REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: P-6933/2024-72

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu po sucu toga suda Ani Santini Gazilj, u pravnoj stvari tužiteljice ZR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnik Igor Leskovar, odvjetnik u Zagrebu, protiv tuženika REPUBLIKA HRVATSKA, OIB: 52634238587, koje zastupa zakonski zastupnik Općinsko građansko državno odvjetništvo u Zagrebu, radi isplate, nakon održane i zaključene glavne i javne rasprave dana 8. travnja 2025. u prisutnosti tužitelja i punomoćnika tužitelja Igora Leskovara - odvjetnika te zakonskog zastupnika tuženika DR - zamjenice, dana 22. svibnja 2025.,

p r e s u d i o  j e

I Nalaže se tuženici Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587 isplatiti tužiteljici ZR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] iznos od 19.034,17 eur sa zateznom kamatom koja na navedeni iznos teče od 22. svibnja 2025. do isplate po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem za tri postotna poena referentne stope, koja je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

II Nalaže se tuženici Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587 naknaditi tužiteljici ZR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], trošak parničnog postupka u iznosu od 6.880,58 eur sa zateznom kamatom tekućom od 22. svibnja 2025. do isplate po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem za tri postotna poena referentne stope, koja je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

III Odbija se kao neosnovan zahtjev tuženice za naknadu troška parničnog postupka.

Obrazloženje

1. Tužiteljica u tužbi u bitnome navodi da je vlasnica nekretnine upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to - 8. etaža, stan u prvom katu koji se nalazi na kč. br. [katastarska čestica] dvije kuće pop.br. 1333 zgrada, dvorište I vrt u [adresa], koji se stan sastoji od 2 sobe, sobice, kuhinje, smočnice, WC-a i hodnika, ukupne površine 71,39 m2, da je kao vlasnik stana-najmodavac s RR kao najmoprimcem u odnosu najma temeljem ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 6. travnja 2012., da joj najmoprimac plaća po ugovoru najamninu u iznosu od 236,81 kn mjesečno do 15-tog u mjesecu, da prosječna tržišna najamnina za stan iste ili slične površine i kakvoće u istom dijelu grada kao opisani stan iznosi 5.500,00 kn pa da razlika između najamnine koju tužiteljica dobiva i prosječne tržišne najamnine iznosi 5.250,00 kn mjesečno, navodi da je presudom Europskog suda za ljudska prava (dalje:ELJSP) u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske od 10. srpnja 2014. utvrđeno da tuženica čini povredu prava vlasništva vlasnicima stanova koji imaju zaštićene najmoprimce odnosno da svojom nekretninom ne mogu slobodno raspolagati te da službeno određeni iznosi mjesečne zaštićene najamnine ne predstavljaju realnu mjesečnu naknadu za korištenje stanova vlasnika koji se nalaze u takvom režimu jer im ista gotovo ne omogućuje prihod i svojom nekretninom ne mogu slobodno raspolagati, slijedom čega smatra da ima pravo na naknadu zbog kršenja Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda iz 1997. odnosno nerazmjernog i nepravičnog ograničenja njezina prava vlasništva koja se visinom određuje prema razlici između prosječne tržišne najamnine i zaštićene najamnine koju prima pa predlaže donošenje presude kojom će se tuženici naložiti isplatiti tužiteljici iznos od 399.000,00 kn sa zateznom kamatom od dana donošenja prvostupanjske presude do isplate uz naknadu troška postupka s zateznom kamatom od dana donošenja prvostupanjske presude do isplate.

1.2. U tijeku prethodnog postupka tužiteljica je djelomično povukla tužbu i to za isplatu iznosa od 225.750,00 kn, a obzirom na odluku Vrhovnog suda Republike Hrvatske Rev-1104/18, te zahtjeva isplatu razlike tržišne i zaštićene najamnine za razdoblje od studenog 2015. do zaključno s lipnjem 2018. (jer je zahtjev za mirno rješenje spora podnijela 7. studenog 2018.) pa predlaže donošenje presude kojom će se naložiti tuženici da isplati tužiteljici iznos od 173.250,00 kn sa zateznom kamatom od dana donošenja prvostupanjske presude do isplate uz naknadu troška parničnog postupka s zateznom kamatom od dana donošenja prvostupanjske presude do isplate.

1.3. Konačno postavljenim tužbenim zahtjevom podneskom od 5. svibnja 2023., nakon provedenog građevinskog vještačenja na okolnost utvrđivanja tržišne najamnine za stan u [adresa] i dostave podataka od strane Porezne uprave o iznosu poreza i prireza te odbitka zaštićene najamnine i poreznih davanja, tužiteljica predlaže donošenje presude kojom će se naložiti tuženici da isplati tužiteljici iznos od 19.034,17 eur/143.412,98 kn sa zateznom kamatom tekućom od dana donošenja prvostupanjske presude do isplate uz naknadu troškova parničnog postupka s zateznom kamatom tekućom od dana donošenja prvostupanjske presude do isplate.

