa objavljenog u Njuškalu, te je kontaktirao s njihovim agentom, gdinom ZA. Nakon što su dogovorili uvjete prodaje i kupoprodajnu cijenu koja je iznosila 160.000,00 eur, sklopljen je predugovor o kupoprodaji nekretnine kojeg je sačinio ZA, te je istog dana kada je sačinjen ugovor na ime kapare uplatio iznos od 5.000,00 eur. Nakon toga, sa dokumentacijom o kući obratio se OTP banci koja je imala uvjete koji su mu u predmetno vrijeme najviše odgovarali, tu misli na kamatnu stopu, te je u banku dostavio svu raspoloživu dokumentaciju. I prije sklapanja ugovora banci je dostavio dokumentaciju o kući, a misli da je to bila snimka izvedenog stanja i stara građevinska dozvola. U banci je izvršena procjena kuće te je ista procijenjena na iznos od 140.000,00 eur čemu su se svi iznenadili jer su smatrali da će biti procijenjena na veći iznos obzirom na lokaciju kuće. Tada su mu u banci rekli da ne može dobiti kredit iz razloga jer kuća nije bila legalna, misli da je problem bio u stubištu koje je napravljeno izvan gabarita kuće i prodavatelji su imali snimku izvedenog stanja, ali ne i rješenje o legalizaciji. Čak i da je kuća bila legalno izgrađena maksimalni iznos stambenog kredita iznosio bi 70% od procjene te nekretnine. Navedena procjena sačinjena je u prosincu 2021. i o toj procjeni obavijestio je ZA i prodavatelje. U vrijeme kada su dogovarali ovaj pravni posao oformljena je WhatsApp grupa u kojoj su bili ZA, OA, LA i on i kroz tu grupu su razmjenjivali informacije vezano uz kupoprodaju. Nakon što je saznao da ne može kupiti predmetnu kuću pokušao je kupoprodaju realizirati u drugim bankama, a čak su se i prodavatelji angažirali naći banku u kojoj će moći dići kredit, pa su ga tako uputili u BKS banku, međutim kada je u banci pokazao procjenu u kojoj je navedeno da je kuća nelegalna niti tamo nije mogao podići kredit. Sa njegovom situacijom bila je upoznata njegova osobna bankarica u RBA banci u kojoj je klijent te mu je rekla da će i ona pokušati naći način kako bi uspio dići kredit i negdje krajem veljače odnosno početkom ožujka 2022. kada je smatrao da je uspio naći način za kupnju kuće, o tome je obavijestio prodavatelje i ZA, međutim prodavatelji su rekli da su našli drugog kupca i da je iznos kupoprodajne cijene sada veći i iznosi 190.000,00 eur. Obzirom da mu to nije bilo prihvatljivo prodavateljima je to rekao i dogovorio sa prodavateljima da mu vrate kaparu u iznosu od 5.000,00 eur. Prodavatelji su mu rekli da mu ne mogu odmah vratiti kaparu, ali da će to napraviti do Uskrsa te godine, međutim to nisu učinili. Nakon Uskrsa gdin OA je prestao komunicirati u WhatsApp grupi, a on je nastavio komunicirati sa ZA i LA. Gdin LA mu je i dalje govorio da će mu vratiti kaparu kada se realizira kupoprodaja, a nakon toga mu je govorio i neke druge razloge zbog kojih kasni sa vraćanjem kapare. U početku je stvarno vjerovao da će mu kapara biti vraćena, međutim s vremenom je počeo sumnjati u to i smatrao je da ga zavlače pogotovo jer su imali neke dogovore da će se naći radi povratka kapare, a do tih susreta nije došlo i kada bi se susreli nije došlo do povrata kapare, iako je ZA priredio dokument kojeg ću potpisati kada mu kapara bude vraćena. Obzirom da mu kapara nije vraćena podnio je tužbu. Prodavatelji mu ni u jednom momentu nisu rekli da predugovor više ne važi i da mu kaparu neće vratiti, a od njih je očekivao povrat svog uplaćenog novca odnosno kapare, a ne duplu kaparu. Tek u trenutku kada su ga obavijestili da imaju drugog kupca dogovoren je s prodavateljima povrat kapare i cijelo ponašanje nadalje je bilo u skladu s time. Iskazao je da je kada je s gdinom ZA došao pogledati kuću bio prisutan i gdin LA koji mu je pokazao dokumentaciju vezano uz kuću i sjeća se da je tom prilikom vidio snimak izvedenog stanja i staru građevinsku dozvolu te da je gdin LA tada rekao da postoje problemi s legalizacijom i misli da je spomenuo stepenište, ali je i naveo da su oni to rješavali s nekim arhitektom i da se može pristupiti njemu da se vidi kako se to može riješiti. Tom prilikom uzeo je dokumentaciju koju mu je gdin LA dao i nju je predočio u banci te mu bankarica tada rekla da joj mora donijeti predugovor i da će se nakon toga pristupiti procjeni nekretnine. Ne sjeća se da li je tada ne sjeća da li ga je vidio zk izvadak odmah kada je išao u obilazak kuće, ali ga je sigurno vidio jer ga je morao odnijeti u banku.