2. U odgovoru na tužbu tuženica u bitnome navodi kako tužiteljica ne dokazuje niti obrazlaže sve elemente za ostvarivanje prava na naknadu imovinske štete-štetu, štetnu radnju, uzročno posljedičnu vezu, protupravnost i krivnju niti obrazlaže da li tuženik odgovara sukladno načelu uzročnosti ili presumiranoj krivnji, te temeljem koje odredbe zakona temelji svoje pravo, navodi da tužiteljica ne dokazuje da je bila primorana sklopiti Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 6. travnja 2012., a ne s tržišnom najamninom, da nije dokazala da zaštićeni najmoprimac nema odgovarajuću kuću ili stan u vlasništvu u koji bi ista mogla useliti niti kakvog je imovnog stanja i platnih mogućnosti bila prilikom utvrđivanja zaštićene najamnine, navodi da tužiteljica u ovom postupku mora dokazati da su bile ispunjene sve navedene pretpostavke na osnovu kojih bi bila obvezna sklopiti ugovor o najmu stana s zaštićenom najamninom, da tužiteljica nije dokazala da li su se eventualno ispunili uvjeti za otkaz odnosno raskid ugovora o najmu stana sukladno odredbama Zakona o najmu stanova, pa ukoliko su se uvjeti ispunili te je to tužiteljica propustila učiniti da je njezinim nepostupanjem prekinuta uzročnoposljedična veza između eventualno nastale štete i štetne radnje, osporava tužbu, tužbeni zahtjev u cijelosti, osnov i visinu, ističe prigovor nedostatka aktivne i promašene pasivne legitimacije, ističe prigovor zastare, navodi da Europski sud za ljudska prava dopušta ograničenje prava vlasništva do te mjere da vlasnici stanova imaju određenu korist od predmetnih stanova odnosno da ostvaruju korist koja ne smije biti manja od nužnih troškova održavanja nekretnine, navodi da tužiteljici ne pripada puna naknada štete u visini razlike između tržišne vrijednosti najamnine i zaštićene najamnine koju bi ostvarila iznajmljivanjem stana odnosno navodi da se kao osnovni parametar za obračun visine štete ne smije uzimati tržišna vrijednost najamnine, a alternativa navedenom da može biti primjena Odluke Vlade Republike Hrvatske o utvrđivanju visine slobodno ugovorene najamnine ("Narodne novine" broj 120/00), da je u konačni obračun potrebno uzeti i prirez i porez odnosno ukupno dobiveni iznos umanjiti za prirez i porez koji bi tužiteljica platila tuženiku da je iznajmljivala predmetni stan po tržišnoj najamnini, predlaže tužbu odbaciti podredno odbiti tužbeni zahtjev uz naknadu troška parničnog postupka s zateznom kamatom od dana donošenja odluke pa do isplate.

2.1. Podneskom od 10. svibnja 2019. tuženica navodi kako se ne protivi djelomičnom povlačenju tužbe, ali da zahtjeva naknadu troška postupka.

3. Kako je tijekom postupka došlo do izmjene raspravnog suca sud je na ročištu za glavnu raspravu održanom 12. svibnja 2022., uz suglasnost stranaka, dokazni postupak obnovio čitanjem spisa i priležeće dokumentacije, a u smislu odredbe čl. 315. st. 3. Zakona o parničnom postupku, („Narodne novine“ broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, dalje u tekstu: ZPP).

4. Presudom i rješenjem Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj P- 669/19 od 16. studenog 2023. naloženo je tuženici isplatiti tužitelju iznos od 19.034,17 eur s zateznom kamatom od 16. studenog 2023. do isplate, točkom I izreke rješenja riješeno je da je tužba povučena za iznos od 29.962,17 eur, točkom II izreke rješenja naloženo je tuženici naknaditi tužiteljici trošak parničnog postupka u iznosu od 6.981,55 eur s zateznom kamatom od dana donošenja presude do isplate, a točkom III izreke rješenja odbijen je zahtjev tuženice za naknadu troška parničnog postupka.

5. Rješenjem Županijskog suda u Bjelovaru poslovni broj Gž-110/2024 od 16. listopada 2024. ukinuta je prvostupanjska presuda i rješenje u točki II i III izreke te je predmet u navedenom dijelu vraćen sudu prvog stupnja na ponovni postupak i odlučivanje.

6. U postupka je sud izvršio uvid u: odgovor na zahtjev za mirno rješenje spora (list 5 spisa), izvadak iz zemljišne knjige broj zk uloška [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 6 spisa), Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom (list 10-12 spisa), Odluku Povjerenstva Vlade Republike Hrvatske za upravljanje imovinom Republike Hrvatske (list 51 spisa), Ugovor o korištenju stana (list 57-58 spisa), Izračun Porezne uprave poreza na dohodak i prireza porezu na dohodak od imovine (list 198 spisa), Djelomično rješenje Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove i imovinu grada od 2. srpnja 2007. (list 269-274 spisa), proveo uviđaj na licu mjesta i građevinsko vještačenje po vještaku dipl.ing. arh. Mladenu Ožiću iz Virtual d.o.o. te saslušao stalnog sudskog vještaka Mladena Ožića, izveo dokaz saslušanjem svjedoka RR i saslušanjem tužiteljice.

7. Preostalu dokumentaciju sud nije posebno razmatrao i cijenio jer istu ne nalazi odlučnom za predmet spora.

8. Ocjenjujući rezultate provedenih dokaza, u skladu s odredbom čl. 8. ZPP-a sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev osnovan.

9. Iz dokumentacije u koju je izvršen uvid kao bitno proizlazi slijedeće:

-da je tužiteljica Republici Hrvatskoj podnijela zahtjev za mirno rješenje spora na koji je odgovoreno dopisom Općinskog državnog odvjetništva u Zagrebu od 30. siječnja 2019. na način da nema uvjeta za mirno rješenje spora u predmetnoj pravnoj stvari i iz kojeg dopisa proizlazi da je zahtjev za mirno rješenje spora zaprimljen kod Općinskog državnog odvjetništva dana 7. studenog 2018.,

-da je tužiteljica vlasnica stana na I. katu koji se sastoji od dvije sobe, sobice, kuhinje, smočnice, wc-a i hodnika, površine 71,39 čm, neodvojivo povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine, 8.suvlasnički dio (E-8) koji se nalazi u zgradi u [adresa], upisan u zk.u. 4620 k. o. [katastarska općina] (E-8),

-da je između tužiteljice kao najmodavca i RR kao zaštićenog najmoprimca 6. travnja 2012. zaključen Ugovor o najmu gore navedenog stana sa zaštićenom najamninom, u kojem ugovoru je, između ostalog, ugovorena obveza plaćanja zaštićene najamnine u iznosu od po 236,81 kn mjesečno, najkasnije do 15. dana tekućeg mjeseca (čl.3.), a ugovor je zaključujen na neodređeno vrijeme (čl.11.),

-da je između Novak Vlade kao nositelja stanarskog prava i Samoupravne interesne zajednice stanovanja i komunalnih djelatnosti općine Centar zaključen Ugovor o korištenju gore navedenog stana i da je kao član domaćinstva upisana RR, supruga ČR,

-da je Odlukom Vlade Republike Hrvatske o utvrđivanju visine slobodno ugovorene najamnine propisana visina slobodno Ugovorene najamnine za stanove u vlasništvu Republike Hrvatske,

-iz izračuna poreza na dohodak od imovine sačinjen od Porezne uprave dana 21. ožujka 2023. proizlazi mjesečni iznos poreza i prireza na iznos mjesečne najamnine umanjen za iznos zaštićene najamnine za sporno razdoblje pa tako iznos prireza i poreza za svaki mjesečni iznos najamnine umanjen za iznos zaštićene najamnine za razdoblje od studenog do prosinca 2015. iznosi 470,34 kn (porez 398,59 kn, prirez 71,75 kn), iznos prireza i poreza za svaki mjesečni iznos najamnine umanjen za iznos zaštićene najamnine za razdoblje od siječnja do prosinca 2016. iznosi 473,90 kn (porez 401,61 kn, prirez 72,29 kn), iznos prireza i poreza za svaki mjesečni iznos najamnine umanjen za iznos zaštićene najamnine za razdoblje od siječnja do prosinca 2017. iznosi 495,42 kn (porez 419,85 kn, prirez 75,57 kn), iznos prireza i poreza za svaki mjesečni iznos najamnine umanjen za iznos zaštićene najamnine za razdoblje od siječnja do lipnja 2018. iznosi 536,26 kn (porez 454,46 kn, prirez 81,80 kn).

10. Saslušana svjedokinja RR je iskazala da je 2012. godine kod odvjetnika tužiteljice potpisala ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom, da tada nije bila vlasnik nikakve nekretnine niti je vlasnik sada, da nema auto niti drugu vrijednu imovinu, da joj mirovina iznosi 203,00 eur s tim da joj je početna mirovina iznosila oko 1.100,00 kn, da je radila u tvornici i da joj je plaća iznosila toliko da može platiti režije i nešto sitno da bi joj ostalo, da je u tom stanu živjela od 3. studenog 1979., kada se udala, do 1. svibnja 2019., a njezin suprug da je već živio tamo s roditeljima i sestrama od 1958. te da je i prije nego je zaključila ugovor o najmu s zaštićenom najamninom s gđom. ZR plaćala zaštićenu najamninu.