16. 1. tuženik OA, iskazao je da su brat i on u travnju 2021. oglasili putem agencije prodaju kuće za iznos od 190.000,00 eur. U prosincu 2021. tužitelj se javio kao potencijalno zainteresiran kupac koji je stupio u kontakt sa agentom ŠA, te je u njegovom prisustvu razgledao kuću kojom prilikom nije bio prisutan, nego je bio prisutan brat. Agentu su vezano za kuću predali građevinsku dozvolu iz 1958., uporabnu dozvolu, na toj dozvoli nije bio kat kuće koji je izgrađen naknadno, zk izvadak, prijedlog za legalizaciju i rješenje o odbijanju legalizacije. Kuća je oglašavana sa naznakom da je kat kuće nelegaliziran. Vezano uz potencijalnu prodaju kuće tužitelju sudjelovao je vezano uz dogovor o kupoprodajnoj cijeni te je dogovoren iznos od 160.000,00 eur. Bilo mu je poznato da tužitelj namjerava kuću kupiti putem kredita kod OTP banke. Otprilike 2 tjedna nakon što je sklopljen predugovor i nakon što je tužitelj platio kaparu, od strane agenta brat i on obaviješteni su da tužitelj nije uspio realizirati kredit, a on se tome začudio jer je i sam 2008. podigao nenamjenski hipotekarni kredit temeljem kojeg je upisan zalog na kući, a iznos kredita bio je 80.000,00 eur. Agent je tada rekao da će tužitelj pokušati ishoditi kredit u drugoj banci i pitao ga da li ja ima neke mogućnosti da se u to uključi i pripomogne ishođenju kredita, te je nazvao poznanika u BKS banci i poznato mu je da je tužitelj pokušao tamo ishoditi kredit i da nije uspio. U to vrijeme između ostalog komunicirali su i u WhatsApp grupi u kojoj su bili njih četvorica odnosno agent, potencijalni kupac, brat i on. Tužitelj nije uspio realizirati kredit i platiti preostali dio kupovnine do ugovorenog roka 15.02.2022. Prema informacijama od agenta tužitelj je i dalje nastojao realizirati kredit. U periodu od 15.02.2022. pa negdje do pred kraj travnja nije dobio nikakve informacije vezane uz realizaciju kredita i u tom periodu osobno je uspio pronaći novog zainteresiranog kupca, te je o tome obavijestio agenta i rekao mu da je sada cijena 190.000,00 eur, te je nakon toga dobio informaciju da tužitelj nije zainteresiran za kupovinu kuće po navedenoj cijeni. Više nisu bili u obvezi prema tužitelju te su kuću prodali drugome kupcu. Nakon toga je bio odsutan iz RH šest mjeseci, negdje od travnja 2022. te više nije bio u komunikaciji s agentom i s tužiteljem, a niti je smatrao potrebnim jer je smatrao da je ugovor raskinut. Vezano uz kaparu sa tužiteljem i agentom o tome nije komunicirao. Nakon što tužitelj nije prihvatio ponudu za prodaju kuće za iznos od 190.000,00 eur tužitelj je u WhatsApp grupi postavio pitanje za povrat kapare, ali on na njegov upit nikad nije odgovorio jer je smatrao da je neizvršenjem ugovorenih obveza u roku te ne prihvaćanjem ponude na iznos od 190.000,00 eur predugovor raskinut. Iskazao je da je oglas za prodaju nekretnine sastavio agent. Iskazao je da je naknadno saznao da je njegov brat kontaktirao s tužiteljem i agentom u periodu dok je bio odsutan.