11. Tužiteljica je iskazala da može potvrditi da je točno sve što je iskazala saslušana svjedokinja RR, da joj je poznato da RR nije imala nikakvu nekretninu, da je po priči susjeda znala da je teškog imovnog stanja ali da nije provjeravala imovinske prilike RR koja je bila zaštićeni najmoprimac u njezinom stanu i da se nakon pravomoćnosti rješenja o povratu imovine odvjetniku obratila 2012. godine vezano za sklapanje ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom.

12. U odnosu na prigovor zastare valja istaknuti da se predmetna tražbina odnosi na naknadu štete–gubitak zarade od najamnine, a ona dospijeva mjesečno, slijedom čega se upućuje na odredbu čl. 215. st. 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18; dalje: ZOO) i na odredbu čl. 230. st. 1. ZOO-a glede roka zastare (tako i Vrhovni sud Republike Hrvatske, Rev 1104/18 od 22. siječnja 2019.).

12.1. S obzirom da je tužiteljica zahtjev za mirno rješenje spora podnijela 7. studenog 2018. i u tom je trenutku došlo do zastoja zastare u smislu odredbe čl. 186.a st. 3. ZPP-a, to nije protekao zastarni rok u odnosu na utuženo potraživanje koje se odnosi na razdoblje od studenog 2015. do zaključno lipnja 2018.

13. U odnosu na prigovor da tužba nije podobna za raspravljanje ističe se da ista sadrži sve što je propisano odredbama čl. 186. i čl. 106. ZPP-a pa je navedeni prigovor neosnovan.

14. Iskaze saslušane svjedokinje RR i tužiteljice ZR sud je prihvatio kao iskrene i uvjerljive, a tuženica u tijeku postupka nije dostavila dokaze koji bi upućivali na suprotno od onoga što su svjedokinja RR i ZR iskazivale.

15. U odnosu na prigovor da tužiteljica nije dokazala da je bila primorana sklopiti ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom valja istaknuti da je RR u Ugovor o korištenju predmetnog stana upisana kao član domaćinstva, supruga stanara ČR, a sukladno odredbi čl. 64. st. 2. Zakona o stambenim odnosima ("Narodne novine" broj 51/85, 42/86, 37/88, 47/89, 12/90, 22/90, 51/90, 22/92, 58/93, 70/93, 91/96, 99/96) stanarsko pravo stekao je drugi bračni drug, pa kako je ista do stupanja na snagu Zakona o najmu stanova dana 5. studenog 1996. ("Narodne novine" broj 91/96) imala pravni položaj nositelja stanarskog prava na predmetnom stanu to je danom stupanja na snagu Zakona o najmu stanova stekla prava i obveze najmoprimaca u smislu odredbe čl. 30. st. 1. i 2. ZNS-a.

15.1. Svakako među strankama nije istaknuto kao sporno da bi RR imala pravni položaj osobe iz čl. 38. st. 1. ZNS-a, a obzirom je ista u Ugovor o korištenju predmetnog stana upisana kao član domaćinstva, slijedom čega se ukazuje i na obvezu tužiteljice iz čl. 38. st. 4. ZNS-a.

16. U odnosu na prigovor da tužiteljica nije dokazala da bi materijalna situacija RR i članova njezina domaćinstva bila loša u mjeri da ne mogu plaćati tržišnu najamninu kao i da nemaju u vlasništvu stan u koji bi mogli useliti, valja istaknuti da su zapreke za ostvarivanje prava na zaštićenu najamninu propisane odredbom čl. 31. st. 2. ZNS-a, a iz iskaza tužiteljice i RR koje je sud u cijelosti prihvatio proizlazi da RR nije vlasnica useljive kuće ili stana.

16.1. U odnosu na materijalnu situaciju najmoprimca i članova domaćinstva u smislu prihoda valja istaknuti da sama po sebi ne predstavlja zapreku za pravo na zaštićenu najamninu. Međutim, iz iskaza RR proizlazi da je njezina mirovina iznosila oko 146,00 eur, kasnije 203,00 eur i da je za vrijeme radnog vijeka radila u tvornici s niskim primanjima pa sud zaključuje da se radi o osobi koja iz svojih primanjima zasigurno nije mogla steći vlasništvo useljive kuće ili stana.

17. Odredbom čl. 30. ZNS-a propisano je da stupanjem na snagu tog zakona prestaje stanarsko pravo osobama koje su to pravo stekle prema ranijim propisima, time da te osobe po samom zakonu stječu prava i obveze najmoprimca, a zaključenje ugovora o najmu nije konstitutivni element za stjecanje tog prava niti odredbe ZNS-a predviđaju da bi propuštanje zaključenja Ugovora o najmu imalo za posljedicu gubitak prava.

17.1. Također, odredbom čl. 38. st. 1. ZNS-a propisano je da prava i dužnosti zaštićenog najmoprimca iz ugovora o najmu, u slučaju njegove smrti, prelaze na osobu navedenu u ugovoru ovisno o sporazumu tih osoba. Dakle, prava i obveze zaštićenog najmoprimca takva osoba stječe po sili zakona, ispunjenjem zakonskih pretpostavki, a zaključenje ugovora nije konstitutivni element za stjecanje tog prava.

18. U odnosu na rokove koji su propisani odredbom čl. 33. ZNS-a za podnošenje zahtjeva i sklapanje ugovora o najmu stana za zaštićenom najamninom valja istaknuti da se ne radi o prekluzivnim rokovima te da, a kako je naprijed navedeno, zaključenje ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom nije konstitutivni element za stjecanje tog prava.

18.1. Unatoč tome, za istaknuti je da iz rješenja Gradskog ureda za imovinsko- pravne poslove i imovinu grada od 2. srpnja 2007. proizlazi da je istim predmetni stan vraćen u vlasništvo ZR te da je rješenje postalo pravomoćno 3. prosinca 2010. Uvažavajući navedeno, sud smatra da je ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom koji je zaključen između tužiteljice i RR dana 6. travnja 2012. (što nedvojbeno proizlazi iz samog ugovora koji prileži na listu 10-12 spisa) zaključen u sasvim primjerenom roku.

19. U odnosu pak na prigovor nedostatka aktivne i promašene pasivne legitimacije valja istaknuti da je odredbom čl. 30. ZNS-a propisano da stupanjem na snagu tog zakona prestaje stanarsko pravo osobama koje su to pravo stekle prema ranijim propisima, time da te osobe po samom zakonu stječu prava i obveze najmoprimca. Slijedom navedenog institut stanarskog prava zamijenjen je najmom - institutom građanskog prava, u kojem se prava i obveze uređuju ugovorom, a pravni položaj ranijih nositelja stanarskog prava je uređen kao pravni položaj najmoprimaca, a ograničenja vlasništva stanarskim pravom uređena su kao ograničenja najmom. Dakle, pravni položaj vlasnika stana i zaštićenog najmoprimca koji ga koristi propisan je ZNS-om i postoji niz ograničenja prava vlasnika odnosno zaštitnih mjera u korist zaštićenog najmoprimca, a ista se ogledaju u tome što su raniji nositelji stanarskog prava stekli prava i obveze najmoprimaca stupanjem na snagu samog ZNS-a, uz pravo ugovoriti zaštićenu najamninu (osim u slučaju iz čl. 31. st. 2. ZNS-a) koja je znatno niža od tržišne i propisana je Uredbom o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje iznosa zaštićene najamnine ("Narodne novine" br. 40/97, 117/05) te sklopiti ugovor o najmu na neodređeno vrijeme, kao i u dužnosti vlasnika - najmodavca sklopiti takav ugovor, bez mogućnosti slobodnog izbora osobe najmoprimca i utjecaja na iznos najamnine.

Ovdje valja nadodati da prema odredbi čl. 30. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" br. 91/96, 68/98,137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17; dalje: ZV) pravo vlasništva je stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svojeg nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima, pa tako ima i pravo dati nekretninu - stan u najam osobi po izboru i prema tržišnim cijenama. Valja naglasiti i da je Zakonom o najmu stanova propisan postupak otkaza te raskida Ugovora o najmu kao strogo formalni postupak kao i razlozi za isto.

Nadalje vlasnik stana-najmodavac ima obvezu plaćanja poreza na dohodak od najamnine i pričuve propisane ZV-om.

19.1. Uvođenjem gore navedenih ograničenja za vlasnike stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci nedvojbeno je došlo do miješanja u njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno u čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda ("Narodne novine" br. 18/97, 6/99,14/02,13/03, 9/05, 1/06 i 2/10, dalje: Konvencija), koju se Konvenciju tuženica obvezala primjenjivati, kao i postojeće propise uskladiti s preuzetim međunarodnim obvezama i istim je miješanjem tim vlasnicima nametnut nerazmjeran i prekomjeran individualni teret, dok, s druge strane u zakonodavstvu ne postoje nikakva procesna jamstva koja bi omogućila postizanje pravedne ravnoteže između interesa vlasnika takvog stana i zaštićenog najmoprimca.

19.2. S obzirom da pozitivnim propisima nije ostvarena pravedna raspodjela socijalnog i financijskog tereta jer je stambeno zbrinjavanje zaštićenih najmoprimaca neopravdano prebačeno na samo jednu društvenu skupinu - vlasnike/najmodavce stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci i isti sami snose većinu socijalnih i financijskih obveza stambenog zbrinjavana zaštićenog najmoprimca, pa tako i tužiteljica u konkretnom slučaju, to sud nalazi da je povrijeđeno njezino pravo na mirno uživanje vlasništva, a koje pravo joj je zajamčeno Ustavom Republike Hrvatske ("Narodne novine" br. 56/90, 135/97, 113/00, 28/01, 76/10, 5/14; dalje:Ustav), odredbom čl. 30. ZV-a i odredbom čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju (presuda ELJSP u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske od 10. srpnja 2014.).