17. 2. tuženik LA iskazao je da je bio prisutan kada je tužitelj kao potencijalni kupac u pratnji agenta došao razgledati kuću i da mu je tom prilikom dao kopiju građevinske dozvole, uporabne dozvole i skice, sve iz 1956., te vlasnički list. Ne zna tko je angažirao agenta. Ne zna kada je potpisan predugovor te ne zna kada je saznao da tužitelj namjerava kuću kupiti putem kredita. Tužitelj nije isplatio kupoprodajnu cijenu. Kada im se javio novi kupac koji je bio zainteresiran kupiti kuću za 190.000,00 eur, a to je bilo u travnju 2022. obavijestili su tužitelja i on nije bio zainteresiran kupiti kuću za taj iznos. On mu je tada rekao da će mu nakon što se realizira kupoprodaja s novim kupcem, vratiti kaparu, a to je bilo u 4. ili 5. mjesecu. Nisam se konzultirao s bratom kada mu je to rekao. Smatra da je pogriješio što mu je to rekao jer u tom momentu nisu bili u ni u kakvoj obvezi prema tužitelju jer je ugovor kojeg su sklopili s njim istekao. Koliko mu je poznato brat nikada s tužiteljem nije razgovarao vezano uz kaparu niti mu je rekao da će mu kaparu vratiti. Nije mu poznato da se kuća prodavala preko oglasa. Ne zna da li su imali potpisan ugovor o posredništvu s gdinom ŠA jer je te neke poslove vodio njegov brat. Iskazao je da ne zna, da se ne sjeća koliko je trajala komunikacija između njega, tužitelja i gdina ŠA vezano uz povrat kapare. Brat ga nije nikada ovlastio da u njegovo ime može pregovarati o povratu kapare.

18. Iskaz saslušanog svjedoka ZA i iskaz tužitelja sud je prihvatio kao logičan, životan i uvjerljiv osim u dijelu u kojem su iskazali da su se i 1. tuženik i 2. tuženik suglasili da će tužitelju vratiti kaparu nakon što ih je tužitelj obavijestio da nije zainteresiran kupiti nekretninu po kupoprodajnoj cijeni od 190.000,00 eur jer je to u protivnosti s ostalim provedenim dokazima i to iskazom 1. tuženika i WhatsApp porukama koje je tužitelj dostavio u spis, a iz kojih proizlazi da je s agentom komunicirao samo 2. tuženik LA

19. Sud je u cijelosti prihvatio kao logičan i uvjerljiv iskaz 1. tuženika temeljem kojeg je utvrđeno da sa na upis tužitelja za povrat kapare nikad nije odgovorio.

20. Iskaz 2. tuženika sud je prihvatio samo u dijelu u kojem je isti u suglasnosti s ostalim provedenim dokazima obzirom da njegov iskaz sud ocijenio neuvjerljivim, te u nekim dijelovima i nelogičnim.