19.3. Iz gore navedenog proizlazi da postoji protupravnost u postupanju tuženice po pitanju reguliranja prava zaštićenih najmoprimaca na stanovima u vlasništvu fizičkih osoba odnosno prava i obveza vlasnika takvih stanova i isto predstavlja povredu Ustavom i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva, slijedom čega se prigovori nedostatka aktivne i promašene pasivne legitimacije ukazuju neosnovanim, a time je utvrđen i osnov tužiteljičina zahtjeva.

20. Slijedom navedenog, tuženica je u obvezi tužiteljici, kao vlasnici stana u kojem je u utuženom razdoblju živio zaštićeni najmoprimac, naknaditi imovinsku štetu koju je tužiteljica pretrpjela uslijed činjenice da je u spornom razdoblju od studenog 2015. do zaključno s lipnjem 2018. bila onemogućena naplatiti najamninu za svoju nekretninu-stan u visini slobodno ugovorene/tržišne vrijednosti, pri čemu nije dužna dokazivati da bi tu nekretninu/stan iznajmila jer bi se na taj način od vlasnika tražilo da dokaže nemoguće s obzirom da zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva istu nije niti mogao iznajmljivati (tako i Vrhovni sud Republike Hrvatske, Rev 2364/16 od 18. siječnja 2018.).

20.1. Valja napomenuti da nema mjesta primjeni kriterija koje tuženica predlaže – da bi izmakla korist eventualno mogla biti razlika između nužnih troškova održavanja nekretnine i ostvarene zaštićene najamnine, a obzirom na naprijed navedeno, a isto tako nema mjesta primjeni Odluke Vlade Republike Hrvatske o utvrđivanju visine slobodno ugovorene najamnine jer se ista odnosi isključivo na nekretnine u vlasništvu tuženice.

21. Iz nalaza i mišljenja stalnog sudskog vještaka Mladena Ožića proizlazi da vrijednost prosječno očekivane tržišne najamnine za predmetni stan za razdoblje od travnja 2012. do zaključno s lipnjem 2018. iznosi 387.860,06 kn što prema fiksnom tečaju konverzije iznosi 54.477,88 eur, uz napomenu da u navedenom iznosu nisu obračunate kamate ili porezi po bilo kojoj osnovi, pri čemu su iznosi najamnine za svaki pojedini mjesec za navedeno razdoblje (od travnja 2012. do lipnja 2018.) prikazani u tablici na listu 7 i 8 nalaza i mišljenja (list spisa 80-81) pa tako mjesečni iznos najamnine za razdoblje od studenog do prosinca 2015. iznosi 4.981,97 kn što prema fiksnom tečaju konverzije iznosi 661,22 eur, za razdoblje od siječnja do prosinca 2016. iznosi 5.017,84 kn što prema fiksnom tečaju konverzije iznosi 665,98 eur, za razdoblje od siječnja do prosinca 2017. iznosi od 5.235,05 kn što prema fiksnom tečaju konverzije iznosi 694,81 eur te za razdoblje od siječnja do zaključno lipnja 2018. iznosi 5.647,06 kn što prema fiksnom tečaju konverzije iznosi 749,49 eur.

21.1. Očitujući se na primjedbe na nalaz i mišljenje istaknute od strane tuženice, a vezano za stanje procjenjivane nekretnine, odabir i podudarnost procjenjivane nekretnine s poredbenim nekretninama, statičku obradu i izračun s uočavanjem neuobičajenih okolnosti te koeficijente koje je vještak koristio po mjesecima, vještak je u usmenom očitovanju u bitnome iskazao da je za potrebe izrade nalaza i mišljenja obavljen sudski očevid na licu mjesta kojom prilikom je utvrđeno da su u predmetnoj nekretnini u toku opsežni radovi na adaptaciji te da se nije moglo utvrditi stanje nekretnine prije adaptacije pa da je za potrebe nalaza i mišljenja uzeta pretpostavka o prosječnom stanju nekretnine na dan kakvoće, da su za potrebe nalaza i mišljenja pribavljeni podaci o realiziranim ugovorima o najmu u predmetnom području te da su za potrebe izrade nalaza i mišljenja uzete četiri nekretnine koje su po mišljenju vještaka usporedive s vještačenom nekretninom, da u praksi nije moguće usporedne nekretnine obići i analizirati obzirom da vlasnici u pravilu ne dozvoljavaju pregled svojih nekretnina pa da se zbog toga dobivene vrijednosti uzimaju kao prosječne, pri odabiru tih nekretnina da je napravljeno međuvremensko interkvalitativno izjednačavanje pošto su upotrijebljeni koeficijenti DZS kod vremenskog izjednačavanja, a kod interkvalitativnog da su dobiveni rezultati promatrani kao prosječne vrijednosti, da što se tiče PDV-a da je iznos iskazan u bruto vrijednosti, kao što je i naveo u nalazu i mišljenju, a utvrđivanje poreznog statusa najmoprimca i utvrđivanje eventualnih poreza da nije u domeni građevinskog vještaka te da u cijelosti ostaje kod danog mišljenja.

21.2. Sud je u potpunosti prihvatio nalaz i mišljenje vještaka s usmenim očitovanjem jer je izrađen u skladu s rezultatom uviđaja i pravilima struke, pri čemu je vještak dao vrlo jasne razloge kojima se rukovodio prilikom izrade istog.

22. Imajući u vidu naprijed navedeno to je od Porezne uprave zatražen obračun prireza i poreza za mjesečni iznos najamnine umanjen za mjesečni iznos zaštićene najamnine od 236,81 kn za razdoblje od studenog 2015. do zaključno s lipnjem 2018., a sve radi utvrđivanja točnog iznosa prireza i poreza na pojedine mjesečne iznose najamnine.

22.1. Iz izračuna poreza na dohodak od imovine sačinjenog od strane Porezne uprave dana 21. ožujka 2023. (list 198 spisa) proizlazi da:

- na iznos mjesečne najamnine sukladno nalazu i mišljenju stalnog sudskog vještaka umanjeno za mjesečni iznos zaštićene najamnine za razdoblje od studenog 2015. do prosinca 2015. porez za svaki mjesec iznosi 398,59 kn što iznosi 52,90 eur, a prirez za svaki mjesec iznosi 71,75 kn što iznosi 9,52 eur,

- na iznos mjesečne najamnine sukladno nalazu i mišljenju stalnog sudskog vještaka umanjeno za mjesečni iznos zaštićene najamnine za razdoblje od siječnja 2016. do prosinca 2016. porez za svaki mjesec iznosi 401,61 kn što iznosi 53,30 eur, a prirez za svaki mjesec iznosi 72,29 kn što iznosi 9,59 eur,

- na iznos mjesečne najamnine sukladno nalazu i mišljenju stalnog sudskog vještaka umanjeno za mjesečni iznos zaštićene najamnine za razdoblje od siječnja 2017. do prosinca 2017. porez za svaki mjesec iznosi 419,85 kn što iznosi 55,72 eur, a prirez za svaki mjesec iznosi 75,57 kn što iznosi 10,03 eur,

- na iznos mjesečne najamnine sukladno nalazu i mišljenju stalnog sudskog vještaka umanjeno za mjesečni iznos zaštićene najamnine za razdoblje od siječnja 2018. do lipnja 2018. porez za svaki mjesec iznosi 454,46 kn što iznosi 60,32 eur, a prirez za svaki mjesec iznosi 81,80 kn što iznosi 10,86 eur.

23. Kako je tužiteljica na ime zaštićene najamnine u spornom razdoblju primala mjesečni iznos od po 236,81 kn što iznosi 31,43 eur, da je slobodno ugovorena/tržišna najamnina u razdoblju od studenog 2015. do prosinca 2015. iznosila 661,22 eur mjesečno, slijedom čega ukupna razlika između slobodno ugovorene/tržišne i zaštićene najamnine umanjeno za izdatke, poreze i prireze za to razdoblje iznosi 1.134,74 eur, u 2016. je slobodno ugovorena/tržišna najamnina iznosila 665,98 eur mjesečno, slijedom čega ukupna razlika između slobodno ugovorene/tržišne i zaštićene najamnine umanjeno za izdatke, poreze i prireze za to razdoblje iznosi 6.859,92 eur, u 2017. je slobodno ugovorena/tržišna najamnina iznosila 694,81 eur, slijedom čega ukupna razlika između slobodno ugovorene/tržišne i zaštićene najamnine umanjeno za izdatke, poreze i prireze za to razdoblje iznosi 7.171,56 eur, a u razdoblju od siječnja do lipnja 2018. je slobodno ugovorena/tržišna najamnina iznosila 749,49 eur mjesečno, slijedom čega ukupna razlika između slobodno ugovorene/tržišne i zaštićene najamnine umanjeno za izdatke, poreze i prireze za to razdoblje iznosi 3.881,28 eur - sveukupno 19.047,50 eur.

24. Slijedom navedenog sud je utvrdio da je tužiteljica u spornom razdoblju pretrpjela imovinsku štetu kao razliku između pretpostavljene slobodno ugovorene/tržišne najamnine i zaštićene najamnine umanjeno za poreze i prireze u ukupnom iznosu od 19.047,50 eur, a tužiteljica tužbom potražuje iznos od 19.034,17 eur, stoga je tužbeni zahtjev valjalo prihvatiti za iznos od 19.034,17 eur temeljem prethodno citiranih propisa u vezi s odredbom čl. 1089. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18; dalje: ZOO) te presudom ELJSP u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske od 10. srpnja 2014. te odredbom čl. 29. st. 1. i 2. ZOO-a i Uredbom o izmjeni Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 156/22) odučiti kao pod točkom I izreke presude.