21. Tijekom ovog postupka utvrđeno je da je predmet Predugovora kojeg su strane zaključile nekretnina.

22. Odredbom čl. 377. ZOO određeno je da ugovor o kupoprodaji nekretnina mora biti sklopljen u pisanom obliku, a odredbom čl. 268. st. 2. ZOO da propisi o obliku glavnog ugovora važe i za predugovor ako je propisani oblik pretpostavka valjanosti ugovora.

23. Tužitelj tijekom postupka niti tvrdi niti dokazuje da je s tuženicima sklopio u pisanom obliku, aneks predmetnom predugovoru, a što je propisana forma za ovu vrstu ugovora, pa se na ugovorni odnos stranaka primjenjuju odredbe sklopljenog pisanog Predugovora o kupoprodaji nekretnine.

24. Sklopljenim Predugovorom o kupoprodaji nekretnine tužitelj kao kupac obvezao se kupoprodajnu cijenu u iznosu od 160.000,00 eur platiti po realizaciji kredita ostvarenog kod OTP Banke d.d. najkasnije do 15.02.2022, a koji rok se smatra bitnim sastojkom ugovora.

25. Odredbom čl. 361. st. 1. ZOO propisano je da kad je ispunjenje obveze u određenom roku bitan sastojak ugovora, pa dužnik ne ispuni obvezu u tom roku, ugovor se raskida po samom zakonu, dok je odredbom st. 2. istog članka propisano da vjerovnik može održati ugovor na snazi ako nakon isteka roka, bez odgađanja obavijesti dužnika da zahtjeva ispunjenje ugovora, a koju činjenicu tužitelj, na kojemu je teret dokazivanja ove činjenice, tijekom postupka nije dokazao.

26. U trenutku sklapanja ugovora tužitelj je tuženicima dao kaparu u iznosu od 5.000,00 eur.

27. Odredbom čl. 303. st. 1. ZOO propisano je da ako je u trenutku sklapanja ugovora jedna strana dala drugoj stanoviti iznos novca ili stanovitu količinu drugih zamjenjivih stvari kao znak da je ugovor sklopljen (kapara), ugovor se smatra sklopljenim kad je kapara dana, ako nije što drugo ugovoreno

28. Odredbom čl. 304. st. 1. ZOO propisano je da, ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je dala kaparu, druga strana može po svojem izboru zahtijevati ispunjenje ugovora, ako je to još moguće, ili tražiti naknadu štete, a kaparu uračunati u naknadu ili se zadovoljiti primljenom kaparom.

29. Tijekom postupka je utvrđeno da je za neispunjenje ugovora odgovoran tužitelj koji tuženicima (prodavateljima) nije platio kupovninu do ugovorenog roka koji je ugovoren kao biti sastojak predugovora.

30. Tužiteljevo pozivanje na odredbu ugovora kojom je ugovoreno da u slučaju da kupac ne izvrši isplatu ukupne kupoprodajne cijene nekretnine do naznačenog roka za isplatu, a poduzeo je sve mjere koje su u njegovoj moći kako bi ispoštovao navedeni rok, kupac će u dogovoru s prodavateljem definirati novi rok za isplatu sud nije prihvatio jer tužitelj, kao što je naprijed navedeno, s tuženikom nije zaključio pisani aneks predmetnom predugovoru u kojem su definirane izmjene ugovornih odredbi (rok isplate kupovnine, banka kod koje će biti realiziran kredit i dr.) pa se na izmjene predugovora ili na eventualnu novaciju ugovora ne može pozivati.

31. Nadalje, nekretnina koja je bila predmetom predugovora o kupoprodaji nije izvan prometa i sposobna je biti objektom prava vlasništva u smislu odredbi čl. 2. i 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 94/17).