25. Odluka o trošku temelji se na odredbi čl. 154. st. 1. ZPP-a jer je tužiteljica uspjela u cijelosti s konačno postavljenim tužbenim zahtjevom.

25.1. Trošak postupka odmjeren je u skladu s Tarifom o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika i sukladno zahtjevu tužiteljice i to za sastav zahtjeva za mirno rješenje spora i tužbe u iznosu od po 500,00 eur (tbr.7.tč.1.OT), za sastav podneska od 18. travnja 2019. (zaprimljen kod suda 23. travnja 2019.) u iznosu od 50,00 eur (tbr.8.tč.4.OT), za sastav podneska od 21. svibnja 2020. u iznosu od 200,00 eur (tbr.8.tč.3.OT), za sastav podneska od 5. svibnja 2023. u iznosu od 200,00 eur (tbr.8.tč.3.OT), za sastav podneska od 11. prosinca 2024. u iznosu od 50,00 eur (tbr.8.tč.4.OT), za zastupanje na ročištu dana 23. travnja 2019. u iznosu od 100,00 eur (Tbr.9.tč.5.OT), za zastupanje na ročištima dana 12. rujna 2019., dana 11. veljače 2021., dana 8. travnja 2025. u iznosu od po 500,00 eur za svako (tbr.9. tč 1. OT), za zastupanje na ročištu dana 12. svibnja 2022. u zahtijevanom iznosu od 497,70 eur (tbr.9.tč.1.OT), za zastupanje na ročištu dana 14. rujna 2022. i dana 12. listopada 2023. u iznosu od po 250,00 eur za svako (tbr.9.tč.2.OT), za pristup uviđaju dana 20.1.2020. u iznosu od 500,00 eur (tbr.9.tč.7.OT), sve uvećano za 25% PDV-a, što iznosi 5.747,13 eur.

Tužiteljici je dosuđen trošak sudske pristojbe za tužbu u iznosu od 576,02 eur, trošak sudske pristojbe za presudu u zatraženom iznosu od 225,63 eur te trošak sudskog vještačenja u iznosu od 331,80 eur.

Slijedom navedenog tužiteljici je dosuđen trošak postupka u ukupnom iznosu od 6.880,58 eur.

25.2. Tužiteljici u smislu odredbe čl. 155. st. 1. ZPP-a nije dosuđen trošak sastava podnesaka od 4. studenog 2019., od 9. studenog 2020., od 22. travnja 2021., od 28. prosinca 2021., od 14. srpnja 2022., od 12. rujna 2022., od 30. studenog 2022., 30. ožujka 2025. jer isti nisu bili potrebni za vođenje parnice dok se u odnosu na podneske od 12. rujna 2019., od 25. svibnja 2020., od 19. studenog 2020., od 11. veljače 2021., od 12. svibnja 2022. ističe da isti ne prileže spisu i trošak za zastupanje na ročištima dana 12. veljače 2022. i dana 22. prosinca 2022. jer ročišta u predmetnoj pravnoj stvari toga dana nisu bila zakazana.

25.3. Odluka o kamati na dosuđeni trošak postupka temelji se na odredbi čl. 151. st. 3. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, dalje ZPP) i odredbi čl. 29. st. 2. ZOO-a.

25.4. Slijedom navedenog valjalo je odlučiti kao pod točkom II izreke presude.

26. U odnosu na zahtjev tuženice za naknadu troška postupka ističe se da je tužiteljica podneskom od 5. svibnja 2023. konačno postavila tužbeni zahtjev nakon izvedenog dokaza građevinskim vještačenjem te nakon dostave podataka od strane Porezne uprave vezano za iznos prireza i poreza, da se sukladno odredbi čl. 154. st. 2. ZPP-a omjer uspjeha u parnici ocjenjuje prema konačno postavljenom tužbenom zahtjevu te da glede povučenog dijela tužbe nisu nastali posebni troškovi pa navedeni zahtjev tuženika za naknadu troška postupka nije osnovan.

26.1. Slijedom navedenog zahtjev tuženika za naknadu troška postupka valjalo je odbiti kao neosnovan i odlučiti kao pod točkom III izreke presude.

U Zagrebu, dana 22. svibnja 2025.

Sudac:

Ana Santini Gazilj

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude stranke mogu podnijeti žalbe županijskom sudu, koja se podnosi pisano u četiri istovjetna primjerka, putem ovoga suda. Žalba se podnosi u roku od 15 dana, a koji rok se računa:

-od dana održavanja ročišta na kojem se presuda objavljuje, ukoliko je stranka uredno obaviještena o ročištu za objavu i uručenje presude, bez obzira da li je stranka na to ročište pristupila, odnosno

-od dana primitka prijepisa presude, ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje.

DNA:

1. tužitelj po pun. uz sudsku pristojbu za presudu u iznosu od 236,78 eur

2. tuženik