32. Odredbom čl. 430. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18 i 126/21, 114/22 i 156/22, u daljnjem tekstu: ZOO) propisano je da prodavatelj odgovara ako na prodanoj stvari postoji neko pravo trećega koje isključuje, umanjuje ili ograničuje kupčevo pravo, a o čijem postojanju kupac nije obaviješten, niti je pristao uzeti stvar opterećenu tim pravom.

33. Činjenica da nekretnina nije legalizirana te da tužitelj zbog toga nije uspio realizirati kredit kao i da je nekretnina procijenjena na iznos manji od iznosa ugovorene kupoprodajne cijene po ocjeni ovog suda ne može se smatrati krivnjom na strani tuženika za neispunjenje ugovora jer se ne radi o pravnom nedostatku koji bi tužitelju kao kupcu davao pravo na raskid odnosno odustajanje od ugovora, a posebno ne stoga što je tužitelj prije sklapanja predugovora s navedenom činjenicom bio upoznat odnosno bila mu je dostupna sva dokumentacija vezano za predmetnu nekretninu te je bio upoznat da postoje problemi s legalizacijom, što je tužitelj sam iskazao, te je dokumentaciju prije zaključivanja Predugovora mogao i trebao provjeriti sa stručnom osobom iz čega proizlazi da tužitelj nije poduzeo sve mjere koje su u njegovoj moći kako bi ispoštovao odredbe sklopljenog ugovora (isplata kupovnine u ugovorenom roku).

34. U odnosu utvrđenje suda kako su tuženici tužitelju u/travnju 2022. (nakon isteka roka za ispunjenje predugovora o kupoprodaji nekretnine) ponudili kupovinu predmetne nekretnine, ali sada pod drugim uvjetima (za veću kupovninu) ističe se da sud istu ocjenjuje kao novu ponudu tužitelju kao potencijalnom kupcu predmetne nekretnine, te ne utječe na utvrđenja suda vezano uz Predugovor o kupoprodaji nekretnine koji je predmet ovog spora, jednako kao i činjenica da je tužitelj bio u komunikaciji sa agentom i 1. tuženiak vezano uz povrat kapare, jer ista tuženike, a s obzirom na prednja utvrđenja ne obvezuje.

35. Slijedom navedenog utvrđeno je da tužitelju ne pripada pravo na povrat dvostruke kapare pozivom na odredbu 7. Predugovora o kupoprodaji nekretnine te odredbu čl. 307. ZOO kojom je u st. 1.propisano da kad je uz kaparu ugovoreno pravo da se odustane od ugovora, onda se kapara smatra odustatninom i svaka stranka može odustati od ugovora, a u st. 2. istog članka propisano je da u tom slučaju, ako odustane strana koja je dala kaparu, gubi je, a ako odustane strana koja je kaparu primila, vraća je u dvostrukom iznosu obzirom da prodavatelji, ovdje tuženici nisu odustali od sklopljenog Predugovora o kupoprodaji nekretnine, nego je isti raskinut po samom zakonu zbog neispunjenja od strane tužitelja.

36. Odluka o troškovima parničnog postupka temelji se na odredbi čl. 154. st. 1. i čl. 155. ZPP. kako je tužitelj u cijelosti spor izgubio, nema pravo na naknadu troškova postupka od 1. i 2. tuženika.

37. Tim slijedom odlučeno je kao u izreci presude.

U Zagrebu, 22. svibnja 2025.

Sudac:

Gordana Lozančić

Pouka o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana od dana dostave iste. Žalba se podnosi pisanim putem ovom sudu u četiri (4) primjerka, a o istoj odlučuje županijski sud.

Ako stranka ne pristupi na ročište na kojem se presuda objavljuje, a uredno je obaviještena o ročištu, smatrat će se da joj je dostava presude obavljena onog dana kada je održano ročište na kojem se presuda objavljuje (čl. 335. st. 9. ZPP).

DNA:

1. Pun. tužitelja

2. 1. tuženiku

3. 2. tuženiku